Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đều coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân là nhiệm vụ quan trọng. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau: • ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. • ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái. • ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư Mở đầu 1.Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân. Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đều coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân là nhiệm vụ quan trọng. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau: • ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. • ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái. • ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia. 2. Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng. • Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước ta là căn cứ để duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay không nên thực hiện dự án đó. Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực 1 VŨ MINH ĐẠT-Lớp 53kt5-MSSV:549853 Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư hiện các công việc theo đúng tiến độ dự kiến. • DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng. • DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn. 3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dụ án khả thi) Nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình gồm hai phần sau: Phần I : Phần thuyết minh của dự án - Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu của thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các đầu vào khác. - Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn các phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất. - Các giải pháp thực hiện bao gồm: a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với các công trình trong đô thị và công trình có yêu cấu kiến trúc; c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. - Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu 2 VŨ MINH ĐẠT-Lớp 53kt5-MSSV:549853 Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư cầu về an ninh, quốc phòng. - Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án - Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo. - Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung: a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghê; b) Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình; d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. - Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm: a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; c) Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ; d) Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình. 3 VŨ MINH ĐẠT-Lớp 53kt5-MSSV:549853 Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư 4. Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội. 4.1 Phân tích tài chính tài chính dự án đẩu tư: a. Xác định các yếu tố đầu vào • Tính toán vốn đầu tư và kế hoạch huy động vốn • Xác định doanh thu cho các năm vận hành căn cứ vào chương trình khai thác dự án • Xác định chi phí vận hành dự án cho các năm • Lập khấu hao tài sản cố định • Lập kế hoạch trả nợ và xác định lãi vay trong vận hành • Xác định chi phí sử dụng đất trong vận hành • Lựa chọn lãi suất tối thiểu chấp nhận được b. Phân tích lỗ lãi • Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu. Có 2 chỉ tiêu • Lợi nhuận trước thuế LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh • Lợi nhuận ròng LNR = LNTT – Thuế TNDN c. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính Nhóm các chỉ tiêu tĩnh 1. Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư. M = bq L V L bq : lợi nhuận bình quân năm V: vốn đầu tư. 4 VŨ MINH ĐẠT-Lớp 53kt5-MSSV:549853 Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư 2. Mức doanh lợi một đồng vốn cố định. M cd = bq cd L V Nhóm các chỉ tiêu động Hiệu quả tài chính của dự án: • Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi. NPV = ∑ = + n t t t r B 0 )1( - ∑ = + n t t t r C 1 )1( B t : Lợi ích năm thứ t C t : Chi phí năm t r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi NFV = ( )(1 ) n n t t t t o B C r − = − + ∑ Nếu NFV >= 0 => dự án đáng giá Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi NAV = (1 ) (1 ) 1 n n r r NPV r + + − = (1 ) 1 n r NFV r+ − Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại 0 (1 R ) n t t t t B C I R = − + ∑ = 0 5 VŨ MINH ĐẠT-Lớp 53kt5-MSSV:549853 Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư Nếu IRR >= r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án không đáng giá • Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi BCR = PB FB PC FC = Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá d. Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy • Phân tích an tòan nguồn vốn Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn. Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay • Phân tích thời hạn hoàn vốn V - , 0 hv T hv t t N = ∑ =0 N ,hv t : Nguồn hoàn vốn ở năm t • Phân tích điểm hòa vốn - Doanh thu hòa vốn 1 h FC R VC R = − FC : chi phí cố định của dự án VC : chi phí biến đổi của dự án R : doanh thu của dự án - Sản lượng hòa vốn của dự án h FC Q P v = − P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm 6 VŨ MINH ĐẠT-Lớp 53kt5-MSSV:549853 Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư v : chi phí khả biến 1đvsp - Mức hoạt động hòa vốn .100% .100% h h h Q R M Q R = = • Phân tích thời hạn hoàn vốn - Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận L V T o = . - Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: KL V T k + = . • Phân tích khả năng trả nợ. - Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án: t t Nt A B K = B t : Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành A t : Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi K nt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ K nt >=1 => dự án có khả năng trả nợ 2< K nt < 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc • Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính. Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo. + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%. 7 VŨ MINH ĐẠT-Lớp 53kt5-MSSV:549853 Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%. 4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án. Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án. Mức thu hút lao động vào làm việc. Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án. Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án. Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế. Các chỉ tiêu xã hội : Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả quyết thất nghiệp . Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân . 5. Giới thiệu dự án. Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội Địa điểm xây dựng : Xã Yên Viên-Gia Lâm-Hà Nội Quy mô dự án: công trình cấp II Mục đích đầu tư xây dựng : Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tượng cho thuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư và xây dựng bắt đầu vào cuối quý 2 năm 2012 và kết thúc vào cuối quý 2 năm 2015 đưa vào vận hành. Giải pháp xây dựng: Thiết kế theo kiểu biệt thự hiện đại trang thiết bị : 8 VŨ MINH ĐẠT-Lớp 53kt5-MSSV:549853 Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư Đạt tiêu chuẩn khách sạn 3 sao CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ CHO THUÊ I. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN (T MĐT ) Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí đầu tư và xây dựng, kể cả vốn lưu động ban đầu và là giới hạn chi phí tối đa của dự án, được xác định trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặt thiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình các khoản mục chi phí khác và dự phòng phí. Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định theo công thức: G TMDT = G XD + G TB + G GPMB + G QLDA + G TV + G K + G DP Trong đó : o G TMDT :Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình o G XD : Chi phí xây dựng của dự án o G TB : Chi phí thiết bị của dự án o G GPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư o G QLDA : Chi phí quản lý dự án o G TV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng o G K : Chi phí khác của dự án o G K : Chi phí dự phòng I.1- Xác định chi phí xây dựng của dự án * Các căn cứ: o Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án 9 VŨ MINH ĐẠT-Lớp 53kt5-MSSV:549853 Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư o Nghị định số 12/2009/NĐ-CP của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. o Nghị định 112/2009/ NĐ-CP về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. o Thông tư 04/2010/TT-BXD về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. o Quy mô xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc dự án theo thiết kế. o Suất chi phí xây dựng của một đơn vị quy mô xây dựng: căn cứ vào quyết định số 411/QĐ-BXD ngày 31 tháng 3 năm 2010 của BXD về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình. o Mức thuế suất giá trị gia tăng( T GTGT ) theo quy định hiện hành o Đối với những hạng mục công trình không có trong suất vốn đầu tư thì tiến hành lập dự toán để xác định suất xây dựng của từng hạng mục. Xác định diện tích xây dựng cơ bản: + Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngoài tường bao có mái che. Trong đó nếu là diện tích: o Sân có mái che o Ban công o Kho phụ tầng áp mái Thì tính là một nửa diện tích đó + Diện tích xây dựng : là diện tích mà công trình phủ bóng xuống mặt đất • Diện tích khuôn viên nhà A F A = 23x11 = 253 m 2 • Diện tích khuôn viên nhà B 10 VŨ MINH ĐẠT-Lớp 53kt5-MSSV:549853