Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh bà rịa vũng tàu

GIỚI THIỆU TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Đặt vấn đề

Nền kinh tế Việt Nam đã có những chuyển biến tích cực kể từ công cuộc đổi mới, với sự phát triển mạnh mẽ đi kèm với sự gia tăng dân số Tính đến ngày 22/11/2022, dân số Việt Nam gần 100 triệu người, đứng thứ 15 trên thế giới theo số liệu của Liên Hợp Quốc, dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng tăng Thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành và phát triển nhanh chóng, cung cấp đa dạng sản phẩm cho người dân.

Sự phát triển nhanh chóng của các dự án bất động sản với thiết kế không phù hợp đã gây khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng Để theo kịp thị trường bất động sản đang phục hồi, các doanh nghiệp cần nắm vững nhu cầu của khách hàng Do đó, nghiên cứu hành vi người tiêu dùng là yếu tố quan trọng để nâng cao thành công cho doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt, đặc biệt là trong các khu đô thị mới, với nhiều dự án đang chờ bán Tình hình trở nên khó khăn hơn khi lượng hàng hóa lớn và sức mua giảm sút, dẫn đến việc nhiều dự án bị dồn hàng Để duy trì hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp cần điều chỉnh sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thị trường và đẩy nhanh tiến độ bán những sản phẩm còn lại.

Bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, mang đến nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển Tỉnh BR-VT có vị trí chiến lược quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cao giá trị bất động sản Theo quy hoạch giai đoạn 2021-2030 với tầm nhìn đến năm 2050, tỉnh sẽ phát triển theo mô hình “3 trục động lực - 4 vùng chức năng - 5 trụ cột phát triển” Đến năm 2035, BR-VT hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương.

Đến năm 2050, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ trở thành trung tâm kinh tế biển quốc gia, đồng thời là trung tâm dịch vụ hàng hải hàng đầu khu vực Đông Nam Á và điểm đến du lịch chất lượng cao Thủ tục và chính sách tại Bà Rịa - Vũng Tàu ngày càng được cải thiện, thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Tốc độ đô thị hóa tại tỉnh BR-VT sẽ diễn ra nhanh chóng trong thời gian tới, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao để phục vụ nhu cầu sinh sống, học tập, làm việc và giải trí của người dân Đặc biệt, đất nền dự án đang thu hút sự quan tâm lớn từ người mua nhà nhờ tính linh hoạt trong xây dựng Nhiều người dân ưu tiên chọn nhà riêng với tâm lý xem ngôi nhà không chỉ là chỗ ở mà còn là tài sản tích lũy Đây là một trong những phân khúc bất động sản được ưa chuộng và có tính thanh khoản cao nhất.

Tính cấp thiết đề tài

Trong quý II/2023, thị trường đất nền phía Nam, đặc biệt là Bà Rịa - Vũng Tàu, đã ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ với 8 dự án đất nền được mở bán, tương ứng 867 nền, tăng 2,3 lần so với quý I Sức cầu cũng tăng đáng kể với 378 nền được tiêu thụ, gấp 4,8 lần so với quý trước, trong đó Bà Rịa – Vũng Tàu tiêu thụ 64 nền, gấp 4,2 lần Các chính sách chiết khấu cho thanh toán nhanh đang được áp dụng để thúc đẩy giao dịch, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, dự báo thị trường bất động sản sẽ ấm lên từ cuối quý III/2023 Đất nền được xem là tài sản giá trị cao, khiến khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi giao dịch Để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư đã tung ra sản phẩm mới, chương trình khuyến mãi, chiết khấu, và hỗ trợ vay ngân hàng Hiểu biết về tiêu chí lựa chọn và yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền sẽ giúp các nhà kinh doanh phát triển dự án phù hợp, đáp ứng nhu cầu người mua và giải quyết hàng tồn kho, nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Trên thế giới, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về ý định và quyết định mua trong lĩnh vực bất động sản, chủ yếu tập trung vào căn hộ chung cư và nhà hoàn chỉnh, mà chưa xem xét các loại hình nhà đất khác như đất nền, nhà biệt thự, nhà ở di động, nhà ở thân thiện môi trường và nhà thông minh Do đó, nghiên cứu về ý định mua đất nền dự án tại tỉnh BR-VT vẫn còn thiếu sót trong các tài liệu trước đây.

Tác giả, với kinh nghiệm dày dạn trong lĩnh vực bất động sản tại tỉnh BR-VT, đề xuất nghiên cứu đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT” cho luận văn thạc sĩ ngành Quản trị Kinh doanh Nghiên cứu này sẽ cung cấp thông tin hữu ích cho khách hàng cá nhân, giúp họ cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định mua đất Đồng thời, đề tài cũng hỗ trợ các doanh nghiệp và nhà phát triển bất động sản cải thiện sản phẩm và dịch vụ, đáp ứng nhu cầu khách hàng tốt hơn Trong bối cảnh hiện tại, nghiên cứu sẽ góp phần giải quyết những khó khăn mà khách hàng và doanh nghiệp gặp phải, nhưng để đạt hiệu quả toàn diện hơn, cần có sự quan tâm và hỗ trợ từ Nhà nước, Chính phủ, các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương.

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT

Do đó, mục tiêu cụ thể của nghiên cứu này như sau:

- Mục tiêu 1 : Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của

KHCN tại tỉnh BR-VT

- Mục tiêu 2 : Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT

- Mục tiêu 3 : Đề xuất một số hàm ý quản trị nhằm giúp các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thu hút các KHCN tại BR-VT.

Câu hỏi nghiên cứu

Dựa theo mục tiêu nghiên cứu, đề tài đặt ra các câu hỏi như sau:

- Câu hỏi 1 : Các yếu tố nào ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của

KHCN tại tỉnh BR-VT?

- Câu hỏi 2 : Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT như thế nào?

- Câu hỏi 3 : Những hàm ý quản trị nào nhằm giúp các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thu hút các KHCN tại BR-VT?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT

- Đối tượng khảo sát: KHCN có ý định mua đất nền dự án tại tỉnh BR-VT

Về không gian, phạm vi nghiên cứu được giới hạn tại các địa phương có dự án lớn nằm trên địa bàn tỉnh BR-VT

Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2019 đến 2021, trong khi dữ liệu sơ cấp sẽ được thu thập thông qua khảo sát KHCN và ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, dự kiến trong vòng 01 tháng.

Phương pháp nghiên cứu tổng quát

1.6.1 Phương pháp nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua phương pháp thảo luận nhóm với các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, nhằm xác định những yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Qua đó, nghiên cứu cũng thảo luận với các chuyên gia về thang đo và bảng câu hỏi phỏng vấn, nhằm hoàn thiện bảng thang đo và bảng câu hỏi.

1.6.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng

Trong nghiên cứu này, tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên để thu thập dữ liệu Sau khi điều chỉnh bảng câu hỏi dựa trên kết quả phân tích từ nghiên cứu định tính, tác giả tiến hành khảo sát chính thức bằng bảng câu hỏi đến các KHCN từ các dự án đất nền tại BR-VT.

Thông qua phương pháp đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích EFA, nghiên cứu xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản của khách hàng tại tỉnh BR-VT Nghiên cứu sau đó thực hiện hồi quy tuyến tính để đo lường mức độ tác động của các yếu tố này đến ý định mua Cuối cùng, dựa trên kết quả phân tích, tác giả đề xuất các hàm ý quản trị cho từng yếu tố ảnh hưởng.

Ý nghĩa của đề tài

Nghiên cứu này đóng góp quan trọng vào cơ sở lý luận về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Kết quả nghiên cứu sẽ giúp hiểu rõ hơn về động lực và xu hướng của người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, từ đó cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong việc phát triển dự án.

Nghiên cứu này cung cấp tài liệu tham khảo hữu ích cho các tổ chức kinh doanh bất động sản, giúp họ áp dụng vào thực tế tại đơn vị mình Tác giả hy vọng rằng thông qua nghiên cứu, sẽ đưa ra những gợi ý thiết thực cho các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản tại tỉnh BR-VT, nhằm cung cấp sản phẩm và dịch vụ tốt hơn, đáp ứng nhu cầu khách hàng, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh.

Kết cấu đề tài

Kết cấu của đề tài thiết kế gồm 05 chương như sau:

Chương 1: Giới thiệu tổng quan nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị đề xuất

Chương đầu tiên của bài viết trình bày lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa của đề tài và kết cấu của nó Chương 2 sẽ tập trung vào cơ sở lý thuyết và tổng quan các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước Từ đó, mô hình lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cùng với các giả thuyết nghiên cứu sẽ được đề xuất.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý thuyết

2.1.1 Cơ sở lý thuyết về BĐS

Theo Điều 174 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản (BĐS) tại Việt Nam bao gồm các tài sản như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình đó, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hàng hoá bất động sản (BĐS) bao gồm các BĐS được giao dịch trên thị trường, chủ yếu là quyền sử dụng đất, nhà ở, hoặc sự kết hợp giữa nhà và quyền sử dụng đất, cùng với cơ sở hạ tầng Trong quá trình hoạt động kinh doanh thông thường, BĐS đầu tư sẽ chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán (Mai Xuân Bình, 2014).

Thị trường bất động sản (BĐS) bao gồm các giao dịch và hoạt động liên quan đến việc phát triển BĐS tại một khu vực cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.

Theo Minh Hằng (2020), thị trường bất động sản (BĐS) là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên liên quan, nơi diễn ra các hoạt động như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp Thị trường này cũng bao gồm các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới và tư vấn Vai trò quản lý của Nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực BĐS.

Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh

Theo điều 5 Luật kinh doanh BĐS năm 2015 (Quốc hội, 2014) các loại BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

Theo quy định của pháp luật về đất đai, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất có thể được kinh doanh quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2014) Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh cũng cần được xem xét.

Theo điều 9 Luật kinh doanh BĐS năm 2015 (Quốc hội, 2014) điều kiện để các BĐS được đưa vào kinh doanh như sau:

1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

2 Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất

2.1.1.3 Nhà ở thương mại, đất nền dự án

Theo Khoản 1 Điều 3 của Luật nhà ở Việt Nam năm 2014, nhà ở thương mại được định nghĩa là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng với mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Các loại nhà thương mại phổ biến hiện nay bao gồm: đất nền, nhà phố đơn lập, nhà phố song lập, biệt thự độc lập, biệt thự song lập và căn hộ chung cư.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở: “ Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở Việt Nam năm

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở năm 2014 tổng hợp các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn cho việc xây dựng mới nhà ở, cũng như các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú, hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở tại một địa điểm cụ thể.

Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Chính phủ, 2010), dự án phát triển nhà ở bao gồm hai loại sau đây:

Dự án phát triển nhà ở nhằm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, bao gồm các công trình kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt Dự án này được phân chia thành hai cấp: cấp I, nơi chủ đầu tư thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật, và cấp II, nơi chủ đầu tư cấp I hoặc cấp II thực hiện xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác.

Dự án phát triển nhà ở nhằm xây dựng công trình nhà ở độc lập hoặc cụm công trình nhà ở, bao gồm cả các công trình hỗn hợp như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ Các dự án này sẽ được triển khai trên đất có sẵn hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thuộc dự án cấp II trong khu nhà ở hoặc khu đô thị mới, hoặc có thể là dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo.

Tác giả đề xuất khái niệm "đất nền dự án" là loại đất ở đô thị được phân lô, thuộc các dự án phát triển nhà ở Những dự án này đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội nhằm mục đích xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch đã được phê duyệt Đất nền dự án được đưa vào kinh doanh và có thể được bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

2.1.2 Cơ sở lý thuyết về hành vi tiêu dùng

2.1.2.1 Định nghĩa hành vi người tiêu dùng

Các : “ nghiên cứu về hành vi mua của người tiêu dùng rất đa dạng, và được xác định bằng nhiều cách khác nhau.”

Hành vi của người tiêu dùng là quá trình mà cá nhân xác định những yếu tố như sản phẩm nào, thời điểm, địa điểm, cách thức và người bán khi thực hiện việc mua sắm hàng hóa và dịch vụ (Walters, 1974).

Hành vi mua sắm của người tiêu dùng là quá trình mà cá nhân, nhóm và tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và quyết định về hàng hóa, dịch vụ, ý tưởng hoặc trải nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler và Keller, 2009).

Một định nghĩa rộng hơn và đầy đủ là: Hành vi mua của người tiêu dùng là

Lược khảo các nghiên cứu liên quan

Nghiên cứu của Lee và McGreal (2010) chỉ ra rằng ý định mua nhà ở Johor Bahru, Malaysia, bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng Các yếu tố này bao gồm tiện nghi công cộng như cơ sở vui chơi giải trí và thể thao, môi trường sống với tính năng bảo mật và không gian xanh, vị trí nhà gần nơi làm việc và trường học, đặc điểm nhà như loại và thiết kế, cùng với danh tiếng của người bán liên quan đến đạo đức và trách nhiệm xã hội Kết quả cho thấy người mua nhà ở đây ưu tiên các phát triển nhà có không gian xanh, công viên và cơ sở hạ tầng tốt, trong khi những người có thu nhập thấp lại nhạy cảm hơn với giá cả.

Nghiên cứu của Tawfik và cộng sự (2015) đã chỉ ra rằng các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Ả Rập Xê Út liên quan đến lý thuyết hành vi dự định TPB, bao gồm thái độ, chuẩn mực chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi Trong nghiên cứu, 450 bảng câu hỏi được phát phát cho người dân Jeddah, và 322 bảng câu hỏi đã được thu thập Kết quả cho thấy có mối quan hệ dương có ý nghĩa giữa thái độ và chuẩn mực chủ quan đối với ý định mua bất động sản, trong khi nhận thức kiểm soát hành vi không có ảnh hưởng đáng kể Ngoài ra, nhân khẩu học (quyền công dân) không tác động đến mối quan hệ giữa thái độ và ý định mua bất động sản của khách hàng Ả Rập Xê Út.

Nghiên cứu của Chia và cộng sự (2016) đã kiểm tra ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua nhà ở Kota Kinabalu, Malaysia, thông qua mô hình hành vi người mua Dựa trên khảo sát 235 người trưởng thành đang đi làm, kết quả cho thấy các đặc điểm của ngôi nhà, khả năng tài chính, khoảng cách, môi trường và những con số tâm linh có mối quan hệ tích cực đáng kể với ý định mua nhà Nghiên cứu cũng thảo luận về ý nghĩa của các kết quả đối với các bên liên quan.

Sia và cộng sự (2018) đã nghiên cứu ảnh hưởng của phong thủy đối với ý định mua nhà của người Malaysia gốc Hoa, cho thấy rằng sự sắp xếp phong thủy được tin là có thể ảnh hưởng đến vận may và tài lộc Nghiên cứu sử dụng bảng câu hỏi dựa trên 24 tiêu chí phong thủy tại Kuala Lumpur và Sandakan, và kết quả cho thấy phong thủy là yếu tố quan trọng thứ ba trong quyết định mua nhà Kiểm định Chi bình phương cho thấy có mối quan hệ đáng kể giữa vị trí và giá nhà, trong khi vị trí không ảnh hưởng đến các tiêu chí khác liên quan đến phong thủy Những người được khảo sát ưa chuộng những ngôi nhà có view biển, cửa trước bằng gỗ chắc chắn, hình dáng cân đối và phòng khách sáng thoáng, trong khi những ngôi nhà đối diện nghĩa trang hay có hình dạng bất thường lại bị đánh giá thấp Những phát hiện này có thể hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản và kiến trúc sư trong việc thiết kế và phát triển dự án trong tương lai.

Nghiên cứu của Mang và cộng sự (2020) về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở Klang Valley, Malaysia, đã thu thập dữ liệu từ cư dân thông qua Survey Monkey Nhóm nghiên cứu sử dụng bảng câu hỏi để khảo sát ý kiến về các yếu tố liên quan đến mua nhà Kết quả cho thấy quyết định mua nhà của người tiêu dùng chịu ảnh hưởng bởi cấu trúc ngôi nhà, không gian, tài chính, vị trí và yếu tố lân cận Những phát hiện này đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện ngành bất động sản tại khu vực này.

Nghiên cứu của Suykor và cộng sự (2021) khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của người tiêu dùng tại hội chợ nhà ở PKNS ở Selangor, Malaysia, dựa trên Thuyết hành vi dự định (TPB) Kết quả cho thấy thái độ, chất lượng, vị trí và quảng cáo đều tác động tích cực đến ý định mua nhà, trong khi thương hiệu không có ảnh hưởng đáng kể Dữ liệu được thu thập từ 200 du khách thông qua bảng câu hỏi khảo sát và phân tích bằng phần mềm SPSS Nghiên cứu này cung cấp thông tin quý giá cho các nhà phát triển bất động sản trong việc đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng nhằm giúp họ tìm được ngôi nhà mơ ước.

Nghiên cứu của Candy và Renato (2021) về ảnh hưởng của vị trí, khu vực lân cận, cấu trúc, tài chính và thái độ đối với quyết định mua bất động sản tại Thành phố Batam, Indonesia, đã sử dụng bảng câu hỏi gửi đến 250 người tham gia thông qua phương pháp chọn mẫu thuận tiện Dữ liệu được phân tích bằng mô hình phương trình cấu trúc tuyến tính (PLS-SEM), cho thấy vị trí, cấu trúc và thái độ có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định mua hàng, trong khi khu phố và tài chính không có tác động rõ rệt Giá trị R² là 35,44%, cho thấy mô hình hồi quy chỉ giải thích một phần quyết định mua bất động sản, trong khi 64,56% còn lại bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác.

Nguyễn Quang Thu (2014) đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh với mẫu khảo sát 283 khách hàng Kết quả cho thấy hai yếu tố chính tác động đến quyết định này là chất lượng xây dựng và dịch vụ quản lý căn hộ, cùng với ảnh hưởng của các chính sách hỗ trợ khách hàng, bao gồm ưu đãi và hỗ trợ tài chính từ ngân hàng Nghiên cứu cũng đưa ra những hàm ý chính sách cho các doanh nghiệp bất động sản nhằm định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo.

Lê Thanh Tùng (2014) đã tiến hành nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của cán bộ trong các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại TP.HCM, khảo sát 321 người mua và áp dụng các phương pháp kiểm định Thang đo Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá và hồi quy đa biến Kết quả nghiên cứu cho thấy quyết định mua nhà chung cư của cán bộ bị ảnh hưởng bởi ba yếu tố chính: môi trường sống, đặc điểm và tài chính Bài viết cũng đề xuất một số giải pháp nhằm thu hẹp khoảng cách giữa cung và cầu căn hộ chung cư tại TP.HCM, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Lê Hoàng Việt Phương và cộng sự (2020) đã tiến hành nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản phân khúc nhà phố tại Quận 9, TP.HCM với 192 ý kiến phản hồi hợp lệ Nghiên cứu xác định 6 yếu tố chính: thương hiệu chủ đầu tư, giá cả, vị trí, đặc điểm nhà ở, ảnh hưởng xã hội và pháp lý, đều có tác động đến ý định mua nhà của khách hàng Kết quả phân tích nhân tố khám phá khẳng định các yếu tố này ảnh hưởng đến quyết định mua nhà phố tại khu vực Quận 9 Nghiên cứu cũng đóng góp vào lý thuyết TRA và TPB của Ajzen và Fishbein (1975), Ajzen (1991), đồng thời điều chỉnh thang đo và phân tích dữ liệu phù hợp với bối cảnh hiện tại.

Trần Nguyễn Diệu Hiền (2020) đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội tại Vĩnh Long, xác định sáu yếu tố chính: vị trí, tình hình tài chính, kiến trúc, pháp lý, môi trường sống và ảnh hưởng xã hội Qua khảo sát 347 người dân, tác giả sử dụng các phương pháp phân tích độ tin cậy, phân tích nhân tố khám phá và hồi quy đa biến, từ đó đưa ra 29 biến quan sát liên quan Nghiên cứu nhằm phát triển phân khúc nhà ở xã hội, hỗ trợ người có thu nhập trung bình và thấp cải thiện chỗ ở, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và giải quyết vấn đề xã hội Đào Duy Huân và cộng sự (2021) cũng nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Địa ốc Hồng Loan, xác định sáu yếu tố tác động gồm thiết kế, tình hình tài chính, tiện ích công cộng, danh tiếng công ty, vị trí tọa lạc và tiếp thị Phân tích dữ liệu từ 160 khách hàng, nghiên cứu xác định bốn yếu tố quan trọng nhất là tiếp thị, vị trí tọa lạc, tiện ích công cộng và danh tiếng công ty, từ đó đề xuất các hàm ý quản trị.

