Khái niệm người sử dụng đất Khái niệm NSDĐ được đề cập ở đây không chỉ là người được NN giao đấthoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng mà còn bao gồm cả những người đượcgiao đất, cho t
Trang 1BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
BÀI TẬP NHÓMMÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
Trang 2NỘI DUNG 1
I Một số khái niệm cơ bản về người sử dụng đất và quyền của người sử dụng đất 1
1 Khái niệm người sử dụng đất 1
2 Khái niệm quyền của người sử dụng đất 1
II Chứng minh, làm sáng tỏ nhận định “Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất” 2
1 Người sử dụng đất 2
2 Chế độ sở hữu đất đai từ sau khi đất nước giành độc lập đến nay 3
3 Quyền chung của người sử dụng đất qua các văn bản luật đất đai 3
4 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất 4
5 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất 5
6 Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề 6
7 Quyền của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất 6
8 Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất 7
9 Quyền của tổ chức trong nước sử dụng đất 9
III Nhận định, đánh giá về việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất trên thực tế thời gian qua 10
1 Những điểm tích cực trong tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất trên thực tế thời gian qua 10
2 Những điểm hạn chế trong việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất trên thực tế thời gian qua 12
3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc tổ chức thực thi quyền của người sử dụng đất trên thực tế thời gian qua 13
KẾT LUẬN 15
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 16
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Trang 3Nhà nướcNgười sử dụng đất Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu
Trang 4MỞ ĐẦU
Địa vị pháp lý của NSDĐ được hiểu là tổng hợp các quyền, nghĩa vụ, tráchnhiệm trong hoạt động SDĐ được NN quy định cho NSDĐ và những quyền,nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo ra trong quá trình SDĐ dựa trên sự chophép của pháp luật Khái niệm địa vị pháp lý của NSDĐ được sử dụng kháphổ biến trong khoa học pháp lý về đất đai Quyền của NSDĐ không chỉ làmột bộ phận cấu thành nội dung địa vị pháp lý của NSDĐ mà còn là mộttrong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai Trong quá trình phát triển,pháp luật đất đai không ngừng được hoàn thiện theo xu hướng ngày càngquan tâm mở rộng các quyền cho NSDĐ Nhằm mục đích nghiên cứu về vấn
đề trên cũng như tìm hiểu cụ thể về việc tổ chức thực thi quyền của NSDĐtrên thực tế thời gian qua, nhóm 05 chọn đề bài số 5 để phân tích, làm rõ
NỘI DUNG
I Một số khái niệm cơ bản về người sử dụng đất và quyền của người sử dụng đất
1 Khái niệm người sử dụng đất
Khái niệm NSDĐ được đề cập ở đây không chỉ là người được NN giao đấthoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng mà còn bao gồm cả những người đượcgiao đất, cho thuê đất… song không trực tiếp khai thác, SDĐ mà đóng vai trò
là người tổ chức quá trình SDĐ, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai,thuê người lao động trực tiếp SDĐ v.v…
Như vậy có thể hiểu một cách đơn giản: “NSDĐ là các tổ chức, hộ giađình, cá nhân được NN cho phép SDĐ bằng một trong các hình thức giao đất,cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ; có quyền
và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn SDĐ.”
2 Khái niệm quyền của người sử dụng đất
Theo lí luận NN và pháp luật thì quyền chủ thể được hiểu “là cách xử sự
mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành Nói cách khác, quyền chủ thể
Trang 5là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật chophép Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theocách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy.”
Hay có thể kết luận, quyền của NSDĐ là khả năng mà pháp luật cho phépNSDĐ được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình SDĐ nhằmSDĐ đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao
II Chứng minh, làm sáng tỏ nhận định “Quá trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ có xu hướng ngày càng quan tâm mở rộng các quyền cho người sử dụng đất”
Khắc phục được nhược điểm của LĐĐ 1987, LĐĐ 1993 đã được sửa đổi,
bổ sung: “NN giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, …Luật này gọi chung là NSDĐ” Luật sửa đổi bổ sung, LĐĐ 1998 đã thừa nhậnNSDĐ trong trường hợp nhận QSDĐ từ người khác
Tại Điều 9 LĐĐ 2003 còn quy định chi tiết và mở rộng hơn về NSDĐ.Theo Khoản 7, Điều 9 sửa đổi khoản 1 Điều 1 Luật đất đai sửa đổi bổ sung
1998 như sau: “Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức liên doanhgiữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam ”.Việc sửa đổi này đã mở rộng hơn các chủ thể có yếu tố nước ngoài, từ đó làm
cụ thể hơn các quy định của điều luật
Khoản 6 và 7, Điều 5 LĐĐ 2013 đã làm rõ hơn về người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cho phù hợp với LuậtQuốc tịch và Luật Đầu tư
Trang 62 Chế độ sở hữu đất đai từ sau khi đất nước giành độc lập đến nay
Ở Viê ̣t Nam trước Hiến pháp 1980, vẫn còn tồn tại hình thức sở hữu tưnhân, sở hữu tâ ̣p thể đối với đất đai nhưng trong điều kiê ̣n nền kinh tế kếhoạch hóa tâ ̣p trung, rõ ràng QSH tâ ̣p thể và QSH tư nhân đối với đất đai lúcnày cũng không có ý nghĩa gì trong việc đưa quan hệ đất đai vận hành theoquy luật của kinh tế thị trường Vấn đề mấu chốt ở đây nằm ở những quyềnnăng đối với đất đai
Hiến pháp 1980 ra đời, quy định đất đai phải thuộc SHTD, thuộc về dântộc Việt Nam Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, quy định “Đất đai thuộc SHTD,
do NN thống nhất quản lý NN giao đất cho các nông trường, lâm trường, sửdụng ổn định, lâu dài”
Trước năm 1987 nước ta quy định chế độ sở hữu đa cấp độ - trong đó có sởhữu công và tư nhân về đất đai Đến năm 1987, LĐĐ ra đời, quy định “đất đaithuộc SHTD, do NN thống nhất quản lý” theo tinh thần Hiến pháp 1980 vàquy định này còn được duy trì và phát triển cho tới ngày nay
3 Quyền chung của người sử dụng đất qua các văn bản luật đất đai
Theo Điều 3 LĐĐ 1987 về các quyền của NSDĐ chỉ nêu nguyên tắc: “NNbảo đảm cho NSDĐ được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất đượcgiao” So với Luật cải cách ruộng đất 1953, có thể thấy ở LĐĐ 1987, QSDĐcủa NSDĐ đã được quy định cụ thể và chi tiết hơn tương đối rõ ràng về quyềnlợi (Điều 49)
LĐĐ 1993 đã mở rộng thêm một số quy định sau: “Được quyền góp đất đểhợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mụcđích khi giao đất Được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạmQSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đấtđai.” Ngoài ra, theo Khoản 1, Điều 73 LĐĐ 1993 NSDĐ lần đầu được cấpGCNQSDĐ Bên cạnh đó, theo quy định của LĐĐ 1987 chỉ cho phép thựchiện giao dịch với tài sản gắn liền trên đất thì nay đã được mở rộng theoKhoản 3, Điều 73: “Được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”
Trang 7LĐĐ 2003 dành Chương IV quy định về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ.Theo đó, mọi đối tượng SDĐ đều được pháp luật cho hưởng các quyền vànghĩa vụ chung của NSDĐ được quy định tại Điều 105 và Điều 107
LĐĐ 2013 đã có sự bổ sung, thay đổi ở Khoản 1, Điều 166 GCNQSDĐ,QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để NN xácnhận QSDĐ, QSH nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người cóQSDĐ, QSH nhà ở và QSH tài sản khác gắn liền với đất Việc thay đổi tênGCN này nhằm mở rộng quyền được xác nhận tài sản của NSDĐ
4 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất
Ngoài các quyền chung như đã nêu trên, NSDĐ còn được quyền thực hiệncác giao dịch dân sự về quyền SDĐ
Trong thời điểm LĐĐ 1987 có hiệu lực thi hành, việc mua, bán đất đai làhành vi bị cấm Bởi lẽ, đất đai là SHTD, NN sẽ giao cho nhân dân quản lý, sửdụng và không được mua, bán, cũng không được coi là di sản Pháp lệnh nhà
ở ngày 26/3/1991 có hiệu lực từ ngày 01/7/1991 quy định chủ sở hữu nhà ởđược quyền chuyển QSH cho người khác
Khi LĐĐ 1993 có hiệu lực, NSDĐ đã có quyền chuyển QSDĐ, được ghinhận trong khoản 3 Điều 73 LĐĐ 1993 Theo quy định hướng dẫn, đất ở được
tự do chuyển nhượng còn đất nông nghiệp phải đáp ứng điều kiện luật định.(Điều 8, Điều 9 Nghị Định 17/1999/NĐ-CP)
Tại LĐĐ 2003 thì khái niệm “chuyển QSDĐ” được thay thế bằng “quyềnchuyển nhượng QSDĐ” Quyền chuyển nhượng được quy định trong mộtđiều luật riêng lẻ, cùng với các quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ được phép chuyển nhượng (Điều 106) LĐĐ
2003 không phân biệt về việc chuyển nhượng giữa đất ở và đất nông nghiệp
Do đó, cả đất nông nghiệp, đất ở, phi nông nghiệp, nếu phù hợp với quyđịnh tại Điều 106 thì có quyền được chuyển nhượng cho người khác có nhucầu SDĐ hay mục đích khác Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng
Trang 8QSDĐ (Điều 127) có phần chặt chẽ hơn so với quy định tại LĐĐ 1993 Vềcăn bản, việc lập Hợp đồng chuyển nhượng được thay đổi theo hướng Hợpđồng mua bán nhà ở, phải có công chứng tại Công chứng NN hoặc chứngthực tại UBND cấp xã.
Đến LĐĐ 2013, NSDĐ được thực hiện các quyền như khoản 1 Điều 106LĐĐ 2003 (trừ quyền được bồi thường) nhưng không bị giới hạn bởi các điềukiện như luật này Thời điểm để NSDĐ thực hiện các quyền giao dịch là khi
có GCN (khoản 1 Điều 168) Sự mở rộng này tạo điều kiện hơn cho NSDĐ tự
do định đoạt QSDĐ của mình, thúc đẩy môi trường bất động sản năng độnghơn Ngoài ra, LĐĐ 2013 quy định thêm quyền của nhóm SDĐ và việc côngchứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của NSDĐ (khoản2,3 Điều 167) Như vậy, so với các luật trước, việc bổ sung như ở LĐĐ 2013tạo sự chặt chẽ hơn, giúp cho NSDĐ thực hiện quyền được minh bạch, tránhxảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp
5 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất
Tại LĐĐ 1987, NSDĐ chỉ được quy định có hình thức SDĐ là được NNgiao đất Tuy nhiên LĐĐ 1993 đã mở rộng về lựa chọn hình thức SDĐ, ngoàihình thức giao đất thì một số NSDĐ nhất định có thêm hình thức thuê đất LĐĐ 1993 đã cụ thể hóa việc “NN giao đất cho các tổ chức và cá nhân sửdụng ổn định lâu dài” quy định trong Hiến pháp 1992 bằng 2 hình thức: (1)
NN giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân,
cơ quan NN, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân; (2) NN cho tổchức, cá nhân nước ngoài thuê đất
Sau đó, lần sửa đổi năm 1998, 2001, LĐĐ đã mở rộng hình thức giao đất(có giao đất không thu tiền SDĐ, giao đất có thu tiền SDĐ), hình thức chothuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuêđất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm,cho thuê trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê) Tiếp đó, LĐĐ 2003 đã
bổ sung 2 hình thức xác lập QSDĐ: (3) NN công nhận QSDĐ đối với người
Trang 9đang SDĐ ổn định bằng việc cấp GCNQSDĐ lần đầu; (4) NN bảo đảm việcSDĐ do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển QSDĐ LĐĐ 2003 cũng cho thấy một số vấn đề phát sinh từ 4 hình thức xác lậptrên, song những bất cập trên đã được khắc phục bởi sự ra đời của LĐĐ 2013.
6 Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được quy định tại Điều
171 LĐĐ hiện hành, gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước, tưới nước, tiêunước trong canh tác; cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và cácnhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề Đây là quy địnhmới trong LĐĐ 2013 tạo điều kiện cho NSDĐ, đảm bảo việc đi qua các vùngđất lân cận, thực hiện việc lắp đặt và vận hành đường dây tải điện, thông tinliên lạc, cấp, thoát nước cũng như các nhu cầu khác một cách hợp lý Việc bổsung điều khoản này cũng hạn chế được các tranh chấp giữa những NSDĐ
7 Quyền của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sử dụng đất
Quyền của hộ gia đình, cá nhân SDĐ bắt đầu được đề cập trong LĐĐ
1993, đến LĐĐ 2003 quyền này được tách thành mục riêng và bổ sung quyđịnh về cộng đồng dân cư
Đầu tiên, quyền đối với hình thức SDĐ lần đầu tiên được quy định tạiLĐĐ 2003 Đối với hộ gia đình, cá nhân có sự phân chia tách bạch về quyềnđối với đất thuê trả tiền một lần trong thời gian thuê và đất thuê trả tiền hàngnăm tại khoản 1, 2 Điều 179 LĐĐ 2013 Trong khi LĐĐ 2003 gọi chung làđất thuê (Điều 114) Sự bổ sung và phân chia này không chỉ tạo sự chặt chẽ,
rõ ràng mà còn thể hiện sự tôn trọng của NN đối với hộ gia đình, cá nhântrong việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
Thứ hai, đối với hộ gia đình, cá nhân, LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 1998không chỉ quy định cho phép các hộ gia đình, cá nhân được NN giao đất ổnđịnh, lâu dài mới được quyền chuyển nhượng QSDĐ mà các hộ gia đình, cánhân được NN cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc
Trang 10trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ítnhất là 5 năm cũng được chuyển nhượng QSDĐ Với các quy định của LĐĐ
2003, phạm vi chủ thể được quyền chuyển nhượng QSDĐ còn được mở rộnghơn, theo đó hộ gia đình, cá nhân SDĐ không phải là đất thuê được quyềnchuyển nhượng đất, riêng đối với đất nông nghiệp thì phải trong cùng một xã,phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác
Thứ ba, bắt đầu từ LĐĐ 2003 và tiếp đến là luật hiện hành đã quy địnhthêm quyền của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ từ loại đất khôngthu tiền SDĐ sang loại đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất Quy định như vậynhằm thúc đẩy sự sáng tạo của chủ thể SDĐ, khai thác triệt để giá trị SDĐ;giảm sự áp đặt của NN nhằm đáp ứng mục đích sử dụng đa dạng của NSDĐ Thứ tư, LĐĐ 2003 và 2013 cũng quy định thêm về quyền của cộng đồngdân cư, cơ sở tôn giáo SDĐ Mặc dù không được tự do định đoạt QSDĐthông qua các giao dịch về chuyển QSDĐ nhằm phù hợp với mục đích tôntrọng và giữ gìn những giá trị văn hoá truyền thống, văn hoá tín ngưỡng; tuynhiên, khi tồn tại với tư cách là một chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai,việc SDĐ của cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư thể hiện chính sách đạiđoàn kết dân tộc, tôn trọng quyền tự do tín ngưỡng của NN ta
8 Quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
Nhóm chủ thể này lần đầu tiên được quy định tại LĐĐ 1987 như một dạngchủ thể đặc biệt, tách biệt hoàn toàn so với các chủ thể khác Trải qua các lầnsửa đổi, bổ sung, thay thế, LĐĐ 2013 đã có quy định khá toàn diện về địa vịpháp lý của các chủ thể mang yếu tố nước ngoài được SDĐ ở Việt Nam
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Chủ thể này lần đầu được quy định tại LĐĐ 1993, song mới chỉ cho đốitượng này được quyền thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo Điều 80
Trang 11Tiếp đó, Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 2001 đã sửa đổiĐiều 80 bổ sung thêm quy định: “người Việt Nam định cư ở nước ngoài vềđầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam thìđược mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở theo quy định của Chính phủ.”
LĐĐ 2003, đã dành nguyên Mục 4 Chương IV (mục mới) để quy định vềquyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cánhân nước ngoài SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam; SDĐ trongkhu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; được mua nhà ở gắn liềnvới QSDĐ ở tại Việt Nam Nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn lúc đó, LĐĐ
2003 sửa đổi bổ sung 2009 đã mở rộng thêm đối tượng người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 121)
Các quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nướcngoài SDĐ ở Việt Nam nay được quy định cụ thể tại Mục 4 Chương 11 LĐĐ
2013 đã góp phần tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho đối tượngngười Việt Nam định cư ở nước ngoài, khắc phục những bất cập của Luật cũnhằm tạo điều kiện cho họ về đầu tư dễ dàng hơn
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được ghi nhận từrất sớm ngay trong LĐĐ 1987, nhưng mới chỉ mang tính khái quát và chưađược rõ ràng Theo quy định này, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhậnQSDĐ thông qua hình thức NN giao đất và do Hội đồng bộ trưởng nướcCộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (nay là Chính phủ) quyết định
LĐĐ 1993 đã dành riêng một chương quy định về chủ thể này, bổ sungmới những nội dung cơ bản như: Thẩm quyền quyết định cho thuê đất thuộc
về Chính phủ; thủ tục và căn cứ được thuê đất; thời hạn thuê đất, quyền vànghĩa vụ của chủ thể thuê đất Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp cóvốn ĐTNN được pháp luật quy định một cách rõ ràng hơn với những nộidung đầy đủ và cụ thể hơn trước, khắc phục cơ bản những hạn chế của tư duy
cơ chế bao cấp trong LĐĐ 1987