Bài tập lớn Định giá tài sản Bài tập lớn môn Định giá tài sản NGÂN HÀNG NHÀ NUỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG Bài tập lớn môn Định giá tài sản Chủ đề Phân tích, đánh giá và nhận định về xu huớng phát t[.]
Trang 1NGÂN HÀNG NHÀ NUỚC VIỆT NAM
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
Bài tập lớn môn: Định giá tài sản
Chủ đề: Phân tích, đánh giá và nhận định về xu huớng phát triển
trong tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam.
Hà Nội, tháng 5 năm 2010
Trang 2NGÂN HÀNG NHÀ NUỚC VIỆT NAM
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
Bài tập lớn môn: Định giá tài sản
Chủ đề: Phân tích, đánh giá và nhận định về xu huớng phát triển
trong tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam.
Giảng viên hướng dẫn: Vũ Thị Yến Anh
Nhóm sinh viên:
1 Nguyễn Công Hoàng
2 Dương Thanh Hải
3 Nguyễn Trung Kiên
Trang 3Hà Nội, tháng 5 năm 2010 Mục lục:
I Lý luận chung
1 Các khái niệm:
1.1 Bất động sản
1.2 Thị trường Bất động sản:
1.2.1 Khái niệm thị trường.
1.2.2 Khái niệm Thị trường Bất động sản.
2 Đặc tính và chức năng của Thị trường Bất động sản
2.1 Các đặc tính
2.1.1 Thị trường bất động sản 2.1.2 Thị trường mang tính khu vực 2.1.3 Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp
trình độ cao 2.1.4 Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình
trạng độc quyền trên thị trường.
2.2 Các chức năng:
2.2.1 Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản 2.2.2 Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động
sản 2.2.3 Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu 2.2.4 Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung
II Quan hệ cung cầu trong Thị trường Bất động sản
1 Cầu trong Thị trường Bất động sản
2 Cung trong Thị trường Bất động sản
3 Cân bằng cung cầu
4 Tính đàn hồi của cung cầu
5 Sự vận hành của Thị trường Bất động sản
6 Thực tiễn cung cầu Bất động sản
III Khung pháp lý Thị trường Bất động sản Việt Nam
1 Bối cảnh:
1.1 Giai đoạn 1975 – 1985
1.2 Giai đoạn 1986 đến nay
2 Chủ trương chính sách về quản lý đất đai và thị trường bất động sản
IV Thực trạng ngành Bất động sản Việt Nam hiện nay
1 Nhu cầu BĐS vẫn ở mức cao
2 Thực trạng đầu tư BĐS hiện nay
3 Thực trạng tín dụng và những rủi ro tiềm ẩn
4 Lạm phát và sự ảnh hưởng tới đầu tư BĐS
5 Nhưng nhân tố thuận lợi
V Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
1 Xu hướng phát triển
2 Đề xuất một số biện pháp tiếp tục thúc đẩy sự hình thành và phát triểncủa Thị trường bất động sản
Trang 4Tài liệu tham khảo khi làm bài:
- Giáo trình Thị trường Bất động sản
- Giáo trình định giá tài sản
- Tài liệu Marketing
Phân chia công việc bởi trưởng nhóm.
Các phần được thực hiện bởi các thành viên như sau:
- Kiên Lý luận chung
Trang 5Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bấtđộng sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên,
hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ởquan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giápranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quanđến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là
“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lýbởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng củagiao dịch dân sự
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản
“gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi câyđược coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở LuậtDân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều
100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liềnvới đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân
sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải
thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tàisản “gắn liền với đất đai”
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khácbiệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
Trang 6khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển
sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kênhững vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phươngtiện vũ trụ…” cũng là các BĐS
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.1.1 Có vị trí cố định, không di chuyển đượcĐặc tính này có ảnh hưởnglớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thểđem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối vớigiá trị của bất động sản, vỡ vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí và vị trí",tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, vănhoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực
có địa điểm của bất động sản
1.1.2 Tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi
có thiên tai như xói lỏ, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục nămđến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bấtđộng sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạngthái vận hành đều bình thường mà chi phớ sử dụng bất động sản lại ngangbằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý nói chung dàihơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bịlão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng.Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình màlại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thể kéodài tuổi thọ vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế
1.1.3 Tính thích ứng: Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sửdụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thểgiữ lại đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn chonhà đầu tư Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầucủa khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhàđầu tư rất quan tâm đến tính thích ứng của bất động sản
1.1.4 Tính dị biệt: Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trìnhhoàn toàn giống nhau vìchúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai côngtrình ở cạnh nhau và cùng dùng một bản thiết kế Ngay trong cùng một cao
ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng khác nhau Ngoài ra cũngcần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư,mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hànghoặc thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị
và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau như các hànghoá khác
Trang 71.1.5 Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Vì bất động sản có tầm quantrọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rấtquan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới tronglĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tếtrong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản Vì không thể dichuyển được nên bất động sản khó mà tránh được ảnh hưởng của các điềuchỉnh chính sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ,thuế v.v
1.1.6 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư khôngđòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổhay kim loại quý Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lựcquản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiềukiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê,hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biệnpháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thườngchiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặcngười thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đây là chưa kểnhững chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v.v
1.1.7 Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá,công viên, trường học v.v có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khuvực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chínhxác sự đầu tư lớn của chớnh phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư(thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thànhcông rất lớn
1.2 Thị trường bất động sản:
1.2.1 Khái niệm thị trường:
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sảnxuất và lưu thông hàng hoá Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủđịnh sự tồn tại khách quan của thị trường Qua nghiên cứu và phân tích líthuyết về thị trường của các nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý:
- Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá Sản xuất hàng hoá là cơ sởkinh tế quan trọng của thị trường Thị trường phản ánh trình độ và mức độcủa nền sản xuất xã hội
- Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoàingày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn Từ chỗ chỉ đề cao thị trườngngoài nước hoặc trong nước đến chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơcủa 2 loại thị trường này Phải có các giải pháp để biến thị trường trong nướcthành bộ phận của thị trường thế giới.- Vai trò điều tiết của nhà nước đối vớithị trường là cần thiết tất yếu Điều tiết thị trường theo yêu cầu các quy luậtkinh tế và sự vận động khách quan của thị trường
Trang 8- Ngày nay không tồn tại thị trường dưới dạng thuần tuýy đơn nhất.Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại vànhiều cấp độ thị trường khác nhau.
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp Từnhững nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoahọc ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới.Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệmthị trường khác nhau
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt
động trao đổi, mua bán hàng hoá Theo khái niệm này người ta đã đồng
nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể Trongkinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này
Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều Theo sự tương tác của
các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và
số lượng hàng hoá mua bán Theo quan niệm này tác động và hình thành thị
trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất của thị trường là giải quýyết các quan hệ.
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu
tố cung-cầu của thị trường Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả,
đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền
1.2.2 Thị trường bất động sản:
Dựa trên các phân tích lí luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế
cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra
một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết
định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và
vì mục đích gì
- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển
dịch giá trị của hàng hoá BĐS
- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan nhưmôi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
Trang 9nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩyphát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch
về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ nhưmôi giới, tư vấn
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS,dưới góc độ của một đề tài nghiên cứu, sau khi tổng hợp các kết quả nghiêncứu, chúng tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch các giấy tờ xác nhận quyền của chủ sở hữu BĐS giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS
2 Các đặc tính và chức năng của thị trường bất động sản.
2.1 Các đặc tính.
2.1.1 Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa
trong bất động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình Thôngthường thì các quyền lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như qui hoạch đôthị, điều lệ xây dựng v.v tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối
2.1.2 Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển
được của bất động sản Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vựctrong đô thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệcung cầu và mức giá cả rất khác nhau
2.1.3 Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: bất
động sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mìnhdùng, mà một đời người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ, sốliệu tổng kết cho biết là khoảng 3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tínhtoán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên địnhgiá v.v Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủquan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn,nắm được tình hình mới nhấ tcủa thị trường, thu thập nhiều thông tin nên cóthể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính
và bảo hiểm v.v để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra.Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vậnhành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về bấtđộng sản sẽ đắt lên
Trang 102.1.4 Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc
quyền trên thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét
mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thịtrường không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không ? Vì thị trường bấtđộng sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn hảo, mặt khácnếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án bất độngsản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nẩy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lêncách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê
2.2 Các chức năng: Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị
trường, làm cho thị trường bất động sản có các chức năng dưới đây:
2.2.1 Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản: Vì tài nguyên đất
đai có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm sovới thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phânphối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả
2.2.2 Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản: Sự biến
động của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;
- ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai
2.2.3 Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phương
thức sau đây để thay đổi việc cung ứng:
- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụngbất động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặcngược lại;
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giá bánnhà thường tương đương với 300-400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhàtăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê vănphòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm vănphòng v.v
Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời giannhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếptục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thựchiện, và nếu đạt tới thì cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi Do vậy người tathường nói "mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạmthời thôi"
Trang 112.2.4 Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung Chẳng hạn tại
các đô thị lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lạigiảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹthuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao
ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việcxây dựng nhà ở nhiều tầng không có thang máy Như vậy người tiêu dungcũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻnày
II Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản.
