PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘIKHOA LUẬT LÊ THỊ MAI HƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM Chuyên ngàn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ THỊ MAI HƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật kinh tế

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2012

Công trình đƣợc hoàn thành tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Am Hiểu

Vào hồi giờ , ngày tháng năm 2012

Có thể tìm hiểu luận văn tại

Trung tâm tƣ liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội

Trung tâm tƣ liệu – Thƣ viện Đại học Quốc gia Hà Nội

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN

VAY VÀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

8

1.1 Sự cần thiết phải áp dụng các biện pháp bảo đảm trong hoạt động

cho vay của ngân hàng thương mại

8

1.2 Một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay và bảo đảm bằng tài sản

hình thành trong tương lai

15

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm tiền vay 15

1.2.3 Khái niệm và đặc điểm tài sản hình thành trong tương lai 21 1.2.4 Các dạng tài sản hình thành trong tương lai 25 1.2.5 Điều kiện để áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản hình thành

trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng

28

1.3 Vai trò, ý nghĩa của các biện pháp bảo đảm bằng tài sản hình thành

trong tương lai

32

1.4 Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật bảo đảm

bằng tài sản hình thành trong tương lai

34

Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TRẠNG ÁP

DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

2.1 Các biện pháp bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai 38

2.2 Công chứng, chứng thực và Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản

hình thành trong tương lai

54

2.3 Những vướng mắc trong quá trình thực hiện bảo đảm bằng tài sản

hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam

59

2.3.1 Xác định tài sản hình thành trong tương lai 59 2.3.2 Định giá tài sản hình thành trong tương lai 66 2.3.3 Công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản

hình thành trong tương lai

71

2.3.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai 77 2.3.5 Quản lý tài sản hình thành trong tương lai 81 2.3.6 Xử lý tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai 83 2.3.7 Những khó khăn khác khi nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành

trong tương lai

90

Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO

VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

3.1.1 Xác định tài sản hình thành trong tương lai 95 3.1.2 Định giá tài sản hình thành trong tương lai 97

3.1.5 Pháp luật về xử lý tài sản hình thành trong tương lai 104

3.3 Các ngân hàng thương mại xây dựng giải pháp hoàn thiện 107

3.3.2 Hoàn thiện quy trình thẩm định khoản vay và nâng cao chất lượng

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

NHTM được xem là “trung tâm” chứa đựng rủi ro của nền kinh tế với hàng loạt các loại rủi ro thường xuyên rình rập, đe dọa bên cạnh hoạt động kinh doanh, trong đó, rủi ro tín dụng được xem là loại rủi ro phổ biến nhất

Tại Việt Nam, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có nguồn vốn tương đối “mỏng” nhưng hoạt động khá hiệu quả Nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp này là rất lớn Do các doanh nghiệp này chưa đáp ứng điều kiện để cho vay không cần có bảo đảm bằng tài sản nên hầu hết các NHTM đều yêu cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay Yêu cầu này chính là trở ngại lớn với các doanh nghiệp bởi quỹ tài sản không nhiều, trong khi đó doanh nghiệp luôn có nhu cầu đổi mới trang thiết bị, máy móc để phát triển sản xuất Trong trường hợp này, cho vay bằng TSHTTTL là giải pháp hữu ích nhằm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ

Mặt khác, theo đánh giá của các chuyên gia trong và ngoài nước, cơ sở hạ tầng của Việt Nam hiện ở mức kém hoặc rất kém Để có thể nâng cấp, sửa chữa, xây dựng mới nhiều tuyến đường sắt, đường bộ, cầu cảng, hệ thống năng lượng, hệ thống cấp thoát nước…Chính phủ cần thu hút được các nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài Do vậy, những quy định về bảo đảm bằng TSHTTTL cần được luật hóa nhằm tạo điều kiện cho Chính Phủ tiếp cận được nguồn vốn lớn với mục đích xây dựng và hoàn thiện cơ

