Thực trạng về giá thế chấp bất động sản ở hà nội

Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp lời mở đầu Theo số liệu thống kê, 68% ngời đợc hỏi cho quyền ngời sử dụng đất, quyền chấp quan trọng Sè liƯu nµy cho thÊy qun thÕ chÊp qun sư dụng đất có tầm quan trọng nh ngời dân Thế chấp quyền sử dụng đất quyền ngời sử dụng đất, đợc đời kể từ Quốc hội nớc ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 sau đà luật đất đai 2003 Bộ luật Dân (BLDS) năm 1995 đà có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Đây sở pháp lý quan trọng để ngời sử dụng đất thực đợc quyền trình sử dụng đất Mặt khác, tạo sở cho ngành Ngân hàng thực việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Tuy nhiên, thực tế thực quy định đà bộc lộ số vấn đề bất cập, cần đợc tháo gỡ Vì vậy, em đà lựa chọn đề tài: Thực trạng giá chấp bất động sản Hà Nội Nội dung nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu hoạt động định giá chấp bất động sản + Phân tích, đánh giá trình định giá bất động sản, trình làm thủ tục chấp + Đánh giá tìm u điểm, tồn việc định giá bất động sản chấp bất động sản - Bớc đầu đề xuất giải pháp định giá, giá chấp phơng hớng phát triển Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Hệ thống hoá vấn đề lý luận định giá bất động sản, chấp bất động sản - Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá, chấp bất động sản - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lợng hoạt động định giá bất động sản, tạo ®iỊu kiƯn thn lỵi cho viƯc thÕ chÊp bÊt ®éng sản Nguyễn Thị Chanh K1- Kinh tế địa Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp Đối tợng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản phục vụ chấp nhằm mục đích làm sở vay vốn ngân hàng Phạm vi nghiên cứu: Một số bất động sản Hà nội đợc định giá chấp ngân hàng VPBANK Phơng pháp nghiên cứu Phơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu Phơng pháp tổng hợp xử lý thông tin, số liệu Phơng pháp phân tích, so sánh số liệu đà thu thập đợc Cấu trúc đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài gồm chơng: Chơng 1- Cơ sở khoa học định giá bất động sản giá chấp Chơng 2- Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ giá chấp (cụ thể ngân hàng VBank) Chơng 3- Một số vấn đề rút giải pháp đề nghị định giá chấp Nguyễn Thị Chanh K1- Kinh tế địa Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp Chơng1- sở khoa HC định giá bất động sản giá chấp 1.1 Cơ sở lý luận định giá bất động sản (bất động sản) 1.1.1 Bất động sản thị trờng bất động sản - BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) vật thể tách rời khỏi đất đai vật kiến trúc, thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng BĐS nh hàng rào, cối vờn hoa, cảnh, núi non bộ, thiết bị cấp thoát nớc, cấp điện, vệ sinh thông gió, thang máy, hệ thống phòng cháy, thông tin Điều 181 Bộ luật Dân năm 1995 cua nớc ta định nghĩa : BĐS tài sản di dời đợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật qui định Tóm lại ta hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi vật là:(1) đất đai, (2) vật kiến trúc đất đai (gọi vật chính) thứ gắn liền với đất đai nh cối gắn liền với vật kiến trúc nh hàng rào, thang máy, hệ thống cấp thoát nớc(gọi vật phụ) - thị trờng BĐS hoạt động giao dịch BĐS khu vực địa lý định thời gian định, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị BĐS thông qua quan hệ ngời mua ngời bán BĐS theo qui luật thị trờng 1.1.2 định giá bất động sản bđs thể thống nhất, việc định giá đất phải đôi với việc định giá tài sản gắn liền đất 1.1.2.1.