Tiểu luận cuối kỳ thực trạng thị trường bất động sản năm 2021

LỜI MỞ ĐẦUThị trường bất động sản BĐS là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế… Cùng với sự phát triển của nền ki

HỌC VIỆN NGOẠI GIAO KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ

2 Cung Quang Lâm - KTQT48C1-0215

3 Phạm Thị Như Hoa - TA46C-073-1923

4 Phạm Tấn Lộc – LQT46C-070-1923

HÀ NỘI, THÁNG 1/2022

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

PHẦN MỘT: CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2 1.1 Khái niệm thị trường 2

1.2 Cơ sở lý luận về bất động sản 2

1.2.1 Khái niệm 2

1.2.2 Phân loại 2

1.2.3 Đặc điểm 3

1.3 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản 4

1.3.1 Khái niệm 4

1.3.2 Phân loại 4

PHẦN HAI: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2021 6

2.1 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới năm 2021 6

2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021 7

2.2.1 Tổng quan 7

2.2.2 Thực trạng về cung - cầu hàng hóa BĐS ở Việt Nam 2021 7

2.2.3 Thực trạng về giá đất tại Việt Nam 2021 8

2.2.4 Thực trạng về nguồn vốn vay 9

PHẦN BA: MỘT SỐ THÀNH TỰU VÀ HẠN CHẾ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2022 10

3.1 Thành tựu 10

3.1.1 Thị trường Chung cư 10

3.1.2 Thị trường nhà riêng - nhà mặt phố 13

3.1.3 Thị trường đất thổ cư 16

3.1.4 Thị trường mặt bằng thương mại 19

3.1.5 Thị trường khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng 19

3.1.6 Thị trường bất động sản công nghiệp 19

3.2 Thách thức 20

3.3 Giải pháp đề xuất 21

PHẦN BỐN: DỰ BÁO TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2022 22

4.1 Cơ sở lý thuyết 22

4.1.1 Quan hệ cung – cầu của thị trường bất động sản 22 4.1.2 Chu kỳ tăng trưởng của thị trường bất động sản 22

4.2 Cơ sở thực tiễn và dự báo triển vọng thị trường bất động sản năm 2022 23

4.2.1 Quan hệ cung – cầu của thị trường bất động sản 23 4.2.2 Chu kỳ tăng trưởng của thị trường bất động sản 24 4.2.3 Các yếu tố khác tác động tới sự tăng trưởng của thị trường bất động

KẾT LUẬN 28 DANH SÁCH TÀI LIỆU THAM KHẢO 29

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Biểu đồ 1: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q1/2021 theo phân khúc

Hà Nội 15Biểu đồ 2: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q1/2021 theo phân khúc

TP HCM 16Biểu đồ 3: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q2/2021 theo phân khúc

Hà Nội 16Biểu đồ 4: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q2/2021 theo phân khúc

TP HCM 17Biểu đồ 5: Giá rao bán chung cư tại Hà Nội 9T/ 2021 18Biểu đồ 6: Biến động mức độ quan tâm chung cư tại TP.HCM T9 so với T8/2021 18Biểu đồ 7: Mức độ quan tâm và lượng tin đăng thị trường bán nhà riêng, nhà mặt phố Hà Nội Q1/2021 19Biểu đồ 8: Mức độ quan tâm và lượng tin đăng thị trường bán nhà riêng, nhà mặt phố TP.HCM Q1/2021 19Biểu đồ 9: Mức độ quan tâm và lượng tin đăng thị trường bán nhà riêng, nhà mặt phố Hà Nội Q2/2021 20Biểu đồ 10: Mức độ quan tâm và lượng tin đăng thị trường bán nhà riêng, nhà mặt phố TP.HCM Q2/2021 20Biểu đồ 11: Mức giá rao bán Thị trường nhà riêng- nhà mặt phố TP.HCM Q3/2021 21Biểu đồ 12: Mức giá rao bán Thị trường nhà riêng- nhà mặt phố Hà Nội Q3/2021 22Biểu đồ 13: Mức độ quan tâm đất thổ cư các quận/huyện nổi bật ở Hà Nội Q1/2021 23Biểu đồ 14: Mức giá rao bán đất thổ cư các quận/huyện nổi bật ở Hà Nội Q1/2021 23Biểu đồ 15: Mức độ quan tâm đất thổ cư các quận/huyện nổi bật ở TP.HCM Q1/2021 24

Biểu đồ 16: Mức giá rao bán đất thổ cư các quận/huyện nổi bật ở TP.HCM Q1/2021 24Biểu đồ 17: Chu kỳ tăng trưởng của thị trường, nguồn: Tạp chí Bất động sản 30Biểu đồ 18: Dự báo nguồn cung bất động sản tại TP HCM và Hà Nội từ 202231Biểu đồ 19: Tổng quát chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (1993 - nay), nguồn: thodia.org 33Biểu đồ 20: Dự báo giá bán căn hộ sơ cấp tại TP HCM từ năm 2022 36

và Việt Nam nói riêng, trong đó có lĩnh vực BĐS Bên cạnh những khó khăn còntồn tại, thị trường BĐS vẫn đón nhận nhiều tín hiệu tích cực và triển vọng Để hiểu

rõ hơn về bối cảnh thị trường BĐS nước ta năm 2021, đồng thời đưa ra những biệnpháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nước ta, nhóm em chọn đề tài:

“Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021” Trong bài viết, chúng em sử dụng

tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê,khái quát hóa và hệ thống hóa nhằm làm rõ những khái niệm liên quan đến thịtrường bất động sản, thực trạng thị thị trường bất động sản Việt Nam 2021, nhữngthành tựu, hạn chế từ đó đưa ra giải pháp và dự báo trong năm 2022

Ngoài lời mở đầu và kết luận, bố cục bài tiểu luận được chia làm 4 phần:

Phần 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản

Phần 2: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021

Phần 3: Một số thành tựu và hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam năm

2021

Phần 4: Dự báo triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022

Trong quá trình nghiên cứu, do kiến thức và kinh nghiệm của người viết cònnhiều hạn chế nên không tránh khỏi những sơ sót trong việc nghiên cứu đề tài.Người viết rất mong nhận được lời nhận xét, đánh giá, đóng góp ý kiến để bài tiểuluận này được hoàn thiện hơn Xin chân thành cảm ơn!

1

PHẦN MỘT: CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm thị trường

Theo “Đại từ điển Tiếng Việt” (NXB Đại học Quốc gia TPHCM thị trường),

là nơi tiêu thụ hàng hóa 1 Từ định nghĩa trên có thể hiểu, thị trường là môi trường chophép người mua và người bán trao đổi “hàng hóa” hay dịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầucủa cả hai bên về cung và cầu Khái niệm về thị trường có thể trình bày dưới nhiềudạng khác nhau nhưng nhìn chung thị trường chính là mối quan hệ giữa cung và cầu

về một loại hàng hóa, dịch vụ nào đó

1.2 Cơ sở lý luận về bất động sản

1.2.1 Khái niệm

Theo Bộ luật Dân sự 2015 - Điều 107 bất động sản là các tài sản không di, dời được, bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cảcác tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền vớiđất đai; Các tài sản khác do luật pháp quy định.2 Từ đó ta suy ra rằng bất động sảntrước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó gắn liền với đất đai, không didời được và được xác định bởi vị trí địa lý của đất

1.2.2 Phân loại

BĐS được phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xâydựng và BĐS sản đặc biệt

Một là nhóm BĐS có đầu tư xây dựng Nhóm này bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS

nhà xưởng và các công trình thương mại dịch vụ Trong nhóm BĐS có đầu tư xâydựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) lànhóm BĐS cơ bản, chiếm phần tỷ trọng rất lớn và chiếm tuyệt đại đa số các giao dịchtrên thị trường

