TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH ASIAN
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH ASIAN
Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
2.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là một nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế xã hội của loài người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng Từ thời La Mã cổ đại, tài sản được phân chia làm hai loại: bất động sản và động sản Sự phân chia đúng đắn và hợp lý này của người La Mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS Tuy nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di rời được.
Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:
Bất động sản là các tài sản, bao gồm:
- Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa đất đai và những công trình do con người tao nên gắn liền với đất.
Với khái niệm trên thì BĐS bao gồm:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó);
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở,trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động của gánh xiếc,các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, các công trình hầm lò, và những tài sản khác do Nhà nước quy định. Điều kiện một vật được coi là BĐS khi:
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nó không bị thay đổi;
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
2.1.2 Phân loại bất động sản
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Tùy theo từng tiêu thức, BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loại phổ biến:
Theo đặc tính vật chất:
BĐS chia làm 3 loại, bao gồm:
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
Các tài sản gắn liền với đất đai.
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:
Công trình kiến trúc: 5 loại:
- Nhà dùng để cho thuê hoặc bán.
- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
- Khách sạn và văn phòng cho thuê
- Công trình kiến trúc khác.
Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trong mỗi vùng chia thành 3 nhóm:
- Nhóm đất phi nông nghiệp.
- Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.
Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,…hoặc vị trí số: 1,2,3,….
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác như: theo tính chất pháp l (BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS có khả năng hay không có khả năng phát triển).
Về phân loại BĐS có ý nghĩa rất quan trọng đối với Nhà nước cũng như với các nhà đầu tư:
Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội.
Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.
2.1.3 Đặc điểm của bất động sản
BĐS có những yếu tố vật lý khác so với các tài sản khác, chính điều đó đã tạo nên những giá trị khác nhau mà các TĐV muốn thực hiện được nghiệp vụ của mình một cách hợp lý thì nên biết, hiểu và nắm rõ những đặc điểm của BĐS chính và phổ biến sau:
Tính cố định về vị trí
BĐS là một loại tài sản đặc biệt, không có khả năng di dời Chính điều này đã làm cho giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, nó chịu ảnh hưởng lớn của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo vùng.
Các TĐV phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng cho nhau được Đó chỉ là những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng được điều chỉnh sao cho phù hợp ở các vùng.
Tính bền vững có thể được hiểu là khả năng tồn tại, tuổi thọ của công trình BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng.
Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Thực trạng công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá ASIAN
Bước 3: Xác định lợi nhuận ròng
Lợi nhuận ròng là phần còn lại sau khi trừ tổng chi phí, tiền công trả cho chủ doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh nghiệp, khoit ổng doanh thu
Bước 4: Áp dụng công thức tính ra giá trị của BĐS.
Thu nhập thực hàng năm
Giá trị thị trường của bất động sản = -
Điều kiện áp dụng phương pháp lợi nhuận
- TĐV, định giá viên BĐS phải am hiểu những kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên BĐS.
- TĐV, định giá viên BĐS phải xem xét, phân tích báo cáo tài chính của doanh nghiệp ít nhất là 3 năm liền kề về trước, tính từ thời điểm định giá.
- TĐV, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của Doanh nghiệp cần định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phỏ thong trên thị trường của những doanh nghiệp tương tự (cùng loại hình Doanh nghiệp, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…)
Trên đây là những phương pháp định giá được sử dụng phổ biến, có cơ sở lý luận chặt chẽ, cơ sơ thực tiễn rõ ràng Trong số các phương pháp này, không có phương pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác mang tính chất hỗ trợ, bổ xung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất Tùy từng hoàn cảnh cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phương pháp phù hợp để tiến hành định giá.
2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá Bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá ASIAN
2.2.1 Quy trình thẩm định giá thực tế tại ASIAN
Công tác định giá BĐS ở ASIAN theo một quy trình nghiêm ngặt, được thực hiện theo từng thứ tự công việc Quá trình định giá BĐS được diễn ra như sau:
BẢNG 2.1: Quy trình thẩm định giá tại ASIAN
Tiếp nhận yêu cầu KH
Nghiên cứu hồ sơ và lựa chọn phương pháp
Báo cáo kết quả sơ bộ
Tiếp nhận phản hồi của KH
Kết thúc quy trình TĐG
Thị trường Chuyên gia Tài liệu pháp lý
2.2.2 Các ví dụ thực tế công tác thẩm định giá BĐS tại ASIAN
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, có 5 phương pháp để thẩm định giá BĐS là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận tuy nhiên tùy vào mục đích khác nhau mà các thẩm định viên, chuyên viên thẩm định giá lựa chọn các phương pháp khác nhau sao cho phù hợp nhất với BĐS cần thẩm định giá Tại ASIAN, các phương pháp thẩm định giá được sử dụng rất linh hoạt Và để có cái nhìn khách quan hơn về công tác thẩm định giá BĐS tại ASIAN ta cùng phân tích các ví dụ cụ thể sau :
Ví dụ 1 : Thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại số
62, ngõ 12, Đặng Thai Mai, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội nhằm mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại số 62, ngõ 12, Đặng Thai Mai, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội)
Theo Hợp đồng số: /HĐ-ĐG/ASIAN ngày tháng 7 năm 2012 ký giữa Công ty Cổ phần Công nghiệp Quảng An 1 và Công ty Cổ phần Thẩm định Asian về việc thẩm định giá bất động sản.
1 Mục đích thẩm định giá: Để Công ty Cổ phần Công nghiệp Quảng An 1 làm căn cứ trong việc thế chấp vay vốn ngân hàng theo quy định hiện hành.
2 Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm tháng 7 năm 2012.
3 Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại số 62, ngõ 12, Đặng Thai Mai, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
4 Căn cứ thẩm định giá:
4.1 Văn bản pháp lý về thẩm định giá
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002.
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 09/3/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003.
- Nghị định về thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP.
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 2).
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam (đợt 3).
- Thông tư số 154/2010/TT-BTC ngày 01/10/2010 về việc ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.
4.2 Văn bản pháp lý về đất đai, kinh doanh bất động sản
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Thông tư số 01/2005/TT – BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 06 năm 2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH ASIAN
Trên cơ sở tìm hiểu, phân tích thực trạng định giá BĐS ở ASIAN kết hợp với những lý luận cơ bản về định giá chương 3 đề sẽ đề cập đến một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện các phương pháp và quy trình trong công tác định giá BĐS tại công ty. Tuy nhiên, để tìm ra được giải pháp phù hợp, trước hết cần làm rõ định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới.
3.1 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS tại Công ty Cổ phần Thẩm định ASIAN
3.1.1 Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho việc định giá bất động sản
Xây dựng một hệ thống thông tin lưu trữ là một việc làm quan trọng đối với công ty ASIAN nói riêng cũng như tất cả những doanh nghiệp cung cấp dịch vụ định giá nói riêng Thông tin là yếu tố đầu vào, yếu tố quyết định của quá trình định giá Có một hệ thống lưu trữ thông tin tốt sẽ cung cấp các căn cứ thị trường một cách khá chính xác và đầy đủ, giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin Hiện tại, công ty ASIAN đã có 1 hệ thống lưu trữ, quản lý thông tin, tuy nhiên do chỉ mới thành lập từ năm 2011 nên lượng thông tin lưu trữ còn khá ít, chưa đầy đủ và không được cập nhật thường xuyên.
Do vậy, để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá trong thời gian tới, công ty cần phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin lưu trữ của mình với độ chính xác, độ tin cậy cao.
3.1.2 Nâng cao hiệu quả của công tác thu thập và xử lý thông tin
Trong hoạt động định giá thì việc khai thác và xử lý thông tin là một hoạt động rất quan trọng Đặc biệt trong thị trường với nguồn thông tin có độ tin cậy khá thấp như Việt Nam hiện nay thì việc chọn lọc những thông tin có độ tin cậy cao trên thị trường để làm căn cứ xác định giá trị là việc làm vô cùng khó khăn Chất lượng thông tin được thể hiện qua tính đầy đủ, hiện hữu, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được Để có được thông tin hiệu quả chính xác nhất, trước khi tiến hành điều tra thu thập thông tin TĐV nên lập một biểu mẫu chung gồm danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất cả các BĐS như
- Về mặt kinh tế kỹ thuật:
+ Vị trí: môi trường xung quanh.
+ Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng.
+ Trang thiết bị: cơ sở vật chất kỹ thuật.
+ Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể như thế nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng…
+ Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước
+ Giá cả toàn bộ và từng phần của bất động sản.
+ Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản
+ Quy hoạch: sử dụng đất, không gian, các công trình liên quan khác.
+ Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân.
+ Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao, hạn chế số tầng
- Về mặt xã hội, lịch sử:
+ Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển của bất động sản.
+ Môi trường xã hội: không khí, nguồn nước có bị ô nhiễm không…
+ Phong thuỷ và các yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước đây có tai biến gì không….
- Về nguồn thông tin và phương pháp thu thập:
+ Tìm hiểu từ chủ sở hữu: giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản, các loại hoá đơn.
+ Cơ quan quản lý nhà nước: phòng quản lý nhà đất, sở quy hoạch, nhà đất…
Bên cạnh đó cũng cần đa dạng hóa nguồn thông tin thu thập trên thị trường để có cái nhìn khách quan nhất về tài sản thẩm định giá Tuy nhiên phải xác định được đó là các nguồn đáng tin cậy Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau như:
+ Thông tin từ hồ sơ do khách hàng cung cấp: Đây là bước tiếp cận ban đầu với khách hàng nên cần phải xem xét kĩ lưỡng Công ty phải có những hướng dẫn cụ thể, chi tiết ngay từ đầu về loại hồ sơ và giấy tờ mà khách hàng cần cung cấp để tránh trường hợp khách hàng chuẩn bị thiếu giấy tờ cần thiết và công ty phải yêu cầu bổ sung, như vậy sẽ gây lãng phí thời gian và tiền bạc.
+ Qua các tổ chức có liên quan như: các cơ quan chuyên môn, các ngân hàng, các sở ban ngành nơi mà những BĐS tọa lạc.
+ Qua quá trình khảo sát hiện trạng cũng như quá trình điều tra thị trường, các vùng lân cận xung quanh BĐS thẩm định giá.
+ Ngoài ra, thông tin từ các đối tác của khách hàng, các nhà cung cấp, bạn hàng… cũng có giá trị rất lớn.
Sau khi thu thập thông tin, TĐV với kinh nghiệm bản thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trường, cần tiến hành thẩm tra lại các thông tin để đảm bảo rằng những thông tin đó là chính xác và hoàn toàn đáng tin cậy. Để hoạt động thu thập thông tin nói chung và khảo sát tài sản nói riêng đạt được hiệu quả cao, cần phải trang bị cơ sở vật chất, phương tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát hiện trạng tài sản Đầu tư công nghệ tiên tiến để phục vụ công tác thu thập thông tin, khuyến khích họ tiếp cận công nghệ thông tin hiện đại.
Vì thế, công ty cần thiết lập một bộ phận chuyên làm nhiệm vụ thu thập, phân tích và lưu trữ thông tin về khách hàng để khai thác, sử dụng những thông tin đó một cách có hiệu quả nhất.
Hình thành các mối quan hệ hợp tác với các cơ quan Nhà nước có liên quan để cùng trao đổi thông tin khi cần Biện pháp này sẽ giúp giảm đáng kể chi phí về thu thập thông tin cho công ty.
Trên thực tế ở Việt Nam hiện nay, việc thu thập thông tin là một công việc vô cùng phức tạp, dễ mắc phải những thiếu sót nhất định Do vậy, TĐV trong quá trình thực hiện phải hết sức thận trọng và phải có kinh nghiệm nghề nghiệp nhất định.
3.1.3 Nâng cao hiệu quả quy trình định giá bất động sản
Vai trò của quy trình thẩm định giá đối với bất kỳ hoạt động định giá nào cũng vô cùng quan trọng, mang tính chất quyết định đến hiệu quả của công việc Mặc dù ở nước ta đã có một quy trình chung cho công tác định giá tài sản tuy nhiên mỗi công ty, mỗi doanh nghiệp lại áp dụng quy trình đó một cách khác nhau Công ty muốn hoạt động hiệu quả thì việc đưa ra một quy trình định giá khoa học là việc làm vô cùng cần thiết Do đó muốn hoàn thiện công tác định giá BĐS thì trước tiên phải đi xây dựng một quy trình định giá khoa học Muốn vậy, các bước trong quy trình cần phải cụ thể hoá một cách rõ ràng các công việc, cũng như phải xây dựng được một kế hoạch tổng thể để thực hiện các công việc này:
Thứ nhất, trong bước lên kế hoạch thẩm định giá, thẩm định viên cần phải có kế hoạch chi tiết cho công việc mình sẽ làm như:
+ Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các căn cứ so sánh, các văn bản pháp lý, các tài liệu về chứng cứ liên quan và các động thái thị trường.
+ Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được.
+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.
Thứ hai, nên tách việc thu thập và xử lý thông tin thành một bước chính trong quy trình định giá bởi việc xử lý thông tin có vai trò quyết định tới giá trị tài sản Do đó cần có một bước riêng hướng dẫn cụ thể công tác xử lý thông tin, phân tích tài liệu mà TĐV điều tra thu thập được từ thị trường Cụ thể khi phân tích thông tin thị trường thì TĐV cần phân tích:
+ Phân tích thị trường: mục tiêu nhằm nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần định giá.
+ Phân tích tài sản: để nhận biết những đặc điểm chủ yếu của BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
+ Phân tích so sánh: nhằm lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp.
+ Phân tích sử dụng cao nhất và tốt nhất
3.1.4 Phát triển công tác đào tạo, nâng cao năng lực các thẩm định viên, các chuyên viên thẩm định giá bất động sản
Vai trò của con người là vô cùng quan trọng đối với tất cả lĩnh vực trong cuộc sống, đặc biệt với ngành dịch vụ như thẩm định giá Kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn cũng như kinh nghiệm của các thẩm định viên Vì vậy, việc phát triển công tác đào tạo, nâng cao năng lực các thẩm định viên là rất cần thiết để góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐS tại ASIAN. Đội ngũ nhân viên của công ty với tuổi đời rất trẻ nên còn thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá Trong khi đó, thẩm định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng là một hoạt động phức tạp, muốn làm được cần phải hiểu và vận dụng được các văn bản pháp luật, TĐV phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực Do đó, để nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV cần phải:
Thứ nhất, để có một đội ngũ thẩm định viên có năng lực, có chuyên môn, trước hết công ty phải làm tốt công tác tuyển dụng nhân sự đầu vào Nguồn nhân lực chủ yếu của công ty đó là từ khối các trường về kinh tế, tài chính như: Đại học Kinh tế Quốc dân, Học viện Tài chính, Học viện Ngân hàng Đây là một nguồn nhân lực có tiềm năng rất lớn, nếu như công ty có thể lựa chọn và đào tạo hợp lý thì đây sẽ chính là những trụ cột tương lai của công ty Bên cạnh đó, công ty có thể tuyển dụng những người đã có kinh nghiệm làm trong lĩnh vực tài chính hoặc những công ty định giá khác, với hình thức này thì công ty có thể tiết kiệm được thời gian và chi phí đào tạo Hình thức thu hút ứng viên hiệu quả nhất là đăng tuyển qua mạng, các phương tiện truyền thông, hoặc triển khai quảng bá hình ảnh của công ty tới các trường đại học thông qua những chương trình giao lưu hướng nghiệp, hội chợ việc làm
