Cơ sở pháp lý kinh tế phát triển thị trường bất động sản

A- Phần mở đầu1 Cùng với thị trờng vốn ,thị trờng lao động thị trờng bất động sản thị trờng quan trọng thị trờng cung cấp yếu tố đầu vào cho sản xt KĨ tõ nỊn kinh tÕ níc ta chun tõ nÒn kinh tÕ tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tế thị trờng thị trờng thực phát triển Thị trờng bất động sản phận kinh tế thị trờng có vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Thị trờng bất động sản Việt Nam sớm phát triển, nhiên phát triển nhiều bất cập phát triển thể tình trạng cân đối cung cầu, thông tin thiếu đầy đủ không minh bạch khó tiếp cận, tỷ lệ giao dịch phi thức cao Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh phát triển lộn xộn, thất thu cho ngân sách Nhà nớc, dự luận xà hội xúc Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh Tìm biện pháp để thúc đẩy thị trờng phát triển lành mạnh có hiệu vấn đề cấp bách Trớc tình hình đợc giúp đỡ gợi ý TS Nguyễn Thế Phán thầy cô Trung tâm Địa Bất động sản em đà vào nghiên cứu đề tài "Cơ sở pháp lý kinh tế phát triển thị trờng bất động sản" Do thời gian nh trình độ có hạn đề tài không tránh khỏi sai sót em mong nhận đợc góp ý thầy cô bạn để đề tài đợc hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! B- Khái quát số nét thị trờng bất động sản sở pháp lý, sở kinh tế2 I- Khái niệm thị trờng bất động sản2 Thị trờng bất động sản nơi diễn hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu t tạo lập, mua, nhận chuyển nhợng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trờng bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, t vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản việc mua bán, chuyển nhợng, thuê, thuê mua bất động sản, tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản Đấu giá bất động sản việc bán, chuyển nhợng bất động sản công khai để chọn ngời mua, nhận chuyển nhợng bất động sản trả giá cao theo thủ tục đấu giá tài sản Mua bán, chuyển nhợng bất động sản trả chậm, trả dần việc mua bán chuyển nhợng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhợng đợc trả chậm trả dần tiền mua, tiền chuyển nhợng bất động sản thời gian thoả thuận hợp đồng Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tơng lai việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng cha hình thành theo hồ sơ dự án thiết kế bán vẽ thi công tiến độ cụ thể Định giá bất động sản hoạt động t vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định Chứng th định giá bất động sản văn thể kết kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản lập có yêu cầu khách hàng Dịch vụ quản lý bất động sản hoạt động tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản đợc chủ sở hữu chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản Thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thức kinh doanh bất động sản, theo bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng thuê mua sau trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua Cầu bất động sản khối lợng bất động sản mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán để nhận đợc khối lợng bất động sản thị trờng Cung bất động sản thị trờng khối lợng bất động sản sẵn sàng đa trao đổi thị trờng thời điểm với mức giá giới hạn định II- Cơ sở pháp lý3 Hoàn thiện khung khổ pháp lý điều chỉnh quan hệ phát sinh liên quan đến thị trờng bất động sản Việt Nam nhằm tạo môi trờng pháp lý thông thoáng cho hình thành phát triển thị trờng bất động sản Phơng hớng trớc mắt việc hoàn thiên khắc phục tình trạng khuyết thiếu, tính không đồng bộ, chồng chéo kiém hiệu hệ thống văn dới luật hành Về lâu dài, cần xây dựng ban hành luật để tạo khung khổ pháp lý cho hoạt động thị trờng bất ®éng s¶n LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®êi năm 2006 bớc tiến quan trọng, nhiên để vào thực tế cần có thông t, nghị định hớng dẫn thực luật có đợc hiệu cao III- Cơ sở kinh tế:4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hoá Một là, để nói chung trở thành hàng hoá cần có hai điều kiện: - Có phân công lao động xà hội đến mức định - Có tính tách biệt tơng đối chủ thể sản xuất Hai là, đất đai tài sản đặc biệt nên phải có điều kiện nh sau: - Đất phải sản phẩm lao động ngời khai phá - Đất phải có quyền sở hữu, sử dụng tách biệt cách rõ ràng đợc pháp luật thừa nhận đem trao đổi giao dịch đợc nh cho thuê, chuyển nhợng, chấp Các điều kiện huy động nguồn vốn, sách thuế Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh C- Thực trạng vấn đề tồn thị trờng bất động sản Việt Nam5 I- Cơ sở pháp lý5 Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ "Thúc đẩy hình thành, phát triển bớc hoàn thiện oại thị trờng theo định hớng XHCN, đặc biệt quan tâm tới thị trờng quan trọng cha có sơ khai nh: thị trờng lao động, thị trờng chứng khoán, thị trờng bất động sản, thị trờng khoa học công nghệ" Đứng góc độ kinh tế thị trờng, nớc ta kinh tế trình chuyển đổi sang kinh tế thị trờng triển khai công cải cách hành Nhà nớc Khung khổ pháp lý để điều chỉnh thị trờng bất động sản cha hoàn thiện, thiếu đồng Sự quản lý lỏng lẻo chồng chéo cấp, ngành có liên quan Các yếu tố liên quan đến nớc ngời Việt Nam định c nớc cha đợc đa vào luật làm hạn chế khả huy động vốn, tiềm khoa học công nghệ Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh Bất cập thủ tục hành nh vấn đề cấo sổ hộ khÈu, giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt, qun së hữu Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh Luật đất đai năm 1993 luật sửa đổi, bổ sung số điều luật đất đai năm 1998, pháp lệnh nhà năm 1991 nghị định, thông t, định thủ tớng phủ cụ thể hoá luật đất đai pháp lệnh nhà sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản - nhà đất Việc quản lý kinh doanh bất động sản đà đạt đợc kết quan trọng, bớc đầu tạo lập thị trờng bất động sản nớc ta Để thi hành luật đất đai pháp lệnh nhà ở, nhiều văn vản đà đợc ban hành nh khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng dất, thuế trớc bạ, quyền sở hữu nhà kinh doanh nhà ở, xây dựng kết cất hạ tầng Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh bớc làm cho đất đai, nhà tiếp cận với thị trờng bất động sản Nhiều địa phơng đà thực việc chuyển chuyển nhợng, cho thuê, chấp đất vào mục đích nông nghiệp để khắc phục tình trạng phân tán, manh mún Điều đà góp phần tạo tiền đề cho việc xác lập đất đai yếu tố quan trọng vận động theo trình phát triển sản xuất hàng hoá, chuyển dịch cấu kinh tế nông thôn theo hớng tiến bộ, hiệu Tuy đạt đợc kết nh trên, bên cạnh việc quản lý hoạt động thị trờng bất động sản bộc lộ hạn chế vấn đề nảy sinh Việc tổ chức quản lý thị trờng bất động sản vừa bị buôn lỏng, vừa bị chồng chéo chức năng, nhiệm vụ, thiếu quản lý thống Nhiều trờng hợp mua bán đất đai, nhà kiểm soát Nhà nớc, vận động theo xu hớng tự phát Các Công ty môi giới nhà đất, dịch vụ mua bán đất đợc hình thành hoạt động nhiều nơi nhng mang tính manh mún, tự phát Hiện tợng "cò nhà, "cò đất' diện khắp nơi, tranh chấp đất đai phát sinh, ngân sách thất thu nghiêm trọng Chơng trình nhà đà đạt đợc số thành đáng kể, nhng phát triển nhà không kịp tốc độ gia tăng dân số Việc mở rộng khu dân c hiều tợng tuỳ tiện, thiếu quy hoạch chi tiết nên chắp vá thiếu đồng xây dựng nhà kết cấu hạ tầng Kết cấu hạ tầng thấp Môi trờng dân c bị ô nhiễm, công tác quản lý lúng túng chuyển từ chế bao cấp sang chế thị trờng cha nghiên cứu đầy đủ tính xà hội hoá nhà Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn chế, nguồn vốn, công nghệ nghèo nàn, lạc hậu thủ tục nặng nề Các quy định Nhà nớc cha tạo đợc hành lang pháp lý đầy đủ đảm bảo cho việc vận hành thị trờng bất động sản có quản lý Nhà nớc, cha quy định cụ thể sách doanh nghiệp tự dân kinh doanh bất động sản, đất nông nghiệp đất lâm nghiệp nông trờng lâm trờng sử dụng, quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất đô thị, xây dng nhà kinh doanh nhà gắn liền với công trình đất, đền bù giải phóng mặt để phát triển đô thị, quản lý thị trờng bất động sản Việc quản lý đất đai nhiều hạn chế, nhiều vi phạm quản lý sử dụng đất đai cha kịp thời xử lý Việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc chậm giá nhà cao, cha phù hợp với sức mua ngời dân thủ tục mua nhà phức tạp, cha thùc sù thu hót sù chó ý cđa nhõng ng¬i có nhu cầu muốn mua nhà Các quan làm chức quản lý Nhà nớc bất động sản nói chung, nhà đất nói riêng cha đợc hoàn thiện hoạt động có hiệu Giữa ngành địa chínhm tài chính, vật giá xây dựng quan quy hoạch, kế hoạch quản lý Nhà nớc bất động sản cha tạo đợc phối hợp chặt chẽ Chức quyền hạn quan quản lý bất động sản cha đợc quy định cụ thể Tóm lại, năm qua Nhà nớc ta đà trọng xây dựng hành hệ thống luật pháp, nghị định sách để tạo môi trờng pháp lý môi trờng kinh tế cho hoạt động kinh doanh nói chung, kinh doanh bất động sản nói riêng Do vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản đợc định hình, thị trờng bất động sản đợc định hình có đóng góp định cho phát triển kinh tế xà hội đời sống nhân dân Tuy nhiên, tác động chế thị trờng cha trọng mức tổ chức quản lý nên thị trờng bất động sản phát triển tự phát, thiếu tổ chức Nhiều hoạt động kinh doanh bất động sản tầm quản lý quan, chức năng, làm ảnh hởng xấu đến tình hình kinh tế - xà hội Bởi vậy, tăng cờng vai trò Nhà nớc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản giai đoạn nớc ta cần thiết nhằm phát triển thị trờng bất động sản hớng, phát huy tác dụng hiệu II Cơ sở kinh tế.8 Phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có quản lý Nhà nớc định hớng xà hội chủ nghĩa chủ trơng lớn Đảng Nhà nớc ta Việc hình thành mở rộng hệ thống loại thị trờng, có thị trờng bất động sản phải đợc thực theo định hớng Nhà nớc Cùng với thị trờng hàng hoá, thị trờng dịch vụ, thị trờng lao động, thị trờng vốn Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh, thị trờng đợc hình thành phát triển góp phần tạo lâp đợc bất động sản hệ thống thị trờng đầy đủ kinh tế quốc dân, góp phần làm cho kinh tế phát triển động, ổn định có hiệu Trong vận động thị trờng bất động sản theo chế thị trờng giá định hớng hành vi ngời mua ngời bán chế thị trờng có khả phân bổ, điều tiết nguồn lực tới khu vực sản xuất kinh tế dới tác động cuả quy luật cạnh tranh mà không cần điều khiển từ trung tâm nào, thị trờng bất động sản tự động điều tiết chức sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế - xà hội thấp chỗ khác, để dành chỗ cho chức sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật t, lao động vốn khu bực cần thiết Qua ®ã cã thĨ thÊy ®ỵc sù khan hiÕm hay dåi hàng hoá bất động sản Cơ chế thị trờng có vai trò nh đòn bẩy kích thích phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh tăng suất lao động, tăng cờng trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản Trong chế thị trờng, lợi nhuận động lực hoạt động doanh nghiệp Điều đòi hỏi doanh nghiệp phải thờng xuyên cải tiến công tác quản lý, đổi công nghệ, hạ thấp chi phí tăng khối lợng chất lợng nhà cung cấp cho dân c tổ chức kinh tế, xà hội Cơ chế thị trờng có khả sàng lọc, đào luyện ngời sản xuất kinh doanh lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất, nhờ tạo đội ngũ kinh doanh giỏi Cơ chế thị trờng kích thích tính động sáng tạo chủ thể kinh tế hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho tự hoạt động kinh doanh họ, nhờ động viên khai thác có hiệu tiềm đất đai, lao động, vốn doanh nghiệp Bên cạnh tác động tích cực chế thị trờng tác động tiêu cực phát sinh Cơ chế thị trờng có khả tiều tiết cục bộ, trớc mắt khả điều tiết toàn cục, lâu dài Do viƯc sư dơng ®Êt ®ai chun ®ỉi mơc ®Ých sư dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà nh công trình kiến trúc gắn liền với đất đai đợc thực tự phát, không theo mục đích chung xà hội, dẫn đến tình trạng cân đối nghiêm trọng nhu cầu phát triển kinh tế - xà hội sử dụng nguồn lực phát triển nhà đất Trong chế thị trờng quan tâm đến lợi nhuận, coi lợi nhuận mục tiêu hàng đầu với giá Cho nên sản xuất kinh doanh mục đích t nhân, bất chấp quyền lợi c nhân khác cộng đồng, chạy theo khuynh hớng, quan tâm đến hoạt động mang tính chất phát triển sở hạ tầng - vốn không tạo lợi nhuận lợi nhuận thấp, dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, môi trờng, bất chấp hành vi vi phạm pháp luật Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh Những mặt trái chế thị trờng dẫn đến hoạt động thị trờng bất động sản theo "kênh ngầm", manh mún, xẩy nên tợng chụp giựt nạn đầu cơ, tích trữ tạo nên nhng "cơ sốt" nhà đất đẩy giá tăng vọt, làm cho thị trờng bất động sản không ổn định Để hạn chế mặt tiêu cực đây, vai trò quản lý Nhà nớc trở nên cần thiết ngày quan trọng Nhà nớc phải xây dựng sở kinh tế động tạo môi trờng thuận lợi cho thị trờng bất động sản phát triển Để làm đợc cần giải tiêu cực tồn kinh tế Sự cân đối giá hàng hoá bất động sản mức thu nhập ngời dân Các sách kinh tế tỏ hiệu không theo kịp đợc với phát triển thực tiễn Phân tích nhìn nhận vấn đề giúp nhà làm luật, quan quản lý Nhà nớc có biện pháp hữu ích, tích cực kịp thời để thúc đẩy phát triển kinh tế bất động sản góp phần vào việc phát triển kinh tế - xà hội đất nớc D- Một số giải pháp kiến nghị11 I- Những nội dung nhằm hoàn thiện khung pháp lý11 1- Sửa đổi phận dân sự.11 Nghiên cứu, bổ sung quy định cụ thể chi tiết để làm rõ hình thức sở hữu, quyền chủ sở hữu ngời chủ sở hữu tài sản có bất động sản Nghiên cứu, mở rộng khái niệm bất động sản bao gồm quyền tài sản gắn liền với đất Hoàn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đăng ký giao dịch, đảm bảo có tài sản đảm bảo bất động sản Bộ luật dân nên điều chỉnh quan hệ chủ thể bình đẳng với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thông qua dao dịch Về ván đấu giá tài sản nói chung tài sản bất động sản nói riêng cần đ ợc điều chỉnh văn đấu giá tài sản Bán đầu giá phải đợc xác định loại hoạt động hỗ trợ t pháp phải tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực 2- Pháp luật đất đai11 Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cần nhanh chóng có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà nớc giao dịch đất đai hoạt động dịch vụ công đất đai, từ có quy định cụ thể vỊ thđ tơc chun qun, tr¸ch nhiƯm cđa c¸c chđ thể Về đăng ký giao dịch chuyển nhợng quyền sử dụng đất Cần xem xét để bỏ qua quy định việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đợc quan có thẩm quyền cho phép, thay vào cần có quy định điều kiện đợc chuyển nhợng bắt buộc ngời chuyển nhợng ngời nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất bất động sản phải ký chuyển nhợng Cơ chế quản lý giá cần đổi theo hớng: Khung giá bất động sản Nhà nớc ban hành chủ yếu áp dụng phạm vi giao dịch Nhà nớc với tổ chức cá nhân việc giao, bán, khoán cho thuê bất động sản, bồi dỡng hỗ trợ giải phóng mặt * Hình thành đa vào trung tâm định giá bất động sản * Đối với lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, quyền địa phơng thực đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất tăng thu ngân sách Nhà nớc * Bổ sung chế thoả thuận giá chuyện nhợng quyền sử dụng đất, giá thuê đất Nhà nớc có biện pháp chế tài hợp lý để hạn chế việc đầu đất đai nhằm tránh tợng "bong bóng" nh 'đóng băng" thị trờng 3- Ban hành luật xây dựng 12 Trong có quy định rõ quy hoạch kế hoạch, tiêu chuẩn quy trình xây dựng, công trình có nhà bất động sản khác 4- Xây dựng luật đăng ký bất động sản12 Trong có quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản bao gồm quyền liên quan đến bất động sản nh quyền tài sản, có đăng ký chấp bất động sản Quy định thống tổ chức, trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản, tạo điều kiên thuận lợi cho tổ chức cá nhân tìm hiểu cách nhanh chóng, dễ dàng thông tin liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đăng biệt trông tin biến động bất động sản Mở rộng đối tợng phải đăng ký quyền sở hữu nhà khu vực nông thôn không dừng phạm vi thành thị nh 5- Xây dựng luật nhà ở.13 Để hoàn thiện sách nhà ở, tạo đồng quán ổn định quy định lĩnh vực cần xây dựng văn luật thống nhà Trong quy định quyền nghĩa vụ chủ sở hữu quyền nghĩa vụ bên bán, mua nhà, quy định trách nhiệm ban hành quy chế khuyến khích tổ chức tài tham gia thị trờng nhà Đồng thời ban hành chế hỗ trợ lÃi suất, thuế để khuyến khích nhà đầu t kinh doanh bất động sản, đặc biệt xây dựng nhà cho đối tợng có thu nhâp thấp, đối tợng sách Mở rộng tham gia cá nhân tổ chức nớc vào thị trờng bất động sản, hoạt động xây nhà để bán cho thuế 6- Sửa đổi, bổ sung luật kinh doanh bất động sản 13 1 Ban hành thông t nghị định hớng dẫn thực Mở rộng đối tợng đợc tham gia kinh doanh, đầu t, sở hữu ngời nớc ngời Việt Nam định c nớc 7- Hoàn thiện pháp luật ngân hàng - tín dụng13 Việc cho phép doanh nghiệp có vốn đầu t nớc (FDI) chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, tín dụng nớc đẩy vay vốn nhằm thảo gỡ khó khăn vớng mắc nhu cầu vay vốn doanh nghiệp FDI việc tháo gỡ có ý nghĩa với nhà đầu t Vì luât pháp hành cần đợc sửa đổi theo hớng cho phép tổ chức cá nhân nớc dự án đầu t nớc có quyền chế chấp bất động sản (trong có quyền sử dụng đất) tổ chức nớc có ngân hàng, tổ chức tín dụng 8- Xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trờng bất động sản.13 Theo định nghĩa thể chế báo cáo năm 2002, ngân hàng giới mang tên "xây dựng thể chế trợ lực thị trờng" " Thể chế quy tác, chế thi hành tổ chức Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh khác với sách gồm mục tiêu kết qảu mong muốn, thể chế quy tắc, kể chuẩn mực hành vi mà dựa vào tác nhân tơng tác với Thể chế tổ chức để thể quy tắc phạm vi đạo đức nhằm đạt đợc kết mong muốn Các sách ảnh hởng tới việc đợc áp dụng Cấu trúc thể chế có ảnh hởng tới việc sách đợc áp dụng Cấu trúc thể chế cóảnh hởng tới hành vi Nhng hành vi thay đổi khuôn khổ cấu trúc thể chế tồn " nớc ta cải cách thể chế giai đoạ 2002 - 2010 nhằm vào mục tiêu : - Bảo đảm hình thành đồng hệ thống thĨ chÕ - TËp trung vµo viƯc hoµn thiƯn hƯ thống thể chế kinh tế - Hoàn thiện đổi hệ thống thể chế hành - Đẩy mạnh ban hành thể chế dân - Hoàn thiện đổi hệ thống thể chế t pháp Xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trờng bất động sản gồm việc nh sau: Nhà nớc cần mở rộng phạm vi giao dịch dân Bất động sản theo hớng giảm bớt hạn chế quyền giao dịch mở rộng thêm đối tợng đợc tham gia thị trờng Bất động sản Nhà nớc cần tạo ®iỊu kiƯn ph¸t triĨn c¸c doanh nghiƯp kinh doanh bÊt động sản, thống mặt sách tất đối tợng tham gia tạo lập bất động sản áp dụng chế thống thuế sách hỗ trợ, khuyến khích Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hớng tăng ttỷ lệ tham gia bắt buộc khu vực quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền, bán đấu thầu tiêu cực Trong trờng hợp cần có tồn độc quyền tự nhiên phải có chế kiểm soát tổ chức độc quyền Tăng cờng hiệu lực quản lý Nhà nớc thị trờng Bất động sản.15 Một hệ thống quản lý có hiệu lực phải tạo lợi ích sau: + Tăng cờng nhịp độ bảo đảm an toàn cho giao dịch thị trờng Bất động sản + Hỗ trợ thu thuế Bất động sản định giá Bất động sản + Bảo vệ đất công + Giảm tranh chấp Bất động sản + Cải thiện quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng + Cải thiện công tác thống kê Trọng tâm giải pháp tạo điầu kiện cần thiết để thợc chức năng, nhiệm vụ, quỳen hạn trách nhiệm quản lý Nhà nớc nhằm phát triển thị trờng Bất động sản Thứ nhất, thực đầy đủ trách nhiƯm cđa Nhµ níc viƯc cÊp giÊy chøng nhËn quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho đối tợng sử dụng đất sở hữu nhà Thứ hai, thực việc dăng ký tài sản Bất ®éng thay thÕ nhiỊu thđ tơc hµnh chÝnh giao dịch Bất động sản Thứ ba, Cần sử lý nhanh việc sử dụng đất hiệu quỹ đất, nhà xởng doanh nghiệp Nhà nớc, trụ sở làm việc quỹ đất quan Nhà nớc lực lợng vũ trang * Đối với diện tích đất, trụ sở làm việc đợc sử dụng mục đích tài tổ chức Nhà nớc tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) cho tổ chức * Đối với diện tích đất bị bỏ hoang hoá Nhà nớc nên dùng biện pháp kinh tế nh phạt luỹ tiến theo thời gian bỏ hoang chậm thực dự án lý đáng Thứ t, xếp, điều chỉnh máy quản lý Nhà nớc bất động sản thị trờng bất động sản Công tác cần đợc triển khai theo hớng phân cấp tạo tự chủ cho quyền địa phơng trung ơng cần thành lập tổng hợp thực chức quản lý Nhà nớc đất đai bất động sản gắn liền với đất Thứ năm, tổ chức đào tạo chuyên gia lao động chuyên nghiệp cho hoạt động thị trờng bất động sản, đặc biệt nghề đo đạc, lập đồ địa chính, lâp hồ sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, t vấn, môi giới, định giá, trọng tài, toán tín dụng, thông tin Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh giao dịch bất động sản II- Những giải pháp kinh tế phát triển thị trờng bất động sản16 1- Một số giải pháp chung16 Đa dạng hoá tổ chức tài ban hành chế để tổ chức tham gia thị trờng bất động sản Ban hành chế sách thu hút đầu t trực tiếp từ dân c tổ chức kinh tế vào việc tạo lập kinh doanh bất động sản, dó có việc phát triển thị trờng chứng khoán bất động sản Ban hành chế để chủ đầu t vay vốn việc chấp mảnh đất đợc Nhà nớc giao cho thuê để thực dự án Ban hành chế hỗ trợ lÃi suất, thuế Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh để khuyến khích nàh đầu t kinh doanh bất động sản đặc biệt nhà đáp ứng nhu cầu nhóm đối tợng sách nh ngời có công với cách mạng, ngời có thu nhập thấp, ngời nghèo Mở rộng tham gia ngời nớc ngời Việt Nam định c nớc vào thị trờng bất động sản Để tổ chức quản lý tốt thị trờng Nhà nớc cần tổ chức sàn giao dịch bất động sản, giao dịch bất động sản Nhà nớc bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch thực trực tiếp đa lên mạng để ngời giao dịch giao dịch thông qua Internet 2- Thúc đẩy phát triển thị trờng việc sử dụng biện pháp tài chÝnh17 2.1 Thu tiỊn sư dơng ®Êt17 HiƯn tiỊn sử dụng đất đợc thu tuỳ theo loại đất Để giảm tợng đầu đất Nhà nớc nên thu tiỊn sư dơng ®Êt ql tiÕn theo diƯn tÝch sư dụng Đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản Nhà nớc cần có sách hỗ trợ cách thu tiền sử dụng đất cá nhân hay doanh nghiệp đà chuyển nhợng bất động sản Biện pháp nhằm hỗ trợ vốn ban đầu cho cá nhân doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu t xây dựng công trình để đa vào, kinh doanh tạo hàng hoá cho thị trờng bất động sản 2.2 Đối với sách thuế quyền sử dụng đất lệ phí18 Các khoản thuế phí phải nộp thực việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất cao trùng lặp nguyên nhân khiến cho tợng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán, nhà trao tay không qua đăng ký với quan quản lý Nhà nớc diễn phổ biến, tạo sở cho thị trờng bất động sản phi thức hoạt động mạnh Đồng thời việc mua bán trao tay gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc thuế, phí liên quan đến chuyển nhợng quyền sử dụng đất Khi chuyển nhợng quyền sử dụng ®Êt (tõ 2% ®Õn 4%), cßn ngêi mua nép lƯ phí trớc bạ 1%) Hai khoản từ 3% đến 5% cao ngời bán ngời mua, với hoạt động kinh doanh bất động sản đồng thời có phần trùng lặp Để khuyến khích việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất có đăng ký với quan quản lý Nhà nớc, phát triển thị trờng b bất động sản thức, ®èi víi lƯ phÝ tríc b¹, chØ thu theo mét mức cố định thay tỷ lệ % giá trị bất động sản nh hiên áp dụng Bên cạnh trớc mắt cần đổi công tác thu tiỊn sư dơng ®Êt, th chun qun sư dơng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trớc bạ, tập trung tất khoản thu vào quan quản lý Nhà nớc để thuận tiện cho việc thu ngân sách đối tợng tham gia Với giải pháp hoàn thiện đổi sách thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trớc bạ nên khuyến khích giao dịch bất động sản có dăng ký với quan quản lý Nhà nớc, hạn chế hoạt động thị trờng không thức, phát triển thị trờng thức, đồng thời tăng thu cho ngân sách Nhà nớc 2.3 Hỗ trợ tài cho ngời có thu nhập thấp mua thuê nhà ở18 Để giải vấn đề trớc tiên phải có định nghĩa xác ngời cã thu nhËp thÊp HiƯn cã nhiỊu ngêi cã quan niƯm r»ng ngêi nghÌo vµ ngêi cã thu nhËp thấp Đây quan niệm việc dễ dàng Nhiều nghiên cứu đà không đa tiêu chuẩn để định nghĩa ngời có thu nhập thấp vấn đề tuỳ thuộc vào ®iỊu kiƯn sèng cđa tõng gia ®×nh, t×nh h×nh phát triển kinh tế - xà hội phong tục tập quán địa phơng, dân tộc Cho nên để đinh nghĩa ngời có thu nhập thấp cần tiến hành khảo sát xà hội thu nhập thấp chi tiêu hộ gia đình Những khái niệm ngời có thu nhập thấp * Ngêi cã thu nhËp thÊp lµ ngêi cã thu nhËp bình quân đầu ngời hàng tháng đủ trang trải nhu cầu chi tiêu thiết yếu mức sống họ mức sống bình quân tối thiểu * Theo quan điểm ngân hàng giới UNDP, ngời có thu nhập thấp ngời tiêu 56% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập lại đợc chi cho nhu cầu khác (nhà ở, hoạt động văn hoá, giáo dục, dịch vụ y tế, lại Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh) * Theo quy định Bộ LĐTBXH ngời sèng ë thµnh lín cã thu nhËp tõ 220.000 đến 900.000đ/ngời tháng đợc coi ngời có thu nhập thÊp Theo tiªu chn hiƯn cđa Bé LĐTBXH ngời có thu nhập thấp ngời có mức sống trung bình phần số có mức sống trung bình nhng khả cải thiện chỗ không đợc hỗ trợ Do Nhà nớc có sách u đÃi đối tợng hình thức đầu t có ý nghĩa vê kinh tế lẫn xà hội Bên cạnh việc mở rộng mặt tài thị trờng vốn lĩnh vực ngân hàng, thành lập hình thức tiết kiệm gắn kết với khoản vay nhà tài trợ cho hạ tầng đô thị từ nguồn vốn Nhà nớc để tăng cờng khả toán Các lĩnh vực Nhà nớc cần tạp trung định sách bao gồm: - Cải cách giám sát lĩnh vực tài - Tạo dựng trì lòng tin ngời gửi tiền Nhà đầu t lĩnh vực ngân hàng - Xây dựng sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động nguồn tín dụng, dài hạn - Có sách khuyến khích (về tỷ lệ, khoản dự trữ) để thu hút quan tâm ngân hàng việc cho nợ thu nhập thấp vai cải thiện nhà - Hoàn tÊt viƯc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt đô thị - Thực thi quy trình đơn giản đăng ký chấp - Sửa đổi luật dân để hỗ trợ việc thu hồi nự thé chấp tài sản thông qua hình thức bán tài sản chấp - Hỗ trợ hình thành ngân hàng thơng mại bán buôn cho thị trờng thứ cấp để phát triển thành định chế thị trờng chấp 3- Tổ chức định giá bất động sản20 Một vấn đề quan trọng mà tổ chức, doanh nghiệp, ngời dân quan tâm giao dịch bất động sản biết đợc giá trị đích thực bất động sản cụ thể mà họ muốn giao dịch Tức họ muốn biết trớc mà bất động sản đà giao dịch thành công, giao dịch, đợc giao bán mức tơng đơng Tóm lại giá ngời mua mua ngời bán bán, ngời môi giới mời chào Hiện thµnh lín nh Hµ Néi vµ thµnh Hå Chí Minh nơi mà hoạt động định giá bất động sản đợc thực bởi: * Các ngân hàng định giá phục vụ cho ngân hàng việc chấp bất động sản vay tín dụng * Các Công ty kinh doanh bất động sản định giá để bán bất động sản mà Công ty có * Các trung tâm định giá bất động sản * Ngời dân có nhà, đất muốn tự đa giá chào bán * Những ngời góp vốn bất động sản tự đa giá để thơng lợng Điều dễ dàng nhận thấy hoạt động định giá quan Nhà nớc, doanh nghiệp ngời dân phục vụ mục đích chủ quan Ngân hàng muốn định giá để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng (thờng định giá thấp) Các Công ty định giá bất động sản muốn định giá để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giá cao bán, thấp mua) Nhìn chung Công tác định giá thiếu độc lập khách quan Tổ chức dịch vụ cung cáp thông tin cho thị trờng Bất động sản.21 Để đảm bảo cho bên giao dịch có thông tin chắn Bất động sản, Nhà nớc phải coi trách nhiệm để hớng dẫn thị trờng Bất động sản hoạt động phát triển lành mạnh Những thông tin thị trờng Bất động sản phải cung cấp cho bên giao dịch bao gồm Các giấy tờ có liên quan đến việc xác định quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất Bất động sản đăng ký giao dịch Dự định địa phơng, phủ quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến Bất động sản đăng ký giao dịch Những hạn chế quyền sở hữu , quyền sử dụng Bất động sản đăng ký giao dịch Thông tin giá Bất động sản, giá Bất động sản tơng đơng Bất động sản đăng ký giao dịch Một lý làm cho thị trờng Bất động sản năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nớc không kiểm soát đợc quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin thức nh thiếu quan t vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ ngời bán ngời mua tham gia giao dịch thị trờng Bất động sản Để làm đợc việc địa phơng đặc biệt thành phố lớn cần thành lập trọng tâm giao dịch Bất động sản thức với chức sau: * Chức thông tin * Chức thẩm định * Chức cầu nối Một yêu cầu cốt yếu đặt hoạt động trung tâm phải mang lại tiện lợi hữu ích cho ngời tham gia cung cầu Bất động sản, đảm bảo cho Bất động sản tham gia giao dịch đợc thực nhanh chóng, tin cậy, an toàn Bên cạnh Nhà nớc cần có biện pháp quản lý hoạt động hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất, đa hệ thống môi giới vào hoạt động nh khâu trình vận hành thị trờng Bất động sản Những vấn đề để củng cố hoạt động hệ thống thông tin dịch vụ t vấn môi giới Bất động sản gồm: - Kiểm soát tổ chức, cán nhân đăng ký tham gia dịch vụ t vấn môi giới Bất động sản Ngời làm dịch vụ môi giới phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nớc đợc Nhà nớc cho phép đợc hoạt động t vấn môi giới Kiểm soát tính công khai thông tin chất lợng dịch vụ t vấn, ngời t vấn quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nớc xác nhận thông tin pháp lý Bất động sản Thúc đẩy đời phát triển dịch vụ t vấn môi giới tổng hợp cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch Bất động sản nh: Dịch vụ, cung cấp thông tin hàng hoá Bất động sản, dịch vụ kiểm tra t vấn pháp lý Bất động sản, dịch vụ định giá Bất động sản dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch Bất động sản Những đơn vị dịch vụ thay bên mua bên bán thực đầy đủ thủ tục cần thiết để Bất động sản đợc giao dịch cách hợp pháp, quan t vấn phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật chất lợng tính pháp lý dịch vụ ứng dụng công nghệ thông tin để góp phần vào quản lý thị trờng Bất động sản Xây dựng hệ thống thông tin đảm bảo thích nghi tốt nâng cấp liên kết với hệ thống thông tin khác có liên quan nh hệ thống thông tin quốc gia, hệ thống thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng, quản lý hành Tình trạng đà kéo theo nhiều hậu nh Tính đại, dễ sử dụng có độ tin cậy cao, có tính đến khả sử dụng công nghệ cán cấp