Chuyên đề thực tập giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu việt nam chi nhánh quảng ninh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING ˜˜µ™™ CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH Sinh viên thực Lớp Mã sinh viên Giảng viên hướng dẫn : Trần Thị Lan Hương : Thẩm định giá 55 : 11131832 : ThS Nguyễn Thị Minh Phương Hà Nội, Tháng 12/2016 MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH 1.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển 1.1.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam 1.1.2 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh 1.2 Cơ cấu tổ chức 1.2.1 Mơ hình cấu tổ chức 1.2.2 Chức phòng ban .6 1.3 Hoạt động kinh doanh 1.3.1 Hoạt động kinh doanh 1.3.2 Kết kinh doanh đánh giá hiệu kinh doanh từ 2012 đến 1.3.3 Kết đánh giá hiệu hoạt động định giá bất động sản giai đoạn 2012 - 2015 .9 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH .11 2.1 Cơ sở lý luận hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 11 2.1.1 Khái quát bất động sản chấp .11 2.1.2 Định giá Bất động sản chấp .13 2.1.2.1 Khái niệm định giá Bất động sản chấp 13 2.1.2.2 Các phương pháp Định giá bất động sản .13 2.1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản 14 2.1.2.4 Sự cần thiết phải định giá bất động sản NHTM .16 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản NHTM .16 2.1.3.1 Cơ cấu bất động sản định giá 16 2.1.3.2 Nguồn nhân lực định giá .16 2.1.3.3 Cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá bất động sản 17 2.1.3.4 Quy định Nhà nước liên quan đến hoạt động định giá bất động sản 17 2.1.3.5 Quy định ngân hàng hoạt động định giá bất động sản .18 2.1.3.6 Sự phối hợp khách hàng 18 2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh 18 2.2.1 Thực trạng yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản 18 2.2.1.1 Cơ cấu bất động sản định giá 18 2.2.1.2 Nguồn nhân lực định giá .19 2.2.1.3 Cơ sở vật chất phục vụ công tác định giá bất động sản 20 2.2.1.4 Quy định ngân hàng hoạt động định giá bất động sản .20 2.2.1.5 Quy định Nhà nước liên quan đến hoạt động định giá bất động sản… 39 2.2.1.6 Sự xác thơng tin khách hàng cung cấp .41 2.2.2 Các tình nghiên cứu: 42 2.2.3 Đánh giá hiệu hoạt động định giá Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh 46 2.2.3.1 Ưu điểm 46 2.2.3.2 Hạn chế 47 2.2.3.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế 48 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUẢNG NINH 50 3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam 50 3.1.1 Nâng cao trình độ cán thẩm định 50 3.1.2 Chi nhánh cần thành lập Tổ định giá tài sản độc lập với Phịng tín dụng 51 3.1.3 Hồn thiện phương pháp định giá chi tiết, tính xác cao .51 3.1.4 Khắc phục điểm thiếu chặt chẽ quy trình định giá bất động sản áp dụng .52 3.1.5 Thiết lập quan hệ với tổ chức định giá chuyên nghiệp để giảm chi phí th định giá ngồi 52 3.1.6 Nâng cao chất lượng sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sản 53 3.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản chấp chi nhánh .53 3.2.1 Nâng cao chất lượng hệ thống thông tin chung, sở liệu định giá ngân hàng 53 3.2.2 Cải thiện tính minh bạch thị trường bất động sản 54 3.2.3 Khách hàng vay cần cung cấp thơng tin xác bất động sản cho ngân hàng 54 KẾT LUẬN 55 PHỤ LỤC 56 DANH MỤC TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU THAM KHẢO 58 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Mơ hình cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh………………………………………………………,6 Sơ đồ 1.2 Số lượng hồ sơ định giá giá trị bất động định giá từ 2012-2015 .10 Bảng 1.1 Kết kinh doanh Eximbank – chi nhánh Quảng Ninh giai đoạn 2012 - 2015 .8 Bảng 1.2 Số lượng hồ sơ định giá giá trị bất động định giá từ 2012-2015 Bảng 2.1 Thẩm quyền định giá loại bất động sản Chi nhánh 21 Bảng 2.2 Thẩm quyền phê duyệt kết định giá Chi nhánh theo loại bất động sản 21 Bảng 2.3 Hướng dẫn xác định tỷ lệ lại kết cấu 30 Bảng 2.4 Hướng dẫn đánh giá tỷ lệ cịn lại dựa diện tích bị hư hỏng kết cấu 31 Bảng 2.5 Hướng dẫn xác định tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà 32 Bảng 2.6 Bảng tính điều chỉnh giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh .44 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: “Bất động sản thường chiếm tỉ trọng lớn cấu tổng tài sản chấp ngân hàng thương mại Kết thẩm định bất động sản sở để ngân hàng phê duyệt tín dụng, xác định quy mô thời hạn cho vay Hơn nữa, bất động sản đảm bảo giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khách hàng khả trả nợ, đồng thời nâng cao tính trách nhiệm khách hàng sử dụng vốn vay theo mục đích trả nợ hạn hợp đồng tín dụng ký “Hoạt động định giá bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam giai đoạn đầu chưa phát triển Điều dẫn đến việc hiệu hoạt động định giá bất động sản ngân hàng thấp, nguyên nhân làm gia tăng nợ xấu kinh tế “Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh thành lập gần 10 năm, công tác định giá tài sản nói chung hay cơng tác định giá bất động sản nói riêng bộc lộ nhiều hạn chế Qua trình thực tập Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh, định chọn đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh” nhằm nghiên cứu thực trạng hoạt động kinh doanh, phân tích đưa số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động định giá ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu  Tìm hiểu thực trạng hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh  Phân tích đánh giá điểm mạnh điểm yếu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh  Đề xuất số giải pháp để khắc phục điểm hạn chế nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản chi nhánh ngân hàng Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng phương pháp vật biện chứng bao gồm: phân tích tổng hợp, so sánh, lịch sử thông kê logic Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh Phạm vi nghiên cứu:từ năm 2012 trở lại Các chương nội dung Chương 1: Tổng quan Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân “hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Để hoàn thành viết này, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy giáo giảng dạy tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đặc biệt Thạc sĩ Nguyễn Thị Minh Phương tận tình trực tiếp hướng dẫn tơi thực chuyên đề thực “Xin chân thành cảm ơn anh chị Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh tạo điều kiện cho thực tập, thu thập số liệu tích lũy kinh nghiệm thực viết LỜI CAM ĐOAN “Tôi xin cam đoan luận chuyên đề thực tập : “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh” nghiên cứu riêng hướng dẫn trực tiếp Th.S Nguyễn Thị Minh Phương với bảo số thầy giáo Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn trung thực tính xác thơng tin luận văn “Tôi xin cam đoan số liệu, kết đưa viết trung thực có nguồn gốc rõ ràng Một số tài liệu sử dụng trích dẫn đầy đủ danh mục tài liệu tham khảo Hà Nội, ngày 04 tháng 12 năm 2016 Tác giả Trần Thị Lan Hương CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM - CHI NHÁNH QUẢNG NINH 1.1 Sơ lược lịch sử hình thành phát triển 1.1.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam “Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam (được gọi tắt là: Eximbank) thành lập ngày 24/5/1989 theo Quyết định số 140/CT Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng với tên gọi ban đầu Ngân hàng Xuất Nhập Việt Nam Eximbank ngân hàng thành lập Việt Nam.” + Hội sở chính: Tầng 8, Tịa nhà Vincom Center, số 72 Lê Thánh Tôn, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP Hồ Chí Minh + Ngân hàng thức hoạt động từ ngày 17/1/1990 + Giấy phép hoạt động số 11/NH-GP Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép Ngân hàng hoạt động 50 năm với số vốn điều lệ đăng ký 50 tỷ đồng ” + Website: http://www.eximbank.com.vn “Trải qua 26 năm hoạt động, Eximbank mở rộng mạng lưới khắp nước với 208 điểm giao dịch tỉnh, thành phố Hiện mạng lưới giao dịch Eximbank có mặt 22 tỉnh thành tồn quốc: Hà Nội, Hải Phòng, Nghệ An, Quảng Ninh, Quảng Ngãi, Quảng Nam, Đà Nẵng, Huế, Nha Trang, Lâm Đồng, Đắc Lắc, Bình Phước, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh, Long An, An Giang, Tiền Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu Và Kiên Giang ” “Vốn điều lệ Eximbank 12355 tỷ đồng, quỹ trích lập từ lợi nhuận sau thuế có số dư tích lũy 1500 tỷ đồng Năm 2015, Eximbank nhận giải thưởng “Ngân hàng Tài trợ Thương mại Tốt năm 2015” tạp chí Asian Banker giải thưởng “Thanh toán Quốc tế xuất sắc năm 2015” ngân hàng JPMorgan Chase ” “Phát huy mạnh tài trợ thương mại, tài trợ xuất nhập khẩu, Eximbank trì vị top Ngân hàng uy tín hàng đầu Việt Nam Eximbank cố gắng phát triển dựa tảng khách hàng , cung cấp đa dạng sản phẩm, dịch vụ Tài Ngân hàng đóng góp cho cộng đồng, phát triển kinh tế ” 1.1.2 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh “Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh thành lập theo Nghị Hội đồng quản trị Eximbank phiên họp ngày 06/12/2006 Quyết định chấp thuận số 415/QĐ- NHNN ngày 27/02 /2007 Thống Đốc NHNN Việt Nam Chi nhánh thức vào hoạt động từ ngày 05/03/2007 trụ sở số 14-16 đường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ” “Chi nhánh Eximbank Quảng Ninh hoạt động theo điều hành Giám đốc chi nhánh tổ chức hoạt động kinh doanh tuân thủ theo văn quy định pháp luật, Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam Giám đốc chi nhánh chịu trách nhiệm trước Tổng Giám Đốc kết kinh doanh Chi nhánh ” “Trải qua 10 năm hình thành phát triển Eximbank chi nhánh mở rộng hệ thống mạng lưới với Phòng giao dịch hầu hết huyện thành phố địa bàn tỉnh Quảng Ninh: ”  Phòng giao dịch Hạ Long thành lập tháng 6/2010 Trụ sở Tòa nhà Bưu điện Hải Long, Tổ 2, Khu 2, Phường Bãi Cháy, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh  Phòng giao dịch ng Bí thành lập tháng 7/2010 trụ sở số 434 Quang Trung, Phường Quang Trung, Thành phố Uông Bí, Tỉnh Quảng Ninh  Phịng giao dịch Cẩm Phả trụ sở số 114 Trần Phú, Phường Cẩm Tây, Thị xã Cẩm Phả, Tỉnh Quảng Ninh  Phòng giao dịch Quảng Yên thành lập 21/07/2010 Trụ sở số 66 Lê Lợi, thị trấn Quảng Yên, huyện Yên Hưng, tỉnh Quảng Ninh  Phịng giao dịch Móng Cái thành lập 14/02/201, trụ sở số Hùng Vương, Phường Hịa Lạc, Thành phố Móng Cái, Tỉnh Quảng Ninh “Tỉnh Quảng Ninh tỉnh phát triển mạnh kinh tế, nên nhu cầu vay vốn gửi tiền Ngân hàng tương đối cao Việc Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh mở rộng mạng lưới phòng giao dịch rộng khắp địa bàn tỉnh qua năm cho thấy, Chi nhánh hoạt động có hiệu cung cấp sản phẩm dịch vụ đáp ứng nhu cầu khách hàng ” 45 Nhận xét: Cán áp dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản chưa khách quan, khiến kết định giá thấp so với giá thị trường ” “Nhìn vào bảng tính điều chỉnh so sánh giá đất định giá viên, ta thấy định giá mảnh đất phương pháp so sánh, cán định giá áp dụng tỷ lệ điều chỉnh không hợp lý, khiến cho kết định giá thấp so với giá thị trường Nguyên nhân do: hoạt động định giá Chi nhánh chưa thực độc lập riêng biệt với hoạt động tín dụng, khiến cho cơng tác định giá thiếu khách quan Quy mô cho vay tối đa khách hàng quy định 70% giá trị tài sản đảm bảo Do đó, giá trị bất động sản đảm bảo bị định giá thấp, làm giảm lợi ích khách hàng Khách hàng tìm đến Ngân hàng khác, nơi định giá bất động sản đảm bảo họ giá cao hơn, nhằm vay nhiều vốn Do đó, định giá thấp tài sản đảm bảo, mức độ cạnh tranh Ngân hàng bị sụt giảm, dẫn đến khách hàng, doanh thu cho vay giảm ”  Tình nghiên cứu 3: “Vào ngày 15/1/2015, ơng Lê Đình Đức lợi dụng tin tưởng cán tín dụng Eximbank chi nhánh Quảng Ninh, làm giả hồ sơ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để vay vốn ngân hàng Do lần vay vốn ngân hàng trước đó, ơng Đức ln hồn thành nghĩa vụ hạn, hồ sơ pháp lý đầy đủ, quy định, nên cán định giá tin tưởng nhận hồ sơ vay vốn mà không tự kiểm chứng Đến ngày 15/5/2016, sau lần đáo hạn, ông Đức khả toán khoản nợ bỏ trốn, ngân hàng kiểm tra lại bất động sản đảm bảo Tuy nhiên tìm đến địa Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nhà địa đứng tên quyền sở hữu người khác, tồn giấy tờ ơng Đức cung cấp hồ sơ định giá làm giả ” “Nhận xét: Ngân hàng có quy định cụ thể bước quy trình định giá, nhiên, hướng dẫn thực bước chưa đủ chi tiết, chặt chẽ, dễ dàng tạo điều kiện cho khách hàng lợi dụng để trục lợi ” “Định giá chủ yếu dựa thông tin khách hàng cung cấp cho Ngân hàng Nếu thơng tin khơng xác dẫn đến làm sai lệch kết định giá Trong quy trình định giá Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh, bước nhận hồ sơ, không yêu cầu rõ ràng định giá viên phải tự làm thủ tục công chứng, xác nhận pháp lý Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Điểm thiếu chặt chẽ khiến cho cán định giá thiếu trách nhiệm, tin tưởng vào hồ sơ khách hàng cung cấp, dẫn đến rủi ro hoạt động tín dụng Vì vậy, Ngân hàng cần