Giải pháp nâng cao hiệu quả định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thẩm định Asian
MỤC LỤC
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH ASIAN
Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 1. Giá bất động sản
“Giá trị thị trường là số tiền ước tính của một tài sản sẽ trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào”. “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với GTTT hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế,.
Định giá bất động sản
Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và BĐS - đại học quốc gia Singapore). Thị trường BĐS phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta.
Căn cứ và nguyên tắc của định giá bất động sản 1. Căn cứ của định giá bất động sản
- Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên BĐS bao gồm quy mô, hai BĐS có diện tích như nhau, BĐS nào có mặt tiền lớn hơn thì giá trị của BĐS đó cũng cao hơn, BĐS có một mặt tiền giá trị sẽ thấp hơn BĐS cùng vị trí nhưng có nhiều hơn một mặt tiền, vị trí, và các quyền lợi pháp lý của BĐS. Một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Do đó, trong thẩm định giá BĐS, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Quy trình định giá bất động sản
- Các quy định của chính phủ và quan điểm xã hội: quy định của chính phủ ta quan tâm đến quy hoạch sử dụng đất, điều kện bắt buộc đối với hệ thống điện nước giao thông, xem xét đến quy định của chính phủ phải quan tâm đến chính sách phát triển đất ở để tạo điều kiện đất đai phát triển tốt hơn có thể làm tăng chi phí xây dựng hoặc làm giảm chi phí xây dựng dẫn đến thay đổi giá BĐS. - Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trạng của bất động sản: So sánh, đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu sau đó phân tích, lựa chọn những bất động sản phù hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất để từ đó đánh giá những đặc điểm khác biệt giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh. Ý kiến cuối cùng về mức giá của bất động sản cần thẩm định: là một con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu) ước lượng - sẽ được báo cáo cho khách hàng- mà thẩm định viên đưa ra thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của các bất động sản so sánh.
Các phương pháp định giá bất động sản
- TĐV, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của Doanh nghiệp cần định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phỏ thong trên thị trường của những doanh nghiệp tương tự (cùng loại hình Doanh nghiệp, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…). Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, có 5 phương pháp để thẩm định giá BĐS là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận tuy nhiên tùy vào mục đích khác nhau mà các thẩm định viên, chuyên viên thẩm định giá lựa chọn các phương pháp khác nhau sao cho phù hợp nhất với BĐS cần thẩm định giá. (Về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại số 62, ngừ 12, Đặng Thai Mai, phường Quảng An, quận Tõy Hồ, thành phố Hà Nội) Theo Hợp đồng số: /HĐ-ĐG/ASIAN ngày tháng 7 năm 2012 ký giữa Công ty Cổ phần Công nghiệp Quảng An 1 và Công ty Cổ phần Thẩm định Asian về việc thẩm định giá bất động sản.
Mục đích thẩm định giá
Ví dụ 1 : Thẩm định giá Giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại số 62, ngừ 12, Đặng Thai Mai, phường Quảng An, quận Tõy Hồ, thành phố Hà Nội nhằm mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng.
Căn cứ thẩm định giá
- Kết quả khảo sát thông tin trong nước liên quan đến giá trị tài sản cùng loại. - Hợp đồng thẩm định giá số /HĐ-ĐG/ASIAN ngày tháng 7 năm 2012 ký giữa Công ty Cổ phần Công nghiệp Quảng An 1 và Công ty Cổ phần Thẩm định Asian;.
Thực trạng tài sản thẩm định giá
Thực trạng bất động sản: Hiện tại trên lô đất thẩm định đã có công trình xây dựng nhà 03 tầng, sử dụng ổn định, không có tranh chấp. + Kiến trúc: Nhà 03 tầng, kiến trúc kiểu biệt thự, nhà sử dụng để ở, nhà thiết kế theo phong cách kiến trúc hiện đại, hệ thống điện, nước, cầu thang, phong cháy chữa cháy, phòng chống trộm đều theo tiêu chuẩn cao. - Hiện trạng: Nhà không xác định được năm hoàn thiện và đưa vào sử dụng, ngoại quan tổng thể nhà còn mới, chưa có hiện tượng xuống cấp.
