Hoàn thiện quản lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam

Những nhân tố ảnh hưởng đến kết quả công tác thẩm định giá bất động sản thếchấp...26CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤTĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠ

trờng Đại học Kinh tế Quốc dân  NGUYỄN TUẤN ĐẠT HOÀN THIỆN QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM Chuyên ngành: KINH T TI CHNH - NGN HNG Ngi hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN ĐỨC HƯỞNG hµ néi, năm 2013 LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu luận văn trung thực có nguồn gốc cụ thể, rõ ràng Các kết luận văn chưa công bố công trình khoa học Tác giả Nguyễn Tuấn Đạt LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn tới tập thể cán bộ, giảng viên Viện Ngân hàng - Tài Trường Đại học Kinh tế Quốc dân truyền đạt kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực cho em để em hồn thành Luận văn Em xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo hướng dẫn – TS Nguyễn Đức Hưởng hướng dẫn em phương pháp khoa học nội dung đề tài Tôi xin gửi lời cảm ơn đến bạn học viên lớp cao học 19D – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân giúp đỡ suốt trình học tập trường, sẻ chia kinh nghiệm, tài liệu học tập kiến thức sống Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo cựu đồng nghiệp ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam đóng góp ý kiến cung cấp cho thông tin, số liệu để tơi hồn thành Luận văn Tác giả Nguyễn Tuấn Đạt MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Tài sản bảo đảm bất động sản 1.2 Nội dung quản lý tài sản bảo đảm bất động sản .10 1.2.1 Mục tiêu công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 10 1.2.2 Quan điểm thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 11 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 16 1.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp 20 1.2.5 Nội dung công tác thẩm định giá BĐS chấp 22 1.2.6 Các tiêu đánh giá kết công tác thẩm định giá BĐS chấp 24 1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến kết công tác thẩm định giá bất động sản chấp 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 28 2.1 Tổng quan ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam 28 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 28 2.1.2 Một số kết hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam năm gần 31 2.1.3 Tình hình cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 35 2.2 Thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 36 2.2.1 Cơ cấu, nhiệm vụ Trung tâm quản lý giám sát tài sản bảo đảm Techcombank 36 2.2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Techcombank 38 2.3 Đánh giá chung kết đạt mặt hạn chế công tác thẩm định giá BĐS chấp Techcombank 60 2.3.1 Những kết đạt 60 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 64 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 68 3.1 Định hướng quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 68 3.1.1 Mục tiêu định hướng chung ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 68 3.1.2 Định hướng quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 69 3.2 Một số giải pháp đề xuất để hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 70 3.2.1 Áp dụng đồng phương pháp sử dụng quy trình thẩm định tài sản bảo đảm bất động sản 71 3.2.2 Đổi quy trình, sách Techcombank cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp 72 3.2.3 Xây dựng phận chuyên trách có chức thực công tác chuyên biệt Trung tâm quản lý giám sát tài sản bảo đảm .73 3.2.4 Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cán thẩm định giá bất động sản chấp 74 3.2.5 Các giải pháp hỗ trợ khác 75 3.3 Các kiến nghị đề xuất khác 77 3.3.1 Kiến nghị với quan quản lý Nhà nước 77 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 78 KẾT LUẬN 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT NHTM : Ngân hàng thương mại CP : Cổ phần NHNN : Ngân hàng Nhà nước TECHCOMBANK : Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam TSBĐ : Tài sản bảo đảm BĐS : Bất động sản KHCN : Khách hàng cá nhân KHDN : Khách hàng doanh nghiệp GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 AMC : Công ty quản lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ ngân hàng 11 ĐVKD : Đơn vị kinh doanh 12 TCTD : Tổ chức tín dụng 13 CVKH : Chuyên viên khách hàng 14 TGĐ : Tổng Giám đốc 15 CTXD : Cơng trình xây dựng 16 BTCT : Bê tông cốt thép 17 UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Techcombank 30 Sơ đồ 2.2: Cơ cấu Trung tâm quản lý giám sát TSBĐ Techcombank 37 BẢNG Bảng 2.1: Tổng nguồn vốn huy động của Techcombank qua các năm 31 Bảng 2.2: Hoạt động tín dụng Techcombank qua năm .33 Bảng 2.3: Quan hệ so sánh huy động vốn sử dụng vốn .34 Bảng 2.4: Danh mục TSBĐ BĐS hệ thống Techcombank .35 Bảng 2.5: Hệ số K tỷ lệ cho vay tối đa giá trị BĐS Hà Nội 48 Bảng 2.6: Tỷ lệ đơn giá đất vị trí ngõ/hẻm địa bàn Hà Nội 50 Bảng 2.7: Tỷ lệ % đơn giá đất đất nông nghiệp 50 Bảng 2.8: Đơn giá xây dựng từ trước tháng 11/2012 .53 Bảng 2.9: Đơn giá xây dựng từ tháng 11/2012 đến 54 Bảng 2.10: Tỷ lệ % lại nhà 55 Bảng 2.11 Tỷ lệ đảm bảo dư nợ huyện Thạch Thất 59 Bảng 2.12 Bảng giá trị TSBĐ định giá lại theo nhóm dư nợ .60 Bảng 2.13: Tổng hợp kết xác nhận kết định giá/chứng thư định giá ĐVKD/Cơng ty định giá ngồi từ tháng 01/2010 đến tháng 06/2013 62 i PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động ngân hàng thương mại hướng đến mục tiêu lớn tăng trưởng lợi nhuận Một hoạt động đem lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng hoạt động tín dụng cho vay vốn, nhiên hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro Để đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng, ngân hàng áp dụng nhiều biện pháp để đảm bảo tiền vay phổ biến hiệu hình thức đảm bảo tiền vay tài sản bảo đảm Trong danh mục tài sản bảo đxảm bất động sản thường chiếm tỷ trọng tương đối lớn việc bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại loại tài sản đánh giá có đặc điểm pháp lý tương đối rõ ràng, giá trị thường lớn, hao mịn q trình sử dụng tính khoản cao Techcombank thành lập từ năm 1993 đến ngân hàng thương mại cổ phần lớn Việt Nam, với định hướng phát triển mảng bán lẻ lượng khách hàng cá nhân vay vốn ngân hàng lớn Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn Techcombank Đặc điểm bất động sản đa dạng phức tạp, với phát triển thăng trầm thị trường bất động sản Việt Nam năm vừa qua ảnh hưởng rõ rệt đến hoạt động tín dụng Techcombank Việc quản lý tài sản bảo đảm đặc biệt tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam vấn đề phức tạp, yếu tố định đến việc đảm bảo an tồn vốn cho hoạt động tín dụng cho vay vốn Vì vậy, xuất phát từ vấn đề thực tiễn đó, tác giả chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam” Mục đích nghiên cứu đề tài Nghiên cứu hồn thiện cơng tác quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam: - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác thực quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ii Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu thực tế công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản chấp Trung tâm quản lý giám sát tài sản bảo đảm – thuộc Khối quản trị rủi ro – Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam giai đoạn từ năm 2010 đến Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu luận văn chủ yếu bao gồm phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải, phương pháp so sánh Kết cấu: Luận văn lời mở đầu với nội dung trình bày trên, phần kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo mục lục có kết cấu sau: Chương 1: Những vấn đề quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.1 Bất động sản Tìm hiểu khái niệm, đặc điểm giá trị BĐS Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS: tính pháp lý, đặc điểm vật lý, sở hạ tầng quan hệ cung cầu thị trường BĐS 1.1.2 Tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm tài sản bảo đảm bất động sản Tại Việt Nam, Luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, vậy, thực chất việc chấp BĐS Việt Nam chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản đất iii 1.1.2.2 Phân loại bất động sản chấp  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, gổm tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất  Quyền sử dụng đất mà phép giao dịch chấp theo luật đất đai  Thơng thường chấp tồn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp; quyền phát sinh từ BĐS chấp, tiền bảo hiểm từ bảo hiểm bắt buộc BĐS thuộc tài sản chấp Các trường hợp khác theo thỏa thuận bên liên quan chấp phần BĐS, chấp cơng trình xây dựng  Các BĐS khác theo quy định pháp luật 1.1.2.3 Điều kiện BĐS chấp  BĐS mang đầy đủ tính pháp lý  Khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp động bảo đảm  BĐS phép giao dịch, chấp 1.2 Nội dung quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Quản lý TSBĐ bao gồm nhiều nội dung từ việc xây dựng sách TSBĐ tiền vay, xác lập quy trình bảo đảm tiền vay, tổ chức máy, thẩm định tài sản bảo đảm,… Trong phạm vi nghiên cứu đề tài tác giả tập trung nghiên cứu công tác thẩm định giá TSBĐ BĐS ngân hàng thương mại 1.2.1 Mục tiêu công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Công tác thẩm định giá BĐS nhằm xác định tính pháp lý hợp pháp tính hợp lý mặt giá trị TSBĐ, định xem tài sản có khả bảo đảm cho khoản vay khách hàng 1.2.2 Quan điểm thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS  Theo điều Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/08/2002: “Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế” Vậy việc nhận TSBĐ BĐS hiểu thẩm định giá BĐS chấp ước tính giá trị thị trường BĐS mang làm TSBĐ thời điểm định phục vụ cho mục đích bảo đảm 69 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 3.1 Định hướng quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Mục tiêu định hướng chung ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam  Mục tiêu Techcombank là:  Trở thành đối tác tài lựa chọn đáng tin cậy khách hàng nhờ khả cung cấp đầy đủ sản phẩm dịch vụ tài đa dạng dựa sở coi khách hàng làm trọng tâm  Tạo dựng cho cán nhân viên môi trường làm việc tốt với nhiều hội để phát triển lực, đóng góp giá trị tạo dựng nghiệp thành đạt  Mang lại cho cổ đông lợi ích hấp dẫn, lâu dài thông qua việc triển khai chiến lược phát triển kinh doanh nhanh mạnh song song với việc áp dụng thông lệ quản trị doanh nghiệp quản lý rủi ro chặt chẽ theo tiêu chuẩn quốc tế  Định hướng chung ngân hàng Techcombank dựa tảng năm (05) giá trị cốt lõi:  Khách hàng hết: nhấn mạnh Techcombank trân trọng khách hàng nỗ lực mang đến sản phẩm, dịch vụ đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng, cịn bảo đảm lợi ích cho khách hàng  Liên tục cải tiến: có nghĩa Techcombank tốt ln tốt hơn, Techcombank khơng ngừng học hỏi quy trình quy định đơn vị khác nhằm cải thiện hiệu hoạt động quản lý hệ thống ngân hàng Thúc đẩy hoạt động cho vay có TSBĐ, tăng trưởng dư nợ tín dụng đảm bảo an tồn đồng vốn sở sách thẩm định giá TSBĐ BĐS đầy đủ, chặt chẽ đảm bảo hài hòa mức độ hài lòng khách hàng với phát triển bền vững ngân hàng 70  Tinh thần phối hợp : có nghĩa thành viên Techcombank ln tin tưởng vào đồng nghiệp hợp tác quản lý để mang lại hiệu hoạt động tốt cho ngân hàng  Phát triển nhân lực : có nghĩa Techcombank tạo điều kiện để cán nhân viên phát huy tối đa lực, sáng kiến khen thưởng xứng đáng cho cán có thành tích  Cam kết hành động : có nghĩa Techcombank ln đảm bảo công việc cam kết phải hoàn thành Định hướng quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Định hướng quản lý TSBĐ BĐS Techcombank phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung nghiên cứu công tác thẩm định giá BĐS chấp thực thống toàn hệ thống ngân hàng Techcombank, đưa kết thẩm định giá phù hợp với quy định đảm bảo cho q trình hoạt động tín dụng cho vay có TSBĐ BĐS Các nội dung cần hướng tới công tác thẩm định giá BĐS chấp là:  Đảm bảo phù hợp kết thẩm định giá với quy định ngân hàng quản lý TSBĐ BĐS:  Tiếp tục hoàn thiện sách nhận BĐS chấp, đảm bảo an tồn tín dụng dựa rủi ro dự đoán trước  Đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá BĐS cho ĐVKD nhằm đảm bảo cho công tác thực kiểm tra đối chiếu hồ sơ pháp lý BĐS cách đầy đủ từ khâu tiếp nhận tài sản quy trình quản lý hồ sơ theo quy trình  Đảm bảo mức độ tương đồng giá trị thị trường BĐS với kết thẩm định giá BĐS chấp đồng thời rút ngắn thời gian thực thẩm định giá:  Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá BĐS sát với giá thị trường đảm tính khoản suốt trình tham gia vào khoản vay  Ban hành rà soát bảng giá khung đất tỉnh, thành phố mà Techcombank có hoạt động nhận BĐS chấp theo hướng mức giá trị theo sát mức giá thị trường BĐS lại đảm bảo an toàn 71  Thực nhiều biện pháp tái thẩm định giá nhằm quản lý tốt chất lượng kết định giá ĐVKD cơng ty định giá ngồi để đảm bảo kiểm sốt mức giá trị toàn TSBĐ BĐS  Thực phối kết hợp phận liên quan để làm công tác kiểm tra trạng cơng tác tái thẩm định giá BĐS từ có kết đánh giá BĐS xác  Đảm bảo mức độ hài lòng khách hàng kết thẩm định giá BĐS chấp  Xây dựng hệ thống sở liệu kết thẩm định giá phục vụ cho cơng tác tìm kiếm thơng tin so sánh để có kết định giá đảm bảo xác thống toàn hệ thống Techcombank:  Hướng tới Techcombank xây dựng phận quản trị danh mục BĐS chấp riêng biệt, chuyên nghiệp, nhanh chóng hiệu nhằm theo dõi biến động số lượng tài sản, phân loại tài sản, khu vực tọa lạc, mức số liệu khác cách thống toàn hệ thống  Xây dựng hệ thống phần mềm quản lý tất thông tin BĐS theo chủng loại BĐS; giá trị; tính chất pháp lý chủ sở hữu cá nhân, tổ chức; theo tỉnh thành, vị trí, … 3.2 Một số giải pháp đề xuất để hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng thương mại nói chung Techcombank nói riêng chủ đề “nóng” quan tâm đặc biệt mà thị trường BĐS thời gian qua có nhiều biến động sụt giảm mạnh “đóng băng” dẫn đến tác động mang tính tiêu cực đến hoạt động tín dụng ngân hàng Xuất phát từ thực trạng đó, cơng tác thẩm định giá TSBĐ BĐS Techcombank dần hoàn thiện đạt hiệu khoảng cách lớn so với yêu cầu thực tế đặt Để hồn thiện cơng tác cần phải có hệ thống văn sách quan chức năng, ban ngành quản lý đất đai thị trường BĐS và đặc biệt là chính sự nỗ lực, cố gắng của Techcombank 72 3.2.1 Áp dụng đồng phương pháp sử dụng quy trình thẩm định tài sản bảo đảm bất động sản  Thực ban hành đầy đủ phương pháp xác định giá trị BĐS nhằm có cơng cụ thống phướng thức áp dụng xác định giá trị BĐS làm TSBĐ Techcombank, tránh việc gây bất đồng phận kinh doanh, định giá, giám sát tín dụng, pháp chế,…về thực cơng tác thẩm định giá TSBĐ BĐS đảm bảo kết định giá tiến sát với mức giá thị trường phù hợp với quy định ngân hàng  Hiện Techcombank áp dụng chủ yếu hai phương pháp định giá phương pháp so sánh phương pháp chi phí để thẩm định BĐS chấp Về hai phương pháp đáp ứng yêu cầu ngân hàng thẩm định giá Tuy nhiên số trường hợp thẩm định giá cơng trình xây dựng sử dụng hai phương pháp lại cho kết chưa xác định giá cơng trình thương mại, nhà hàng, khách sạn – BĐS đem lại mức thu nhập cho chủ sử dụng khai thác Chính cần quy định thức áp dụng phương pháp thẩm định giá áp dụng cho trường hợp phương pháp đầu tư kết hợp với hai phương pháp so sánh phuong pháp chi phí để đưa kết phù hợp  Đối với phương pháp chi phí: hiện Techcombank áp dụng chủ yếu để xác định giá trị nhà đất Giá trị nhà xác định thông qua bảng đơn giá công trình xây dựng bảng tỷ lệ chất lượng cịn lại thông qua thời gian sử dụng tối đa thời gian sử dụng Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn định giá nhà, nên quy định tính trừ phần hao mịn nhà thời gian BĐS dự kiến chấp ngân hàng  Thực thẩm định giá tài sản hình thành tương lai hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự, đầu tư xây dựng dự án chưa thực liên kết hợp tác với Techcombank: cần quy định cụ thể việc đánh giá lực chủ đầu tư (về số tiêu chí như: lực tài chính, có dư nợ xấu TCTD hay không, thực dự án, tỷ lệ hoàn thành tiến độ dự án theo cam kết,…) phải quy định cụ thể phận có trách nhiệm thực cơng tác đánh giá Từ quy định cụ thể phương pháp thẩm định giá BĐS nhận làm TSBĐ như: 73 - Điều kiện dự án: phải hồn thiện xong phần xây thơ thực thực 70% phần xây thô - Phương thức xác định giá trị BĐS chấp nhỏ với giá trị mà khách hàng (bên mua đứng tên hợp đồng mua bán với chủ đầu tư/bên bán) nộp cho chủ đầu tư, có so sánh với mức giá trị chuyển nhượng thị trường 3.2.2 Đổi quy trình, sách Techcombank công tác thẩm định giá bất động sản chấp  Thường xuyên đánh giá quy trình thẩm định giá để thấy phù hợp không phù hợp nhằm thực sửa đổi, bổ sung các chính sách thẩm định giá cho phù hợp với quan điểm, định hướng cho vay thế chấp bằng BĐS, phù hợp với những biến đổi của thị trường bất động sản: định kỳ khảo sát và cập nhật bảng khung giá đất tỉnh thành phù hợp hơn, đơn giá xây dựng cũng nên được xem xét đánh giá ban hành địa bàn tỉnh thành phố để sát với thực tế địa phương  Đề xuất xây dựng thêm bảng khung giá thị trường hộ chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hộ Bởi loại TSBĐ tương đối phổ biến ngân hàng, thông tin giao dịch hộ khu đô thị tương đối rõ ràng Do việc ban hành khung giá thị trường phân khúc BĐS hộ khu đô thị mang lại hiệu cao công tác thẩm định giá đảm bảo mức giá trị, thời gian xử lý rút ngắn  Xây dựng tỷ lệ cho vay cụ thể chi tiết dựa đánh giá mối quan hệ sách tín dụng với TSBĐ khơng đơn xem xét tỷ lệ cho vay dựa đặc điểm BĐS (về loại, vị trí BĐS) Do cần kết hợp đánh giá khách hàng đặc biệt khách hàng doanh nghiệp với đặc điểm kinh doanh ngành sản xuất, vòng quay vốn,… với đặc điểm giá trị BĐS chấp để quy định chi tiết tỷ lệ hạn mức cho vay nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn đa dạng khách hàng Từ đảm bảo hài hịa tiêu chí an tồn hiệu hoạt động cho vay chấp BĐS với mức độ hài lòng khách hàng kết thẩm định giá TSBĐ  Với biến động mạnh thị trường BĐS cần thiết ban hành sách yêu cầu ĐVKD thực việc kiểm tra định giá lại TSBĐ từ 03 74 đến 06 tháng/01 lần thay 01 năm /01 lần Chính sách phù hợp với thực tiễn đảm bảo mức giá trị BĐS chấp liên tục đánh giá khả bảo đảm cho khoản vay tại, từ đề biện pháp để giảm thiểu nợ xấu xảy 3.2.3 Xây dựng phận chuyên trách có chức thực cơng tác chun biệt Trung tâm quản lý giám sát tài sản bảo đảm Hiện mảng công việc Trung tâm quản lý giám sát TSBĐ thực kết hợp nhân phòng thuộc trung tâm, đơi chưa có phân định rõ ràng, cần thành lập riêng phận chun phụ trách mảng cơng việc quan trọng như:  Trung tâm quản lý giám sát TSBĐ chủ động thực xây dựng cập nhật bảng khung giá đất tất tỉnh thành mà Techcombank có sách nhận BĐS chấp Đây cơng tác địi hỏi số lượng lớn cán nhiều thời gian, cần thành lập riêng phận chuyên rà soát đánh giá khu vực trọng điểm để tập trung nguồn lực điều chỉnh khung giá khu vực Techcombank nắm giữ nhiều BĐS, khu vực có biến động lớn giá trị BĐS gây ảnh hưởng lớn diện rộng ngân hàng, khu vực mà bảng giá khung có độ trễ lớn mức giá so với giá trị thị trường sở hạ tầng khu vực đầu tư, quy hoạch,…  Thực công tác tái thẩm định kiểm soát, rà soát lại chất lượng kết định giá ĐVKD công ty định giá ngồi Thực tế rà sốt trạng BĐS phát nhiều hồ sơ có vấn đề dẫn tới rủi ro cho Techcombank mà thông tin bề mặt hồ sơ pháp lý chưa phản ánh được, mặt khác phiếu định giá ĐVKD công ty định giá ngồi chưa mơ tả hết thực trạng Thực tế cơng tác dừng lại việc kiểm tra bề mặt hồ sơ tùy theo quy định giá trị địa bàn kiểm tra xác suất khoảng 20% đến 30% tổng lượng hồ sơ mà chưa đủ đảm bảo chất lượng thực Do vậy, phải thành lập tổ công tác chuyên tập trung vào kiểm tra rà sốt trạng tăng mức kiểm tra lên đến 50% tổng lượng hồ sơ định giá tháng Thực tế công tác quan trọng việc đánh giá chất lượng dịch vụ thẩm định giá công ty liên kết với Techcombank chủ 75 yếu việc thẩm định giá BĐS giao cho đơn vị liên kết này, Trung tâm quản lý giám sát TSBĐ thực nhiệm vụ kiểm soát lại chất lượng dịch vụ Do phận chun trách thực cơng tác tái thẩm định kiểm soát kết thẩm định giá cần đảm bảo có đội ngũ cán giàu kinh nghiệm lĩnh vực quy định phận thường xuyên kiểm soát việc thẩm định giá theo quy trình, quy định ngân hàng 3.2.4 Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cán thẩm định giá bất động sản chấp Vấn đề nhân quan trọng hệ thống ngân hàng thương mại vốn lĩnh hoạt động đầy rủi ro Trong cơng tác thẩm định giá TSBĐ BĐS Techcombank, cần có chiến lược đào tạo nguồn nhân lực phù hợp nhằm xây dựng đội ngũ cán thành thạo chuyên mơn, kiến thức tổng hợp sâu rộng, có khả phân tích dự đốn xu hướng thay đổi môi trường kinh tế, của thị trường BĐS, đáp ứng u cầu địi hỏi cao cơng việc:  Giải pháp tăng số lượng nhân không phù hợp giai đoạn ngân hàng gặp nhiều khó khăn thực sách cắt giảm nhân sự, Trung tâm quản lý giám sát TSBĐ cần tinh giảm đội ngũ cán theo hướng tuyển dụng cán có lực chun mơn sâu rộng lĩnh vực BĐS, ưu tiên tuyển người có cấp chứng định chứng Bộ xây dựng, Sở xây dựng, Bộ Tài Chính  Tổ chức buổi tọa đàm để phổ biến, đào tạo cán Trung tâm kiến thức pháp lý BĐS, tín dụng tăng cường trình độ hiểu biết thị trường BĐS, chia sẻ kinh nghiệm thực tế thẩm định giá BĐS chấp Thực tế nhiều cán thẩm định giá không nắm hiểu biết rộng sách tín dụng; cơng tác đào tạo chéo phận để cán thẩm định có nhận thức tồn diện nghiệp vụ tín dụng nói chung khoản vay nói riêng từ đưa kết thẩm định giá BĐS cách xác, đảm bảo sát với giá thị trường đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng  Tăng cường kiến thức chun mơn nghiệp vụ cán tín dụng việc thẩm định, nhận định giá BĐS chấp Mặc dù Techcombank ban hành khung giá thị trường tham khảo hướng dẫn áp dụng chi tiết cho việc xác 76 định giá trị tài sản chấp nghiệp vụ định giá đòi hỏi kinh nghiệm kiến thức pháp lý BĐS nên ĐVKD chưa nắm rõ hết nội dung này, dẫn đến việc mơ tả định giá BĐS cịn chứa đựng nhiều rủi ro Trung tâm quản lý giám sát TSBĐ nên xây dựng chương trình đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ cho ĐVKD để ĐVKD thực khảo sát định giá BĐS đạt hiệu cao  Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, ngân hàng cần có chế độ đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút nguồn nhân lực có chất lượng Ngồi ra, ngân hàng cần phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn với công việc để nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ lãnh đạo, nhân viên 3.2.5 Các giải pháp hỗ trợ khác Hoàn thiện việc xây dựng khung giá đất thị trường sở kết hợp với trình định giá: Hiện để xây dựng khung giá đất thị trường khu vực phải thành lập tổ cơng tác xây dựng kế hoạch khảo sát thực tốn nhiều nhân lực thời gian Vì trình xây dựng khung giá đất thị trường tuyến phố địa bàn thành phố nhân viên thẩm định nên chủ động kết hợp với trình thẩm định giá Thơng qua q trình tác nghiệp thẩm định giá/ rà sốt kết thẩm định giá chun viên thẩm định nắm giá đất số BĐS địa bàn sở tìm thơng tin so sánh, lấy thơng tin để tổng hợp xử lý rút ngắn thời gian để tìm kiếm thơng tin cho việc xây dựng đơn giá đất thị trường Vì nên yêu cầu cán thẩm định tận dụng thơng tin thu thập q trình định giá nên lưu trữ thơng tin vào hệ thống phần mềm quản lý phận để làm cho đợt xây dựng điều chỉnh bảng khung giá đất thị trường Tăng cường việc thu thập xử lý thông tin sở kết hợp với quan chức năng, tổ chức định giá khác: cơng tác thẩm định giá địi hỏi nhân viên thẩm định phải khảo sát thị trường tìm kiếm thơng tin phương tiện khác nhiều trường hợp cơng việc tìm kiếm thơng tin phức tạp địi hỏi thời gian tìm kiếm lâu Do cơng tác định giá phận thẩm định tài sản cần thiết có tăng cường kết hợp với quan chức định giá khác 77 tổ chức hoạt động chuyên nghiệp lĩnh vực định giá họ có thơng tin thị trường cách cập nhập, sơ liên kết nhân viên định giá liên hệ trực tiếp với tổ chức để qua có thông tin thị trường BĐS so sánh tổ chức định giá cung cấp Ngoài định giá BĐS khu thị phương án tìm kiếm thơng tin so sánh kết hợp với chủ đầu tư đây, với ban quản lý tịa nhà Thơng qua chủ đầu tư, ban quản lý tịa nhà có thơng tin so sánh phù hợp với thị trường Xây dựng hệ thống thông tin công nghệ để hỗ trợ cho việc quản lý TSBĐ tập trung hệ thống để có sở liệu phục vụ cơng tác chiết xuất báo cáo đầy đủ theo nhiều tiêu chí khác với độ xác cao: báo cáo danh mục TSBĐ BĐS phân theo loại, giá trị, vị trí, vùng, đơn vị kinh doanh,…nhằm tập trung theo dõi biến động cập nhật giá trị thị trường BĐS Thành lập phịng nghiệp vụ chun nghiệp, có chức thu thập, tổng hợp, phân loại xử lí thơng tin, đồng thời tạo mối quan hệ thức, trực tiếp với quan hữu quan khác tổ chức tín dụng khác, quan địa đảm bảo có thơng tin xác, cập nhật, phục vụ công tác thẩm định khách hàng thẩm định giá BĐS khách hàng: ví dụ các thông tin về quy hoạch cần phải được cập nhật chính xác và kịp thời, đầy đủ Tập trung nguồn lực đánh giá, phân tích cảnh báo rủi ro xảy công tác thẩm định giá BĐS nhằm đưa cảnh báo đến tất phận kinh doanh phận khác liên quan đến hoạt động cho vay chấp BĐS ngân hàng Việc phổ biến cảnh báo trường hợp rủi ro BĐS chấp đến phận giúp phận có nhìn chung rủi ro Techcombank gặp phải để bên có dự trù sẵn phòng tránh rủi ro xảy ra, đồng thời xây dựng phương hướng, cách khắc phục cho hiệu nhất; mặt khác để ĐVKD thấy cần thiết công tác thẩm định giá BĐS chấp có hỗ trợ cho phận 3.3 Các kiến nghị đề xuất khác 78 3.3.1 Kiến nghị với quan quản lý Nhà nước  Ban hành văn pháp luật quy định hoạt động thẩm định giá BĐS:  Thẩm định giá vấn đề việc nhận BĐS làm tài sản chấp tổ chức tín dụng Trong hoạt động thẩm định giá Việt Nam lại chưa phát triển thiếu hiệu chưa có đầy đủ văn quy định lẫn thực tiễn Trước thực tế cần thiết phải có quy định cụ thể thẩm định giá và tiêu chuẩn thẩm định giá, nguyên tắc thẩm định giá, tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá Vì việc định hướng Chính phủ cơng tác định giá BĐS đảm bảo ngân hàng quan trọng, giúp thống quan điểm bên quan hệ vay vốn, hay quan hệ pháp lý  Chính phủ tổ chức tra, kiểm tra hoạt động liên quan đến định giá, có chế tài xử lý vi phạm lĩnh vực  Quản lý thị trường BĐS hoạt động minh bạch:  Chính phủ thực công tác quy hoạch đất đai cơng bố quy hoạch cơng khai góp phần hạn chế thiếu hụt thông tin, hạn chế thao túng dẫn đến làm méo mó phát triển thị trường BĐS Một ví dụ điển hình giai đoạn vừa qua thơng tin khơng xác quy hoạch thành phố Hà Nội dẫn đến phận BĐS địa bàn Sóc Sơn, Ba Vì bị đẩy giá trị lên cao, thị trường BĐS phát triển “bong bóng” tình trạng đầu đất đai sinh lời,… gây khó khăn lớn cho quản lý thị trường BĐS  Nhà nước ban hành văn pháp lý để giữ quyền sở hữu đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng BĐS Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành nhà nước với kinh doanh đất đai doanh nghiệp nhà nước Có sách để khuyến khích phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS với đa dạng hoá hình thức tham gia vào thị trường BĐS nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS đồng nghĩa với việc BĐS chấp có khả chuyển nhượng, mua bán dễ dàng Thị trường BĐS hoạt động minh bạch cơng khai sở lớn để công tác thẩm định TSBĐ BĐS ngân hàng đạt hiệu tối đa 79  Hoàn thiện thủ tục chấp BĐS:  Hiện quy định Bộ Tư pháp phát sinh có nhiều vấn đề phát sinh nhận chấp tài sản hình thành tương lai văn hướng dẫn không rõ ràng, không giải vướng mắc thực tế Ví dụ theo quy định nhà đất dự án gồm QSDĐ nhà ở, đất chưa cấp giấy chứng nhận QSD khơng phép chấp tài sản hình thành tương lai, thay vào chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán,…các vấn đề phải quy định hướng dẫn cụ thể hoạt động công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm  Bộ Tư pháp sớm ban hành Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm thay cho nghị định giao dịch bảo đảm vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động hệ thống Ngân hàng kinh tế Giải pháp hướng tới xây dựng trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm thống tồn quốc có lưu trữ đầy đủ liệu TSBĐ nhằm phục vụ tốt cho công tác quản lý, tra hoạt động chấp, sẵn sang cung cấp đầy đủ thông tin chi tiết cho ngân hàng việc quản lý BĐS chấp  Nhà nước cần rà soát lại dự án đầu tư xây dựng thắt chặt việc phê duyệt cấp phép đầu tư dự án xây dựng BĐS chấp thuộc dự án đã, đầu tư ngân hàng chiếm tỷ lệ đáng kể Trong ngân hàng phải đối mặt với rủi ro dự án không đủ sở pháp lý nên gây khó khăn việc cấp sổ đỏ, dự án khơng hồn thành tiến độ dừng thi cơng chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, … từ dẫn đến khoản vay chuyển sang nợ hạn, nợ xấu có khả vốn ngân hàng xử lý TSBĐ Do quan Nhà nước cần chặt chẽ việc thẩm định lực chủ đầu tư tính khả thi dự án việc ấp đất cho phép đầu tư xây dựng 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà Nước xem xét việc ban hành luật lệ chấp tài sản Ban hành hướng dẫn cụ thể đăng ký chấp TSBĐ để thủ tục đơn giản dễ thực tốn chi phí cho đơn vị có liên quan Ví dụ tài sản dùng để chấp nhiều lần để vay vốn bên cho vay, ngân hàng Nhà 80 Nước quy định phải đóng dấu quan Nhà Nước có thẩm quyền lần chấp lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực quan cơng chứng nhà nước Nhưng thực tế đơn vị vay vốn ngân hàng khó thực cơng việc phức tạp trường hợp doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng khế ước vay vốn, phải đưa công chứng phiền hà tốn cho đơn vị Ngân hàng Nhà Nước cần mở rộng nâng cao chất lượng trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) nhằm xây dựng hệ thống thơng tin đa chiều, cập nhật, xác, tạo nguồn thơng tin chất lượng phục vụ cơng tác phân tích, thẩm định tín dụng ngân hàng thương mại: nhiều trường hợp thông tin CIC chưa cho kết xác, thơng tin CIC chưa đầy đủ chi tiết đặc điểm giá trị TSBĐ, … Trong gian đoạn thị trường BĐS nước chứa đựng nhiều yếu tố bất ổn định, gây nhiều tác động tiêu cực ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng Vì vậy, Ngân hàng Nhà Nước nên thực nhiều đợt kiểm tra hoạt động tín dụng cho vay chấp BĐS, vay đầu tư vào BĐS tồn hệ thống để có u cầu cụ thể ngân hàng trích dự phòng rủi ro hay điều chỉnh tỷ lệ dư nợ cho vay liên quan đến kinh doanh chấp BĐS 81 KẾT LUẬN Trong giai đoạn thị trường bất động sản vừa trải qua thời kỳ phát triển nóng chưa phục hồi có ảnh hưởng nhiều mặt mang tính tiêu cực đến hoạt động ngân hàng đặc biệt hoạt động cho vay chấp BĐS Chính giai đoạn cơng tác thẩm định giá BĐS chấp thể vai trò quan trọng nhằm đạt ổn định hoạt động, hạn chế rủi ro tín dụng, giảm thiểu nợ xấu tổn thất cho ngân hàng thương mại Do công tác thẩm định giá TSBĐ BĐS cần ngân hàng thực chặt chẽ từ nhận đánh giá tài sản trước khoản vay duyệt Công tác thẩm định giá TSBĐ nhằm giúp ngân hàng quản lý BĐS chấp cách tập trung nhất, sở ban hành sách đề biện pháp kịp thời để giảm thiểu rủi ro liên quan đến BĐS có biến động thị trường Nhận thức vai trị tầm quan trọng cơng tác này, ngân hàng thương mại thực tốt việc thẩm định giá TSBĐ BĐS nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan chưa xây dựng đầy đủ sách, quy trình thẩm định giá BĐS phù hợp chặt chẽ; tuân thủ chưa tốt quy định; chế sách pháp luật lĩnh vực đất đai, BĐS chưa có hỗ trợ tốt cho hoạt động ngân hàng Thực trạng công tác thẩm định BĐS chấp Techcombank thực đầy đủ từ khâu thẩm định nhận BĐS làm TSBĐ vấn đề chính: thẩm định giá, tái thẩm định giá BĐS trước - - sau khoản vay phê duyệt Tuy vậy, công tác thẩm định TSBĐ BĐS gặp nhiều khó khăn cần giải nhiều vấn đề tồn mức giá trị định giá chưa thật sát với mức giá thị trường, mức độ hài lòng khách hàng kết thẩm định giá chưa cao Việc ban hành đầy đủ sách thẩm định giá BĐS chấp phải có đơn vị thường xun kiểm sốt việc tn thủ quy định để bảo đảm tính hiệu thực tiễn sách hoạt động thẩm định giá BĐS chấp Techcombank 82 Qua việc chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý TSBĐ BĐS Techcombank”, luận văn đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS chấp đề số giải pháp nâng cao hiệu công tác thẩm định giá nhằm hoàn thiện quản lý TSBĐ BĐS góp phần vào hiệu hoạt động Techcombank hướng tới mục tiêu lớn phát triển tín dụng bền vững Để hoàn thành luận văn này, em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ hướng dẫn nhiệt tình từ thầy giáo hướng dẫn, thầy giáo hội đồng bảo vệ môn Ngân hàng thương mại, anh chị Trung tâm quản lý giám sát TSBĐ Em mong có góp ý, nhận xét thầy cơ, anh chị cán ngân hàng để luận văn hồn thiện mang tính thực tiễn TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005; Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003   Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17 tháng năm 1996 việc ban hành quy chế chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn ngân hàng Thống đốc Ngân hàng Nhà nước; Quy chế chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn ngân hàng (Ban hành kèm theo Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày 17 tháng năm 1996 Thống đốc NHNN); Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm; Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 công chứng, chứng thực; Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09/5/2007 Bộ Tư pháp Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 hướng dẫn bên ký hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà đăng ký trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Quản trị ngân hàng thương mại – Đại học KTQD – NXB Tài chính, năm 2001 10.Peter S.Rose, Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Tài Chính, năm 2004 11.PGS TS Phan Thị Thu Hà, Ngân hàng thương mại, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân, năm 2007 12 Báo cáo tài 03 năm gần Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam 13.Các quy trình, quy định, định, hướng dẫn Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam; 14.Các báo cáo TSBĐ Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam; 15.Các file theo dõi, file tổng hợp kết việc quản lý BĐS Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam; 16.Các tham khảo có liên qua từ trang website: http://thuvienphapluat.vn/; http://www.doko.vn/; http://www.vietlaw.biz/