Tiểu luận cuối kỳ thực trạng thị trường bất động sản năm 2021

LỜI MỞ ĐẦUThị trường bất động sản BĐS là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế… Cùng với sự phát triển của nền ki

HỌC VIỆN NGOẠI GIAOKHOA KINH TẾ QUỐC TẾ

2 Cung Quang Lâm - KTQT48C1-02153 Phạm Thị Như Hoa - TA46C-073-19234 Phạm Tấn Lộc – LQT46C-070-1923

HÀ NỘI, THÁNG 1/2022

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

PHẦN MỘT: CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 21.1 Khái niệm thị trường 2

2.1 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới năm 2021 6

2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021 7

2.2.1.Tổng quan 7

2.2.2.Thực trạng về cung - cầu hàng hóa BĐS ở Việt Nam 2021 7

2.2.3.Thực trạng về giá đất tại Việt Nam 2021 8

3.1.4.Thị trường mặt bằng thương mại 19

3.1.5.Thị trường khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng 19

3.1.6.Thị trường bất động sản công nghiệp 19

3.2 Thách thức 20

3.3 Giải pháp đề xuất 21

PHẦN BỐN: DỰ BÁO TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2022 22

4.1 Cơ sở lý thuyết 22

4.1.1.Quan hệ cung – cầu của thị trường bất động sản 224.1.2.Chu kỳ tăng trưởng của thị trường bất động sản 22

4.2 Cơ sở thực tiễn và dự báo triển vọng thị trường bất động sản năm 2022 23

4.2.1.Quan hệ cung – cầu của thị trường bất động sản 234.2.2.Chu kỳ tăng trưởng của thị trường bất động sản 244.2.3.Các yếu tố khác tác động tới sự tăng trưởng của thị trường bất động

KẾT LUẬN 28DANH SÁCH TÀI LIỆU THAM KHẢO 29

Biểu đồ 5: Giá rao bán chung cư tại Hà Nội 9T/ 2021 18 Biểu đồ 6: Biến động mức độ quan tâm chung cư tại TP.HCM T9 so với

Biểu đồ 16: Mức giá rao bán đất thổ cư các quận/huyện nổi bật ở TP.HCM Q1/2021 24 Biểu đồ 17: Chu kỳ tăng trưởng của thị trường, nguồn: Tạp chí Bất động sản 30 Biểu đồ 18: Dự báo nguồn cung bất động sản tại TP HCM và Hà Nội từ 202231 Biểu đồ 19: Tổng quát chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (1993 - nay), nguồn: thodia.org 33 Biểu đồ 20: Dự báo giá bán căn hộ sơ cấp tại TP HCM từ năm 2022 36

LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản (BĐS) là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế… Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường của nước ta, nhu cầu kinh doanh BĐS cũng đang phát triển mạnh mẽ, sôi động, đa dạng về hình thức Thị trường BĐS đang từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn động lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Tuy nhiên, năm 2021, dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến tất cả các lĩnh vực đời sống kinh tế - xã hội của nhiều nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, trong đó có lĩnh vực BĐS Bên cạnh những khó khăn còn tồn tại, thị trường BĐS vẫn đón nhận nhiều tín hiệu tích cực và triển vọng Để hiểu rõ hơn về bối cảnh thị trường BĐS nước ta năm 2021, đồng thời đưa ra những biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nước ta, nhóm em chọn đề tài:

“Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021” Trong bài viết, chúng em sử dụng

tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, khái quát hóa và hệ thống hóa nhằm làm rõ những khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản, thực trạng thị thị trường bất động sản Việt Nam 2021, những thành tựu, hạn chế từ đó đưa ra giải pháp và dự báo trong năm 2022.

