Bằng quy định pháp luật hành, Anh (Chị) làm sáng tỏ nhận định sau: “Quá trình phát triển pháp luật đất đai qua thời kỳ có xu hướng ngày quan tâm mở rộng quyền cho người sử dụng đất” Anh (Chị) có nhận định, đánh giá việc tổ chức thực thi

lOMoARcPSD|38365768 BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP NHĨM MƠN: LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỀ BÀI: 05 Bằng quy định pháp luật hành, Anh (Chị) làm sáng tỏ nhận định sau: “Quá trình phát triển pháp luật đất đai qua thời kỳ có xu hướng ngày quan tâm mở rộng quyền cho người sử dụng đất” Anh (Chị) có nhận định, đánh giá việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua ? LỚP : N01 – TL3 NHÓM : 05 Hà Nội, 2021 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 NỘI DUNG .1 I Một số khái niệm người sử dụng đất quyền người sử dụng đất Khái niệm người sử dụng đất .1 Khái niệm quyền người sử dụng đất II Chứng minh, làm sáng tỏ nhận định “Quá trình phát triển pháp luật đất đai qua thời kỳ có xu hướng ngày quan tâm mở rộng quyền cho người sử dụng đất” Người sử dụng đất Chế độ sở hữu đất đai từ sau đất nước giành độc lập đến .3 Quyền chung người sử dụng đất qua văn luật đất đai .3 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề Quyền hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo sử dụng đất Quyền người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất .7 Quyền tổ chức nước sử dụng đất III Nhận định, đánh giá việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua .10 Những điểm tích cực tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua 10 Những điểm hạn chế việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua 12 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua 13 KẾT LUẬN 15 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 16 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CQNN Cơ quan nhà nước Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 ĐTNN Đầu tư nước GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai NN Nhà nước NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất SHTD Sở hữu toàn dân TTHC Thủ tục hành UBND Ủy ban nhân dân Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 MỞ ĐẦU Địa vị pháp lý NSDĐ hiểu tổng hợp quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm hoạt động SDĐ NN quy định cho NSDĐ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà họ tự tạo trình SDĐ dựa cho phép pháp luật Khái niệm địa vị pháp lý NSDĐ sử dụng phổ biến khoa học pháp lý đất đai Quyền NSDĐ không phận cấu thành nội dung địa vị pháp lý NSDĐ mà chế định pháp luật đất đai Trong trình phát triển, pháp luật đất đai khơng ngừng hồn thiện theo xu hướng ngày quan tâm mở rộng quyền cho NSDĐ Nhằm mục đích nghiên cứu vấn đề tìm hiểu cụ thể việc tổ chức thực thi quyền NSDĐ thực tế thời gian qua, nhóm 05 chọn đề số để phân tích, làm rõ NỘI DUNG I Một số khái niệm người sử dụng đất quyền người sử dụng đất Khái niệm người sử dụng đất Khái niệm NSDĐ đề cập không người NN giao đất cho thuê đất để trực tiếp sử dụng mà bao gồm người giao đất, cho thuê đất… song khơng trực tiếp khai thác, SDĐ mà đóng vai trị người tổ chức q trình SDĐ, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động trực tiếp SDĐ v.v… Như hiểu cách đơn giản: “NSDĐ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân NN cho phép SDĐ hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ công nhận QSDĐ; có quyền nghĩa vụ mà pháp luật quy định thời hạn SDĐ.” Khái niệm quyền người sử dụng đất Theo lí luận NN pháp luật quyền chủ thể hiểu “là cách xử mà pháp luật cho phép chủ thể tiến hành Nói cách khác, quyền chủ thể Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 khả chủ thể xử theo cách thức định pháp luật cho phép Nói khả có nghĩa chủ thể lựa chọn việc xử theo cách thức mà phép tiến hành khơng xử vậy.” Hay kết luận, quyền NSDĐ khả mà pháp luật cho phép NSDĐ thực hành vi định trình SDĐ nhằm SDĐ mục đích, hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu kinh tế cao II Chứng minh, làm sáng tỏ nhận định “Quá trình phát triển pháp luật đất đai qua thời kỳ có xu hướng ngày quan tâm mở rộng quyền cho người sử dụng đất” Người sử dụng đất Năm 1987, LĐĐ đời, quy định “Đất đai thuộc SHTD, NN thống quản lý NN giao đất cho nơng trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, quan NN, tổ chức xã hội cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” Khắc phục nhược điểm LĐĐ 1987, LĐĐ 1993 sửa đổi, bổ sung: “NN giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, … Luật gọi chung NSDĐ” Luật sửa đổi bổ sung, LĐĐ 1998 thừa nhận NSDĐ trường hợp nhận QSDĐ từ người khác Tại Điều LĐĐ 2003 quy định chi tiết mở rộng NSDĐ Theo Khoản 7, Điều sửa đổi khoản Điều Luật đất đai sửa đổi bổ sung 1998 sau: “Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, tổ chức liên doanh nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước đầu tư Việt Nam ” Việc sửa đổi mở rộng chủ thể có yếu tố nước ngồi, từ làm cụ thể quy định điều luật Khoản 7, Điều LĐĐ 2013 làm rõ người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cho phù hợp với Luật Quốc tịch Luật Đầu tư Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 Chế độ sở hữu đất đai từ sau đất nước giành độc lập đến Ở Việt Nam trước Hiến pháp 1980, vẫn cịn tồn hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể đất đai điều kiện kinh tế kế hoạch hóa tập trung, rõ ràng QSH tập thể QSH tư nhân đất đai lúc khơng có ý nghĩa việc đưa quan hệ đất đai vận hành theo quy luật kinh tế thị trường Vấn đề mấu chốt nằm quyền đất đai Hiến pháp 1980 đời, quy định đất đai phải thuộc SHTD, thuộc dân tộc Việt Nam Năm 1987, Luật Đất đai đời, quy định “Đất đai thuộc SHTD, NN thống quản lý NN giao đất cho nông trường, lâm trường, sử dụng ổn định, lâu dài” Trước năm 1987 nước ta quy định chế độ sở hữu đa cấp độ - có sở hữu cơng tư nhân đất đai Đến năm 1987, LĐĐ đời, quy định “đất đai thuộc SHTD, NN thống quản lý” theo tinh thần Hiến pháp 1980 quy định cịn trì phát triển ngày Quyền chung người sử dụng đất qua văn luật đất đai Theo Điều LĐĐ 1987 quyền NSDĐ nêu nguyên tắc: “NN bảo đảm cho NSDĐ hưởng quyền lợi hợp pháp đất giao” So với Luật cải cách ruộng đất 1953, thấy LĐĐ 1987, QSDĐ NSDĐ quy định cụ thể chi tiết tương đối rõ ràng quyền lợi (Điều 49) LĐĐ 1993 mở rộng thêm số quy định sau: “Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định pháp luật phù hợp với mục đích giao đất Được quyền khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai.” Ngoài ra, theo Khoản 1, Điều 73 LĐĐ 1993 NSDĐ lần đầu cấp GCNQSDĐ Bên cạnh đó, theo quy định LĐĐ 1987 cho phép thực giao dịch với tài sản gắn liền đất mở rộng theo Khoản 3, Điều 73: “Được chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật” Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 LĐĐ 2003 dành Chương IV quy định quyền nghĩa vụ NSDĐ Theo đó, đối tượng SDĐ pháp luật cho hưởng quyền nghĩa vụ chung NSDĐ quy định Điều 105 Điều 107 LĐĐ 2013 có bổ sung, thay đổi Khoản 1, Điều 166 GCNQSDĐ, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để NN xác nhận QSDĐ, QSH nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có QSDĐ, QSH nhà QSH tài sản khác gắn liền với đất Việc thay đổi tên GCN nhằm mở rộng quyền xác nhận tài sản NSDĐ Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất Ngoài quyền chung nêu trên, NSDĐ quyền