Nguyên tắc thẩm định giá
Nhà xây khung cứng, tường bao xây gạch chịu lực 220, trong và ngoài nhà lăn sơn chất lượng cao. Toàn bộ gỗ, gạch lát trong tòa nhà được thiết kế cầu kỳ theo từng chi tiết.
Kết quả thẩm định
- Căn cứ thông tin trên thị trường, hiện tại ở khu này, các BĐS chủ yếu xây dựng để cho người nước ngoài thuê, hoặc các đại sứ quán các nước thuê, nên giá cả ổn định, giá đất vườn và đất ở cũng tương tự như nhau, qua khảo sát và bằng phương pháp thống kê kinh nghiệm giá đất vườn tại khu vực này bằng 80% giá đất ở. Ví dụ 2: Thẩm định giá công trình xây dựng trên đất cho Công ty TNHH Phát triển Xuất nhập khẩu và Đầu tư VIEXIM nhằm mục đích để Công ty TNHH Phát triển Xuất nhập khẩu và Đầu tư VIEXIM làm căn cứ trong việc đăng ký sở hữu tài sản trên đất theo quy định hiện hành. Theo Hợp đồng số /HĐ-ĐG/ASIAN ngày tháng 6 năm 2012 ký giữa Công ty TNHH Phát triển Xuất nhập khẩu và Đầu tư VIEXIM và Công ty Cổ phần Thẩm định Asian về việc thẩm định giá công trình xây dựng trên đất.
Căn cứ thẩm định giá
- Thông báo số 19/TB-SXD ngày 14 tháng 02 năm 2012 của Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yờn về Đơn giá bồi thờng nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình xây dựng khác trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Hng Yên;. - Hợp đồng thẩm định giá số /HĐ-ĐG/ASIAN ngày tháng 6 năm 2012 ký giữa Công ty TNHH Phát triển Xuất nhập khẩu và Đầu tư VIEXIM và Công ty Cổ phần Thẩm định giá Asian;.
Thực trạng tài sản thẩm định giá 1. Nhà xưởng số 01
Nhà xưởng được hoàn thiện và đưa vào sử dụng năm 2006, năm 2012 nhà được cải tạo, nâng cấp nên ngoại quan tổng thể nhà còn mới, chưa có hiện tượng xuống cấp. Nhà xây khung cứng, tường bao xây gạch chịu lực 220, trong và ngoài nhà lăn sơn. Nhà xây khung cứng, tường bao xây gạch chịu lực 220, trong và ngoài nhà lăn sơn.
Kết quả thẩm định giá
Theo phương pháp thống kê kinh nghiệm, vận dụng thông tư 203/2009/TT-BTC về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ: Khung thời gian sử dụng nhà xưởng khoảng 15 năm. Theo phương pháp thống kê kinh nghiệm, vận dụng thông tư 203/2009/TT-BTC về hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ: Khung thời gian sử dụng nhà cửa loại kiên cố là 30. Qua khảo sát hiện trạng tài sản, thì nhà xưởng (tầng 1), nhà điều hành (tầng 2) nằm trong nhà xưởng số 3, một số bộ phận kết cấu đi kèm với nhà xưởng, theo kiểm tra thực tế, và thống kê kinh nghiệm, giá trị Nhà điều hành + nhà kho + nhà ăn bằng 60% giá trị thực tế.
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH
Bộ phận này sẽ thực hiện chức năng theo dừi từng bước trong quy trỡnh định giỏ của từng TĐV với mục đích xem trong quá trình định giá TĐV có bỏ sót công đoạn nào hay không, hoặc có mắc những lỗi trong tính toán hay không……để từ đó sẽ đưa ra các biện pháp kịp thời điều chỉnh. Hiện nay cả nước mới chỉ có 4 trường là trường ĐH kinh tế quốc dân tại Hà Nội, trường Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, Đại học bán công Marketing, Học viện tài chính có trung tâm đào tạo đại học về hai chuyên ngành thẩm định giá và quản trị kinh doanh BĐS. Hiện nay số lượng người hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá có thẻ TĐV ở Việt Nam là khá khiêm tốn, một phần do đây là nghề mới được xã hội quan tâm trong thời gian gần đây, một phần khác là do quy định về tổ chức thi cấp thẻ TĐV của BTC còn chưa hợp lý.