Định giá BĐS công ty thẩm định giá Sàn giao dịch bất động sản V-Reex

Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thị Hải Yến MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I.Các vấn đề chung bất động sản .3 Khái niệm bất động sản .3 Những đặc điểm chủ yếu bất động sản Phân loại BĐS .6 Giá trị giá BĐS 4.1 Giá trị BĐS 4.1.1giá trị thị trườngcủa BĐS 4.1.2 Giá trị đầu tư BĐS 4.1.3 Giá trị sử dụng BĐS 4.2 Giá BĐS .8 4.2.1 Khái niệm giá BĐS 4.2.2 Phân loại giá BĐS .8 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, giá BĐS 10 5.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: 10 5.1.1 Nhóm yếu tố tự nhiên: 10 5.1.2 Nhóm yếu tố kinh tế: .11 5.1.3 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường: 12 5.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: .12 5.3 Các yếu tố chung bên ngoài: 12 5.3.1 Các yếu tố trị pháp lý: 12 5.3.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: 12 5.3.3 Các yếu tố xã hội: 13 II Định giá BĐS 13 1.Khái niệm cần thiết định giá BĐS 13 1.1 Khái niệm định giá bất động sản .13 1.2 Sự cần thiết phải định giá BĐS .14 SV: Nguyễn Thị Huế Lớp: BĐS 50B Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thị Hải Yến Căn nguyên tắc định giá BĐS 15 2.1 Căn định giá BĐS 15 2.2 Nguyên tắc định giá BĐS .16 Các phương pháp định giá BĐS 20 3.1 Phương pháp chi phí .20 3.1.1 Khái niệm phương pháp chi phí 20 3.1.2 Các nguyên tắc áp dụng .20 3.1.3 Các bước thực 20 3.1.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 22 3.1.5 Hạn chế 23 3.2 Phương pháp vốn hoá .24 3.2.1 Khái niệm phương pháp vốn hoá 24 3.2.2 Các nguyên tắc áp dụng phương pháp vốn hoá .24 3.2.3 Cơng thức tính .24 3.2.3.1 Phương pháp vốn hoá trực tiếp 25 3.2.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 25 3.2.5 Hạn chế 26 3.3 Phương pháp so sánh 26 3.3.1 Khái niệm phương pháp so sánh .26 3.3.2 Các nguyên tắc áp dụng chủ yếu, tảng phương pháp 26 3.3.3 Các bước tiến hành 27 3.3.4 Quá trình điều chỉnh 27 3.3.5 Ứng dụng phương pháp 30 3.3.6 Hạn chế 30 Quy trình định giá BĐS .31 4.1 Xác định nhiệm vụ định giá BĐS 32 4.2 Khảo sát trường, thu thập thông tin BĐS 33 4.2.1Khảo sát trường .33 4.2.2 Thu thập thông tin 33 SV: Nguyễn Thị Huế Lớp: BĐS 50B Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thị Hải Yến 4.2.3 Phân tích thơng tin BĐS 34 4.3 Lựa chọn phương pháp định giá BĐS .34 4.4 Xác định giá BĐS 34 4.5 Lập hồ sơ chứng thư định giá .35 III Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS 35 Các nhân tố chủ quan 36 1.1 Đặc điểm bất động sản .36 1.2 Trình độ kinh nghiệm chuyên viên định giá .36 1.3 Hệ thống thông tin 37 1.4 Hệ thống trang thiết bị 37 Nhân tố khách quan 37 2.1 Các sách nhà nước 37 2.2 Sự quản lý nhà nước 37 2.3 Ảnh hưởng BĐS định giá .37 CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BĐS Ở MỘT SỐ CÔNG TY 39 Định giá BĐS công ty thẩm định giá Thế kỷ 39 Quy trình định giá chung Sàn giao dịch bất động sản V-Reex 40 KẾT LUẬN 44 TÀI LIỆU THAM KHẢO 45 SV: Nguyễn Thị Huế Lớp: BĐS 50B Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thị Hải Yến LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đồng hành phát triển ấn tượng kinh tế Việt Nam năm qua Thẩm định giá trở thành dịch vụ cần thiết cho thành phần kinh tế việc thực nghiệp vụ tài sản Thị trường đầu tư khác biệt, thị trường tài sản mang tính đặc thù, nhiều nhân tố khó định lượng, Do cần phải có trình độ quốc tế thẩm định giá Hiện nay, giao dịch bất động sản diễn phổ biến thị trường Bất động sản tài sản có giá trị lớn người dân việc sử dụng hoạt động mua bán , chuyển nhượng ,thế chấp , góp vốn ngày nhiều việc xác định giá trị bất động sản vô cần thiết để có định đắn với bất động sản Nhưng lại có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để xác định , đánh giá xác giá chúng cần có nhận định chuyên gia có kinh nghiệm am hiểu thị trường đồng thời cần có kiến thức chuẩn định giá bất động sản Hơn thẩm định giá bất động sản vốn khâu đóng vai trị then chốt trình xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, muốn định giá bất động sản phải thẩm định hàng loạt yếu tố liên quan như: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài , qua giúp người mua bất động sản không bị vướng vào rắc rối khơng đáng có giao dịch bất động sản Lâu nay, nước ta việc thẩm định bất động sản tiến hành cách tự phát, tổ chức định giá chưa chuyên nghiệp, trình độ lực cán định giá thấp, hệ thống văn pháp luật liên quan đến bất động sản chưa thống thiếu đồng ít, chưa chặt chẽ Bởi mà việc nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản vấn đề vô quan trọng cấp thiết Vậy làm để hoạt động định giá ngày phát triển câu hỏi đặt cho tất Góp phần làm sáng tỏ vấn đề em nghiên cứu đề án: “ Định giá bất động sản” Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu sở khoa học định giá bất động sản Thực tế áp dụng quy trình định giá BĐS cơng ty Thẩm định giá Thế kỷ Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thị Hải Yến Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: vấn đề liên quan đến định giá bất động sản, khái niệm , nguyên tắc, phương pháp định giá bất động sản, quy trình định giá bất động sản, Phạm vi nghiên cứu: định giá bất động sản lĩnh vực rộng lớn phức tạp nên đề án tìm hiểu quy trình định giá công ty cổ phần thẩm định giá kỷ công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Phương pháp nghiên cứu Để thực mục tiêu đề án sử dụng phương pháp nghiên cứu: điều tra khảo sát, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp kế thừa, vấn sâu chuyên gia thẩm định, thống kê, tiếp cận thực tiễn Kết cấu Ngoài phần: Lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ viết tắt đề án gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản Chương 2: Định giá BĐS số công ty Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thị Hải Yến CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I.Các vấn đề chung bất động sản Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS ; thứ hai, không giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thị Hải Yến chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Theo điều 181 Bộ luật Dân nước ta BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể ( đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); + Phải đất đai xác định chủ quyền; + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng… (những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản, công cụ lao động) ; + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải BĐS như: máy điều hịa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác) + Các công trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; + Các cơng trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối + Các cơng trình dịch vụ, vui chơi, thể thao… + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lị) … + Các tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thị Hải Yến gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản Những đặc điểm chủ yếu bất động sản Ngoài đặc điểm nêu khái niệm trên, BĐS cịn có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, bất động sản có tính cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Vị trí bất động sản bao gồm vị trí địa lý vị trí kinh tế xã hội, vị trí bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản, bất động sản mặt đường có giá khác với bất động sản tương tự ngõ, hay bất động sản gần khu trung tâm có giá cao nhiều so với bất động sản tương tự xa khu trung tâm Bởi vậy, với đặc điểm bất động sản định giá bất động sản định giá BĐS người định giá phải có khả đánh gí ưu mặt vị trí bất động sản, đánh giá điều kiện sở hạ tầng , điều kiện kinh tế xã hội nơi bất động sản tọa lạc xem có mặt thuận lợi khơng Ví dụ hai bất động sản tương tự quy mơ hình dạng bất động sản có điều kiện kinh tế xã hội tốt ( gần trường học, bệnh viện chợ, trung tâm thương mại) có giá cao Hơn người định giá cịn phải có khả nhận định, dự báo khả phát triển bất động sản tương lai, vị trí tương lai có khả phát triển khơng điều làm ảnh hưởng đến giá bất động sản Thứ hai, bất động sản có tính lâu bền Tính lâu bền bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai; loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy ( trừ số trường hợp đặc biệt động đất, núi lửa,sạt lở Với đặc điểm tiến hành định giá người định giá phải dự báo khả sinh lợi bất động sản tương lai, ước tính tuổi thọ kinh tế ,tuổi thọ vật lý bất động sản Tuổi thọ kinh tế BĐS khoảng thời gian BĐS mang lại lợi ích kinh tế cho chủ sử dụng Tuổi thọ vật lý BĐS thời gian BĐS tồn Bất động sản có tuổi thọ kinh tế lớn có giá trị Do vậy, người định giá phải có khả đánh giá tuổi thọ kinh tế hay ước lượng giá trị sinh lợi bất động sản tương lai Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt khan Tính cá biệt bất động sản thể iện chỗ hai bất động sản giống hồn tồn hình thức, giá trị sử dụng, vị trí… Tính khan bất động sản tác động đến công tác xác định giá trị bất động sản giá trị ngày tăng, người định giá cần dự báo xu hướng tăng giá bất động sản Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thị Hải Yến Thứ tư, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội định giá bất động sản nhân viên định giá bỏ qua đặc điểm bất động sản để định giá xác giá trị bất độngsản Bởi việc so sánh bất động sản tương tự phức tạp hai bất động sản tương tự có giá trị khu vực với khu vực khác lại không đánh giá giá trị Do đó, người định giá phải đánh giá thị hiếu khu vực Thứ năm, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến Bởi tiến hành định giá người định giá phải đánh giá bất động sản xung quanh có tác động đến bất động sản cần định giá ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực làm tăng giá trị bất động sản cần định giá hay giảm giá trị Phân loại BĐS Cũng giống hàng hóa khác mặt hàng có nhiều loại khác BĐS phân thành nhiều loại Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta, bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Đề án môn học GVHD ThS Nguyễn Thị Hải Yến Bất động sản đặc biệt BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp Việc phân chia BĐS theo ba loại cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội nước ta Do việc đánh giá mặt giá trị bất động sản áp dụng phương pháp hay kỹ thuật phân tích đánh Việc phân loại bất động sản thành loại giúp người định giá dễ dàng việc lựa chọn phương pháp định giá loại Giá trị giá BĐS 4.1 Giá trị BĐS 4.1.1giá trị thị trườngcủa BĐS Trên lý thuyết người ta đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, nhiên,giá trị thị trường khái niệm nhiều người quan tâm, lĩnh vực BĐS Giá trị thị trường BĐS số tiền nhận từ người nhiều người sẵn lịng mua BĐS người sẵn sàng đem bán Khi định giá BĐS người định giá cần phải quan tâm tớigiá trị thị trườngcủa BĐS tương tự giao dịch thị trường Bởi việc nắm bắt thông tin vềgiá trị thị trườngcủa bất động sản vô quan trọng người định giá Người định giá phải thường xuyên theo dõi mức biến động giá loại bất động sản lập thành sở liệu riêng cho việc đánh giágiá trị thị trườngcủa bất động sản tương tự thuận tiện 4.1.2 Giá trị đầu tư BĐS Một khái niệm giá trị khác lĩnh vực định giáBĐS giá trị đầu tư Giá trị đầu tư giá trị đầu tư người đầu tư cụ thể dựa yêu cầu đầu tư người đầu tư Giá trị đầu tư tìm thấy người mua tiềm đầu tư có BĐS tạo thu nhập người phát triển BĐS Trong trình định giá người định giá cần phải xác định khả sinh lợi bất động sản với nhà đầu tư cụ thể người định giá có