thực giao dịch dân quyền SDĐ Trong thời điểm LĐĐ 1987 có hiệu lực thi hành, việc mua, bán đất đai hành vi bị cấm Bởi lẽ, đất đai SHTD, NN giao cho nhân dân quản lý, sử dụng không mua, bán, không coi di sản Pháp lệnh nhà ngày 26/3/1991 có hiệu lực từ ngày 01/7/1991 quy định chủ sở hữu nhà quyền chuyển QSH cho người khác Khi LĐĐ 1993 có hiệu lực, NSDĐ có quyền chuyển QSDĐ, ghi nhận khoản Điều 73 LĐĐ 1993 Theo quy định hướng dẫn, đất tự chuyển nhượng đất nông nghiệp phải đáp ứng điều kiện luật định (Điều 8, Điều Nghị Định 17/1999/NĐ-CP) Tại LĐĐ 2003 khái niệm “chuyển QSDĐ” thay “quyền chuyển nhượng QSDĐ” Quyền chuyển nhượng quy định điều luật riêng lẻ, với quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ phép chuyển nhượng (Điều 106) LĐĐ 2003 không phân biệt việc chuyển nhượng đất đất nơng nghiệp Do đó, đất nơng nghiệp, đất ở, phi nông nghiệp, phù hợp với quy định Điều 106 có quyền chuyển nhượng cho người khác có nhu cầu SDĐ hay mục đích khác Quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 QSDĐ (Điều 127) có phần chặt chẽ so với quy định LĐĐ 1993 Về bản, việc lập Hợp đồng chuyển nhượng thay đổi theo hướng Hợp đồng mua bán nhà ở, phải có cơng chứng Cơng chứng NN chứng thực UBND cấp xã Đến LĐĐ 2013, NSDĐ thực quyền khoản Điều 106 LĐĐ 2003 (trừ quyền bồi thường) không bị giới hạn điều kiện luật Thời điểm để NSDĐ thực quyền giao dịch có GCN (khoản Điều 168) Sự mở rộng tạo điều kiện cho NSDĐ tự định đoạt QSDĐ mình, thúc đẩy mơi trường bất động sản động Ngoài ra, LĐĐ 2013 quy định thêm quyền nhóm SDĐ việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền NSDĐ (khoản 2,3 Điều 167) Như vậy, so với luật trước, việc bổ sung LĐĐ 2013 tạo chặt chẽ hơn, giúp cho NSDĐ thực quyền minh bạch, tránh xảy mâu thuẫn, tranh chấp Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất Tại LĐĐ 1987, NSDĐ quy định có hình thức SDĐ NN giao đất Tuy nhiên LĐĐ 1993 mở rộng lựa chọn hình thức SDĐ, ngồi hình thức giao đất số NSDĐ định có thêm hình thức th đất LĐĐ 1993 cụ thể hóa việc “NN giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định Hiến pháp 1992 hình thức: (1) NN giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan NN, tổ chức trị, xã hội, hộ gia đình cá nhân; (2) NN cho tổ chức, cá nhân nước thuê đất Sau đó, lần sửa đổi năm 1998, 2001, LĐĐ mở rộng hình thức giao đất (có giao đất khơng thu tiền SDĐ, giao đất có thu tiền SDĐ), hình thức cho thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền cịn lại năm, cho th trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê) Tiếp đó, LĐĐ 2003 bổ sung hình thức xác lập QSDĐ: (3) NN công nhận QSDĐ người Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 SDĐ ổn định việc cấp GCNQSDĐ lần đầu; (4) NN bảo đảm việc SDĐ bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển QSDĐ LĐĐ 2003 cho thấy số vấn đề phát sinh từ hình thức xác lập trên, song bất cập khắc phục đời LĐĐ 2013 Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề quy định Điều 171 LĐĐ hành, gồm quyền lối đi; cấp, thoát nước, tưới nước, tiêu nước canh tác; cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý đất liền kề Đây quy định LĐĐ 2013 tạo điều kiện cho NSDĐ, đảm bảo việc qua vùng đất lân cận, thực việc lắp đặt vận hành đường dây tải điện, thông tin liên lạc, cấp, thoát nước nhu cầu khác cách hợp lý Việc bổ sung điều khoản hạn chế tranh chấp NSDĐ Quyền hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo sử dụng đất Quyền hộ gia đình, cá nhân SDĐ bắt đầu đề cập LĐĐ 1993, đến LĐĐ 2003 quyền tách thành mục riêng bổ sung quy định cộng đồng dân cư Đầu tiên, quyền hình thức SDĐ lần quy định LĐĐ 2003 Đối với hộ gia đình, cá nhân có phân chia tách bạch quyền đất thuê trả tiền lần thời gian thuê đất thuê trả tiền hàng năm khoản 1, Điều 179 LĐĐ 2013 Trong LĐĐ 2003 gọi chung đất thuê (Điều 114) Sự bổ sung phân chia không tạo chặt chẽ, rõ ràng mà cịn thể tơn trọng NN hộ gia đình, cá nhân việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân, LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 1998 không quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân NN giao đất ổn định, lâu dài quyền chuyển nhượng QSDĐ mà hộ gia đình, cá nhân NN cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền lại năm chuyển nhượng QSDĐ Với quy định LĐĐ 2003, phạm vi chủ thể quyền chuyển nhượng QSDĐ mở rộng hơn, theo hộ gia đình, cá nhân SDĐ khơng phải đất thuê quyền chuyển nhượng đất, riêng đất nơng nghiệp phải xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác Thứ ba, LĐĐ 2003 tiếp đến luật hành quy định thêm quyền hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ từ loại đất không thu tiền SDĐ sang loại đất có thu tiền SDĐ thuê đất Quy định nhằm thúc đẩy sáng tạo chủ thể SDĐ, khai thác triệt để giá trị SDĐ; giảm áp đặt NN nhằm đáp ứng mục đích sử dụng đa dạng NSDĐ Thứ tư, LĐĐ 2003 2013 quy định thêm quyền cộng đồng dân cư, sở tôn giáo SDĐ Mặc dù không tự định đoạt QSDĐ thông qua giao dịch chuyển QSDĐ nhằm phù hợp với mục đích tơn trọng giữ gìn giá trị văn hố truyền thống, văn hố tín ngưỡng; nhiên, tồn với tư cách chủ thể quan hệ pháp luật đất đai, việc SDĐ sở tôn giáo cộng đồng dân cư thể sách đại đồn kết dân tộc, tơn trọng quyền tự tín ngưỡng NN ta Quyền người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất Nhóm chủ thể lần quy định LĐĐ 1987 dạng chủ thể đặc biệt, tách biệt hoàn toàn so với chủ thể khác Trải qua lần sửa đổi, bổ sung, thay thế, LĐĐ 2013 có quy định tồn diện địa vị pháp lý chủ thể mang yếu tố nước SDĐ Việt Nam Người Việt Nam định cư nước Chủ thể lần đầu quy định LĐĐ 1993, song cho đối tượng quyền thuê đất để thực dự án đầu tư theo Điều 80 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 Tiếp đó, Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 2001 sửa đổi Điều 80 bổ sung thêm quy định: “người Việt Nam định cư nước đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà thời gian đầu tư Việt Nam mua nhà gắn liền với QSDĐ theo quy định Chính phủ.” LĐĐ 2003, dành nguyên Mục Chương IV (mục mới) để quy định quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước SDĐ để thực dự án đầu tư Việt Nam; SDĐ khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; mua nhà gắn liền với QSDĐ Việt Nam Nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn lúc đó, LĐĐ 2003 sửa đổi bổ sung 2009 mở rộng thêm đối tượng người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam (Điều 121) Các quy định quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước SDĐ Việt Nam quy định cụ thể Mục Chương 11 LĐĐ 2013 góp phần tạo hành lang pháp lý thơng thống cho đối tượng người Việt Nam định cư nước ngoài, khắc phục bất cập Luật cũ nhằm tạo điều kiện cho họ đầu tư dễ dàng Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn ĐTNN ghi nhận từ sớm LĐĐ 1987, mang tính khái quát chưa rõ ràng Theo quy định này, doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhận QSDĐ thơng qua hình thức NN giao đất Hội đồng trưởng nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (nay Chính phủ) định LĐĐ 1993 dành riêng chương quy định chủ thể này, bổ sung nội dung như: Thẩm quyền định cho thuê đất thuộc Chính phủ; thủ tục thuê đất; thời hạn thuê đất, quyền nghĩa vụ chủ thể thuê đất Quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn ĐTNN pháp luật quy định cách rõ ràng với nội dung đầy đủ cụ thể trước, khắc phục hạn chế tư chế bao cấp LĐĐ 1987 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 Theo quy định LĐĐ 2003: Với phương thức tiếp cận đất đai từ NN, doanh nghiệp có vốn ĐTNN lựa chọn thuê đất hai hình thức: hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền lần cho thời gian thuê Với phương thức tiếp cận đất đai từ thị trường, doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhận QSDĐ qua hình thức: th thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; nhận góp vốn QSDĐ từ tổ chức kinh tế; thuê QSDĐ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Những nội dung đổi đột phá thể bình đẳng việc tiếp cận nguồn lực đất đai doanh nghiệp có vốn ĐTNN doanh nghiệp nước, phản ánh rõ nét tính chất thị trường quan hệ pháp luật đất đai LĐĐ 2013 kế thừa phát huy đạo luật trước quy định theo hướng mở rộng hình thức nhận QSDĐ doanh nghiệp có vốn ĐTNN Lần pháp luật Việt Nam ghi nhận hình thức nhận QSDĐ từ NN doanh nghiệp có vốn ĐTNN hình thức giao đất có thu tiền SDĐ để thực dự án đầu tư kinh doanh nhà nhằm mục đích để bán kết hợp bán cho thuê Những hình thức nhận QSDĐ từ thị trường doanh nghiệp có vốn ĐTNN LĐĐ 2013 quy định mở rộng thơng thống so với LĐĐ trước Những quy định góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN việc tiếp cận đất đai SDĐ ổn định, lâu dài để thực dự án đầu tư Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Đây đối tượng quy định Điều 118 LĐĐ 2003 Sau đó, Luật đất đai 2013 tiếp tục kế thừa phát huy quyền tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao SDĐ LĐĐ 2003 Quyền tổ chức nước sử dụng đất Trước đó, quyền tổ chức nước SDĐ lần đầu đề cập Luật sửa đổi, bổ sung số điều LĐĐ năm 1993 năm 1998 năm 2001; đến LĐĐ 2003 quy định thành mục riêng, nới lỏng thêm số quyền cho tổ chức nước trình SDĐ Sang đến LĐĐ Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 2013, nội dung kế thừa quy định LĐĐ 2003, nhiên có số đổi nhằm mở rộng quyền cho tổ chức SDĐ sau: Thứ nhất, quy định Điều 174, Điều 175 LĐĐ 2013 cho thấy tách bạch rõ ràng quyền tổ chức NN cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê quyền tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập SDĐ thuê trả tiền thuê đất hàng năm so với quy định Điều 111 LĐĐ 2003 Thứ hai, Điều 174 LĐĐ 2013 cho phép tổ chức thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê chấp QSDĐ Trong khi, Điều 111 LĐĐ 2003 cho phép tổ chức thuê đất thực hoạt động có mục đích vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định pháp luật Thứ ba, LĐĐ 2013 bắt đầu quy định quyền tổ chức nghiệp công lập NN cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà tiền thuê đất trả nguồn gốc từ ngân sách NN (khoản Điều 174); quyền tổ chức NN giao đất, cho thuê đất miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất (khoản Điều 174); quyền tổ chức kinh tế th đất để xây dựng cơng trình ngầm (Điều 178) Như vậy, LĐĐ 2013 cho phép tổ chức nước tự trình SDĐ Điều không tạo điều kiện cho tổ chức hoạt động kinh doanh mà khai thác triệt để giá trị SDĐ III Nhận định, đánh giá việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua Những điểm tích cực tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua 1.1 Trong việc người sử dụng đất thực quyền thực tế từ quy định pháp luật Tình hình thực QSDĐ NSDĐ diễn sôi động Tỷ lệ thực QSDĐ NSDĐ, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ có làm đầy đủ thủ tục với CQNN có thẩm quyền chưa đạt kỳ vọng có chuyển biến theo chiều hướng tích cực Điều mặt phản ánh nhận thức 10 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 người dân pháp luật đất đai ngày tiến hơn, mặt khác cho thấy công tác quản lý NN đất đai có nhiều chuyển biến tích cực Những khu vực diễn sơi động khu vực có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ 1.2 Trong việc nhà nước bảo đảm trình thực thi quyền người sử dụng đất thực tế - Những quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ quy định từ Điều 52 đến Điều 60, chương V LĐĐ 2013; Điều 52 quy định cụ thể công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ phải vào kế hoạch SDĐ hàng năm CQNN có thẩm quyền Đây biện pháp hữu hiệu NN nhằm bảo đảm quyền lợi ích NSDĐ SDĐ, hạn chế chồng chéo gây lãng phí đất, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, ngăn ngừa tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, dẫn đến tổn thất kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội - Trên sở quy định LĐĐ 2013, nhiều văn quy phạm pháp luật ban hành quy định tương đối đầy đủ chặt chẽ giao đất, cho thuê đất, tạo sở pháp lý cho việc triển khai có hiệu việc giao đất, cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm hài hịa lợi ích nhà đầu tư, NSDĐ NN Trình tự, thủ tục, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phân cấp phù hợp với trình đổi tổ chức, nâng cao hiệu hoạt động quyền địa phương theo quy định Về bản, đất giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xét duyệt, phù hợp với trình chuyển đổi cấu đầu tư, cấu lao động bảo đảm quốc phòng an ninh - NN ban hành sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dành cho người bị thu hồi đất, tạo điều kiện tốt cho họ ổn định đời sống sản xuất, đồng thời bù đắp cho họ phần thiệt thòi thu hồi đất gây LĐĐ 2013 dành 13 Điều (từ Điều 74 đến Điều 87) để quy định rõ vấn đề 11 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 - LĐĐ 2013 bổ sung quy định xây dựng sở liệu địa nhằm đáp ứng nhu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho NSDĐ doanh nghiệp Hiện nay, sở liệu địa dần bước hồn thiện, chuẩn hóa sở liệu đất đai để nâng cao hiệu cung cấp thông tin đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai NSDĐ Những điểm hạn chế việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua 2.1 Trong việc người sử dụng đất thực quyền thực tế từ quy định pháp luật - Đa số người dân vẫn chưa nắm bắt pháp luật đất đai, chưa hiểu biết hết quyền lợi đương nhiên trình SDĐ - Mặc dù pháp luật quy định chặt chẽ trường hợp hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, thực tế NSDĐ vẫn lợi dụng sơ hở Luật để giao đất vượt hạn mức nhiều lần mà vẫn nộp tiền SDĐ - Quyền NSDĐ dù giao hình thức có thu tiền hay giao khơng thu tiền QSDĐ họ khơng khác nên thực tế, NSDĐ lợi dụng đầu tư dự án thuộc trường hợp miễn thu tiền SDĐ, sau chuyển nhượng để mang lại lợi ích cho riêng mình, NN với nhân dân bị thiệt hại - Tình trạng vi phạm sách, pháp luật đất đai diễn phổ biến Nhiều địa phương xảy tình trạng lấn chiếm đất đai, SDĐ khơng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, khơng đăng ký biến động với CQNN có thẩm quyền, khơng thực nghiêm nghĩa vụ tài theo quy định 2.2 Trong việc nhà nước bảo đảm trình thực thi quyền người sử dụng đất thực tế - Về bồi thường NN thu hồi đất Trong thực tiễn, người bị thu hồi đất không nhận bồi thường thời điểm có thu hồi đất mà phải sau thời gian dài thực trình tự, thủ tục nên dẫn tới xúc người 12 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 bị thu hồi đất Các quy định trình tự, thủ tục giải tranh chấp, khiếu nại đất đai chưa đồng nội dung so với pháp luật khiếu nại - Về quy định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ Mặc dù quan niệm người Việt Nam định cư nước ngồi phận khơng thể tách rời dân tộc Việt Nam, quan hệ pháp LĐĐ, người Việt Nam định cư nước ngồi vẫn chưa bình đẳng với cá nhân nước - Về quy hoạch, kế hoạch SDĐ Mặc dù Luật quy định rõ việc lấy ý kiến nhân dân quy hoạch, kế hoạch SDĐ, nhiên giá trị ý kiến định phê duyệt quy hoạch lại chưa quy định cụ thể, trường hợp người dân khơng đồng ý với quy hoạch, kế hoạch SDĐ liệu CQNN có thẩm quyền có định dừng phê duyệt quy hoạch hay khơng pháp luật vẫn chưa quy định rõ ràng Hơn nữa, thực tế việc đóng góp ý kiến nhân dân qua trang thơng tin điện tử vẫn mang tính hình thức - Việc cấp GCNQSDĐ đất không rõ nguồn gốc, đất nằm dự án treo chưa hướng dẫn cụ thể gây khó khăn cho việc thực quyền lợi ích hợp pháp cơng dân - Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành thực quyền NSDĐ vẫn gây phiền hà cho người dân; chế bảo hộ quyền lợi bên liên quan giao dịch QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu thấp - Chuyên môn, nghiệp vụ phịng chức năng, cán có liên quan chưa cao dẫn đến nhiều khó khăn, làm ảnh hưởng, làm chậm lại trình thực thi QSDĐ NSDĐ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua 3.1 Giải pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật pháp luật đất đai Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nhằm giúp người dân hiểu rõ tầm quan trọng ý thức việc chấp hành quy định pháp luật đất đai nói chung thực quyền NSDĐ nói riêng Ngồi việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến 13 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 phương tiện thông tin: đưa lên mạng, dán bảng tin nơi sinh sống để người dân tham khảo trước thực giao dịch QSDĐ, cần ban hành thêm tài liệu văn dạng xách tay gọn gàng có tính minh họa cao để người dân dễ dàng hiểu, tiếp thu kiến thức pháp luật 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức Tập huấn nâng cao trình độ, chun mơn nghiệp vụ, đạo đức công vụ cho công chức, viên chức việc tiếp nhận, giải hồ sơ đăng ký đất đai thực quyền NSDĐ Ngoài ra, cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chun mơn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp Tuyển dụng thêm viên chức để đảm bảo thực công việc hiệu nâng cao chất lượng phục vụ NSDĐ thực quyền 3.3 Giải pháp thủ tục hành NN cần tiếp tục thực cải cách TTHC để NSDĐ thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy NN ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách TTHC khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Tiếp nhận hồ sơ hành theo nguyên tắc cửa nhằm giảm phiền hà cho người dân thực quyền NSDĐ Thực quy định chế quản lý, trình tự TTHC việc thực quyền NSDĐ nhằm tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh 3.4 Giải pháp đảm bảo thực thi hiệu pháp luật QSDĐ Thứ nhất, cần thiết phải thu hồi đất theo quy hoạch, CQNN có thẩm quyền cần đưa chế bồi thường, đền bù, hỗ trợ cách thỏa đáng nhanh chóng để giải hài hịa mối quan hệ lợi ích nhà đầu tư với người có đất bị thu hồi Xây dựng đồng chế, sách, quy trình thực định thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ nơi tổ 14 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 chức sinh kế ổn định cho người bị thu hồi đất; đưa đất bị thu hồi vào sử dụng theo luật pháp có hiệu Thứ hai, đẩy mạnh nghiên cứu, hoàn thiện tất quy định pháp luật giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ Thứ ba, tăng cường tính cơng khai, dân chủ thơng qua quy định quy hoạch phải lấy ý kiến nhân dân trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến nhân dân trình lập quy hoạch SDĐ tất cấp Thứ tư, xây dựng sở liệu đất đai đồng tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, khai thác, sử dụng liệu đất đai quyền, đồng thời để người dân yên tâm sinh sống, sản xuất kinh doanh thuận lợi thực quyền NSDĐ Thứ năm, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi QSDĐ; xử lý nghiêm khắc, dứt điểm vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời vi phạm phát sinh KẾT LUẬN Bài viết tìm hiểu phân tích quyền NSDĐ qua thời kỳ thông qua văn LĐĐ có liên quan, từ chứng minh làm sáng tỏ xu hướng ngày quan tâm mở rộng quyền cho NSDĐ trình phát triển pháp luật đất đai Trên sở nghiên cứu quy định pháp luật hành thực tiễn thi hành, nhóm chúng tơi nhận thấy việc tổ chức thực thi quyền NSDĐ thực tế thời gian qua có nhiều điểm tích cực cần tiếp tục phát huy song vẫn tồn hạn chế định cần khắc phục, sửa đổi Qua đó, nhóm đưa định hướng hồn thiện đồng thời đề xuất giải pháp nâng cao hiệu cơng tác nói Việc tổ chức thực thi hiệu quyền NSDĐ trực tiếp giải bất cập cịn tồn tại, góp phần bảo vệ triệt để quyền lợi ích hợp pháp NSDĐ, từ tạo tiền đề để thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nước 15 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội năm 2020 Luật Cải cách ruộng đất 1953 Luật Đất đai 1987 Luật Đất đai 1993 Luật Đất đai sửa đổi 1998 Luật Đất đai sửa đổi 2001 Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 Pháp lệnh nhà ngày 26/3/1991 10.Nghị Định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 11.Trần Quang Huy, “Pháp luật đất đai Việt Nam hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất”, Tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Số 8/2009, tr 37 - 45 12.Doãn Hồng Nhung, “Hành lang pháp lý cho người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Số 1/2005, tr 41 - 46 13.Nguyễn Phúc Thiện, “Quyền nghĩa vụ sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình theo quy định Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nghề Luật, Học viện Tư pháp, Số 3/2019, tr - 13 14.Nguyễn Ngọc Trâm, TS Nguyễn Thị Dung hướng dẫn, Pháp luật quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước sử dụng đất Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội, 2016 15.Lê Hồ Nhất Huy, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến hướng dẫn, Pháp luật quyền nghĩa vụ sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư 16 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com) lOMoARcPSD|38365768 nước từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội, 2016 16.Hoàng Trang Ly, TS Phạm Thu Thuỷ, Pháp luật bảo đảm Nhà nước người sử dụng đất vấn đề thực thi thực tế, Luận văn thạc sĩ Luật học, Hà Nội, 2019 17.Nguyễn Thị Hiền, Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2015 – 2019, Luận văn Thạc sĩ, Hà Nội, 2020 18.Trần Trọng Phương, Nguyễn Thị Thu Hiền, Nguyễn Đức Lộc, Đồn Thanh Thủy, Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ 19.TS Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Xuân Trọng, Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất http://land.hcmunre.edu.vn/Files/QLDD/34_Tuyen_Trong.pdf? AspxAutoDetectCookieSupport=1 20.Ths Lê Hồng Hạnh, Giảng viên Khoa Luật ĐH Vinh, Quy định giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 2013 http://www.docluat.vn/van-ban-phap-luat-dhat-dhai/luat-dhat-dhai- 2013/quy-dhinh-moi-ve-giao-dhat-cho-thue-dhat-theo-luat-dhat-dhai- 2013 21.https://nhandan.vn/thoi-su-phap-luat/cac-quy-dinh-moi-ve-dieu-kien- chuyen-nhuong-dat-469791/ 22 http://luatmanhthang.vn/kien-thuc-phap-luat/chuyen-nhuong-quyen- su-dung-dat-qua-cac-thoi-ky-phan-1-540.html? fbclid=IwAR0fJDN1TcoRq3CNEtyMCHRwjN9tfWKZ1JA928srB0Dr _9ypZ_CraSivgZg 23.http://luatmanhthang.vn/kien-thuc-phap-luat/hop-dong-chuyen-nhuong- quyen-su-dung-dat-phan-2-550.html?fbclid=IwAR3h5txniBJ- ICmmPVRXiagYQn52Fbo1k8F8yiLeE5hbUAIy_mN893nuv8o 17 Downloaded by moinhat tieuluan (tieuluanmoinhat@gmail.com)