1 Cầu trong thị trường bất động sản
Trong thị trường bất động sản, khi có sự cân bằng giữa cung và cầu, ta
có đường biểu diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bất động sản với số lượng cầutrong đơn vị thời gian như trong hình vẽ 1, ứng với giá đơn vị Po ta có sốlượng cầu Qo Khi gía cả tăng thì số lượng cầu lại biến đổi ngược lại, tức làgiảm đi
Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tốkhác đều không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q Thế nhưng đối vớinhiều loại bất động sản, như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộcvào nhiều nhân tố khác như:
1.1. Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng
số lượng người mua tăng lên, từ Q thành Q1 đường biểu diễn dịch về bênphải
1.2. Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bánnhà tang quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽbiến đổi
Trang 121.3. Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báorằng tương lai mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê.
1.4. Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở,
về đất đai và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở
2 Cung trong thị trường bất động sản
Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiềuhướng tăng hoặc giảm (tỷ lệ thuận) Quan hệ giữa giá cả và số lượng bấtđộng sản xây dựng mới được biểu thị trên hình 2 với điều kiện là các nhân tốkhác không thay đổi
Cũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giáthành khai
phát, công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan giữacác loại sản phẩm, dự báo tương lai v.v Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của
ba trong số các nhân tố đó:
2.1. Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợinhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng sốlượng cung Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngânhàng tình hình lạm phát v.v chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi vàđường đồ thị chuyển dịch sang trái thành đường S1, tức là số cung sẽ tănglên
2.2. Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đấthoặc tang thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịchsang trái thành đường S2
2.3. Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dựbáo rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sảnchưa bán vội, làm giảm lượng cung
3 Cân bằng cung cầu
Trang 13Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng vẽ thành đườngthẳng để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị thì hai đường đó gặp nhau tạiđiểm E, gọi là điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố kháckhông thay đổi) Có hai loại cân bằng: cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch
ra khỏi điểm cân bằng như do các nhân tố khác tác động lại có thể tái lậpđược điểm cân bằng mới, và cân bằng không ổn định khi không tái lập đượcđiểm cân bằng mới
Khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũngchuyển dịch Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình
3, đường cầu chuyển từ Do sang D1 và nếu giá cả vẫn là Po thì số lượng cầugiảm đi thành Qa Như vậy nếu lượng cung vẫn là Qo thì sẽ lượng bất độngsản tồn đọng là ΔQ=Qo - Qa Trong trường hợp đó, nhà thầu đầu tư giảm giábán còn P1 thì lượng nhà bán được sẽ tăng lên đến Q1 và đạt tới điểm cânbằng mới E' giữa cung và cầu
4 Tính đàn hồi của cung và cầu
Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tốkhác không thay đổi) đối với mối loại hàng hoá không như nhau Đối vớimỗi loại hàng hoá này sự thay đổi giá cả sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu củangười tiêu dùng hoặc lượng cung nhưng với loại hang hoá khác lại khôngnhư thế Do đó để đo được độ nhạy bén của số lượng cung và cầu đối với sựthay đổi giá cả, người ta dùng khái niệm tính đàn hồi của giá cả
4.1 Tính đàn hồi của cầu : thể hiện trên hai mặt
- Tính đàn hồi của giá cầu được biểu thị bằng hệ số PED (hệ số đàn hồi giá cầu)
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Hệ số PED =
-Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu
Có thể thấy hệ số PED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhạy cảmđối với sự thay đổi giá cả, tức là giá cả giảm một ít nhờ số lượng cầu tăng lênnhiều và ngược lại Nếu hệ số PED<1 thì người ta nói rằng hàng hoá đó thiếutính đàn hồi của cầu, hoặc cầu đối với loại hàng hoá đó là cầu phi đàn hồi và
Trang 14ngược lại PED>1 thì đó là cầu có đàn hồi, chẳng hạn khi giá máy tính giảm10% mà số lượng cung lại tăng lên 30% thì hệ số PED=3 Nghiên cứu củamột số nước cho thấy đối với nhà ở thì hệ số PED trong khoảng 0,5 ÷1 tức làgiá cả không phải là nhân tố chủ yếu tác động đến cầu.
- Tính đàn hồi của thu nhập của bên cầu được biểu thị bằng hệ sốYED (hệ số đàn hồi thu nhập bên cầu):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Hệ số YED =
-Tỷ lệ % sự thay đổi thu nhập
Hệ số YED biểu thị sự nhạy cảm của số lượng cầu khi có sự thay đổithu nhập của người mua Kinh nghiệm cho thấy đối với nhà ở thì YED ởtrong khoảng 0,75 ữ1,25 và sự thay đổi số lượng cầu thường trễ hơn sự thayđổi của thu nhập (thu nhập tăng thì số lượng cầu cũng tăng nhưng trễ hơn)
4.2 Tính đàn hồi của cung: Được định nghĩa tương tự như tính đànhồi của cầu và được biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung
Hệ số PES =
-Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cung
Nếu PES <1 thì người ta nói hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cung
và ngược lại khi PES>1 Nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồicủa cung, tức là khi giá cả thay đổi thì trong thời gian ngắn số lượng cungkhó mà thay đổi kịp Sau một thời gian khá dài thì ảnh hưởng của thay đổigiá cả mới tác động rõ rệt lên số lượng cung Chẳng hạn giá cho thuê hoặcbán nhà văn phòng tăng cao thì phải 1-3 năm sau mới có thêm nhiều nhà vănphòng được xây dựng mới hoặc cải tạo từ các loại nhà khác đưa ra cung ứng
Vì vậy trong kinh doanh bất động sản do sự chậm trễ này mà khi đề cập đếntính đàn hồi của cung người ta còn chia ra thành tính đàn hồi ngắn hạn vàtính đàn hồi dài hạn Trong hình 4 là một ví dụ về ảnh hưởng của nhân tốthời gian đối với tính đàn hồi của cung Trong điều kiện thị trường nhất định,ứng với giá Pe ta có số lượng cung Qe Nếu giá tăng lên thành P1 nhưngtrong thời gian ngắn, số lượng cung vẫn không đổi, tức là Q1=Qe, và đườngcung S1 trở thành thẳng đứng vuông góc với trục hoành Q Sau một thờigian, số lượng cung tăng thành Q2 và đường S quay một góc trở thành S2.Với đường S1 thì cung hoàn toàn không có tính đàn hồi, còn với đường S2
và S3 thì tính đàn hồi của cung tăng lên
Trang 15Trong trường hợp cực đoan, khi đường cung trở thành hoàn toàn nằm ngangthì tính đàn hồi của cung trở nên vô hạn.
5 Sự vận hành thị trường bất động sản
Trong thị trường thì quan hệ cung cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá cả.Thế nhưng trong thị trường bất động sản, ngoài bất động sản để mua bán còn
có bất động sản để cho thuê Vì vậy ngoài giá cả còn phải xem xét giá thuê vì
cả hai loại giá này đều có ảnh hưởng quyết định đến số lượng cầu Tỷ số giữagiá thuê tháng R trên giá cả P được gọi là tỷ suất tư bản hoá: i=R/P, tỷ suấtnày càng cao thì thu hồi vốn càng nhanh
Vì sao người tiêu dùng muốn thuê nhà? Đó là vì ngoài nhu cầu về nhà
ở, người tiêu dùng còn có nhiều nhu cầu khác về ăn mặc, đi lại giải trí, nuôicon cái v.v Vì vậy phải xuất phát từ thu nhập của mình và cân nhắc cụ thểcác khoản chi tiêu để quyết định việc mua hay thuê nhà Như vậy giá thuênhà là do thị trường sử dụng bất động sản quyết định chứ không phải do thịtrường đầu tư bất động sản chi phối
Thị trường đầu tư bất động sản quyết định số lượng cung cho thịtrường sử dụng bất động sản, còn cầu đối với bất động sản lại do giá tiềnthuê và một số nhân tố kinh tế như trình độ sản xuất, mức thu nhập, số lượngcác hộ gia đình v.v quyết định Vì vậy tác dụng của thị trường sử dụng bấtđộng sản là xác lập được mức giá thuê, với mức đó thì số lượng cầu cân bằngđược với số lượng cung
Để tiện phân tích sự vận hành của thị trường bất động sản, người tathường dùng mô hình bốn hệ toạ độ như trong hình 5: