NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
Những vấn đề cơ bản về tài sản bảo đảm bằng bất động sản
Tìm hiểu khái niệm, đặc điểm và giá trị của BĐS Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS: tính pháp lý, đặc điểm vật lý, cơ sở hạ tầng và quan hệ cung cầu trong thị trường BĐS.
1.1.2 Bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm
Các ngân hàng thường đánh giá các BĐS đủ điều kiện dùng để thế chấp theo các tiêu chí cơ bản sau:
BĐS mang đầy đủ tính pháp lý.
Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm
BĐS được phép giao dịch, thế chấp.
Nội dung quản lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản cho các khoản vay của ngân hàng thương mại
Quản lý TSBĐ bao gồm nhiều nội dung, tuy nhiên trong giới hạn của đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu mảng thẩm định giá TSBĐ bằng BĐS tại ngân hàng thương mại.
1.2.1 Thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại ngân hàng thương mại
1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS
Trong việc nhận TSBĐ có thể hiểu một cách khái quát nhất: Định giá TSBĐ là sự ước tính về giá trị thị trường của tài sản được mang ra làm TSBĐ tại một thời điểm nhất định và phục vụ cho mục đích bảo đảm.
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế, văn hóa, xã hội Vì vậy định giá BĐS là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học, ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật.
1.2.1.2 Cơ sở chung của thẩm định giá bất động sản
Như đã phân tích ở các phần trên về đặc điểm và điều kiện của BĐS thế chấp, TSBĐ cần đảm bảo đầy đủ về cơ sở pháp lý cũng như những căn cứ về mặt kinh tế để đảm bảo sự chính xác của việc đưa ra giá trị của tài sản thế chấp.
1.2.1.3 Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
Hiện tại, có rất nhiều phương pháp để định giá TSBĐ là BĐS; các ngân hàng thường sử dụng một trong những phương pháp: a Phương pháp thứ nhất là phương pháp so sánh. b Phương pháp thứ hai được sử dụng là phương pháp chi phí c Phương pháp thứ ba là phương pháp đầu tư. d Thứ tư là phương pháp thặng dư. e Thứ năm là phương pháp lợi nhuận
Trong công tác thẩm định giá không nên chỉ sử dụng chỉ một phương pháp bởi vì mỗi phương pháp có những ưu và nhược điểm riêng, đáp ứng và phù hợp cho từng mục đích riêng như thẩm định tại thời điểm thế chấp hay phục vụ cho mục đích phát mại xử lý nợ.
Tầm quan trọng của việc quản lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản đối với các khoản vay của ngân hàng thương mại
Chính sách, quy trình, quy định về hoạt động định giá trong chính các ngân hàng thương mại
Nhân sự định giá BĐS
Chính sách liên quan đến định giá BĐS của các cơ quan nhà nước.
Sự phối hợp của các cơ quan Nhà Nước liên quan
1.2.2 Giám sát tài sản bảo đảm là bất động sản
Nội dung chủ yếu của công tác quản lý giám sát các TSBĐ là BĐS được thực hiện tại ngân hàng:
Quản lý về mặt pháp lý của BĐS thế chấp
Giám sát được mức giá trị của TSBĐ là BĐS
Tổng hợp và quản lý danh mục các loại BĐS hiện đang thế chấp theo nhiều tiêu chí khác nhau để đưa ra được những chính sách phù hợp, cảnh báo rủi ro khi có dấu hiệu ảnh hưởng đến sự an toàn của hoạt động cho vay
1.3 Tầm quan trọng của công tác quản lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản đối với các khoản vay của ngân hàng thương mại
An toàn của hoạt động tín dụng phụ thuộc nhiều vào tính hiệu quả của công tác quản lý TSBĐ đặc biệt là BĐS thế chấp Việc thẩm định hồ sơ tín dụng của khách hàng, không chỉ thẩm định phương án sử dụng vốn, hiệu quả của phương án và khả năng trả nợ của khách hàng mà còn phải xem xét đến các TSBĐ cho khoản vay bởi rủi ro có thể xảy ra mà ngay cả khách hàng cũng không lường trước được.
Các nhân tố ảnh hưởng tới việc quản lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản
1.4.1 Về khách hàng Ý thức và sự kết hợp của khách hàng với ngân hàng trong việc thẩm định và quản lý TSBĐ là hết sức quan trọng
Nhân tố con người: trình độ năng lực chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp.
Hệ thống văn bản nội bộ liên quan đến chính sách quản lý TSBĐ bằng BĐS trong ngân hàng
Hệ thống văn bản pháp luật của Nhà nước có liên quan
Biến động thị trường bất động sản.
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOCMBANK
Tổng quan về Techcombank
2.1.1 Lịch sử hình thành, phát triển của Techcombank
2.1.2 Tổng quan hoạt động kinh doanh của Techcombank trong những năm gần đây
2.1.3 Cơ cấu, nhiệm vụ của Trung tâm quản lý và giám sát tài sản bảo đảm tại Techcombank
Trung tâm quản lý và giám sát TSBĐ trực thuộc Khối Quản trị rủi ro – Hội sở chính ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Nhiệm vụ, chức năng chính của trung tâm là thực hiện quản lý tập trung TSBĐ trên toàn hệ thống ngân hàngTechcombank Trung tâm gồm ba phòng là: phòng chính sách TSBĐ, phòng định giá TSBĐ, phòng quản trị danh mục TSBĐ.
Thực trạng công tác quản lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản tại Techcombank
2.2.1 Tình hình cho vay có TSBĐ bằng BĐS tại Techcombank
Tỷ lệ dư nợ cho vay khách hàng có BĐS thế chấp chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ cho vay có bảo đảm bởi vì BĐS thường là những tài sản có giá trị, ít hao mòn trong quá trình sử dụng, có tính thanh khoản tốt, hồ sơ pháp lý tương đối đầy đủ hơn so với các loại TSBĐ khác.
2.2.2 Hoạt động quản lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản tại Techcombank
Quản lý TSBĐ là BĐS tại trung tâm quản lý và giám sát TSBĐ là công tác từ thực hiện thẩm định TSBĐ, tái thẩm định TSBĐ và kiểm tra rà soát BĐS để giám sát và phòng ngừa rủi ro có thể xảy ra trên hệ thống Techcombank
2.2.2.1 Quy định chung về việc nhận các TSBĐ là BĐS.
Phòng chính sách thuộc trung tâm quản lý và giám sát TSBĐ sẽ là nơi ban hành chính sách liên quan đến quy trình, quy định và hướng dẫn liên quan đến TSBĐ trên toàn hệ thống Techcombank. a Về điều kiện của BĐS được Techcombank nhận làm TSBĐ b Quy định về phân cấp định giá BĐS
Giai đoạn từ đầu năm 2010 – hết năm 2011:
Việc định giá BĐS thế chấp được thực hiện bởi các ĐVKD, công ty định giá bên ngoài hoặc phòng định giá thuộc trung tâm Quản lý và giám sát TSBĐ thực hiện theo quy định.
Giai đoạn từ đầu năm 2012 – nay:
Công tác định giá BĐS vẫn được thực hiện bởi các ĐVKD, Công ty định giá ngoài hoặc phòng định giá thuộc Trung quản lý và giám sát TSBĐ
Trung tâm quản lý và giám sát TSBĐ ban hành các bảng khung giá đất ở cho các tỉnh thành, ĐVKD được phép thực hiện áp dụng định giá các BĐS theo đúng quy định về tiêu chuẩn BĐS được quy định cụ thể trong bảng giá đó. 2.2.2.2 Thực hiện công tác thẩm định BĐS thế chấp a Kiểm tra đánh giá về mặt pháp lý của BĐS thế chấp b Quy trình nghiệp vụ thực hiện kiểm tra hiện trạng của BĐS thế chấp c Quy định áp dụng về thẩm định giá BĐS hiện tại đang áp dụng:
Nếu BĐS là căn hộ chung cư
“ Giá trị BĐS = Diện tích căn hộ x Đơn giá thị trường căn hộ”, trong đó:
Nếu BĐS là nhà đất
“ Giá trị định giá BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + giá trị CTXD trên đất”, trong đó:
Quy định về định giá quyền sử dụng đất ở:
Giai đoạn từ đầu năm 2010 – hết năm 2011:
Hệ số K được quy định riêng cho từng vị trí đất thuộc từng quận, huyện, xã, phường thuộc từng tỉnh thành phố theo quy định của Techcombank trong từng thời kỳ
Giai đoạn từ đầu năm 2012 – nay:
Techcombank đã dần thay thế bảng hệ số K bằng việc ban hành Bảng khung giá đất ở chi tiết dựa trên bảng khung giá đất ở do Nhà nước ban hành cho từng khu vực theo từng thời kỳ
Giá trị định giá CTXD trên đất:
Diện tích CTXD được ghi nhận trên GCN QSDD hoặc căn cứ theo GPXD được cấp có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu BĐS và căn cứ theo hiện trạng diện tích xây dựng trên thực tế của CTXD;
Đơn giá xây dựng được quy định cụ thể theo từng thời kỳ hoặc áp dụng theo quy định của liên ngành Xây dựng – Tài chính như Bảng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành theo từng thời kỳ.
2.2.2.3 Thực hiện công tác kiểm soát lại các kết quả định giá của các đơn vị kinh doanh và các công ty định giá ngoài cung cấp dịch vụ định giá tại Techcombank.
2.2.2.4 Thực hiện công tác định giá rà soát lại các kết quả định giá của các ĐVKD và các công ty định giá ngoài cung cấp dịch vụ định giá tại Techcombank
2.2.2.5 Các chương trình định giá rà soát BĐS theo các chỉ thị đặc biệt 2.2.2.6 Tổng hợp các báo cáo về tình hình TSBĐ là BĐS trên toàn hệ thống
2.3 Đánh giá chung về những kết quả đã đạt được và những mặt còn hạn chế trong công tác quản lý TSĐB bằng BĐS tại Techcombank
2.3.1 Những kết quả đạt được
Techcombank là một trong số những ngân hàng đầu tiên xây dựng bộ phận định giá riêng, hình thành và phát triển từ năm 2006 đến nay, ban đầu chỉ là bộ phận định giá nhỏ và đến nay đã trở thành Trung tâm quản lý và giám sát TSBĐ
Công tác về thẩm định giá TSBĐ là BĐS:
Ban hành bảng hệ số K cho đầy đủ phù hợp cho các địa bàn tỉnh thành phố có địa điểm hoạt động của Techcombank: áp dụng việc định giá BĐS theo hệ số an toàn và thống nhất trên toàn hệ thống.
Từ đầu năm 2012 đến nay đã tiến hành thực hiện ban hành các bảng Khung giá đất ở thay thế dần các bảng hệ số K trên 45 địa bàn các tỉnh thành: rút ngắn được thời gian xử lý hồ sơ vay vốn.
Thực hiện hợp tác liên kết với các công ty định giá bên ngoài về việc cung cấp dịch vụ định giá có trả phí.
Công tác kiểm soát và rà soát lại TSBĐ là BĐS trên toàn hệ thống:
Kiểm soát chất lượng kết quả định giá từ các công ty định giá ngoài cung cấp dịch vụ định giá có liên kết với Techcombank giúp công tác quản lý TSBĐ bằng BĐS đạt được hiệu quả cao.
Thực hiện cảnh báo và áp dụng các biện pháp khắc phục sớm các rủi ro liên quan đến xử lý TSBĐ là BĐS
Về nhân sự định giá BĐS đã được đào tạo đầy đủ năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp.
2.3.2 Hạn chế và những nguyên nhân
Về kiểm soát và quản lý mức giá trị BĐS thế chấp còn nhiều khó khăn.
Việc ban hành khung giá đất ở trên 45 tỉnh thành đôi khi còn bất cập: chưa phù hợp, mức giá chưa sát với giá trị thực tế
Chất lượng định giá BĐS của các ĐVKD và các công ty định giá ngoài chưa thật sự cao.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TSBĐ BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM
Định hướng trong quản lý TSBĐ bằng BĐS tại Techcombank
Định hướng trong quản lý TSBĐ bằng BĐS của Techcombank là quản lý được các yếu tố pháp lý và giá trị BĐS một cách thống nhất trên toàn hệ thống ngân hàngTechcombank để quá trình hoạt động tín dụng cho vay có TSBĐ tăng trưởng bền vững.
Một số giải pháp đề xuất để đạt được hiệu quả trong quản lý TSBĐ bằng BĐS tại Techcombank
3.2.1 Đổi mới các quy trình, chính sách về nhận và quản lý TSBĐ bằng BĐS
Ban hành đầy đủ hơn các phương pháp xác định giá trị của các BĐS nhằm có công cụ thống nhất về xác định giá trị BĐS làm TSBĐ tại Techcombank
Xây dựng tỷ lệ cho vay cụ thể chi tiết hơn dựa trên đánh giá mối quan hệ giữa chính sách tín dụng với TSBĐ.
3.2.2 Xây dựng các bộ phận chuyên trách có chức năng thực hiện các công tác chuyên biệt trong thẩm định giá BĐS
Hiện nay các mảng công việc trong Trung tâm quản lý và giám sát TSBĐ vẫn được thực hiện bởi sự kết hợp nhân sự của ba phòng, đôi khi chưa có sự phân định rõ ràng, vì vậy cần thành lập riêng các bộ phận chỉ chuyên phụ trách các mảng công việc chính quan trọng như: xây dựng khung giá trên các tỉnh, thành phố; công tác kiểm soát – rà soát kết quả định giá.
3.2.3 Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ trong quản lý BĐS
Trung tâm quản lý và giám sát TSBĐ cần tinh giảm đội ngũ cán bộ theo hướng tuyển dụng các cán bộ có năng lực chuyên môn sâu rộng trong lĩnh vực BĐS, ưu tiên tuyển những người có bằng cấp chứng chỉ về định giá như chứng chỉ của Bộ xây dựng, Sở xây dựng, Bộ Tài Chính.
Tổ chức các buổi tọa đàm để phổ biến, đào tạo các cán bộ trong Trung tâm các kiến thức về pháp lý BĐS, tín dụng cũng như tăng cường trình độ hiểu biết thị trường BĐS, chia sẻ kinh nghiệm thực tế quản lý BĐS.
Ngoài ra, ngân hàng cũng cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với công việc để nâng cao tinh thần trách nhiệm của đội ngũ lãnh đạo, nhân viên.
3.2.4 Các giải pháp hỗ trợ khác
Xây dựng hệ thống thông tin công nghệ để hỗ trợ cho việc quản lý TSBĐ tập trung trên hệ thống.
Thành lập phòng nghiệp vụ chuyên nghiệp, có chức năng thu thập, tổng hợp,phân loại và xử lí thông tin, đồng thời tạo mối quan hệ chính thức, trực tiếp với cơ quan hữu quan khác như tổ chức tín dụng khác, cơ quan địa chính đảm bảo có được những thông tin chính xác.
Các kiến nghị và đề xuất khác
3.3.1 Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước
Ban hành đầy đủ các văn bản pháp luật quy định về hoạt động định giá BĐS
Quản lý thị trường BĐS hoạt động minh bạch
Thắt chặt việc phê duyệt cấp phép đầu tư các dự án xây dựng.
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Nhà Nước xem xét về việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản Ban hành các hướng dẫn cụ thể về đăng ký thế chấp đối với TSBĐ để thủ tục đơn giản dễ thực hiện và ít tốn kém chi phí cho các đơn vị có liên quan
Ngân hàng Nhà Nước cần mở rộng và nâng cao chất lượng của trung tâm thông tin tín dụng (CIC) nhằm xây dựng hệ thống thông tin đa chiều, cập nhật,chính xác, tạo nguồn thông tin chất lượng phục vụ công tác phân tích, thẩm định tín dụng của ngân hàng thương mại.
