VIỆN HÀN LÂM VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI Ngành Xã hội học Mã số 9 31 03[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒNG GIANG TIẾP CẬN VÀ SỞ HỮU CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI Ngành: Xã hội học Mã số: 31 03 01 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ XÃ HỘI HỌC HÀ NỘI - 2023 Cơng trình hồn thành tại: Học viện Khoa học xã hội Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Trịnh Duy Luân Phản biện 1: GS.TS Nguyễn Tuấn Anh Phản biện 2: GS.TS Nguyễn Hữu Minh Phản biện 3: PGS.TS Lê Thị Thục Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện họp tại……………………………………………… Học viện Khoa học Xã hội Vào hồi…….giờ…… phút, ngày…… tháng…… năm 2023 Có thể tìm hiểu luận án thư viện: - Thư viện Quốc gia Việt Nam - Thư viện Học viện Khoa học Xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Phát triển nhà nội dung quan trọng sách phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Nhà nước ta ban hành nhiều sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, đồng thời có sách hỗ trợ nhà cho đối tượng sách xã hội, người có thu nhập thấp người nghèo gặp khó khăn nhà Việt Nam quốc gia với dân số 99 triệu người, dân số thị 33 triệu người tăng thêm khoảng 850-950 nghìn người năm thập niên tới (Tổng cục thống kê, 2019) Theo dự báo Ngân hàng Thế giới, đến năm 2050 nước có 65,8 triệu dân sống đô thị, với tỷ lệ đô thị hoá 59%[44] Do vậy, vấn đề nhà cho cư dân đô thị nước ta ngày trở nên thiết, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Phân tích quy hoạch khơng gian cho thấy 50% diện tích đất thị nước tập trung thành phố này, 75% tăng trưởng không gian đô thị tập trung Vùng Đồng sơng Hồng (trong có Hà Nội) Vùng Đông Nam (bao gồm thành phố Hồ Chí Minh) chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà hàng năm, tương đương 244.000 tổng số 374.000 hộ [45] Chương trình phát triển nhà thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 dự báo dân số thành phố vào năm 2025 9,1 triệu năm 2030 9,8 triệu người Giai đoạn 2021-2030, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2025, diện tích sàn nhà bình qn đầu người tồn thành phố đạt 29,5m2/người, đó, khu vực thị 31m2/người khu vực nông thôn 28m2/người Vấn đề đặt với gia đình cư dân trẻ có nhu cầu nhà là: họ tiếp cận sở hữu CHCC với giá hợp lý khoản tín dụng theo Chương trình hỗ trợ nhà nước? Trong trình tiếp cận sở hữu CHCC vay trả góp, đa số gia đình cư dân trẻ chưa có nhiều tích lũy tài chính, họ cịn gặp phải nhiều khó khăn, rào cản Chất lượng CHCC mà họ sở hữu cịn hạn chế Đây vấn đề mang tính thời sự, cập nhật mà luận án tập trung nghiên cứu Chính sách phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt hộ chung cư cho đối tượng sách xã hội, người có thu nhập thấp nước ta đạt số thành tựu Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu xã hội học đánh giá trình triển khai kết thực sách Nghiên cứu tiếp cận sở hữu hộ chung cư vay trả góp cư dân trẻ thủ Hà Nội chủ đề có ý nghĩa khoa học thực tiễn, thời cấp bách để góp phần hồn thiện sách nhà thị nước ta Trong bối cảnh đó, nghiên cứu sinh chọn đề tài: “Tiếp cận sở hữu hộ chung cư vay trả góp cư dân trẻ đô thị Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận án Tiến sĩ chuyên ngành Xã hội học Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Phân tích thực trạng tiếp cận, sở hữu CHCC vay trả góp cư dân trẻ thị; mức độ hài lịng, gắn kết cư dân trẻ với nơi họ Trên sở đề xuất số khuyến nghị nhằm tăng cường khả tiếp cận, sở hữu CHCC cư dân trẻ có nhu cầu vay trả góp Hà Nội 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu + Tổng quan nghiên cứu cơng trình có liên quan đến chủ đề nghiên cứu luận án + Phân tích q trình tiếp cận thơng tin, tư vấn sách nguồn tín dụng cho vay trả góp để mua CHCC + Phân tích đặc điểm sở hữu CHCC đánh giá cư dân trẻ sở hữu sử dụng CHCC + Đề xuất số khuyến nghị sách hỗ trợ cư dân trẻ đô thị Hà Nội tiếp cận sở hữu CHCC Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tượng nghiên cứu Tiếp cận sở hữu CHCC hình thức vay trả góp cư dân trẻ thị Hà Nội 3.2 Khách thể nghiên cứu - Nhóm cư dân trẻ sống khu chung cư chọn Họ người trải qua trình tiếp cận thơng tin, tư vấn, sở hữu sử dụng CHCC - Đại diện Ban quản trị, Ban quản lý khu nhà; - Cán UBND phường; - Cán tín dụng ngân hàng thương mại chương trình tín dụng nhà thành phố 3.3 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Luận án tập trung phân tích q trình tiếp cận sở hữu CHCC cư dân trẻ đô thị Hà Nội, với việc vận dụng sách nhà với gói hỗ trợ tín dụng địn bẩy giúp họ thực giấc mơ nhà họ Nhóm cư dân trẻ nghiên cứu luận án người trải qua trình tiếp cận thông tin tư vấn sở hữu hộ, sinh sống khu nhà chung cư (từ năm 2010 đến nay) Về không gian: luận án giới hạn phạm vi địa bàn thành phố Hà Nội, với khu chung cư Hà Nội chọn nghiên cứu trường hợp, cụ thể: Khu chung cư PCC1 Hà Đông, phường Phú Lương, quận Hà Đông; Khu nhà xã hội The Vesta, phường Phú Lãm, quận Hà Đông; Chung cư CT5, xã Tân Triều, Huyện Thanh Trì Về thời gian: phạm vi nghiên cứu luận án thời kỳ từ năm 2010 đến Câu hỏi nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu 4.1 Câu hỏi nghiên cứu - Việc sở hữu CHCC vay trả góp có ý nghĩa cư dân trẻ Hà Nội? Những nguyên nhân khiến cư dân trẻ định sở hữu nhà thay thuê nhà? - Cư dân trẻ đô thị tiếp cận thông tin, tư vấn tiến hành thủ tục để sở hữu CHCC có vay trả góp nào? Có khó khăn trở ngại gì? - Cư dân trẻ đánh điều kiện sống khu ở? 4.2 Giả thuyết nghiên cứu Luận án thực nhằm kiểm chứng giả thuyết đặt là: - Cư dân trẻ đô thị có thu nhập trung bình, lập gia đình chưa có chỗ riêng nhóm có nhu cầu cao sở hữu CHCC hình thức vay trả góp khả tài hạn chế Đây phương án phù hợp đáp ứng nhu cầu nhà họ - Quá trình tiếp cận thơng tin sở hữu CHCC vay trả góp cư dân trẻ đô thị phải thông qua nhiều nguồn, kênh thông tin, tư vấn đa dạng thủ thủ tục pháp lý phức tạp Đa số tiếp cận qua kênh phi thức với nhiều khó khăn thủ tục pháp lý, hành chính, có bất bình đẳng tiếp cận khoản vay trả góp để mua CHCC - Đa số cư dân trẻ sở hữu CHCC hài lịng q trình tiếp cận, sở hữu, chất lượng hộ họ muốn gắn bó lâu dài với khu nhà, song cịn số vấn đề sách có liên quan cần hoàn thiện Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu luận án Nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu xã hội học, kết hợp phương pháp định lượng định tính, với phương pháp cụ thể sau: 5.1 Tổng quan, phân tích tài liệu - Phân tích tài liệu: sử dụng để tìm hiểu khái quát vấn đề liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài Thông qua kết từ nghiên cứu có, sách hành quản lý nhà chung cư, văn Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND thành phố Hà Nội, nắm bắt tổng quan vấn đề nghiên cứu, từ phát khía cạnh chưa nghiên cứu đề cập phân tích sâu - Phương pháp quan sát: thực nhằm xem xét chất lượng dự án nhà chung cư thương mại có hộ 70m2, mơi trường xung quanh, dịch vụ xã hội, sở vật chất… Phương pháp quan sát tham dự tác giả thực 03 khu chung cư, kết hợp với vấn sâu nhóm đối tượng lựa chọn 5.2 Phương pháp vấn bảng hỏi Trong luận án, bảng hỏi cấu trúc thiết kế logic, chặt chẽ, rõ ràng Bảng hỏi bao gồm phần sau: Thơng tin chung; Q trình tiếp cận thơng tin, mua hộ chung cư hình thức vay trả góp; Q trình sở hữu hộ chung cư có vay trả góp từ Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ nhà nước, trình sở hữu hộ chung cư có vay trả góp gói thương mại; Thực trạng điều kiện chung cư có vay trả góp; Ý kiến đánh giá họ vấn đề, khó khăn gặp phải trình tiếp cận sở hữu, sử dụng nhà chung cư Để phân tích yếu tố tác động đến trình tiếp cận sở hữu CHCC, luận án tính đến khác biệt liên quan đến đặc điểm cá nhân người trả lời giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập… Các thông tin thu thập thực địa xử lý phần mềm SPSS 20.0 5.3 Phương pháp vấn sâu Phương pháp vấn sâu sử dụng linh hoạt, dạng bán cấu trúc Tác giả tiến hành vấn sâu 21 trường hợp, gồm: cán quản lý nhà (phòng Quản lý thị, phịng Nội vụ UBND Quận Hà Đơng) người dân (có vay trả góp chung cư người có nhu cầu mua nhà), người Ban quản lý, Ban quản trị, cán UBND phường Phú Lương; UBND phường Phú Lãm, cán ngân hàng Phương pháp giúp tìm hiểu sâu trình cung cấp thơng tin đến đối tượng có nhu cầu mua nhà, trình tiếp cận với vốn vay ngân hàng, chế sách hành liên quan vấn đề phát sinh, hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý cư dân sinh sống chung cư 5.4 Phương pháp xử lý số liệu Các số liệu thu từ bảng hỏi xử lý phân tích thống kê tốn học phần mềm SPSS 22.0 Phân tích định lượng dựa khung nghiên cứu mơ hình phân tích yếu tố ảnh hưởng đến tiếp cận sở hữu CHCC vay trả góp cư dân trẻ Ngồi kỹ thuật mơ tả định lượng, kỹ thuật phân tích sâu sử dụng