Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần sài gòn – hà nội

Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tại tất thị trường, đặc biệt thị trường có giá trị lớn thị trường bất động sản, khơng định giá dễ sinh tiêu cực lẽ, người ta đẩy giá lên cao để kiếm lời hạ giá bán tài sản Nhà nước xuống để chiếm dụng Cho nên, hoạt động định giá bất động sản hoạt động quan trọng lĩnh vực cần xác định giá trị bất động sản Đó việc đưa thước đo giá trị cho bất động sản thị trường thời điểm xác định Nước ta q trình cơng nghiệp hố, đại hoá, kinh tế hội nhập với nước giới nhu cầu vốn để phát triển sản xuất kinh doanh tổ chức kinh tế quan trọng Lúc này, NHTM thành lập với chức vay cho vay, trung gian tài người cho vay người vay mà thường doanh nghiệp, tổ chức kinh tế Qua đó, Ngân hàng cung cấp vốn cho ngành sản xuất kinh doanh, tạo động lực đẩy nhanh trình sản xuất, tiết kiệm thời gian chi phí Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội tất Ngân hàng TMCP khác hệ thống NHTM Việt Nam kinh doanh dựa tiêu chí lợi nhuận phải an tồn Vì vậy, tất hoạt động kinh doanh mình, yếu tố an tồn ln đặt lên hàng đầu Hoạt động tín dụng hoạt động sinh lời Ngân hàng, điều có nghĩa vấn đề an tồn hoạt động ln trọng, có ảnh hưởng trực tiếp mạnh mẽ tới tồn phát triển Ngân hàng Một hình thức bảo đảm tín dụng hình thức dùng tài sản để chấp mà điển hình bất động sản Do việc xác định xác giá trị bất động sản chấp việc cần thiết quan trọng, không để SHB định cho vay, lượng tiền cho vay mà giúp Ngân hàng bảo đảm khoản cho vay hạn chế tối đa rủi ro hoạt động Tuy nhiên, hoạt động thị trường có hạn chế Định giá bất động sản không ngoại lệ Bằng kiến thức chuyên ngành mà suốt thời gian qua thầy cô giáo khoa Bất động sản & Kinh tế tài nguyên truyền đạt, em xin chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân Lê Thị Thu Thìn – CQ482692 Kinh tế quản lý Địa Chính – Khố 48 Chuyên đề tốt nghiệp hàng thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập tốt nghiệp  Mục tiêu nghiên cứu - Bài viết nhằm hệ thống hố sở khoa học định giá nói chung định giá bất động sản chấp ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội nói riêng - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng hoat động định giá bất động sản chấp SHB, qua thấy tồn quy trình phương pháp định giá để đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp  Phạm vi nghiên cứu - Bài viết nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng SHB từ năm 2007 trở lại  Phương pháp nghiên cứu - Bài viết sử dụng nhiều phương pháp kết hợp nhau, chủ yếu điều tra, phân tích, đánh giá tổng hợp Lê Thị Thu Thìn – CQ482692 Kinh tế quản lý Địa Chính – Khố 48 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I Một số vấn đề bất động sản chấp Bất động sản Có nhiều cách hiểu khác bất động sản Tuy nhiên theo điều 174 – Bộ luật dân năm 2005 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Bất động sản tài sản di dời hay nói cách khác bất động sản đất đai vật thể cố định gắn với đất đai, vật thể tồn đất sử dụng trạng thái khơng tách rời đất di chuyển bị hư hại (tính chất, cơng năng, hình thái) tốn nhiều cơng sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.1 Nhân tố ảnh hưởng trực tiếp 2.1.1 Tự nhiên - Vị trí bất động sản: Khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao BĐS có giá trị lớn - Kích thước, hình thể, diện tích lơ đất bất động sản: + Kích thước lô đất: phù hợp hay không với kiến trúc hay loại hình bất động sản + Hình dáng lơ đất: Lơ đất có hình dáng vng vắn hay méo mó, tóp hậu + Hình thức kiến trúc bên ngồi BĐS có phù hợp với thị hiếu thị trường khơng + Đặc điểm mặt đất lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay khơng, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ + Tình trạng mơi trường: mơi trường lành, bụi, nhiễm làm tăng giá trị BĐS + Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: phụ thuộc vào vùng địa lý nơi bất động sản tọa lạc hướng bất động sản 2.1.2 Yếu tố kinh tế Điều kiện tính chất giao dịch thị trường, giá bất động sản trả tiền chắn thấp giá bán bất động sản tương tự với cách trả góp, Lê Thị Thu Thìn – CQ482692 Kinh tế quản lý Địa Chính – Khố 48 Chun đề tốt nghiệp giá trả góp với điều kiện trả góp khác khác Trách nhiệm nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, yếu tố chủ quan, khách quan khác việc mua bán bất động sản cần xem xét phân tích q trình định giá bất động sản, đặc biệt yếu tố thời điểm cần xem xét kỹ Khả mang lại thu nhập từ bất động sản ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thu nhập hàng năm từ bất động sản 2.1.3 Yếu tố pháp luật: - Tình trạng pháp lý bất động sản: Kiểm tra, xem xét mức độ hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý bất động sản, nghĩa vụ tài có liên quan đến quyền sử dụng đất - Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với bất động sản: Có nẳm diện giải toả hay khơng, mục đích sử dụng bất động sản có với quy hoạch vùng, địa phương Nhà nước hay không - Các quy định xây dựng kiến trúc gắn liền với bất động sản: Thủ tục giấy tờ hạn chế - Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản (tình trạng tranh chấp có vấn đề khơng) 2.1.4 Yếu tố tâm lý xã hội - Tình trạng người sống nhà ở: Về cơng việc, sức khoẻ - Tình hình kinh doanh người sử dụng bất động sản - Tính chất phong thuỷ bất động sản: Bất động sản có hướng phù hợp với tuổi người mua, vị trí địa lý, hướng gió, hướng nắng 2.2 Nhân tố liên quan đến thị trường - Tính hữu ích bất động sản: Bất động sản có tác dụng xã hội hay ảnh hưởng tích cực tiêu cực đến thị trường bất động sản - Tình trạng khan nhu cầu bất động sản thị trường - Quyền chiếm hữu khả chuyển giao bất động sản 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng gián tiếp (yếu tố bên ngoài) 2.3.1 Yếu tố pháp lý, Nhà nước trị - Chính sách tài áp dụng người Nhà nước giao đất, cho thuê đất địa người nhận quyền sử dụng đất Lê Thị Thu Thìn – CQ482692 Kinh tế quản lý Địa Chính – Khố 48 Chun đề tốt nghiệp - Các sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản - Các sách thuế Nhà nước bất động sản 2.3.2 Các yếu tố kinh tế vĩ mô - Tình trạng cung – cầu bất động sản khu vực - Đặc điểm người tham gia thị trường bất động sản khu vực - Các điều kiện thị trường bất động sản khu vực - Hiện trạng vùng lân cận: đường xá, an ninh, thông tin liên lạc… - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng so với nước - Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng - Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng - Số lượng lơ, bất động sản trống vùng - Tỷ lệ thuê mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị trường tín dụng 2.3.3 Các yếu tố xã hội - Mật độ dân số, đặc điểm khu dân cư - Trình độ nhận thức, tâm lý tập quán người dân khu vực - Dịch vụ giáo dục, y tế khu vực - Tình hình an ninh Bất động sản chấp 3.1 Khái niệm Bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản Bất động sản chấp tài sản đem làm tài sản đảm bảo hoạt động tín dụng ngân hàng, nguời ta coi bất động sản tài sản di dời nên bảo đảm 3.2 Đặc điểm bất động sản chấp - Trong chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng giá trị bất động sản chấp ln định giá thấp giá trị thực tế bất động sản thị trường thời điểm Thông thường, giá trị bất động sản chấp tính Lê Thị Thu Thìn – CQ482692 Kinh tế quản lý Địa Chính – Khố 48 Chuyên đề tốt nghiệp tương đương với giá trị điều kiện thị trường xấu nhất, coi mức giá chấp mức giá thấp thị trường trả cho bất động sản - Do đặc điểm bất động sản di dời nên bất động sản đem chấp thực thể, mà phải quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cửa, cơng trình đất Tài sản đảm bảo bất động sản khác với tài sản đem cầm cố là: tài sản cầm cố có thề vật cịn bất động sản chấp phải quyền bất động sản - Vì chấp bất động sản thực chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà cơng trình đất nên thời gian chấp, người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản khơng trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường Như vậy, bất động sản chấp người chủ bất động sản cịn quyền sử dụng mà khơng có quyền định đoạt chiếm hữu 3.3 Vai trò bất động sản chấp 3.3.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp bất động sản giúp cho người sở hữu bất động sản vừa có thêm vốn để sử dụng cho mục đích mà họ muốn thực hiện, vừa sử dụng bất động sản cách bình thường Đây hình thức huy động vốn có hiệu nhanh chóng cá nhân tổ chức Tuy nhiên, cá nhân, tổ chức sử dụng hình thức gặp phải khó khăn vướng mắc lớn, việc giá trị bất động sản đem chấp định giá mức thấp, điều kiện thị trường tồi tệ nhất, thấp giá trị thực tế, gây thiệt thòi cho chủ bất động sản 3.3.2 Đối với tổ chức tín dụng (ngân hàng) Ngân hàng tổ chức kinh doanh tài chính, ln chuyển tiền tệ hoạt động Nhận chấp tài sản nói chung chấp bất động sản nói riêng hoạt động nhằm luân chuyển tiền tệ đặn hoạt động ngân hàng diễn cách bình thường Nhận chấp bất động sản làm tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng (đó bất động sản chấp); tạo lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà Lê Thị Thu Thìn – CQ482692 Kinh tế quản lý Địa Chính – Khố 48 Chun đề tốt nghiệp người chấp bất động sản phải trả cho ngân hàng) Ngồi cịn giúp nâng cao trách nhiệm cam kết trả nợ bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro phương án trả nợ dự kiến bên vay không thực xảy rủi ro không lường trước 3.3.3 Đối với kinh tế Thế chấp nhận chấp bất động sản hoạt động giúp cho ngân hàng hoạt động tốt Khơng thế, việc nhận chấp việc ngân hàng tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức vay vốn kinh doanh hay mở rộng kinh doanh, thúc đẩy phát triển mạnh mẽ kinh tế, từ giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ Sự bình ổn hay phát triển thị trường có tác động lớn đến ổn định phát triển kinh tế II Định giá bất động sản chấp Định giá bất động sản 1.1 Khái niệm Có nhiều cách hiểu khác định giá bất động sản: Định giá bất động sản ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ Định giá bất động sản ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Nói tóm lại, định giá bất động sản nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm bất động sản yếu tố kinh tế tiềm ẩn thị trường bất động sản, kể lĩnh vực đầu tư thay Tính nghệ thuật người định giá phải có kỹ nắm vững thơng tin, trợ giúp cho q trình định giá hình thành quan điểm riêng Tính khoa học thể thơng qua việc phân tích liệu, sử dụng cơng cụ tốn học đưa giá trị bất động sản 1.2 Sự cần thiết, vai trò định giá bất động sản Bất động sản loại tài sản có giá trị cao, tất tài sản người có Vì giá trị bất động sản đóng vai trị quan trọng Nó phụ thuộc nhiều vào vị đất đai, mục đích sử dụng, hiệu sử dụng, tính khan Lê Thị Thu Thìn – CQ482692 Kinh tế quản lý Địa Chính – Khố 48 Chun đề tốt nghiệp hiếm, tâm lý tiêu dùng nhiều yếu tố khác Nhưng yếu tố cần phải phân tích, xử lý đánh giá cho với giá trị thật nhằm phục vụ cho việc tư vấn nhiều lĩnh vực mua bán, chấp, liên doanh, liên kết… Để thực công việc đánh giá tư vấn phải người đào tạo, có nghiệp vụ chuyên môn đạo đức nghề nghiệp Đất đai tài sản có giá trị lớn thành phần tạo nên bất động sản quốc gia, Nhà nước cần phải có biện pháp quản lý hiệu tạo cho thị trường bất động sản ngày phát triển lành mạnh biện pháp hữu hiệu hoạt động có hiệu tổ chức tư vấn thẩm định giá Vì vậy, việc đời tổ chức thẩm định giá cần thiết cho nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản ngày phát triển hoạt động lành mạnh Định giá cần thiết phải đưa định liên quan đến bất động sản, tình sau: - Chuyển giao quyền sở hữu: + Giúp người bán xác định giá bán chấp nhận + Giúp người mua định giá mua + Đối với việc trao đổi tài sản, bên cần biết giá trị tài sản để tiến hành việc trao đổi - Tài tín dụng: + Để biết giá trị vật chấp đưa cầm cố + Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm cần chứng minh giá trị tài sản bạn - Định giá tài sản công ty: + Để xác định giá trị cho cơng bố tài hàng năm cơng ty cho vấn đề vốn công ty tạo lập lần đầu + Trong việc hợp nhất, chiếm hữu lý công ty, giá trị tài sản thuộc công ty cần biết - Định giá theo pháp luật: + Tìm giá trị hàng năm để phục vụ mục đích thuế tài sản Lê Thị Thu Thìn – CQ482692 Kinh tế quản lý Địa Chính – Khố 48 Chun đề tốt nghiệp + Xác định giá trị bồi thường xảy chiếm hữu bắt buộc + Để tính tốn chi phí phát triển phải trả Chính phủ + Để tính tốn thuế tài sản bán thuế tài sản người chủ sở hữu qua đời 1.3 Căn định giá bất động sản - Căn vào thân yếu tố bất động sản + Các yếu tố giá trị kết tinh giá trị BĐS + Cơng dụng khả trì lợi ích cơng dụng mang lại + Hình thái vật chất: Mỹ thuật, Tâm lý + Vị trí tác động vị trí - Căn vào điều kiện thị trường + Tính cạnh tranh khả thay BĐS + Thực trạng kinh tế phân khúc thị trường BĐS + Đặc điểm lực lượng cung cầu: độc quyền - cạnh tranh, tiêu dùng-đầu tư - Căn vào luật pháp + Các quy định luật pháp quyền BĐS + Những xu hướng thay đổi luật pháp + Chính sách thái độ địa phương + Luật pháp công tác định giá mục đích định giá 1.4 Nguyên tắc định giá bất động sản Nguyên tắc 1: Nguyên tắc sử dụng cao tốt Một bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy bất động sản sử dụng hợp pháp cho thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng cao tốt tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng cao tốt xem số nguyên tắc quan trọng định giá bất động sản Nội dung nguyên tắc sử dụng cao tốt phản ánh mặt sau đây: Lê Thị Thu Thìn – CQ482692 Kinh tế quản lý Địa Chính – Khoá 48 Chuyên đề tốt nghiệp - Về mặt vật chất, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt thỏa mãn nhiều lựa chọn sử dụng ( cho nhiều người cho người cụ thể); - Về mặt pháp luật, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, nhà nước thừa nhận bảo hộ - Về mặt sử dụng, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà bất động sản cho thu nhập rịng cao cho giá trị thu nhập ròng tương lai cao - Về mặt thời gian, bất động sản đánh giá sử dụng cao tốt mà thời gian cho thu nhập ròng cao kéo dài Nguyên tắc 2: Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường xác định tương tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu khơng giảm tăng giá thị trường tăng lên, lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại Nguyên tắc 3: Nguyên tắc đánh giá yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản Nguyên tắc cho rằng, để ước tính giá trị thực bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản Việc đánh giá yếu tố nói thực thơng qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị yếu tố Để đảm bảo tính đồng mặt giá trị, thường trình đánh giá người ta đưa giá trị yếu tố mặt thời gian Các yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý Nguyên tắc 4: Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cho giá thị trường loại bất động sản cụ thể khơng giữ ngun lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước pháp luật, xã hội môi trường tác động làm thay đổi giá trị bất động sản, thay đổi môi trường Lê Thị Thu Thìn – CQ482692 Kinh tế quản lý Địa Chính – Khố 48