Hoạt động định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính việt nam1

LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản bao gồm đất đai vật tự nhiên khác gắn liền với đất cối, khống sản; cơng trình đất tồ nhà, cơng trình xây dựng (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005) Do đó, bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia giới nói chung, gia đình cá nhân nói riêng Các hoạt động thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào kết định giá đáng tin cậy Hiện nay, Việt Nam đường Ch hội nhập với giới, kinh tế nước ta phát triển mạnh mẽ không uy ngừng, đầu tư lĩnh vực ạt tăng trưởng Các nhà đầu tư ên nước thừa nhận tiềm đầu tư vào bất động sản lớn Đi đề xu phát triển đó, hoạt động định giá nước ta trọng phát triển có bước tiến đáng kể Tuy nhiên, công tác định giá th giai đoạn đầu trình hình thành phát triển, cịn ẩn ực chứa nhiều vấn đề phức tạp; điều ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động tậ thị trường bất động sản Bởi vậy, nghiên cứu vấn đề tồn p cu công tác định giá nước ta công việc quan trọng cấp thiết để từ ối đề giải pháp khắc phục hạn chế, khó khăn óa kh Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam (được chuyển đổi từ Trung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Chính), đơn vị đầu ngành lĩnh vực định giá bất động sản nước ta Công tác định giá công ty thu nhiều thành tựu quan trọng với 40.000 bất động sản công ty định giá Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động định giá cơng ty cịn tồn nhiều bất cập đòi hỏi cần Nhà nước ban lãnh đạo công ty quan tâm giải nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá Công ty Từ thực tế hoạt động định giá nước ta nói chung q trình nghiên cứu Cơng ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam, em lấy tên đề tài chuyên đề tốt nghiệp là: "Hoạt động định giá bất động sản Công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam" Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nghiên cứu hoạt động định giá công ty tập trung giải mục tiêu sau đây: - Nghiên cứu sở khoa học định giá bất động sản - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản công ty định giá dịch vụ tài Việt Nam Ch - Trên sở thực trạng nghiên cứu từ đưa biện pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản cơng ty nói riêng uy nước nói chung ên Đối tượng nghiên cứu đề tài đề Định giá hoạt động rộng rãi bao gồm hoạt động như: định giá th tài sản, bất động sản, cổ phiếu, thương hiệu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu ực chuyên đề tập trung vào hoạt động định giá bất động sản Trong đó, tậ tập trung chủ yếu vào lý luận định giá bất động sản, thực p trạng hoạt động định giá công ty định giá Dịch vụ tài Việt Nam, cu giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản công ty ối Phương pháp nghiên cứu óa kh Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với phương pháp khác phương pháp thống kê, phương pháp tốn học, phương pháp phân tích, tổng hợp xem xét ưu điểm, hạn chế tồn công tác định giá bất động sản công ty dịch vụ định giá tài Việt Nam từ đề xuất giải pháp nhằm khắc phục hạn chế tồn Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận nội dung chuyên đề trình bày ba chương sau: Chương 1: Cơ sở khoa học định giá bất động sản Chương 2: Hoạt động định giá bất động sản Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản Cơng ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam Qua đây, em xin gửi lòng cảm ơn chân thành em tới thầy giáo GS.TSKH Lê Đình Thắng tồn thể cán nhân viên Cơng ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam đóng góp ý kiến giúp đỡ em hồn thành chuyên đề tốt nghiệp ên uy Ch đề ực th p tậ ối cu óa kh CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Một số khái niệm liên quan đến bất động sản 1.1.1 Bất động sản Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia, kinh tế, gia đình cá nhân Nó có vai trị vơ quan trọng, tư liệu sản Ch xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đời sống xã hội, đảm bảo uy cho trình tái sản xuất phát triển Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận ên khác bất động sản, nhìn chung có quan niệm thống bất động sản sau: " Bất động sản đất đai tài sản liên quan đến đề đất đai, không tách rời với đất đai" th Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước cộng hoà XHCN Việt Nam ực điều 174 có quy định: "Bất động san tài sản di dời cu - Đất đai p tậ bao gồm: - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản theo quy định pháp luật óa kh liền với nhà ở, cơng trình xây dựng ối - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn Như vậy, bất động sản trước hết tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đai mà di dời Một bất động sản đất nhà ở, cơng trình xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng với khn viên đất nhà cơng trình Bất động sản khác với loại hàng hoá dịch vụ khác chỗ trình giao dịch bất động sản diễn tương đối dài không dễ dàng chuyển đổi thành tiền Những đặc điểm nhân tố làm tăng cần thiết phải có định giá viên chuyên nghiệp lĩnh vực định giá 1.1.2 Định giá bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản Có nhiều cách khác để tìm hiểu định giá bất động sản Thông thường người ta thường sử dụng hai khái niệm sau: - Định giá bất động sản ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đựơc xác định Ch - Định giá bất động sản nghệ thuật khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể bất động sản cụ thể thời điểm định, có uy cân nhắc đến tất đặc điểm bất động sản xem xét đến tất ên yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa đề chọn th Như vậy, định giá bất động sản công việc phức tạp khơng mang ực tính khoa học, mà nghệ thuật đòi hỏi người làm cơng tác định giá tậ phải có kiến thức chun môn nghiệp vụ vững vàng nhạy cảm tốt đối p với thị trường Quá trình định giá bất động sản trình áp dụng cu phương pháp khoa học để tính giá trị bất động sản Q trình ối khơng thể tách rời mục đích định giá bất động sản óa kh 1.1.2.2 Bản chất định giá bất động sản Bất động sản thường bao gồm đất đai tài sản khác gắn liền với đất, nhiều trường hợp bất động sản đất đai, nên định giá bất động sản thực chất định giá đất định giá tài sản gắn liền với đất Mặt khác bất động sản đơn vị thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mục địch sử dụng nên việc định giá bất động sản tách rời định giá đất với định giá tài sản gắn liền với đất Trong đó: - Định giá đất: ước tính giá trị đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định Mục đích sử dụng đất yếu tố ảnh hưởng mang tính định đến giá trị đất, định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng mảnh đất mà tiến hành định giá - Định giá tài sản đất: Giá trị tài sản đất tính vào chi phí xây dựng hồn thành để tạo cơng trình mảnh đất Do vậy, để ước tính giá trị cơng trình, ta phải dựa vào chi phí hạng mục cơng trình, phận cơng trình đồng thời phải tính đến khoản khấu hao khoản giảm giá khác 1.2 Đặc điểm định giá bất động sản Ch Đối tượng định giá bất động sản đặc trưng hoạt động định giá phần lớn quy định đặc điểm bất động sản uy Do bất động sản có đặc trưng mà khơng loại tài sản giống nó, ên việc định giá bất động sản có đặc điểm khác với định giá tài sản đề thông thường Định giá bất động sản có đặc trưng sau th - Bất động sản loại hàng hố cố định, khơng di dời nên q ực trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất tậ động sản định giá toạ lạc Đồng thời phải thông qua nhiều nguồn thông p tin khác để năm diễn biến thị trường bất động sản, đặc biệt cu thông tin thị trường bất động sản khu vực có bất động sản định giá toạ ối lạc óa kh - Một đặc điểm bất động sản mang tính cá biệt, độc vơ nhị (ít mặt vị trí), phản ánh khả sinh lời khác biệt bất động sản Trong thực tế khó có phương pháp định giá xác định xác giá trị bất động sản Vì vậy, định giá ước tính giá trị bất động sản - Khi định giá bất động sản vệic tuân theo kỹ thuật định giá phải đảm bảo phù hợp nội dung định giá với quy định Nhà nước chế độ sử dụng loại đất, loại nhà, gắn với quyền, nghĩa vụ, đặc biệt nghĩa vụ tài người Nhà nước giao đất, cho th, cơng nhận quyền sử dụng đất Q trình định giá bất động sản mà thoát ly khỏi đặc điểm việc định giá trở nên vơ nghĩa không đem lại kết 1.3 Sự cần thiết hoạt động định giá bất động sản - Định giá bất động sản sở giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bất động sản Quản lý, điều tiết thị trường bất động sản nhiệm vụ quan trọng nội dung quản lý Nhà nước đất đai Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua hoạt động như: thu thuế, thu Ch hồi bồi thường đất đai Để hoạt động đựơc thực tốt u cầu đặt cơng tác định giá bất động sản cần phải trọng phát ên uy triển + Định giá bất động sản giúp xác định loại thuế liên quan đến bất đề động sản th Số tiền thuế vào giá trị thị trường bất động sản Việc không ực nắm giá trị thị trường bất động sản dẫn tới việc thất thu thuế Hoạt tậ động định giá làm cho việc xác định loại thuế liên quan đến bất động p sản tính tốn xác thoả đáng cu + Định giá bất động sản giúp xác định khoản đền bù thiệt hại bất ối động sản óa kh Khi Nhà nước thu hồi đất đai cá nhân, tổ chức để xây dựng cơng trình cơng cộng việc xác định giá trị thị trường bất động sản bị thu hồi làm cho công việc tiến hành cách chuẩn mực Trong trường hợp khác, chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản họ việc xác đinhk giá trị thị trường bất động sản cần thiết - Định giá bất động sản làm sở cho đổi doanh nghiệp Nhà nước Hiện nay, với trình đổi mới, phát triển kinh tế đổi doanh nghiệp Nhà nước là: cổ phần hố, giải thể, chuyển hình thức sở hữu Để việc đổi doanh nghiệp Nhà nước đạt hiệu cao phải xác định xác giá trị doanh nghiệp Hoạt động định giá làm cho việc xác định giá trị doanh nghiệp xác - Định giá bất động sản giúp người kinh doanh bất động sản hoạch định chiến lược kinh doanh Để kinh doanh bất động sản có hiệu cao người kinh doanh bất động sản cần hoạch định chiến lược kinh doanh Nội dung chiến lược thường bao gồm: sở xây dựng chiến lược; lập dự án đầu tư (liên quan tới giá); tính tốn khả đầu tư (tính tốn khoản tài chính) Định cao uy Ch giá giúp cho việc xây dựng chiến lược người kinh doanh có hiệu - Định giá bất động sản giúp việc mua bán, giao dịch quyền sở hữu ên sử dụng bất động sản diễn thuận lợi đề Trong giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản th quan trọng cho bên giao dịch mua - bán bất động sản Trong giao ực dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất động tậ sản với mức giá cao mức dự kiến Ngược lại, người mua thường có xu p hướng trả lời thấp giá trị thị trường bất động sản Do vậy, hoạt động cu định giá góp phần thúc đẩy giao dịch mua - bán thị trường diễn ối thuận lợi óa kh - Định giá bất động sản làm sở cho định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay Khi nhận bất động sản chấp, tổ chức tín dụng thường cần khẳng định giá trị thị trường bất động sản đảm bảo phải cao phần vốn vay mà bất động sản tài sản đảm bảo Hoạt động định giá góp phần xác định xác giá trị thị trường bất động sản, từ hạn chế rủi ro xảy hoạt động tín dụng NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa theo quy luật có tính đặc thù: thị trường khơng hồn hảo, bị chia cắt theo vùng địa lý, theo trung tâm trị, kinh tế, thương mại, dịch vụ, du lịch với khả cung cầu khác Vì vậy, định giá bất động sản phải tuân theo nguyên tắc định Những nguyênt tắc định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, với bổ sung cho nhau, chúng xem xét cách riêng rẽ, tách biệt Để kết định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá phải tuân theo nguyên tắc trình bày 2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt Ch Một bất động sản đánh gái sử dụng cao nhất, tốt thời điểm định giá bất động sản sử dụng hợp pháp uy cho thu thập rịng lớn có khả cho giá trị thu nhập ên ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn đề kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao th tốt xem nguyên tắc quan trọng ực định giá bất động sản Nguyên tắc đòi hỏi bất động sản định giá p đạt hiệu cao tậ sở ứng dụng mà thời điểm định giá có khả tạo thu nhập lớn cu Nội dung nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt phản ánh ối mặt sau đây: óa kh - Về mặt vật chất: bất động sản thoả mãn nhiều lựa chọn sử dụng đánh giá sử dụng cao tốt - Về mặt pháp luật: bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà việc sử dụng bất động sản hợp pháp, phù hợp với quy định Nhà nước - Về mặt sử dụng: bất động sản tạo thu nhập ròng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao việc sử dụng bất động sản đánh giá sử dụng cao nhất, tốt - Về mặt thời gian: bất động sản đánh giá sử dụng cao nhất, tốt mà thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài Nguyên tắc địi hỏi người định giá q trình định giá phải khả thực tế việc sử dụng bất động sản lợi ích việc sử dụng 2.2 Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc cho rằng: Giá trị trường xác định tác động qua lại lực lượng cung lực lượng cầu thị trường Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng giá thị trường tăng lên; lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng giảm giá thị trường Ch giảm Khi lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tuỳ theo chế độ tăng, giảm cung cầu Như vậy, giá uy thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung ên Khi định giá, phải phân tích đánh giá ảnh hưởng cung - cầu đề đến giá trị thị trường bất động sản tương lai Khi th phân tích thơng tin thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường ực trước thực điều chỉnh tậ 2.3 Nguyên tắc đánh giá yếu tố tạo thu nhập bất động sản p Nội dung nguyên tắc: Thu nhập bất động sản tạo cu đóng góp yếu tố, là: lao động, vốn, đất đai quản lý Nguyên tắc ối cho để xác định giá trị thực bất động sản, cần phải đánh giá óa kh đầy đủ tham bốn yếu tố nói trình tạo thu nhập từ bất động sản Việc đánh giá thực thơng qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị yếu tố Trong trình đánh giá ta thường đưa giá trị yếu tố mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống mặt giá trị Trong trình định giá, cần phải vào yếu tố để xác định giá trị bất động sản định giá 2.4 Nguyên tắc quán Nguyên tắc cho rằng, định giá bất động sản phải sở giá trị sử dụng toàn bất động sản (cả địa điểm cơng trình xây dựng phải định giá với tính chất sử dụng) Trên giá bất động sản cho khách hàng, phải tìm cách đáp ứng nhu cầu khách hàng cách tốt Tránh tình trạng quan liêu, trì trệ, mang tư tưởng khách hàng cần mình khơng cần họ Đồng thời ban giám đốc, công ty cần trọng tới hoạt động quảng cáo danh tiếng công ty hoạt động nhằm thúc đầy tìm kiếm khách hàng, đối tác Đây việc làm có ý nghĩa quan trọng việc trì hoạt động cảu công ty nâng cao uy tín cơng ty khách hàng Thời gian định giá đóng vai trị quan trọng khách hàng Ch dự án lớn, quan trọng Vì sau có kết định giá khách hàng thực hàng loạt cơng việc như: mua,bán, uy cho vay, góp vốn Tình trạng chậm chạp khâu định giá dẫn ên đến tình trạng làm ứ đọng vốn Do vậy, công tác tổ chức, phân công bố trí đề nhân lực cho hoạt động định giá cần phải thực hợp lý để th hoàn thành hợp đồng định giá cách nhanh ực Ban lãnh đạo công ty cần trọng tới việc mở rộng chương trình tậ quảng cáo, nâng cao danh tiếng công ty thúc đẩy tìm kiếm khách hàng p Việc làm khơng giúp trì hoạt động cơng ty mà cịn cu góp phần vào nâng cao uy tín, thương hiệu công ty Đồng thời, công ty ối không mở rộng quan hệ hợp tác với đối tác khách hàng mà óa kh cịn phải trì, mở rộng quan hệ với cá nhân, tổ chức, công ty khác để thu thập thông tin phục vụ cho hoạt động định giá 2.2.3 Nâng cao lực chuyên môn đội ngũ nhân viên Định giá bất động sản dịch vụ quan trọng hệ thống nghề hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển mức sơ khai Định giá bất động sản công việc khó khăn, phức tạp, đáng tin cậy yêu cầu đặt trước tiên đòi hỏi người định giá khơng phải có trình độ chun mơn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, có nguyên tắc làm việc cơng bằng, rõ ràng mà cịn phải có kỹ năng, kinh nghiệm làm việc thực tế lĩnh vực định giá bất động sản Xuất phát từ yêu cầu đó, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên giải pháp cốt yếu quan trọng công ty Để đáp ứng kịp thời yêu cầu đó, cơng ty thực giải pháp sau: - Hàng năm công ty gửi cán đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá nước như: Mỹ, Canada tổ chức Biện pháp giúp chun viên định giá cơng ty có điều kiện học hỏi, tổ chức định giá nước - Công ty cần thường xuyên tổ chức hội thảo, chuyên đề tình hình thị trường thực trạng thị trường giá bất động sản, biến động giá Ch thị trường bất động sản Giải pháp nhằm mục đích tạo điều kiện cho chuyên viên định giá có điều kiện nắm bắt, cập nhập thông tin mới, uy quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản nói chung, ên lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng Từ góp phần nâng cao chất lượng đề chuyên môn đội ngũ nhân viên th - Cơng ty khun khích nhân viên ln có ý thức tự trau dồi, ực học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn kinh nghiệm tậ hoạt động thực tiễn, môi trường pháp lý ứng dụng tiến p kỹ thuật Đồng thời công ty nên đưa nhiều biện pháp để thúc đẩy tính cu tự giác nhiệt tình, cần cù, cẩn thận công tác chuyên ối viên định giá để kết định giá xác hơn, mang lại hiệu cao óa kh hoạt động định giá bất động sản công ty 2.2.4 Nâng cao chất lượng công tác quản lý nhân viên Đội ngũ nhân viên định giá bất động sản đóng vai trị lực lượng nịng cốt, định đến thành cơng chất lượng hoạt động định giá bất động sản công ty Trong thời gian tới, để nâng cao kết hoạt động, cơng ty cần có biện pháp nhằm khắc phục hạn chế tồn công tác quản lý nhân viên Cụ thể sau: - Công ty cần xây dựng chế độ khen thưởng, chế độ phụ cấp thích để tạo động lực cho chuyên viên định giá phấn đấu công tác, tạo cạnh tranh công việc khiến cho nhân viên làm việc suất cống hiến khả họ cho công ty nhiều Từ góp phần thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản công ty phát triển - Cơng ty cần có trao đổi, thảo luận vào hàng tuần hàng tháng để nhân viên đưa ý kiến mình, rút kinh nghiệm cơng tác Ngồi ra, vào dịp lễ tết, ngày nghỉ công ty nên tổ chức du lịch cho nhân viên để người thân thiết, gần gũi từ tạo khơng khí làm việc đồn kết nhân viên công ty - Công tác quản lý nhân viên cần quản lý chặt chẽ, nghiêm ngặt Ch hơn, tránh tình trạng quản lý lỏng lẻo Cơng ty cử người chịu trách nhiệm theo dõi đánh giá trình làm việc nhân uy viên công ty Biện pháp khơng hồn tồn mang tính cưỡng chế, ên thúc ép nhân viên làm việc mà dựa sở xây dựng mơi trường làm đề việc tốt đẹp có tôn trọng lẫn người quản lý nhân viên th cơng ty, khơng có nghĩa người quản lý xa rời, hách dịch với nhân ực viên Ngược lại, người quản lý phải tạo cho nhân viên cảm giác làm việc p tậ mơi trường tốt đẹp, có thúc đẩy công ty phát triển cu - Công ty nên có thêm phận thực chức kiểm định, kiểm ối duyệt báo cáo định giá chuyên viên để chuyên viên ý thức trách óa kh nhiệm tính xác báo cáo định giá 2.2.5 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót cơng tác định giá Một nguyên nhân làm cho kết định giá bị sai lệch so với giá thị trường trình định giá, chủ quan khách quan, người định giá mắc phải số sai sót Để hạn chế sai sót rủi ro mắc phải q trình định giá, thời gian tới công ty cần thực biện pháp sau: + Sau đưa kết định giá phải kiểm tra lại kết tính tốn, sai sót mắc phải đánh máy, hoàn tất thủ tục giấy tờ hồ sơ Cơng việc góp phần làm tăng độ xác kết định giá + Kiểm tra giám sát hoạt động định giá thường xuyên; kiểm tra hoạt động tâm lý nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh nhắc nhỏ, giảm thiểu rủi ro sai sót mắc phải cơng tác định giá Ngồi ra, tiến hành kiểm tra đột xuất định kỳ mẫu biểu định giá, chứng thư định giá Để thực hai biện pháp trên, công ty cần phải có phận Ch kiểm định, giám sát, theo dõi trình kết định giá nhân viên Bộ phận thực chức theo dõi bước quy uy trình định giá chuyên viên định giá với mục đích xem q trình ên định giá định giá viên có bỏ sót cơng đoạn hay khơng, có mắc đề lỗi tính tốn hay khơng để từ đưa biện pháp kịp tậ KIẾN NGHỊ ực th thời điều chỉnh công tác định giá cho phù hợp với quy trình định giá p Để góp phần đưa hoạt động định giá nước ta vào phát triển ngày cu hồn thiện, tơi có số kiến nghị sau: ối Thành lập tổ chức định giá bất động sản trung ương với nhiệm vụ cung óa kh cấp dịch vụ tổng thể định giá cho quan nhà nước trung ương, quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương tư vấn cho phủ vấn đề liên quan tới giá trị bất động sản Xây dựng cho thực theo quy trình chuẩn định giá chung, áp dụng thống nước Ban hành quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục định giá bất động sản, hướng dẫn sử dụng phương pháp định giá bất động sản Đào tạo, nâng cao trình độ cán định giá Xây dựng viện nghiên cứu trường đào tạo cán định giá để chuyên đào tạo nghiên cứu, cán định giá có chun mơn cao nhằm đáp ứng yêu cầu xã hội bước đưa hoạt động định giá bất động sản nước ta vào hoạt động cách chuyên nghiệp Thành lập phận chức chuyên tiến hành việc điều tra, giám sát q trình định giá bất động sản cơng ty, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động định giá bất động sản Xây dựng ngân hàng liệu thông tin giá bất động sản sở công nghệ GIS phục vụ yêu cầu quản lý quan nhà nước nhu cầu người sử dụng, tạo điều kiện hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, ên uy Ch lành mạnh đề ực th p tậ ối cu óa kh KẾT LUẬN Thị trường bất động sản nước ta hình thành kể từ Luật đất đai 1993 đời, cịn giai đoạn sơ khai tồn nhiều bất cập, hạn chế địi hỏi Nhà nước phải có biện pháp hữu hiệu, kịp thời nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động sản Định giá bất động sản hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường bất động sản, phát triển thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Nhận thức điều này, Ch suốt thời gian vừa qua Nhà nước đưa nhiều biện pháp để khuyến uy khích hoạt động định giá phát triển Với quan tâm, giúp đỡ quan ên ban ngành có chức hoạt động định giá bất động sản không ngừng phát triển dần vào hoạt động chuyên nghiệp hoá đề Mục tiêu nghiên cứu đề tài xoay quanh phân tích thực trạng công th tác định giá bất động sản cơng ty định giá dịch vụ tài chính, sở ực đề xuất giải pháp để hoàn thiện, thúc đầy hoạt động định giá p tậ công ty Kết nghiên cứu đề tài cho thấy định giá hoạt động quan ối nhiều vấn đề đặt cu trọng thị trường bất động sản sơ khai, bắt đầu óa kh Đề tài đề cập đến khái niệm bất động sản, định giá bất động sản, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản nghiên cứu làm sáng tỏ cần thiết hoạt động định giá thị trường bất động sản; nguyên tắc, phương pháp định giá bất động sản; nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản hoạt động định giá bất động sản; đồng thời tìm hiều bước cần có quy trình định giá bất động sản Trên sở luận khoa học định giá bất động sản, thực trạng hoạt động Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam, đề tài sâu phân tích yếu tố thuận lợi khó khăn hoạt động định giá bất động sản công ty để qua đưa hệ thống giải pháp nhằm thúc đầy phát triển hoạt động định giá bất động sản cơng y nói riêng nước ta nói chung Các giải pháp đề xuất là: Thứ nhất, giải pháp từ phía Nhà nước mà việc cần đổi tư quan quản lý Nhà nước lĩnh vực bất động sản theo hướng quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh này, giảm thiểu tối đa can thiệp hành Nhà nước Vấn đề giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất, Ch thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản; đẩy mạnh công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản cuối nâng cao chất lượng uy thông tin thu thập phục vụ cho công tác định giá bất động sản ên Thứ hai, giải pháp từ phía Cơng ty Định giá Dịch vụ tài đề Việt Nam Đây nhóm giải pháp quan trọng, có tác dụng trực tiếp thúc đẩy th phát triển hoạt động định giá cơng ty, Đó giải pháp xây dựng hệ ực thống thu thập cung cấp thông tin; nâng cao chất lượng công tác tổ tậ chức hoạt động, công tác quản lý nhân viên, nâng cao lực chuyên môn p đội ngũ nhân viên cuối giải pháp nhằm hạn chế rủi ro cu sai sót hoạt động định giá bất động sản công ty ối Định giá bất động sản dần trở thành chuyên ngành óa kh thị trường bất động sản với tốc độ phát triển mạnh mẽ phức tạp Do vậy, viết khó tránh khỏi hạn chế thiếu sót cần điều chỉnh bổ sung Em mong nhận nhiều ý kiến đóng góp dẫn thầy cô bạn để hồn thiện nội dung đề tài Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn GS.TSKH Lê Đình Thắng, thầy khoa Bất động sản Địa tập thể cán cơng nhân viên Công ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam tạo điều kiện cho em hoàn thành đề tài Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003 Bộ Luật dân 1995 Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai nhà -GS.TSKH Lê Đình Thắng - NXB Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2000 Giáo trình kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất nông nghiệp Hà Nội 2000 Ch Luật kinh doanh bất động sản uy Các phương pháp định giá bất động sản - Đoàn Văn Trường - NXB ên KHKT năm 2000 Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 - Ban vật giá đề phủ Trung ương - năm 2000 Tạp chí bất động sản p tậ 10 Tạp chí Địa ực th Tạp chí xây dựng ối cu óa kh DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT SS: So sánh QSDĐ: Quyền sử dụng đất DTXD: Diện tích xây dựng TLCL: Tỷ lệ cịn lại TLGL: Tỷ lệ giá trị ên uy Ch đề ực th p tậ ối cu óa kh MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .4 1.1 Một số khái niệm liên quan đến bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Định giá bất động sản Ch 1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản .5 uy 1.1.2.2 Bản chất định giá bất động sản ên 1.2 Đặc điểm định giá bất động sản đề 1.3 Sự cần thiết hoạt động định giá bất động sản .7 th NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ực 2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt 2.2 Nguyên tắc cung - cầu .10 tậ p 2.3 Nguyên tắc đánh giá yếu tố tạo thu nhập bất động sản 10 cu 2.4 Nguyên tắc quán 10 ối 2.6 Nguyên tắc thay đổi 12 óa kh 2.7 Nguyên tắc cạnh tranh .12 2.8 Nguyên tắc đóng góp .13 2.9 Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi 13 2.10 Nguyên tắc ngoại ứng 13 2.11 Nguyên tắc thay .13 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 14 3.1 Phương pháp so sánh .14 3.1.1 Khái niệm 14 3.1.2 Cơ sở lý luận .14 3.1.3 Các bước tiến hành 15 3.1.4 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 16 3.1.4.1 Đối tượng 16 3.1.4.2 Yêu cầu 16 3.1.4.3 Hạn chế 17 3.2 Phương pháp chi phí 17 3.2.1 Khái niệm 17 3.2.2 Cơ sở lý luận .18 3.2.3 Các bước thực 18 Ch 3.2.4 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 20 3.2.4.1 Đối tượng 20 uy 3.2.4.2 Yêu cầu 20 ên 3.2.4.3 Hạn chế 21 đề 3.3 Phương pháp thu nhập .21 th 3.3.1 Khái niệm 21 ực 3.3.2 Cơ sở lý luận .21 tậ 3.3.3 Kỹ thuật định giá .22 p 3.3.4 Các bước tiến hành 22 cu 3.3.5 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 23 ối 3.3.5.1 Đối tượng 23 óa kh 3.3.5.2 Yêu cầu 23 3.3.5.3 Hạn chế 23 3.4 Phương pháp thặng dư .24 3.4.1 Khái niệm 24 3.4.2 Cơ sở lý luận .24 3.4.3 Các bước tiến hành 24 3.4.4 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 25 3.4.4.1 Đối tượng 25 3.4.4.2 Yêu cầu 25 3.4.4.3 Hạn chế 25 3.5 Phương pháp lợi nhuận 26 3.5.1 Khái niệm 26 3.5.2 Cơ sở lý luận .26 3.5.3 Các bước tiến hành 26 3.5.4 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 27 3.5.4.1 Đối tượng 27 3.5.4.2 Yêu cầu 27 3.5.4.3 Hạn chế 27 Ch NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 28 uy 4.1 Nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 28 ên 4.1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 28 đề 4.1.1.1 Nhóm yếu tố tự nhiên .28 th 4.1.1.2 Nhóm yếu tố kinh tế 28 ực 4.1.2 Các yếu tố pháp lý liên quan tới bất động sản 29 tậ 4.1.3 Các yếu tố chung bên 29 p 4.2 Những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản 30 cu CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 33 ối CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG óa kh SẢN TẠI CƠNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤTÀI CHÍNH VIỆT NAM .37 Khái quát đặc điểm công ty định giá dịch vụ tài chínhViệt Nam 37 1.1 Quá trình hình thành phát triển công ty .37 1.2 Cơ cấu tổ chức chức nhiệm vụ 38 1.2.1 Cơ cấu tổ chức 38 1.2.2 Chức nhiệm vụ .38 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản công ty định giá dịch vụ tài Việt Nam 39 2.1 Hoạt động định giá công ty .39 2.1.1 Mục đích định giá .39 2.1.2 Loại tài sản định giá 39 2.1.3 Tiêu chuẩn định giá bất động sản công ty 39 2.1.4 Phương pháp định giá lựa chọn .40 2.1.5 Quy trình định giá bất động sản Cơng ty Định giá Dịch vụ tài Việt Nam 41 2.2 Phương thức định giá bất động sản thực tế công ty 42 Ch 2.2.1 Định giá " Bất động sản địa số nhà 3, dãy A4, tổ 16 khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai - Ba Đình - Hà Nội" 42 uy 2.2.1.1 Khái quát chung bất động sản định giá .42 ên 2.2.1.2 Khái quát chung định giá bất động sản .43 đề 2.2.1.3 Các phương pháp sử dụng để định giá bất động sản số 3, dãy th A4, tổ 16, khu tập thể xây lắp máy, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội 44 ực 2.2.2 Định giá quyền sử dụng đất số 11 Lê Phụng Hiểu - Phường tậ Tràng Tiền - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội 50 p 2.2.2.1 Khái quát chung lô đất định giá 50 cu 2.2.2.2 Khái quát chung định giá lô đát 51 ối 2.2.2.3 Các Phương pháp sử dụng để định giá quyền sử dụng đất số 11 óa kh Lê Phụng Hiểu 51 Đánh giá hoạt động định giá công ty 61 3.1.Ưu điểm 61 3.1.1 Kết hoạt động .61 3.1.2 Những ưu điểm hoạt động định giá bất động sản cơng ty .62 3.1.2.1 Thu nhập, phân tích thơng tin cách tồn diện, xác 62 3.1.2.3 Chứng thư định giá 63 3.1.2.4 Đội ngũ cán định giá có lực nhiều kinh nghiệm 64 3.2 Một số vấn đề hạn chế nguyên nhân 64 3.2.1 Những vấn đề hạn chế 64 3.2.1.1 Hạn chế q trình thu thập, xử lý thơng tin .64 3.2.1.2 Khó khăn, hạn chế việc sử dụng phương pháp định giá công ty 65 3.2.2 Nguyên nhân .67 3.2.2.1 Công tác quản lý nhân viên nhiều hạn chế 67 2.2.2.2 Hạn chế đội ngũ nhân viên 67 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ 70 Ch PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG NHỮNG NĂM TỚI 70 uy GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY ên ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM .71 đề 2.1 Nhóm giải pháp từ phía Nhà nước 71 th 2.1.1 Đổi cơng tác hành lĩnh vực quản lý bất động sản 71 ực 2.1.1.1 Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 71 tậ 2.1.1.2 Tăng cường chất lượng hiệu máy quản lý 72 p 2.1.2 Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất .73 cu 2.1.3 Hoàn thiện khung thể chế pháp lý .74 ối 2.1.4 Thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản 77 óa kh 2.1.5 Tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản .78 2.1.6 Phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thơng tin 78 2.2 Nhóm giải pháp từ phía cơng ty 79 2.2.1 Xây dựng hệ thống thu thập cung cấp thông tin để làm liệu cho định giá bất động sản 79 2.2.2 Giải pháp công tác tổ chức hoạt động 80 2.2.3 Nâng cao lực chuyên môn đội ngũ nhân viên 81 2.2.4 Nâng cao chất lượng công tác quản lý nhân viên .82 2.2.5 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót cơng tác định giá .83 KIẾN NGHỊ 84 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 89 ên uy Ch đề ực th p tậ ối cu óa kh