840 Mở Rộng Tín Dụng Bất Động Sản Tại Nh Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn Vn - Chi Nhánh Bình Dương 2023.Docx

fBỘGIÁODỤCVÀĐÀOTẠO NGÂNHÀNGNHÀNƯỚCVIỆTNAM TRƯỜNGĐẠI HỌCNGÂNHÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍ MINH NGUYỄNPHANHỮULỘC MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNGNÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAMCHI NHÁNHBÌNH[.]

Lýdochọnđềtài

Trước đây, với các ngân hàng truyền thống thường quá tập trung vào cho vay cáckháchhàngdoanhnghiệp,chínhđiềunàyđãtạorasựcạchtranhkhốcliệtởthịtrườngnày, từ đó tỷ suất sinh lời mang lại cũng giảm đi đáng kể và quan trọng hơn hết rủi rotíndụngtănglênvìtậptrungchovayvớimứcdưnợquálớnởcácdoanhnghiệp.Việcmở rộng sang cho vay ở thị trường cá nhân giúp cho các ngân hàng giảm bớt sự cạnhtranh, giảm thiểu rủi ro, thị trường khá rộng lớn và đặc biệt giúp cho ngân hàng bánchéothêmnhiềusảnphẩmkhácdẫnđếntỷsuấtsinhlờităngcao.Đâylàthịtrườngcựckỳtiềmnăng. Trước tình hình dịch bệnh vẫn còn diễn biến phức tạp, Việt Nam đã thể hiện khảnăng chống chịu tốt trong bối cảnh đại dịch COVID-19, nằm trong số hiếm hoi cácnướcvẫngiữđượcmứctăngtrưởng2,91%GDP;đượccoilàmộttrong16nềnkinhtếmới nổi thành công nhất thế giới và phục hồi kinh tế nhanh hình chữ V, với mức tăngtrưởngdựbáotừhơn6%tới11,2%trongnăm2021,phảnánhsựtăngtrưởngmạnhmẽtrong ngành chế biến chế tạo và xuất khẩu, sự mở rộng mạnh mẽ các hoạt động đầu tưcủa Chính phủ, cùng khả năng phục hồi của tiêu dùng cá nhân, bất chấp những căngthẳng trong thị trường lao động Tỉnh Bình Dương là địa phương nằm trong vùng kinhtế trọng điểm phía Nam, tập trung phát triển mạnh về công nghiệp và có mức độ đónggóplớnchongânsáchNhànước.Tổngsảnphẩmtrongtỉnhướctínhđạt6,91%,GRDPbìnhquânđầungườ iđạt150,1triệuđồng.Cơcấukinhtếcôngnghiệp–dịchvụ–nôngnghiệp với tỷ trọng tương ứng 66,53% – 22,78% – 2,51% (UBND tỉnh Bình Dương,2020).BìnhDươnglàtrungtâmkinhtếlớncủacảnước,vớidânsốkhoảng2triệu ngườicùngvớihàngtrămngàncơsởsảnxuấtkinhdoanhvàxuhướngnàyngàycàng pháttriển.Chínhvìvậy,nhucầuvềnhàởvàmặtbằngchosảnxuấtkinhdoanhtaịtỉnh

BìnhDươnglàrấtlớn.Trongnhữngnămqua,thịtrườngbấtđộngsảntai tỉnhBình Dương đãcónhững bước phát triển nhanh cảvề quy môvàchất lương với lương giaodichngàycànggiatăng.Tuynhiên,nhữngbấtổntrongthịtrườngbấtđộngsảncũng bộclộngàycàngnhiều,trong giai đoanvừaquavớitìnhtrang “sốt”, “đóngbăng”diễn rakháthườngxuyên.Cónhiềuyếutốdẫnđếnnhữngbấtổncủathịtrường,trongđó, nhữngkhókhănvềvốnvẫnđươcxemlànguyênnhânquantroṇg Thitrườngbấtđộng sản với đặc điểmlàgiátri ̣đầu tưcũng nhưgiao dich lớn nên đểphát triển, cần mộtlương vốn lớn vàổn đinh Bên canh nguồn vốn tự cócủa dân cư, các nhàđầu tưhay từphía nước ngoài thìvốn tín dung ngân hàng làmột trong nguồn vốn hết sức quan tronggiúppháttriểnổnđinhthịtrường.Nhữngđónggópcủatínduṇgngânhàngđốivớithitrườngbấtđộ ngsảnthờigianquataịtỉnh BìnhDươnglàrất đángghinhận.Với sựhỗ trợtừtíndungngânhàng,nhiềudựánđãvàđang đươc triểnkhai,mộtmặt,thayđổi diệnmao củaBìnhDươngtheohướngvănminh,hiệnđai,mặtkhác,mởracơhộicho đôngđảodâncưa n cư,lacnghiệpquađócảithiệnvànângcaochấtlươngcuộcsống.

Tuynhiên,nhiềuhệluỵxuấtpháttừtíndungbấtđộngsảncũngđãtácđộngxấuđếnthịtrường,cácnhàđầ utưvàvớichínhhệt h ố n g ngânhàngthươngmai.

Hiện nay, NHNN đã điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, tăng trưởngtín dụng gắn với nâng cao chất lượng tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụngphânbổvàolĩnhvựckinhdoanhBĐS,hướngdòngvốntíndụngđápứngnhucầuchínhđáng về nhà ở của người dân, góp phần duy trì sự phát triển lành mạnh, bền vững củathịtrườngBĐS.TạicácChỉthịsố01/CT- NHNNhằngnăm,ThốngđốcNHNNchỉđạoTCTDkiểmsoátchặtchẽtíndụngđốivớilĩnhvựctiềmẩnrủiro nhưkinhdoanhBĐS,chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông Đồng thời, ban hành nhiều văn bản chỉđạo, cảnh báo TCTD về tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro Ngoài ra, NHNNsửađổi,bổsungvàbanhànhcácthôngtưquyđịnhvềtỷlệbảođảmantoàn,điềuchỉnhgiảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo lộ trình, tăng hệ số rủi ro đối vớicáckhoảnchovaytiêudùnglớn,nhằmhướngtíndụngvàocácphânkhúcnhàởxãhộivà nhà ở thương mại giá rẻ; đồng thời theo dõi chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối vớilĩnhvựckinhdoanhBĐS,tăngcườngthanhtra,giámsátviệctuânthủcácquyđịnhvềcấptíndụngtrong lĩnhvựcnày.Cóthểthấyrằng,Tíndụngbấtđộngsảncủacácđãvàđang nhận được sự quan tâm đến từ các nhà quản trị ngân hàng và các cơ quan hoạchđịnh chính sách phát triển tiền tệ, kinh tế Khi Việt Nam càng hội nhập sâu rộng vàomôi trường tài chính quốc tế, việc đánh giá và mở rộng tín dụng bất động sản kháchhàng cá nhân của các NHTM trong khu vực tỉnh Bình Dương nói chung và AgribankchinhánhBìnhDươngnóiriêngtrởnêncấpthiếthơnbaogiờhết.

Xuất phát từ thực tế trong quá trình công tác, thông qua việc nghiên cứu và đánhgiáthựctrạnghoạt độngtíndụngbất động sảntronggiaiđoạn2019-2021từđó đánh giá những mặt đạt được, những tồn tại trong công tác phát triển tín dụng bất động sản,những chính sách, quy chế và quy trình cho vay vẫn còn nhiều bất cập, chưa thay đổikịpthờiđểđápứngđượcnhucầucủakháchhàng cũngnhưquảnlýchặtchẽrủiro.Vìvậy, với những lý do trên, việc nghiên cứu để đưa ra giải pháp khắc phục cho nhữnghạn chế nhằm đẩy mạnh phát triển tín dụng bất động sản tại đơn vị một cách khoa họclà hết sức thiết thực trong giai đoạn hiện nay Với mong muốn nhằm mở rộng tối đahoạt động tín dụng bất động sản dành đúng với tiềm năng vốn có của chi nhánh, tôi đãchọnnghiêncứuđềtài: “MởrộngtíndụngbấtđộngsảntạiNgânhàngNôngnghiệpvà Phát triển Nông thôn

Việt Nam – chi nhánh Bình Dương ”cho luận văn cao họccủamình.

Mụctiêucủađềtài

Mụctiêu tổngquát

Nghiên cứu tập trung vào phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng bấtđộng sản tại Agribank Bình Dương, nhằm xác định và tìm hiểu được các nguyên nhânvàhạnchế.Từđóđềxuấtcácgiảiphápthích hợpnhằmmởrộngchấtlượngnhằmthúcđẩyquymôhoạtđộngtíndụngbấtđộngsảntạichinhánht rongthời giantới.

Mụctiêu cụ thể

 Xácđịnhvàtìmhiểunhữngnguyênnhânvàhạnchếtronghoạtđộngmở rộngtíndụngbấtđộng sảntại AgribankBình Dương

Câuhỏinghiêncứu

Để đạt đượccácmục tiêunghiên cứu,tácgiảđãđưara cáccâu hỏi nghiên cứusauđểlàmcơ sởthựchiệnvàviệctriểnkhaicácbướcthựchiệnluậnvăngồm:

 Cầnđề xuất những giải pháp và kiến gì để hoạt động mở rộng hoạt động tíndụng bất động sản tại Agribank Chi nhánhBình Dương đạt hiệu quả trongthờigiantới?

Đốitượngvàphạmvinghiêncứu

Đốitượngnghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích những vấn đề cơ bản về hoạt động tín dụngbất động sản như: các nhân tố ảnh hưởng, tiêu chí đánh giá, môi trường pháp lý vànhững nguyên nhân, hạn chế còn tồn tại cho hoạt động mở rộng tín dụng bất động sảntrêngócđộthựctiễntại AgribankBìnhDương.

Phạmvi nghiên cứu

 Không gian nghiên cứu: Hoạt động tín dụng bất động tại Agribank BìnhDương.

Phương phápnghiêncứu

Phươngpháp thu thập dữ liệu

Trướchếttácgiảtiếnhànhđọcvàthuthậpcáctàiliệucóliênquanđếnđềtàinhằmhìnhthànhcơsởlýluậ nvềhoạtđộngtíndụngvàtíndụngbấtđộngsảndànhchokháchhàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại Tiếp đó để phân tích thực trạng tín dụngbất động sản cá nhân tại Agribank Bình Dương tác giả tiến hành thu thập dữ liệu thứcấp: tiến hành thu thập dữ liệu từ Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh, Dữ liệu tíndụngthôcủaAgribankBìnhDương,hệthống ngânhàngAgribank,BáocáocủaNgânhàngNhànước…tronggiaiđoạntừ năm2019–2021.

Phươngpháp xử lýdữ liệu

Phươngphápphân tích

Thực hiện phân tích thống kê mô tả các chỉ tiêu liên quan đến kết quả hoạt độngkinhdoanh,kếtquảhoạtđộngtíndụngbấtđộngsản,tỷtrọngtíndụngbấtđộngsản trong tổng dư nợ của Agribank Bình Dương, cơ cấu tín dụng bất động sản theo sảnphẩm Ngoài ra, tác giả còn thực hiện thống kê mô tả các đánh giá kết quả khảo sátnhằmphântíchnhữngkhókhănvàvướngmắccủangânhàngtronghoạtđộngtíndụngbấtđộngsản.

Tiến hành so sánh theo không gian và thời gian Việc so sánh theo thời gian nhằmso sánh đánh giá được tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay, tốc độ tăng tỷ trọng tín dụngbấtđộngsảndànhcho KHCNquacácnăm.Sửdụngphươngphápsosánhtheokhônggian nhằm so sánh tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS tại Agribank Bình Dương so với hệthốngAgribank.

Ngoàiracònkếthừacácnghiêncứutrướcđóphântích,diễngiải,logic,quynạp…để đưa ra một số giải pháp cần thiết nhằm phát triển hoạt động tín dụng BĐS tạiAgribank BìnhDương.

Đónggópcủađềtài

Hiệnnay việcmởrộnghoạtđộngtíndụngbấtđộngsảntạiAgribankBìnhDươnglàrấtcầnthiết.Điềuđó,kh iếnAgribankBìnhDươngcầnphảihoạchđịnhchínhsáchquan tâm nhiều hơn tới việc mở rộng tín dụng bất động sản tại Agribank Bình Dương.Việcđánhgiánhằmchỉranhữngưu điểm, hạnchếcòntồntạiđểq ua đó, địnhhướn g phát triển và thay đổi cách thức hoạt động quản lý của Ngân hàng Nông nghiệpvàPháttriểnNôngthônViệtNam,giúpAgribankBìnhDươngđủđiềukiệnđểm ởrộng tín dụng bất động sản tại Agribank Bình Dương trên địa bàn hoạt động Điều nàymang ý nghĩa rấtquantrọng trong việcphát triển hệthống ngân hàngNôngnghiệp vàPháttriểnNôngthônViệtNam.