hồn thiện bổ sung quy trình định giá chi tiết nữa, 46 hướng dẫn cán định giá tuân thủ tuyệt đối theo quy tình để hạn chế rủi ro định giá thiếu xác, cao giá trị bất động sản chấp ”  Tình nghiên cứu 4: “Ngày 28/5/2012, Ơng Đào Văn Phong chấp nhà số 235 Nguyễn Văn Cừ, Phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Ngân hàng Công Thương Quảng ninh vay 500 triệu đồng, thời hạn năm Năm 2013 nợ nần cần tiền để trả nợ, ông Phong thuê người làm giả giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nhà số 235 Nguyễn Văn Cừ hoàn thành hồ sơ vay tỷ đồng ngày 27/6/2013 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh, thời hạn vay năm Ngân hàng giải ngân cho ông Phong vay, nhiên sau lần đáo hạn, đến tháng 8/2015, ông Phong khả trả nợ bỏ trốn ” “Nhận xét: Qua tình ta thấy, trách nhiệm khách hàng cung cấp thông tin cho hoạt động định giá quan trọng Có trường hợp khách hàng làm giả tồn dấu chữ ký, có trường hợp dấu thật chữ ký giả nên cán định giá khó phân biệt Các cán định giá không đào tạo chuyên nhận biết, phân biệt giấy tờ, dấu giả mắt thường Do đó, hợp đồng làm giả cách tinh vi, định giá viên khỏ để nhận ” 2.2.3 Đánh giá hiệu hoạt động định giá Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh 2.2.3.1 Ưu điểm - Về nhân lực định giá: “Hiện tại, đội ngũ cán định giá nhân viên tín dụng thực định giá Chi nhánh Eximbank Quảng Ninh có tuổi đời trẻ, nên động nhiệt tình cơng việc Quy trình tuyển dụng nhân nghiêm ngặt với yêu cầu cán định giá phải có trình độ Cao đẳng, Đại học trở lên Nhân tập huấn nghiệp vụ định giá trước thức làm việc Hàng năm, Trung tâm Thẩm định giá ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam tổ chức khóa tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ định giá cho cán định giá Chi nhánh ” - Về quy trình định giá: “Ban lãnh đạo Ngân hàng Eximbank chi nhánh Quảng Ninh đánh giá cao tầm quan trọng hoạt động tài sản đảm bảo hoạt động tín dụng ngân hàng, nên quy định Ngân hàng ban hành như: quy trình định giá, 47 phương pháp định giá, công tác tổ chức định giá quy định cách cụ thể Quy trình định giá Chi nhánh Eximbank Quảng Ninh chặt chẽ quy định cách thống so với Trung tâm thẩm định giá Eximbank Quy trình phù hợp với nguyên tắc thẩm định giá quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá số Bộ Tài Các bước quy trình định giá quy định chi tiết từ khâu nhận hồ sơ, thu thập thơng tin, xác định giá, kiểm sốt, phê duyệt kết ” - Về phương pháp định giá: “Eximbank chi nhánh Quảng Ninh sử dụng phương pháp định giá: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dịng tiền chiết khấu, phương pháp thặng dư Những phương pháp áp dụng đơn giản, thường sử dụng phổ biến nay, dễ dàng cho chuyên viên định giá trình tác nghiệp ” - Về hệ thống thiết bị: “Hệ thống sở vật chất Chi nhánh phục vụ công tác định giá bất động sản đầy đủ Mỗi nhân viên định giá trang bị máy tính cá nhân, mạng Internet phịng làm việc Ngồi ra, chi nhánh có đầy đủ máy ảnh, thước đo, dụng cụ kiểm tra bất động sản để phục vụ công tác trường ” 2.2.3.2 Hạn chế  Số lượng cán định giá ít, chủ yếu cán tín dụng chuyển sang nên khơng có chun mơn nghiệp vụ định giá Thị trường bất động sản Việt Nam có biến động giá phức tạp, định giá viên thiếu chuyên môn, kinh nghiệm bi hạn chế trình thu thập, xử lý thông tin để định giá ”  Kết định giá khơng đảm bảo tính khách quan bị ảnh hưởng từ phận tín dụng, đánh giá chủ quan định giá viên Kết định giá thưởng bị đánh giá thấp so với giá thị trường, làm giảm lợi ích khách hàng muốn vay vốn Ngân hàng Trong bối cảnh cạnh tranh liệt Ngân hàng này, tài sản đảm bảo bị định giá thấp, dẫn đến quy mơ cho vay bị giới hạn, khách hàng chuyển sang vay vốn Ngân hàng khác, nơi có mức cho vay cạnh tranh Do đó, hoạt động định giá khơng xác làm giảm tính cạnh tranh Ngân hàng ảnh hưởng tới lợi nhuận hoạt động cho vay ”  Chi nhánh lưu trữ liệu chủ yếu hồ sơ giấy, nên khả truy cập thông tin bị hạn chế Chi nhánh trang bị đầy đủ máy tính mạng Internet cho tất nhân viên Tuy nhiên, Chi nhánh chưa tận dụng điều kiện để xây dựng hệ thống liệu số, giúp truy xuất liệu dễ dàng Hệ thống liệu số giúp 48 Trung tâm thẩm định giá Eximbank dễ dàng việc kiểm soát hoạt động định giá Chi nhánh  Chi nhánh sử dụng phương pháp định giá đơn giản nên kết định giá chưa xác Các bất động sản thường chủ yếu định giá phương pháp so sánh phong pháp chi phí Phương pháp so sánh khơng có quy định chi tiết mức độ điều chỉnh trường hợp, mà chủ yếu kinh nghiệm đánh giá chủ quan định giá viên Ngân hàng định giá bất động sản phục vụ mục đích cấp tín dụng nên hệ số, tỷ lệ, đơn giá quy định phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ thường bị áp đặt khiến cho kết định giá thưởng thấp giá thị trường làm giảm lợi ích khách hàng muốn vay vốn Ngân hàng  Một số bước quy trình định giá cịn thiếu chặt chẽ Trong bước nhận hồ sơ khách hàng, Ngân hàng thường yêu cầu công chứng, mà không yêu cầu khách hàng cung cấp để đối chiếu, dễ gây rủi ro khách hàng cố tính làm giả hồ sơ để vay vốn Ngân hàng không tìm hiểu thơng tin bất động sản sử dụng làm tài sản đảm bảo lần chưa Thông tin tài sản so sánh không ghi rõ thu thập vào thời gian Một số trường hợp định giá viên thường không khảo sát trực tiếp bất động sản, mà dựa vào hồ sơ khách hàng cung cấp để đưa giá kết định giá ”  Đối với bất động sản có giá trị lớn, đặc biệt phức tạp, Chi nhánh phải thuê dịch vụ thẩm định giá khiến cho phát sinh thêm chi phí  Kết định giá phụ thuộc vào thông tin mà khách hàng cung cấp nên dễ gây sai lệch kết Các định giá viên thường yêu cầu khách hàng tự xin xác nhận công chứng quan nhà nước hồ sơ pháp lý liên quan đến bất động sản, nên không xác nhận hồ sơ thật hay giả Trong trường hợp, khách hàng cố ý làm giả hồ sơ gây rủi ro cho Ngân hàng Bên cạnh đó, đồ tên đường phố Quảng Ninh khơng đánh số rõ ràng, q trình khảo sát trường bất động sản, khách hàng dẫn sai vị trí bất động sản cho định giá viên để trục lợi vay quy mô lớn ” 2.2.3.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế - Hoạt động định giá nước ta giai đoạn mở đầu, định giá viên đặc biệt chuyên viên định giá Ngân hàng thường đào tạo ngắn hạn định giá tác nghiệp dựa kinh nghiệm tích lũy Do phải vừa thực hành vừa bồi dưỡng kiến thức, định giá viên nâng cao trình độ - Hoạt động kiểm tra giám sát chưa sâu sát, nên định giá viên đạo đức nghề nghiệp khơng tốt, định giá thiếu khách quan chiều theo ý 49 khách hàng, dẫn đến kết định giá thiếu hợp lý tin cậy gây rủi ro cho Ngân hàng - Việc định giá bất động sản mang nhiều yếu tố chủ quan đánh giá, điều chỉnh tài sản so sánh - Chi nhánh chưa có hệ thống liệu lịch sử thu thập thông tin giá bất động sản, khiến công tác thu thập liệu tốn chi phí thời gian - Các quy trình, phương pháp, công tác định giá Trung tâm Thẩm định giá Eximbank ban hành áp dụng bắt buộc, khiến cho hoạt động định giá thiếu linh hoạt - Thị trường bất động sản Việt Nam biến động Hơn nữa, thơng tin thị trường bất động sản cịn thiếu minh bạch khiến cho việc thu thập thông tin đầu vào hoạt động định giá khó khăn thiếu xác - Các sách quy hoạch đất đai, đồ địa đất cịn chưa đầy đủ, chi tiết, khiến cho cơng tác xác minh tính xác thơng tin bất động sản gặp nhiều khó khăn - Nhân lực thẩm định giá thiếu số lượng, ngành học Thẩm định giá quy trường đại học chưa thật thu hút sinh viên theo học - Khách hàng chưa thật hợp tác, cố tình cung cấp thơng tin sai lệch, giấy tờ giả mạo để trục lợi, khiến cho hoạt động định giá khó khăn xác định giá trị thị trường bất động sản 50 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUẢNG NINH 2.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam 2.3.1 Nâng cao trình độ cán thẩm định Hoạt động định giá Chi nhánh thực chủ yếu cán tín dụng Tuy tập huấn nghiệp vụ định giá trước làm việc, họ có giới hạn định chuyên môn nghiệp vụ định giá, khiến cho hoạt động định giá bất động sản Chi nhánh hiệu quả, thiếu xác thời gian ” Do vậy, chi nhánh cần thu hút, tuyển thêm cán có chun mơn nghiệp vụ định giá Chính sách đãi ngộ, lương thưởng đóng vai trị quan trọng để Chi nhánh thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, đồng thời giữ chân chuyên viên định giá giỏi Ngân hàng Sau hoàn thành định giá tài sản, định giá viên nên thưởng khoản tiền nhỏ để có động lực, khuyến khích làm việc hiệu ” Đồng thời, Chi nhánh phải tăng cường tổ chức hoạt động bồi dưỡng định kì kiến thức thẩm định giá bắt buộc định giá viên, nhằm nâng cao trình độ đội ngũ nhân có ” Bên cạnh đó, Chi nhánh phải có quy định rõ ràng trách nhiệm định giá viên thành viên ban kiểm soát gắn nhằm giảm thiểu rủi ro đạo đức đội ngũ nhân tiến hành hoạt động định giá như: - - Luôn phải khách quan, phải định giá cách công bằng, tôn trọng thật, không thành kiến, thiên vị việc thu thập tài liệu, thông tin sử dụng tài liệu thông tin để định giá Định giá cách độc lập, không bị chi phối tác động lợi ích vật chất tinh thần khác Người định giá phải thẳng thắn trung thực có kiến rõ ràng phân tích yếu tố tác động trình định giá Người định giá có quyền từ chối định giá xét thấy khơng có đủ điều kiện định giá, bị chi phối ràng buộc làm sai lệch kết định giá 51 - Định giá viên thành viên ban kiểm soát phải cân nhắc đầy đủ, thận trọng thơng tin trước đề xuất ý kiến thức Các tài liệu thể tính pháp lý bất động sản, đặc điểm kỹ thuật, thông tin thu thập phải thể đầy đủ, rõ ràng Định giá tuân thủ theo quy định Ngân hàng quy định pháp luật hành có liên quan Đối với trường hợp định giá viên vi phạm đạo đức, cố tình làm sai lệch kết quả, Chi nhánh phải có biện pháp xử lý nghiêm khắc để răn đe 2.3.2 Chi nhánh cần thành lập Tổ định giá tài sản độc lập với Phịng tín dụng “Hoạt động định giá tài sản tài sản chi nhánh chủ yếu cán tín dụng thực Tuy nhiên tại, cán tín dụng cịn có hạn chế trình độ kinh nghiệm định giá bất động sản, khiến cho hoạt động định giá hiệu quả, tốn nhiều thời gian dễ rủi ro Ngân hàng thường định giá khoảng 70% giá trị thị trường bất động sản, sau cho vay 50% mức định giá, khiến cho khách hàng phải chịu thiệt Họ thường đưa lý định giá thấp giá trị thực để đảm bảo an tồn, tránh rủi ro tín dụng ” “Vì vậy, để nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản, Chi nhánh cần thành lập Tổ định giá tài sản chun biệt, độc lập với Phịng tín dụng Hoạt động định giá tách biệt với việc thẩm định tín dụng Hiện tại, đội ngũ nhân định giá mỏng chiếm chủ yếu cán tín dụng Tuy nhiên, thành lập tổ định giá riêng biệt, cán tín dụng chuyên trách công việc định giá tài sản, khơng tham gia vào cơng tác tín dụng Song song vào đó, Chi nhánh tuyển thêm chun viên định giá có chun mơn định giá có thẻ thẩm định viên giá Bộ tài để tách riêng hoạt động định giá khỏi hoạt động tín dụng cách rõ ràng chuyên nghiệp ” Khi đó, tổ định giá khơng phải chịu áp lực từ bên tín dụng, cán định giá có chun mơn sâu nghiệp vụ định giá bất động sản giúp nâng cao hiệu hoạt động, tiết kiệm thời gian, kết định giá xác ” 2.3.3 Hồn thiện phương pháp định giá chi tiết, tính xác cao Phương pháp định giá Chi nhánh đơn giản, định giá viên thu thập thông tin bất động sản cần định giá, chủ yếu cần thu thập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc điểm đất tài sản gắn liền với đất Các điều chỉnh chủ yếu dựa vào chủ quan, kết định giá thiếu xác” Chi nhánh định giá bất động sản chủ yếu phương pháp phương pháp so sánh phương pháp chi phí Trong đó, phương pháp so sánh, thông tin tài sản so sánh phải thu thập khách quan theo thực tế giao dịch thị 52 trường, điều kiện thương mại thơng thường Định giá viên phải có chứng cụ thể mức giá tài sản giao dịch, ghi rõ nguồn gốc thông tin, thời gian thu thập thông tin ghi biên định giá Đối với thông tin giá bất động sản giao dịch thành công thị trường thu thập qua vấn điện thoại, vấn trực tiếp, sàn giao dịch bất động sản, mạng Internet định giá viên phải đánh giá, kiểm chứng thận trọng bảo đảm thơng tin phù hợp để đưa vào phân tích, tính tốn đưa kết mức giá cho bất động sản cần thẩm định ” “Tổ định giá phải thường xuyên thu thập thông tin giá bán bất động sản thị trường, sau khảo sát kiểm tra lại lưu trữ hệ thống sở liệu Sau đó, dựa thông tin này, Chi nhánh quy định chi tiết hướng dẫn tỷ lệ điều chỉnh tham khảo cho định giá viên, thơng qua kỹ thuật phân tích cặp bất động sản tương tự Định giá viên so sánh mức giá cặp bất động sản tương tự, khác yếu tố so sánh nhất, từ xác định mức chênh lệch giá bất động sản tác động yếu tố so sánh ” “Khi có thơng tin đầy đủ, định giá viên nên áp dụng định giá phương pháp khác để so sánh, lấy kết cuối thích hợp 2.3.4 Khắc phục điểm thiếu chặt chẽ quy trình định giá bất động sản áp dụng “Trong văn hướng dẫn quy trình hoạt động định giá Chi nhánh, bước nhận hồ sơ từ khách hàng, quy định phải nêu rõ, yêu cầu định giá viên phải trực tiếp thực kiểm tra tính xác giấy tờ pháp lý phục vụ định giá Định giá viên phải trực tiếp ủy quyền cho trợ lý công chứng, chứng thực giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản chịu trách nhiệm tính xác văn Nếu định giá viên phát hồ sơ bất động sản không phù hợp, từ chối định giá ” “Khi thu thập thông tin bất động sản so sánh, quy trình hướng dẫn phải quy định rõ người định giá phải chụp ảnh bất động sản so sánh để tiện cho công tác kiểm tra giám sát sau Biện pháp giúp hạn chế triệt để tình trạng ngồi nhà tìm thơng tin bất động sản so sánh mạng sử dụng thông tin vào định giá Các tin rao bán bất động sản mạng, hầu hết chưa kiểm chứng, cán định giá gọi điện tham khảo giá bán, mà không trực tiếp đến tận nơi xác minh lại thông tin, khiến kết định giá bị sai lệch ” 2.3.5 Thiết lập quan hệ với tổ chức định giá chuyên nghiệp để giảm chi phí thuê định giá Đối với bất động sản đặc biệt bất động sản đảm bảo khách hàng yêu cầu dùng dịch vụ định giá bên ngoài, ngân hàng bị phát sinh thêm 53 khoản chi phí th định giá Do đó, Chi nhánh cần tăng cường thiết lập mối quan hệ với tổ chức định giá chuyên nghiệp để chiết giảm phí định giá Cần thường xuyên thăm hỏi, tặng quà lễ tết để củng cố trì mối quan hệ với công ty chuyên thẩm định giá ” 2.3.6 Nâng cao chất lượng sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sản “Hiện nay, hồ sơ lưu trữ, liệu Chi nhánh chủ yếu giấy Các thông tin khách hàng, báo cáo định giá, thông tin bất động sản cán định giá thu thập từ khách hàng điền vào mẫu có sẵn Việc lưu trữ thời gian, tốn chi phí, thiếu hiệu Ngồi ra, cịn khiến cho việc truy xuất liệu khứ trở nên khó khăn ” “Vì vậy, Chi nhánh nên ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động định giá, xây dựng phần mềm định giá, cài đặt máy tính định giá viên Kết hồ sơ định giá sau hoàn thành phải tải lên đồng hóa với sở liệu Ngân hàng Eximbank Việt Nam, để rút ngắn thời gian định giá, tra cứu kiểm sốt thơng tin dễ dàng Phần mềm chuyên dụng định giá lưu trữ thông tin tài sản Chi nhánh thẩm định thông tin thị trường tài sản so sánh chia theo khu vực ” “Chi nhánh nên xây dựng hệ thống liệu báo cáo tình hình thị trường bất động sản định kỳ tháng lần Báo cáo mô tả biến động thị trường tháng, phân tích yếu tố biến động, nhân tố gây ảnh hưởng tới thị trường đưa dự báo xu hướng cung – cầu bất động sản tương lai Các báo cáo định giá viên viết định kì phải qua xét duyệt tổ trưởng định giá trước đưa vào hệ thống ” “Việc xây dựng hệ thống sở liệu định giá như: phần mềm xử lý liệu, đường truyền thông tin, hệ thống máy tính chủ, nhân thu thập liệu, huấn luyện cán sử dụng phần mềm,…khá tốn về chi phí thời gian Tuy nhiên, hệ thống hoàn thành giúp hoạt động định giá suất hơn, xác dễ dàng kiểm soát ” 2.4 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản chấp chi nhánh 2.4.1 Nâng cao chất lượng hệ thống thông tin chung, sở liệu định giá ngân hàng “Hiện nay, định giá chuyên viên định giá thường tham khảo mức giá bất động sản so sánh qua trang rao bán bất động sản mạng Internet Hầu hết trang mạng không thống, định giá viên phải chọn lọc, 54 kiểm chứng thông tin bất động sản so sánh cách kĩ lưỡng trước đưa vào để tính tốn Để việc định giá hiệu tiết kiệm thời gian hơn, Ngân hàng cần có hệ thống thông tin liệu chung giá bất động sản, quan Nhà nước Bộ tài quản lý Hệ thống thông tin thu thập tất liệu về: đặc điểm bất động sản, giao dịch bất động sản khứ, thông tin giao dịch bất động sản tương lai Cán định giá truy cập, chọn lọc thơng tin sử dụng để định giá cách dễ dàng minh bạch ” 2.4.2 Cải thiện tính minh bạch thị trường bất động sản “Hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động định giá phải đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, tạo điều kiện cho định giá viên thực công tác định giá theo quy định pháp luật Các văn hành Luật giá, tiêu chuẩn thẩm định giá, luật đất đai luật xây dựng phải tiến hành rà sốt, sửa đổi quy định tài cịn chồng chéo mâu thuẫn với nhau, bất cập dẫn đến làm giảm hiệu hoạt động định giá ” “Các quan Nhà nước quản lý quy hoạch đất đai, xây dựng, tên đường, đồ địa phải có kế hoạch chi tiết đầy đủ cơng bố rộng rãi, tập trung thực theo nội dung quy hoạch đề Việc công khai minh bạch thông tin quy hoạch đất khắc phục tình trạng lũng đoạn thị trường bất động sản Các đối tượng lừa đảo mua bán, kinh doanh bất động sản, kích cầu ảo thị trường, nâng giá bất động sản, khiến cho định giá viên khó khăn việc lựa chọn thơng tin hạn chế cách triệt để ” “Thêm vào đó, cần hoàn thiện sàn giao dịch bất động sản để thông tin chào bán, giao dịch thành công bất động sản đưa lên sàn, đảm bảo thị trường công khai, minh bạch, tránh đầu cơ, đẩy cao giá bất động sản Định giá viên dễ dàng thu thập thông tin giá kỹ thuật bất động sản tương đồng ” 2.4.3 Khách hàng vay cần cung cấp thơng tin xác bất động sản cho ngân hàng “Khách hàng vay nợ có tài sản đảm bảo ngân hàng phải có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, kịp thời trung thực thông tin tài sản cho cán định giá Khách hàng chịu tồn trách nhiệm tính xác thông tin cung cấp Nếu Ngân hàng phát hiện, hồ sơ khách hàng không hợp lệ, có dấu hiệu làm giả, ngân hàng có quyền từ chối cho khách hàng vay vốn chuyển thông tin khách hàng cho quan có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật ” 55 “Việc khách hàng có thái độ hợp tác, hồn thiện hồ sơ định giá theo quy định ngân hàng, hưỡng dẫn cán định giá, giúp cho hoạt động định giá diễn thuận lợi hơn, hiệu hơn, tiết kiệm thời gian xác ” 56 KẾT LUẬN “Hoạt động tín dụng hoạt động mang lại doanh thu chủ yếu cho Ngân hàng thương mại Mỗi ngân hàng hoạt động với mục tiêu hàng đầu tăng trưởng lợi nhuận ổn định, phòng tránh rủi ro, nợ xấu, tối đa hoa lợi nhuận Do đó, chất lượng hiệu hoạt động định giá tài sản đảm bảo cần đặc biệt trọng Vì vậy, tơi định thực đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh” nhằm phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp diễn chi nhánh ngân hàng, đưa sở lý luận có liên quan đề xuất số giải pháp để khắc phục điểm hạn chế tồn số lượng trình độ cán định giá cịn chưa cao, thiếu độc lập phận định giá tín dụng, sở vật chất cịn hạn chế, phương pháp định giá cịn đơn giản, quy trình tồn số điểm thiếu chặt chẽ,… Ngoài ra, hoạt động định giá cịn phụ thuộc vào tính xác thơng tin khách hàng cung cấp tính minh bạch thị trường bất động sản, vấn đề ảnh hưởng không nhỏ tới hiệu hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng ” Các giải pháp kiến nghị để khắc phục điểm hạn chế là: - Nâng cao trình độ cán thẩm định - Thành lập Tổ định giá tài sản độc lập với Phòng tín dụng - Xây dựng phương pháp định giá chi tiết, tính xác cao - Khắc phục điểm thiếu chặt chẽ quy trình định giá bất động sản áp dụng - Giảm thiểu chi phí th định giá ngồi - Xây dựng sở liệu số phục vụ công tác định giá bất động sản - Xây dựng hệ thống thông tin, liệu chung ngân hàng - Cải thiện tính minh bạch thị trường bất động sản - Kiến nghị khách hàng vay vốn cần trung thực cung cấp thông tin bất động sản cho ngân hàng “Với kiến thức kinh nghiệm hạn chế nên khơng thể tránh khỏi thiếu sót viết Vì tơi mong nhận ý kiến đóng góp từ thầy giáo Một lần em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Minh Phương – Giảng viên môn Thẩm định giá – Khoa Marketing anh chị Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh giúp đỡ, hướng dẫn thực chuyên đề thực tập ” 57 PHỤ LỤC Ảnh bất động sản định giá tình nghiên cứu Mặt tiền Tổng quan bất động sản Đường nội rộng 12m Đường nội rộng 12m 58 Sơ đồ vị trí đất sơ đồ khu đất Vị trí mảnh đất đồ Hình dạng vị trí mảnh đất khu thị 59 DANH MỤC TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU THAM KHẢO Văn pháp quy: Luật giá, Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật kinh doanh bất động sản Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bài giảng môn Định giá bất động sản – Thạc sĩ Nguyễn Thị Minh Phương, khoa Thẩm định giá, Đại học Kinh tế Quốc dân Báo cáo nội kết kinh doanh, kết hoạt động định giá Eximbank – chi nhánh Quảng Ninh từ 2012 đến 2015 Quyết định Ngân hàng Eximbank tổ chức hoạt động thẩm định giá; Quy trình nghiệp vụ định giá tài sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam Luận văn thạc sĩ Võ Thị Như Ánh - “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam” ... SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – CHI NHÁNH QUẢNG NINH 50 3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định. .. TMCP Xuất Nhập Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh, định chọn đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh” nhằm. .. Nhập Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam - chi nhánh Quảng Ninh Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt