Cơ cấu dự án FDI đầu tư theo ngành
22% 11% công nghiệp dịch vụ nông-lâm-ng nghiệp
( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Biểu 2: Cơ cấu về số vốn FDI đầu tư theo ngành
Dịch vụ Nông-Lâm-Ng nghiệp
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Nhìn chung cả số dự án và số vốn đầu tư trong ngành công nghiệp chiếm số lượng lớn, tiếp đến là ngành dịch vụ và cuối cùng là ngành nông – lâm ngư nghiệp chiếm tỷ trọng đầu tư FDI thấp nhất.
FDI phân theo hình thức đầu tư:
-Hình thức 100% vốn nước ngoài chiếm 75,98% về số dự án và 55,01% về tổng vốn đăng ký.
-Liên doanh chiếm 20,87% về số dự án và 34,47% về tổng vốn đăng ký.
-Còn lại thuộc lĩnh vực hợp doanh, BOT, công ty cổ phần và công ty quản lý vốn là 3,15% về số dự án và 10,52% về tổng vốn đăng ký.
Biểu 3: Cơ cấu số dự án FDI theo hình thức đầu tư.
100% vốn n ớc ngoài Liên doanh
( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Biểu 4: Cơ cầu vốn FDI theo hình thức đầu tư
100% vốn n ớc ngoài Liên doanh
( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Nhìn vào biểu 3 và biểu 4 thấy đầu tư FDI vào thị trường Việt Nam chủ yếu là đầu tư theo hình thức 100% vốn nước ngoài, còn hình thức liên doanh và hợp doanh, BOT… là ít Mà đầu tư theo hình thức BOT, hợp doanh, liên doanh…mới thực sự đem lại hiệu quả cho Việt Nam với mục tiêu học hỏi cách quản lý, công nghệ cao vào Việt Nam để thúc đẩy các doanh nghiệp Việt Nam cùng phát triển, đưa nền kinh tế phát triển về chất.
FDI phân theo nước chủ đầu tư: Đã có 81 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam trong đó:
- Các nước Châu Á chiếm 67% tổng vốn đăng ký.
- Các nước Châu Âu chiếm 29% tổng vốn đăng ký.
- Các nước Châu Mỹ chiếm 4% tổng vốn đăng ký.
Biểu 5: Cơ cầu FDI theo nước chủ đầu tư
( Nguồn Cục Đầu tư nước ngoài)
Theo biểu 5 ta thấy đầu tư của khu vực Châu Á chiếm phần lớn, còn khu vực Châu Âu và Châu Mỹ chiếm tỷ trọng nhỏ, cả hai khu vực cộng vào chưa bằng khu vực Châu Á Trong khi đó đầu tư của khu vực Châu Á nhìn chung đầu tư trong các lĩnh vực có công nghệ thấp như giao thông vận tải, bưu điện…Còn các dự án lớn, kỹ thuật hiện đại vẫn chủ yếu là các nước Châu Âu. Nhìn chung khu vực đầu tư nước ngoài đã trở thành bộ phận hữu cơ năng động của nền kinh tế, có tốc độ tăng trưởng cao và vị trí ngày càng quan trọng trong nền kinh tế, góp phần quan trọng trong việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tê- xã hội của đất nước Đầu tư nước ngoài đóng góp tới 27% kim ngạch xuất khẩu ( không kể dầu khí), 33% giá trị sản xuất công nghiệp, 22% vốn đầu tư xã hội và hơn 14% GDP của cả nước, tạo thêm việc làm cho hơn 110 vạn lao động trực tiếp và hàng chục vạn lao động gián tiếp. Khu vực FDI trong những năm vừa qua đã đóng góp to lớn cho sự phát triển của đất nước.
2.2.2 Thực trạng thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản
Cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS, dòng vốn FDI vào thị trường BĐS trong những năm qua cũng có những biến động khá phức tạp. Năm 1987 Nhà nước ban hành luật đầu tư nước ngoài đến năm 1993 chính sách về đất đai nhà ở, mua bán chuyển nhượng đất mới được ban hành thì FDI vào thị trường BĐS rất nhỏ gần như không đáng kể gì
Từ năm 1993 đến năm 1996 là thời kỳ thị trường BĐS bắt đầu phát triển. Cùng dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung thì FDI dành cho lĩnh vực BĐS cũng bắt đầu có sự tăng trưởng Trong 4 năm cả nước đã thu hút được 333 dự án vào thị trường BĐS, với tổng số vốn đăng ký là 7862,8 triệu USD Tình hình FDI vào thị trường BĐS ở Việt Nam đang tiến triển rất tốt thì cả Châu Á rơi vào cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997( bắt nguồn từ Thái Lan, của thị trường BĐS của Thái Lan), Việt Nam không tránh khỏi bị ảnh hưởng, dòng vốn FDI vào Việt Nam bị ngưng trệ và giảm sút, đặc biệt giảm sút mạnh ở thị trường BĐS Những dự án đã cấp phép thì không giải ngân được, các nhà đầu tư dè dặt khi đầu tư vào thị trường Kết quả là năm 1997 cả nước chỉ có 38 dự án FDI vào thị trường BĐS được cấp mới với tổng số vốn là 659,1 triệu USD Con số đầu tư còn thấp hơn nữa trong năm 1999 chỉ với 23 dự án vào thị trường BĐS với số vốn là 365,4 triệu USD được cấp mới.
Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á, dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động mạnh mẽ Con số đầu tư FDI vào Việt Nam tiếp tục suy giảm từ năm 1997 cho đến năm 2000 thì dòng vốn FDI đầu tư vào thị trường Việt Nam đã có sự phục hồi trở lại
2.2.2.1.Quy mô vốn FDI thu hút vào thị trường Bất Động Sản.
Bảng 1.1 Quy mô FDI đầu tư vào thị trường bất động sản.
Số dự án đầu tư vào thị trường được cấp trong năm
FDI vào thị trường bất động sản(1) (triệu usd)
So sánh với năm trước(lần)
So sánh với năm 2000 (lần)
Tổng FDI đăng ký (2) (triệu usd)
( Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài ) Ghi chú: Các dự án bất động sản được kể đến bao gồm các dự án:
- Xây dựng văn phòng- căn hộ
- Xây dựng khu đô thị mới
- Xây dựng hạ tầng khu công nghiệp- khu chế xuất
- Xây dựng khách sạn-du lịch
Biểu 6: Xu hướng đầu tư FDI vào thị trường bất động sản
Tổng FDI đăng ký FDI vào BDS
( Nguồn Cục Đầu tư nước ngoài)
Nhìn vào bảng số liệu trên thể hiện số dự án đầu tư vào thị trường BĐS, số vốn đăng ký vào thị trường BĐS và tổng số vốn đăng ký theo các năm Thể hiện số dự án FDI vào thị trường BĐS giai đoạn 2000-2008 diễn biến theo xu hướng phục hồi dần dần và tăng đều qua các năm, mặc dù tốc độ tăng trưởng tương đối chậm đến năm 2006, sang năm 2007 đầu tư FDI vào thị trường BĐS bắt đầu có sự khởi sắc, số dự án đầu tư năm 2007 tăng so với năm 2006 xấp xỉ 2,7 lần Đến năm 2008 số dự án đầu tư vào không chênh lệch đáng kể năm 2007 Điều này là do nền kinh tế thế giới đang hứng chịu cuộc khủng hoảng kinh tế (bắt nguồn từ nền kinh tế mạnh nhất thế giới, là đầu tầu của nền kinh tế thế giới rơi vào tình trạng khủng hoảng mà nguyên nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng lần này cũng giống nguyên nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997 là do sự sụp đổ của thị trường BĐS). Đi đôi với sự tăng trưởng về số dự án, số vốn đăng ký cũng diễn biến theo cùng chiều hướng Từ năm 2000-2006 tỷ lệ tăng giữa các năm số vốn đăng ký cũng không nhiều như năm 2001 tăng so với năm 2000 là 0,85 lần; năm 2002 tăng so với năm 2001 là 1,01 lần; đến năm 2006 tăng so với năm
2005 là 2,87 lần Nhưng đến năm 2007 số vốn đầu tư vào thị trường BĐS tăng rất nhanh tăng so với năm 2006 là 5,2 lần và 18,13 lần năm 2000, năm 2007 thực sự đã đánh dấu một kỳ tích trong công cuộc thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS Việt Nam, nâng cơ cấu vốn đầu tư vào BĐS 42,67% trong tổng số FDI của tất cả các ngành Nguyên nhân của sự tăng trưởng vượt bậc trong năm 2007 là do luật đất đai có hiệu lực, hơn nữa Việt Nam đã chính thức trở thành thành viên của Tổ Chức Thương Mại Thế Giới (WTO) và thành viên không thường trực của Hội Đồng Bảo An Liên Hợp Quốc Với sự gia nhập WTO các chính sách và luật lệ đã dần được cải thiện theo hướng phù hợp với thông lệ và các điều ước quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình tham gia, thực hiện và triển khai dự án Và đến năm 2008 số dự án đầu tư vào thị trường tăng không đáng kể so với năm 2007 nhưng số vốn đăng ký cũng tăng tương đối cao tăng 3,82 lần so với năm 2007 và chiếm 54,92% trong cơ cấu FDI đầu tư vào Việt Nam năm 2008.
Nhìn chung trong cả giai đoạn này, FDI đầu tư vào thị trường BĐS chiếm một tỷ trọng tương đối lớn về số vốn đặc biệt là năm 2007 chiếm 42,67% , năm 2008 chiếm 54,92% trong cơ cấu vốn đầu tư FDI vào Việt Nam Điều này chứng tỏ rằng FDI trong thị trường BĐS có vai trò rất lớn đối với sự phát triển của đất nước Do đó nhà nước cần phải có nhiều biện pháp và chính sách hơn nữa để tăng cường thu hút FDI vào thị trường BĐS nói riêng và Việt Nam nói chung.
Tuy với số vốn đầu tư vào thị trường BĐS là khá lớn và có xu hướng tăng theo các năm Nhưng tình hình vốn FDI thực hiện vào thị trường BĐS trong giai đoạn này có nhiều biến động không đồng đều qua các năm.
Bảng 1.2 Vốn FDI thực hiện vào thị trường bất động sản.
Năm FDI thực hiện vào thị trường bất động sản
Tổng FDI thực hiện (2) các ngành ( triệu usd)
( Nguồn: Cục Đầu Tư Nước Ngoài)
Biểu 7: Xu hướng vốn FDI thực hiện vào thị trường bất động sản giai đoạn 2000-2008
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài) Nhìn vào bảng số liệu trên ta thấy số vốn thực hiện không nhất thiết lúc nào cũng diễn biến cùng chiều với số vốn đăng ký và số dự án cấp mới Số vốn và số dự án cấp mới thì biến động theo chiều hướng tăng dần còn số vốn giải ngân các dự án trong giai đoạn này thì biến động theo hai xu hướng: từ năm 2000 đến năm 2002 số vốn giải ngân qua các năm có xu hướng giảm dần, còn từ năm 2003 đến năm 2008 thì số vốn này lại tăng dần Sự biến động này là do chịu ành hưởng trực tiếp của những diến biến trên thị trường BĐS. Thời gian từ năm 2000 đến năm 2003 thị trường BĐS vẫn chịu sự tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997, thị trường BĐS rơi vào tình trạng ngưng trệ, mọi giao dịch tạm thời đều trùng xuống, các nhà đầu tư nước ngoài cũng rơi vào tình trạng lúng túng, hoặc là thiếu vốn giải ngân hoặc là không thể giải ngân do thua lỗ Từ năm 2004 trở đi thị trường BĐS dần dần có dấu hiệu phục hồi nhưng rất chậm chạp Đến năm 2007 nhờ việc Việt Nam
FDI thực hiệnTổng FDI thực hiện thoáng hơn, và cơ chế chính sách luật lệ của nhà nước liên quan đến BĐS ngày càng tạo điều kiện tốt cho nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS nên các nhà đầu tư càng yên tâm hơn, vững tin hơn với những quyết định đầu tư của mình.
Do đó tỷ lệ vốn FDI thực hiện giải ngân trên thị trường BĐS đã nhanh chóng tăng cao
Tuy nhiên, tỷ lệ vốn thực hiện so với tổng vốn đăng ký đầu tư còn ở mức thấp Đây chính là một hạn chế của Việt Nam trong việc phát huy hiệu quả nguồn vốn FDI thu hút được.
2.2.2.2.Cơ cấu vốn FDI thu hút vào thị trường Bất Động Sản.
Cơ cấu vốn FDI theo nước đầu tư.
Tính đến nay đã có hơn 81 nước và vùng lãnh thổ có dự án FDI tại Việt Nam, nhưng không phải tất cả các nước này đều có dự án vào BĐS, mà hầu hết các dự án BĐS đều tập trung vào các đối tác truyền thống đã có mặt ở Việt Nam từ nhiều năm trước như: Đài Loan, Hàn Quốc, Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản…
Bảng 1.3 thể hiện danh sách 10 nước và vùng lãnh thổ có số dự án đầu tư vào BĐS nhiều nhất ở Việt Nam.
Bảng 1.3 FDI vào thị trường bất động sản theo nước
STT Nước, vùng lãnh thổ
Số dự án đầu tư vào thị trường bất động sản(1)
Số vốn đầu tư vào thị trường bất động sản
Số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam (3)
Số vốn đầu tư FDI vào Việt Nam
(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài) Theo bảng 1.3 Đài Loan là nước dẫn đầu về số dự án với 86 dự án, nhưng lại đứng thứ 2 về vốn đầu tư với 1242 triệu USD Sau Đài Loan là Hàn Quốc vớ 72 dự án nhưng dẫn đầu về vốn đầu tư với 2204 triệu USD Tiếp theo đó là Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản, Trung Quốc, Australia, Thái Lan, British Virgin Islands và Malaysia
xu hướng vốn FDI thực hiện vào thị trường BĐS giai đoạn 2000- 2008
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài) Nhìn vào bảng số liệu trên ta thấy số vốn thực hiện không nhất thiết lúc nào cũng diễn biến cùng chiều với số vốn đăng ký và số dự án cấp mới Số vốn và số dự án cấp mới thì biến động theo chiều hướng tăng dần còn số vốn giải ngân các dự án trong giai đoạn này thì biến động theo hai xu hướng: từ năm 2000 đến năm 2002 số vốn giải ngân qua các năm có xu hướng giảm dần, còn từ năm 2003 đến năm 2008 thì số vốn này lại tăng dần Sự biến động này là do chịu ành hưởng trực tiếp của những diến biến trên thị trường BĐS. Thời gian từ năm 2000 đến năm 2003 thị trường BĐS vẫn chịu sự tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997, thị trường BĐS rơi vào tình trạng ngưng trệ, mọi giao dịch tạm thời đều trùng xuống, các nhà đầu tư nước ngoài cũng rơi vào tình trạng lúng túng, hoặc là thiếu vốn giải ngân hoặc là không thể giải ngân do thua lỗ Từ năm 2004 trở đi thị trường BĐS dần dần có dấu hiệu phục hồi nhưng rất chậm chạp Đến năm 2007 nhờ việc Việt Nam
FDI thực hiệnTổng FDI thực hiện thoáng hơn, và cơ chế chính sách luật lệ của nhà nước liên quan đến BĐS ngày càng tạo điều kiện tốt cho nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS nên các nhà đầu tư càng yên tâm hơn, vững tin hơn với những quyết định đầu tư của mình.
Do đó tỷ lệ vốn FDI thực hiện giải ngân trên thị trường BĐS đã nhanh chóng tăng cao
Tuy nhiên, tỷ lệ vốn thực hiện so với tổng vốn đăng ký đầu tư còn ở mức thấp Đây chính là một hạn chế của Việt Nam trong việc phát huy hiệu quả nguồn vốn FDI thu hút được.
2.2.2.2.Cơ cấu vốn FDI thu hút vào thị trường Bất Động Sản.
Cơ cấu vốn FDI theo nước đầu tư.
Tính đến nay đã có hơn 81 nước và vùng lãnh thổ có dự án FDI tại Việt Nam, nhưng không phải tất cả các nước này đều có dự án vào BĐS, mà hầu hết các dự án BĐS đều tập trung vào các đối tác truyền thống đã có mặt ở Việt Nam từ nhiều năm trước như: Đài Loan, Hàn Quốc, Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản…
Bảng 1.3 thể hiện danh sách 10 nước và vùng lãnh thổ có số dự án đầu tư vào BĐS nhiều nhất ở Việt Nam.
Bảng 1.3 FDI vào thị trường bất động sản theo nước
STT Nước, vùng lãnh thổ
Số dự án đầu tư vào thị trường bất động sản(1)
Số vốn đầu tư vào thị trường bất động sản
Số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam (3)
Số vốn đầu tư FDI vào Việt Nam
(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài) Theo bảng 1.3 Đài Loan là nước dẫn đầu về số dự án với 86 dự án, nhưng lại đứng thứ 2 về vốn đầu tư với 1242 triệu USD Sau Đài Loan là Hàn Quốc vớ 72 dự án nhưng dẫn đầu về vốn đầu tư với 2204 triệu USD Tiếp theo đó là Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản, Trung Quốc, Australia, Thái Lan, British Virgin Islands và Malaysia
Chỉ riêng 10 quốc gia và vùng lãnh thổ này đã chiếm tới 54% trong tổng số dự án và 63% trong tổng số vốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam.Ngoài 10 nước kể trên thì còn nhiều nước khác cũng có vốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam như: pháp, mỹ, anh, đan mạch, canada, …Nhưng nhìn chung thì lượng vốn đổ vào thị trường BĐS Việt Nam vẫn chủ yếu đến từ các vẫn đang hạn chế, vì vậy nhà nước cần có biện pháp và chính sách thích hợp để tăng cường thu hút nhiều hơn nữa vốn đầu tư từ các nước này, đồng thời củng cố và phát huy quan hệ với những đối tác truyền thống.
Cơ cấu vốn FDI theo lĩnh vực.
Bảng 1.4 Cơ cấu FDI theo ngành
(Tính đến năm 19/12/2008- chỉ tính số dự án còn hiệu lực)
FDI theo ngành Số dự án Tổng vốn đầu tư ( triệu USD)
Thị trường bất động sản(2) 754 17778
Văn hóa – Y tế- Giáo dục 227 985
(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài)
Tỷ lệ số dự án
Tỷ trọng FDI vào BDS so với tổng FDI
Tỷ trọng FDI vào các ngành khác so với tổng FDI
( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Tỷ lệ số vốn
Tỷ trọng vốn FDI vào BDS so với tổng FDI
Tỷ trọng vốn FDI vào ngành khác so với tổng FDI
( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Theo bảng 1.4 thì tính đến 19/12/2008 cả nước đã thu hút 7149 dự án FDI còn hiệu lực, trong đó riêng thị trường BĐS thu hút được 754 dự án FDI còn hiệu lực, dự án thu hút vào BĐS đứng sau các ngành công nghiệp năng và công nghiệp nhẹ và cao hơn cả lĩnh vực nông- lâm nghiệp Chỉ chiếm tới 11% trong tổng số dự án FDI vào Việt Nam nhưng thị trơngf BĐS lại chiếm tới 27% tổng số vốn FDI của tất cả các ngành, với 17778 triệu USD Con số này chứng tỏ rằng các dự án vào thị trường BĐS là các dự án lớn, thu hút nhiều vốn đầu tư Ngoài ra thị trường BĐS còn là thị trường mà có tỷ lệ giải ngân rất lớn so với các lĩnh vực thu hút FDI khác Có thể coi như là các dự án FDI vào thị trường BĐS đang hoạt động có hiệu quả hớn các lĩnh vực khác.
Về cơ cấu FDI vào thị trường BĐS thì các dự án xây dựng có FDI chiếm phần lớn với 373 dự án, chiếm tới 49% tổng số FDI vào thị trườngBĐS, tiếp đến sây dựng là khách sạn với 177 dự án, xây dựng văn phòng- căn khu đô thị mới với 15 dự án Về vốn đầu tư thì các dự án xây dựng cũng đứng đầu 4898 triệu USD, tiếp theo là các dự án xây dựng văn phòng – căn hộ là
4353 triệu USD, rồi đến các dự án khách sạn, xây dựng hạ tầng KCN-KCX, cuối cùng là các dự án xây dựng khu đô thị mới
Bảng 1.5 Cơ cấu FDI vào thị trường BĐS tính đến 19/12/2008
(Chỉ tính các dự án còn hiệu lực).
FDI vào thị trường BĐS Số dự án Tỷ trọng số dự án
Tổng vốn đầu tư (triệu USD)
Tỷ trọng vốn đầu tư
Xây dựng khu đô thị 15 2% 3377 19%
XD văn phòng- căn hộ 155 21% 4353 24%
XD hạ tầng KCN- KCX 34 5% 1208 7%
(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài)
SỰ CẦN THIẾT THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Một số lý luận về FDI
Ngày nay với sự phát triển của toàn cầu, hoạt động đầu tư nước ngoài ngày càng phát triển mạnh mẽ Sự phát triển này do nhiều nguyên nhân nhưng với một vài nguyên nhân chủ yếu là:
- Xu hướng phát triển toàn cầu hóa, khu vực hóa đã thúc đẩy quá trình tự do hóa thương mại và đầu tư quốc tế.
- Sự phát triển của khoa học kỹ thuật làm cho chu kỳ sống của một sản phẩm ngắn đi, và những tiến bộ trong lĩnh vực thông tin, truyền thông đã thúc đẩy mạnh mẽ quá trình đổi mới cơ cấu kinh tế của các nước, tạo nên sự dịch chuyển vốn giữa các quốc gia.
- Sự khác nhau giữa các yếu tố sản xuất, kinh doanh ở các nước đã tạo nên “ lực đẩy” đối với đầu tư quốc tế.
- Nhu cầu vốn đầu tư để thực hiện công nghiệp hóa ở các nước đang phát triển là rất lớn, tạo nên “ sức hút” mạnh mẽ với nguồn đầu tư nước ngoài.
Vì vậy có nhiều khái niệm khác nhau về FDI như:
Theo quỹ tiền tệ quốc tế IMF: FDI được định nghĩa là “một khoản đầu tư với những quan hệ lâu dài, theo đó một tổ chức trong một nền kinh thế (nhà đầu tư trực tiếp) thu được lợi ích lâu dài từ một doanh nghiệp đặt tại một nền kinh tế khác Mục đích của nhà đầu tư trực tiếp là muốn có nhiều ảnh hưởng trong việc quản lý doanh nghiệp đặt tại nền kinh tế khác đó.
Hội nghị Liên Hợp Quốc về TM và Phát triển UNCTAD cũng đưa ra một doanh nghiệp về FDI Theo đó, luồng vốn FDI bao gồm vốn được cung cấp (trực tiếp hoặc thông qua các công ty liên quan khác) bởi nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài cho các doanh nghiệp FDI, hoặc vốn mà nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài nhận được từ doanh nghiệp FDI FDI gồm có ba bộ phận: vốn cổ phần, thu nhập tái đầu tư và các khoản vay trong nội bộ công ty.
Các nhà kinh tế quốc tế định nghĩa : đầu tư trực tiếp nước ngoài là người sở hữu tại nước này mua hoặc kiểm soát một thực thể kinh tế của nước khác Đó là một khoản tiền mà nhà đầu tư trả cho một thực thể kinh tế của nước ngoài để có ảnh hưởng quyết định đổi với thực thể kinh tế ấy hoặc tăng thêm quyền kiểm soát trong thực thể kinh tế ấy.
Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) đưa ra khái niệm: “ một doanh nghiệp đầu tư trực tiếp là một DN có tư cách pháp nhân hoặc không có tư cách pháp nhân trong đó nhà đầu tư trực tiếp sở hữu ít nhất 10% cổ phiếu thường hoặc có quyền biểu quyết Điểm mấu chốt của đầu tư trực tiếp là chủ định thực hiện quyền kiểm soát công ty”.
Luật Đầu tư Việt Nam năm 2005 đưa ra: “ Đầu tư trực tiếp nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư và nhà đầu tư tham gia quản lý hoạt động đầu tư
Từ những khái niệm trên có thể hiểu một cách khái quát về đầu tư trực tiếp nước ngoài như sau: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI tại một quốc gia là việc nhà đầu tư ở một nước khác đưa vốn bằng tiền hoặc bất kì tài sản nào vào quốc gia đó để có được quyền sở hữu và quản lý hoặc quyền kiểm soát một thực thể kinh tế tại quốc gia đó, với mục tiêu tối đa hoá lợi ích của mình”.
Tài sản trong khái niệm này, theo thông lệ quốc tế, có thể là tài sản hữu hình (máy móc, thiết bị, quy trình công nghệ, bất động sản, các loại hợp đồng và giấy phép có giá trị …), tài sản vô hình (quyền sở hữu trí tuệ, bí quyết và kinh nghiệm quản lý…) hoặc tài sản tài chính (cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, giấy ghi nợ…).
Như vậy FDI bao giờ cũng là một dạng quan hệ kinh tế có nhân tố nước ngoài Hai đặc trưng cơ bản của FDI là: có sự dịch chuyển tư bản trong phạm vi quốc tế và chủ đầu tư ( pháp nhân, thể nhân) trực tiếp tham gia vào hoạt động sử dụng vốn và quản lý đối tượng đầu tư.
1.1.2.Đặc điểm FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài có những đặc điểm sau:
- FDI là hình thức đầu tư bằng vốn của tư nhân nước ngoài Đây là nguồn vốn của các cá nhân, doanh nghiệp, tập đoàn ở nước ngoài đầu tư vào nước khác để tìm kiếm lợi nhuận.
- Nguồn vốn FDI do các chủ đầu tư tự quyết định đầu tư, quyết định sản xuất kinh doanh và tự chịu trách nhiệm lỗ lãi
- Đầu tư FDI tồn tại dưới nhiều hình thức như: hợp đồng hợp tác kinh doanh, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.
+ Hợp đồng hợp tác kinh doanh: là sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên quy định rõ ràng trách nhiệm và phân chia kết quả sản xuất kinh doanh cho mỗi bên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh ở nước tiếp nhận đầu tư mà không thành lập một pháp nhân.
+ Doanh nghiệp liên doanh: “ là loại hình doanh nghiệp do hai bên hoặc các bên nước ngoài hợp tác với nước tiếp nhận đầu tư cùng góp vốn, cùng kinh doanh, cùng hưởng lợi nhuận và chia sẻ rủi ro theo tỷ lệ vốn góp. Doanh nghiệp liên doanh được thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, có tư cách pháp nhân theo pháp luật của nước tiếp nhận đầu tư”
+ Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài: là doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài ( tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài) do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại nước tiếp nhận đầu tư, quản lý và tự chịu trách nhiệm về kết quả sản xuất, kinh doanh.
- Nguồn vốn FDI được tiếp nhận không làm phát sinh nợ, không chịu những ràng buộc về chính trị, xã hội cho nước tiếp nhận.
- Đầu tư nước ngoài được chia làm hai loại là: đầu tư FDI theo chiều dọc (Vertical Integration) và đầu tư FDI theo chiều ngang (HI- Horizontal Integration)
+ Hình thức đầu tư HI: là hình thức đầu tư công nghệ, kỹ năng quản lý…trong sản xuất kinh doanh.
+ Hình thức VI: là hình thức đầu tư nước ngoài vào khai thác tài nguyên thiên nhiên và các yếu tố đầu vào rẻ như lao động phổ thông…
Thị trường Bất Động Sản
1.2.1.Khái niệm về thị trường Bất Động Sản
1.2.1.1 Khái niệm về thị trường.
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền quá trình sản xuất và lưu thông hàng hóa Thừa nhận sản xuất hàng hóa không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường Tùy từng giác độ và thời kỳ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm khác nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: “thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa” Khái niệm này người ta đã đồng nhất chợ và những địa điểm mua bán hàng hóa cụ thể Điều này không hoàn toàn đúng, nên trong kinh tế hiện đại người ta ít dùng khái niệm này.
Khái niệm hiện đại về thị trường: “thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hóa mua bán” Theo quan điểm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không chỉ là thời điểm hay là thời gian cụ thề.
Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ
Như vậy thị trường là nơi trao đổi giữa người bán và người mua Người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường, là hình ảnh cụ thể của hai yếu tố cung - cầu của thị trường Trong hệ thống thị trường mọi thứ đều có giá cả đó là giá trị của hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền.
1.2.1.2.Khái niệm về bất động sản.
Theo luật cổ La Mã: bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Ở Việt Nam theo quy định tại điều 181 của Bộ luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thì:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Như vậy, BĐS trước hết là một tài sản nhưng khác với tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời được Vì vậy BĐS tồn tại gắn liền với một không gian địa lý cụ thể, nó bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai
Với sự phân tích trên cho thấy BĐS là một hàng hóa đặc biệt Vì vậy để là một hàng hóa đặc biết thì trước hết nó là một hàng hóa với vác đặc điểm chung của hàng hóa thông thường là có giá trị và giá trị sử dụng ngoài ra nó còn có những đặc điểm riêng:
BĐS là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển được.
Người ta không thể di dời đất đai từ nơi này sang nơi khác Đất đai luôn cố định về vị trí, về địa điểm và không thể chuyển dời, không có khả năng tăng thêm về diện tích ( trừ trường hợp san lấp thay đổi mục đích sử dụng) Tuy nhiên, với tiến bộ kỹ thuật như ngày nay đất đai không thể di dời nhưng nhà cửa đã có thể di dời trong một phạm vi nhất định.
Hàng hóa BĐS là tài sản có tính chất lâu bền. Đặc điểm này có thể dễ nhận thấy khi sử dụng đất đai ( đất đai xây dựng và đất đai canh tác) không bị hao mòn; các công trình kiến trúc và vật kiến trúc được xây dựng trên có thể tồn tại hàng trăm năm, thậm chí hàng ngàn năm.
Cung cầu và giá cả của BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
BĐS là loại hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về sở hữu, các chế độ chính sách và pháp luật của Nhà nước như: Luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước.
Hàng hóa BĐS bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý và tính cộng đồng.
Giá cả hàng hóa BĐS không giống như các hàng hóa thông thường chịu sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý như: sự phát triển của làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh…của dân cư sinh sống tại đó.
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có “tính lỏng” kém và chịu sự tác động lớn từ các yếu tố đầu tư khác.
Do không thể di dời và tồn tại lâu bền nên thông thường giá cả của BĐS rất cao so với nhiều hàng hóa thông thường Mặt khác hàng hóa này chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố thị hiếu, tập quán…nên nhìn chung không dễ chuyển đổi hàng hóa này thành tiền (tính lỏng kém)
Ngoài ra BĐS cũng là hàng hóa chịu sự ảnh hưởng bởi các yếu tố đầu tư và các hàng hóa lân cận lớn Chẳng hạn khi nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kinh tế kỹ thuật, các khu công viên giải trí… sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó; trong một số trường hợp khác liên quan đến yếu tố môi trường lại làm giá cả bất động sản trong vùng giảm xuống.
Với những tính chất cơ bản nêu trên, ngày nay do sự phát triển của sản xuất, sự tăng lên của dân số làm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất và nhà ở tăng trong khi các hàng hóa thông thường khác, với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm.
1.2.1.3.Khái niệm về thị trường bất động sản.
Sự cần thiết thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản
1.3.1 Hàng hóa bất động sản chiếm tỷ lệ lớn trong tổng tài sản của nền kinh tế, nên bất động sản quyết định lớn đến tăng giảm tổng tích lũy của nền kinh tế
Nền kinh tế thị trường dù là theo mô hình nào thì đều bao gồm: thị trường hàng hóa ( hàng tiêu dùng, hàng tư liệu sản xuât), thị trường lao động ( lao động chân tay, lao động chất xám…), thị trường tài chính tiền tệ, thị trường BĐS, thị trường dịch vụ Trong đó thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN ở nước ta Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế của một nước, tài sản BĐS chiếm từ 45-75% sự giàu có của các nước đang phát triển Sự phát triển của thị trường BĐS có tác động đến tăng trưởng kinh tế, nó quyết định lớn đến tăng giảm tổng tích lũy của nền kinh tế Để phát triển kinh tế ở mỗi quốc gia tổng tích lũy của nền kinh tế là rất quan trọng Tùy theo quy mô và trình độ phát trển của mỗi quốc gia mà tổng tích lũy của nền kinh tế là khác nhau Trong đó tài sản BĐS thường chiếm rất lớn trong tổng tích lũy Tài sản BĐS là một trong những thành tố quan trọng đóng góp vào tăng GDP của nền kinh tế Thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao, nếu thị trường BĐS giao dịch ít sôi động hay còn có thể nói là nguội đi thì sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi đáng kể, có khi còn làm cho tăng trưởng âm
1.3.2 Nhu cầu về thị trường Bất Động Sản tăng cao
Thị trường BĐS trong những năm gần đây luôn trong tình trạng cung không đủ cầu đặc biệt trong lĩnh vực văn phòng cho thuê và nhà ở Theo ông Marc Townsend tổng giám đốc công ty CB Richard Ellis Vietnam, ông thực sự bất ngờ về 90 công suất các khu văn phòng cao cấp ở Hà Nội và TP HCM đã được thuê hết Nguyên nhân của xu hướng này là do:
Thứ nhất: Kinh tế ngày càng phát triển các nhu cầu của con người ngày càng tăng lên như nhu cầu vui chơi giải trí, khu ăn uống, nhu cầu khám chữa bệnh… Để đáp ứng nhu cầu của con người ngày càng mọc lên nhiều nhiều khu vui chơi, resort, khu chung cư, khu biệt thự biệt lập, các bệnh viện tư nhân, các khu trung tâm thương mại… Chính những điều này đã làm cho nhu cầu về thị trường BĐS ngày càng tăng
Thứ hai: Sau khi Việt Nam gia nhập WTO có nhiều chính sách thuận lợi cho đầu tư, nên đã thu hút nhu cầu đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh kéo theo nhu cầu về văn phòng cho thuê, nhà ở khu vực sản xuất kinh doanh rất lớn.
Thứ ba: Mỗi năm dân số của Việt Nam tăng khoảng 1,1 triệu người nên nhu cầu về đất ở hàng năm cũng sẽ tăng lên là tất yếu.
Thứ tư: Chính sách mua nhà cho người nước ngoài có sự thông thoáng hơn, nên cũng tạo lên nhu cầu về BĐS tăng lên.
1.3.3 Thị trường Bất Động Sản tác động tới nhiều loại thị trường khác trong nền kinh tế
Là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, vậy nên có thể nói rằng BĐS là hạ tầng của nền kinh tế Chính vì vậy thị trường BĐS ngoài sự vận động của chính bản thân nó còn tác động đến các thị trường khác Cụ thể như:
- Tác động vào thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng. Thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng là thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng các công trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà máy… Trên thực tế tùy vào tính chất của các công trình mà việc sử dụng máy móc thiết bị nhiều, hay công trình sử dụng vật liệu xây dựng nhiều, như các khu chung cư thì cần nhiều vật liệu xây dựng hơn máy móc còn với công trình thủy điện thì lại cần nhiều máy móc hơn vật liệu xây dựng Dù có khác biệt đó, tất cả các chi phí về vật liệu xây dựng và máy móc thiết bị đều nhập lại tạo nên tổng giá trị của tài sản BĐS đó.
- Thị trường BĐS phát triển liên thông với thị trường lao động.
Thị trường BĐS trực tiếp tác động vào thị trường lao động Khi thị trường BĐS phát triển tức cung cầu của hàng hóa BĐS tăng lên, điều này mở triển vọng tạo thêm việc làm mới để thu hút nguồn lao động xã hội Ngược lại khi cung vượt quá cầu trên thị trường BĐS thì việc sa thải lao động trên các công trình xây dựng, trang trại… là điều khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vất đề kinh tế, xã hội, chính trị… phải giải quyết.
- Thị trường BĐS ảnh hưởng lan tỏa vào thị trường tài chính, tiền tệ. Hàng hóa BĐS là hàng hóa có giá trị cao nên khi giao dịch hàng hóa này người ta thường giao dịch qua thị trường tài chính, tiền tệ Điều này là do khi tổ chức tài chính, tiền tệ đứng giữa người mua và người bán BĐS để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn và hiệu quả Ngoài ra, tổ chức tài chính có thể cho bên mua hoặc bên bán BĐS để mua hoặc tạo lập nâng cấp BĐS trước khi bán.
Tác động của thị trường BĐS còn lan tỏa sâu vào thị trường tài chính, tiển tệ Khi lãi xuất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu được từ kinh doanh BĐS, từ đầu cơ BĐS thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút ra khỏi ngân hàng, đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào BĐS Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung và phía cầu tín dụng.
1.3.4 Tác động tích cực của thị trường BĐS
- Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh BĐS.
Với đặc điểm đặc biệt của BĐS là có hạn, nên hàng hóa trên thị trường BĐS là việc chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác Việc mua đi bán lại đó đã tạo ra một khối lượng hàng hóa không cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho hàng hóa thị trường BĐS luôn luôn phong phú.
- Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trường BĐS cũng như các thị trường khác Thị trường là nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán Ngoài ra với tính chất đặc biệt của BĐS, là hàng hóa gắn liền với đất đai, nên có thể coi nó là cơ sở hạ tầng Mà để tiến hành sản xuất kinh doanh thì cần có cơ sở hạ tầng để thực hiện sản xuất, tiến hành giao dịch trao đổi thì cũng cần cơ sở để tiến hành giao dịch Chính vì vậy có thể nói rằng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
- Thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ. Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, giá cả, cạnh tranh Để tồn tại và phát triển trên thị trường các doanh nghiệp luôn luôn phải áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến tổ chức quản lý nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành, nâng cao chất lượng sản phẩm để cạnh tranh với các doanh nghiệp khác nhằm thu được lợi nhuận cao.
- Thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở.
Thị trường BĐS có tác động qua lại tới nhiều thị trường, thị trường BĐS phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hóa Vì vậy mà nhà nước cần có những chính sách hợp lý để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Thông qua hoạt động của thị trường BĐS mà nhà nước đã tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật, và các chính sách cũng như tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển góp phần khắc phục tình trạng “ kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh BĐS đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta.
- Góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh.
Trên thị trường BĐS, các nhà kinh doanh và người sử dụng có điều kiện tiếp xúc với nhau, từ đó tạo mối quan hệ qua lại, xây dựng các quan hệ giữa các ngành, các lĩnh vực như xây dựng, ngân hàng, môi trường đô thị… để mở rộng thị trường Thông qua kết quả hoạt động kinh doanh BĐS đã đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở và các sản phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.
1.3.5 Đầu tư vào bất động sản cần một số lượng vốn lơn, thời gian quay vòng lâu
Kinh nghiệm thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản ở một số nước 28 1 Kinh nghiệm thu hút FDI của các nước Châu Á
1.4.1 Kinh nghiệm thu hút FDI của các nước Châu Á
- Xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh và đồng bộ.
Như ở Malaysia để hấp dẫn các nhà đầu tư vào thị trường BĐS, luật đất đai của Malaysia cho phép người nước ngoài có thể sở hữu về đất đai Quền sở hữu này sẽ cho phép các nhà đầu tư tự do kinh doanh khai thác dự án trong thời hạn mong muốn.
Về chính sách thuế, để tăng cường thu hút FDI vào các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế xuất, Trung Quốc đã sớm đưa ra rất nhiều quy định cụ thể và có chính sách thuế ưu đãi cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang đầu tư vào lĩnh vực này như là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn giảm thuế nhập khẩu và thuế giá trị gia tăng khi nhà đầu tư cung ứng thiết bị máy móc cho các công trình này…
- Thực hiện các chính sách ưu đãi về tài chính và phi tài chính đối với các dự án đầu tư vào BĐS. Ở Singapore chính phủ cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn ứng trước của khách hàng trước khi hoàn thành phần móng dự án.
- Chú trọng xây dựng cơ sở hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng như: giao thông, vận tải, điện, nước, viễn thông… là những điều kiện tiền đề để giúp một dự án triển khai thuận lợi và nhanh chóng Một nước muốn thu hút được nhiều vốn đầu tư nước ngoài thì trước tiên phải tạo những tiền đề thật tiện lợi cho các nhà đầu tư Singapore là một nước đặc biêt thành công trong việc thu hút FDI nhờ có một hệ thống kết cấu hạ tầng thuộc loại hàng đầu thế giới.
Cơ sở hạ tầng thuận lợi tạo thuận lợi cho các dự án đặc biệt là với các dự án BĐS do tính chất đặc thù riêng của các dự án này ( chịu sự tác động của vị trí địa lý, môi trường tự nhiên…) Do đó những nước có cơ sở hạ tầng tốt, thuận lợi như Singapore, Thái Lan, Malaysia… đã thu hút được rất nhiều FDI vào các dự án BĐS.
- Chú trọng đào tạo nguồn nhân lực.
Nguồn lao động nhiều, giá rẻ, cũng là một lợi thế, tuy nhiên khi trình độ khoa học công nghệ ngày càng phát triển như ngày nay thì nó không còn là một nhân tố quyết định đầu tư khi mà các nhà đầu tư vào BĐS tìm kiếm hiệu quả với lực lượng lao động có trình độ chuyên môn cao Do đó, rất nhiều quốc gia hiện nay đã chú trọng đào tạo nguồn nhân lực có tri thức và chuyên môn cao đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường BĐS.
Các nước Singapore, Malaysia… từ lâu đã có các trường đại học đào tạo chuyên ngành về kinh doanh BĐS đã tạo nên rất nhiều chuyên gia trong ngành BĐS, đáp ứng không chỉ nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài vào các nước đó mà các chuyên gia này còn tham gia vào hoạt động đầu tư tại các nước đi sau như Việt Nam.
1.4.2 Kinh nghiệm của Australia và New Zealand
- Thị trường BĐS nói chung và đầu tư vào thị trường BĐS được các cơ quan quản lý nhà nước và ngoài nhà nước phân công, phối hợp quản lý và đầu tư.
Là những nền kinh tế phát triển, Australia và New Zealand rất chú trọng vào thị trường BĐS Các cơ quan nhà nước và ngoài nhà nước có sự phối hợp trong quản lý thị trường BĐS, các cơ quan chịu trách nhiệm quản lý các vấn đề BĐS không chồng chéo Do đó đã tạo hấp dẫn thu hút đầu tư vào thị trường BĐS, và việc quản lý thị trường BĐS rất thuận lợi.
- Chính sách quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính phối hợp với nhau một cách đồng bộ, tạo mọi điều kiện để thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS.
Các chính sách về quản lý đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính ở Australia và New Zealand tương đối đầy đủ, các vấn đề được xem xét đồng bộ, các chính sách từ quản lý đất đai, xây dựng phát triển công trình , đô thị, tín dụng, tài chính đều được phát huy nhằm thu hút tối đa nguồn đầu tư vào thị trường BĐS Cụ thể như:
Việc quản lý đất đai: có hệ thống Torrens, đây là hệ thống nòng cốt của hệ thống quản lý BĐS và thúc đẩy đầu tư trên thị trường BĐS Hệ thốngTorrens được thiếp lập từ rất sớm, từ năm 1858 bởi thủ tướng Nam Australia lúc đó Ý tưởng chính của hệ thống Torrens là mọi quyền, lợi ích và nghĩa vụ của một mảnh đất sẽ được ghi nhận trên một tờ giấy duy nhất, đó là trước bạ.Trước bạ được ban hành bởi cơ quan đăng ký BĐS trung ương Do vậy, các quản lý BĐS của hai nước cung cấp môi trường thích hợp cho thị trường BĐS và cơ sở lành mạnh cho việc quản lý đất tư và đất công bằng cách: đảm bảo tính hợp pháp của việc sở hữu và các quyền sử dụng BĐS khác; đăng ký và công bố rõ ràng kích thước, phạm vi, chủ sở hữu của các mảnh đất thông qua điều tra định kỳ về đất đai; xây dựng và thực hiện chính sách đất đai của chính phủ; kiểm soát việc sử dụng và phát triển đất đai thông qua các chương trình quy hoạch và kế hoạch; cung cấp một cơ sở không thiên vị và công bằng cho việc định giá BĐS để phục vụ các đòi hỏi về tính giá đất và thuế đất; cho phép công chúng tiếp cận tới các thông tin về đất đai, bao gồm chủ đất, các điều tra về đất đai, thông tin địa chính, giá đất và các dữ liệu liên quan.
Chính sách tín dụng ngân hàng: có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ các nhà đàu tư tư nhân trên thị trường BĐS Hệ thống ngân hàng ở Australia và New Zealand tương đối mạnh nên việc đáp ứng nhu cầu vay vốn ngân hàng cho các dự án đầu tư BĐS cao.
Chính sách tài chính: đưa ra các chính sách về các công cụ tài chính, định giá BĐS, quỹ tài chính BĐS rất thuận lợi cho việc đầu tư vào thị trường BĐS như việc đưa ra chứng chỉ tiền gửi giúp người mua không cần phải đặt cọc khi thực hiện giao dịch mua bán….
- Là những nền kinh tế theo cơ chế thị trường, về cơ bản, thị trường BĐS của Australia và New Zealand mở cho mọi chủ thể kinh tế đầu tư với một số rất nhỏ hạn chế đối với các chủ thể khác nhau.
Tông quan về thị trường Bất Động Sản ở Việt Nam
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường Bất Động Sản Đất đai của nước ta được xác định là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội loài người đảm bảo cho xã hội tồn tại và phát triển Như vậy, BĐS cùng với các hàng hóa khác nhằm thỏa mãn nhu cầu cuộc sống của con người nên cũng được mua bán, trao đổi như những hàng hóa khác Khi đó thị trường BĐS được hình thành và phát triển.
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980: Đất đai, bất động sản của nước ta tồn tại dưới nhiều hình thức đó là đất đai thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của nhà nước Trong giai đoạn này, mặc dù nhà nước chưa có văn bản pháp luật về giao dịch BĐS, nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục cho các giao dịch mua, bán, thuê mướn BĐS Do đó, hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS trong giai đoạn này là:
- Một thị trường tự phát ở một số vùng, một số địa phương theo yêu cầu của thực tế
- Chưa có khung pháp luật cho thị trường BĐS
- Chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS. Đến năm 1980 Nhà nước đưa ra hiến pháp qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiên cấm việc mua bán đất đai, do đó nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường BĐS Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã Quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận Tuy nhiên các giao dịch mua bán, thuê mướn, chuyển nhượng tài sản BĐS vẫn được diễn ra ngầm
Cùng với quá trình đổi mới của nhà nước chuyển từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường, yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ… thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng, phát sinh nhu cầu giao dịch về đất đai ngày càng cao Hiện tượng giao dịch, mua bán BĐS diễn ra sôi động tại các đô thị Hình thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà ở gắn với sử dụng đất Trước nhu cầu thực tế xã hội năm
1988 Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai, tại điều 17 trong luật đã cho phép:
“ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở ki được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyển sử dụng đất có ngôi nhà đó”.
Tuy nhiên trên thực tế trong giai đoạn trước năm 1993 việc giao dịch mua bán nhà ở thực chất là giao dịch mua bán đất ngầm không được pháp luật qui định Giao dịch mua bán là giao dịch trao tay, tự viết giấy tờ cam kết giữa người mua và người bán, một số trường hợp có dấu xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn Trong giai đoạn này hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ nâng giá, hạ giá là khá phổ biến, không tuân thủ những qui định của pháp luật về đất đai Việc giao đất, phân phối đất không đúng thẩm quyền cũng diễn ra khá phổ biến ở các vùng ngoại thành đô thị,các khu vực ven đường giao thông, các trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ… làm này sinh nhiều vụ khiếu kiện về đất đai Chính vì vậy trong giai đoạn trước năm 1993 thị trường BĐS còn là thị trường ngầm và được hình thành một cách tự phát.
Giai đoạn sau năm 1993 đến nay.
Tiến trình đổi mới của nền tảng kinh tế về pháp lý trong lĩnh vực BĐS được đánh dấu bằng Luật đất đai năm 1993 Đây là cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường BĐS chính thức, cụ thể như sau:
+ Luật đất đai năm 1993 quy định: “ Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; cho phép hộ gia đình cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt” Những quyền được quy định trong Luật đất đai năm 1993 cũng được áp dụng cho các tổ chức kinh tế, nhưng nó có hạn chế, khi nhà nước giao đất thì có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất.
+ Tiếp đó, Bộ Luật Dân sự năm 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất Đây là sự thay đổi quan niệm mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS.
+ Pháp lệnh về nhà ở được ban hành ngày 26/3/1991, cùng với các nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và nghị định số 61/ CP ngày 05/7/1994 của Chính Phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.
Cùng với các quy định pháp luật “ nền tảng” về đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng khác, Nhà nước đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật và biện pháp tài chính cho việc hình thành thị trường BĐS, cụ thể:+ Nghị định số 80CP ngày 06/ 11/ 1993 quy định khung giá các loại đất.Nội dung cơ bản của nghị định này là quy định mức tối thiểu giá các loại đất để các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương làm căn cứ xác định giá từng loại đất của địa phương.
+ Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 về việc quy định khung giá các loại đất Nghị định này thay thế nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 Nội dung cơ bản của nghị định này là quy định mức tối thiểu và mức tối đa giá các loại đất Căn cứ vào khung giá đất này, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng khung giá đất cho địa phương mình để thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất Với quy định về giá đất của Nhà nước, nó là công cụ, biện pháp để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của người tham gia giao dịch dân sự về BĐS.
Ngoài ra Nhà nước còn đưa ra một hệ thống pháp luật về tài chính góp phần hình thành thị trường BĐS, Nhà nước đưa ra các quy định và biện pháp để tạo điều kiện hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển Những quy định và biện pháp bao gồm:
+ Cho phép các địa phương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng mà chúng ta vẫn gọi là “ đổi đất lấy hạ tầng”.
+ Hỗ trợ các đối tượng chính sách mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc xây dựng mà nhà tình nghĩa, khi giao nhà Nhà nước miễn thu tiền sử dụng đât.
+ Miễn thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng để xây dựng nhà ở cao tầng, nhiều căn hộ.
+ Thành lập các doanh nghiệp kinh doanh nhà và kinh doanh cơ sở hạ tầng ở các địa phương Để tạo điều kiện tăng cung ứng hàng hóa cho thị trường BĐS, khi giao đất cho doanh nghiệp kinh doanh nhà tạm thời chưa thu tiền sử dụng đất, chỉ thu khi doanh nghiệp bán được nhà.
Thực trạng thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản
2.2.1.Thực trạng thu hút FDI vào Việt Nam
Kể từ khi Luật đầu tư nước ngoài được ban hành (1987) đến 19/12/
2008, Việt Nam đã thu hút được trên 9803 dự án (còn hiệu lực) với mức vốn đăng ký trên 150 tỷ USD Cơ cấu FDI tại Việt Nam cụ thể:
Cơ cấu FDI theo ngành:
- Lĩnh vực Công Nghiệp và Xây Dựng: chiếm tỷ trọng lớn nhất chiếm khoảng 67,5% về số dự án và 61,8% tổng vốn đăng ký.
- Lĩnh vực Dịch Vụ chiếm khoảng 21,5% về tổng số dự án và 31,3% về số vốn đăng ký.
- Lĩnh vực Nông – Lâm – Ngư Nghiệp chiếm khoảng 11% về tổng số dự án và 7,9% về vốn đăng ký
Biểu 1: Cơ cấu dự án FDI đầu tư theo ngành
22% 11% công nghiệp dịch vụ nông-lâm-ng nghiệp
( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Biểu 2: Cơ cấu về số vốn FDI đầu tư theo ngành
Dịch vụ Nông-Lâm-Ng nghiệp
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Nhìn chung cả số dự án và số vốn đầu tư trong ngành công nghiệp chiếm số lượng lớn, tiếp đến là ngành dịch vụ và cuối cùng là ngành nông – lâm ngư nghiệp chiếm tỷ trọng đầu tư FDI thấp nhất.
FDI phân theo hình thức đầu tư:
-Hình thức 100% vốn nước ngoài chiếm 75,98% về số dự án và 55,01% về tổng vốn đăng ký.
-Liên doanh chiếm 20,87% về số dự án và 34,47% về tổng vốn đăng ký.
-Còn lại thuộc lĩnh vực hợp doanh, BOT, công ty cổ phần và công ty quản lý vốn là 3,15% về số dự án và 10,52% về tổng vốn đăng ký.
Biểu 3: Cơ cấu số dự án FDI theo hình thức đầu tư.
100% vốn n ớc ngoài Liên doanh
( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Biểu 4: Cơ cầu vốn FDI theo hình thức đầu tư
100% vốn n ớc ngoài Liên doanh
( Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài)
Nhìn vào biểu 3 và biểu 4 thấy đầu tư FDI vào thị trường Việt Nam chủ yếu là đầu tư theo hình thức 100% vốn nước ngoài, còn hình thức liên doanh và hợp doanh, BOT… là ít Mà đầu tư theo hình thức BOT, hợp doanh, liên doanh…mới thực sự đem lại hiệu quả cho Việt Nam với mục tiêu học hỏi cách quản lý, công nghệ cao vào Việt Nam để thúc đẩy các doanh nghiệp Việt Nam cùng phát triển, đưa nền kinh tế phát triển về chất.
FDI phân theo nước chủ đầu tư: Đã có 81 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam trong đó:
- Các nước Châu Á chiếm 67% tổng vốn đăng ký.
- Các nước Châu Âu chiếm 29% tổng vốn đăng ký.
- Các nước Châu Mỹ chiếm 4% tổng vốn đăng ký.
Biểu 5: Cơ cầu FDI theo nước chủ đầu tư
( Nguồn Cục Đầu tư nước ngoài)
Theo biểu 5 ta thấy đầu tư của khu vực Châu Á chiếm phần lớn, còn khu vực Châu Âu và Châu Mỹ chiếm tỷ trọng nhỏ, cả hai khu vực cộng vào chưa bằng khu vực Châu Á Trong khi đó đầu tư của khu vực Châu Á nhìn chung đầu tư trong các lĩnh vực có công nghệ thấp như giao thông vận tải, bưu điện…Còn các dự án lớn, kỹ thuật hiện đại vẫn chủ yếu là các nước Châu Âu. Nhìn chung khu vực đầu tư nước ngoài đã trở thành bộ phận hữu cơ năng động của nền kinh tế, có tốc độ tăng trưởng cao và vị trí ngày càng quan trọng trong nền kinh tế, góp phần quan trọng trong việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tê- xã hội của đất nước Đầu tư nước ngoài đóng góp tới 27% kim ngạch xuất khẩu ( không kể dầu khí), 33% giá trị sản xuất công nghiệp, 22% vốn đầu tư xã hội và hơn 14% GDP của cả nước, tạo thêm việc làm cho hơn 110 vạn lao động trực tiếp và hàng chục vạn lao động gián tiếp. Khu vực FDI trong những năm vừa qua đã đóng góp to lớn cho sự phát triển của đất nước.
2.2.2 Thực trạng thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản
Cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS, dòng vốn FDI vào thị trường BĐS trong những năm qua cũng có những biến động khá phức tạp. Năm 1987 Nhà nước ban hành luật đầu tư nước ngoài đến năm 1993 chính sách về đất đai nhà ở, mua bán chuyển nhượng đất mới được ban hành thì FDI vào thị trường BĐS rất nhỏ gần như không đáng kể gì
Từ năm 1993 đến năm 1996 là thời kỳ thị trường BĐS bắt đầu phát triển. Cùng dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung thì FDI dành cho lĩnh vực BĐS cũng bắt đầu có sự tăng trưởng Trong 4 năm cả nước đã thu hút được 333 dự án vào thị trường BĐS, với tổng số vốn đăng ký là 7862,8 triệu USD Tình hình FDI vào thị trường BĐS ở Việt Nam đang tiến triển rất tốt thì cả Châu Á rơi vào cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997( bắt nguồn từ Thái Lan, của thị trường BĐS của Thái Lan), Việt Nam không tránh khỏi bị ảnh hưởng, dòng vốn FDI vào Việt Nam bị ngưng trệ và giảm sút, đặc biệt giảm sút mạnh ở thị trường BĐS Những dự án đã cấp phép thì không giải ngân được, các nhà đầu tư dè dặt khi đầu tư vào thị trường Kết quả là năm 1997 cả nước chỉ có 38 dự án FDI vào thị trường BĐS được cấp mới với tổng số vốn là 659,1 triệu USD Con số đầu tư còn thấp hơn nữa trong năm 1999 chỉ với 23 dự án vào thị trường BĐS với số vốn là 365,4 triệu USD được cấp mới.
Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á, dòng vốn FDI vào Việt Nam nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động mạnh mẽ Con số đầu tư FDI vào Việt Nam tiếp tục suy giảm từ năm 1997 cho đến năm 2000 thì dòng vốn FDI đầu tư vào thị trường Việt Nam đã có sự phục hồi trở lại
2.2.2.1.Quy mô vốn FDI thu hút vào thị trường Bất Động Sản.
Bảng 1.1 Quy mô FDI đầu tư vào thị trường bất động sản.
Số dự án đầu tư vào thị trường được cấp trong năm
FDI vào thị trường bất động sản(1) (triệu usd)
So sánh với năm trước(lần)
So sánh với năm 2000 (lần)
Tổng FDI đăng ký (2) (triệu usd)
( Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài ) Ghi chú: Các dự án bất động sản được kể đến bao gồm các dự án:
- Xây dựng văn phòng- căn hộ
- Xây dựng khu đô thị mới
- Xây dựng hạ tầng khu công nghiệp- khu chế xuất
- Xây dựng khách sạn-du lịch
Biểu 6: Xu hướng đầu tư FDI vào thị trường bất động sản
Tổng FDI đăng ký FDI vào BDS
( Nguồn Cục Đầu tư nước ngoài)
Nhìn vào bảng số liệu trên thể hiện số dự án đầu tư vào thị trường BĐS, số vốn đăng ký vào thị trường BĐS và tổng số vốn đăng ký theo các năm Thể hiện số dự án FDI vào thị trường BĐS giai đoạn 2000-2008 diễn biến theo xu hướng phục hồi dần dần và tăng đều qua các năm, mặc dù tốc độ tăng trưởng tương đối chậm đến năm 2006, sang năm 2007 đầu tư FDI vào thị trường BĐS bắt đầu có sự khởi sắc, số dự án đầu tư năm 2007 tăng so với năm 2006 xấp xỉ 2,7 lần Đến năm 2008 số dự án đầu tư vào không chênh lệch đáng kể năm 2007 Điều này là do nền kinh tế thế giới đang hứng chịu cuộc khủng hoảng kinh tế (bắt nguồn từ nền kinh tế mạnh nhất thế giới, là đầu tầu của nền kinh tế thế giới rơi vào tình trạng khủng hoảng mà nguyên nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng lần này cũng giống nguyên nhân sâu xa của cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997 là do sự sụp đổ của thị trường BĐS). Đi đôi với sự tăng trưởng về số dự án, số vốn đăng ký cũng diễn biến theo cùng chiều hướng Từ năm 2000-2006 tỷ lệ tăng giữa các năm số vốn đăng ký cũng không nhiều như năm 2001 tăng so với năm 2000 là 0,85 lần; năm 2002 tăng so với năm 2001 là 1,01 lần; đến năm 2006 tăng so với năm
2005 là 2,87 lần Nhưng đến năm 2007 số vốn đầu tư vào thị trường BĐS tăng rất nhanh tăng so với năm 2006 là 5,2 lần và 18,13 lần năm 2000, năm 2007 thực sự đã đánh dấu một kỳ tích trong công cuộc thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS Việt Nam, nâng cơ cấu vốn đầu tư vào BĐS 42,67% trong tổng số FDI của tất cả các ngành Nguyên nhân của sự tăng trưởng vượt bậc trong năm 2007 là do luật đất đai có hiệu lực, hơn nữa Việt Nam đã chính thức trở thành thành viên của Tổ Chức Thương Mại Thế Giới (WTO) và thành viên không thường trực của Hội Đồng Bảo An Liên Hợp Quốc Với sự gia nhập WTO các chính sách và luật lệ đã dần được cải thiện theo hướng phù hợp với thông lệ và các điều ước quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình tham gia, thực hiện và triển khai dự án Và đến năm 2008 số dự án đầu tư vào thị trường tăng không đáng kể so với năm 2007 nhưng số vốn đăng ký cũng tăng tương đối cao tăng 3,82 lần so với năm 2007 và chiếm 54,92% trong cơ cấu FDI đầu tư vào Việt Nam năm 2008.
Nhìn chung trong cả giai đoạn này, FDI đầu tư vào thị trường BĐS chiếm một tỷ trọng tương đối lớn về số vốn đặc biệt là năm 2007 chiếm 42,67% , năm 2008 chiếm 54,92% trong cơ cấu vốn đầu tư FDI vào Việt Nam Điều này chứng tỏ rằng FDI trong thị trường BĐS có vai trò rất lớn đối với sự phát triển của đất nước Do đó nhà nước cần phải có nhiều biện pháp và chính sách hơn nữa để tăng cường thu hút FDI vào thị trường BĐS nói riêng và Việt Nam nói chung.
Tuy với số vốn đầu tư vào thị trường BĐS là khá lớn và có xu hướng tăng theo các năm Nhưng tình hình vốn FDI thực hiện vào thị trường BĐS trong giai đoạn này có nhiều biến động không đồng đều qua các năm.
Bảng 1.2 Vốn FDI thực hiện vào thị trường bất động sản.
Năm FDI thực hiện vào thị trường bất động sản
Tổng FDI thực hiện (2) các ngành ( triệu usd)
( Nguồn: Cục Đầu Tư Nước Ngoài)
Biểu 7: Xu hướng vốn FDI thực hiện vào thị trường bất động sản giai đoạn 2000-2008
(Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài) Nhìn vào bảng số liệu trên ta thấy số vốn thực hiện không nhất thiết lúc nào cũng diễn biến cùng chiều với số vốn đăng ký và số dự án cấp mới Số vốn và số dự án cấp mới thì biến động theo chiều hướng tăng dần còn số vốn giải ngân các dự án trong giai đoạn này thì biến động theo hai xu hướng: từ năm 2000 đến năm 2002 số vốn giải ngân qua các năm có xu hướng giảm dần, còn từ năm 2003 đến năm 2008 thì số vốn này lại tăng dần Sự biến động này là do chịu ành hưởng trực tiếp của những diến biến trên thị trường BĐS. Thời gian từ năm 2000 đến năm 2003 thị trường BĐS vẫn chịu sự tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997, thị trường BĐS rơi vào tình trạng ngưng trệ, mọi giao dịch tạm thời đều trùng xuống, các nhà đầu tư nước ngoài cũng rơi vào tình trạng lúng túng, hoặc là thiếu vốn giải ngân hoặc là không thể giải ngân do thua lỗ Từ năm 2004 trở đi thị trường BĐS dần dần có dấu hiệu phục hồi nhưng rất chậm chạp Đến năm 2007 nhờ việc Việt Nam
FDI thực hiệnTổng FDI thực hiện thoáng hơn, và cơ chế chính sách luật lệ của nhà nước liên quan đến BĐS ngày càng tạo điều kiện tốt cho nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS nên các nhà đầu tư càng yên tâm hơn, vững tin hơn với những quyết định đầu tư của mình.
Do đó tỷ lệ vốn FDI thực hiện giải ngân trên thị trường BĐS đã nhanh chóng tăng cao
Tuy nhiên, tỷ lệ vốn thực hiện so với tổng vốn đăng ký đầu tư còn ở mức thấp Đây chính là một hạn chế của Việt Nam trong việc phát huy hiệu quả nguồn vốn FDI thu hút được.
2.2.2.2.Cơ cấu vốn FDI thu hút vào thị trường Bất Động Sản.
Cơ cấu vốn FDI theo nước đầu tư.
Tính đến nay đã có hơn 81 nước và vùng lãnh thổ có dự án FDI tại Việt Nam, nhưng không phải tất cả các nước này đều có dự án vào BĐS, mà hầu hết các dự án BĐS đều tập trung vào các đối tác truyền thống đã có mặt ở Việt Nam từ nhiều năm trước như: Đài Loan, Hàn Quốc, Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản…
Bảng 1.3 thể hiện danh sách 10 nước và vùng lãnh thổ có số dự án đầu tư vào BĐS nhiều nhất ở Việt Nam.
Bảng 1.3 FDI vào thị trường bất động sản theo nước
STT Nước, vùng lãnh thổ
Số dự án đầu tư vào thị trường bất động sản(1)
Số vốn đầu tư vào thị trường bất động sản
Số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam (3)
Số vốn đầu tư FDI vào Việt Nam
(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài) Theo bảng 1.3 Đài Loan là nước dẫn đầu về số dự án với 86 dự án, nhưng lại đứng thứ 2 về vốn đầu tư với 1242 triệu USD Sau Đài Loan là Hàn Quốc vớ 72 dự án nhưng dẫn đầu về vốn đầu tư với 2204 triệu USD Tiếp theo đó là Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản, Trung Quốc, Australia, Thái Lan, British Virgin Islands và Malaysia
Đánh giá chung về thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản
Với tình hình kinh tế thế giới đang rơi vào tình trạng khủng hoảng như hiện nay đã làm cho việc thu hút FDI vào các nước cũng như vào Việt Nam gặp rất nhiều khó khăn Tuy nhiên với thị trường BĐS ở Việt Nam vẫn là thị trường tạo ra nhiều kỳ vọng lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư nước ngoài vẫn
Từ năm 1993 Nhà nước Việt Nam chính thức công nhận thị trường BĐS, việc thu hút FDI vào thị trường này đã đạt được kết quả:
Nhiều quốc gia khác nhau đầu tư vào thị trường bất động sản.
Từ khi Việt Nam có chính sách thu hút FDI vào thị trường nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng, Việt Nam có rất nhiều các nhà đầu tư là các tập đoàn khách sạn quốc tế như Accor, InterContiential Hotel Group…, các đại gia đến từ Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Inverment…, các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc… đã có những dự án đầu tư BĐS và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới tại Việt Nam.
Trong thời gian vừa qua Việt Nam đã tiếp nhận rất nhiều doanh nghiệp thuộc các nước, lãnh thổ như Mỹ, Australia, Canada, Ý, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Hàn Quốc, Hồng Kông, Thái Lan, Đài Loan…đa số là những tập đoàn lớn, có tiềm lực vốn rất mạnh, chuyên kinh doanh trong lĩnh vực BĐS Các doanh nghiệp này rất quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội nói riêng Họ cho biết BĐS của Việt Nam là thị trường rất hấp dẫn đối với họ, đặc biệt trong thời gian này Việt Nam đang thực hiện đô thị hóa rầm rộ.
Nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản.
Hiện nay trong thị trường BĐS của Việt Nam có rất nhiều quỹ đầu tư vào như: Công ty Indochina Capital Advisor Ltd thành lập một quỹ đầu tư cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia sâu rộng hơn vào thị trường nhà đất Việt Nam; Tập đoàn VinaCapital tai thành phố Hồ Chí Minh quản lý một quỹ đầu tư đang niêm yết tại London với vốn 633 triệu USD, qua đó cho phép các nhà đầu tư toàn cầu tham gia vào thị trường nhà đất Việt Nam; quỹ đầu tưDragon Capital….
Tuy nhiên để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài hơn nữa vào lĩnh vực BĐS, Chính phủ nên thành lập một bộ luật về quỹ tín thác đầu tư BĐS, các chính sách thuế ưu đãi…
Quy mô các dự án đầu tư vào thị trường bất động sản ngày càng lớn.
Theo xu hướng các năm tổng số vốn đầu tư vào thị trường BĐS ngày càng tăng và tỷ trọng số vốn đầu tư thị trường BĐS ngày càng chiếm phần lớn trong tổng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam như năm 2006 có khoảng 12 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam thì có khoảng 2 tỷ đầu tư vào thị trường BĐS, năm 2007 có hơn 20 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam thì có khoảng 8 tỷ USD với 173 dự án đầu tư vào BĐS, năm 2008 có 60 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam thì có hơn
33 tỷ USD với 176 dự án đầu tư vào BĐS Điều này càng chứng tỏ rằng mức đầu tư vào một dự án ngày càng cao. Đã có rất nhiều dự án lớn như The Garden, Crown Complex, Ciputra Mall… Pride Tower một cao ốc 72 tầng trị giá 1 tỷ USD Một nhà đầu tư Hàn Quốc khác, Posco Engineering & Construction Corp cũng đang xây dựng một thành phố vệ tinh quanh Hà Nội trị giá 3 tỷ USD, với việc xây dựng tại một địa điểm hiện đang bao ohur đầy rau và trâu bò “ Một số người cho rằng kiểu đầu tư như thế là không phù hợp với Việt Nam tại thời điểm mới bắt đầu phát triển”, Sohn Juk Weon Tổng giám đốc của Posco cho biêt “ Chúng tôi không xây dựng một thành phố cho 10 năm sau mà đabg xây dựng một thành phố cho 100 hay 150 năm sau”.
Tính minh bạch trong thị trường bất động sản có xu hướng ngày càng được nâng lên.
Theo bản báo cáo về chỉ số minh bạch thị trường BĐS 2008 của tập đoàn BĐS dịch vụ và quản lý tài chính Jones Lang LaSalle , tính minh bạch
“không minh bạch” lên nhóm “minh bạch thấp” Năm 2006, chỉ số minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam được Jones Lang LaSalle đánh giá thấp nhất thế giới, đứng thứ 56/56 nước được xếp hạng
Việt Nam, Ấn Độ, Trung Quốc là những nước có sự tiến bộ lớn nhất ở Châu Á – Thái Bình Dương trong 2 năm vừa qua, đây cũng là những nơi nhận được sự chú ý lớn nhất của các nhà đầu tư, thuê mua BĐS trong các năm gần đây
Nâng cao năng lực cung cấp hàng hóa BĐS trên thị trường, giúp chuyển dịch cơ cấu kinh tế…
Việc đầu tư FDI vào thị trường BĐS đã giúp Việt Nam nâng cao được khả năng cung cấp hàng hóa BĐS Hiện nay khả năng cung cấp hàng hóa BĐS ngày càng phong phú và chất lượng được tăng lên như: khu đô thị, nhà ở cao cấp, khu chung cư…
Góp phần làm tăng khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.
Cùng với sự gia tăng của luồng vốn FDI vào Việt Nam, các nguồn vốn trong nước cũng gia tăng mạnh mẽ, nên tuy khu vực FDI vào Việt Nam trong những năm gần đây tăng về lượng nhưng tỷ trọng FDI/ tổng vốn đầu tư toàn xã hội lại giảm dần Điều này chứng tỏ rằng việc huy động FDI đã tác động tích cực đến việc huy động đầu tư ở khu vực tư nhân trong nước tăng lên.
Các DN FDI có mô hình quản lý và phương thức kinh doanh hiện đại. Để tồn tại và phát triển trên thị trường các DN Việt Nam cũng cần phải thay đổi tư duy, cách thức quản lý, công nghệ, nâng cao chất lượng và sức cạnh tranh.
Tăng cường chuyển giao công nghệ
FDI đầu tư vào trong nước cũng đồng thời là việc đem theo nhiều công nghệ mới, hiện đại vào đầu để tiến hành đầu tư trong nhiều lĩnh vực như: viễn thông, dầu khí, hóa chất, điện tử, tin học, ô tô…Chính điều này đã giúp chuyển giao công nghệ từ các nước tiên tiến sang Việt Nam, tạo bước ngoặt quan trọng trong một số ngành kinh tế mũi nhọn của nước ta
Đóng góp vào ngân sách Nhà nước.
Cùng với quá trình phát triển, lượng FDI thu hút vào Việt Nam ngày càng tăng lên tương ứng là mức đóng góp ngày càng tăng lên Trong những năm gần đây số thu ngân sách của khu vực FDI năm sau cao hơn năm trước 24% Năm 2001 số thu ngân sách của khu vực FDI chiếm 7% tổng thu ngân sách cả nước, năm 2002 số thu ngân sách của khu vực FDI chiếm 8% tổng thu ngân sách cuẩ cả nước…
Góp phần giải quyết việc làm, đào tạo nguồn nhân lực.
FDI thu hút vào đã thúc đẩy phát triển sản xuất, tạo việc làm và cơ hội việc làm cho người lao động, hơn thế FDI không chỉ tạo việc làm trực tiếp mà còn tạo việc làm gián tiếp Theo điều tra của Ngân hàng thế giới (WB) thì mỗi việc làm do FDI trực tiếp tạo ra sẽ tạo thêm cho từ một đến hai lao động việc làm gián tiếp khác.
GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Cơ hội và thách thức đối với thu hút FDI vào thị trường bất động sản ở Việt Nam
3.1.1 Cơ hội trong việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản ở Việt Nam
Thu hút FDI vào thị trường BĐS Việt Nam tiếp cận nguồn vốn lớn để phát triển thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Hiện nay nhu cầu về BĐS ở Việt Nam là rất lớn, số phòng khách sạn của ta hiện nay chưa đáp ứng được nhu cầu cho khách du lịch và các dịp lễ hội. Còn văn phòng cho thuê cũng ít hơn cầu Trong khi đó nguồn vốn trong nước đầu tư cho thị trường BĐS rất ít, Việt Nam không đủ tiềm lực để phát triển thị trường này, mà Việt Nam đang trong quá trình hiện đại hóa đất nước, rất cần vốn vào phát triển đất nước Việc thu hút FDI vào thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong việc thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói riêng và tạo tiền đề cho quá trình phát triển kinh tế xã hội hiện tại và tương lai.
Việc hoàn thiện hê thống pháp luật kinh tế liên quan tới thị trường BĐS, công khai minh bạch trên thị trường BĐS ngày càng được cải thiện hơn. Để thu hút FDI vào thị trường BĐS nói riêng và thị trường Việt Nam nói chung thì chúng ta phải có chính sách thu hút hấp dẫn, môi trường pháp lý hoàn thiện để hấp dẫn các doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam.Chính vì vậy nhà nước ta đã tích cực hoàn thiện hệ thông pháp luật liên quan tới thị trường BĐS nói riêng và hệ thống pháp lý nói chung
Qua nhiều lần cải cách, sửa đổi hệ thống hành chính và pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn đã tạo điều kiện cơ bản cho sự phát triển thị trường nói chung và BĐS nói riêng, như Luật đầu tư nước ngoài, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… đã được sửa đổi nhiều lần để cho ngày càng hoàn thiện hơn như:
- Giảm bớt sự khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong đầu tư vào thị trường BĐS.
- Cho phép thành lập công ty BĐS 100% vốn nước ngoài: nếu trước đây khi muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS các nhà đầu tư nước ngoài phải liên doanh với doanh nghiệp trong nước, vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài không được lớn hơn 70% vốn pháp định, thì nay các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư 100% vốn.
- Phạm vi kinh doanh BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài được mở rộng như: các nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc bán cho người Việt Nam không phụ thuộc vào qui mô, vốn đầu tư, được tham gia vào các dịch vụ quản lý BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS…hiện nay các doanh nghiệp nước ngoài được tham gia hầu như toàn bộ vào các lĩnh vực của thị trường BĐS.
Nhìn chung môi trường pháp lý của Việt Nam ngày càng được hoàn thiện hơn, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh trong nước và các doanh nghiệp nước ngoài tham gia sản xuất kinh doanh tại Việt Nam.
3.1.2 Thách thức trong việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản
Thu hút FDI vào thị trường BĐS làm cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước khó cạnh tranh.
Các doanh nghiệp Việt Nam vốn yếu về tài chính, kém về khả năng cạnh tranh, trong bối cảnh tín dụng bị thắt chặt Trong khi đó Chính phủ vẵn tăng cường việc thu hút FDI vào thị trường BĐS, doanh nghiệp nước ngoài có vốn lớn, khả năng cạnh tranh cao Chính vì vậy các doanh nghiệp trong nước khó có thể cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài, đương nhiên sẽ phải
“nhường sân” cho khối ngoại.
Trong điều kiện hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện nên việc quản lý kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản nước ngoài gặp nhiều khó khăn.
Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa, đây là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS Ngoài ra hiện nay tình hình kinh tế thế giới đang rơi vào tình trạng khủng hoảng, nền kinh tế của Việt Nam cũng không tránh khỏi ảnh hưởng, hiện nay Việt Nam đang thực hiện thắt chặt tiền tệ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước vốn ít lại không vay được vốn ngân hàng, đây chính là thời điểm để các nhà đầu tư nước ngoài vào mua bán sáp nhập (M&A) Tuy nhiên Việt Nam hiện nay chưa có luật M&A Điều này gây cho Việt Nam rất khó khăn trong quản lý quá trình mua bán sáp nhập của các doanh nghiệp nước ngoài.
Ngoài ra Việt Nam đang trong quá trình phân cấp rất mạnh, địa phương có quyền quyết định trong cấp phép đầu tư, trong khi đó việc quy hoạch tổng thể lại không do địa phương thực hiện nên gây khó khăn cho việc ra quyết định cấp phép đầu tư.
Quản lý không khéo sẽ gia tăng lạm phát.
Lượng vốn nước ngoài đổ vào đầu tư BĐS là rất lớn có thể thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tuy nhiên nó cũng gây ra các phản ứng phụ khiến thị trường dễ bị tổn thương Bởi mỗi dự án BĐS chỉ được kinh doanh trong một khoảng thời gian nhất định theo giấy phép đầu tư Sau khi hết thời hạn, các chủ đầu tư sẽ phải rút vốn khỏi thị trường Và khi đó, họ sẽ phải bỏ tiền đồng ra để mua ngoại tệ Lượng lớn tiền đồng sẽ được tung ra thị trường sẽ ảnh hưởng tới vấn đề lạm phát và gây khó khăn đối với cơ chế điều tiết tiền tệ trong nước.Nếu điều tiết không khéo sẽ gia tăng lạm phát.
Định hướng thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản
3.2.1 Xu hướng phát triển của thị trường Bất Động Sản
Thị trường bất động sản phát triển mạnh ở các thành phố lớn như
Hà Nội, Thành Phố HCM.
Hà Nội và thành phố Hồ Chi Minh là hai thanh phố đông dân nhất cả nước, có mức sống cao, giao thông thuận lợi… Với những thuận lợi cho đầu tư BĐS, cac nhà đầu tư BĐS chủ yếu tập trung đầu tư vào hai thị trường lớn này, thị trường BĐS ở hai thành phố lớn này phát triển rất mạnh mẽ.
Quy mô các dự án đầu tư vào bất động sản ngày càng lớn.
Các dự án đầu tư vào thị trường BĐS với số vốn đầu tư ngày càng cao như các dự án: The Garden, Crown Complex, Ciputra Mall, Pride Town với số vốn là 1 tỷ US Một nhà đầu tư Hàn Quốc Posco Engineering & Construction Corp., cũng đang xây dựng thành phố vệ tinh quanh Hà Nội trị giá 3 tỷ USD… Càng ngày các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào BĐS với quy mô ngày càng lớn.
Đầu tư vào bất động sản cao cấp, các tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại đang tăng.
Tại thời điểm này, nền kinh tế thế giới đang rơi vào trong tình trạng khủng hoảng Điều này đã hạn chế đầu tư và nhu cầu tiêu dung hàng hóa BĐS, đặc biệt là nhu cầu tiêu dùng BĐS cao cấp có chững lại Nhưng sự chững lại này về nhu cầu của hàng hóa BĐS cao cấp chỉ là thời điểm vì cuộc sống vẫn không ngừng tiến lên Khi thu nhập của người dân tăng lên, nhu cầu về hưởng thụ ngày càng tăng, họ sẵn sàng chi trả khoản tiền lớn để thỏa mãn nhu cầu Nhận thức được điều này hàng trăm nhà đầu tư nước ngoài vào ViệtNam đều tập trung vào thị trường nhà ở cao cấp.
Làn sóng đầu tư từ nhiều quốc gia tập trung chủ yếu vào resort, du lịch, khách sạn, văn phòng cho thuê…
Nhu cầu về nghỉ ngơi ngày càng tăng, người có nhu cầu sẽ bỏ tiền để được đi nghỉ tại các khu resort, thậm chí họ còn mua một hoặc nhiều căn nhà trong resort, hàng năm họ có thể sử dụng để nghỉ dưỡng một thời gian.
Hiện nay đầu tư vào các khi resort tăng mạnh, hiện nay công ty Eden Group đang đầu tư dự án Eden Hàm Tân Resort tại thị xã Lagi- Bình Thuận, quỹ đầu tư Indochia Capital cũng đưa vào hoạt động resort The Nam Hải ở Hội An với dạng biệt thự…
Các quốc gia đầu tư vào thị trường BĐS ngày càng đa dạng, đến từ nhiều quốc gia khác nhau.
Hiện nay Việt Nam đã thu hút rât nhiều nhà đầu tư đến từ nhiều nước khác nhau đầu tư vào thị trường BĐS như các đại gia đến từ Trung Đông như FIA, Kìngdom Hotel Investment…, các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc…đã có dự án đầu tư BĐS và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới tại Việt Nam.
Ngoài ra trong thời gian gần đây, Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh đãtieeps rất nhiều đoàn doanh nghiệp thuộc các nước, lãnh thổ như Mỹ, Úc, Canada, Ý, Singapore…Đa số là những tập đoàn lớn, có tiềm lực vốn rất mạnh, chuyên kinh doanh trong lĩnh vực BĐS.
3.2.2.Định hướng thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản
3.2.2.1 Định hướng thu hút FDI vào thị trường Bất Động Sản.
- Thu hút FDI vào thị trường BĐS nhằm giải quyết các vấn đề cơ bản về kinh tế-xã hội như là thu hút FDI vào BĐS vào các lĩnh vực như công nghiệp-xây dựng, thương mại, dịch vụ… để giải quyết việc làm cho người lao động.
- Định hướng thu hút FDI vào phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp để tận dụng tối đa hiệu quả của FDI vào thị trường BĐS.
- Định hướng thu hút nguồn vốn FDI là công nghệ, năng lực quản trị, kỹ năng công nghệ.
- Mục tiêu chung của thu hút FDI đã được xác định rõ trong những năm vừa qua là ưu tiên vào ngành công nghệ cao, cơ sở hạ tầng, đào tạo nguồn nhân lực…
- Thu hút FDI vào thị trường BĐS giải quyết tối đa lượng lao động thất nghiệp, tăng thu nhập cải thiện đời sống của người lao động.
- Khuyến khích thu hút FDI vào vào đầu tư xây dựng công trình sản xuất kinh doanh , các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Giải pháp tăng cường thu hút FDI vào thị trường bất động sản ở Việt Nam
3.3.1 Giải pháp hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp lý
3.3.1.1 Hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan tới hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS.
Thị trường BĐS ở nước ta hiện nay mới đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình phát triển với hệ thống pháp lý liên quan tới hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS vẫn còn thiếu và yếu Vì vậy Nhà nước cần:
- Tiếp tục rà soát pháp luật, chính sách về đầu tư, kinh doanh để sửa đổi các nội dung không đồng bộ, thiếu nhất quán, bổ sung các nội dung còn thiếu và loại bỏ các điều kiện áp dụng ưu đãi đầu tư không phù hợp với cam kết của Việt Nam với WTO.
- Thực hiện các biện pháp thúc đẩy giải ngân như thành lập các tổ liên ngành để giải quyết các vướng mắc cho các nhà đầu tư liên quan đến thủ tục án tác động xấy đến môi trường; thẩm tra các dự án sử dụng nhiều đất, giao dịch đất có điều kiện theo tiến độ dự án, tránh lập dự án lớn để giữ đất, không triển khai; cân nhắc về tỷ suất đầu tư/ diện tích đất, kể cả đất KCN.
- Giải quyết vấn đề chồng chéo giẫm chân lên nhau giữa các luật liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng như: Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật đất đai… nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, tăng hiệu quả đầu tư.
3.3.1.2 Hoàn thiện hệ thống chính sách kinh tế.
Hệ thống chính sách kinh tế Nhà nước có thể sử dụng để quản lý thị trường BĐS:
- Chính sách thu phí và lệ phí.
- Chính sách tài chính trong giao đất và thu hồi đất.
Các công cụ này có mục tiêu, đối tượng tác động cụ thể khác nhau, nhưng đều hướng tới mục đích chung là duy trì sự ổn định, phát triển lành mạnh, bền vững về mọi mặt kinh tế-xã hội- môi trường cho thị trường BĐS Vì vậy để thúc đẩy phát triển thị trường lành mạnh, bền vững cần biện pháp sau:
Về chinh sách thuế: Chính sách thuế sử dụng đất hiện nay chưa phân biệt rõ các yếu tố đất đai được tích tụ dùng cho mục đích sản xuất và đất đai đầu cơ cho mục đích kinh doanh BĐS Để hạn chế đầu cơ trục lợi ngoài thuế sử dụng đất, cần phải có thuế chiếm hữu BĐS và cần đánh thuế lũy tiến đối với BĐS chiếm hữu.
Về chính sách thu phí và lệ phí: Cần sửa đổi hệ thống các loại phí và lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, thủ tục đơn giản để khuyến khích người dân tích cực tham gia vào thị trường giao dịch chính thức.
Về chính sách giá: Hiện nay thị trường BĐS vẫn tồn tại bất cấp về tình trạng 2 giá trên thị trường này, đó là giá nhà nước và giá thỏa thuận Trong đó giá thỏa thuận trên thị trường cao gấp 3 đến 4 lần giá nhà nước đưa ra Vì vậy cần:
- Xóa bỏ cơ chế 2 giá để tiến tới chỉ có một giá chung thống nhất bằng cách chuyển từ việc xây dựng giá khung sang việc đề ra những nguyên tắc cho việc định giá và thẩm định giá để chuyển từ cơ chế 2 giá sang cơ chế một giá chung thống nhất Ngoài ra cần Nhà nước cần có các chế tài kiểm soát giá cả một cách hợp lý đối với các loại BĐS.
- Nhà nước cần phải có một quỹ riêng để chủ động nguồn lực để điều tiết duy trì mức giá cân bằng trên thị trường BĐS nhằm khi thị trường BĐS sụt giảm, thị trường có nguy cơ đổ vỡ, Nhà nước đứng ra mua vào với mức giá tương đương mức giá thành xây dựng để tăng quỹ nhà cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước và cứu vãn sự phá sản của các công ty do không bán được sản phẩm Trong trường hợp giá tăng bất thường, Nhà nước có thể tăng nguồn cung từ các quỹ đất thuộc sở hữu Nhà nước ra thị trường để giữ giá thị trường BĐS ổn định.
Về chính sách tài chính trong giao đất và thu hồi đất: Việc thu hồi đất và giải tỏa mặt bằng hiện nay cón nhiều bất cập Công tác giải tỏa mặt bằng rất chậm chạp làm ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư, xây dựng ảnh hưởng rất lớn đơi với thu hút đầu tư vào BĐS, đặc biệt là thu hút FDI vào BĐS Nhà nước cần:
- Thực hiện nghiêm công tác thu hồi và giải tỏa mặt bằng, ban đầu thì nên động viên khuyến khích người dân có đất thuộc diện thu hồi tham gia, nếu như họ cố tình chống đối nên thực hiện biện pháp cưỡng chế để việc giải tỏa mặt bằng diễn ra nhanh chóng, đảm bảo tiến độ xây dựng, không ảnh hưởng đến chủ đầu tư.
- Ngoài việc quản lý công tác thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư chuyển nhượng quá thời hạn sẽ bị nhà nước ra quyết định thu hồi; nếu đất này không bị giải tỏa hoặc nhận đất mà không sử dụng trong thời gian ngắn thì nhà nước có thể thu phí không bảo đảm thời hạn; trường hợp sử dụng sai mục đích so với mục đích đã ghi trong quyết định giao, cho thuê đất thì nhà đầu tư phải trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho Nhà nước.
3.3.2 Giải pháp về quản lý Nhà nước
3.3.2.1 Hoàn thiện công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
Công tác quy hoạch sử dụng đất có tác động rất lớn đối với sự phát triển của thị trường BĐS Vì vậy cần hoàn thiện công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đât, cụ thể cần:
- Đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phê duyệt các quy hoạch còn thiếu; rà soát để định kỳ bổ sung, điều chỉnh các quy hoạch đã lạc hậu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc xác định và xây dựng dự án.