như: 1) Phân tích trung bình số học (Mean) biến số thang đo Likert 2) Phân tích tương quan nhằm xác định mối liên hệ biến số 5.5 Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu thực địa - Quá trình nghiên cứu thực địa tiến hành qua ba bước sau: + Phỏng vấn sâu thăm dị nhằm nhận diện khía cạnh liên quan đến tiếp cận sở hữu CHCC vay trả góp Từ lý luận thực tiễn, tiến hành xây dựng Bảng hỏi hướng dẫn vấn sâu Từ tháng 03-05/2022, vấn thăm dò 10 trường hợp (7 cư dân khu ở, cán ban quản lý, 1cán ban quản trị) + Phỏng vấn thử bảng hỏi tiếp tục vấn sâu: thực với 20 cư dân chung cư PCC1 Hà Đông, CT5 Tân Triều, tòa V6 Vesta Phú Lãm, tháng 3/2022 + Khảo sát thức thực 03 khu chung cư địa bàn thành phố Hà Nội: Khu chung cư PCC1 Hà Đơng, Tịa V6 the Vesta Phú Lãm, Chung cư CT5 Tân Triều, huyện Thanh Trì Tác giả trực tiếp vấn sâu gia đình, đại diện Ban quản lý tòa nhà, Ban quản trị tòa nhà 03 khu địa bàn nghiên cứu Một số cán ban, ngành UBND phường Phú Lương, phịng Nội vụ, phịng Quản lý thị UBND quận Hà Đông, cán Cục quản lý nhà bất động sản, Bộ xây dựng; cán tín dụng ngân hàng BIDV, Viettinbank - nhân vật có liên quan đến nội dung nghiên cứu luận án vấn sâu Khung phân tích lý thuyết Đóng góp khoa học luận án Tiếp cận sở hữu CHCC vay trả góp cư dân trẻ chủ đề mới, có tính thời bối cảnh Nhà nước đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà chung cư thương mại giá thấp, nhà xã hội Luận án số nghiên cứu xã hội học có tính lý luận thực tiễn chủ đề Kết nghiên cứu cung cấp thơng tin xác thực hữu ích cho quan chức để đánh giá thành công bất cập sách hỗ trợ nhà cho người thu nhập thấp thời gian qua Ý nghĩa thực tiễn luận án Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu triển khai nhiều góc độ lịch sử sách nhà qua giai đoạn vấn đề xã hội liên quan Nghiên cứu luận án đóng góp tri thức số chiều cạnh xã hội vấn đề nhà đô thị Việt Nam giai đoạn Từ đây, gợi mở, kích thích hướng nghiên cứu nhu cầu vấn đề mà nhóm cư dân trẻ thị phải vượt qua để có hội tiếp cận sở hữu CHCC vay trả góp xu hướng nhà tương lai Ý nghĩa thực tiễn Khi đánh giá thực trạng tiếp cận sở hữu CHCC vay trả góp nhóm cư dân trẻ Hà Nội, luận án có tính đến đặc trưng nhân xã hội cá nhân giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp, khu vực sinh sống Đồng thời, tác động sách nhà ở, gói hỗ trợ Chính phủ việc giải nhu cầu nhà cho người dân, đặc biệt phân khúc chung cư thương mại giá hợp lý Qua đó, cung cấp chứng khoa học thực tiễn đè xuất kiến nghị cho việc hoạch định sách nhà thành phố Hà Nội đến năm 2030, đáp ứng nhu cầu đa dạng nhà người dân Hà Nội Kết nghiên cứu luận án tài liệu hữu ích giảng dạy môn xã hội học đô thị, xã hội học nhà đô thị, xã hội học sách, xã hội học quản lý,… Nội dung, kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận khuyến nghị, danh mục cơng trình cơng bố tác giả liên quan đến luận án, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận án bao gồm chương: Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận thực tiễn luận án Chương 3: Thực trạng tiếp cận hộ chung cư vay trả góp cư dân trẻ thị Hà Nội Chương 4: Thực trạng sở hữu đánh giá hộ chung cư vay trả góp cư dân trẻ đô thị Hà Nội 10 Hạn chế luận án - Mẫu nghiên cứu luận án tập trung vào nhóm cư dân mua CHCC vay trả góp, mà chưa bao phủ nhóm cư dân có nhu cầu chưa / khơng tiếp cận sở hữu nhà (luận án PVS trường hợp l;oại này) Mẫu nghiên cứu luận án 03 khu chung cư với 407 đại diện HGĐ trải qua q trình tiếp cận thơng tin, sách sở hữu nhà Vì vậy, kết nghiên cứu chưa thể suy rộng cho toàn cư dân thành phố Hà Nội Trong số tài liệu thứ cấp mà NCS thu thập từ Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng Hà Nội báo cáo nghiên cứu tình hình nhà nay, có tình trạng số liệu chưa đầy đủ, mốc thời gian nghiên cứu khơng thống nên khó so sánh với thời điểm Chương TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Tổng quan bao gồm: 1)Tình hình nghiên cứu ngồi nước (nghiên cứu sách nhà chiều cạnh xã hội có liên quan; chiều cạnh xã hội vấn đề nhà đô thị nước phát triển; sách nhà cho người thu nhập thấp nước phát triển) 2) Tình hình nghiên cứu nước (một số chiều cạnh xã hội vấn đề nhà ở, lược sử nhà Hà Nội sách nhà ở) Qua đó, vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu tiếp cận sở hữu nhà Hà Nội 1.1 Các cơng trình nghiên cứu ngồi nước 1.1.1 Nghiên cứu sách nhà chiều cạnh xã hội có liên quan 1.1.2 Những chiều cạnh xã hội vấn đề nhà đô thị nước phát triển 1.1.3 Chính sách nhà cho người thu nhập thấp nước phát triển 1.1.4 Chính sách nhà cho người thu nhập thấp Đơng Nam Á 1.2 Các cơng trình nghiên cứu nước 1.2.1 Một số chiều cạnh xã hội vấn đề nhà 1.2.2 Các nghiên cứu liên quan đến Nhà xã hội 1.2.3 Lược sử nhà sách nhà Hà Nội 1.3 Thực trạng nghiên cứu vấn đề liên quan đến nhà giá hợp lý 1.3.1 Nghiên cứu nhà giá hợp lý nhà cho người thu nhập thấp 1.3.2 Một số kinh nghiệm quốc tế lĩnh vực sách nhà cho người thu nhập thấp Tiểu kết chương Đa số nghiên cứu nước tập trung làm rõ vấn đề sách phát triển nhà xã hội (NƠXH), khó khăn tiếp cận sở hữu NƠXH chiều cạnh xã hội học khác Song chưa có nghiên cứu xã hội học tiếp cận sở hữu hộ vay trả góp với giá hợp lý cư dân trẻ đô thị lớn Hà Nội hay TPHCM Một số vấn đề đặt là: Các hộ gia đình cư dân trẻ thị lớn có nhu cầu cấp bách nhà ở, chưa có nhiều tích lũy, tiếp cận sở hữu hộ vay trả góp nào? Trong q trình tiếp cận họ gặp khó khăn, trở ngại gì? Tiếp cận sở hữu hộ vay trả góp có phải hướng phù hợp với gia đình trẻ đô thị lớn thời gian tới hay không? Tác giả kỳ vọng nghiên cứu luận án tìm câu trả lời thỏa đáng cho câu hỏi trên, góp phần lấp khoảng trống nghiên cứu xã họi học nhà đô thị Việt Nam Sở hữu CHCC hình thức mua trả góp mong muốn nhiều nhóm cư dân, để đảm bảo ổn định sống bền vững cho gia đình mục tiêu phát triển nhà quốc gia tương lai Chính sách hỗ trợ tín dụng động lực cho người dân đến định sở hữu CHCC với giá hợp lý cho gai đình Nghiên cứu luận án theo định hướng để góp phần nâng cao hội tiếp cận sở hữu nhà CHCC vay trả góp cho nhóm cư dân trẻ thị Hà Nội nhóm cư dân trẻ thị Hà Nội 3.1 Tiếp cận sách nhà ở, sách tín dụng, chương trình hỗ trợ nhà nước với dự án CHCC 3.1.1 Một số sách nhà ở, chương trình hỗ trợ nhà nước với dự án CHCC 3.1.2 Một số dự báo, định hướng phát triển nhà Hà nội đến năm 2030 3.2 Tiếp cận thơng tin nhóm cư dân trẻ có nhu cầu nhà 3.2.1 Tiếp cận thơng tin CHCC vay trả góp cư dân trẻ đô thị Bảng 3.1 cho thấy cư dân tiếp cận thông tin CHCC từ nhiều nguồn khác để kiểm tra độ xác, tin cậy, hạn chế rủi ro tiến hành giao dịch mua bán hộ Các nguồn, kênh thơng tin mà cư dân sử dụng ứng dụng hay mạng xã hội Facebook Zalo (98% hộ gia đình khảo sát sử dụng) Trong đó, có 48,6% cư dân KCC PCC1 Hà Đông, 26,3% cư dân KCC The Vesta 25,1% cư dân KCC CT5 Tân Triều tiếp cận thông tin mua bán hộ qua ứng dụng Nguồn, kênh thông tin thứ hai ứng dụng tìm kiếm online Google, Cốc cốc website cung cấp thông tin dự án (chiếm 86,2%) Bảng 3.1: Tiếp cận nguồn thông tin để mua hộ cư dân khu nhà Nguồn: Khảo sát luận án,2022 11 3.2.2 Tiếp cận nguồn tin tư vấn, sách mua CHCC vay trả góp Tiếp cận tư vấn thơng tin mua CHCC vay trả góp phân tích ba chiều cạnh Thứ nhất, bối cảnh thị trường bất động sản thập niên nghiên cứu (2012-2022), chênh lệch nhà thương mại giá rẻ NƠXH Thứ hai, CHCC vay trả góp giải pháp với nhiều người có nhu cầu mua nhà, khiến họ chưa nắm quy định, sách tham gia Thứ ba, đối tượng mua CHCC vay trả góp thường người có thu nhập trung bình, nên việc định mua cần cân nhắc, tính tốn đến uy tín chủ đầu tư hay địa điểm, vị trí khu nhà Bảng 3.2: Tiếp cận nguồn tư vấn để mua hộ cư dân khu nhà Khu nhà/ Nguồn tư vấn The Vesta N Bạn bè/người quen tư vấn Người nhà tư vấn Người ban quản lý dự án nhà ở/chủ đầu tư tư vấn Trung tâm môi giới nhà đất tư vấn 99 24 99 % 0,0 17,6 42,7 22,9 N 14 93 36 130 % 100,0 82,4 40,1 34,2 N 0 40 45 65 CT5 Tân Triều % 0,0 0,0 17,2 42,9 N 17 232 105 294 Ghi chú: Các tổng số khác chọn nhiều phương án Tính tỷ lệ % cho phương án lựa chọn PCC1 Hà Đông Nguồn: Khảo sát luận án,2022 3.3 Tiếp cận nguồn vốn vay mua CHCC cư dân trẻ 3.3.1 Các nguồn vốn vay mua CHCC Khảo sát cho thấy, có 362 / 407 gia đình mẫu có vay tiền từ ngân hàng để mua CHCC Như vậy, ngân hàng có vai quan trọng việc triển khai thực sách hỗ trợ Nhà nước nhà người dân nói chung nhóm gia đình cư dân trẻ nói riêng Bảng 3.3: Các nguồn vốn vay mua CHCC Nguồn vốn vay Vay từ ngân hàng Vay từ người thân Vay bạn bè N % 362 58,1 100.0% 205 32,9 56.6% 56 9,0 15.5% 623 100,0 172.1% Ghi chú: Về nguồn vốn vay người vay vay từ nhiều nguồn nên tổng >100% Nguồn: Khảo sát luận án,2022 12 Có khoảng gần 30% người trả lời cho biết họ tiếp cận với gói vay 30 nghìn tỷ hỗ trợ mua nhà trả góp Chính phủ (lãi suất cố định 5%/năm, thời gian vay tối đa 15 năm) 71,5% người vay tiền ngân hàng từ gói vay thương mại, với lãi suất từ 8% đến 12% tùy thời điểm - cao so với gói vay 30 nghìn tỷ Biểu đồ 3.1: Tỷ lệ hộ GĐ sử dụng gói vay sách hỗ trợ mua CHCC Nguồn: Khảo sát luận án,2022 3.3.2 Tiếp cận gói vay theo nhóm nghề nghiệp 3.3.3 Tiếp cận gói vay theo nhóm thu nhập hộ gia đình 3.3.4 Tiếp cận nguồn vốn vay theo khu chung cư 3.3.5 Tiếp cận gói vay theo hình thức sở hữu hộ chung cư 3.3.6 Thời gian tiếp cận tới khoản vay trả góp 3.4 Các yếu tố tác động tới định lựa chọn mua CHCC 3.4.1 Mức sống, hay mức thu nhập hộ gia đình 3.4.2 Giá cả, khoản vay điều kiện tài gia đình 3.4.3 Yếu tố xã hội 3.4.4 Những tiêu chí cư dân ưu tiên chọn mua hộ chung cư 13 Bảng 3.4: Các tiêu chí cư dân ưu tiên chọn mua CHCC Ghi chú: Về Các tiêu chí cư dân ưu tiên lựa chọn mua CHCC, người chọn nhiều tiêu chí nên tổng >100% Nguồn: Khảo sát luận án,2022 Ngoài nguồn thông tin từ ứng dụng Zalo, Facebook, Google, Cốc cốc, website dự án CĐT hay sàn môi giới BĐS, nguồn thông tin bạn bè người thân cung cấp sử dụng phổ biến Trong đó, nguồn thơng tin từ “chính quyền/cơ quan chức năng” “báo giấy” lại khơng có vai trị bật Về nguồn vốn vay để mua CHCC, tổ chức tín dụng (các gói tín dụng nhà nước ngân hàng thương mại) cư dân sử dụng nhiều Người mua CHCC vay ngân hàng đến 70% giá trị hộ vòng 15-20 năm, linh hoạt tùy ngân hàng Điều tạo hội cho người có thu nhập chưa cao, ổn định, có hội sở hữu CHCC Tuy nhiên trình thực có khó khăn Những điều kiện phải có “thu nhập ổn định”, phải chứng minh mức thu nhập (để Ngân hàng cho vay) nhóm có “thu nhập ổn định” làm 14 việc quan Nhà nước thụ hưởng Cịn nhóm lao động tự do, “thu nhập khơng ổn định” khó tiếp cận gói tín dụng để mua nhà trả góp từ ngân hàng Đây dường nghịch lý: nhóm “yếu thế” đáng cần phải nhận hỗ trợ nhiều từ phía Nhà nước, khơng phải nhóm có “thu nhập ổn định” Vì vậy, sách tín dụng nhà nước với gói vay ưu đãi thiết thực, cần triển khai đồng với sách NƠXH để việc tiếp cận sở hữu CHCC cho nhóm cư dân trẻ thị thực khả thi Tiểu kết chương Nhóm cư dân trẻ KCC tiếp cận thông tin để mua CHCC từ nhiều nguồn khác Nhiều trang mạng xã hội Zalo, Facebook, Google, Cốc cốc… website dự án CĐT hay sàn môi giới BĐS Nguồn thông tin bạn bè người thân cung cấp sử dụng phổ biến Nguồn thơng tin từ “chính quyền/cơ quan chức năng” “báo giấy” có vai trị khơng đáng kể Về nguồn vốn vay để mua CHCC, tổ chức tín dụng (các gói tín dụng nhà nước ngân hàng thương mại) cư dân sử dụng nhiều Khi môi giới hỗ trợ thủ tục, hồ sơ trình vay vốn thuận lợi nhanh gọn Tuy nhiên trình thực gặp khó khăn người mua phải có “thu nhập ổn định”, phải chứng minh mức thu nhập Điều gây khó khăn cho nhóm “yếu thế” lao động tự do, “thu nhập không ổn định” Chương THỰC TRẠNG SỞ HỮU VÀ ĐÁNH GIÁ VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VAY TRẢ GÓP CỦA CƯ DÂN TRẺ ĐÔ THỊ HÀ NỘI Chương làm rõ thực trạng sử dụng CHCC ý kiến đánh giá cư dân thuận lợi hạn chế sở hữu CHCC; sách hỗ trợ tín dụng mua nhà trả góp Nhà nước; hài lịng cư dân mơi trường sống khu gắn bó lâu dài của họ với khu báo thành công sách hỗ trợ mua nhà trả góp nhóm cư dân trẻ Hà Nội Những thông tin phản hồi cư dân hữu ích cho chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế kiến trúc, quy hoạch, nhà hoạch 15 định sách nhà đơn vị quản lý vận hành 4.1 Đặc điểm sở hữu CHCC thuận lợi, khó khăn 4.1.1 Đặc điểm sở hữu CHC 4.1.2 Những thuận lợi sở hữu CHCC Đa số cư dân KCC nghiên cứu cấp GCN quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thời gian 1-2 năm từ nhận bàn giao hộ Khoảng 30,0% lại nhận GCN khoảng 2-3 năm sau nhận bàn giao nhà Tuy nhiên Giấy chứng nhận CHCC mua trả góp chưa hồn tồn đầy giá trị quyền sở hữu Nếu CHCC mua có khoản vay chưa trả xong, ngân hàng cho vay tạm giữ GCN hộ vật chấp Như vậy, trường hợp người mua CHCC chưa có quyền sở hữu đầy đủ hộ Đây đánh đổi mà người mua CHCC trả góp tự nguyện chấp nhận để hưởng ưu đãi sách hỗ trợ, đáp ứng quy định chấp cho vay ngân hàng 4.1.3 Những hạn chế quyền sở hữu CHCC mua trả góp Ba khu nhà chọn nghiên cứu có đặc điểm khác loại hình nên quyền sở hữu hộ khu có biến thể khác Khu chung cư CT5 Tân Triều thuộc loại hình nhà thương mại giá phải chăng, đươc bàn giao đưa vào sử dụng cuối 2012 đầu 2013 Đến thời điểm khảo sát hầu hết CHCC cấp GCN chủ hộ sang bán chuyển nhượng có nhu cầu Khu chung cư PCC1 Hà Đơng thuộc loại hình nhà thương mại giá hợp lý lại đón nhận gói vay hỗ trợ 30 nghìn tỷ; đưa vào sử dụng cuối 2015 đầu năm 2016 Hầu hết hộ cấp GCN, hộ có vay trả góp ngân hàng giữ GCN nên sang bán chuyển nhượng sau trả hết khoản vay ngân hàng Nếu chủ hộ chuyển nhượng lại hộ vay trả góp (từ gói vay 30 nghìn tỷ) hai bên lập “vi bằng” giao dịch mua bán, thỏa thuận toán trả tiếp khoản vay ưu đãi Đây hình thức mua bán “lách luật” tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà bên mua bán phải chấp nhận Khu chung cư The Vesta loại hình nhà xã hội, đưa vào sử dụng đầu năm 2018 Hầu hết CHCC cấp GCN Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, CHCC NƠXH sang bán chuyển nhượng sau năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, có vay hay khơng vay trả góp Việc nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi từ 16 sách hỗ trợ Nhà nước Tuy nhiên, tình trạng “lách luật” để mua bán chuyển nhượng hộ NƠXH diễn thực tế 4.2 Đánh giá cư dân trẻ đô thị thực trạng tiếp cận sở hữu CHCC vay trả góp 4.2.1 Đánh giá cư dân tiếp cận thơng tin, tư vấn, sách Khoảng nửa HGĐ cho họ dễ dàng tiếp cận với gói vay ngân hàng mua CHCC; 42,5% HGĐ thấy bình thường chưa đến 10% có gặp khó khăn việc vay ngân hàng Bảng 4.1 Mức độ tiếp cận gói vay ngân hàng theo nhóm thu nhập Thu nhập hộ GĐ/ tháng Rất dễ dàng Bình thường Dễ dàng Khó khăn Tổng N % N % N % N % N % Dưới 10 triệu 0,0 1,7 3,2 0,0 2,2 Khoảng 10-