Định giá đất Đất đai tự nhiên hàng hoá, diện đất đai tự nhiên không gắn với lao động xà hội, lao động xà hội tác động khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hoá sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định Đất đai trở thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyển tải thị trờng BĐS ngời ta quen gọi giá đất Nh chất giá đất kết tinh lao động xà hội Nói cách khác lao động xà hội đà chuyển hoá đất đai từ trạng thái hoang hoá thành đất đai sử dụng Tức đất đai kinh tế Nhng khác với hàng hoá thông thờng, tham gia vào trình chuyển tải giá trị, đặc điểm tự nhiên đất đai nh vị trí, độ màu mỡ khác nên chúng có khả sinh lợi khác Lao động ngời chuyển hoá thành giá trị đất đai kinh tế Giá trị hàng hoá lao động xà hội kết tinh đợc tính: G=C+V+m G : giá trị hàng hoá C : giá trị lao động vật hoá V : giá trị sức lao động m : giá trị thặng d Nguyễn Thị Chanh K1- Kinh tế địa Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp Giá đất phạm trù phức tạp, nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo qui hoạch kế hoạch Khái niệm giá đất đợc hiểu là: ớc tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đà đợc xác định, thời điểm xác định Mục đích sử dụng đất nhà nớc quy định, khoảng thời gian định Khi giao cho ngời sử dụng ảnh hởng mang tính định đến giá trị đất, ngời định giá phải xác định rõ đợc mục đích sử dụng đất trớc định giá đất 1.1.2.2 Định giá bất động sản Theo luật kinh doanh BĐS đợc quốc hội khoá XI thông qua ngày 29/6/2006 thì: Định giá BĐS hoạt động t vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm định Trong định giá BĐS giá trị đợc xem xét dới góc độ kinh tế thị trờng pháp lý Vậy biểu giá trị bất động sản là: - Có tính hữu ích khả cung cấp dịch vụ làm thoả mÃn nhu cầu ảnh hởng tính hữu ích lên giá trị đợc xem xét khía cạnh liên quan đến kích thớc, hính dáng, địa điểm, không gian địa lý, với khả sử dụng huy động thời điểm định - Sự khan hiếm: thiếu hụt cung dự báo bất động sản nhu cầu Nói chung khan lớn có giá cạnh tranh cao giá bất động sản vùng khác - Sự mong muốn: ớc muốn ngời mua bất động sản để thoả mÃn nhu cầu họ - Sức mua: khả nhóm ngời trả cho bất động sản, ngời mua có nhu cầu nhng phải có sức mua, có khả để đáp ứng nhu cầu - Có thể chuyển giao đợc: yếu tố pháp lý bất động sản, trờng hợp đặc tính hữu ích, khan sức mua có tồn nhng bất động sản chuyển giao đợc toàn phần giá trị thị trờng bất động sản không tồn 1.1.3 Mục đích vai trò định giá bất động sản 1.1.3.1 Mục đích định giá bất động sản Hoạt động định giá BĐS ớc tính giá trị thị trờng BĐS dựa phơng pháp định giá, chủ yếu phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí giảm giá Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, phần nhiều định giá thờng quan tâm đến giá trị thị trờng BĐS Một số quan tâm đến loại giá trị định nh giá trị bảo hiểm, giá trị chấp, giá trị lý, giá trị đầu t Định giá BĐS phục vụ cho mục đích sau: - Chuyển nhợng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất hình thức chuyển tiền khác + Giúp cho ngời xác định giá mua + Giúp cho ngời bán xác định đợc giá bán chấp nhận đợc - Góp vốn thành lập liên doanh chia tách, lý doanh nghiệp - Tính mức tiền thuê BĐS điều khoản cho thuê Nguyễn Thị Chanh K1- Kinh tế địa Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp - Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng cầm cố - Để bảo hiểm BĐS - T vấn cho nhà đầu t kinh doanh BĐS Xác định tính khả thi dự án đầu t kinh doanh BĐS - Xác định giá sàn đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án - Giải tranh chấp - Đối với thẩm định giá quy định giá nhà nớc: + Bồi thờng thiệt hại BĐS nhà nớc thu hồi + Tính loại thuế: Thuế chuyển nhợng quyền sử dụng đất, thuế chớc bạ + Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà nớc cho thuê đất 1.1.3.2 Vai trò việc định giá bất động sản Việc định giá BĐS giúp cho thị trờng BĐS hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho ngời bán ngời mua Thông thờng chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi chủ sở hữu ta cần định giá để xác định giá thị trờng BĐS Cụ thể: - Cần xác định giá bán - giá định bán (là kết cạnh tranh ngời mua với nhau) - Cần xác định giá mua- Giá định mua - Thế chấp BĐS - Định giá BĐS để có khoản vay đợc bảo đảm lợi tức mà BĐS mang lại - Cho thuê - Bảo hiểm - Báo cáo tài hàng năm tái phát triển - Ngoài có định giá khứ (nh thừa kế, tranh chấp) định giá cho tơng lai: giá trị đầu t, rủi ro thị trờng, rủi ro thân BĐS - Nhu cầu BĐS nhà vấn đề cấp bách đợc quan tâm Nhiều ngời sử dụng có nhu cầu nhà lại không đủ điều kiện mua BĐS, điều đẩy giá trị thị trờng BĐS lên cao thực tế Công tác định giá xác định giá trị thị trờng BĐS với thực tế, giúp cho thị trờng BĐS lành mạnh hơn, công 1.1.4 Giá bất động sản nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản 1.1.4.1 Giá bất động sản chất bất động sản Giá trị BĐS có tầm quan trọng nh thớc đo kinh tế BĐS giá BĐS biểu tiền giá trị BĐS thị trờng BĐS Giá trị thị trờng BĐS hiểu giá bán thực tốt BĐS mức giá thịnh hành dớc điều kiện thị trờng xác định mức hầu hết ngời mua chấp nhận Bản chất giá trị: - Giá thể số lợng tiền mà ngời cụ thể đồng ý trả ngời bán cụ thể đồng ý chấp nhận, với hoàn cảnh xung quang giao dịch họ - Giá trị thị trờng hàng hoá số tiền nhận đợc từ nhiều ngời sẵn lòng mua hàng hoá đợc đợc ngời sẵn sàng đa bán - Giá trị đầu t BĐS giá trị lợi ích tơng lai - Giá trị sử dụng giá trị BĐS cụ thể có đợc sử dụng cụ thể, thể giá trị mà BĐS đóng góp vào doanh nghiệp Nguyễn Thị Chanh K1- Kinh tế địa Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp - Giá trị BĐS hoạt động: tổng giá trị tài sản trình khai thác, bao gồm: BĐS tài sản cá nhân hữu hình vô hình đóng góp vào giá trị kinh doanh - Giá trị lợi ích công cộng: tập hợp giá trị liên quan ®Õn viƯc sư dơng cao nhÊt, tèt nhÊt cđa BĐS sử dụng không mục đích kinh tế - Giá trị bảo hiểm dựa chi phí tái tạo phần giá trị BĐS bị mát, huỷ hoại rủi ro - Giá trị đợc ớc lợng áp dụng cho đánh thuế đợc xem nh giá trị tài sản theo quy định hồ sơ thuế 1.1.4.2 Những nhân tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản Nhóm yếu tố tự nhiên - Vị trí BĐS: khả sinh lời vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối tơng đối Cả loại vị trí có vai trò ngang việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS, nhiên trờng hợp cụ thể, đóng góp vào giá trị chung BĐS khác Điều lý giải BĐS khu vực trung tâm đô thị lại có giá trị lớn so với BĐS loại vùng ven trung tâm, xa trung tâm xem xét khả tiếp cận BĐS môi trờng xung quanh, môi trờng kinh doanh, vị trí địa lý BĐS, bất động sản gần phơng tiện thuận lợi nh: Trờng học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí giá trị thị trờng BĐS tăng lên., khả tiếp cận BĐS với sở hạ tầng giá trị BĐS giảm - Kích thớc, hình thể diện tích lô đất + Kích thớc lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc BĐS làm tăng giá trị BĐS, kích thớc lô đất không phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụng với BĐS gây giảm giá trị thị trờng BĐS + Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó, không vuông có giá trị thị trờng so với lô đất có hình dạng vuông, cân đối + Quy mô đất: Đối với loại BĐS tiêu trí quy mô tạo cho BĐS có với quy hoạch vùng, địa phơng nhà nớc hay không? nh mục đích sử dụng BĐS không với quy hoạch giá BĐS giảm đáng kể + Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS: số vùng có quy định tiêu chuẩn xây dựng, điều kiện bắt buộc nh qn Hoµn KiÕm, khu vùc quanh bê hå cịng có ảnh hởng đến giá trị BĐS + Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà Nhóm nhân tố liên quan đến thị trờng - Tính hữu dụng BĐS + Về mục đích sử dụng: BĐS dùng để hay để kinh doanh, hay kết hợp mục đích Một BĐS có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi việc mua bán giá bán cao + Về tính hiệu quả: định giá phải ý đến đặc điểm vật kiến tài sản gắn liền với đất Bởi BĐS sử dụng có giá trị so với BĐS phải tốn chi phí thời gian cải tạo, sửa chữa sử dụng đợc Nguyễn Thị Chanh K1- Kinh tế địa Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp - Tình trạng khan BĐS thị trờng Sự khan cung BĐS thị trờng, chịu ảnh hởng yếu tố, tốc độ phát triển kinh tế, kết cấu hạ tầng, tham gia nhà nớc - Cầu BĐS thị trờng Chịu ảnh hởng yếu tố: Thu nhập, nghề nghiệp, đô thị hoá, phát triển kết cấu hạ tầng - Quyền chiếm hữu khả chuyển giao đợc BĐS BĐS có đầy đủ giấy tờ hộp lệ hay không, chuyển nhợng đợc hay không Nhóm yếu tố khác - Các yếu tố pháp lý, nhà nớc trị: Sự thay ®ỉi hƯ thèng chÝnh trÞ sÏ kÐo theo ®êng thay ®ỉi ®êng lèi, chÝnh s¸ch, ph¸p lt cđa Qc gia, thay đổi tác động dẫn đễn thay đổi hoạt động thị trờng BĐS nói chung hoạt động đầu t vào BĐS nói riêng, bao gồm: + Chính sách tài áp dụng ngời đợc nhà nứơc giao đất, cho thuê đất ngời đợc nhận quyền sử dụng đất + Chính sách tín dụng hoạt động đầu t vào lÃnh vực BĐS + Chính sách thuế nhà nớc BĐS + Những quy định, quy chuẩn kiến trúc, xây dựng, tình