Đồ án kinh tế xây dựng

phân tích tài chính, kinh tế dự án đầu tư xây dựng biệt thự, khách sạn cho thuê Đồ án kinh tế xây dựng phân tích tài chính, kinh tế dự án đầu tư xây dựng biệt thự, khách sạn cho thuê Đồ án kinh tế xây dựng phân tích tài chính, kinh tế dự án đầu tư xây dựng biệt thự, khách sạn cho thuê

“ white night ”

Gvhd: t.s đặng văn dựa Sinh viên: lương minh thi Mssv: 8843 - 45

Lớp 45 kt1, khoa ktxd

phần I

PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ

XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê

“ white night ”

-Mở ĐầU

I. VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC DÂN

Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia,mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết

bị trong toàn nền kinh tế quốc dân Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mụctiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) cóvai trò hết sức quan trọng, được thể hiện qua các đặc trưng sau:

- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố

định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triểncác ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người, góp phần nâng cao đời sốngvật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiếntrúc của dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái

- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các côngtrình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt

động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nềntảng & động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá

đất nước mà Đảng, Nhà nước đã chủ trương đề ra Cụ thể là:

- Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dưới dạng cáccông trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban

đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinhlợi

- Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mốiquan hệ nảy sinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa pháttriển công nghiệp & phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ương

& kinh tế địa phương, giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, anninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi trường, )

- Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra củacải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế & đóng góp trực tiếp

vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP) Ngoài

ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việcthu thuế, phí, lệ phí, )

- Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong

đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên,… Do đó, nếu quản lý sử dụng kémhiệu quả, đầu tư không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phívô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế

- Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học côngnghệ, đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất nước, góp phần làm tăng năng suấtlao động xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động,

điều kiện sống & sinh hoạt cho người dân Góp phần bảo vệ & cải thiện điềukiện môi trường

Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuốicùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các

ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, anninh quốc phòng, …)

II.VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG

Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nhưng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trongquản lý và đầu tư xây dựng:

 Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ

để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứxin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dựkiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó

 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểmsoát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính (đối với dự án sửdụng vốn Nhà nước), hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng

 DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng & cơ hội chuyển hoádần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trởthành hiện thực

 Nội dung được soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xéttính khả thi của dự án Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đếnquyết định có đầu tư hay không?

 Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật Nó còn làmột bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai & thực hiện các công việc theo

đúng dự kiến

 Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để

tổ chức thực hiện & quản lý dự án

 Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không

 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhàquản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn

 Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được cáccông việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh

III. NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi )

Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu tưxây dựng, Nhà nước đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm

định dự án đầu tư, được ban hành trong Nghị định 52/CP và Thông tư hướng dẫn lập

và thẩm định dự án của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đối với 2 loại dự án đầu tư trong nước

và dự án đầu tư nước ngoài:

- Dự án đầu tư trong nước theo Thông tư số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996.

- Dự án đầu tư nước ngoài áp dụng theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam vàvăn bản hướng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

do Uỷ ban hợp tác và đầu tư (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư) ban hành

Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau:

- Đầu tư theo chiều sâu, rộng?

- Đầu tư mới hay cải tạo mở rộng?

- Nguồn vốn đầu tư từ đâu? …

3 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sảnxuất)

4 Các phương án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phương án tuyến côngtrình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa

điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng xấu

đối với môi trường và xã hội)

5 Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có)

6 Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho dư án (bao gồmcả cây trồng, vật nuôi nếu có)

7 Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu Thiết kế sơ bộ,thuyết minh chi tiết cho các phương án đề nghị lựa chọn Nêu rõ giải phápquản lý & bảo vệ môi trường

8 Phương án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu tư ưu đãi, vốn tín dụngthương mại, vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trước của các nhà đầu tư, …)Xác định nhu cầu vốn cho tiến độ, xác định tổng mức đầu tư, cụ thể cácphương án hoàn trả vốn

9 Phương án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động

10 Phân tích hiệu quả của đầu tư:

- Chủ đầu tư : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, …)

- Đối với Nhà nước, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế – xã hội (mức nộp ngânsách, thuế, trật tự kỷ cương an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệmôi trường, …)

11 Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu tư (quá trình thựchiện dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng, …

12 Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu tư trực tiếpquản lý, ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm, …

13 Xác định chủ đầu tư dự án

14 Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án

IV.NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI

1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:

Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính

đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư lànội dung quan trọng nhất của một dự án

Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào,lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết

định có đầu tư hay không Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư cónhững thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ

sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấyphép đầu tư

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:

a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu làdòng tiền):

 Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư)

 Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sảnphẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành.Chú ý không có thuế VAT đầu ra)

 Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA)

 Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuấtsản phẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phầnchi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãivốn vay (chi phí động)

 Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

 Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

 Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành,tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh trongvận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng)

 Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

 Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án

 Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án

 Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay

b) Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu sốthu chi, …)

c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánhgiá hiệu quả (tĩnh hoặc động)

d) Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án

e) Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./

2. Nội dung phân tích kinh tế xã hội:

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứngtrên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng.Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanhnghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưnglợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối pháttriển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước vàdoanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thểhiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư

 Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyếtphục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phụccác ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự ánủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

 Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhànước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư

 Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn

cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân

đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

 Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thìphần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án.Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốnkhá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ mộtvai trò quan trọng

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể được thực hiện như nộidung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉtiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệuquả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:

a)Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.b)Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

c)Mức thu hút lao động vào làm việc:

- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm.

- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.

d)Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án.e)Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án

f) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

g)Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …

V. GiớI THIệU Dự áN

 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê

“ White night ”

 Chủ đầu tư của dự án: Tập đoàn đầu tư xây dựng ” black wall ”

 Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội

(Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5.

Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ)

 Quy mô của dự án:

+) Gồm 12 hạng mục chính:

Số liệu chi tiết được thể hiện ở bảng trang 11, dưới đây là bảng tổng hợp

Bảng TổNG HợP diện tích xD & diện tích sàn XD các hạng mục CHíNH

 Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông

 Hàng rào, tường bao + Cổng ra vào

 Bể bơi + Sân Tenis

 Vườn hoa, thảm cỏ + Cây cảnh

 Hệ thống cấp điện ngoài nhà

 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

 Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác

+) Tổng diện tích mặt bằng khu đất là: F TMB = 4500 m 2 (50 m * 90 m)

bảng Tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục

STT Tên hạng mục Diện tích(m2) Tỷ lệ chiếm đất(%)

1 Hạng mục công trình chính(Nhà A, B, C, D) 1.737,29 38,61

2 Hàng rào, tường bao (265m)

 Thời gian xây dựng các hạng mục: T xd= 1 năm (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)

Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004)

 Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n da= 10 năm (Đầu năm 2006->Hết 2015)

 Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước

ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng

 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …)

được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế một bước).+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 38,61%.

+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình:Nhóm V, loại 4.

+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩnkhách sạn quốc tế loại ba sao( * * * ).

Mặt bằng tổng thể khu đất

Và quy hoạch cho từng hạng mục

(Trang sau)

- v xl : Chi phí xây lắp các hạng mục.

- g tb : Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình

- c lđ : Chi phí lắp đặt thiết bị vào công trình

- c k : Các khoản chi phí khác

- dpf : Dự phòng phí.

1) Xác định chi phí (vốn) xây lắp các hạng mục ( v xl )

a) Các căn cứ :

 Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án.

 Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau.

 Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng

(Giá chuẩn này đã được quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án)

 Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành

Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 5%

b) Xác định chi phí xây lắp các hạng mục:

 Chi phí xây lắp các hạng mục chính:

xác định diện tích sàn xây dựng các hạng mục chính

( Công suất thiết kế )

Ghi chú:

 S ở = S phòng ăn + S phòng ngủ + S phòng khách + S phòng SHC + …;

 S phụ = S bếp + S vệ sinh + S kho + S tiền sảnh, ban công;

 S giao thông = S hành lang + S cầu thang tầng;

 S sử dụng = S ở + S phụ + S giao thông;

 S kết cấu = Diện tích kết cấu chiếm chỗ trên mặt bằng các tầng;

 S sàn : Là tổng diện tích mặt cắt các tầng nhà;

 S sàn = S sử dụng + S kết cấu.

Bảng xác định diện tích sàn xây dựng cho từng hạng mục công trình chính

diện tích sàn xây lắp

tổng dt sàn (công suất) diện tích

ở

diện tích phụ

Diện tích giao thông

(Bảng tổng hợp diện tích xây dựng & sàn xây dựng các hạng mục chính

đã được thể hiện ở phần giới thiệu dự án)

i XL

T : Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp thứ i

- Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, nước trong nhà), chưa có VAT:

+) Hạng mục nhà A, B, C : P =1.600.000 (đ/ m2sàn xây dựng)

+) Hạng mục nhà D : P =1.500.000 (đ/ m2sàn xây dựng)

- Thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra (VAT) đối với công tác xây lắp : 5%

 Chi phí xây lắp các hạng mục phụ khác:

Diện tích của từng hạng mục phụ đã được thể hiện trong

Bảng tỷ lệ chiếm đất từng hạng mục ở phần giới thiệu dự án.

 Chi phí san lấp mặt bằng:

- Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%

 Chi phí xây dựng sân bãi, lán đỗ xe (có mái che):

- Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

 Chi phí xây dựng đường giao thông:

- Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%

 Hệ thống hàng rào, tường bao:

- Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Trong đó:

+) L : Tổng chiều dài hàng rào (xây bằng gạch chỉ đặc + hoa sắt)

Hàng rào cao <= 2m, đơn vị tính theo chiều dài: m.

Khối lượng: L = 2 * (50 + 90) – 15 = 265 (m)

+) gHR: Giá xây dựng trung bình 1m dài hàng rào, chưa gồm VAT.

gHR= 350.000 (đ/m)

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%

 Chi phí xây dựng Bể bơi:

- Xây dựng một bể bơi, kích thước: 16 * 25 (m)

- Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Trong đó:

+) Diện tích: 16 * 25 = 400 (m2)

+) Đơn giá xây dựng, chưa có VAT: 1.600.000 (đ/m2)

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%

 Chi phí xây dựng sân Tennis:

- Xây dựng một sân Tennis (sân đôi), kích thước tiêu chuẩn: 10,97 * 23,77 (m)

- Diện tích chiếm chỗ: 12 * 25 = 300 (m2)

- Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Trong đó:

Đơn giá xây dựng một sân, chưa có thuế VAT: 700.000.000 (đ/sân)

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%

gVH= 40.000 (đ/m2)

 Cây cảnh:

- Công thức tương tự phần chi phí xây lắp các hạng mục chính

- Trong đó:

+) SL : Số lượng cây cảnh, dự kiến SL = 150 (cây)

+) gCC: Giá một cây cảnh, chưa gồm thuế VAT

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành lấy bằng 5%

 Hệ thống cấp điện ngoài nhà:

(Hệ thống đường dây, trạm biến thế, đèn trang trí, đèn cao áp, …)

B¶ng 1.1: Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc

2) Xác định vốn thiết bị cho dự án

(Không bao gồm các dụng cụ, dồ dùng không thuộc tài sản cố định, tức là phải thoả mãn 4 tiêu chuẩn: Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế khi sử dụng; nguyên giá được xác định một cách đáng tin cậy; thời gian sử dụng ước tính lớn hơn 1 năm; có giá trị lớn hơn hoặc bằng 5 triệu VNĐ)

Trang thiết bị cho mỗi phòng trong các nhà ở:

- Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone

+ 1 Radiocasette + 1 Tủ tường + 1 Bộ dàn âm thanh

- Quầy bar : 1 Bộ quầy (có ghế) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tủ lạnh 100l

+ 1 Tủ rượu

- Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 1001 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 Bộ đồ dụng cụ nấu bếp.

- Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ.

- Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương

+ 1 Giường đệm(1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch

+ 1 Bàn phấn + 1 Bộ Salon nhỏ

- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nước

+ 1 Bình nóng lạnh(30l).

- Phòng phục vụ: 1 Giường đệm + 1 Tủ đứng + 1 Điều hoà.

- Phòng giặt : 1 Máy giặt + 1 Lavabo + 1 Vòi nước

Trang thiết bị phục vụ công tác quản lý điều hành chung (Nhà điều hành):

- Reception: 2 Bộ quầy (có ghế) + 1 Bộ Salon to + 1 Tổng đài điện thoại + 1 Fax

+ 1 Telex + 2 Bộ máy vi tính + 2 Điều hoà ( + Bảng giá & sơ đồ khách sạn).

- Phòng điều hành chung (Giám đốc, Thư ký, Phó Giám đốc, Tài vụ):

4 Bộ bàn ghế văn phòng + 1 Bộ Salon to + 1 Fax + 4 Telephone nội bộ

+ 1 Điều hoà + 4 Bộ máy vi tính + Dụng cụ khác

- Phòng ở chung: 2 Giường đệm (1,4m) + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương

+ 1 Bộ Salon nhỏ + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi21 inch.

(Dùng cho nhân viên, bảo vệ Có tất cả 4 phòng)

- Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nước

+) Máy hút bụi chung: 5 chiếc

+) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol

+) Một Ôtô con 4 chỗ

Ngoài ra bố trí cho mỗi biệt thự A, B, C: 1 Máy giặt & 1 Máy hút bụi.

(Do những biệt thự này mang tính chất khép kín, cho thuê theo kiểu trọn gói.

TB i

TB i

( Có thể xác định cụ thể M i TB như sau:

i i i i i

1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1

Phßng ngñ Phßng ngñ

Cã nÖm

C¶ phßng

Tranh treo tường

Bàn trải quần áo

Bàn trải đánh giầy

Chiếc Chiếc Bộ Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc

Đôi Chiếc Chiếc Chiếc

1 1 1 2 1 1 2 1 2 1 1 1 1 5 1 1 1

Ghi chú:

 Phần kinh phí để mua sắm các dụng cụ nhỏ này được trích từ phần vốn lưu

động ban đầu trong Tổng mức đầu tư của dự án Dự kiến chi phí dùng để mua các đồ dùng, dụng cụ nhỏ ban đầu: 70.000.000 đồng.

 Tuỳ từng loại dụng cụ, cứ sau 1 đến 3 năm sửa chữa hoặc mua mới một lần Tính bình quân, chi phí để mua đồ dùng, công cụ, dụng cụ nhỏ hàng năm khoảng 35 triệu/năm.

3) Dự trù chi phí lắp đặt thiết bị

a) Các căn cứ xác định:

- Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt.

- Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết

TB i

TB i

C

1

)1

4) Xác định chi phí khác trong vốn đầu tư

(Chưa kể trả lãi vay trong thời gian xây dựng)

a) Các căn cứ xác định:

- Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác theo quy định.

- Khối lượng và đơn giá.

- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm, theo quy định của pháp luật.

b) Tính toán chi tiết:

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (Có chủ trương đầu tư)

 Chi phí lập dự án khả thi (chưa VAT):

05,1

*

* N G

C LDA  XLTBTrong đó:

+) C LDA : Chi phí lập dự án khả thi

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp + giá trị thiết bị.(N tra theo

Bảng 1, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng

Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G XLTB : Giá trị xây lắp + giá trị thiết bị (chưa có VAT).

GXL+TB= gxl+ gtb= 17.211.458 (nghìn đồng)+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn

 Chi phí thẩm định dự án đầu tư (chưa VAT):

05,1

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp + giá trị thiết bị.(N tra theo

Bảng 4, phần II, Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng

Bộ Xây dựng ra ngày 20 tháng 07 năm 2001)

+) GXLTB: Giá trị xây lắp + giá trị thiết bị (chưa có VAT).

GXL+TB = Gxl+ gtb+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn

 Chi phí khác: Khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; khảo sát tình hình

điều kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất thuỷ văn, hạ tầng kỹthuật; … Chi phí tuyên truyền, quảng cáo cho dự án, thu hútvốn đầu tư, tài trợ vốn vay trong & ngoài nước; …

Lấy theo dự kiến, chi phí: C QC = 15 (triệu đồng)

Giai đoạn thực hiện đầu tư (Có DA được duyệt)

 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng:

Ta lấy theo dự toán đền bù:

GPMB GPMB F g

Trong đó:

+) CGPMB: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng

+)F : Diện tích đất sử dụng của dự án(Bằng diện tích Tổng mặt bằng).

F = 4.500 m2+)gGPMB : Giá đền bù giải phóng mặt bằng tính cho 1 m2, lấy bằng giá đất

nông nghiệp tại địa điểm xây dựng Đối với đất nông nghiệp ởvùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội rangày12/9/1997, áp dụng cho đất trồng cây hàng năm hạng 1, tạiBảng 1 của Quyết định trên ta có: GD=19.300 (đồng / 1 m2).Vậy, g GPMB = GD= 19,3 (1000đ/ m 2 ).

 Chi phí thuê đất (Trả trong giai đoạn xây dựng):

T g

F

C TĐ  * TĐ *Trong đó:

+) F : Diện tích đất thuê của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng).

F = 4500 m2+)g : Giá thuê đất trong một năm, lấy TĐ g TĐ = 0,7%*G D

+) G : Giá trị đất tại khu vực công trình xây dựng D

Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm,theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố

Hà Nội ra ngày12/9/1997, tại Bảng 1 ta có: GD=19.300 (đồng/1 m2)

Tuy nhiên, khi xin cấp phép xây dựng dự án khu biệt thự thì trở

thành đất khu dân cư Đối với thửa đất của dự án đang xét nằm trênQuốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn

đường loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất chưa có cơ sở hạ tầng,theo Bảng 3 của Quyết định trên ta có: G D= 2.050 (1000đ/1 m 2 ).

+) T : Số năm xây dựng của dự án (Thời gian XD công trình: T = 1 năm).

 Chi phí thiết kế (chưa có VAT):

Ta lấy theo công thức: C TK  V XL * N t * (k  0 , 1 ) * 0 , 9 * 1 , 05

Trong đó:

+) C TK : Chi phí thiết kế hạng mục công trình

+) N t : Định mức chi phí thiết kế quy định, tra theo Bảng 5.1 & 5.2,

phần I, Quyết định số 12/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng BộXây dựng, ra ngày 20/07/2001

+) V : Giá trị dự toán xây lắp chưa có thuế GTGT trong tổng dự toán XL

(hoặc dự toán) được duyệt của hạng mục công trình cần tínhchi phí thiết kế

+) k : Hệ số giảm do việc thiết kế công trình lặp lại trong một dự án

- Công trình thứ 1: k = 1,00

- Công trình thứ 2: k = 0,36

Ngoài ra, hệ số k còn được nhân thêm với hệ số giảm0,81 do kể tới việc

thiết kế công trình là thiết kế kỹ thuật thi công (thiết kế mộtbước)

+) 0,1 : Chi phí giám sát tác giả, có tỷ trọng định mức là 10% của toàn

bộ chi phí thiết kế (chưa nhân với hệ số giảm)

+) 0,9 : Hệ số điều chỉnh do việc thiết kế được làm cho từng hạng mục

công trình ( Lý do: Giá trị dự toán xây lắp của hạng mục công

trình nhỏ hơn so với toàn công trình nên có định mức chi phíthiết kế N t cao hơn -> phải nhân với hệ số giảm)

+) 1,05 : Chi phí mua bảo hiểm sản phẩm thiết kế, được tính 5% so với

+) C KSTK : Chi phí khảo sát thiết kế (tạm tính)

+) C TK : Chi phí thiết kế (chưa có VAT)

+) T : Tỷ lệ % của chi phí khảo sát thiết kế so với chi phí thiết kế

Lấy T = 30%

 Chi phí thẩm định thiết kế (chưa VAT):

05,1

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 4, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng rangày 20 tháng 07 năm 2001)

+) V XL : Giá trị dự toán xây lắp chưa có thuế GTGT trong tổng dự toán

(hoặc dự toán) được duyệt của hạng mục công trình cần tính chiphí thẩm định thiết kế

+) k : Hệ số giảm chi phí thẩm định thiết kế do sử dụng thiết kế lặp lại

- Công trình thứ 1: k = 1,00

- Công trình thứ 2: k = 0,36

- Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn

 Chi phí lập HSMT xây lắp và phân tích đánh giá HSDT xây lắp:

05,1

- Lập hồ sơ mời thầu xây lắp: 40%

- Phân tích & đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp: 60%

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 2, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng rangày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G XL : Giá trị Tổng dự toán xây lắp (chưa có thuế GTGT) được duyệt.+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn

 Chi phí lập HSMT mua sắm thiết bị và phân tích đánh giá HSDT mua sắm thiết bị:

05,1

- Lập hồ sơ mời thầu mua sắm thiết bị: 40%

- Phân tích & đánh giá HSDT mua sắm thiết bị: 60%.+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 3, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng rangày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G TB : Giá trị thiết bị cần mua sắm (chưa có thuế GTGT) được duyệt.+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn

 Chi phí thẩm định tổng dự toán:

05,1

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 4, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng rangày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G XL : Giá trị tổng dự toán xây lắp (chưa có thuế GTGT) được duyệt.+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn

 Chi phí khởi công:

Lấy theo dự kiến, chi phí: C KC = 15 (triệu đồng)

 Chi phí cho Ban quản lý dự án (không thuê tư vấn):

TB TB

XL XL

Trong đó:

+) C BQL : Chi phí Ban quản lý dự án

+) N & XL N TB : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp hoặc với giá trị thiết bị

(Tra theo Thông tư số 07/2003/TT-BXD ra ngày 17/06/2003).+) G & XL G TB : Giá trị xây lắp & Giá trị thiết bị (chưa có VAT) được duyệt

 Chi phí giám sát thi công xây dựng (chưa có VAT):

Trong đó:

+) C GSTC : Chi phí giám sát thi công xây dựng

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây lắp.(N tra theo Bảng 2, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng rangày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G XL : Giá trị tổng dự toán xây lắp (chưa có thuế GTGT) được duyệt.+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn

 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (chưa có VAT):

05,1

+) C GSLĐ : Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị vào công trình

+) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị thiết bị.(N tra theo Bảng 3, phần II,

Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng rangày 20 tháng 07 năm 2001)

+) G TB : Giá trị thiết bị (chưa có thuế GTGT) được duyệt

+) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn

 Bảo hiểm xây dựng và lắp đặt:

BH

XL T G

C BH  *

Trong đó:

+) C BH : Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt

+) T BH : Tỷ lệ bảo hiểm so với giá trị xây lắp

Lấy T BH = 0,25%

+) G XL : Giá trị xây lắp (chưa có thuế GTGT) được duyệt

Một số chi phí khác: Chi phí kiểm định chất lượng, lệ phí địa chính, chi phí

vận hành, chạy thử có tải, không tải, …Lấy theo dự kiến chi phí: C = 15 (triệu đồng)

Giai đoạn kết thúc xây dựng (Vận hành DA)

 Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán:

C

Đ T

Tạm tính với K C = 1

 Chi phí khánh thành:

Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 (triệu đồng)

 Một số chi phí khác: Chi phí tuyên truyền quảng cáo giới thiệu khu biệt thự,

đào tạo trợ giúp kỹ thuật, chuyển giao công nghệ, chiphí vận hành, hướng dẫn sử dụng công trình, …

Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 (triệu đồng)

Bảng 1.4: chi phí khác trong tổng mức Đầu tư ( C K )

Định mức

tỷ lệ (%)

Thành tiền Chưa

có VAT

TS VAT (%)

Có thuế VAT

I Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

1 C LDAChi phí lập dự án khả thi G XLTB * N *1,05 17.211.458 0,3745 64.460 5 67.683

Chi phí lập HSMT xây lắp &

phân tích đánh giá HSDT xây lắp

05 , 1

*

* N G

10.450.245 1,4346 149.919 0 149.919 6.761.213 0,5712 38.620 0 38.620

11 Chi phí giám sát thi công XDC GSTC  G XL * N * 1 , 05 10.450.245 1,1637 127.687 10 140.456

12 Chi phí giám sát lắp đặt TBC GSLĐ  G TB * N * 1 , 05 6.761.213 0,3092 21.951 10 24.146

13 Chi phí bảo hiểm XD & lắp đặt

BH

XL T G

14 Chi phí khác (dự kiến) 15.000 0 15.000

III xây dựng - vận hành DA Giai đoạn kết thúc

1 Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán

C

Đ T

5) Dự trù vốn lưu động cho dự án

 Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dựtrữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt độngcủa từng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động, Trong dự án này

sử dụng cách thứ hai

 Các căn cứ xác định: Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm,

hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt

+) V LĐ i : Nhu cầu vốn lưu động cho dự án ở năm thứi.

+) C HĐ i : Chi phí hoạt động năm thứ i Bao gồm: Chi phí điện nước, chi phí

trả lương, chi phí thuê bao điện thoại, chi phí sửa chữa bảo dưỡng,chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, chi phí thuê đất trong vận hành, chiphí quản lý & chi phí khác được tính theo từng năm hoạt động.+) T : Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm,

khoảng 10 -> 15% tương đương từ 6 đến 10 vòng quay trong năm

Tỷ lệ (%) vốn lưu động

so với chi phí hoạt động

Nhu cầu vốn lưu động trong các năm vận hành

Trị số của phi phí hoạt động (vận hành) hàng năm được lấy từ Bảng 1.17 (Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành) ở phần sau.

Dự trù vốn lưu động ban đầu trong Tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định (Là những trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách v.v…)

6) Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn và trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng a) Nguồn vốn:

 Cơ cấu vốn của dự án gồm hai nguồn:

+) Vốn tự có chiếm khoảng: 31 %+) Vốn vay tín dụng chiếm khoảng: 69%

 Lãi suất huy động vốn vay (dài hạn): r = 9,6% năm Ghép lãi theo năm.

 Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu là vốn vay ngắnhạn của Ngân hàng Thương mại với lãi suất: r = 12% năm (lãi thực).

 Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả nợ đều bao gồm cả gốc

và lãi trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

+) Trong thời gian xây dựng được ghép lãi theo quý (lãi thực):

+) Trong thời gian vận hành ghép lãi theo năm (lãi thực):r năm =r = 9,6%.

b) Kế hoạch huy động vốn của dự án (chưa kể dự phòng phí):

 Căn cứ xác định: - Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án.

- Nguồn vốn của dự án.

 Xác định nguồn vốn & kế hoạch huy động vốn như sau:

 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

- Chi phí lập dự án khả thi

- Chi phí thẩm định dự án đầu tư

- Chi phí khác (khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; tuyên truyền,quảng cáo thu hút vốn đầu tư, vốn vay; …)

 Tổng chi phí không thuế VAT: 79.653.000 (VNĐ).

 Tổng chi phí có thuế VAT: 83.636.000 (VN Đ).

 Huy động: Quý 4/2004

 Dùng vốn tự có

 Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng:

 Các công việc ban đầu để chuẩn bị cho giai đoạn chính:

- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng

- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng

- Chi phí khảo sát thiết kế

- Chi phí thiết kế

- Chi phí thẩm định thiết kế

- Chi phí thẩm định tổng dự toán

- Chi phí lập HSMT xây lắp, phân tích & đánh giá HSDT xây lắp

- Chi phí lập HSMT mua sắm TB, phân tích & đánh giá HSDT mua sắm TB

- Chi phí khởi công

 Tổng chi phí không thuế VAT: 508.572.000 (VNĐ)

 Tổng chi phí có thuế VAT: 534.000.000 (VNĐ)

 Tổng chi phí không thuế VAT: 10.324.033.000 (VNĐ)

 Tổng chi phí có thuế VAT: 10.840.235.000 (VNĐ).

-Chi phí mua sắm thiết bị, lắp đặt các thiết bị:

 Tổng chi phí không thuế VAT:

 Quản lý dự án:

 Tổng chi phí BQL DA không thuế VAT: 197.965.000 (VNĐ).

 Tổng chi phí BQL DA có thuế VAT: 197.965.000 (VNĐ).

- Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt

- Chi phí khác (chi phí kiểm định chất lượng, lệ phí địa chính, chi phí vậnhành, chạy thử có tải, không tải, …)

 Tổng chi phí không thuế VAT: 190.763.000 (VNĐ).

 Tổng chi phí có thuế VAT: 200.301.000 (VNĐ).

 Giai đoạn kết thúc xây dựng, bàn giao đưa vào vận hành:

- Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán

- Khánh thành bàn giao

- Một số chi phí khác: Chi phí tuyên truyền quảng cáo giới thiệu khu biệt

thự, đào tạo trợ giúp kỹ thuật, chuyển giao côngnghệ, chi phí vận hành, hướng dẫn sử dụng côngtrình, …

 Tổng chi phí không thuế VAT: 56.000.000 (VNĐ).

 Tổng chi phí có thuế VAT: 58.800.000 (VNĐ).

 Huy động: Quý 4/2005

 Dùng vốn đi vay

 Huy động vốn lưu động ban đầu trong thời kỳ xây dựng:

 Vốn lưu động ban đầu: 256.020.000 (VNĐ).

 Huy động: Quý 1/2005

 Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%

Ghi chú: Vốn tự có được huy động vào đầu các quý Vốn đi vay được vay rải rác

đều trong quý (Có ảnh hưởng tới cách tính lãi vay).

Bảng 1.6: Kế hoạch huy động vốn trong quá trình Đầu tư & xây dựng

Thời gian thực hiện Quý 4/2004 Quý 1/2005 Quý 2/2005 Quý 3/2005 Quý 4/2005

Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay

IV Huy động vốn

lưu động ban đầu 256.020 - - 153.612 102.408 - - - - -

-tổng 19.740.815 369.651 190.677 1.566.312 1.044.208 2.011.052 1.340.702 6.294.998 4.196.665 1.600.650 1.125.900

c) Dự trù trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng

 Căn cứ xác định:

- Kế hoạch huy động vốn của dự án

- Lãi suất vay vốn, thời gian vay và phương thức trả lãi (giả định trong thời kỳ

xây dựng chưa trả nợ cả gốc & lãi).

 Lập bảng xác định lãi vay trong xây dựng:

- Lãi suất huy động vốn vay: r quý = 2,32%

- Cách tính:

+) Tổng số tích luỹ ở cuối mỗi quý = Tổng số nợ đầu quý + Vốn vay trong

quý + Số tiền lãi phải trả ở cuối quý

+) Số tiền lãi phải trả ở cuối các quý = Tổng số nợ đầu quý * r quý

+

2

1

* Vốn vay trong quý * r quý

Bảng 1.7: Xác định lãi vay trong xây dựng

Số tiền lãiphải trả ởcuối các quý

-Kiểm tra lại: 8.245.694 = 7.898.152 + 347.542 (1000đ)

Vậy, số tiền lãi tín dụng phải trả trong thời gian xây dựng là: 347.542.000 (VNĐ).

Bảng 1.8: Tổng hợp nhu cầu vốn và Tổng mức đầu tư của dự án

-Vốn cố định

Tổng mức đầu tư

II. Dự trù chi phí sx-kd của dự án trong các năm vận hành

(Từ năm thứ 1 đến năm thứ 10, năm 2006 -> 2015 Không VAT đầu vào)

1) Chi phí sử dụng điện, nước & điện thoại

a) Căn cứ xác định:

 Chi phí sử dụng điện, nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước cho quátrình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệsinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án Điện, nước sử dụng trực tiếpcho người thuê nhà do người thuê chi trả Xác định chi phí này có thể căn cứlượng điện, nước tiêu hao; giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêuhao điện, nước tính theo % so với doanh thu ( 1 3% )

 Chi phí thuê bao điện thoại chỉ tính cho bộ máy quản lý dự án sử dụng Ngườithuê nhà sử dụng dịch vụ điện thoại (thông qua tổng đài điện thoại) phải trả trựctiếp Chi phí thuê bao điện thoại mỗi tháng căn cứ vào mức phí thuê bao cố

định, cước điện thoại nội hạt, cước điện thoại giao dịch đường dài & mức sửdụng phụ trội khác, … hoặc cũng có thể dự trù chi phí này tính theo tỷ lệ % sovới doanh thu ( 1 3% )

+) Di: Là doanh thu năm thứ i.

+) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu Lấy T = 2,0 %

Bảng 1.9 a : chi phí sử dụng điện nước trong các năm vận hành

c) Lập bảng xác định cước phí sử dụng phí điện thoại:

T D

C Đ T  i *

Trong đó :

+) Di: Là doanh thu năm thứ i.

+) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu Lấy T = 1,5 %

Bảng 1.9b: cước phí thuê bao điện thoại trong các năm vận hành

Các loại chi phí trên (điện, nước, điện thoại) không bao gồm thuế VAT đầu vào.

2) Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân viên quản lý, điều hành dự án

 Căn cứ xác định:

 Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên quản lý điều hành dự án

 Hình thức trả lương của dự án áp dụng (trả theo thời gian)

 Căn cứ mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại

 Để đơn giản, giả định số lượng lao động ở mỗi phần việc được giữ nguyên trongsuốt thời gian xem xét, đánh giá dự án

 Lập bảng xác định chi phí trả lương:

 Phó giám đốc: 1 người

 Kế toán trưởng: 1 người

 Tài vụ (chung cho cả dự án): 3 người.

 Tiếp tân (chung cho cả dự án): 6 người.

 Phục vụ phòng (chung cho cả dự án):

+) Biệt thự A, B: Bố trí 2 người/1 biệt thự -> Có 18 người

 Bảo vệ (chung cho cả dự án):

+) Biệt thự A, B: Bố trí 1 người/1 biệt thự -> Có 9 người.+) Biệt thự C, D: Bố trí 2 người/1 biệt thự -> Có 6 người

 Tiếp thị (chung cho cả dự án): 3 người.

 Nhân viên khác (Gác cổng, trông giữ xe, trực điện, …): 7 người.

3) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng

Gồm chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàngnăm Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa,bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản (2 - 3%)

Bảng 1.11: dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng hàng năm

(Chưa VAT)

Tỷ lệ %chi phísửa chữa

Chi phí sửa chữa,bảo dưỡng hàng năm

(Từ năm 1 -> 10)

1 kiến trúcNhà & công trình(các hạng mục) 10.324.033 2,0% 206.481

4) Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

 Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên, mức lương và mức quy định nộpphí bảo hiểm xã hội và y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

 Công thức xác định như sau:

CBH-CĐ= CTL* TBH-CĐ

Trong đó:

+) CBH-CĐ: Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

+) CTL: Chi phí trả lương cho cán bộ công nhân viên

+) TBH-CĐ: Tỷ lệ chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn so

với tiền lương cho cán bộ công nhân viên

Bảng 1.12: chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn

Mức quy địnhtrích nộp kinh phícông đoàn

5) Chi phí quản lý & chi phí khác

 Bao gồm các khoản như: Văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước

tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàngnăm & một số chi phí lặt vặt khác,

 Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàngnăm, không VAT (Doanh thu thay đổi sẽ có khoảng 50% chi phí quản lý phụthuộc vào doanh thu )

 Công thức xác định chi phí quản lý khác (CQLK) như sau:

) (

*

2 2

QLK DT DT T

Trong đó:

+)DT MAX : Doanh thu tối đa khi công suất khai thác đạt 100%

+)DT i : Doanh thu thực tế năm thứ i, khi công suất khai thác thay đổi.

+) T QLK : Tỷ lệ % chi phí quản lý khác so với doanh thu, lấy bằng 2,0 %.

bảng 1.13: Dự trù chi phí quản lý khác TRONG CáC NĂM VậN HàNH

Đơn vị tính: 1000đ

Năm

vận hành

Doanh thu tối đa

(Công suất 100%) (Công suất thay dổi)Doanh thu thực tế Tỷ lệ(%) quản lý khácChi phí

6) Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh

 Căn cứ vào diện tính đất thuê hành năm cho dự án, giá thuê một đơn vị diện tíchtrong năm và chế độ ưu đãi về thuế đất theo luật hiện hành

 Chi phí thuê đất hàng năm (CTĐ) được xác định theo công thức: CTĐ= F * gTĐ.Trong đó:

+) F : Diện tích thuê đất hàng năm cho dự án Có: F = FTMB = 4500 m 2.+) gTĐ: Giá thuê một đơn vị diện tích đất trong 1 năm Với: gTĐ = 0,7% * GĐ.+) GĐ: Giá đất tại khu vực công trình xây dựng Đối với thửa đất của dự án

đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xãTrâu Quỳ) là đoạn đường loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất chưa cócơ sở hạ tầng, theo Bảng 3 trong Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997, ta có: