Đang tải... (xem toàn văn)
1 MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Mặc dù mới được hình thành trong khoảng thời gian chưa lâu nhưng đến nay, thị trường Bất động sản Việt Nam nói chung và tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng đã được nhiều[.]
MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mặc dù hình thành khoảng thời gian chưa lâu đến nay, thị trường Bất động sản Việt Nam nói chung tỉnh Thừa Thiên Huế nói riêng nhiều nước giới đánh giá cao Chính thị trường Bất động sản góp phần thúc đẩy q trình đại hố thị hố, mang lại nhiều giải pháp nhà cho tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư cho Ế kinh tế Có thể nói, thị trường Bất động sản ngày đóng vị trí quan trọng U kinh tế xã hội nước ta ́H Cùng với khả phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất động sản không TÊ thể tránh khỏi tác động từ nhiều hướng như: tâm lý người dân, chu chuyển vốn đầu tư qua lại thị trường, sách tín dụng, quy định đất H đai, nhà nhà nước Chính lẽ đó, thị trường Bất động sản trải qua nhiều IN giai đoạn thăng hoa có thời kỳ trầm lắng Với nhiều nổ lực hoạt động quản lý, nhà nước ban hành nhiều K sách để điều tiết thị trường Bất động sản nhằm đảm bảo thị trường theo ̣C quỹ đạo lành mạnh động lực phát triển kinh tế Tuy nhiên tác động O tích cực đến thị trường Bất động sản từ sách ln địi hỏi khoảng ̣I H thời gian cần thiết để phát huy hiệu quả, nữa, nhiều sách ban hành, quốc gia nào, phải đánh đổi lợi ích kinh tế trước mắt Đ A để đạt hiệu lâu dài bền vững Do thay đổi sách tài chính, sách tiền tệ, tín dụng, thay đổi cân đối cung cầu thị trường Bất động sản, kèm theo tình hình lạm phát, bất ổn kinh tế tồn cầu, tượng suy thối thị trường bất động sản nhiều nước giới khiến thị trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế từ đầu năm 2010 đến gặp nhiều trở ngại luồng gió phát triển mạnh mẽ Đứng trước thực trạng trên, việc nghiên cứu tìm các giải pháp tài phát triển thị trường Bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế phát triển hoạt động lành mạnh, ổn định cần thiết thời điểm Mục tiêu nghiên cứu Đề tài “Giải pháp tài phát triển thị trường Bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế” tác giả thực với mong muốn phân tích hạn chế, nghiên cứu đánh giá thực trạng thị trường Bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế, tìm hiểu phương thức hiệu việc phát triển thị trường Bất động sản nhiều nước giới chuyên gia Bất động sản qua giải pháp tài chính, nghiên cứu đánh giá từ đề giải pháp tài chủ yếu để ổn định Ế phát triển thị trường Bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế U Câu hỏi nghiên cứu ́H 1, Thực trạng thị trường Bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế nguyên nhân ảnh hưởng đến phát triển ổn định thị trường Bất động sản TÊ Thừa Thiên Huế? 2, Những giải pháp tài phù hợp để ổn định phát triển thị trường Bất H động sản Thừa Thiên Huế từ việc phân tích hạn chế nêu trên? IN Đối tượng phạm vi nghiên cứu K Đối tượng nghiên cứu đề tài chủ yếu sách tài bất động sản Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có tác động đến thị O ̣C trường bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế thời gian qua ̣I H Phạm vi nghiên cứu đề tài thị trường Bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế mà điển hình Thành phố Huế đến tháng năm 2011 Đ A Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu đề tài sử dụng tổng hợp phương pháp: * Phương pháp thu thập số liệu: + Thứ cấp (phương pháp nghiên cứu tài liệu, quan sát): Báo cáo thu tiền sử dụng đất năm 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 Phòng QL Giá.Cơng sản – Sở Tài TTH Báo cáo thu tiền sử dụng đất tháng đầu năm 2011 Phịng QL Giá.Cơng sản – Sở Tài TTH) + Sơ cấp (điều tra chọn mẫu): Luận văn sử dụng phiếu điều tra để vấn đối tượng là: - Các chuyên gia làm việc chuyên quản công việc liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Phòng Quản lý Giá – Sở Tài chính, Chi cục quản lý đất đai – Sở Tài ngun Mơi trường, Phịng quản lý khoản thu từ đất – Cục thuế tỉnh, Phòng Quản lý nhà thị trường bất động sản – Sở Xây dựng, phòng Đầu tư & Phát triển – Sở Kế hoạch Đầu tư, Hội đồng định giá đất tỉnh, Hội đồng đấu giá đất tỉnh, Hội đồng Bồi thường Giải phóng mặt thành phố Huế, phịng Tài ngun Mơi trường Ế - Các hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng bị nhà nước thu hồi đất để thực U dự án: Xây dựng khu tái định cư Lịch Đợi, phường Phường Đúc, khu Tái ́H định cư Xóm Hành, phường An Tây, Xây dựng khu quy hoạch Xuân Phú, phường Xuân Phú, chỉnh trang, tôn tạo Sông Ngự Hà, mở rộng đường Lý Thường Kiệt, TÊ phường Vĩnh Ninh… nhà nước thu hồi đất tái định cư H Quy mô mẫu: 40 chuyên gia 55 hộ cá nhân, gia đình thuộc đối tượng bị IN * Phương pháp phân tích xử lý số liệu: K + Phương pháp xử lý số liệu: sử dụng phần mềm SPSS + Phương pháp phân tích số liệu: sử dụng phương pháp thống kê mơ tả O ̣C (Frequencies), phương pháp tổng hợp, so sánh phân tích ̣I H Kết cấu luận văn Ngoài phần lời mở đầu kết luận, luận văn kết cấu gồm chương: Đ A Chương I Một số vấn đề lý luận chung bất động sản thị trường bất động sản; Chương II Thực trạng thị trường Bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế; Chương III Định hướng sách giải pháp tài để phát triển thị trường Bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế; CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỒNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản Mỗi quốc gia giới tồn vùng lãnh thổ định Tài Ế sản quốc gia bao gồm đất đai, tài sản gắn liền đất, mặt nước, không U gian … Tài sản quốc gia thường phân thành hai loại : động sản bất TÊ bất động sản tài sản không di dời ́H động sản Động sản tài sản di chuyển từ nơi sang nơi khác, Theo Bộ luật dân Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam “ Bất H động sản tài sản không di, dời bao gồm : đất đai; nhà ở, cơng trình xây IN dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định.” K Như vậy, bất động sản trước hết tài sản có đặc điểm khơng ̣C di dời được, tồn ổn định lâu dài Một tài sản coi bất động O sản thỏa mãn điều kiện sau : ̣I H - Nó thỏa mãn số nhu cầu người - Nó sở hữu bỡi quốc gia nhóm người hay cá nhân Đ A - Nó có giá trị - Khơng thể di chuyển, hình thái khơng thay đổi 1.1.2 Khái niệm hàng hóa bất động sản Có thể khẳng định hầu hết bất động sản hàng hóa Muốn trở thành hàng hóa bất động sản phải đưa thị trường để trao đổi, mua bán, cho thuê … hoạt động pháp luật không cấm Tuy nhiên có bất động sản khơng phải hàng hóa bất động sản cơng cộng mà việc sử dụng người không ảnh hưởng đến việc sử dụng người khác Ở Việt Nam vậy, tất bất động sản hàng hóa Có nhiều loại bất động sản khơng phải hàng hóa, cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng, đất đai bất động sản pháp luật cấm mua bán Bất động sản hàng hóa, ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường cịn có số đặc điểm riêng sau : - Các bất động sản tạo lập diện tích cụ thể đất đai Nếu đất đai khơng phải hàng hóa bất động sản khó trở thành hàng hóa Ế - Xét gốc độ nhà đầu tư đất đai dùng làm phương tiện bảo U hiểm giá trị phòng ngừa lạm phát, đặc biệt nước thị trường tài ́H phát triển - Đất đai trở thành hàng hóa giá cịn phản ảnh lợi vị TÊ trí địa hình, địa điểm tài sản tạo lập đất - Bất động sản hàng hóa khơng di dời nên hồ sơ mơ tả hàng hóa H ghi nhận biến động theo thời gian trạng, thay đổi chủ sở hữu, chủ sử IN dụng … theo trình tự pháp lý định yếu tố đặc biệt quan trọng K quan hệ giao dịch thị trường bất động sản - Bất động sản hàng hóa có giá trị cao, cần nhiều vốn đầu tư dài hạn O ̣C Những người có thu nhập trung bình trở xuống khó có khả tiếp cận khơng ̣I H có hỗ trợ thị trường tài - Hàng hóa bất động sản ln nằm khơng gian định, ảnh Đ A hưởng trực tiếp đến cảnh quan môi trường dân cư khu vực Cho nên liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học, kỹ thuật, kiến trúc, văn hóa…Vì thị trường bất động sản nhiều chịu chi phối ngành 1.1.3 Các đặc điểm bất động sản Từ phân tích cho thấy bất động sản hàng hóa đặc biệt Vì vậy, ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường, bất động sản cịn có đặc điểm riêng sau : - Bất động sản hàng hóa gắn liền với vị trí định, khơng thể di chuyển được: Người ta di chuyển đất đai, nhà cửa gọi chung bất động sản từ nơi sang nơi khác Chính đặc điểm làm cho giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí, chẳng hạn bất động sản nằm đường nào, khu vực Những bất động sản gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc giá cao ngược lại - Hàng hóa bất động sản tài sản có tính lâu bền : Đặc điểm nhận thấy chổ sử dụng đất đai khơng bị hao mịn Các cơng trình kiến trúc, vật kiến trúc Ế xây dựng đất tồn hàng trăm năm U - Cung cầu giá hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ ́H pháp luật sách nhà nước : Xuất phát từ đặc điểm bất động sản hàng hóa đặc biệt khơng di dời nên giá phụ thuộc lớn vào quan TÊ điểm sở hữu, chế độ sách luật pháp Nhà nước Luật đất đai, sách thuế lĩnh vực đất đai, sách hộ khẩu, định hướng đầu H tư xây dựng sở hạ tầng nhà nước IN - Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng bở yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý K tính cộng đồng : giá hàng hóa bất động sản khơng giống hàng hóa thơng thường mà chịu chi phối nhiều yếu tố phát triển kinh tế O ̣C xã hội, thói quen, tập quán, yếu tố tâm lý … cư dân sinh sống khu vực ̣I H - Hàng hóa bất động sản hàng hóa có giá trị cao khả chuyển đổi thành tiền chậm : Bất động sản ln tài sản có giá cao giá trị đất cơng Đ A trình đất cao, thời gian sử dụng ổn định lâu dài Mặc khác, việc bán bất động sản nhanh chóng hàng hóa khác - Hàng hóa bất động sản có tính khan : Do phát triển kinh tế xã hội, dân số ngày tăng làm cho nhu cầu bất động sản để sản xuất, để ngày tăng đất đai bị giới hạn Cho nên giá bất động sản có xu hướng ngày tăng hàng hóa khác, với tiến khoa học kỷ thuật giá ngày giảm - Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt chịu ảnh hưởng lẫn : Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng có giống đơn vị bất động sản Sự khác biệt bất động sản trước hết khác vị trí, kết cấu kiến trúc, khác hướng cảnh quan … Tuy nhiên hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn lớn Sự đời, hoàn thiện hay bất động sản làm thay đổi giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản - Hiệu sử dụng đất đai có chênh lệch lớn thay đổi mục đích sử dụng : Đặc điểm cho thấy việc nâng cao hiệu sử dụng đất cần Ế thiết phụ thuộc vào phát triển kinh tế người sở hữu, sử dụng đất U 1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản ́H Khi hàng hóa bất động sản đưa giao dịch mua bán, cầm cố, cho thuê thông qua tiền tệ lúc xuất thị trường bất động sản TÊ Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chổ chúng khơng mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, H chấp Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng quan hệ người IN mua người bán mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản K cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau : Thị O ̣C trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ ̣I H hàng hóa, tiền tệ diễn thời gian không gian định Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu - Nếu phân loại theo tính chất pháp lý giao dịch bất động Đ A thức khác : sản ta có hai loại thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản khơng thức Thị trường bất động sản thức thị trường mà hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản thực theo quy định pháp luật Thị trường bất động sản khơng thức thị trường mà giao dịch bất động sản không tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật tồn (Thị trường bất động sản khơng thức cịn gọi thị trường ngầm, hoạt động thị trường chủ yếu thông qua mơi giới tư nhân hay cịn gọi “cò”) - Nếu phân loại theo khu vực địa lý : Có thể phân thị trường bất động sản theo khu vực, địa phương thị trường tỉnh, thành phố, quận huyện hay thị trường bất động sản nội thành hay ngoại thành - Nếu phân loại theo giá trị sử dụng bất động sản có thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường cơng trình cơng nghiệp, thị trường cơng trình thương mại dịch vụ, thị trường cơng trình đặc biệt (sân bay, bến cảng …) - Phân loại theo tính chất kinh doanh bất động sản ta có thị trường mua U 1.1.5 Sự đời phát triển thị trường bất động sản Ế bán, thị trường cho thuê, thị trường chấp ́H 1.1.5.1 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Sự đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với chế độ sở hữu TÊ phân công lao động xã hội Như chiếm hữu tư nhân tư liệu sản xuất mà trực tiếp sở hữu tư nhân ruộng đất, với phát triển sản xuất H trao đổi với hàng hóa khác làm nảy sinh hoạt động thuê mướn, trao đổi, sang IN nhượng ruộng đất Khi dân số ngày tăng, sản xuất xã hội ngày phát triển , K nhu cầu bất động sản ngày tăng thị trường bất động sản nhộn nhịp, thường xun hàng hóa bất động sản khơng ngừng phát triển Khi O ̣C khung pháp lý ban hành việc quản lý thị trường bất động sản ̣I H thức thừa nhận Khi kinh tế thị trường phát triển đến giai đoạn đó, địi hỏi phát Đ A triển đồng thị trường Song song với thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản đời phát triển Các lý thuyết kinh tế đại cho : vốn, lao động đất đai yếu tố đầu vào trình sản xuất Điều cho thấy, thị trường bất động sản phát triển song hành với thị trường khác kinh tế thị trường tất yếu, khách quan Đến giai đọan định kinh tế, thị trường bất động sản không giới hạn phạm vi quốc gia mà diễn phạm vi khu vực mang tính tồn cầu Các chủ thể tham gia thị trường ngày mở rộng Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch thị trường ngày tăng lên số lượng chủng loại Sự phát triển giao dịch thị trường bất động sản làm xuất tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực môi giới, tư vấn, thẩm định … bất động sản 1.1.5.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Do hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt, vậy, thị trường bất động sản thị trường giao dịch hàng hóa đặc biệt nên có số đặc điểm riêng sau: - Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất Ế động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động U sản : Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi ích có từ ́H việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất) Bởi vậy, đất đai không hao mịn đi, người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất tài sản thông thường TÊ khác, mà họ sử dụng quyền lợi ích đất đai mang lại - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc : Bất động H sản loại hàng hố cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh IN hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu K Trong tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương khác Đồng thời, đất đai di chuyển từ vùng sang vùng khác tâm lý, ̣C thị hiếu, tập quán di chuyển từ vùng sang vùng khác O Chính vậy, hoạt động thị trường bất động sản mang tính địa phương Mặc ̣I H khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung mà trãi rộng vùng nước, mà vùng trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác Đ A Mật độ dân số lại không đồng Do đó, nhu cầu bất động sản khác số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến khác quy mô trình độ phát triển thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản thị thường có quy mơ trình độ phát triển cao khu vực nông thôn Ngay thị với thị trung tâm kinh tế, văn hóa, trị vùng hay nước có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi động đô thị khác - Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật : Bất động sản muốn trở thành hàng hóa thực giao dịch thị trường phải chịu chi phối điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh quyền bất động sản mua bán, chấp, góp vốn… Đồng thời pháp luật quy định hợp đồng dân bất động sản Việc cung cấp thông tin bất động sản (yếu tố quan trọng hoạt động thị trường bất động sản) phải tuân thủ theo quy định nhà nước pháp luật - Thị trường bất động sản có hoạt động phong phú thường thị trường khơng hồn hảo : Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao Ế gồm giao dịch dân chuyển quyền sở hữu bất động sản, giao dịch chuyển U đổi bất động sản, giao dịch cho thuê, chấp bất động sản, giao dịch dùng ́H bất động sản góp vốn liên doanh Nhưng thực tế, thị trường bất động sản dạng thị trường khơng hồn hảo Thị trường bất động sản phụ thuộc vào điều kiện TÊ đặc trưng vùng, địa phương, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống tập quán vùng, địa phương, cộng H đồng khác IN Chính đặc điểm mang tính địa phương vậy, hiểu biết giao dịch K thực giao dịch thường khơng hồn hảo Có giao dịch địa phương xuất địa phương khác lại chưa xuất Thông tin yếu tố cấu ̣C thành thị trường khơng hồn hảo Ngun nhân thân vật O bất động sản phản ánh tình trạng vật chất bất động sản Bản thân vật chất ̣I H bất động sản không phản ánh tính pháp lý quyền sở hữu bất động sản Đ A người có bất động sản, thơng tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận chấp, nhận góp vốn liên doanh … cần nắm bắt am hiểu - Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản : Khi cầu bất động sản tăng cung bất động sản thị trường bất động sản khơng thể phản ứng tăng nhanh chóng hàng hóa thơng thường khác Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian khó khăn hàng hóa thơng thường Việc tạo hàng hóa bất động sản, cơng trình xây dựng … địi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thơng tin đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin 10 ... sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế; Chương III Định hướng sách giải pháp tài để phát triển thị trường Bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế; CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG... Ế phát triển thị trường Bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế U Câu hỏi nghiên cứu ́H 1, Thực trạng thị trường Bất động sản tỉnh Thừa Thiên Huế nguyên nhân ảnh hưởng đến phát triển ổn định thị trường. .. Đề tài ? ?Giải pháp tài phát triển thị trường Bất động sản địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế? ?? tác giả thực với mong muốn phân tích hạn chế, nghiên cứu đánh giá thực trạng thị trường Bất động sản tỉnh Thừa