Hai là nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là

đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đấtrừng, đất nuôi trồng thủy sản… Nhóm BĐS này có khả năng tham gia thị trường thấpthứ hai

Ba là nhóm BĐS đặc biệt BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo

tồn quốc gia, di sản văn hóa thế giới, nhà thờ họ, đình chùa, nghĩa trang Nhóm BĐSnày có khả năng tham gia thị trường thấp nhất

1 Viện Ngôn ngữ học (2013), Đại Từ điển Tiếng Việt , Nxb Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh.

2 Bộ Luật Dân sự 2015, Luật số 33/2015/QH11, Khoản 1, Điều 107.

2

1.2.3 Đặc điểm

BĐS có sáu đặc điểm chính là tính cá biệt và khan hiếm, tính bền lâu, tính chịu

sự ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và mangnặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Một là tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ

tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích

bề mặt trái đất là có hạn, cụ thể là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khuvực, vùng, địa phương, lãnh thổ Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không didời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khuvực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau

Hai là tính bền lâu Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài

nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồngthời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau mộtthời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại đến hàng trăm năm hoặc lâu hơnnữa

Ba là tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất

lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trườnghợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp vànâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó

Bốn là tính thích ứng Điều này thể hiện ở việc BĐS trong quá trình sử dụng

có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thờivẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinhhoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác

Năm là tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng

và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xâydựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năngquản lý thích hợp và tương xứng

Sáu là mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS

chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhucầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau Các yếu tốnhư thị hiếu, tập quán, yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn

3

giáo, tâm linh đều có khả năng chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1.3 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản

1.3.1 Khái niệm

Theo “Giáo trình Thị trường Bất động sản” - PGS TS Hoàng Văn Cường

(NXB Đại học Kinh tế Quốc dân), thị trường bất động sản (TTBĐS) là nơi diễn ra

các hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại

đó người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lượng vàgiá cả hàng hoá BĐS Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triểnlàm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau 3 Từ

đó có thể hiểu TTBĐS là “nơi diễn ra” các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, chothuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa cácchủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sựthúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

1.3.2 Phân loại

Thị trường bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại nên có nhiềucách để phân loại Nhưng cách phổ biến nhất là căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thịtrường, ta có thể phân chia ra các loại hình thị trường bất động sản như sau:

Một là thị trường đất đai Ở một số nước thị trường này có hai loại: thị trường

chuyển nhượng quyền sở hữu và thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng Riêng ởnước ta, do chế độ sở hữu và chính trị nhà nước ta quy định: đất đai thuộc sở hữu củatoàn dân do nhà nước đại diện quản lý Do đó, chỉ duy nhất có một thị trường là thịtrường chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không có thị trường chuyển nhượngquyền sở hữu bất động sản như một số nước công nhận chế độ sở hữu cá nhân

Hai là thị trường nhà ở Nhà ở là một loại hình bất động sản quan trọng của thị

trường BĐS vì nó thỏa mãn nhiều nhu cầu sinh hoạt của con người Có khá nhiều loạihình nhà ở khác nhau được cung cấp trên thị trường như: những căn nhà riêng biệt, cácdãy nhà riêng biệt hoặc bán riêng biệt, các dãy nhà xây cùng một kiểu, những nhàchung cư

Ba là thị trường văn phòng Khi việc kinh doanh hoạt động của các doanh

nghiệp, các tổ chức phát triển, nhất là ở các thành phố lớn thì nhu cầu về hàng hóa bất

3 Hoàng Văn Cường (2017), Giáo trình Thị trường Bất động sản, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.

4

động sản để làm địa điểm văn phòng giao dịch, trụ sở tăng lên Đáp ứng yêu cầu đócủa các doanh nghiệp, các công ty tư nhân đã cung cấp hàng hóa bất động sản làm vănphòng.

Bốn là thị trường các cửa hàng bán lẻ Nhu cầu hệ thống các cửa hàng, đại lý

của các doanh nghiệp kinh doanh, xí nghiệp làm cho thị trường này sôi động hơn rấtnhiều trong thời gian này vì mỗi một công ty khi tham gia thị trường kinh doanh đềucần hệ thống một cửa hàng bán lẻ phục vụ khách hàng

Năm là thị trường bất động sản công nghiệp Đây là loại hình bất động sản có

giá trị rất cao, người tham gia tạo bất động sản cần có chuyên môn, nguồn vốn lớn.Đặc biệt một số bất động sản phải do nhà nước đầu tư xây dựng, rất ít khi cá nhânmuốn tham gia đầu tư do vốn quá lớn và thời gian thu hồi vốn lâu như: hệ thốngđường sá, sân bay, bến bãi

1.3.3 Đặc điểm

Thị trường bất động sản có những đặc điểm chính sau: (1) Là thị trường đầu mối,

có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh tế; (2) Giao dịch BĐS

là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; (3) Mang tính khu vực, địaphương; (4) Phản ứng "trẻ" của cung so với cầu; biến động có tính chu kỳ; (5) Có tínhthanh khoản thấp; (6) Thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảysinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian; (7) Chịu sự chi phốimạnh mẽ của yếu tố pháp luật

5

PHẦN HAI: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

NĂM 2021 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới năm 2021

Tác động của COVID-19 là câu chuyện chung cho ngành kinh tế trên toàn thếgiới trong 2 năm qua Các công ty trong ngành đang hy vọng vào sự phục hồi kinh tế

do người tiêu dùng dẫn đầu bởi chi tiêu thông qua việc kinh doanh bất động sản đi lêntrong nửa cuối năm 2021 Mặc dù tốc độ phục hồi sau đại dịch có thể khác nhau giữacác quốc gia nhưng các báo cáo cho thấy các vấn đề và xu hướng chung của ngành bấtđộng sản có một sự tương đồng đáng kể trên toàn thế giới Sau đây là một số điểm nổibật về tình hình thị trường bất động sản thế giới năm 2021

Trước hết phải kể đến thị trường logistics Đây là lĩnh vực thành công đến bất

ngờ trên cả ba khu vực là Mỹ, Châu Âu và Châu Á do được thúc đẩy bởi thương mạiđiện tử đang phát triển mạnh mẽ Nhu cầu ổn định trong đầu tư được cho là sẽ thúcđẩy quá trình nén lãi suất trần trong năm 2021, và điều đó mang đến những luồng ýkiến trái chiều Đối với một số người, nó gợi lên những lo ngại về bong bóng bất độngsản nhưng đối với những người khác, nó phản ánh một thay đổi chắc chắn và dài hạn

Tiếp đến là về thị trường bất động sản khu dân cư Nhìn chung, khu dân cư

khá được ưa chuộng vì là nơi cung cấp thu nhập ổn định Các công ty bất động sản ở

Mỹ và Châu Âu coi việc đầu tư vào nhà ở, nhà ở xã hội với giá cả phải chăng và chothuê tư nhân là đáp ứng nhu cầu cơ bản của xã hội và là một phần rất quan trọng trongchương trình nghị sự ESG của họ Nhiều nhà đầu tư cũng nhận thấy động lực cung -cầu cực kỳ thuận lợi khiến nhà ở trở thành một khoản đầu tư an toàn trong tương laigần

Còn về thị trường đất văn phòng, triển vọng của đất văn phòng trở nên khó dự

đoán hơn rất nhiều do sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố thúc đẩy sự thay đổi như sự giatăng của tình trạng làm việc tại nhà, mối lo ngại về sức khỏe cũng như tinh thần củangười lao động

Đặc biệt, môi trường tiền tệ luôn bất thường được kỳ vọng sẽ giữ lãi suất ở mứcthấp trong thời điểm hiện tại và theo đó khiến lợi suất chênh lệch đối với bất động sản

so với các thị trường khác trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư Ngược lại, các bêncho vay dự kiến sẽ áp dụng cách tiếp cận thận trọng hơn đối với bất động sản trongnăm nay và năm sau so với các nhà đầu tư cổ phần

6

2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021

2.2.1 Tổng quan

Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Vietnam, năm 2021, đại dịchCovid-19 đã tác động đáng kể đến thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là trongquý III khi nhiều địa phương áp dụng các biện pháp giãn cách xã hội Cụ thể, số lượngbán đã giảm đáng kể dù nguồn cung bất động sản nhà ở tiếp tục khan hiếm, nhiều công

ty môi giới đã phải cắt lương, sa thải nhân viên, thậm chí là đóng cửa…Đặc biệt, dothiếu khách quốc tế, bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề nhất, có nhữngtrường hợp khi các khách sạn ở những vị trí đẹp ở các điểm du lịch nổi tiếng được bánvới giá thấp hơn từ 15-25% so với trước khi dịch bùng phát 4

Tuy nhiên, nhờ những lợi thế vốn có, bất động sản công nghiệp và logistics vẫn

là phân khúc hiếm hoi tiếp tục phát triển mạnh bất chấp dịch bệnh Đây được dự báo làphân khúc sáng nhất trong năm 2022 nhờ ảnh hưởng thuận lợi từ các hiệp định thươngmại tự do (FTA) đã ký kết và đà phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử Mặc dùđại dịch Covid-19 gây ra vô số vấn đề nhưng hiện tượng sốt đất vẫn tồn tại ở nhiềukhu vực khác nhau Trong rất nhiều kênh đầu tư như vàng, chứng khoán… thì điềuđáng chú ý là một số lượng lớn các nhà đầu tư đã chọn thị trường chứng khoán là nơi

“trú ẩn” an toàn Nhiều nhà đầu tư cho rằng giá bất động sản có xu hướng tăng caotheo thời gian trước nạn dịch bệnh tiếp tục diễn ra ngoài dự đoán

2.2.2 Thực trạng về cung - cầu hàng hóa BĐS ở Việt Nam 2021

Một số điểm sáng trong năm 2021 là tỷ lệ đô thị hóa cả nước dự kiến là 40,5%(tăng 4,34% so với năm 2020), chỉ số giá giao dịch đối với một số loại hình bất độngsản tăng khoảng 3,1% và diện tích nhà trung bình của mỗi người trên toàn quốc ướctính là 25m2 Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại những sai sót nhưcung - cầu chưa khớp, thiếu nhà ở xã hội và thương mại vừa túi tiền

Thị trường bất động sản đang trong tình trạng lệch cung - cầu Theo đánh giácủa Bộ Xây dựng tại Hội nghị tổng kết ngành xây dựng năm 2021, nhu cầu về nhà ở

xã hội, nhà ở thương mại là rất lớn và rất cấp bách nhưng phân khúc này chỉ có một số

cơ hội đầu tư hạn chế Mặc dù quý IV/2021 có sự tăng trưởng mạnh nhưng do dịchbệnh đã làm gián đoạn những tháng đầu năm nên giá trị gia tăng của ngành Xây dựng

4 Bảo An, “Nhìn lại 2021: Nghỉ dưỡng thấm mệt; Nhà ở, Công nghiệp tăng giá bất chấp”, Toàn cảnh Bất động sản, https://toancanhbatdongsan.com.vn/bat-dong-san-nam-2021-a848, truy cập ngày 28/12/2021.

7

năm 2021 dự kiến sẽ tương đương năm 2020.

Sự mất cân bằng cung cầu ngày càng tăng của thị trường đang làm dấy lên longại về bong bóng bất động sản xảy ra khi giá tăng quá cao và ít người có khả năng chitrả Tới 70% cư dân thành thị yêu cầu nhà ở với giá dưới 25 triệu đồng/m2 trong khicác căn nhà hầu hết thuộc phân khúc cao cấp và tầm trung với giá bán trên 40 triệuđồng/m2 còn những căn hộ giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 đang ngày càng trở nên khanhiếm Theo thống kê của Sở Xây dựng, căn hộ giá rẻ chiếm tỷ lệ 0% tại TP Hồ ChíMinh và ở Hà Nội chỉ chiếm 8% nhưng căn hộ cao cấp tại TP Hồ Chí Minh chiếm hơnmột nửa nguồn cung toàn thị trường còn tại Hà Nội, tỷ lệ này là 55% 5

Theo một số nhà phân tích, giá bất động sản tăng do nguồn cung hạn chế trongkhi nhu cầu đầu tư lớn Vì thế cần đổi mới căn bản tư duy chính sách phát triển nhà ở

xã hội, có quy trình và giải pháp tập trung tạo ra sản phẩm bất động sản đáp ứng nhucầu xã hội, nâng cao chất lượng, môi trường sống đồng bộ về hạ tầng 6

2.2.3 Thực trạng về giá đất tại Việt Nam 2021

Trong quý I, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng “sốt đất”, giá đất nhiềuvùng liên tục leo thang tại một số địa phương như: vùng ven thủ đô Hà Nội như QuốcOai (tăng 20%); Ba Vì (tăng 45%); Hòa Bình (tăng 46%); Bắc Ninh (tăng 20%); BắcGiang; Thanh Hóa; Biên Hòa; Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) so với cùng kỳ nămngoái Đến quý II giá đất bắt đầu lắng xuống và gần như nguội hẳn do Bộ Xây dựng vàChính quyền các địa phương có chỉ đạo quản lý, công khai thông tin, cảnh báo cho nhàđầu tư và nhất là dịch Covid-19 bùng phát trên diện rộng, điển hình là ở Bắc Giang,Bắc Ninh Đến đầu quý 3, giá đất bắt đầu giảm sâu do sự ảnh hưởng của làn sóngCovid-19 tại phía Nam trong khi phía Bắc thị trường đất nền dần phục hồi Và cuốicùng là trong quý IV, tình trạng sốt đất lại tái diễn khi giá tăng đột biến ở một số địaphương như Bắc Giang, Hà Nội, Quảng Trị, Hà Tĩnh, Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) Các phiên đấu giá đất có mức trúng chênh lệch hàng trăm tỷ đồng so với giá khởiđiểm

Nguyên nhân chính cho việc “sốt đất” trên diện rộng được nhiều chuyên gia dựđoán là do thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng: quy hoạch một số huyện ở Hà Nội

5 PV, “Thị trường nhà ở “lệch pha” cung-cầu” , Báo Dân tộc và Phát triển, cung-cau-1627352820138.htm, truy cập ngày 23/12/2021.

https://baodantoc.vn/thi-truong-nha-o-lech-pha-6 Phương Hoài, “Thị trường bất động sản đang tồn tại tình trạng lệch pha cung cầu cần khắc phục”, Báo điện tử Đài tiếng nói Việt Nam VOV, https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-dang-ton-tai-tinh-trang-lech-pha-cung-cau- can-khac-phuc-post912593.vov, truy cập ngày 23/12/2021.

8

lên quận, quy hoạch Đà Nẵng, quy hoạch Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh) lên thành phố…Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào phát triển công nghiệp kéotheo nhu cầu cơ sở hạ tầng gia tăng khiến giá đất nhiều vùng trũng ở nhiều địa phươngtăng vọt Ngoài ra, tình trạng sốt đất diễn ra còn do giới đầu nậu, cò đất thổi giá.7

2.2.4 Thực trạng về nguồn vốn vay

Theo khảo sát của Vụ Dự báo và Thống kê của Ngân hàng Nhà nước về xuhướng tín dụng của các tổ chức tín dụng, nhiều ngân hàng sẽ tiếp tục kìm hãm dòngvốn cho vay vào bất động sản Còn theo dự báo của các ngân hàng thương mại, nhucầu vay tổng thể của khách hàng sẽ tăng ở mọi đối tượng, kỳ hạn, ngành nghề từ giữađến cuối 2021 (trừ lĩnh vực đầu tư, kinh doanh du lịch sẽ giảm do ảnh hưởng của đạidịch)

Trước tình hình khó lường của đại dịch Covid-19, có tới 17 ngân hàng thươngmại lớn thông báo sẽ tiếp tục nới lỏng các yêu cầu tín dụng chung cho hầu hết các đốitượng khách hàng từ nay đến cuối năm Hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn bị hạnchế cho vay nên các điều khoản và điều kiện cho vay trong lĩnh vực cho vay đầu tưkinh doanh bất động sản cũng như cho vay bất động sản nhà ở sẽ bị siết chặt Một sốnhà điều hành ngân hàng dự đoán lãi suất cho vay bất động sản sẽ cao hơn một chút sovới các lĩnh vực ưu tiên khác OCB hiện cho khách hàng doanh nghiệp vay vốn đầu tưvào các dự án bất động sản ngắn hạn với lãi suất khoảng 8% - 9%/năm; Nam A Bankcho khách hàng doanh nghiệp vay đầu tư bất động sản với lãi suất khoảng 7,5% -9%/năm và khách hàng cá nhân vay mua nhà với lãi suất khoảng 11%/năm…Theo chuyên gia kinh tế, người vay mua nhà để ở có thể bị tổn hại do xu hướngthắt chặt tín dụng đổ vào bất động sản vì lãi suất các khoản vay có thể cao hơn và việcgiải ngân phức tạp hơn Dù BĐS có thể là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thếchấp, vay mua nhà để ở thường là người có nhu cầu thật sự nhưng trong bối cảnh dòngvốn được Ngân hàng Nhà nước định hướng nhắm vào các lĩnh vực sản xuất kinhdoanh, hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó do dịch Covid-19 thì tín dụng BĐS bị siết là dễhiểu 8

7 Lộc Liên, “Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021: Những điểm nhấn giữa đại dịch” , Báo điện tử Tiền phong, https://tienphong.vn/thi-truong-bds-viet-nam-nam-2021-nhung-diem-nhan-giua-dai-dich-post1401084.tpo, truy cập ngày 23/12/2021.

8 Thái Phương, “Tiếp tục siết cho vay bất động sản” , Báo Người lao động, bat-dong-san-20210802210538806.htm, truy cập ngày 23/12/2021.

https://nld.com.vn/kinh-te/tiep-tuc-siet-cho-vay-9

10

PHẦN BA: MỘT SỐ THÀNH TỰU VÀ HẠN CHẾ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT

ĐỘNG SẢN NĂM 2022 3.1 Thành tựu

Mặc dù Việt Nam phải đối mặt với những khó khăn do đại dịch COVID-19gây ra nhưng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021 vẫn cho thấy rất nhiều tínhiệu tích cực, tăng trưởng và đứng đầu khu vực Đông Nam Á Sau đây là nhữngthành tựu cụ thể của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2021

3.1.1 Thị trường chung cư

Trong Q1/2021, mức độ quan tâm loại hình chung cư toàn quốc ghi nhận sựtăng trưởng 1% so với Q4/2020

Giá chung cư bán tại TP.HCM và Hà Nội tăng trong Q1/2021 Tại Hà Nội, giárao bán chung cư phân khúc trung cấp tăng trưởng 2%, phân khúc cao cấp và bình dântăng 1% so với Q4/2020 Tại TP.HCM, giá rao bán chung cư tại TP.HCM trong quýnày tăng trưởng 2-3% ở tất cả các phân khúc, đặc biệt là phân khúc bình dân tăng 3%

so với quý trước.9

Biểu đồ 1: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q1/2021 theo

phân khúc Hà Nội

9 Báo cáo thị trường Bất động sản Quý 1- 2021 , https://batdongsan.com.vn truy cập ngày 30/12/2021

11

Biểu đồ 2: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q1/2021 theo phân khúc TP.