Ngoài lời mở đầu và kết luận, bố cục bài tiểu luận được chia làm 4 phần:

Phần 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản

Phần 2: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021

Phần 3: Một số thành tựu và hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam năm

Phần 4: Dự báo triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022

Trong quá trình nghiên cứu, do kiến thức và kinh nghiệm của người viết còn nhiều hạn chế nên không tránh khỏi những sơ sót trong việc nghiên cứu đề tài Người viết rất mong nhận được lời nhận xét, đánh giá, đóng góp ý kiến để bài tiểu luận này được hoàn thiện hơn Xin chân thành cảm ơn!

1

PHẦN MỘT: CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1.1 Khái niệm thị trường

Theo “Đại từ điển Tiếng Việt” (NXB Đại học Quốc gia TPHCM thị trường),

là nơi tiêu thụ hàng hóa 1 Từ định nghĩa trên có thể hiểu, thị trường là môi trường cho phép người mua và người bán trao đổi “hàng hóa” hay dịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu của cả hai bên về cung và cầu Khái niệm về thị trường có thể trình bày dưới nhiều dạng khác nhau nhưng nhìn chung thị trường chính là mối quan hệ giữa cung và cầu về một loại hàng hóa, dịch vụ nào đó.

1.2 Cơ sở lý luận về bất động sản

1.2.1 Khái niệm

Theo Bộ luật Dân sự 2015 - Điều 107 bất động sản là các tài sản không di, dời được, bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do luật pháp quy định.2 Từ đó ta suy ra rằng bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó gắn liền với đất đai, không di dời được và được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

1.2.2 Phân loại

BĐS được phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.

Một là nhóm BĐS có đầu tư xây dựng Nhóm này bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS

nhà xưởng và các công trình thương mại dịch vụ Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm phần tỷ trọng rất lớn và chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường.

Hai là nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là

đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản… Nhóm BĐS này có khả năng tham gia thị trường thấp thứ hai

Ba là nhóm BĐS đặc biệt BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo

tồn quốc gia, di sản văn hóa thế giới, nhà thờ họ, đình chùa, nghĩa trang Nhóm BĐS này có khả năng tham gia thị trường thấp nhất

1 Viện Ngôn ngữ học (2013), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh.

2 Bộ Luật Dân sự 2015, Luật số 33/2015/QH11, Khoản 1, Điều 107.

2

1.2.3 Đặc điểm

BĐS có sáu đặc điểm chính là tính cá biệt và khan hiếm, tính bền lâu, tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Một là tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ

tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn, cụ thể là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.

Hai là tính bền lâu Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài

nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại đến hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.

Ba là tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất

lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó.

Bốn là tính thích ứng Điều này thể hiện ở việc BĐS trong quá trình sử dụng

có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác.

Năm là tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng

và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

Sáu là mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS

chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau Các yếu tố như thị hiếu, tập quán, yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn

3

giáo, tâm linh đều có khả năng chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.3 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản

1.3.1 Khái niệm

Theo “Giáo trình Thị trường Bất động sản” - PGS TS Hoàng Văn Cường

(NXB Đại học Kinh tế Quốc dân), thị trường bất động sản (TTBĐS) là nơi diễn ra

các hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại đó người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng và giá cả hàng hoá BĐS Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triển làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau 3 Từ đó có thể hiểu TTBĐS là “nơi diễn ra” các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

1.3.2 Phân loại

Thị trường bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại nên có nhiều cách để phân loại Nhưng cách phổ biến nhất là căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường, ta có thể phân chia ra các loại hình thị trường bất động sản như sau:

Một là thị trường đất đai Ở một số nước thị trường này có hai loại: thị trường

chuyển nhượng quyền sở hữu và thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng Riêng ở nước ta, do chế độ sở hữu và chính trị nhà nước ta quy định: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện quản lý Do đó, chỉ duy nhất có một thị trường là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không có thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản như một số nước công nhận chế độ sở hữu cá nhân.