sở hạ tầng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Pháp luật hiện hành chưa có một hệ thống các quy định riêng, hoàn chỉnh và đồng bộ áp dụng cho giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL nên hiện vẫn phải áp dụng các quy định chung như mọi loại tài sản thông thường khác Trong quá trình áp dụng vào thực tiễn hoạt động cho vay của ngân hàng, pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL đã nảy sinh nhiều bất cập cho thấy nhiều lỗ hổng trong quá trình nghiên cứu và xây dựng pháp luật Trước nhu cầu thực tiễn của thị trường tài chính ngân hàng, hoạt động cho vay có bảo đảm bằng TSHTTTL đang ngày một nở rộ thì việc nghiên cứu, hoàn thiện hành lang pháp lý lại càng cấp thiết hơn bao giờ hết

Từ những lý do nêu trên, đồng thời xuất phát từ việc nhận thức rõ tầm quan trọng của các biện pháp bảo đảm nói chung; bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL nói riêng đối với hoạt động cấp tín dụng của NHTM cũng như sự an toàn của hệ thống

TSHTTTL khi tham gia vào quan hệ tín dụng Đồng thời với mong muốn hoàn thiện

hệ thống pháp luật về bảo đảm tiền vay, tác giả luận văn đã lựa chọn đề tài “ Pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho Luận văn Thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu

Cho đến nay đã có rất nhiều công trình nghiên cứu các góc độ, khía cạnh pháp

lý khác nhau về các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của ngân hàng Tuy nhiên, chưa có nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu về các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL Hiện chỉ có một vài công trình nghiên cứu về vấn đề này, tiêu biểu như: Sách chuyên khảo “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các TCTD” của tác giả Lê Thị Thu Thủy (chủ biên), đây được xem là công trình nghiên cứu chuyên sâu nhất về các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL; Luận văn thạc sỹ “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay” của tác giả Lê Thị Thanh Thủy

Ngoài ra, có các bài viết đăng trên các tạp chí chuyên ngành, tuy nhiên các bài viết này mới chỉ dừng lại ở góc độ nghiên cứu một hoặc một vài khía cạnh liên quan đến TSHTTTL và bảo đảm bằng TSHTTTL, cụ thể như: “Công chứng hợp đồng bảo đảm với TSHTTTL – các Ngân hàng gặp khó” của tác giả Phan Văn Lãng, “Để hạn chế rủi ro trong việc nhận bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay” của tác giả Trần Luyện; “TSHTTTL là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự” của tác giả Đỗ Hồng Thái…

Kế thừa thành quả của các tác giả đã nghiên cứu, tác giả luận văn mạnh dạn

chọn đề tài: "Pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam"

3 Mục đích, nhiệm vụ của Luận văn

Luận văn tập trung phân tích những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của NHTM và TSHTTTL Đồng thời, luận văn cũng bước đầu đưa ra những vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam hiện nay Mục đích và nhiệm vụ cuối cùng mà luận văn hướng tới chính là việc đề xuất một số giải pháp với mong muốn đóng góp một phần nhỏ bé của mình vào việc hoàn thiện quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định

liên quan đến pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL

Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm các quy định

pháp lý liên quan đến bảo đảm bằng TSHTTTL Thực trạng áp dụng pháp luật từ khi các quy định về TSHTTTL và thuật ngữ TSHTTTL được thừa nhận trong khoa học pháp lý Từ đó, đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành góp phần ngăn ngừa và hạn chế rủi ro tín dụng đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động của các NHTM ở Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả đề tài sử dụng quan điểm duy vật và phép biện chứng làm cơ sở và phương pháp luận để nghiên cứu đề tài Ngoài ra, tác giả còn sử dụng một số phương pháp cụ thể như: phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp và phương pháp lịch sử

cụ thể để nghiên cứu đề tài Mặt khác, trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật

và thực tế đời sống kinh tế, dân sự để đưa ra những điểm bất cập trong các quy định đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thực định

6 Ý nghĩa của Luận văn

6.1 Ý nghĩa khoa học

Luận văn đã phân tích và làm rõ những thay đổi phù hợp với thực tiễn của pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL Luận văn cũng tập trung phân tích những điểm mới về bảo đảm bằng TSHTTTL theo quy định của pháp luật hiện hành

Bên cạnh đó, Luận văn cũng chỉ rõ những bất cập liên quan đến pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL trong quá trình thực thi và áp dụng pháp luật Trên cơ sở đó, tác giả đề tài đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL và pháp luật ngân hàng ở Việt Nam, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật vào thực tiễn

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Với những kết quả bước đầu của quá trình nghiên cứu, tác giả hi vọng luận văn

sẽ là tài liệu bổ ích phục vụ các giảng viên, sinh viên trong quá trình giảng dạy, học tập và nghiên cứu; đồng thời là tài liệu tham khảo cho các cán bộ ngân hàng khi tham gia ký kết các hợp đồng bảo đảm tiền vay có đối tượng là TSHTTTL

7 Kết cấu luận văn

Ngoài Lời nói đầu, Kết luận….Luận văn sẽ được kết cấu thành 3 chương với nội dung nghiên cứu dự kiến như sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của NHTM và TSHTTTL

Chương 2: Pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL và thực trạng áp dụng tại các NHTM ở Việt Nam hiện nay

Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY VÀ TÀI

SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1 Sự cần thiết phải áp dụng các biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM

Sở dĩ cần nghiên cứu, áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của ngân hàng bởi những lý do như sau:

- Xuất phát từ tính rủi ro trong hoạt động cho vay của NHTM

- Áp dụng các biện pháp bảo đảm để bảo vệ được tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người gửi tiền

- Bảo đảm tiền vay còn bảo vệ được sự an toàn và ổn định của hệ thống ngân hàng

- Bảo đảm tiền vay còn góp phần bảo đảm việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên

- Xuất phát từ thực tiễn việc chấp hành nghĩa vụ trả nợ tại NHTM

- Áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoàn toàn phù hợp với thực tiễn của Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới

1.2 Một số vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay và bảo đảm bằng TSHTTTL

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm tiền vay

Theo nghĩa rộng, bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp, bao gồm cả biện pháp nghiệp vụ và các biện pháp mang tính chất pháp lý nhằm mục đích phòng ngừa rủi ro đối với các khoản nợ Theo nghĩa hẹp, bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng áp dụng các biện pháp do pháp luật dân sự và luật chuyên ngành quy định để hạn chế rủi ro và tạo cơ sở kinh tế, cơ sở pháp lý để thu hồi được các khoản

nợ đã cho khách hàng vay

Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã định nghĩa bảo đảm tiền vay như sau: “ Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay” [18,

tr.1] Khái niệm trên đã phản ánh tính chất và đặc điểm của bảo đảm tiền vay:

Thứ nhất, bảo đảm tiền vay là các biện pháp phòng ngừa rủi ro

Thứ hai, bảo đảm tiền vay tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ

đã cho khách hàng vay

1.2.2 Phân loại các biện pháp bảo đảm

Dựa trên các tiêu chí khác nhau, bảo đảm tiền vay sẽ được phân chia thành nhiều nhóm: Bảo đảm đối nhân và bảo đảm đối vật; Bảo đảm tiền vay bằng tài sản và bảo đảm tiền vay không bằng tài sản

1.2.3 Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm bằng TSHTTTL

1.2.3.1 Khái niệm

TSHTTTL là những tài sản không bị cấm giao dịch, nó là tài sản chưa hình thành hoặc cũng có thể là tài sản đã hiện hữu tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hoặc xác lập nghĩa vụ nhưng sau thời điểm đó mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm

1.2.4 Các dạng TSHTTTL

1.2.4.1 Tài sản được tạo lập từ vốn vay

1.2.4.2 Tài sản hình thành từ việc sử dụng vốn vay để hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng

1.2.4.3 TSHTTTL là hoa lợi, lợi tức

1.2.4.4 Tài sản được hình thành bằng việc sử dụng vốn vay để sáp nhập, trộn lẫn, chế biến

1.2.5 Điều kiện để áp dụng biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL trong hoạt động cho vay của ngân hàng

1.2.5.1 Khách hàng vay

1.2.5.2 Tài sản bảo đảm

1.2.5.3 Ngân hàng thương mại

1.3 Vai trò, ý nghĩa của các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL

Đối với bên nhận bảo đảm hay còn gọi là bên cho vay (ngân hàng), biện pháp bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL sẽ giúp ngân hàng đeo đuổi đến cùng quyền được

ưu tiên thanh toán

Đối với bên có nghĩa vụ, biện pháp bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL giúp bên

đi vay huy động được vốn để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh của mình

Đối với nền kinh tế thị trường, biện pháp bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL đã góp phần tạo dựng một hành lang pháp lý an toàn thúc đẩy các giao lưu dân sự, kinh

tế, thương mại, tạo cơ sở để thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp trong và ngoài nước nhằm phát triển sản xuất, kinh doanh, đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế của đất nước Đặc biệt, trong điều kiện cơ sở hạ tầng của nước ta còn ở tình trạng yếu kém, các quy định về bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL sẽ tạo điều kiện cho Chính Phủ tiếp cận được các nguồn vốn đầu tư lớn từ trong và ngoài nước để xây dựng và hoàn thiện cơ

sở hạ tầng: đường xá, cầu cảng, năng lượng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Về phương diện chính trị, pháp luật về bảo đảm bằng TSHTTTL đã xây dựng những chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể tham gia quan hệ tín dụng nhằm tăng cường sự quản lý, kiểm soát của nhà nước Qua đó, những đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thu hút các nguồn vốn đầu tư, về phát triển kinh

tế nhiều thành phần đưa đất nước phát triển đúng định hướng xã hội chủ nghĩa

Mặt khác, ở góc độ xã hội, các quy định về bảo đảm nghĩa vụ nói chung và bảo đảm tiền vay bằng TSHTTTL nói riêng góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền sản xuất, kinh doanh; tạo công ăn việc làm, ổn định và nâng cao đời sống nhân dân

1.4 Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật bảo đảm bằng TSHTTTL

Tại BLDS 1995, BLDS đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam, khái niệm TSHTTTL chưa được nhắc đến Thuật ngữ TSHTTTL lần đầu tiên

được nhắc tới tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Tới Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, thuật ngữ này được đề cập đến dưới một dạng mới, là “tài sản hình thành từ vốn vay”, Sau đó Nghị định này còn dành hẳn một chương (Chương III) bao gồm 5 điều luật (từ Điều 14 đến Điều 18) để

quy định về "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay” Cùng với thời

gian, pháp luật về TSHTTTL dần hoàn thiện Điểm đáng lưu ý đầu tiên của quá trình hoàn thiện pháp luật là việc thừa nhận TSHTTTL bằng nội dung điều luật quy định

về “tài sản" được đưa ra tại BLDS 2005 Các quy định về TSHTTTL được đề cập tới trong Mục 5, Chương XVII, Phần thứ ba, BLDS 2005 khi quy định về "Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự" Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm khi quy định về tài sản bảo đảm đã đưa ra khái niệm

TSHTTTL như sau "TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm"

Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI

CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

2.1 Các biện pháp bảo đảm bằng TSHTTTL

2.1.1 Thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản, về phương diện ngữ nghĩa, được hiểu là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ mà các bên đã thoả thuận trước đó Thế chấp tài sản trong vay vốn ngân hàng là sự thoả thuận giữa các bên (hoặc theo quy định của pháp luật), theo đó, bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền vay đối với bên nhận thế chấp (ngân hàng) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