HCMTrong Q2/2021, thị trường chung cư tại Hà Nội có nhiều điểm sáng hơn so vớiTP.HCM Mức độ quan tâm chung cư tại Hà Nội tăng trưởng tốt với mức tăng 21%.Giá bán chung cư tiếp tục tăng trong Q2/2021, với mức tăng 2,6% tại các khu vựcngoại thành như Long Biên, Hà Đông, Hoàng Mai ở cả 3 phân khúc bình dân, trungcấp và cao cấp, đặc biệt phân khúc cao cấp ở Long Biên có mức tăng giá tới 6% 10

Biểu đồ 3: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q2/2021 theo phân khúc Hà

NộiTại TP.HCM, Quận 2, Quận 9 và Bình Thạnh có giá tăng mạnh nhất trongQ2/2021, căn hộ bình dân gần như “biến mất”, căn hộ trung cấp có mức giá chào bánkhoảng 46 triệu đồng/m2 trong khi loại hình cao cấp vào khoảng 64 triệu đồng/m2 11

10 Báo cáo thị trường Bất động sản Quý 2-2021, https://batdongsan.com.vn truy cập ngày 30/12/2021

11 Báo cáo thị trường Bất động sản Quý 2-2021, https://batdongsan.com.vn truy cập ngày 30/12/2021.

12

Biểu đồ 4: Biến động giá rao bán chung cư trung bình Q2/2021 theo phân khúc TP.

HCMMức độ quan tâm thị trường chung cư trong Q3/2021 có sự giảm sút cả ở thịtrường Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 26% và 41% Tuy vậy, đối với thị trườngTP.HCM, mức giá rao bán vẫn tiếp tục tăng trong 9T/2021 với mức tăng trung bình từ2-4% so với cùng kỳ năm ngoái Thị trường Hà Nội, giá rao bán chung cư trong9T/2021 tăng ở cả 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân với mức tăng lần lượt là4%, 5% và 6% T9/2021 mức quan tâm chung cư đã tăng trở lại, TP.HCM tăng 11%

và Hà Nội tăng 7% 12

Biểu đồ 5: Giá rao bán chung cư tại Hà Nội 9T/ 2021

12 Báo cáo thị trường Bất động sản Quý 3 - 2021, https://batdongsan.com.vn truy cập ngày 30/12/2021

13

Biểu đồ 6: Biến động mức độ quan tâm chung cư tại TP.HCM T9 so với T8/2021

3.1.2 Thị trường nhà riêng- nhà mặt phố

Q1/2021, tại Hà Nội, mức độ quan tâm đối với bất động sản tăng ở hầu hết cácquận như Long Biên (tăng 17%), Hoàng Mai (tăng 7%), Thanh Xuân (tăng 2%), Đống

Đa (tăng 1%) Ngược lại, lượng tin đăng bất động sản nhà riêng, nhà mặt phố ghi nhận

xu hướng giảm mạnh ở hầu khắp các quận với mức giảm 28-32% so với quý trước

Biểu đồ 7: Mức độ quan tâm và lượng tin đăng thị trường bán nhà riêng, nhà mặt phố

Hà Nội Q1/2021 (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Mức độ quan tâm đối với nhà riêng, nhà mặt phố tại TP.HCM có phần nhỉnhhơn Hà Nội Ở các quận ngoại thành, tăng trưởng mức độ quan tâm đối với phân khúc

14