Hai là thị trường nhà ở Nhà ở là một loại hình bất động sản quan trọng của thị

trường BĐS vì nó thỏa mãn nhiều nhu cầu sinh hoạt của con người Có khá nhiều loại hình nhà ở khác nhau được cung cấp trên thị trường như: những căn nhà riêng biệt, các dãy nhà riêng biệt hoặc bán riêng biệt, các dãy nhà xây cùng một kiểu, những nhà chung cư.

Ba là thị trường văn phòng Khi việc kinh doanh hoạt động của các doanh

nghiệp, các tổ chức phát triển, nhất là ở các thành phố lớn thì nhu cầu về hàng hóa bất

3 Hoàng Văn Cường (2017), Giáo trình Thị trường Bất động sản, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.

4

động sản để làm địa điểm văn phòng giao dịch, trụ sở tăng lên Đáp ứng yêu cầu đó của các doanh nghiệp, các công ty tư nhân đã cung cấp hàng hóa bất động sản làm văn phòng.

Bốn là thị trường các cửa hàng bán lẻ Nhu cầu hệ thống các cửa hàng, đại lý

của các doanh nghiệp kinh doanh, xí nghiệp làm cho thị trường này sôi động hơn rất nhiều trong thời gian này vì mỗi một công ty khi tham gia thị trường kinh doanh đều cần hệ thống một cửa hàng bán lẻ phục vụ khách hàng.

Năm là thị trường bất động sản công nghiệp Đây là loại hình bất động sản có

giá trị rất cao, người tham gia tạo bất động sản cần có chuyên môn, nguồn vốn lớn Đặc biệt một số bất động sản phải do nhà nước đầu tư xây dựng, rất ít khi cá nhân muốn tham gia đầu tư do vốn quá lớn và thời gian thu hồi vốn lâu như: hệ thống đường sá, sân bay, bến bãi

1.3.3 Đặc điểm

Thị trường bất động sản có những đặc điểm chính sau: (1) Là thị trường đầu mối,

có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh tế; (2) Giao dịch BĐS là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; (3) Mang tính khu vực, địa phương; (4) Phản ứng "trẻ" của cung so với cầu; biến động có tính chu kỳ; (5) Có tính thanh khoản thấp; (6) Thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian; (7) Chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.

5

PHẦN HAI: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAMNĂM 2021

2.1 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới năm 2021

Tác động của COVID-19 là câu chuyện chung cho ngành kinh tế trên toàn thế giới trong 2 năm qua Các công ty trong ngành đang hy vọng vào sự phục hồi kinh tế do người tiêu dùng dẫn đầu bởi chi tiêu thông qua việc kinh doanh bất động sản đi lên trong nửa cuối năm 2021 Mặc dù tốc độ phục hồi sau đại dịch có thể khác nhau giữa các quốc gia nhưng các báo cáo cho thấy các vấn đề và xu hướng chung của ngành bất động sản có một sự tương đồng đáng kể trên toàn thế giới Sau đây là một số điểm nổi bật về tình hình thị trường bất động sản thế giới năm 2021.

Trước hết phải kể đến thị trường logistics Đây là lĩnh vực thành công đến bất

ngờ trên cả ba khu vực là Mỹ, Châu Âu và Châu Á do được thúc đẩy bởi thương mại điện tử đang phát triển mạnh mẽ Nhu cầu ổn định trong đầu tư được cho là sẽ thúc đẩy quá trình nén lãi suất trần trong năm 2021, và điều đó mang đến những luồng ý kiến trái chiều Đối với một số người, nó gợi lên những lo ngại về bong bóng bất động sản nhưng đối với những người khác, nó phản ánh một thay đổi chắc chắn và dài hạn.

Tiếp đến là về thị trường bất động sản khu dân cư Nhìn chung, khu dân cư

khá được ưa chuộng vì là nơi cung cấp thu nhập ổn định Các công ty bất động sản ở Mỹ và Châu Âu coi việc đầu tư vào nhà ở, nhà ở xã hội với giá cả phải chăng và cho thuê tư nhân là đáp ứng nhu cầu cơ bản của xã hội và là một phần rất quan trọng trong chương trình nghị sự ESG của họ Nhiều nhà đầu tư cũng nhận thấy động lực cung -cầu cực kỳ thuận lợi khiến nhà ở trở thành một khoản đầu tư an toàn trong tương lai gần.

