Đồ án kinh tế xây dựng

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân.Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau: - Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. - ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trương sinh thái. - ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia. Đồi với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đầy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra.

Đồ án kinh tế xây dựng Mở đầu 1.Vai trò của đầu t xây dựng trong nền kinh tế quốc dân. Trong chiến lợc phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân.Để tạo lập đợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng đợc thể hiện qua các đặc trng sau: - Đầu t xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. - ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con ngời góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trơng sinh thái. - ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia. Đồi với nớc ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu t xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đầy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nớc đã đề ra. 2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu t xây dựng . - DADT đợc lập theo quy định hiện hành của nhà nớc là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã đợc phê duyệt thì dự án đầu t là căn cứ xin cấp giấy phép đầu t xây dựng, là căn cứ để chủ đầu t xem xét cơ hội dự kiến đạt đợc các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trờng và tính hiệu quả của nó, giúp cho nhà đầu t quyết định nên hay không nên đầu t thực hiện dự án đó. Những chỉ tiêu kỹ 1 thuật, quy mô trong dự án đã đợc phê duyệt đóng vai trò làm mốc không chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu t thực hiện các công việc theo đúng dự kiến. - DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nớc có thể kiểm soát đợc một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nớc) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng. - DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt đợc với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn. 3.Nội dung của dự án đầu t (dự án khả thi) . Nội dung của dự án đầu t gồm hai phần: Phần thuyết minh của dự án và phần bản vẽ thiết kế cơ sở. Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-2005 của Chính phủ " Về quản lý dự án đầu t xây dựng công trình". 3.1. Nội dung phần thuyết minh của dự án. 1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu t, đánh giá nhu cầu thị trờng, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu t xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. 2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ và công suất. 3. Các giải pháp thực hiện bao gồm: a) Phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c và phơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có. b) Các phơng án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc. c) Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động. d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. 2 4. Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng chống cháy nổ và các yêu cầu về an ninh quốc phòng. 5. Tổng mức đầu t của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phơng án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. 3.2. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án 1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện đợc giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu t và triển khai các bớc thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ. 2. Thuyết minh thiết kế cơ sở đợc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau: a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đợc áp dụng. b) Thuyết minh công nghệ; giới thiệu tóm tắt phơng án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng. c) Thuyết minh xây dựng: - Khái quát về tổng mặt bằng; giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và tọa độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đầu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác. - Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phơng án xử lý các chớng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm của công trình nếu có. - Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tởng 3 của phơng án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trờng, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng. - Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phơng án gia cố nền, móng các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế. - Giới thiệu tóm tắt phơng án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trờng. - Dự tính khối lợng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu t và thời gian xây dựng công trình. 3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu; b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thớc và khối l- ợng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng. c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy nổ. 4. Đối với các dự án đầu t xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 điều này nhng phải đảm bảo về quy hoạch, kiến trúc, xác định đợc tổng mức đầu t và tính toán đợc hiệu quả đầu t của dự án. 5. Số lợng thuyết minh và các bản vẽ thiết kế cơ sở đợc lập tối thiểu là 9 bộ. 4. Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội. Phân tích tài chính dự án đầu t là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu t. Phân tích tài chính dự án đầu t là nội dung quan trọng nhất của dự án. Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu t bỏ chi phí ra nh thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết 4 định có đầu t hay không. Giúp cho chủ đầu t có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu t một cách đúng đắn. Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nớc thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu t. Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội. Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì: Trong nền kinh tế thị trờng, tuy chủ trơng đầu t phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhng nó không đợc trái với pháp luật và phải phù hợp với đờng lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nớc, trong đó lợi ích của Nhà nớc và doanh nghiệp đợc kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này phải đợc thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án. Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu t đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nớc, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu t thực hiện dự án. Đối với Nhà nớc, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nớc xét duyệt, để cấp giấy phép đầu t. Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trờng. Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nớc trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này hiện ở nớc ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.Nội dung phân tích tài chính thực hiện thông qua các mục sau: Nhóm chỉ tiêu động. 5 Dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh: Mức doanh lợi một đồng vốn đầu t. D = . 2 m O V V L + L: lơi nhuận năm Vo:vốn đầu t cho tài sản ít hao mòn. Vm: vốn đầu t cho tài sản hao mòn nhanh. Mức doanh lời một đồng vốn cố định. Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu. Hiệu quả tài chính của dự án: Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi. NPV = = + n t t t r B 1 )1( - = + n t t t r C 1 )1( . Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu. Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận L V T o = . Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: KL V T k + = . - Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR. Đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao. Phân tích độ an toàn về tài chính: Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ. Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án: A B K N = B: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm 6 A:Số nợ phải trả trong năm. Theo tỷ số khả năng trả nợ. Theo thời hạn có khả năng trả nợ. Nhóm chỉ tiêu tĩnh: Lơi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm max += ddd CGL . d G :giá bán một đơn vị sản phẩm. d C :chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm. Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn. Theo phân tích hoà vốn lãi, lỗ. Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ. Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ. Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính. Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thờng khác với chỉ tiêu thực tế đạt đọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phơng án đề ra đợc đảm bảo. + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%. + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%. `phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau: Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án. Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án. Mức thu hút lao động vào làm việc. Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án. Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án. 7 * Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích của quốc gia và toàn xã hội . Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế (là giá tài chính hay giá thị trờng đã đợc điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hởng nh quy luật cung cầu, thuế trong giá ) . Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội. Các chỉ tiêu kinh tế tơng tự nh chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhng dùng giá kinh tế. Các chỉ tiêu đem lại hiêu quả cho xã hội nh giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nớc, tăng chất lơng sản phẩm, cải thiên cơ cấu kinh quốc dân . Các chỉ tiêu xã hội : Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả quyết thất nghiệp . Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án nh : Bảo vệ môi truờng sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân . 5.Giới thiệu dự án. Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự cho thuê Chủ đầu t : công ty cổ phần cơ giới xây dựng Gia Lâm Địa điểm xây dựng : Khu đất nông nghiệp thuộc quận Long Biên Hà Nội. Quy mô dự án: Nhóm II. Mục đích đầu t xây dựng : Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tợng cho thuê là khách trong và ngoài nớc, thuê ở và làm việc .dự án dự kiến thực hiện đầu t và xây dựng bắt đầu vào cuối quý 4 năm 2007 và kết thúc vào cuối quý 4 năm 2008, đa vào vận hành. Giải pháp xây dựng: Thiết kế theo kiểu biệt thự hiện đại.Trang thiết bị : Đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao. 8 phần thuyết minh Chơng I Phân tích tài chính dự án đầu t xây dựng biệt thự cho thuê I. Dự trù vốn đầu t cho dự án Dự trù vốn đầu t( ĐT ) cho dự án có thể theo một số cách khác nhau tuỳ theo số liệu thu thập đợc. Ơ nớc ta hiện nay thờng dự trù vốn ĐT cho DA trên cơ sở dự trù từng bộ phận cấu thành tổng mức ĐT 1. Dự trù vốn XD cho các hạng mục - Căn cứ để xây dựng các hạng mục: + Danh mục các hạng mục XD: Gồm 16 hạng mục ( xem bảng 1.1 ) + Quy mô XD các hạng mục: Xem bảng 1.1. + Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô XD, giá chuẩn này đã đợc quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập DA. Xác định diện tích xây dựng cơ bản. * Nhà A: -Din tớch xõy dng ca nh A: S A = 10.7*11.9 = 127.33 m 2 - Dien tich san tang 1 F 1A = 3.6*8.1 + 5.7*9.9 = 85.59 m 2 -Diện tích sàn Tầng 2: F 2A =5.7*9.4-4* 1.2*1+5.8*10.3-1*5.7-4*1*1 = 98.82 m 2 -Tổng diện tích s n nhà A: 9 F A = ( F 1A + F 2A ) = 226.15 m 2 -Diện tích cho thuê tầng 1: F 1T = 3.6*2.4+5.7*3.6+1.8*2.4+5.7*5.4 = 64.26 m 2 -Diện tích cho thuê tầng 2: F 2T = 3.6*4.5+3.6*3.6+1.8*2.4+3.6*7.6+2.1*5.4 = 72.18 m 2 -Tæng diÖn tÝch s n cho à thuê nhµ A: F A = ( F 1T + F 2T ) = 136.44 m 2 * Nhµ B: -Diện tích xây dựng của nhà B: S B = 14.32*14.12 = 202.2 m 2 - Dien tich san tang 1 F 1B = 3.9*9.3+3.6*8.1+4.5*2.7/2 +1.2*3.2= 75.34m 2 -DiÖn tÝch sµn TÇng 2: F 2B =3.6*8.1+3.9*5.7+3.6*4.5+2.4*2.1+0.5*2.7*4.5 = 78.7 m 2 -Tæng diÖn tÝch s n nhµ à B: F A = ( F 1B + F 2B ) = 154.04 m 2 -Diện tích cho thuê tầng 1: F 1T = 75.34-2.1*5.7-3*1.8 = 57.97 m 2 -Diện tích cho thuê tầng 2: F 2T = 78.7-2.1*5.7 = 66.73 m 2 -Tæng diÖn tÝch s n cho à thuê nhµ A: F B = ( F 1T + F 2T ) = 124.7 m 2 * Nhµ C: -Diện tích xây dựng của nhà C: S C = 14.1*18.6= 262.26 m 2 Dien tich san tang 1 10 . dỡng thiết bị tại kho hiện trờng. - Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ: 1USD = 1560 0 VNĐ. - Thuế GTGT theo quy định hiện hành cho từng loại thiết bị: 5%. N