Nghiên cứu của Trần Xuân Lượng (2021) tập trung vào các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân tại khu vực đô thị Việt Nam, dựa trên Thuyết TPB Qua khảo sát 427 người thuộc tầng lớp trung lưu có ý định mua nhà chung cư hoặc nhà riêng với giá từ 3-5 tỷ đồng, nghiên cứu đã xác định 5 nhân tố, bao gồm 3 nhân tố của mô hình TPB (Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi) và 2 nhân tố bổ sung (Tính pháp lý, Vị trí) Kết quả cho thấy Tính pháp lý là nhân tố ảnh hưởng mạnh nhất đến ý định mua nhà, trong khi Vị trí, Thái độ và Nhận thức kiểm soát hành vi cũng đóng vai trò quan trọng cho khách hàng mua chung cư Đối với khách hàng mua nhà riêng, Nhận thức kiểm soát hành vi và Thái độ là những nhân tố quan trọng tiếp theo Đặc biệt, Chuẩn chủ quan không ảnh hưởng đến ý định mua của cả hai nhóm khách hàng Nghiên cứu cũng đưa ra một số kiến nghị nhằm giúp người tiêu dùng có lựa chọn đầu tư và mua bán sản phẩm nhà ở phù hợp hơn.

Mô hình nghiên cứu đề xuất

Yếu tố Đặc điểm lô đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua bất động sản chủ yếu liên quan đến đặc điểm của bất động sản, như cấu trúc, chất lượng, thiết kế và kích thước (Lee và McGreal, 2010; Opoku và Abdul-Muhmin, 2010) Nghiên cứu của Sengul và cộng sự (2010) cho thấy những đặc điểm này có mối tương quan thuận với quyết định mua nhà Khách hàng thường xem xét khả năng chi trả và các điều kiện như loại hình nhà ở (căn hộ, chung cư) khi đưa ra quyết định (Alaghbari và cộng sự, 2010) Nhiều nghiên cứu trước đây khẳng định rằng đặc điểm bất động sản là yếu tố thiết yếu trong hành vi mua (Chia và cộng sự, 2016; Mang và cộng sự, 2020; Candy và Renato, 2021; Lê Thanh Tùng, 2014; Lê Hoàng Việt Phương và cộng sự, 2020; Trần Nguyễn Diệu Hiền, 2020; Đào Duy Huân và cộng sự, 2021).

Khác với sản phẩm nhà ở, đất nền có những thuộc tính riêng biệt như diện tích lô đất, kích thước (chiều dài, chiều rộng), hướng đất và địa hình Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng thuật ngữ “Đặc điểm lô đất” để cụ thể hóa nội dung, phù hợp với phân khúc đất nền Theo lý thuyết hành vi người tiêu dùng (Kotler và Keller, 2009), những đặc điểm này ảnh hưởng đến giai đoạn đánh giá và lựa chọn sản phẩm, quyết định mua của khách hàng Người tiêu dùng sẽ so sánh các yếu tố như kích thước, diện tích và hướng của đất nền dựa trên thông tin có sẵn.

Từ đây, giả thuyết H1 được đề xuất như sau:”

Giả thuyết H 1 : Đặc điểm lô đất có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT

Yếu tố Tình hình tài chính

Tình hình tài chính trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) là một yếu tố quan trọng cần được xem xét, vì nó yêu cầu một lượng vốn lớn và có thể bao gồm chi phí lãi vay (Xiao và Tan, 2007) Sự giảm sút trong khoản tiết kiệm sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiêu dùng các loại hàng hóa khác, do đó lợi ích từ các ý định mua BĐS phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế như thu nhập và khả năng tiết kiệm của người tiêu dùng Ngoài ra, tình trạng tài chính cần được đánh giá dựa trên sự kết hợp giữa giá nhà, thu nhập của người mua, phương thức thanh toán và chi phí vay (Opoku và Abdul-Muhmin, 2010) Nhiều nghiên cứu trước đây đã xác nhận rằng tình hình tài chính là một trong những yếu tố quyết định đến lựa chọn của người mua nhà (Chia và cộng sự, 2016; Mang và cộng sự, 2020; Candy và Renato, 2021; Nguyễn Quang Thu, 2014; Lê Thanh Tùng, 2014; Trần Nguyễn Diệu Hiền, 2020; Đào Duy Huân và cộng sự, 2021) Theo lý thuyết hành vi dự định (Ajzen, 1991), tình hình tài chính phản ánh nguồn lực tài chính cá nhân và là một thành phần quan trọng trong việc kiểm soát hành vi, ảnh hưởng đến sự dễ dàng hay khó khăn trong việc thực hiện hành vi mua nhà.

Giả thuyết H 2 : Tình hình tài chính có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT

Vị trí dự án là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến ý định mua đất, mang lại tiện nghi về khoảng cách cho cư dân Nghiên cứu của Kauko (2007) cho thấy vị trí tốt quyết định sự thành công của các dự án phát triển nhà ở Theo Kueh và Chiew (2005), vị trí bất động sản chỉ sau giá cả là yếu tố ảnh hưởng lớn đến hành vi mua nhà Kaynak và Stevenson (2010) cũng nhấn mạnh rằng vị trí cung cấp tiện nghi cho người sống trong ngôi nhà Khrais (2016) chỉ ra rằng yếu tố địa lý như núi, đồng bằng hay thung lũng cũng ảnh hưởng đến quyết định mua Các dự án đất nền có cơ sở hạ tầng tốt và vị trí gần trung tâm xã hội, văn hóa, giải trí, mua sắm, trường học và cơ hội việc làm sẽ thu hút khách hàng, ảnh hưởng đến hành vi mua Nhiều nghiên cứu khác cũng ủng hộ vai trò của vị trí (Lee và McGreal, 2010; Mang và cộng sự, 2020; Candy và Renato, 2021; Lê Hoàng Việt Phương và cộng sự, 2020; Trần Nguyễn Diệu Hiền, 2020), điều này được giải thích bởi lý thuyết hành vi người tiêu dùng (Kotler và Keller).

2009) và nằm trong giai đoạn đánh giá và lựa chọn sản phẩm để dẫn tới quyết định mua của khách hàng Giả thuyết H3 được đề xuất như sau: ”

Giả thuyết H 3 : Vị trí có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT

Yếu tố Thương hiệu chủ đầu tư

Hình ảnh doanh nghiệp của chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản là sự kết hợp giữa các quan điểm và ấn tượng trong tâm trí cộng đồng, phản ánh thành công trong việc xây dựng mối quan hệ với khách hàng Thương hiệu chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua căn hộ hay đầu tư vào dự án, đặc biệt khi chủ đầu tư có uy tín và trách nhiệm Một thương hiệu mạnh không chỉ thu hút khách hàng mà còn giữ chân họ, ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua sắm trong tương lai.

Năm 2016, một nghiên cứu về sự nhận biết thương hiệu trong lĩnh vực bất động sản đã chỉ ra rằng người mua có khả năng nhận diện rõ ràng các thương hiệu của các chủ đầu tư mà họ lựa chọn Hơn nữa, họ thường xếp hạng các chủ đầu tư dựa trên tính cá nhân, với ba tiêu chí ưu tiên là xu hướng, mức độ chuyên nghiệp và mức độ đầu tư Đây là những yếu tố quan trọng mà người dân Malaysia xem xét khi đánh giá các đơn vị chủ đầu tư bất động sản trong nước.

Uy tín của chủ đầu tư không chỉ được thể hiện qua các dự án đã triển khai mà còn qua việc công khai thông tin thiết thực như tài liệu, tính pháp lý, và tiến độ dự án Các chủ đầu tư thường tổ chức tham quan hàng tuần để khách hàng có thể đánh giá thực tế về dự án Nghiên cứu trước đây đã chỉ ra vai trò quan trọng của yếu tố này trong quyết định mua hàng của khách hàng (Lee và McGreal, 2010; Lê Hoàng Việt Phương và cộng sự, 2020; Đào Duy Huân và cộng sự, 2021) Theo lý thuyết hành vi người tiêu dùng (Kotler và Keller, 2009), khách hàng tìm kiếm thông tin qua các phương tiện truyền thông và bạn bè, do đó, uy tín của chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc tạo niềm tin và sự đánh giá tích cực từ khách hàng Từ đó, tác giả đưa ra giả thuyết H4.

Giả thuyết H 4 : Thương hiệu chủ đầu tư có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT

Tính pháp lý là yếu tố thiết yếu trong việc sở hữu nhà đất, không chỉ thể hiện giá trị mà còn đảm bảo tính hợp pháp của sản phẩm, mang lại quyền lợi tối đa cho người mua Các dự án uy tín thường cung cấp công khai, minh bạch các giấy tờ liên quan, chứng tỏ quy trình phê duyệt được thực hiện đúng quy định Thông tin về pháp lý cần được truyền thông rõ ràng để người mua dễ dàng tiếp cận Nếu tính pháp lý không rõ ràng, rủi ro sẽ cao hơn, và những bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý luôn được ưa chuộng hơn Nhiều khách hàng đã trải qua tình trạng mua đất nền dự án quy hoạch treo, dẫn đến việc cân nhắc cẩn thận trước khi quyết định mua Nghiên cứu của Kim (2007) và Lê Hoàng Việt Phương (2020) khẳng định ảnh hưởng của tính pháp lý đến quyết định mua nhà, phù hợp với lý thuyết hành vi người tiêu dùng.

Giả thuyết H 5 : Tính pháp lý có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT

Phong thủy, có nguồn gốc từ Trung Quốc cổ đại khoảng 5 đến 6 nghìn năm trước, đã lan rộng ra nhiều quốc gia châu Á như Nhật Bản, Việt Nam và Hàn Quốc Ban đầu, phong thủy được sử dụng để chọn địa điểm chôn cất, nhưng ngày nay, nó trở thành một yếu tố quan trọng trong việc quyết định vị trí nhà ở, văn phòng và thiết kế nội thất Nhiều người Á Đông tin rằng phong thủy tốt sẽ tạo ra những ngôi nhà tốt, ảnh hưởng đến cách bố trí môi trường sống của họ Tín ngưỡng phong thủy cũng có tác động lớn đến hành vi mua bất động sản của người tiêu dùng châu Á, như được hỗ trợ bởi nghiên cứu của Sia và cộng sự Điều này phù hợp với mô hình hành vi người tiêu dùng của Kotler về đặc điểm tâm lý, dẫn đến giả thuyết H6 trong nghiên cứu.

Giả thuyết H 6 : Phong thủy có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT

Nghiên cứu tổng hợp các giả thuyết như sau:

Bảng 2.1: Tổng hợp các giả thuyết nghiên cứu Giả thuyết đề xuất

Yếu tố ảnh hưởng Mối quan hệ kì vọng

H4 Thương hiệu chủ đầu tư +

Dựa trên lý thuyết hành động hợp lý TRA, lý thuyết hành vi dự định TPB và lý thuyết về hành vi người tiêu dùng, cùng với các nghiên cứu trước đây về yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án, tác giả đề xuất sáu yếu tố chính Các yếu tố này bao gồm: 1 Đặc điểm lô đất; 2 Tình hình tài chính; 3 Vị trí; 4 Thương hiệu chủ đầu tư; 5 Tính pháp lý Nghiên cứu này đặc biệt tham khảo từ công trình của Lê Hoàng Việt Phương và cộng sự, với bối cảnh tương đồng tại TP.HCM và BR-VT.

Hình 2.4: Mô hình nghiên cứu đề xuất

Chương 2 : “ đề tài trình bày tổng quan về các khái niệm liên quan về BĐS, hành vi tiêu dùng cũng như các lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu bao gồm thuyết hành động hợp lý TRA, thuyết hành vi dự định TPB, Thuyết hành vi người tiêu dùng Mô hình nghiên cứu đề xuất 06 yếu tố bao gồm: Đặc điểm lô đất, Tình hình tài chính, Vị trí, Thương hiệu chủ đầu tư, Tính pháp lý và Phong thủy Chương tiếp theo sẽ trình bày về phương pháp nghiên cứu với quy trình, thang đo, các phương pháp sử dụng trong đề tài.” Ý định mua đất nền dự án của KHCN Đặc điểm lô đất

Thương hiệu chủ đầu tư

Cơ sở lý thuyết Xác định mô hình nghiên cứu Thảo luận nhóm

Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Bảng khảo sát sơ bộ

Bảng khảo sát chính thức

Nghiên cứu định lượng chính thức

- Phân tích nhân tố khám phá

- Phân tích mô hình hồi quy bội

- Kiểm định sự khác biệt

- Đánh giá mức độ ảnh hưởng Kết luận và hàm ý quản trị

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu

Quy trình nghiên cứu bao gồm hai giai đoạn chính: nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng Nghiên cứu định tính tập trung vào việc tìm hiểu cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu để xác định mô hình và giả thuyết Thang đo nghiên cứu được phát triển từ mô hình và thảo luận với các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản Dựa trên thang đo đã hiệu chỉnh, bảng khảo sát sơ bộ được xây dựng và tiến hành khảo sát định lượng với 50 khách hàng ngẫu nhiên Độ tin cậy của thang đo được đánh giá qua hệ số Cronbach’s Alpha Sau khi đạt tiêu chuẩn phân tích sơ bộ, nghiên cứu tiến hành khảo sát chính thức và thực hiện nghiên cứu định lượng chính thức, phân tích và đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố, thảo luận kết quả, và đề xuất hàm ý quản trị nhằm giúp các doanh nghiệp bất động sản thu hút khách hàng tại BR-VT.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu định tính đóng vai trò quan trọng trong việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Đồng thời, nghiên cứu cũng xem xét tính phù hợp của các thang đo được sử dụng trong môi trường địa phương và đánh giá cách sử dụng thuật ngữ trong bảng câu hỏi.

Tác giả thực hiện thảo luận nhóm với 10 chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, nhằm thu thập ý kiến thực tế quan trọng Mục tiêu là khám phá ý tưởng, bổ sung và điều chỉnh bảng câu hỏi để tiến hành nghiên cứu định lượng tiếp theo Tài liệu thảo luận được gửi trước qua Email và Zalo, và hình thức thảo luận diễn ra trực tuyến Nếu có tỷ lệ đồng thuận trên 75% từ các chuyên gia, biến quan sát sẽ được giữ lại để đo lường khái niệm nghiên cứu (Hardesty và Bearden, 2004) Thang đo nghiên cứu được hình thành từ việc tổng hợp và kế thừa có chọn lọc từ các thang đo trước đây.

Kết quả từ thảo luận nhóm cho thấy rằng các thành viên tham gia đều có sự hiểu biết rõ ràng về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT Hầu hết các thành viên đều đồng thuận rằng 06 yếu tố mà tác giả đã trình bày là đầy đủ Dựa trên những ý kiến đóng góp này, bảng câu hỏi khảo sát sơ bộ đã được xây dựng từ thang đo hiệu chỉnh.

Nghiên cứu định lượng được thực hiện nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT Kết quả từ nghiên cứu này sẽ là cơ sở để đề xuất một số hàm ý quản trị, giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thu hút khách hàng cá nhân tại khu vực này.

3.2.2.1 Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Nghiên cứu được thực hiện nhằm định lượng sơ bộ với một mẫu nhỏ gồm 50 KHCN có ý định mua đất nền dự án tại tỉnh BR-VT, nhằm đánh giá độ tin cậy của thang đo trước khi kiểm định lý thuyết khoa học của mô hình nghiên cứu (Nguyễn Đình Thọ, 2013) Tác giả đã phát ra 53 phiếu khảo sát sơ bộ và thu về 50 phiếu, sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện và hình thức khảo sát trực tuyến Thời gian thực hiện khảo sát sơ bộ diễn ra vào tháng 01/2023 thông qua bảng câu hỏi sơ bộ.

3.2.2.2 Nghiên cứu định lượng chính thức

Nghiên cứu định lượng được tiến hành thông qua khảo sát mẫu lớn các khách hàng có ý định mua đất nền dự án tại tỉnh BR-VT theo hình thức trực tuyến Tác giả sẽ tổng hợp và phân tích các kết quả dựa trên thông tin thu thập được Phần mềm SPSS phiên bản 26.0 được sử dụng để đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha, thực hiện phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích tương quan, phân tích hồi quy tuyến tính và kiểm định giả thuyết nghiên cứu.

Xây dựng thang đo

Các thành viên trong nhóm thảo luận đã thống nhất rằng việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là cần thiết Những yếu tố này được phát triển dựa trên cơ sở lý thuyết của các thang đo đã có từ tổng quan nghiên cứu Các thang đo này đã được điều chỉnh và bổ sung để phù hợp với môi trường nghiên cứu của đề tài, đồng thời dựa vào kết quả từ nghiên cứu định tính thông qua kỹ thuật thảo luận nhóm với các chuyên gia Thang đo sau khi điều chỉnh sẽ được trình bày trong các bảng dưới đây.

Thang đo Đặc điểm lô đất (ký hiệu DD) bao gồm 4 biến quan sát được kí hiệu DD1, DD2, DD3, DD4

Bảng 3.1: Thang đo “Đặc điểm lô đất”

Mã hóa Biến quan sát Nguồn

DD1 Lô đất có diện tích phù hợp với nhu cầu của anh/chị

DD2 Lô đất có hướng phù hợp với anh/chị Candy và Renato (2021)

DD3 Lô đất có kích thước (chiều dài, chiều rộng) cân đối, hài hòa

DD4 Hình dáng lô đất dễ xây dựng Candy và Renato (2021)

(Nguồn: Kết quả nghiên cứu định tính)

Thang đo Tình hình tài chính (ký hiệu TC) bao gồm 4 biến quan sát được kí hiệu TC1, TC2, TC3, TC4

Bảng 3.2: Thang đo “Tình hình tài chính”

TC1 Lô đất có giá bán hợp lý so với các khu xung quanh

TC2 Thu nhập của anh/chị có khả năng mua đất nền dự án

TC3 Anh/chị có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay khi mua đất nền dự án

TC4 Lãi suất vay phù hợp với khả năng tài chính của anh/chị

Thang đo Vị trí (ký hiệu VT) bao gồm 4 biến quan sát được kí hiệu VT1, VT2, VT3, VT4

Bảng 3.3: Thang đo “Vị trí”

VT1 Vị trí lô đất gần các khu công nghiệp, trụ sở công ty lớn

VT2 Vị trí lô đất gần người thân, bạn bè hoặc nơi anh/chị đang ở

VT3 Vị trí lô đất gần với trung tâm thành phố/thị trấn/thị xã

Vị trí lô đất gần các dịch vụ tiện ích (bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, khu vui chơi, …)

Thang đo Thương hiệu chủ đầu tư (ký hiệu TH) bao gồm 4 biến quan sát được kí hiệu TH1, TH2, TH3, TH4

Bảng 3.4: Thang đo “Thương hiệu chủ đầu tư”

TH1 Anh/chị lựa chọn dự án có chủ đầu tư uy tín, được biết đến nhiều trên thị trường

Lê Hoàng Việt Phương và cộng sự (2020)

TH2 Danh tiếng và uy tín của chủ đầu tư dự án thông qua các dự án đã và đang phát triển

Lê Hoàng Việt Phương và cộng sự (2020)

TH3 Chủ đầu tư luôn bàn giao dự án đúng tiến độ Lê Hoàng Việt Phương và cộng sự (2020)

TH4 Chủ đầu tư có hoạt động tiếp thị quảng cáo Thảo luận nhóm

Thang đo Tính pháp lý (ký hiệu PL) bao gồm 4 biến quan sát được kí hiệu

Bảng 3.5: Thang đo “Tính pháp lý”

PL1 Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

PL2 Tình trạng pháp lý lô đất dự án đầy đủ, rõ ràng

PL3 Dự án không có tranh chấp Shyue và cộng sự

PL4 Thủ tục pháp lý chuyển nhượng đơn giản Shyue và cộng sự

Thang đo Phong thủy (ký hiệu PT) bao gồm 4 biến quan sát được kí hiệu PT1, PT2, PT3, PT4

Bảng 3.6: Thang đo “Phong thủy”

Anh/chị có xin ý kiến hoặc nhờ người hiểu biết về phong thủy tư vấn trước khi ra quyết định mua

PT2 Anh/chị không mua lô đất nếu nó liên quan tới các con số không may mắn

PT3 Anh/chị không mua lô đất nếu nó gần nghĩa địa

PT4 Anh/chị không mua lô đất nếu nó bị đường đâm vào

Thang đo Ý định mua đất nền dự án (ký hiệu YD) bao gồm 4 biến quan sát được kí hiệu YD1, YD2, YD3, YD4

Bảng 3.7: Thang đo “Ý định mua đất nền dự án”

Anh/chị đang có ý định mua đất nền dự án Trần Xuân Lượng

YD2 Anh/chị có lập kế hoạch mua đất nền dự án trong tương lai

YD3 Anh/chị sẽ giới thiệu về sản phẩm đất nền với mọi người

YD4 Nếu có cơ hội, anh/chị vẫn tiếp tục mua đất nền dự án tại tỉnh BR-VT

Phương pháp thu nhập và xử lý thông tin

Tổng thể của nghiên cứu là các KHCN có ý định mua đất nền dự án tại BR-VT

Khách hàng du lịch có đặc điểm đa dạng, bao gồm giới tính, độ tuổi, thu nhập và nghề nghiệp khác nhau, tạo nên một bức tranh tổng thể phong phú cho ngành du lịch.

Nghiên cứu này áp dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên thuận tiện nhằm mục đích dễ dàng tiếp cận người trả lời Phương pháp này cho phép người nghiên cứu thu thập thông tin một cách nhanh chóng và tiết kiệm chi phí, đồng thời đảm bảo rằng những người tham gia sẵn sàng trả lời bảng câu hỏi.

Theo Hair và cộng sự (1992), để thực hiện phân tích thành phần, số mẫu quan sát cần phải lớn hơn 100 và tỷ lệ mẫu so với biến ít nhất là 5/1, lý tưởng nhất là trong khoảng từ 5/1 đến 10/1 Do đó, với 28 biến quan sát, kích thước mẫu tối thiểu cần thiết sẽ là 140.

Theo Tabachnick và Fidell (2007), để phân tích hồi quy hiệu quả, kích thước mẫu tối thiểu cần tuân theo công thức n ≥ 50 + 8p, trong đó n là kích thước mẫu cần thiết và p là số lượng biến độc lập trong mô hình (Nguyễn Đình Thọ, 2013).

Nên kích thước mẫu tối thiểu cho hồi quy là: 50 + 8 x 6 = 98.”

Trong nghiên cứu này, kích thước mẫu tối thiểu được xác định theo công thức của Hair và cộng sự (1992), với số lượng mẫu tối thiểu là 140 Để giảm thiểu sai số trong quá trình chọn mẫu, tiêu chí khảo sát là thu thập càng nhiều dữ liệu nghiên cứu càng tốt, nhằm tăng tính đại diện cho tổng thể.

Do đó, kích thước mẫu mà tác giả lựa chọn sẽ là tối thiểu 300 quan sát.”

3.4.3 Phương pháp thu thập dữ liệu

Tác giả đã tiến hành khảo sát trực tuyến bằng cách gửi bảng câu hỏi đến khách hàng có nhu cầu mua các dự án đất nền lớn tại BR-VT Qua việc liên hệ qua điện thoại, Facebook, và Zalo, tác giả đã thu thập thông tin từ các dự án như Ba Ria City Gate, Lan Anh, Marine City, và Phú Mỹ Center Trong quá trình khảo sát, tác giả đã giải thích các thắc mắc của khách hàng Trước đó, tác giả cũng đã thực hiện một cuộc điều tra định lượng sơ bộ với 50 người để đánh giá độ tin cậy của thang đo, đảm bảo đủ tiêu chuẩn cho khảo sát chính thức.

3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin

Quá trình phân tích dữ liệu được thực hiện thông qua các bước sau:

Sử dụng phần mềm SPSS 26.0, chúng tôi đã lập bảng tần số để thống kê các đặc điểm của mẫu thu thập, bao gồm giới tính, tình trạng hôn nhân, độ tuổi và thu nhập.

Đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha là một phương pháp phổ biến trong nghiên cứu Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), một thang đo được coi là tốt khi Cronbach’s Alpha đạt từ 0,8 trở lên, trong khi mức từ 0,7 đến 0,8 cho thấy thang đo có thể sử dụng được Ngoài ra, một số nghiên cứu cũng cho rằng hệ số từ 0,6 trở lên có thể chấp nhận, đặc biệt khi khái niệm đo lường là mới hoặc chưa quen thuộc với người tham gia nghiên cứu Trong nghiên cứu này, hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,6 trở lên được xem là đủ điều kiện để sử dụng.

• Phân tích nhân tố khám phá

Khi : “ phân tích nhân tố khám phá, các nhà nghiên cứu thường quan tâm đến một số tiêu chuẩn sau:

- Thứ nhất, hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) ≥ 0,5 và KMO ≤ 1 với mức ý nghĩa Barlett ≤ 0,05 (Nguyễn Đình Thọ, 2013)

- Thứ hai, hệ số tải nhân tố (factor loading) ≥ 0,5 (Hair và cộng sự, 2006)

- Thứ ba, thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai trích ≥ 50% và hệ số eigenvalue > 1 (Gerbing và Anderson, 1988).”

• Kiểm định sự phù hợp mô hình

Tương quan là công cụ quan trọng để xác định mối quan hệ có ý nghĩa thống kê giữa động lực làm việc và các biến tạo động lực Việc phân tích tương quan trước khi thực hiện phân tích hồi quy giúp làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến động lực làm việc.

Tiến hành hồi quy tuyến tính bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất thông thường (OLS) để kiểm định mối quan hệ giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập, sử dụng phương pháp lựa chọn biến Enter Do mô hình có nhiều biến độc lập, hệ số R² điều chỉnh được áp dụng để đánh giá độ phù hợp của mô hình Đánh giá mức độ giải thích và ý nghĩa giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc thông qua hệ số β chuẩn hóa và giá trị Sig < 0,05 Biến độc lập nào có β lớn hơn sẽ có ảnh hưởng lớn hơn đến biến phụ thuộc (Nguyễn Đình Thọ, 2011).

Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ

Tác giả đã thực hiện một nghiên cứu sơ bộ với 50 quan sát để đánh giá độ tin cậy của thang đo trong mẫu nghiên cứu nhỏ này Kết quả của nghiên cứu sẽ được trình bày chi tiết trong bài viết.

Bảng 3.8: Kết quả đánh giá độ tin cậy thang đo sơ bộ bằng Cronbach’s Alpha

Trung bình thang đo nếu loại biến

Phương sai thang đo nếu loại biến

Cronbach’ s Alpha nếu loại biến

Thang đo “Đặc điểm lô đất”: Cronbach’s Alpha = 0,866

Thang đo “Tình hình tài chính”: Cronbach’s Alpha = 0,935

Thang đo “Vị trí”: Cronbach’s Alpha = 0,881

Thang đo “Thương hiệu chủ đầu tư”: Cronbach’s Alpha = 0,852

Thang đo “Tính pháp lý”: Cronbach’s Alpha = 0,853

Thang đo “Phong thủy”: Cronbach’s Alpha = 0,817

Thang đo “Ý định mua đất nền dự án”: Cronbach’s Alpha = 0,903

Cronbach’ s Alpha nếu loại biến

(Nguồn: Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ)

Hệ số Cronbach’s Alpha của đặc điểm lô đất đạt 0,866, cho thấy độ tin cậy cao (trên 0,6) Tất cả các hệ số tương quan giữa biến và tổng các biến quan sát đều vượt yêu cầu (trên 0,3), với giá trị thấp nhất là 0,676 cho biến DD1.

Tình hình tài chính được đánh giá với hệ số Cronbach’s Alpha là 0,935, cho thấy độ tin cậy cao (lớn hơn 0,6) Hệ số tương quan giữa từng biến quan sát và tổng thể đều đạt yêu cầu (lớn hơn 0,3), với giá trị thấp nhất là 0,808 cho biến TC1.

Thang đo : “ Vị trí có hệ số Cronbach’s Alpha là 0,881; đạt yêu cầu về độ tin cậy

(lớn hơn 0,6) Hệ số tương quan biến - tổng từng biến quan sát đạt yêu cầu (lớn hơn 0,3), nhỏ nhất là 0,686 (biến VT2).”

Thương hiệu chủ đầu tư có hệ số Cronbach’s Alpha đạt 0,852, cho thấy độ tin cậy cao (lớn hơn 0,6) Hệ số tương quan giữa các biến quan sát và tổng biến cũng đạt yêu cầu, với giá trị nhỏ nhất là 0,646 (biến TH4), vượt qua ngưỡng tối thiểu 0,3.

Thang đo có tính pháp lý với hệ số Cronbach’s Alpha đạt 0,853, cho thấy độ tin cậy cao (lớn hơn 0,6) Hệ số tương quan giữa từng biến quan sát và tổng thể cũng đạt yêu cầu, với giá trị nhỏ nhất là 0,599 cho biến PL2, đảm bảo tính chính xác trong việc đo lường.

Hệ số Cronbach’s Alpha của thang đo phong thủy là 0,817, cho thấy độ tin cậy vượt yêu cầu tối thiểu là 0,6 Tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan với tổng biến đạt yêu cầu, với giá trị thấp nhất là 0,618 cho biến PT2.

Ý định mua đất nền dự án có hệ số Cronbach’s Alpha đạt 0,903, cho thấy độ tin cậy cao (lớn hơn 0,6) Hệ số tương quan giữa các biến quan sát và tổng biến cũng đạt yêu cầu, với giá trị nhỏ nhất là 0,745 (biến YD1).

Chương 3 : “ trình bày phương pháp nghiên cứu, phương pháp chọn mẫu, mô tả quy trình nghiên cứu, hiệu chỉnh thang đo đồng thời xây dựng và đánh giá các thang đo về các yếu tố ảnh hưởng đến ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT Quy trình và tiêu chí khi xử lý, phân tích dữ liệu định lượng bằng phần mềm SPSS 26.0 cũng được thể hiện một cách chi tiết Chương 4 sẽ trình bày những kết quả nghiên cứu đạt được của đề tài.”

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu

Phương pháp lấy mẫu ngẫu nhiên thuận tiện được sử dụng với 447 người tham gia ban đầu Sau một tuần khảo sát online, tác giả thu về 336 phiếu, đạt tỷ lệ hồi đáp 75,17%, một con số khá cao Tuy nhiên, trong quá trình xử lý và phân tích, 28 phiếu bị loại do thông tin không đầy đủ hoặc chỉ có 1-2 đáp án Cuối cùng, kích thước mẫu dùng để phân tích kết quả là 308 phiếu.

Các biến nhân khẩu học được phân tích theo tần suất và tỷ lệ phần trăm giữa các nhóm trong mẫu nghiên cứu nhằm đánh giá sự đồng đều giữa các nhóm biến Số lượng mẫu thống kê có những đặc điểm cụ thể như sau:

Bảng 4.1: Thống kê mẫu nghiên cứu Đặc điểm mẫu Tần số Tỷ lệ (%)

Nữ 145 47,1 Độ tuổi Dưới 30 tuổi 37 12,0

Thu nhập trung bình tháng

Nghề nghiệp Công chức, viên chức 49 15,9

(Nguồn: Xử lý từ dữ liệu khảo sát của tác giả)

Các thông tin cá nhân về mẫu nghiên cứu như sau:

Theo thống kê từ 308 người được khảo sát, có 163 nam (52,9%) và 145 nữ (47,1%), cho thấy tỷ lệ giới tính gần như cân bằng, phản ánh tính khách quan của khảo sát.

Trong bốn nhóm tuổi, độ tuổi từ 41 đến dưới 50 chiếm tỷ lệ cao nhất với 105 người, tương đương 34,1% Đứng thứ hai là nhóm tuổi trên 51 với 94 người, chiếm 30,5% Tiếp theo là nhóm tuổi từ 30 đến dưới 40 với 72 người, chiếm 23,4% Cuối cùng, nhóm tuổi trẻ dưới 30 có 37 người, chiếm 12%.

Phần lớn người được khảo sát có thu nhập trung bình tháng khá cao, với 37% đạt từ 20-30 triệu đồng Tiếp theo, 29,9% có thu nhập trên 30 triệu đồng, trong khi 27,3% có thu nhập trung bình từ 10-20 triệu đồng Cuối cùng, chỉ có 5,8% người tham gia khảo sát có thu nhập thấp dưới 10 triệu đồng.

Theo khảo sát, nghề nghiệp phổ biến nhất là kinh doanh tự do, với 104 người, chiếm 33,8% Nhân viên văn phòng đứng thứ hai với tỷ lệ 29,2%, trong khi nghề nghiệp khác chiếm 21,1% Cuối cùng, công chức và viên chức chỉ chiếm 15,9%, cho thấy sự đa dạng trong lựa chọn nghề nghiệp của người được khảo sát.

Thống kê mô tả mẫu cho thấy đối tượng có ý định mua đất nền chủ yếu là những người có độ tuổi trưởng thành, thu nhập cao và làm nghề kinh doanh tự do.

Đánh giá độ tin cậy thang đo

Độ tin cậy của thang đo được xác định qua hệ số Cronbach’s Alpha, được tính toán từ việc phân tích dữ liệu bằng phần mềm SPSS 26.0, như đã trình bày ở Chương 3.

Bảng 4.2: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Đặc điểm lô đất”

Cronbach’s Alpha nếu loại biến

(Nguồn: Xử lý từ dữ liệu khảo sát bằng phần mềm SPSS)

Thang đo "Đặc điểm lô đất" có độ tin cậy Cronbach’s Alpha α = 0,674, vượt mức tối thiểu 0,6 Tất cả các hệ số tương quan giữa các biến quan sát và tổng đều đạt yêu cầu, với giá trị thấp nhất là 0,406, lớn hơn 0,3 Như vậy, thang đo này với 04 biến quan sát (không có biến nào bị loại) đáp ứng đầy đủ tiêu chí về độ tin cậy.

Bảng 4.3: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tình hình tài chính”

Thang đo “Tình hình tài chính” đạt độ tin cậy cao với hệ số Cronbach’s Alpha α là 0,874, vượt mức 0,6 Tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến - tổng tối thiểu là 0,690, lớn hơn 0,3 Nhờ đó, thang đo này với 04 biến quan sát (không có biến nào bị loại) hoàn toàn đáp ứng yêu cầu về độ tin cậy.

Bảng 4.4: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Vị trí”

Thang đo “Vị trí” có hệ số : “ độ tin cậy Cronbach’s Alpha α = 0,721 lớn hơn 0,6

Hệ số tương quan giữa các biến quan sát trong thang đo "Vị trí" đều đạt yêu cầu, với giá trị thấp nhất là 0,473, lớn hơn 0,3 Điều này cho thấy rằng tất cả 04 biến quan sát đều phù hợp và không có biến nào bị loại, chứng minh độ tin cậy của thang đo này.

Bảng 4.5: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Thương hiệu chủ đầu tư”

Thang đo “Thương hiệu chủ đầu tư” có hệ số : “ độ tin cậy Cronbach’s Alpha α

Hệ số tương quan giữa các biến quan sát trong thang đo “Thương hiệu chủ đầu tư” đạt yêu cầu, với giá trị thấp nhất là 0,485, lớn hơn 0,3 Điều này cho thấy mối liên hệ tích cực giữa các biến, trong khi hệ số 0,730 lớn hơn 0,6 cho thấy mức độ tương quan mạnh mẽ.

04 biến quan sát (Không có biến bị loại) đáp ứng yêu cầu về độ tin cậy.”

Bảng 4.6: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Tính pháp lý”

Thang đo “Tính pháp lý” đạt độ tin cậy cao với hệ số Cronbach’s Alpha α = 0,776, vượt mức 0,6 Tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến - tổng đạt yêu cầu, với giá trị thấp nhất là 0,525, lớn hơn 0,3 Như vậy, thang đo “Tính pháp lý” với 04 biến quan sát không có biến nào bị loại, đáp ứng đầy đủ tiêu chí về độ tin cậy.

Bảng 4.7: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Phong thủy”

Thang đo "Phong thủy" có độ tin cậy cao với hệ số Cronbach’s Alpha α = 0,687, vượt mức 0,6 Tất cả các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến - tổng đạt yêu cầu, với giá trị thấp nhất là 0,434, lớn hơn 0,3 Vì vậy, thang đo "Phong thủy" với 04 biến quan sát (không có biến nào bị loại) đáp ứng đầy đủ tiêu chí về độ tin cậy.

Bảng 4.8: Đánh giá độ tin cậy thang đo “Ý định mua đất nền dự án” Biến quan sát

Thang đo “Ý định mua đất nền dự án” có độ tin cậy Cronbach’s Alpha đạt α = 0,667, vượt mức tối thiểu 0,6 Hệ số tương quan giữa các biến quan sát đều thỏa mãn yêu cầu, với giá trị thấp nhất là 0,463, lớn hơn 0,3 Như vậy, thang đo này với 04 biến quan sát (không có biến nào bị loại) đáp ứng tiêu chí về độ tin cậy.

Tất cả các thang đo đều có hệ số Cronbach’s Alpha lớn hơn 0,6, cho thấy độ tin cậy cao Hơn nữa, tất cả các biến quan sát của thang đo này có hệ số tương quan biến - tổng lớn hơn 0,3, do đó đều được chấp nhận và sử dụng cho phân tích EFA.

Phân tích nhân tố khám phá

4.3.1 Phân tích nhân tố khám phá biến độc lập

Hệ số KMO đạt 0,787, lớn hơn 0,5 và nhỏ hơn 1,0, cho thấy việc phân tích EFA là hoàn toàn phù hợp Hơn nữa, hệ số Sig = 0,000, nhỏ hơn 0,05, chứng minh rằng các biến quan sát có mối tương quan với nhau trong tổng thể.

Bảng 4.9: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett các biến độc lập

Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) 0,787

Kiểm định Bartlett của thang đo

Giá trị Chi bình phương 2726,903

Sig – mức ý nghĩa quan sát 0,000

Phân tích nhân tố đã sử dụng phương pháp rút trích Principal Components và phép quay Varimax để xác định 06 yếu tố từ 24 biến quan sát, với tổng phương sai trích đạt 60,466%, cho thấy 60,466% biến thiên của dữ liệu được giải thích bởi các yếu tố này Hệ số tải nhân tố lớn hơn 0,5 chứng tỏ mối tương quan chặt chẽ giữa các yếu tố và các biến quan sát.

Bảng 4.10: Ma trận xoay nhân tố các biến độc lập

Hệ số tải nhân tố

Eigenvalues 6,162 2,145 1,904 1,675 1,614 1,113 Phương sai trích % 25,674 8,937 7,932 6,978 6,308 4,637 Phương sai tích lũy 25,674 34,611 42,543 49,521 55,829 60,466

(Nguồn: Xử lý từ dữ liệu khảo sát bằng phần mềm SPSS) Kết quả phân tích EFA xác định các yếu tố như sau:

Yếu tố thứ nhất “Đặc điểm lô đất” (DD) được trích thành 04 biến quan sát

(DD1, DD2, DD3, DD4) có nội dung không thay đổi

Yếu tố thứ nhất “Tình hình tài chính” (TC) được trích thành 04 biến quan sát (TC1, TC2, TC3, TC4) có nội dung không thay đổi

Yếu tố thứ ba “Vị trí” (VT) được trích thành 04 biến quan sát (VT1, VT2,

VT3, VT4) có nội dung không thay đổi

Yếu tố thứ tư “Thương hiệu chủ đầu tư” (TH) được trích thành 04 biến quan sát (TH1, TH2, TH3, TH4) có nội dung không thay đổi

Yếu tố thứ năm “Tính pháp lý” (PL) được trích thành 04 biến quan sát (PL1, PL2, PL3, PL4) có nội dung không thay đổi

Yếu tố thứ sáu “Phong thủy” (PT) được trích thành 04 biến quan sát (PT1,

PT2, PT3, PT4) có nội dung không thay đổi

4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá biến phụ thuộc

Kết quả phân tích EFA cho biến phụ thuộc "Ý định mua đất nền dự án" cho thấy hệ số KMO đạt 0,728, lớn hơn 0,5 và nhỏ hơn 1,0, chứng tỏ mô hình phân tích nhân tố hoàn toàn phù hợp Hệ số Sig = 0,000 nhỏ hơn 0,05, cho thấy các biến quan sát có sự tương quan chặt chẽ trong tổng thể.

Bảng 4.11: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett biến phụ thuộc

Hệ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) 0,728

Kiểm định Bartlett của thang đo

Giá trị Chi bình phương 165,917

Theo phân tích nhân tố sử dụng phương pháp Principal Components và phép quay Varimax, đã xác định được 1 yếu tố từ 4 biến quan sát với tổng phương sai trích đạt 50,220%, cho thấy 50,220% biến thiên của dữ liệu được giải thích bởi yếu tố này Mức ý nghĩa quan sát là 0,000, với các giá trị Eigenvalues lớn hơn 1.

Bảng 4.12: Ma trận xoay nhân tố biến phụ thuộc

Hệ số tải nhân tố

Phương sai trích tích lũy (%) 50,220

Yếu tố "Ý định mua đất nền dự án" (YD) được phân tích và tách thành 04 biến quan sát (YD1, YD2, YD3, YD4) mà nội dung của chúng không có sự thay đổi.

Kết quả phân tích EFA cho thấy các yếu tố trong mô hình nghiên cứu đề xuất không có sự thay đổi Đồng thời, thang đo các yếu tố cũng được giữ nguyên và sẽ tiếp tục được sử dụng cho các phân tích tiếp theo.

Phân tích hồi quy tuyến tính

4.4.1 Phân tích tương quan Điều kiện : “ để hồi quy trước hết từng biến độc lập phải tương quan với biến phụ thuộc nên phân tích tương quan Pearson là bước được thực hiện trước khi phân tích hồi quy.”

Bảng 4.13: Ma trận hệ số tương quan

DD TC VT TH PL PT YD

YD Tương quan Pearson 0,419 ** 0,717 ** 0,667 ** 0,568 ** 0,541 ** 0,308 ** 1 Sig (2 đuôi) 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

Bảng 4.13 chỉ ra rằng hệ số tương quan Pearson giữa 6 biến độc lập (Đặc điểm lô đất, Tình hình tài chính, Vị trí, Thương hiệu chủ đầu tư, Tính pháp lý, Phong thủy) và biến phụ thuộc Ý định mua BĐS đều có giá trị dương, dao động từ 0,308 đến 0,717, với các giá trị Sig nhỏ hơn 0,05 Điều này cho thấy các biến độc lập có ảnh hưởng tích cực và có ý nghĩa thống kê ở mức 5% đối với biến phụ thuộc Do đó, các biến này đủ điều kiện để thực hiện phân tích hồi quy Tuy nhiên, cần kiểm tra thêm hiện tượng đa cộng tuyến trong quá trình phân tích hồi quy.

4.4.2 Phân tích hồi quy tuyến tính

Dựa trên việc đã xem xét mối tương quan tuyến tính giữa các biến trong mô hình, nghiên cứu tiếp tục thực hiện phân tích hồi quy Biến phụ thuộc trong nghiên cứu là Ý định mua đất nền dự án (YD), trong khi đó, các biến độc lập bao gồm sáu yếu tố được xác định từ phân tích nhân tố khám phá trước đó, cụ thể là (1) Đặc điểm lô đất (DD) và (2) Tình hình tài chính (TC).

Vị trí (VT), thương hiệu chủ đầu tư (TH), tính pháp lý (PL) và phong thủy (PT) là những yếu tố quan trọng trong việc đánh giá bất động sản Nghiên cứu sử dụng hàm hồi quy tuyến tính với phương pháp đưa vào một lượt (Enter) để phân tích tác động của các yếu tố này đến giá trị bất động sản.

4.4.2.1 Đánh giá sự phù hợp mô hình hồi quy Để : “ đánh giá độ phù hợp của mô hình, ta xem xét giá trị R 2 hiệu chỉnh Việc sử dụng R 2 hiệu chỉnh để đánh giá độ phù hợp của mô hình sẽ chính xác hơn giá trị R 2 vì nó không thổi phồng mức độ phù hợp của mô hình R 2 hiệu chỉnh có giá trị là 0,722 cho thấy 6 biến độc lập trong mô hình hồi quy đã giải thích được 72,2% sự biến thiên của biến phụ thuộc, 27,8% còn lại là do các yếu tố khác và sai số Đây là mức giải thích khá tốt (R 2 hiệu chỉnh > 50%), có thể đánh giá mô hình là phù hợp.”

Bảng 4.14: Mức độ giải thích mô hình

Sai số chuẩn ước lượng

1 0,853 a 0,728 0,722 0,19289844 1,925 a Biến quan sát: (Hằng số), PT, PL, DD, TH, TC, VT b Biến phụ thuộc: YD

4.4.2.2 Kiểm định sự phù hợp mô hình Để : “ suy ra tính chất chung của tổng thể thì thông thường ta sẽ tiến hành điều tra một lượng mẫu giới hạn, được gọi là mô hình Từ kết quả của mô hình chúng ta có thể suy ra được tính chất chung của tổng thể Và để kết luận rằng, kết quả của mô hình có thể được áp dụng vào tổng thể hay không thì cần thực hiện kiểm định F trong bảng ANOVA.”

Kết quả từ Bảng 4.15 cho thấy giá trị F đạt 134,112 với Sig rất nhỏ (0,000 < 0,05), điều này chứng tỏ mô hình hồi quy tuyến tính bội phù hợp với tổng thể và có thể được áp dụng Mô hình này phù hợp với dữ liệu thực tế thu thập được, và tất cả các biến đưa vào đều có ý nghĩa thống kê với mức ý nghĩa 5%.

Mô hình Tổng các bình phương df Bình phương trung bình F Sig

Tổng 41,142 307 a Biến phụ thuộc: YD b Biến quan sát: (Hằng số), PT, PL, DD, TH, TC, VT

Kết quả : “ hồi quy tuyến tính Bảng 4.16 cho thấy 6/6 biến độc lập DD, TC, VT,

Các hệ số hồi quy chuẩn hóa Beta (β) của TH, PL, và PT đều mang dấu dương và có giá trị Sig nhỏ hơn 0,05, cho thấy tất cả các biến trong mô hình đều có ảnh hưởng tích cực và có ý nghĩa thống kê đến biến phụ thuộc QD ở mức 5% Theo độ lớn của hệ số hồi quy Beta chuẩn hóa, thứ tự ảnh hưởng từ mạnh nhất đến yếu nhất của các biến độc lập đối với biến phụ thuộc YD là: TC (0,391).

VT (0,220) > PL (0,213) > TH (0,169) > PT (0,140) > DD (0,110).”

Bảng 4.16: Kết quả hồi quy đa biến

Hệ số chưa chuẩn hóa

Hệ số chuẩn hóa t Sig

Thống kê đa cộng tuyến

B Sai số chuẩn Beta Dung sai VIF

PT 0,129 0,028 0,140 4,542 0,000 0,952 1,050 a Biến phụ thuộc: YD

4.4.2.4 Kiểm tra sự vi phạm các giả định của mô hình hồi qui

Đồ thị phân tán phần dư chuẩn hóa cho thấy các phần dư phân tán ngẫu nhiên xung quanh đường đi qua tung độ 0, cho thấy rằng phần dư chuẩn hóa không tuân theo một quy luật hay hình dạng nào Điều này khẳng định rằng giả định liên hệ tuyến tính không bị vi phạm.

Hình 4.1: Đồ thị phân tán phần dư chuẩn hóa

Thống kê Durbin-Watson (d) được sử dụng để kiểm định sự tương quan của phần dư trong mô hình hồi quy Khi kiểm tra, nếu giá trị d nằm trong khoảng 1 < d < 3, điều này cho thấy mô hình không có tự tương quan Kết quả từ Bảng 4.14 cho thấy hệ số Durbin-Watson có giá trị 1,925, lớn hơn 1 và nhỏ hơn 3, do đó có thể kết luận rằng không có hiện tượng tương quan giữa các phần dư trong mô hình hồi quy.

Để kiểm định xem phần dư có phân phối chuẩn hay không, tác giả sử dụng biểu đồ Histogram Biểu đồ tần số Histogram phần dư cho thấy rằng phần dư có giá trị trung bình gần bằng 0 và độ lệch chuẩn khoảng 0,990.

1) chứng tỏ giả thuyết phần dư có phân phối chuẩn không bị vi phạm Ngoài ra biểu đồ Histogram cho thấy một đường cong phân phối chuẩn được đặt chồng lên biểu đồ tần số dạng quả chuông, nên có thể kết luận rằng phân dư có phân phối xấp xỉ chuẩn, giả định phân phối chuẩn không bị vi phạm.”

Biểu đồ P-P plot (Hình 4.3) cho thấy các điểm quan sát tập trung gần đường kỳ vọng (đường chéo), không phân tán quá xa, từ đó có thể kết luận rằng giả định phân phối chuẩn không bị vi phạm.

Hình 4.2: Biểu đồ tần số của các phần dư chuẩn hóa

Hình 4.3: Biểu đồ tần số P-P plot của phần dư chuẩn hóa

Giả định không có đa cộng tuyến

Hệ số VIF (Variance Inflation Factor) của tất cả các biến độc lập trong mô hình Bảng 4.16 đều nhỏ hơn 10, với giá trị VIF cao nhất là 1,811, cho thấy không có mối quan hệ chặt chẽ giữa các biến độc lập Điều này cho phép bác bỏ giả thuyết về hiện tượng đa cộng tuyến có thể làm chệch kết quả hồi quy Do đó, mối quan hệ giữa các biến độc lập không ảnh hưởng đáng kể đến khả năng giải thích của mô hình hồi quy.

Như vậy : “ mô hình hồi quy tuyến tính được xây dựng theo phương trình ở trên là không vi phạm các giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính.”

4.4.2.5 Kiểm định sự khác biệt các đặc điểm nhân khẩu với ý định mua đất nền dự án

Nghiên cứu nhằm kiểm định sự khác biệt về ý định mua đất nền dự án của khách hàng nam và nữ tại tỉnh BR-VT, sử dụng phương pháp t-test mẫu độc lập Trước khi thực hiện kiểm định t-test, sẽ tiến hành kiểm định Levene để xác định sự bằng nhau của phương sai.

H0: Không có sự khác biệt trong ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT giữa nhóm khách hàng nam và nữ

H1: Có sự khác biệt trong ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT giữa nhóm khách hàng nam và nữ

Bảng 4.17: Kiểm định sự khác biệt về giới tính trong ý định mua đất nền dự án

Kiểm định Levene về phương sai bằng nhau t-test về trung bình bằng nhau

Sự khác biệt trung bình

Sự khác biệt sai số

YD Giả định phương sai bằng nhau

Giả định phương sai không bằng nhau

Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Giả thuyết H1 cho rằng đặc điểm lô đất có tác động tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Kết quả phân tích từ Bảng 4.16 xác nhận rằng yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư của người mua.

“Đặc điểm lô đất” có β1 = 0,110 > 0; sig = 0,000 < 0,05 nên giả thuyết này được chấp nhận ở mức ý nghĩa 5%.”

Giả thuyết H2 cho rằng tình hình tài chính có tác động tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Kết quả phân tích từ Bảng 4.16 chỉ ra rằng yếu tố tài chính là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng.

“Tình hình tài chính” có β2 = 0,391 > 0; sig = 0,000 < 0,05 nên giả thuyết này được chấp nhận ở mức ý nghĩa 5%.”

Giả thuyết H3 cho rằng vị trí có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Kết quả phân tích cho thấy yếu tố "Vị trí" có hệ số β3.

= 0,220 > 0; sig = 0,000 < 0,05 nên giả thuyết này được chấp nhận ở mức ý nghĩa 5%.”

Giả thuyết H4 khẳng định rằng thương hiệu của chủ đầu tư có tác động tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng tại tỉnh BR-VT Kết quả phân tích cho thấy yếu tố "Thương hiệu chủ đầu tư" có hệ số β4 = 0,169, lớn hơn 0, và giá trị sig = 0,000, nhỏ hơn 0,05, do đó giả thuyết này được chấp nhận với mức ý nghĩa 5%.

Giả thuyết H5 cho rằng tính pháp lý có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Kết quả phân tích từ Bảng 4.16 cho thấy yếu tố "Tính pháp lý" có hệ số β5 = 0,213, lớn hơn 0, và giá trị sig = 0,000, nhỏ hơn 0,05, do đó giả thuyết này được chấp nhận với mức ý nghĩa 5%.

Giả thuyết H6 khẳng định rằng phong thủy có tác động tích cực đến quyết định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Kết quả phân tích từ Bảng 4.16 cho thấy yếu tố phong thủy đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành ý định mua đất của người tiêu dùng.

“Phong thủy” có β6 = 0,140 > 0; sig = 0,002 < 0,05 nên giả thuyết này được chấp nhận ở mức ý nghĩa 5%.”

Bảng 4.21: Tổng hợp kết quả kiểm định giả thuyết

Nội dung Hệ số β chuẩn hóa

H1 Đặc điểm lô đất : “ có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT ”

H2 Tình hình tài chính : “ có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT :

H3 Vị trí : “ có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-VT ”

H4 Thương hiệu chủ đầu tư : “ có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của KHCN tại tỉnh BR-

H5 Tính pháp lý : “ có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của

KHCN tại tỉnh BR-VT ”

H6 Phong thủy : “ có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của

KHCN tại tỉnh BR-VT ”

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)

Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố và thảo luận kết quả

Mức độ quan trọng của các yếu tố đối với ý định mua đất nền dự án được xác định thông qua hệ số Beta chuẩn hóa Nếu giá trị tuyệt đối của hệ số Beta chuẩn hóa của một yếu tố càng lớn, thì yếu tố đó càng có ảnh hưởng lớn đến ý định mua bất động sản.

Bảng 4.22: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

Yếu tố Kí hiệu Hệ số β chuẩn hóa

Thứ tự ảnh hưởng Đặc điểm lô đất DD 0,110 8,85 6

Tình hình tài chính TC 0,391 31,46 1

Thương hiệu chủ đầu tư TH 0,169 13,60 4

Có 6 yếu tố ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của KHCN theo kết quả nghiên cứu Theo đó, ảnh hưởng quan trọng nhất là Tình hình tài chính (β2

= 0,391), theo sau đó là Vị trí (β3 = 0,220), Tính pháp lý (β5 = 0,213), Thương hiệu chủ đầu tư (β4 = 0,169), Phong thủy (β6 = 0,140) và cuối cùng là Đặc điểm lô đất (β1 = 0,110)

Tình hình tài chính là yếu tố quyết định đến ý định mua đất nền của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT Nghiên cứu cho thấy việc đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là đất nền, đòi hỏi người mua phải có khả năng thanh toán vững vàng, thường phải dựa vào nguồn tài chính bên ngoài như vay ngân hàng Sau đại dịch COVID-19, lãi suất vay ngân hàng tăng cao và các chương trình lãi suất ưu đãi sắp đáo hạn, khiến ngân hàng hạn chế cho vay mua bất động sản để tránh nguy cơ "bong bóng BĐS" Điều này làm cho việc thu xếp tài chính trở thành ưu tiên hàng đầu của khách hàng Hơn nữa, mẫu khảo sát cho thấy nhiều đối tượng có thu nhập cao nhưng làm việc tự do, dẫn đến dòng tiền không ổn định và tiềm ẩn rủi ro Các nghiên cứu trước đây cũng khẳng định tầm quan trọng của tình hình tài chính trong quyết định mua bất động sản.

Yếu tố vị trí đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua đất nền của khách hàng tại tỉnh BR-VT Người mua thường xem xét vị trí dự án trước tiên, bất kể là để đầu tư hay để ở Những dự án có vị trí thuận lợi gần trung tâm, chợ, nơi làm việc, trường học và bệnh viện sẽ được ưu tiên hơn Ngay cả đối với nhà đầu tư, những lô đất có vị trí đẹp thường có tính thanh khoản cao hơn và dễ bán hơn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chững lại Điều này cũng được khẳng định trong các nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) cũng như Mang và cộng sự (2020) tại Malaysia, và nghiên cứu của Trần Nguyễn Diệu Hiền (2020) về nhà ở xã hội tại Vĩnh Long, cho thấy vị trí là yếu tố quan trọng nhất trong quyết định mua.

Tính pháp lý đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua đất nền dự án của khách hàng tại tỉnh BR-VT Đất nền dự án phải tuân thủ các quy định pháp luật, bao gồm giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế thi công, và hoàn thành hạ tầng theo quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt Chủ đầu tư cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đảm bảo không có tranh chấp về quyền sử dụng đất Tuy nhiên, gần đây, nhiều huyện trong tỉnh đã xảy ra tình trạng phân lô đất nông nghiệp trái phép, kèm theo thông tin sai lệch về quy hoạch để thu hút người mua Các vụ việc này chủ yếu xảy ra tại các huyện như Phú Mỹ, Châu Đức, và Đất Đỏ, với nhiều thửa đất nông nghiệp bị tách thành nhiều lô nhỏ và rao bán mà không có sự phê duyệt của cơ quan chức năng Những dự án này thiếu tính pháp lý và không được công nhận, điều này được xác nhận bởi các nghiên cứu trước đó của Lê Hoàng Việt Phương và Trần Xuân Lượng.

Yếu tố thương hiệu của chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT Những rủi ro trong việc mua đất nền, như vụ lừa đảo của công ty Alibaba, đã khiến người mua trở nên thận trọng hơn với tính pháp lý và uy tín của chủ đầu tư Do đó, việc lựa chọn các dự án từ những công ty có danh tiếng và tiềm lực mạnh trở thành ưu tiên hàng đầu, đặc biệt với những khách hàng lần đầu mua chưa có kinh nghiệm Điều này ảnh hưởng đến chất lượng công trình, tiến độ dự án và khả năng sinh lời Nghiên cứu của Lê Hoàng Việt Phương và Đào Duy Huân cũng khẳng định rằng danh tiếng công ty có tác động đáng kể đến quyết định mua của khách hàng, tương tự như kết quả của nghiên cứu này.

Yếu tố phong thủy đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua đất nền dự án của người dân tại tỉnh BR-VT, đặc biệt trong bối cảnh văn hóa Việt Nam, nơi mà quan niệm về xui rủi và tín ngưỡng vẫn ảnh hưởng mạnh mẽ đến tâm lý người tiêu dùng, đặc biệt là đối với những người lớn tuổi Nghiên cứu này chỉ ra rằng phong thủy không chỉ là một yếu tố nhỏ trong đặc điểm bất động sản mà còn là một yếu tố đáng lưu ý chưa được khai thác trong các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam, nơi mà phong thủy thường bị xem nhẹ hoặc chỉ được khảo sát trong phạm vi hẹp.

Yếu tố đặc điểm lô đất có ảnh hưởng quan trọng đến ý định mua BĐS của KHCN tại tỉnh BR-VT, nhưng ít quan trọng hơn so với các yếu tố khác Đặc điểm đất nền trong các dự án kinh doanh thường tương tự nhau, với những miếng đất vuông vắn, kích thước cân đối, dễ xây dựng và ít xét đến thiết kế, sửa chữa Điều này khác với nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011), khi họ chỉ ra rằng số lượng phòng và kích thước BĐS là những đặc điểm quan trọng mà người mua cân nhắc trong quyết định sở hữu.

Nghiên cứu này đã tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân (KHCN) tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, so với các nghiên cứu trước đây.

Nghiên cứu này tập trung vào phân khúc đất nền dự án, nhấn mạnh các yếu tố như Đặc điểm lô đất và Phong thủy bên cạnh những yếu tố đã được xác định trong các nghiên cứu trước Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng mạnh từ quý III/2023 và chính sách của Nhà nước ưu tiên giải ngân tín dụng cho sản xuất kinh doanh, yếu tố Tình hình tài chính trở nên quan trọng hơn bao giờ hết, trái ngược với các nghiên cứu tại Việt Nam thường xem vị trí là yếu tố hàng đầu Do đó, các nhà phát triển BĐS cần đưa ra những giải pháp hiệu quả để hỗ trợ khách hàng cải thiện khả năng tài chính của họ.

Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân được xếp hạng theo mức độ ảnh hưởng giảm dần như sau: Tình hình tài chính với hệ số 0,391 là yếu tố quan trọng nhất, tiếp theo là Vị trí (0,220), Tính pháp lý (0,213), Thương hiệu chủ đầu tư (0,169), Phong thủy (0,140) và cuối cùng là Đặc điểm lô đất (0,110).

Hình 4.4: Kết quả nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu cho thấy độ tin cậy của thang đo và phân tích nhân tố khám phá đều đạt yêu cầu, không có sự thay đổi nào ở các biến quan sát Phân tích hồi quy tuyến tính chỉ ra rằng tất cả 6 yếu tố đều có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua đất nền dự án của khách hàng cá nhân tại tỉnh BR-VT với mức ý nghĩa 5% Trong đó, yếu tố tài chính (β2 = 0,391) có ảnh hưởng lớn nhất, tiếp theo là vị trí (β3 = 0,220), tính pháp lý (β5 = 0,213), thương hiệu chủ đầu tư (β4 = 0,169), phong thủy (β6 = 0,140) và đặc điểm lô đất (β1 = 0,110) Kết quả kiểm định giả thuyết chấp nhận tất cả 6 giả thuyết nghiên cứu Ngoài ra, không có sự khác biệt nào giữa các đặc điểm nhân khẩu học (giới tính, độ tuổi, thu nhập, nghề nghiệp) và ý định mua đất nền dự án Chương 5 sẽ trình bày các kết luận, đề xuất hàm ý quản trị, hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo.

Thương hiệu chủ đầu tư

Tính pháp lý Ý định mua đất nền dự án

Tiêu đề	Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Đất Nền Dự Án Của Khách Hàng Cá Nhân Tại Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Tác giả	Đoàn Quang Anh
Người hướng dẫn	PGS. TS Phan Đức Dũng
Trường học	Trường Đại Học Bà Rịa - Vũng Tàu
Chuyên ngành	Quản trị kinh doanh
Thể loại	luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2023
Thành phố	Bà Rịa - Vũng Tàu

Định dạng
Số trang	116
Dung lượng	1,55 MB