Thị trường bất động sản là một trong những kênh quan trọng huy động nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Từ khi mở cửa nền kinh tế đến nay, vấn đề phát triển thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh luôn được Nhà nước quan tâm. Nhờ đó, thị trường bất động sản Việt Nam đã có bước phát triển tích cực, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.
TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH VỀ GIÁ ĐẤT THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM PHÁT TRIỂN PHẠM MINH HÓA Thị trường bất động sản kênh quan trọng huy động nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội Từ mở cửa kinh tế đến nay, vấn đề phát triển thị trường bất động sản ổn định lành mạnh Nhà nước quan tâm Nhờ đó, thị trường bất động sản Việt Nam có bước phát triển tích cực, đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội ổn định kinh tế vĩ mô Tuy nhiên, trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam tiềm ẩn nhiều rủi ro chưa thực bền vững Nhận diện vấn đề này dưới góc đợ sách giá đất, viết đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh bối cảnh Từ khóa: Bất động sản, thị trường, đất, tài đất đai, giá đất COMPLETING THE POLICY ON LAND PRICE TO PROMOTE THE DEVELOPMENT OF VIETNAMESE REAL ESTATE MARKET Pham Minh Hoa The real estate market is one of the important channels to mobilize resources for socioeconomic development Since the opening of the economy, the State has paid attention to developing a stable and healthy real estate market As a result, Vietnam's real estate market has developed positively, played an important role in economic development and ensured social security and macroeconomic stability However, the process of developing the real estate market in Vietnam still shows potential risks and is not really sustainable Identifying this issue in terms of land price policy, the paper proposes solutions to promote the stable and healthy development of the real estate market in the current context Keywords: Real estate, market, land, land finance, land price Ngày nhận bài: 17/6/2019 Ngày hoàn thiện biên tập: 5/7/2019 Ngày duyệt đăng: 10/7/2019 Chính sách tài đất đai giá đất Chính sách tài (CSTC) đất đai công cụ quản lý mối quan hệ mặt kinh tế phát sinh Nhà nước với người sử dụng đất gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân người bị thu hồi đất Do vậy, CSTC đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến đến lợi ích bên, cịn cơng cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của kinh tế xã hội Đồng thời, công cụ kinh tế giúp tăng nguồn thu từ ngân sách nhà nước (NSNN), góp phần ổn định tài chính vĩ mô; Là công cụ kinh tế điều tiết hài hịa lợi ích Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu bên có liên quan người sử dụng đất, người bị thu hồi đất CSTC về đất đai thị trường bất động sản (TTBĐS) gồm chính sách “thu”, “chi” và “giá” đối với đất đai CSTC đất đai, góp phần thúc đẩy TTBĐS phát triển, đồng thời góp phần hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Giá đất phận quan trọng CSTC đất đai Giá đất biểu giá trị đất đai Giá đất bị ảnh hưởng yếu tố kinh tế phi kinh tế Các yếu tố tuý kinh tế thị trường, bao gồm cung cầu đất đai Theo đó, định giá cần tiến hành phân tích thị trường, khảo sát đặc tính cung cầu, từ xác định, định lượng hiểu nguyên tắc cạnh tranh, thay thế, đóng góp, thay đổi nguyên tắc khác hoạt động ảnh hưởng tới xu hướng thị trường Các yếu tố phi kinh tế ảnh hưởng đến chuyển động xu hướng cung cầu thị trường bao gồm: yếu tố xã hội, phủ (các sách), pháp lý, mơi trường, vị trí Các yếu tố phi kinh tế vận hành thông qua cung cầu dẫn tới thay đổi thị trường Về nguyên lý, giá tín hiệu thị trường, định 29 NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG hướng, dẫn dắt nhà đầu tư tham gia thị trường Khi thị trường bất động sản (TTBĐS) phát triển, giá đảm bảo cho chủ thể tham gia thị trường đạt mức lợi nhuận định khuyến khích nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư, thực dự án kinh doanh bất động sản từ tăng cường khai thác nguồn lực tài từ đất đai Vì vậy, CSTC đất đai trọng triển khai thực tiễn chủ yếu gồm: thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế nhà đất; khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, khoản thuế, phí, lệ phí q trình sử dụng đất định giá đất Có thể khẳng định, yếu tố đầu vào ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai, thực dự án kinh doanh BĐS TTBĐS Các sách tài đất đai trọng triển khai thực tiễn chủ yếu gồm: thu tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế nhà đất; khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, khoản thuế, phí, lệ phí q trình sử dụng đất định giá đất Tính từ bắt đầu cơng đổi mới, Quốc hội 04 lần ban hành Luật Đất đai vào năm 1987, 1993, 2003 (trong có 02 lần sửa đổi, bổ sung năm 1998 2001) năm 2013 Cùng với quy định chung quản lý nhà nước đất đai giá đất sách giá đất giữ vai trị, vị trí quan trọng hệ thống sách pháp luật đất đai Nhà nước nắm quyền định định giá đất (xác định giá đất); Chính phủ quy định khung giá đất, bảng giá đất phương pháp xác định giá đất Ngoài ra, với quy định pháp luật đất đai, vấn đề giá đất quản lý giá đất khẳng định pháp luật quản lý giá Theo đó, đất đai hàng hoá đặc biệt, thuộc đối tượng nhà nước định giá quản lý giá thông qua công cụ chủ yếu sau: mức giá cụ thể; khung giá; mức giá tối đa, mức giá tối thiểu Đồng thời, nhằm hỗ trợ hoạt động định giá đất Nhà nước nói riêng thúc đẩy TTBĐS nói chung, hoạt động tư vấn giá đất tổ chức có chức thẩm định giá đất khẳng địa vị pháp lý Luật Đất đai năm 2003, năm 2013 Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất Chính phủ quy định Giá đất tư vấn sử dụng để tham khảo quản lý nhà nước tài đất đai hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất Trong quy định pháp luật chuyên ngành giá, 30 Nhà nước ban hành 11 tiêu chuẩn thẩm định giá BĐS Việt Nam Một số bất cập sách giá đất TTBĐS Việt Nam thời gian qua có bước phát triển tích cực, đóng vai trị quan trọng vào phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội ổn định kinh tế vĩ mô Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động TTBĐS bộc lộ nhiều mặt hạn chế, thiếu lành mạnh thiếu bền vững Có thời điểm, tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch BĐS lên cao so với giá trị thực, gây ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho NSNN; tác động xấu tới tâm lý đời sống xã hội… khi, quản lý nhà nước TTBĐS nhiều bất cập, chưa theo kịp biến động, phát triển thị trường Một nguyên nhân thực trạng tồn liên quan đến giá đất sách giá đất, điển hình như: Thứ nhất, theo quy định pháp luật đất đai, giá đất phải phù hợp với giá thị trường điều kiện bình thường sở để thực giao dịch dân đất đai thực sách thu đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) Tuy nhiên, TTBĐS Việt Nam giai đoạn đầu phát triển, diễn biến cịn bất thường, tình trạng đầu phổ biến; giá đất chịu tác động nhiều từ thông tin quy hoạch, công bố dự án Trong đó, cơng cụ quản lý nhà nước đất đai hạn chế chưa đồng dẫn đến việc định giá đất theo thị trường cịn khó khăn Có khu vực khơng có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khơng có thị trường thực nên thiếu để định giá đất “phù hợp với thị trường” Điều tác động không nhỏ đến phát triển lành mạnh TTBĐS Thứ hai, việc định giá đất thị trường thực đất đất thương mại, dịch vụ đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp cịn bất cập, chưa có phương pháp định giá thực phù hợp điều kiện Việt Nam Thậm chí, nhiều địa phương vào giá đất UBND quy định cho loại đất để tính giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp; theo đó, giá đất phi nông nghiệp 40%-60% giá đất Thứ ba, phát triển TTBĐS vận động liên tục thiếu ổn định làm cho mức giá bị giới hạn Khung giá Chính phủ quy định, mức giá thực tế nhiều so với thị trường, thành phố, khu vực có tốc độ thị hóa nhanh Thực tế cho thấy, Khung giá đất, Bảng giá đất không theo kịp biến động thị trường, TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019 đặc biệt có nơi khung giá đất 20% giá thị trường Do đó, khung giá đất không xử lý chênh lệch giá đất vùng giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, vùng, miền nước Thứ tư, có nhiều biện pháp khắc phục tồn tại, bất cập Khung giá đất, Bảng giá đất việc Nhà nước thừa nhận tồn loại giá khác cho thấy, việc điều hành giá với hai loại cơng cụ hành (Khung giá, Bảng giá) thị trường (giá cụ thể lô đất) tạo công bị động Nhà nước, với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai lại chưa có giải pháp hữu hiệu để kiểm soát điều tiết, quản lý thị trường Từ bắt đầu công đổi đến nay, Quốc hội 04 lần ban hành Luật Đất đai vào năm 1987, 1993, 2003 (trong có 02 lần sửa đổi, bổ sung năm 1998 2001) năm 2013 Cùng với quy định chung quản lý nhà nước đất đai giá đất sách giá đất giữ vai trị, vị trí quan trọng hệ thống sách pháp luật đất đai Nhà nước nắm quyền định định giá đất (xác định giá đất); Chính phủ quy định khung giá đất, bảng giá đất phương pháp xác định giá đất Thứ năm, pháp luật đất đai có quy định cụ thể đất giáp ranh, theo đó, thực dự án lớn, dự án theo tuyến, dự án có quy mơ sử dụng đất trải rộng qua nhiều địa bàn khác nhau, hai địa phương giáp ranh phải thoả thuận với giá đất khu vực giáp ranh, nhiên, quy định không khả thi thực tế, gây khiếu khiện kéo dài dân Thứ sáu, trình tự, thủ tục hành xác định giá đất tính thu khoản nghĩa vụ tài cải cách phức tạp, tốn nhiều thời gian chi phí vật chất cho người sử dụng đất quan nhà nước Thứ bảy, giá đất thị trường Việt Nam thông thường không ghi nhận giấy tờ thức Trong hợp đồng chuyển nhượng, giá đất ghi nhận khoảng 1/10 giá thực thống Như vậy, có kết đấu giá đất thực nghiêm túc phản ảnh giá thị trường Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ trung tâm môi giới, trang báo quảng cáo BĐS tự tới mặc giá với chủ muốn bán… Tình trạng gây thất thu nguồn lực NSNN, tiềm ẩn nhiều rủi ro giao dịch, phát triển TTBĐS… Thứ tám, giá đất Việt Nam cao so với giá hàng hóa khác Điều bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ cơng nghiệp hóa, thị hóa giải nhà cho người lao động, tiềm ẩn nguy bất ổn TTBĐS Đề xuất, kiến nghị Thực tiễn cho thấy, CSTC đất đai nói chung sách giá đất phù hợp, minh bạch, đảm bảo lợi ích chủ thể: Nhà nước - doanh nghiệp - cá nhân thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh đáp ứng yêu phát triển kinh tế xã hội Nhằm góp phần khắc phục hạn chế, tồn triển khai CSTC, góp phần khai thác hiệu nguồn tài đất đai vào phát triển TTBĐS Việt Nam, viết đề xuất vài khuyến nghị sau: Thứ nhất, cần thống chế giá đất theo chế thị trường Theo đó, lâu dài nên bỏ khung giá đất Chính phủ ban hành giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất để tính nghĩa vụ tài đất đai, bồi thường thu hồi đất theo nguyên tắc: (i) Thị trường; (ii) Có định hướng Nhà nước (trong phải đảm bảo mơi trường kinh doanh, thu hút đầu tư hài hoà mục đích…); (iii) Có tính ổn định tương đối Đồng thời, cần có chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất; xây dựng sở liệu giá đất; nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác định giá đất, BĐS Nâng cao lực quan Nhà nước làm nhiệm vụ xây dựng Bảng giá đất, thẩm định giá đất, theo dõi, cập nhật giá đất thị trường Có sách phát triển đa dạng loại hình dịch vụ về tư vấn giá đất Thứ hai, tiếp tục nghiên cứu, mở rộng phạm vi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất so với quy định Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Nghị định số 123/2017/NĐ-CP Thứ ba, nghiên cứu xây dựng đồ giá đất định giá đất, xây dựng vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất nhằm hỗ trợ, đơn giản hoá việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở xác định số tiền thuế phải nộp vào NSNN Thứ tư, hoàn thiện phương pháp xác định giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế-xã hội nói chung phát triển TTBĐS nói riêng Đồng thời, cần quy định 31 NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG cụ thể phương pháp xác định giá đất loại đất như: phương pháp so sánh trực tiếp đất ở, phương pháp thu nhập đất nông nghiệp cụ thể: - Đối với đất ở: Việc định giá đất thực sở sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường thời điểm xác định Tuy nhiên, thị trường đất bị yếu tố đầu lũng đoạn, nên Nhà nước cần có sách tạo quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất sở quan hệ cung cầu, chủ động ổn định TTBĐS theo hướng đưa giá đất ở, nhà trở mức phù hợp với thu nhập thực tế đại phận hộ gia đình, cá nhân Đồng thời, phát huy tác dụng cơng cụ tài thuế, phí… để điều tiết thị trường, chống đầu thu đúng, thu đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào NSNN để phục vụ lợi ích chung - Đối với đất sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp: Giá đất xác định theo mục đích thời hạn sử dụng đất tối đa 70 năm tương quan hợp lý với giá đất phù hợp với thực tế thị trường - Đối với đất nông nghiệp: Giá đất xác định chủ yếu theo phương pháp thu nhập từ sản xuất nơng nghiệp Khi thực sách thu hồi đất nơng nghiệp có sách hỗ trợ thêm cho người có đất để đảm bảo ổn định sống, chuyển đổi nghề nghiệp (thực chất chia lại phần địa tơ từ đất cho người có đất bị thu hồi) Thứ năm, việc xác lập cụ thể địa vị pháp lý, trách nhiệm Tổ chức tư vấn giá đất để thực dịch vụ theo yêu cầu Nhà nước xây dựng Khung giá loại đất; giá đất chuẩn vùng giá trị đất; bảng giá đất xác định giá đất cụ thể theo yêu cầu bên thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể cần thiết Tuy nhiên, đất đai hàng hoá đặc biệt thuộc đối tượng Nhà nước quản lý giá theo quy định Luật Giá Tổ chức có chức tư vấn giá đất phải tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi quan quản lý nhà nước thực dich vụ độc lập) Trên sở kết định giá Tổ chức có chức tư vấn giá đất độc lập nêu trên, quan quản lý nhà nước (đại diện chủ sở hữu tài sản nhà nước đất đai) thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản đất (nếu có) Thứ sáu, cần có quy định cụ thể chế hoạt động Hội đồng thẩm định giá đất sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể Theo 32 quy định Luật Đất đai năm 2013, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể kết tư vấn giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình UBND cấp định Hợi đờng thẩm định giá đất gồm: Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại điện quan, tổ chức có liên quan, tở chức có chức tư vấn định giá đất, nghĩa hội đồng bắt buộc có tổ chức có chức tư vấn định giá đất, tức tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập Tư vấn giá đất (tức dịch vụ định giá đất độc lập) có vai trị định q trình định giá đất Nhà nước Về bản, tham gia quan định giá độc lập góp phần làm cho việc định giá khách quan Tuy nhiên, quy định Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất lại chủ tịch UBND cấp tỉnh UBND cấp tỉnh định giá cụ thể Do đó, cần phải có chế đảm bảm Hội đồng phải hoạt động thực chất, khơng phải hình thức để giá đất xác định khách quan, công khai, minh bạch. Tài liệu tham khảo: Quốc hội, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Thuế nhà đất…; Quốc hội, Luật Đầu tư nước Việt Nam Luật sửa đổi; Quốc hội, Luật Khuyến khích đầu tư nước Luật sửa đổi; Quốc hội, Luật Doanh nghiệp nhà nước năm 2003; Quốc hội, Luật Ngân sách nhà nước; Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), Một số báo cáo chuyên đề đất đai Cục quản lý công sản từ năm 1999 đến nay; Đặng Hùng Võ (2011), Cơ chế đổi đất lấy hạ tầng, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội; Phạm Thị Tường Vân (2011), Nhìn lại phương thức động viên tài từ đất đai sách ưu đãi để đầu tư phát triển sở hạ tầng, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội; Lê Xuân Trường (2011), Từ sở lý luận nghiên cứu hồn thiện sách huy động nguồn lực tài từ đất đai Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội; 10 Nguyễn Đình Bổng (2011), Nhận diện bất cập chế tài thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất pháp luật đất đai hành Việt Nam, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội; 11 Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam Thơng tin tác giả: Phạm Minh Hóa – Cục Quản lý công sản Email: phamminhhoa@mof.gov.vn ... TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG hướng, dẫn dắt nhà đầu tư tham gia thị trường Khi thị trường bất động sản (TTBĐS) phát triển, giá đảm bảo cho chủ thể tham gia thị. .. nước đất đai giá đất sách giá đất giữ vai trị, vị trí quan trọng hệ thống sách pháp luật đất đai Nhà nước nắm quyền định định giá đất (xác định giá đất) ; Chính phủ quy định khung giá đất, bảng giá. .. nước đất đai giá đất sách giá đất giữ vai trị, vị trí quan trọng hệ thống sách pháp luật đất đai Nhà nước nắm quyền định định giá đất (xác định giá đất) ; Chính phủ quy định khung giá đất, bảng giá