Nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản

Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất động sản lời nói đầu Thc hin ng li i Đảng, kinh tế nước ta chuyển từ chế kế hoạch hoá tập trung, sang chế thị trường định hướng XHCN, kéo theo thay đổi chế quản lý Nhà nước giá Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp hàng hoá - dịch vụ kinh tế quốc dân, Nhà nước chủ yếu sử dụng công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý bình ổn giá thị trường sách tài chính, sách tiền tệ, sách thương mại, sách thu nhập…Việc định giá trực tiếp giảm nhiều, Nhà nước định giá số hàng hố dịch vụ độc quyền có ảnh hưởng lớn đến sản xuất tiêu dùng, : điện, cước bưu viễn thơng, nước sạch, cước hàng khơng…Như vậy, chế quản lý giá Nhà nước có thay đổi Song, cần nhận thức khẳng định rằng, Nhà nước có vai trị lớn cơng tác quản lý giá Do có thay đổi chế quản lý nêu trên, đánh giá giá trị tài sản công cụ cần thiết, nội dung quan trọng quản lý nhà nước giá cả, nhằm nâng cao hiệu kinh tế, xã hội, đảm bảo hoạt động tổ chức, đơn vị kinh tế Nhà nước, thành phần kinh tế hoạt động có hiệu phản ánh giá trị tài sản Kinh tế thị trường nước ta đường xây dựng phát triển có đặc thù riêng Đó sở hữu Nhà nước vẫn lớn, doanh nghiệp Nhà nước chiếm vị trí quan trọng kinh tế quốc dân Nhà nước người mua người bán lớn Cơ chế giá thị trường có ưu điểm nó, song việc lợi dụng chế giá thị trường theo thoả thuận người mua người bán làm nẩy sinh nhiều tiêu cực Nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân lợi dụng nâng khống giá đội giá lên nhiều nhằm vụ lợi, gây thiệt hại lớn cho nhà nước Do quản lý nhà nước giá cần thiết, quay lại chế cũ nhà nước định giá thứ hàng hoá dịch vụ, mà phải tiến tới tự hố giá cả, đồng thời phải có kiểm sốt, quản lý nhà nước thơng qua hoạt động định giá giá trị loại tài sản cần có nhu cầu định giá để ngăn chặn hành vi tiêu tực người mua người bán Trên thực tế, thị trường tài sản nói chung thị trường bất động sản nói riêng nước ta xuất Đặc biệt, thị trường bất động sản cịn mẻ, hoạt động sơi nổi, đặc biệt khu vực thành thị Hoạt ng ca th trng ti sn Sinh viên: Đỗ Vũ Đạt Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất động sản nc ta, nht l th trng bất động sản, thời gian qua góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà người dân, tăng cường hiệu sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực trở thành nguồn lực to lớn cho công phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường bất động sản nước ta tồn nhiều nhược điểm, có nhiều khiếm khuyết Ngồi số khiếm khuyết thuộc chất thị trường, phần lớn khiếm khuyết có nguyên nhân từ quản lý, chế sách thị trường chưa hồn thiện có khiếm khuyết hoạt động định giá tài sản Khiếm khuyết lực định giá tài sản hạn chế chưa dựa khoa học, tiêu chuẩn, chuẩn mực phương pháp định giá tài sản vận hành thị trường tài sản nước ta Định giá tài sản nói chung, có thẩm định giá bất động sản xuất từ sớm giới coi nghề chuyên nghiệp Ở châu Âu, nghề có cách gần 200 năm, cịn khu vực Đơng Nam Á khoảng 40 năm Ở Việt Nam nghề cịn lạ Chúng ta khơng có nhiều doanh nghiệp hay công ty chuyên thẩm định giá BĐS Hiện nay, thực công tác thẩm định giá BĐS Việt Nam phẩm lớn trung tâm, tổ chức thuộc Nhà nước số doanh nghiệp tư nhân tồn hình thức doanh nghiệp thơng tin, tư vấn dịch vụ BĐS Đây nghề Việt Nam nên cịn có nhiều hạn chế sở pháp lý môi trường phỏt trin chung Sinh viên: Đỗ Vũ Đạt Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất động s¶n CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ I KHÁI NIỆM VÀ VAI TRÒ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG I_ Khái niệm vai trò thẩm định giá BĐS kinh tế thị trường Một số khái niệm thẩm định giá: 1.1 Thẩm định giá tài sản: Thẩm định giá trị tài sản ? Cho tới nay, có nhiều cách hiểu, định nghĩa khác đánh giá giá trị tài sản.Nhưng hầu hết khái niệm nhà định giá tài sản thống đề cập đến nội dung cốt lõi đánh giá giá trị tài sản, xác định ước tính giá trị tài sản quyền sở hữu tài sản hình thái tiền tệ Trong sản xuất hàng hoá, tiền tệ xuất hiện, hoạt động trao đổi phải thông qua giá việc trao đổi phải dựa sở giá trị tài sản ( sản phẩm hàng hoá ) Như vậy, trao đổi phải đánh giá giá trị vật đem trao đổi Pháp lệnh Giá công bố ngày tháng năm 2002, thức có hiệu lực thi hành từ ngày tháng năm 2002 Trong Pháp lệnh Giá gọi đánh giá giá trị tài sản Thẩm định giá giải thích điều khoản : “ Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt nam theo thông lệ quốc tế” Tuy tên gọi Thẩm định giá, giải thích từ ngữ Pháp lệnh Giá thừa nhận việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản thực chất - Đánh giá giá trị tài sản, tên giao dịch quốc tế dùng Valuation Hiện thực tế thường dùng từ ngữ : Định giá tài sản Thẩm định giá 1.2 Một số thuật ngữ chủ yếu sử dụng thẩm định giá 1.2.1 Giá trị Theo lý thuyết kinh tế thị trường “ Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định” Chủ thể nhận lợi ích tiền, nhận giá trị, không thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví dụ : giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm Giá trị tài sản thể mức giá dự tính chấp nhận giao dịch Giá trị thị trường thể mức giá dự tớnh s c chp nhn Sinh viên: Đỗ Vũ Đạt Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất động sản mt cuc giao dch bỡnh ng Biểu giá trị kinh tế thị trường, số tiền ước tính hàng hố dịch vụ thời điểm thị trường địnhTrong kinh tế thị trường sở giá trị cho việc đánh giá giá trị tài sản, : giá trị thị trường giá trị phi thị trường 1.2.2 Giá trị thị trường : Theo giác độ nghiệp vụ đánh giá giá trị tài sản IVSC, định nghĩa giá trị thị trường quy định tiêu chuẩn đánh giá giá trị tài sản quốc tế nước, “ Giá trị thị trường tổng số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm định giá, bên người bán, sẵn sàng bán với bên mua người mua sẵn sàng mua , sau trình tiếp thị cơng khai mà bên hành động cách tự nguyện, khách quan, hiểu biết lẫn nhau” Ở số nước gọi giá trị thị trường giá trị thị trường mở 1.2.3 Giá trị phi thị trường Trong thực tế có loai tài sản cần định giá, chúng lại mua bán, khơng phổ biến thị trường, chí khơng có thị trường chúng Để đánh giá giá trị loại tài sản này, người ta thường dựa vào yếu tố phi thị trường chi phối giá trị tài sản với quan niệm đặc biệt giá trị (giá trị sử dụng, giá trị tài sản tiếp tục sử dụng, giá trị bảo hiểm, giá trị tính thuế, giá trị lý, giá trị đầu tư, giá trị doanh nghiệp, ) nhằm thực nhiều mục đích khác theo yêu cầu theo yêu cầu đời sống kinh tế : chuyển nhượng, góp vốn, cổ phần hố, giải thể, lý, sáp nhập, bảo hiểm, đánh thuế Giá trị ước tính vậy, gọi giá trị phi thị trường gọi giá trị thị trường Giá trị phi thị trường khái niệm chung nhát để loại giá trị đặc biệt hình thành giá tài sản Từ hiểu “ giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán thị trường.” Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng : Giá trị sử dụng; Giá trị đầu tư; Giá trị tính thuế; Giá trị doanh nghiệp; Giá trị bảo hiểm; Giá trị lại; Giá trị tài sản bắt buộc phải bán; Giá trị đặc biệt 1.3.Vai trò thẩm định giá tài sản kinh t: Sinh viên: Đỗ Vũ Đạt Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất động sản Thm định giá tài sản công cụ quản lý giá cần thiết tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt nước phát triển kinh tế theo chế thị trường Ở nước vận hành theo mơ hình kinh tế thị trường, thẩm định giá tài sản trở thành nghề Trong năm gần đây, nghề thẩm định giá tài sản ngày phát triển trước yêu cầu rộng lớn liên quan đến tiềm đầu tư hội phát triển kinh tế Nghiệp vụ thường gọi tư vấn tài sản, đặc biệt bất động sản Thẩm định giá tài sản kinh tế thị trường, thường cung cấp nhiều loại hình dịch vụ chun mơn.Trong khu vực Nhà nước, đánh giá giá trị tài sản tham gia vào trình hoạch định sử dụng đất chiến lược phát triển, thực nghiên cứu tỷ lệ chi phí lợi nhuận, tham gia vào việc mua bán phân phối nguồn đất, định giá tài sản để đánh thuế, xác định thuế phí tổn phát triển thẩm định pháp lý khác Trong khu vực kinh tế tư nhân, đánh giá giá trị tài sản tham gia vào hoạt động tương tự vậy, quan tâm nhiều đến quyền lợi trực tiếp khách hàng họ phục vụ Họ có xu hướng chuyển vào việc mua, bán tìm vốn cho bất động sản Ngồi cịn tham gia vào hoạt động chun môn khác nghiên cứu xử lý vụ kháng án việc định giá đánh thuế bất động sản, khai thác đất đai thuế phí tổn phát triển, nghiên cứu tính khả thi dự án, định giá giá trị tài sản cho công ty hợp liên doanh, báo cáo tài Thẩm định giá coi trái tim tất hoạt động kinh tế việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà thẩm định giá hiểu cách đơn giản xác định giá tài sản, bất động sản thị trường Thẩm định giá có vai trị quan trọng việc giúp đưa định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh gía phục vụ người quan tâm đến tài sản, đặc biệt BĐS BĐS thể phần đáng kể giàu có giới, thẩm định giá trị tảng cho việc phát triển thị trường tài sản thị trường tài tồn cầu Thẩm định giá bất động sản: 2.1 Bất động sn 2.1.1 Khỏi nim Sinh viên: Đỗ Vũ Đạt Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất ®éng s¶n Bất động sản tài sản khơng di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật Dân nước Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1995) Thuật ngữ Bất động sản thẩm định giá Bất động sản hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất đai 2.1.2 Thuộc tính Bất động sản - Tính Bất động Người ta khơng thể di chuyển Bất động sản hay nói cách xác di chuyển mảnh đất từ nơi sang nơi khác Điều có ý nghĩa quan trọng giá Bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi toạ lạc mang tính chất địa phương - Tính khơng đồng Thơng thường có hai Bất động sản có đặc điểm giống hệt Do Bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể Bất động sản - Tính khan Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Bất động sản đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài 2.1.3 Đặc trưng Bất động sản - Khả co giãn cung bất động sản Nhìn chung cung Bất động sản tương đối đàn hồi với thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: + Tổng cung toàn đất đai cố định + Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt cú gii hn Sinh viên: Đỗ Vũ Đạt Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất động s¶n Bên cạnh mặt hạn chế mặt tự nhiên nên cịn có mặt hạn chế quy hoạch mặt hạn chế bật Bởi vì: Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ Sự phân bổ khu vực diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi, nhà thể quy hoạch phát triển địa phương thời kỳ Do thông thường khơng thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất đai trái với quy hoạch Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Do Bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao - Khả chuyển hóa thành tiền mặt hiệu Thông thường giá trị Bất động sản lớn thời gian mua, bán giao dịch nên dẫn đến khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt - Sự can thiệp quản lý Nhà nước chặt chẽ Do tính chất quan trọng Bất động sản trước hết đất đai đời sống kinh tế, trị, xã hội nên Nhà nước thường có quy định có quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch Bất động sản 2.1.4 Tài sản thực Bao gồm tất quyền, quyền lợi lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ Bất động sản Khác với Bất động sản (Real estate) tài sản tự nhiên, thực thể vật chất tài sản thực (Real Property) khái niệm phi vật chất 2.2.Thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm Sinh viên: Đỗ Vũ Đạt Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất động sản Th trng Bất động sản mơi trường người mua người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực việc mua bán Bất động sản thông qua chế giá Giá Bất động sản xác định thị trường Bất động sản 2.2.2 Các đặc trưng thị trường Bất động sản Thị trường Bất động sản có đặc trưng sau: - Khơng có thị trường trung tâm Hiện nay, khơng có thị trường Bất động sản với tính cách địa điểm tập trung người mua người bán Bất động sản tác động qua lại lẫn Việc mua bán Bất động sản thông thường thông qua đơn vị kinh doanh Bất động sản bừng liên hệ trực tiếp người có nhu cầu (mua bán), với đơn vị này, người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thơng qua lời rao bán báo chí, phổ biến thông qua người môi giới (thường gọi cò nhà, đất) giao dịch an tồn Do khơng có thị trường trung tâm làm cho thông tin vầ thị trường Bất động sản khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính khơng hiệu thơng tin thị trường - Thị trường mang tính chất địa phương thị trường nhà Đặc tính đất đai Bất động thiêu huỷ, chia cắt mang đi, thừa thãi đất nơi sử dụng để đáp ứng thiếu đất đai địa phương khác làm cho thị trường Bất động sản có đặc tính địa phương.Đây điều quan trọng mà Thẩm định viên giá cần quán triệt thẩm định giá Bất động sản Các yếu tố như: tập quán mua bán Bất động sản địa phương, đặc điểm cụ thể Bất động sản bao gồm: địa điểm, hình dáng, quy mơ, tình trạng pháp lý, môi trường chung quanh cần chỳ ý xem xét mức - Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Do tính khơng tái tạo thị trường Bất động sản mang tính độc quyền nhiều thị trường hàng hố thơng dụng Bất động sản thường mạnh mẽ biến động giá hàng hố thơng thường Ngồi đặc tính như: đặc điểm Bất động sản, phương pháp tiến hành giao dịch buôn bán thiếu thông tin cn thit cho cỏc giao dch gúp Sinh viên: Đỗ Vũ Đạt Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất động sản phn to nờn s khụng hoàn hảo cạnh tranh thị trường Bất động sản Ngoài khác cấu trúc tồ nhà, mảnh đất có đặc trưng riêng biệt vị trí, địa điểm Đa số giao dịch thị trường tài sản tiến hành riêng rẽ, chí kết giao dịch kinh doanh có bị tiết lộ tác dụng hạn chế thiếu thơng tin chi tiết diện tích ngơi nhà, tình trạng sử dụng, tình trạng giao dịch 2.2.3 Các khu vực thị trường Bất động sản Thông thường nước ta nay, thị trường Bất động sản có khu vực chủ yếu sau: - Thị trường đất sản xuất nông nghiệp - Thị trường nhà - Thị trường nhà xưởng công nghiệp - Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ khách sạn, cao ốc, văn phòng 2.3 Một số khái niệm cần nắm vững thảm định giá bất động sản 2.3.1 Một số khái niệm - Chi phí Chi phí số tiền bỏ để tạo lập đưa vào sử dụng Bất động sản Nó giá mua Bất động sản, số tiền bỏ để mua đất, xây dựng cơng trình khu đất đưa vào sử dụng - Thu nhập Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa Bất động sản tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, số quan trọng giá trị, đích quan trọng nhà đầu tư - Giá trị - Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng Bất động sản: khả thoả mãn nhu cầu người sử dụng Mỗi Bất động sản có giá trị chủ quan người sử dụng mun s dng Bt ng sn ú Sinh viên: Đỗ Vũ Đạt Nâng cao hiệu công tác thẩm định giá bất động sản - Giỏ tr u t: giá trị quyền tương lai thu nhập khai thác Bất động sản - Giá trị trao đổi hay giá Bất động sản: khoản tiền yêu cầu, chào bán trả cho Bất động sản Do động mối quan tâm đặc biệt người mua người bán định, mức giá trả cho Bất động sản có khơng có liên hệ với giá trị quy cho Bất động sản người khác Nhìn chung chi phí, thu nhập, giá trị, giá khái niệm khác nhau, chúng có mối liên hệ với điều kiện định giá cả, chi phi, thu nhập trở thành thước đo giá trị - Giá trị thị trường bất động sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán giao dịch khách quan độc lập điều kiện thương mại bình thường II- NGUYÊN TẮC CƠ BẢN CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thẩm định giá bất động sản phải đặt tình bất động sản sử dụng cao tốt Sử dụng mức độ cao tốt Bất động sản phép sử dụng vật chất theo pháp luật để tạo hiệu lớn Nguyên tắc đòi hỏi Bất động sản định giá sở ứng dụng mà thời điểm thẩm định giá có khả tạo thu nhập hiệu lớn Nguyên tắc sử dụng tốt tối ưu loại trừ trường hợp sử dụng trái pháp luật sử dụng điều kiện vật lý không cho phép cần đánh giá thẩm định viên tính hợp lý việc sử dụng tương lai Khái niệm "sử dụng tốt có hiệu tốt nhất" khái niệm phần hoàn chỉnh việc xác định giá thị trường Sử dụng phù hợp Nguyên tắc địi hỏi thẩm định giá phải xem xét tính phự hp ca Bt ng sn Sinh viên: Đỗ Vũ §¹t 10