trạng pháp lý BĐS, tình trạng quy hoạch đất - Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị đất BĐS, bao gồm: + Tình hình cầu BĐS khu vực, trạng vùng lân cận (đờng xá, hệ thống cấp thoát nớc, cấp điện, thông tin liên lạc) + Đặc điểm ngời tham gia thị trờng BĐS khu vực + Mức độ tăng trởng GDP hàng năm vùng so với nớc, thu nhập bình quân năm ngời vùng + Khả đáp ứng nhu cÇu tÝn dơng cđa hƯ thèng tÝn dơng vïng + Số lợng lô đất vùng + Mức giá bình quân loại giá vùng + Tỷ lệ thuế mức thuế suất + Mức độ lạm phát chung + Tình hình thị trờng lao động, thị trờng chứng khoán, thị trờng tín dụng vùng -Các yếu tố xà hội: Có ảnh hởng lớn đến việc định giá trị BĐS, nh dân số gia tăng đột biến tăng lên lợng ngời di c làm cầu BĐS tăng lên cung BĐS vùng cha kịp tăng lên làm cho giá trị trờng BĐS vùng tăng lên Các yếu tố cụ thể sau + Mật độ dân số, đặc điểm khu dân c + Trình độ nhận thức, tâm lý tập quán ngời dân vùng + Dịch vụ, giáo dục, y tÕ vïng + T×nh h×nh an ninh vùng + Những vấn đề tập quán, tâm lý- xà hội ngời sống xung quanh bất động sản 1.1.5 Các phơng pháp định giá bất động sản 1.1.5.1 Các định giá bất động sản Nguyễn Thị Chanh K1- Kinh tế địa Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp - Các yếu tố tạo lên BĐS: Lao động, nguyên vật liệu, đất đai - Các chi phí hội - Căn vào thay đổi kinh tế - Dựa vào thích hợp đóng góp BĐS + Sự thích hợp: giá trị BĐS đợc tạo trì đến đặc tính BĐS thích hợp với nhu cầu thị trờng + Sự đóng góp: giá trị phận để đợc đo đóng góp với giá trị toàn BĐS( số lợng giá trị mà thiều vắng phải trừ khỏi BĐS) - Dựa vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS: Đảm bảo tính cân đối yếu tố cấu thành - Căn vào khả cạnh tranh BĐS - Dựa vào báo lợi ích BĐS 1.1.5.2 Các phơng pháp xác định giá bất động sản Có nhiều phơng pháp khác để định giá đất tài sản BĐS đất, tuỳ vào điều kiện cụ thể loại đất, địa phơng, quốc gia mà áp dụng phơng pháp khác Việc định giá BĐS nớc ta công tác mẻ đợc hoàn thiện nên cha có phơng pháp chuẩn mực để xác định giá BĐS, nhiên có số phơng pháp đợc ¸p dơng phỉ biÕn gåm: Ph¬ng ph¸p so s¸nh Thông tin thị trờng phơng pháp sử dụng để định giá đất dựa so sánh với giao dịch đất đai đà hoàn tất thị trờng để định giá cho lô đất có nhu cầu mua bán giao dịch khác Yêu cầu phơng pháp cần thu thập, phân tích so sánh thông tin, số liệu giá vụ mua bán BĐS vị trí gần giống với vị trị BĐS cần định giá (giá mua bán BĐS theo giá thị trờng) Phơng pháp so sảnh thông tin thị trờng đợc sử dụng rộng rÃi phổ biến Đặc biệt đất cho cho đất trống cho khu vực dân c Phơng pháp thu nhập Đây phơng pháp định giá đất sở chuyển dòng thu nhập tơng lai thành giá trị vốn Nói cách khác giá trị đất bỏ để có thu nhập tơng lai Cụ thể giá đất khoản tiền mà ngời bán đất đem gửi vào ngân hàng lÃi năm tơng ứng với địa tô (khả sinh lợi đất) Công thức sử dụng phơng pháp Giá trị BĐS = Phơng pháp dùng để định giá BĐS cho thu nhập hàng năm nh khách sạn, nhà hàng Thực tế việc định giá theo phơng pháp tơng đối phức tạp số liệu xác chi phí đầu t, lợi nhuận thu đợc từ chủ đầu t Phơng pháp tiếp cận giá thành Đó phơng pháp định giá đất dựa sở tổng chi phí thu nhập trình phát triển đất Nguyễn Thị Chanh K1- Kinh tế địa Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp Để đảm bảo tính giá thành xác,các khoản chi phí dể tái tạo bất động sản phải đợc tính đầy đủ Phơng pháp giá thành đợc thờng đợc sử dụng để định giá BĐS sử dụng vào mục đích công nghiệp xây dựng công trình công cộng nh bệnh viên, trờng học, nhà thờ Phơng pháp thặng d Là phơng pháp dựa sở tính toán tìm phần d thể mức thặng d giá trị trả cho đất từ kết ớc tính giao dịch sau trừ chi phí Đây phơng pháp giả thiết phát triển phí, thu nhập tơng lai sở dựa vào thị trờng (giả thiết tơng lai, điều kiện thay đổi) Nó thờng đợc sử dụng để xác định khu đất trống đơn lẻ, dự án xây dựng, định giá BĐS mà công trình xây dựng Các phơng pháp đợc xác định rộng rÃi làm sở để xác định giao dịch thị trờng.Tuy nhiên công tác định giá BĐS nớc ta giá đất thờng đợc xác định theo cách sau: - Định giá đất đô thị: Đối với đô thị giá đất đợc xác định theo loại đô thị theo quy định hành nhà nớc Mỗi loại đô thị chia 5-6 loại đờng phố, loại đờng phố lại chia 4-5 vị trí khác Giá lô đất đợc xác ®Þnh nh sau: Gij= Gk * K Trong ®ã Gij : giá đất đô thị loại (i) vị trí (j) Gk : khung giá đất đô thị phủ quy định K : hệ số chuyển đổi tơng ứng với tuyến đờng vị trí - Định giá đất nông nghiệp Để định giá đất nông nghiệp ta phải dựa vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, xà hội xác định tổng thu nhập, chi phí việc sử dụng đất mang lại, sau định giá đất tiền dựa lợi nhuận lÃi xuất tiền gửi ngân hàng theo công thức 1.2 Cơ sở lý luận chấp bất động sản 1.2.1 Khái niệm bảo lÃnh chấp Bất động sản Bảo lÃnh chấp BĐS việc bên thứ ba (ngời bảo lÃnh)_ cam kết với bên cho vay (ngời nhận bảo lÃnh)_ thực nghĩa vụ thay cho bên vay (ngời đợc bảo lÃnh) BĐS đem bảo lÃnh trờng hợp đến hạn mà ngời đợc bảo lÃnh không thực đợc thực không đầy đủ nghĩa vụ Bảo lÃnh chấp hình thức gián tiếp chấp nhng đợc sử dụng tơng đối rộng Nó mang ý nghĩa quan trọng việc mở rộng khuyến khích đầu t Bên bảo lÃnh thờng Nhà nớc, tổ chức đoàn thể trị xà hội, tổ chức tài công ty lớn có uy tín cá nhân Họ dùng tài sản để bảo lÃnh với Ngân hàng cho bên vay đợc vay vốn Đây để thu hồi nợ trờng hợp khách hàng không muốn khả trả nợ Nguyễn Thị Chanh K1- Kinh tế địa Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp Quan hệ bảo lÃnh chấp đợc thể sơ đồ: Ngời bảo lÃnh (1) (3) (2) Ngời nhận bảo lÃnh Ngời đợc bảo lÃnh (1) Trong quan hệ tín dụng Ngân hàng ngời vay đợc thể hợp đồng tín dụng, Ngân hàng ngời có quyền yêu cầu ngời vay toán nợ đáo hạn (2) Ngời bảo lÃnh ngời vay thoả thuận vỊ viƯc ngêi b¶o l·nh thùc hiƯn nghÜa vơ thay ngời vay không thực đợc nghĩa vụ (3) Ngời bảo lÃnh cam kết với Ngân hàng sẻ thùc hiƯn nghÜa vơ thay cho ngêi ®i vay khoản nợ đáo hạn mà ngời vay không thực đợc 1.2.2 Quy trình cho vay chấp Bất động sản Quy trình cho vay có bảo đảm BĐS đợc thể qua sơ đồ sau: Giám định mặt pháp lý BĐS chấp Định giá BĐS chấp Giải pháp Đến hạn trả nợ Tỷ lệ cho vay so với BĐS chấp Tái định giá BĐS chấp Xử lý sau định giá BĐS chấp Nguyễn Thị Chanh Xử lý BĐS chấp để thu hồi nợ K1- Kinh tế địa