Thuyết minh đồ án kinh tế đầu tư dự án xây dựng khách sạn sky garden

Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy CHƯƠNG I MỞ ĐẦU Giới thiệu tổng quan dự án Tên dự án: DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SKY GARDEN Địa điểm : Số 01 Đội Cung - Phường Phú Nhuận - Thành phố Huế Tên chủ đầu tư Dự án khách sạn Sky Garden đầu tư công ty TNHH Du lịch Hồng Thành cơng ty thành lập ba thành viên gồm: - Công ty cổ phần đầu tư du lịch Đống Đa Huế - Bà Ung Phương Dung – giám đốc công ty lữ hành quốc tế Đơng Dương – - Thành phố Hồ Chí Minh Ơng Phạm Thế Cường – 96/2 E Nguyễn Trãi, phường Bến Thành, quận thành phố Hồ Chí Minh Cơng ty TNHH Hoàng Thành thành lập nhằm đầu tư khách sạn tiêu chuẩn đón khách Quốc tế nội địa khu đất số 01 Đội Cung - thành phố Huế Cơng ty TNHH Hồng Thành có giấy CNĐKKD Sở kế hoạch Đầu tư tỉnh TT Huế cấp với ngành nghề kinh doanh sau : - Khách sạn nhà hàng, dịch vụ lưu trú, cửa hàng bán hàng lưu niệm… - Các dịch vụ tổ chức hội họp, hội nghị, dịch vụ văn phòng, lữ hành, vận chuyển khách vui chơi giải trí - Các dịch vụ phục hồi sức khỏe, sauna, massge… Trong hoạt động cơng ty TNHH du lịch Hoàng Thành chịu chi phối Luật Doanh Nghiệp, Luật Khuyến Khích đầu tư nước văn luật Nhà nước có liên quan Thời hạn hoạt động Công ty năm mươi năm kể từ ngày cấp giấy CNĐKKD Căn pháp lý thành lập dự án - Quyết định 166/1999/QĐ-TTg, ngày 10/8/1999 việc phê duyệt điều chỉnh - chung thành phố Huế đến năm 2020 Nghị Đại hội Đảng Thừa Thiên Huế lần thứ XIV xác định xây dựng ngành du lịch thành phố trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có vai trò vị trí - quan trọng q trình phát triển kinh tế xã hội tỉnh nhà Chương trình hành động quốc gia phát triển du lịch Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội dãi ven biển miền Trung Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Thừa Thiên Huế đến 2020 Nghị định 12/2009/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy - Căn vào chế độ sách, tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy phạm, giá - hành quản lý đầu tư xây dựng nhà nước ban hành Định hướng phát triển sở hoạt động Công ty TNHH Du lịch Hoàng Thành CHƯƠNG II SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ CÁC ĐIỀU KIỆN KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI, TỰ NHIÊN LIÊN QUAN TỚI DỰ ÁN 1.1 Tình hình kinh tế xã hội Việt Nam Trong năm gần Việt Nam xem quốc gia phát triển SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy khu vực Đông Nam Á, thị trường nổi, đầy động tiêu điểm kinh tế khu vực Việt Nam xem bước vào trình phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng GDP mức cao ổn định từ năm 2000 đến 2007, có chững lại năm 2008 2009 ảnh hưởng khủng hoảng Tài suy thối kinh tế Thế giới so với mặt chung Việt Nam nước có tốc độ tăng trưởng cao khu vực nước có tốc độ tăng trưởng dương giới Với nổ lực phủ việc phục hồi tốc độ tăng trưởng kinh tế, Ngân hàng phát triển Châu Á ADB đưa dự báo cho tốc độ tăng trưởng Việt Nam năm 2011 5.8% TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG GDP CỦA VIỆT NAM Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày cao ổn định sống người dân ngày cải thiện đáng kể, tỷ lệ người nghèo Việt Nam giảm từ 12,3% từ năm 2009 xuống 9,45% năm 20101 Tầng lớp người giàu trung lưu ngày nhiều Theo quy luật tự nhiên nhu cầu vật chất người thỏa mãn người ta hướng việc thỏa mãn nhu cầu đời sống tinh thần Đặc biệt cơng cơng nghiệp hố, đại hố nước ta căng thẳng tinh thần không tránh khỏi Đây động lực để ngành du lịch phát triển thỏa mãn phần nhu cầu giải trí nhân dân nước Nguồn: Tổng cục thống kê, đăng trang web Bộ Lao động- Thương binh xã hội www.molisa.gov.vn SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Tình hình kinh tế, xã hội thành phố Huế 2.1 Điều kiện tự nhiên Thành phố Huế nằm vị trí trung tâm đất nước, trục Bắc - Nam tuyến đường bộ, đường sắt, đường hàng không đường biển, gần tuyến hành lang Đông - Tây tuyến đường Xuyên Á Cách Hà Nội 675 km phía Bắc cách Thành phố Hồ Chí Minh 1060km phía Nam; phía Bắc giáp tỉnh Quảng Trị, phía Nam giáp Thành phố Đà Nẵng tỉnh Quảng Nam, phía Tây có chung đường biên giới với CHDCND Lào với chiều dài 87 km, phía Đơng giới hạn Biển Đơng có bờ biển dài 128 km Huế với diện tích 5.000 km 2, dân số gần 1,2 triệu người, nằm vị trí có điều kiện thiên nhiên, hệ sinh thái đa dạng, phong phú diện mạo riêng, tạo nên không gian hấp dẫn, xây dựng không gian phong cảnh thiên nhiên kỳ diệu từ núi Ngự Bình, đồi Thiên An - Vọng Cảnh Thành phố hội đủ dạng địa hình: đồi núi, đồng bằng, sông hồ; tạo thành không gian cảnh quan thiên nhiên-đơ thị-văn hố lý tưởng để phát triển ngành du lịch 2.2 Định hướng qui hoạch thành phố Huế thành thành phố trực thuộc trung ương Từ năm 1998, Quyết định số 10/1998/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ phê duyệt định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 xác định, mạng lưới thị nước hình thành phát triển sở đô thị trung tâm, gồm Thành phố trung tâm cấp quốc gia như: Thủ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng Huế; Quyết định 166/1999/QĐ-TTg, ngày 10/8/1999 việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung Thành phố Huế đến năm 2020 vị trí Huế khu vực kinh tế trọng điểm miền Trung định hướng quy hoạch tổng thể phát triển thị tồn quốc với ý nghĩa Huế đô thị Trung tâm cấp quốc gia; đây, theo Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07 tháng 04 năm 2009 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2050 định hướng tổ chức không gian hệ thống đô thị nước nêu rõ, mạng lưới đô thị quốc gia phân theo cấp, bao gồm: đô thị trung tâm cấp quốc gia; đô thị trung tâm cấp vùng liên tỉnh; đô thị Trung tâm cấp tỉnh; đô thị Trung SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy tâm cấp huyện; đô thị Trung tâm cụm khu dân cư nông thôn đô thị Mạng lưới đô thị nước hình thành phát triển sở đô thị Trung tâm, gồm Thành phố trung tâm cấp quốc gia, khu vực quốc tế như: Thủ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng Huế Như Huế xác định đô thị trung tâm cấp quốc gia, khu vực quốc tế Đô thị Thừa Thiên Huế với đa dạng địa hình, có sơng, núi, gò đồi, đầm phá, biển cảnh quan thiên nhiên phong phú Đặc biệt nói đến cảnh quan Huế dòng sơng Hương đóng vai trò quan trọng, với hệ thống đền đài, thành quách, chùa chiền, cung điện tạo nên nét đặc trưng riêng cho cảnh quan đô thị Thừa Thiên Huế Yếu tố cảnh quan đô thị đưa vào làm tiêu chí đánh giá thị Nghị định 42 Thủ tướng Chính phủ xếp loại đô thị Đây yếu tố bật thị Huế mà Việt Nam khó có thị so sánh Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh Với tiềm lợi vốn có, với kết đạt được; ngày 25 tháng năm 2009, tỉnh Thừa Thiên Huế Bộ Chính trị kết luận, tán thành phương hướng xây dựng Thừa Thiên Huế đến năm 2020 “Xây dựng Thừa Thiên Huế trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương vài năm tới, trung tâm khu vực miền Trung trung tâm lớn, đặc sắc nước văn hóa, du lịch; khoa học - cơng nghệ, y tế chuyên sâu giáo dục – đào tạo đa ngành, đa lĩnh vực, chất lượng cao Phấn đấu đến năm 2020 Thừa Thiên Huế xứng tầm trung tâm đô thị cấp quốc gia, khu vực quốc tế, trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học - công nghệ, y tế, đào tạo lớn nước khu vực nước Đông Nam Châu Á ” Thị trường dự án 3.1 Thị trường du lịch Việt Nam Đề án quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam giai đoạn 1995 - 2010 sớm Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; quy hoạch vùng du lịch trọng điểm du lịch xây dựng; 50 tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương số điểm du lịch, khu du lịch có quy hoạch, tạo điều kiện để đẩy mạnh quản lý du lịch xây dựng dự án đầu tư Hàng trăm dự án quy hoạch chi tiết du lịch SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy khẩn trương thực hiện, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước nước ngoài, góp phần quản lý, khai thác tài nguyên du lịch ngày hiệu Tính đến năm 2009 ngành du lịch thực hiệu Chương trình Hành động quốc gia du lịch Chính phủ phê duyệt Năm 1999 Pháp lệnh Du lịch đời trở thành khung pháp lý cao bước ngoặt quan trọng nhất, khẳng định vai trò ngành thể chế hoá đường lối phát triển du lịch Đảng Nhà nước, tạo điều kiện cho hoạt động du lịch phát triển vào nề nếp, có định hướng mục tiêu rõ ràng Đến năm 2005 Quốc hội thông qua Luật Du lịch để điều chỉnh quan hệ du lịch tầm cao hơn, lần khẳng định vị ngành Du lịch nước nhà Với sách thể chế nhà nước đưa kịp thời trở thành tảng thúc đẩy du lịch phát triển đổi phù hợp với điều kiện xu hướng phát triển du lịch giới Bên cạnh toàn ngành du lịch địa phương, đặc biệt địa bàn trọng điểm du lịch, phát huy nội lực, huy động vốn từ nhiều nguồn để phát triển sở hạ tầng sở vật chất kỹ thuật du lịch Từ 2001 đến 2010, Chính phủ cấp 5.606 tỷ đồng hỗ trợ đầu tư hạ tầng du lịch khu du lịch, thành phố du lịch trọng điểm Đã phối hợp với ngành địa phương đạo phát triển trọng điểm du lịch, vùng du lịch mà Nghị Đại hội Đảng lần thứ XI Chiến lược phát triển du lịch 2001 - 2010 xác định; khai thác phát huy lợi hạ tầng điều kiện kinh tế - xã hội khu kinh tế mở vùng kinh tế trọng điểm để phát triển du lịch; gắn kết hoạt động du lịch với hoạt động khu kinh tế mở, vùng kinh tế trọng điểm SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy VỐN NGÂN SÁCH TRUNG ƯƠNG HỖ TRỢ ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG DU LỊCH 2001 - 2009 ĐVT: tỷ đồng Nguồn: Tổng cục thống kê đăng trang web Bộ Lao động- Thương binh xã hội www.molisa.gov.vn Vốn hỗ trợ đầu tư sở hạ tầng từ ngân sách nhà nước khuyến khích địa phương, thành phần kinh tế đầu tư hàng nghìn tỷ đồng cho kết cấu hạ tầng sở vật chất kỹ thuật du lịch Cùng với đầu tư Nhà nước thành phần kinh tế nội địa, ngành Du lịch thu hút mạnh mẽ nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài.Việc tăng cường mở rộng hợp tác, thu hút vốn đầu tư, tài trợ quốc tế đạt thành đáng khích lệ Đặc biệt ngành Du lịch tranh thủ nhiều tổ chức quốc tế tổ chức phi phủ tài trợ cho phát triển du lịch quy hoạch, phát triển nguồn nhân lực, cải cách hành chính, xây dựng văn quy phạm phát luật du lịch Tổng cục Du lịch đạo tích cực tìm kiếm, khai thác nguồn đầu tư quốc tế Các hoạt động xúc tiến du lịch nước, bên cạnh việc quảng bá thu hút khách, ưu tiên đặc biệt kêu gọi đầu tư du lịch Ngành du lịch phát triển kéo theo dịch vụ lưu trú không ngừng gia tăng số lượng chất lượng phục vụ SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Phương tiện vận chuyển khách du lịch phát triển đa dạng đường ô tô, đường sắt, đường thuỷ dần đại hóa Một số khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf, công viên sở giải trí đưa vào hoạt động, đáp ứng nhu cầu du khách nhân dân SỐ LƯỢNG CƠ SỞ LƯU TRÚ TỪ NĂM 1990 ĐẾN NĂM 2010 ĐVT : Khách sạn SỐ KHÁCH SẠN VÀ XẾP LOẠI TÍNH ĐẾN NĂM 2010 VÀ DỰ BÁO CHO NĂM 2015 Nguồn: Tổng cục du lịch Năng lực vận chuyển khách du lịch tăng, chất lượng nâng lên Phương tiện vận chuyển khách du lịch với hàng nghìn xe ô tô, tàu thuyền loại, chất lượng phương tiện tăng cường đổi thường xuyên; nhiều đội xe taxi điểm du lịch thành lập, đáp ứng kịp thời nhu cầu lại du khách; nhiều tuyến du lịch đường biển, đường sông sử dụng tàu công suất lớn, trang thiết bị đại SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Được đầu tư sở vật chất kỹ thuật nay, ngành Du lịch nước ta đảm bảo phục vụ hàng chục triệu lượt khách quốc tế nội địa, tổ chức kiện, hội nghị quốc tế lớn Với nhiều sách đầu tư hợp lý nhà nước cho ngành du lịch, nhiều năm qua ngành du lịch thu hút lượng khách đáng kể trong, nước đồng thời ngày có xu hướng tăng lên rõ rệt SỐ KHÁCH DU LỊCH HÀNG NĂM (NỘI ĐỊA, QUỐC TẾ) Đơn vị: triệu lượt người Nguồn: Tổng cục Thống kê Du lịch mang lại thu nhập ngày lớn cho xã hội Hoạt động du lịch thu hút tham gia thành phần kinh tế tầng lớp nhân dân, mang lại thu nhập không cho đối tượng trực tiếp kinh doanh du lịch mà gián tiếp ngành liên quan, xuất chỗ tạo thu nhập cho cộng đồng dân cư địa phương Tốc độ tăng trưởng nhanh thu nhập: năm 1990 thu nhập du lịch đạt 1.350 tỷ đồng đến năm 2009, số ước đạt 70.000 tỷ đồng, gấp 50 lần 3.2 Thị trường du lịch thành phố Huế 2.3.2.1 Tình hình thị trường du lịch Huế năm gần a) Thống kê lượng khách du lịch đến Huế SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Được thiên nhiên ưu đãi Huế có tiềm du lịch đa dạng hấp dẫn: cảnh vật thiên nhiên phong phú, có sơng, bãi biển, đầm phá núi non đẹp… Dòng lịch sử ưu cho Huế đại nội uy nghi hoàng tráng, nhiều khu lăng tẩm đời vua Nguyễn để lại địa điểm thu hút khách du lịch ngồi nước Đồng thời Huế nơi giao thoa điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội miền Bắc Nam Nằm trục giao thơng chính, cực phát triển vùng kinh tế trọng điểm miền Trung cửa tuyến hành lang thương mại Đông- Tây nối Miama, Thái Lan, Lào với biển Đông, thời gian qua lượng khách du lịch đến Huế có xu hướng tăng nhanh đạt 18% đến 20%, có chững lại đơi chút vào cuối năm 2008 năm 2009 ảnh hưởng khủng hoảng tài kinh tế Thế giới Số khách quốc tế phần lớn khách tham quan, lễ hội, tín ngưỡng (chiếm đa phần), dự hội nghị, hội thảo khách trung chuyển Hiện khách quốc tế chủ yếu Huế định hình với khu vực Tây – Bắc Âu, Bắc Mỹ Châu Á Thái Bình Dương đến Huế chủ yếu đường hàng khơng Ngồi lượng khách du lịch đến Huế đường có xu hướng gia tăng, nguồn khách du lịch chủ yếu đến từ Thái Lan, Trung Quốc Lào Thị trường khách nội địa chủ yếu từ thành phố lớn thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… khơng có người dân có mức thu nhập cao mà khách có mức thu nhập trung ngày trọng đến đời sống tinh thần, thể họ tham gia nhiều vào chuyến du lịch kỳ nghỉ hè nghỉ phép Đặc biệt, dịp Huế tổ chức Festival, trình độ tổ chức sức hấp dẫn sản phẩm du lịch Huế ngày phát triển thu hút đông khách du lịch nước Festival năm sau lượng khách du lịch tăng cao so với Festival năm trước Các dịp lễ tết (nhất Tết Nguyên Đán) thời gian mà khách du lịch đổ Huế tăng cao Điều đáng mừng du khách ngày tăng chi tiêu cho chuyến du lịch THỐNG KÊ LƯỢNG KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ TỪ NĂM 2000 ĐẾN NĂM 2010 ĐVT: Lượt người SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 10 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy - Chi phí khác lấy 1% doanh thu 5.1.2.2 Chi phí cố định Là khoản mục chi phí khơng thay đổi tỷ lệ với mức độ hoạt động kinh doanh dự án a) Chi trả lương cho cán công nhân viên Được xác định sở số lao động bình quân năm tồn khách sạn mức thu nhập bình qn người/tháng b) Chi phí quản lý doanh nghiệp Ước tính khoảng 5% Doanh thu c) Chi phí sữa chữa, bảo dưỡng Chi phí sửa chữa TSCĐ tính theo tỷ lệ % so với giá trị TSCĐ Dự kiến chu kỳ sửa chữa sau: + Sữa chữa năm: Mỗi năm tiến hành kiểm kê bảo dưỡng trang thiết bị lần ước tính chi phí khoảng 1% so với giá trị TSCĐ + Sữa chữa lớn: Định kỳ năm tiến hành sữa chữa lần, chi phí dự kiến vào khoảng 5% so với giá trị TSCĐ d) Chi phí thuê đất Chi phí xác định thông qua thỏa thuận Chủ đầu tư với UBND Thành phố Huế Đơn giá thuê đất ban đầu dự kiến là: 104.000 đồng/m2/năm e) Chi phí dành cho việc sửa chữa thay trang thiết bị Việc trang thiết bị sau thời gian sử dụng bị hao mòn, hư hỏng lỗi thời cần khoản chi phí để thay sửa chữa Để trang trải cho chi phí tiến hành trích chi phí năm khoản 1/10 giá trị trang thiết bị, để đảm bảo sau 10 khách sạn thay hồn tồn thiết bị f) Khấu hao tài sản cố định Theo Thơng tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 Bộ Tài Chính “Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao TSCĐ”, thời gian khấu hao hạng mục xây lắp nhà kiên cố 25 - 50 năm (chọn thời gian khấu hao hạng mục xây lắp 25 SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 31 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy năm), thời gian khấu hao thiết bị – 12 năm (chọn thời gian khấu hao thiết bị 10 năm), áp dụng phương pháp khấu hao theo năm g) Chi trả lãi vay ngân hàng Được xác định dựa vào thông số: Tổng vốn vay hàng năm = tính số dư nợ đầu kỳ năm + giải ngân vốn vay - trả nợ vay Lãi suất vay tính 20%/năm Lãi vay tính từ lúc giải ngân trả năm, đến năm 2013 bắt đầu trả nợ gốc Các khoản chi phí tính cụ thể bảng tính tốn phần sau 11 Đánh giá hiệu tài - Chỉ tiêu giá thu hồi ròng – NPV (phụ lục 5.2) NPV = 36.369.512.000 VND > (Dự án chấp thuận) - Chỉ tiêu tỷ suất thu hồi nội – IRR (phụ lục 5.3) IRR = 27,82% > rbq = 19,4% (Dự án chấp thuận) - Thời gian thu hồi vốn (Thv): Khơng có chiết khấu: năm tháng Có chiết khấu:6 năm