2.1.1.1 Chủ thể

2.1.1.2 Hình thức của hợp đồng thế chấp TSHTTTL

2.1.1.3 Thời hạn và hiệu lực

2.1.1.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp

- Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

- Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

- Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp

2.1.1.5 Xử lý tài sản thế chấp và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán

2.1.2 Cầm cố tài sản

Biện pháp cầm cố liệu có được áp dụng đối với TSHTTTL hay không khi loại tài sản này chỉ thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

Trường hợp thứ nhất, cầm cố TSHTTTL có thể áp dụng đối với tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm Trường hợp thứ hai cũng là trường hợp gây nhiều tranh cãi trong giới nghiên cứu lập pháp cũng như những người thực thi pháp luật Có thể cầm cố đối với tài sản mà tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản ấy chưa hình thành cả về mặt vật lý lẫn pháp lý (chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm) thì bên cầm cố lấy tài sản nào để chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố

2.2 Công chứng, chứng thực và Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL

2.2.1 Công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm bằng TSHTTTL

Theo quy định của pháp luật, việc công chứng, chứng thực do các bên thoả thuận Trong trường hợp pháp luật có quy định thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực Hiện nay, theo quy định của pháp luật, có một số trường hợp, hợp đồng

bắt buộc phải công chứng: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp nhà ở và các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định phải được công chứng hoặc chứng thực

2.2.2 Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL

Đối với việc đăng ký, pháp luật thừa nhận cả hai cơ chế “ tự nguyện” và “bắt buộc” Hợp đồng bảo đảm bằng TSHTTTL có giá trị với người thứ ba từ thời điểm đăng ký Bên cạnh đó, trong trường hợp dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì đăng ký chính là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm Mặt khác trường hợp đăng ký là yêu cầu, là điều kiện để giao dịch có hiệu lực bắt buộc thì đăng ký là một hình thức để hợp đồng bảo đảm nói chung và bảo đảm bằng TSHTTTL nói riêng có giá trị trên thực tế Ngoài ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL còn có ý nghĩa thiết thực trong việc phòng chống các hành vi vi phạm pháp luật; tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển nhanh, ổn định; đồng thời tạo thuận lợi cho hoạt động xét xử của toà

án đối với các tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm nói chung, giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL nói riêng được đơn giản và gọn nhẹ

2.3 Những vướng mắc trong quá trình thực hiện cho vay có bảo đảm bằng TSHTTTL tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam

2.3.1 Xác định TSHTTTL

Trước khi nghị định sửa đổi, bổ sung nghị định 163/2006/NĐ-CP được ban hành, người yêu cầu công chứng và ngay cả công chứng viên không có cơ sở pháp lý thống nhất để xác định đâu là một TSHTTTL Đã có một vài cách hiểu, cách quan niệm khác nhau về TSHTTTL: Cách quan niệm thứ nhất là đồng nhất khái niệm

"TSHTTTL" và khái niệm "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng" Quan niệm thứ hai đánh đồng khái niệm TSHTTTL và việc hoàn tất quy trình, thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật có liên quan

2.3.2 Định giá TSHTTTL

Tại Việt Nam, các văn bản định giá chỉ mang tính khái quát, mỗi NHTM tiếp thu và áp dụng một cách khác nhau, không đồng bộ…Mặt khác, các NHTM đều đã ghi nhận các nguyên tắc về định giá tài sản trong văn bản nội bộ, tuy nhiên, các quy định này chỉ mang tính khái quát chung và còn nhiều phiến diện Các quy định vẫn chủ yếu chú trọng đến đối tượng tài sản là bất động sản như nhà đất, công trình xây dựng mà chưa quan tâm đến tài sản là động sản

Không những vậy, nhiều quy định không có cơ sở để triển khai trong thực tiễn Đối với các bất động sản khác như công trình xây dựng, nhà ở hình thành từ vốn vay thì việc định giá chủ yếu căn cứ chi phí hình thành của tài sản mà chưa tính đến tính hữu dụng và tính thẩm mỹ của các công trình xây dựng Đối với những tài