Còn về thị trường đất văn phòng, triển vọng của đất văn phòng trở nên khó dự

đoán hơn rất nhiều do sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố thúc đẩy sự thay đổi như sự gia tăng của tình trạng làm việc tại nhà, mối lo ngại về sức khỏe cũng như tinh thần của người lao động.

Đặc biệt, môi trường tiền tệ luôn bất thường được kỳ vọng sẽ giữ lãi suất ở mức thấp trong thời điểm hiện tại và theo đó khiến lợi suất chênh lệch đối với bất động sản so với các thị trường khác trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Ngược lại, các bên cho vay dự kiến sẽ áp dụng cách tiếp cận thận trọng hơn đối với bất động sản trong năm nay và năm sau so với các nhà đầu tư cổ phần.

6

2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021

2.2.1 Tổng quan

Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Vietnam, năm 2021, đại dịch Covid-19 đã tác động đáng kể đến thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là trong quý III khi nhiều địa phương áp dụng các biện pháp giãn cách xã hội Cụ thể, số lượng bán đã giảm đáng kể dù nguồn cung bất động sản nhà ở tiếp tục khan hiếm, nhiều công ty môi giới đã phải cắt lương, sa thải nhân viên, thậm chí là đóng cửa…Đặc biệt, do thiếu khách quốc tế, bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề nhất, có những trường hợp khi các khách sạn ở những vị trí đẹp ở các điểm du lịch nổi tiếng được bán với giá thấp hơn từ 15-25% so với trước khi dịch bùng phát 4

Tuy nhiên, nhờ những lợi thế vốn có, bất động sản công nghiệp và logistics vẫn là phân khúc hiếm hoi tiếp tục phát triển mạnh bất chấp dịch bệnh Đây được dự báo là phân khúc sáng nhất trong năm 2022 nhờ ảnh hưởng thuận lợi từ các hiệp định thương mại tự do (FTA) đã ký kết và đà phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử Mặc dù đại dịch Covid-19 gây ra vô số vấn đề nhưng hiện tượng sốt đất vẫn tồn tại ở nhiều khu vực khác nhau Trong rất nhiều kênh đầu tư như vàng, chứng khoán… thì điều đáng chú ý là một số lượng lớn các nhà đầu tư đã chọn thị trường chứng khoán là nơi “trú ẩn” an toàn Nhiều nhà đầu tư cho rằng giá bất động sản có xu hướng tăng cao theo thời gian trước nạn dịch bệnh tiếp tục diễn ra ngoài dự đoán.

2.2.2 Thực trạng về cung - cầu hàng hóa BĐS ở Việt Nam 2021

Một số điểm sáng trong năm 2021 là tỷ lệ đô thị hóa cả nước dự kiến là 40,5% (tăng 4,34% so với năm 2020), chỉ số giá giao dịch đối với một số loại hình bất động sản tăng khoảng 3,1% và diện tích nhà trung bình của mỗi người trên toàn quốc ước tính là 25m2 Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại những sai sót như cung - cầu chưa khớp, thiếu nhà ở xã hội và thương mại vừa túi tiền.

Thị trường bất động sản đang trong tình trạng lệch cung - cầu Theo đánh giá của Bộ Xây dựng tại Hội nghị tổng kết ngành xây dựng năm 2021, nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại là rất lớn và rất cấp bách nhưng phân khúc này chỉ có một số cơ hội đầu tư hạn chế Mặc dù quý IV/2021 có sự tăng trưởng mạnh nhưng do dịch bệnh đã làm gián đoạn những tháng đầu năm nên giá trị gia tăng của ngành Xây dựng

4 Bảo An, “Nhìn lại 2021: Nghỉ dưỡng thấm mệt; Nhà ở, Công nghiệp tăng giá bất chấp”, Toàn cảnh Bất động sản, https://toancanhbatdongsan.com.vn/bat-dong-san-nam-2021-a848, truy cập ngày 28/12/2021.

7

năm 2021 dự kiến sẽ tương đương năm 2020.

Sự mất cân bằng cung cầu ngày càng tăng của thị trường đang làm dấy lên lo ngại về bong bóng bất động sản xảy ra khi giá tăng quá cao và ít người có khả năng chi trả Tới 70% cư dân thành thị yêu cầu nhà ở với giá dưới 25 triệu đồng/m2 trong khi các căn nhà hầu hết thuộc phân khúc cao cấp và tầm trung với giá bán trên 40 triệu đồng/m2 còn những căn hộ giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 đang ngày càng trở nên khan hiếm Theo thống kê của Sở Xây dựng, căn hộ giá rẻ chiếm tỷ lệ 0% tại TP Hồ Chí Minh và ở Hà Nội chỉ chiếm 8% nhưng căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh chiếm hơn một nửa nguồn cung toàn thị trường còn tại Hà Nội, tỷ lệ này là 55% 5

Theo một số nhà phân tích, giá bất động sản tăng do nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư lớn Vì thế cần đổi mới căn bản tư duy chính sách phát triển nhà ở xã hội, có quy trình và giải pháp tập trung tạo ra sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu xã hội, nâng cao chất lượng, môi trường sống đồng bộ về hạ tầng 6

2.2.3 Thực trạng về giá đất tại Việt Nam 2021

Trong quý I, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng “sốt đất”, giá đất nhiều vùng liên tục leo thang tại một số địa phương như: vùng ven thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%); Ba Vì (tăng 45%); Hòa Bình (tăng 46%); Bắc Ninh (tăng 20%); Bắc Giang; Thanh Hóa; Biên Hòa; Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) so với cùng kỳ năm ngoái Đến quý II giá đất bắt đầu lắng xuống và gần như nguội hẳn do Bộ Xây dựng và Chính quyền các địa phương có chỉ đạo quản lý, công khai thông tin, cảnh báo cho nhà đầu tư và nhất là dịch Covid-19 bùng phát trên diện rộng, điển hình là ở Bắc Giang, Bắc Ninh Đến đầu quý 3, giá đất bắt đầu giảm sâu do sự ảnh hưởng của làn sóng Covid-19 tại phía Nam trong khi phía Bắc thị trường đất nền dần phục hồi Và cuối cùng là trong quý IV, tình trạng sốt đất lại tái diễn khi giá tăng đột biến ở một số địa phương như Bắc Giang, Hà Nội, Quảng Trị, Hà Tĩnh, Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) Các phiên đấu giá đất có mức trúng chênh lệch hàng trăm tỷ đồng so với giá khởi điểm

Nguyên nhân chính cho việc “sốt đất” trên diện rộng được nhiều chuyên gia dự đoán là do thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng: quy hoạch một số huyện ở Hà Nội

5 PV, “Thị trường nhà ở “lệch pha” cung-cầu”, Báo Dân tộc và Phát triển, https://baodantoc.vn/thi-truong-nha-o-lech-pha-cung-cau-1627352820138.htm, truy cập ngày 23/12/2021.

6 Phương Hoài, “Thị trường bất động sản đang tồn tại tình trạng lệch pha cung cầu cần khắc phục”, Báo điện tử Đài tiếng nói Việt Nam VOV, https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-dang-ton-tai-tinh-trang-lech-pha-cung-cau-can-khac-phuc-post912593.vov, truy cập ngày 23/12/2021.

8

lên quận, quy hoạch Đà Nẵng, quy hoạch Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) lên thành phố… Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào phát triển công nghiệp kéo theo nhu cầu cơ sở hạ tầng gia tăng khiến giá đất nhiều vùng trũng ở nhiều địa phương tăng vọt Ngoài ra, tình trạng sốt đất diễn ra còn do giới đầu nậu, cò đất thổi giá.7

2.2.4 Thực trạng về nguồn vốn vay

Theo khảo sát của Vụ Dự báo và Thống kê của Ngân hàng Nhà nước về xu hướng tín dụng của các tổ chức tín dụng, nhiều ngân hàng sẽ tiếp tục kìm hãm dòng vốn cho vay vào bất động sản Còn theo dự báo của các ngân hàng thương mại, nhu cầu vay tổng thể của khách hàng sẽ tăng ở mọi đối tượng, kỳ hạn, ngành nghề từ giữa đến cuối 2021 (trừ lĩnh vực đầu tư, kinh doanh du lịch sẽ giảm do ảnh hưởng của đại dịch)

Trước tình hình khó lường của đại dịch Covid-19, có tới 17 ngân hàng thương mại lớn thông báo sẽ tiếp tục nới lỏng các yêu cầu tín dụng chung cho hầu hết các đối tượng khách hàng từ nay đến cuối năm Hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn bị hạn chế cho vay nên các điều khoản và điều kiện cho vay trong lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như cho vay bất động sản nhà ở sẽ bị siết chặt Một số nhà điều hành ngân hàng dự đoán lãi suất cho vay bất động sản sẽ cao hơn một chút so với các lĩnh vực ưu tiên khác OCB hiện cho khách hàng doanh nghiệp vay vốn đầu tư vào các dự án bất động sản ngắn hạn với lãi suất khoảng 8% - 9%/năm; Nam A Bank cho khách hàng doanh nghiệp vay đầu tư bất động sản với lãi suất khoảng 7,5% -9%/năm và khách hàng cá nhân vay mua nhà với lãi suất khoảng 11%/năm…

Theo chuyên gia kinh tế, người vay mua nhà để ở có thể bị tổn hại do xu hướng thắt chặt tín dụng đổ vào bất động sản vì lãi suất các khoản vay có thể cao hơn và việc giải ngân phức tạp hơn Dù BĐS có thể là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp, vay mua nhà để ở thường là người có nhu cầu thật sự nhưng trong bối cảnh dòng vốn được Ngân hàng Nhà nước định hướng nhắm vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó do dịch Covid-19 thì tín dụng BĐS bị siết là dễ hiểu 8

7 Lộc Liên, “Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021: Những điểm nhấn giữa đại dịch”, Báo điện tử Tiền phong, https://tienphong.vn/thi-truong-bds-viet-nam-nam-2021-nhung-diem-nhan-giua-dai-dich-post1401084.tpo, truy cập ngày 23/12/2021.

8 Thái Phương, “Tiếp tục siết cho vay bất động sản”, Báo Người lao động, https://nld.com.vn/kinh-te/tiep-tuc-siet-cho-vay-bat-dong-san-20210802210538806.htm, truy cập ngày 23/12/2021.

9

10

PHẦN BA: MỘT SỐ THÀNH TỰU VÀ HẠN CHẾ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤTĐỘNG SẢN NĂM 2022

3.1 Thành tựu

Mặc dù Việt Nam phải đối mặt với những khó khăn do đại dịch COVID-19 gây ra nhưng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021 vẫn cho thấy rất nhiều tín hiệu tích cực, tăng trưởng và đứng đầu khu vực Đông Nam Á Sau đây là những thành tựu cụ thể của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021.

3.1.1 Thị trường chung cư

Trong Q1/2021, mức độ quan tâm loại hình chung cư toàn quốc ghi nhận sự tăng trưởng 1% so với Q4/2020

Giá chung cư bán tại TP.HCM và Hà Nội tăng trong Q1/2021 Tại Hà Nội, giá rao bán chung cư phân khúc trung cấp tăng trưởng 2%, phân khúc cao cấp và bình dân tăng 1% so với Q4/2020 Tại TP.HCM, giá rao bán chung cư tại TP.HCM trong quý này tăng trưởng 2-3% ở tất cả các phân khúc, đặc biệt là phân khúc bình dân tăng 3% so với quý trước.9

Biểu đồ 1: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q1/2021 theo phân khúc Hà Nội

9 Báo cáo thị trường Bất động sản Quý 1- 2021, https://batdongsan.com.vn truy cập ngày 30/12/2021 11

Biểu đồ 2: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q1/2021 theo phân khúc TP HCM

Trong Q2/2021, thị trường chung cư tại Hà Nội có nhiều điểm sáng hơn so với TP.HCM Mức độ quan tâm chung cư tại Hà Nội tăng trưởng tốt với mức tăng 21% Giá bán chung cư tiếp tục tăng trong Q2/2021, với mức tăng 2,6% tại các khu vực ngoại thành như Long Biên, Hà Đông, Hoàng Mai ở cả 3 phân khúc bình dân, trung cấp và cao cấp, đặc biệt phân khúc cao cấp ở Long Biên có mức tăng giá tới 6% 10

Biểu đồ 3: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q2/2021 theo phân khúc Hà Nội

Tại TP.HCM, Quận 2, Quận 9 và Bình Thạnh có giá tăng mạnh nhất trong Q2/2021, căn hộ bình dân gần như “biến mất”, căn hộ trung cấp có mức giá chào bán khoảng 46 triệu đồng/m2 trong khi loại hình cao cấp vào khoảng 64 triệu đồng/m2 11

10 Báo cáo thị trường Bất động sản Quý 2-2021, https://batdongsan.com.vn truy cập ngày 30/12/2021 11 Báo cáo thị trường Bất động sản Quý 2-2021, https://batdongsan.com.vn truy cập ngày 30/12/2021.

12

Biểu đồ 4: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q2/2021 theo phân khúc TP HCM

Mức độ quan tâm thị trường chung cư trong Q3/2021 có sự giảm sút cả ở thị trường Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 26% và 41% Tuy vậy, đối với thị trường TP.HCM, mức giá rao bán vẫn tiếp tục tăng trong 9T/2021 với mức tăng trung bình từ 2-4% so với cùng kỳ năm ngoái Thị trường Hà Nội, giá rao bán chung cư trong 9T/2021 tăng ở cả 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân với mức tăng lần lượt là 4%, 5% và 6% T9/2021 mức quan tâm chung cư đã tăng trở lại, TP.HCM tăng 11% và Hà Nội tăng 7% 12

Biểu đồ 5: Giá rao bán chung cư tại Hà Nội 9T/ 2021

12 Báo cáo thị trường Bất động sản Quý 3 - 2021, https://batdongsan.com.vn truy cập ngày 30/12/2021 13

Biểu đồ 6: Biến động mức độ quan tâm chung cư tại TP.HCM T9 so với T8/2021

3.1.2 Thị trường nhà riêng- nhà mặt phố

Q1/2021, tại Hà Nội, mức độ quan tâm đối với bất động sản tăng ở hầu hết các quận như Long Biên (tăng 17%), Hoàng Mai (tăng 7%), Thanh Xuân (tăng 2%), Đống Đa (tăng 1%) Ngược lại, lượng tin đăng bất động sản nhà riêng, nhà mặt phố ghi nhận xu hướng giảm mạnh ở hầu khắp các quận với mức giảm 28-32% so với quý trước.

Biểu đồ 7: Mức độ quan tâm và lượng tin đăng thị trường bán nhà riêng, nhà mặt phố Hà Nội Q1/2021 (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Mức độ quan tâm đối với nhà riêng, nhà mặt phố tại TP.HCM có phần nhỉnh hơn Hà Nội Ở các quận ngoại thành, tăng trưởng mức độ quan tâm đối với phân khúc

14