Tổng quanvềlĩnhvựcnghiêncứu

Nghiên cứu nướcngoài

Aluko, Bioye Tajudeen (2000), nghiên cứu “ảnh hưởng của giáBĐS thế chấp đếnhoaṭ động cho vay của các tổchứctín dung ởNigeria” Các tác giảđãđưa ra kết luậnrằng giátri ̣BĐS trên thi ̣trường làmột cơsởcăn bản cho việc ước lương giátri ̣BĐSthếchấp.Cáctácgiảđãápdungmôh i ̀nhhồiquiđabiếnđểướclươnggiátrithitrường củaBĐS.Giátrin àysẽthiếtlậpnênmứcgiớihan tốiđamàcáctổchứctíndungkhông đươ c vươ t quánhằm tránhrủirochohoat độngchovay.Tuynhiêntrongnghiêncứu này cáctácgiảcũngchỉrarằng,mứcgiánày làmộtchỉsốgiáchochúngtathấyđươc mứcđộrủirotrướckhikhoảnvayđươc thư c hiệnnhưngnókhôngcógìđảmbảorằng mứcgiáđósẽđươcduytrìtrongtươnglai.Cáctácgiảcũngđưarakếtluậnrằngmức giáchovaythếchấpphụthuộcrấtnhiềuvàosự pháttriểncủathịtrườngBĐStaịthờiđiểm đinh giávàquan điểm về giátri ̣của đinh giáviên Bởi vậy giátri ̣đinh giáchimang tính chất thời điểm Những biến động ngoài thời điểm đinh giáđều ảnh hưởngđếngiátrịđinhgiáBĐS.

Kwong Chaw, Wailai (2002), đãnghiên cứu Các phương pháp đinhgiábất độngsản đểlàm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng vàtổchức tín dung của TrungQuốc Đề tài này chủyếu đi sâu vào nghiên cứu các phương phápáp dung trong đinhgiáthếchấp,trongđóKwongvàWaiđãđisâuvàonghiêncứu2phươngphápcơbản đólàphươngphápchiphívàthunhậpđểnhằmxácđinhgiátric ủaBĐSthế chấp.Theo ônggiátric ủaBĐSđươc tính bằngthu nhập(lơi íchthuđươc từviệcsửdungbấtđộng sản) vàcác chi phícấu thành nên nó Đềtài này chỉdừng laịởphương pháp đinh giá,chưađisâuvàonghiêncứuquitrìnhcũngnhưcôngtáctổchứcđinhgiáBấtđộngsản thếchấp.Nhìnchungcácnghiêncứunàyđươc thư c hiệntrongđiềukiệnthôngtinkhá đầyđủvàđươc ápdun gtrongđiềukiệnhệthốngphápluậtkháchặtchẽvàhoànthiện.

Nghiên cứu trongnước

Tạ Thanh Huyền (2019) với nghiên cứu Hướng đi cho sản phẩm tín dụng bất độngsảncánhântạicácngânhàngthươngmạiViệtNam.Tácgiảđãthựchiệnđiềutrakhảosát2nhóm:cánbộ ngânhàngvàkháchhàng200bảnghỏiđượcgửitớicánbộtíndụngngânhàng,138cánbộtíndụnggửicâutrảl ờivềtrongđócó76cánbộtíndụnglànam và 62 cán bộ tín dụng là nữ Đa phần cán bộ tín dụng tham gia điều tra là cán bộ tíndụng trẻ, dưới 40 tuổi, cụ thể 58,5% cán bộ tín dụng dưới 30 tuổi, 40,6 % cán bộ tíndụng từ 30 đến 40 tuổi, chỉ có 0,9% cán bộ tín dụng trên 40 tuổi Mặc dù tỷ lệ cán bộtín dụng trẻ tham gia điều tra lớn, song tỷ lệ cán bộ có kinh nghiệm cao, chỉ có 26,4%cánbộtíndụngcódưới2nămkinhnghiệmtrongkhiđó27,3%cánbộcótừ2nămđến5 năm kinh nghiệm, 30,2% cán bộ có từ 5 năm đến 8 năm kinh nghiệm và 16,1% cánbộ có trên 8 năm kinh nghiệm Với tỷ lệ cán bộ tín dụng có kinh nghiệm cao tham giađiều tra sẽ giúp cho nghiên cứu có những đánh giá xác thực và nhận xét sâu sắc hơn.Bài viết sử dụng phương pháp điều tra, khảo sát qua bảng hỏi để thu thập thông tin từphía khách hàng cá nhân cũng như từ phía cán bộ cung cấp sản phẩm tín dụng BĐS ởcácngânhàngđểđánhgiákhảnăngđápứngnhucầukháchhàngcủacácsảnphẩmtíndụngBĐShiệntại,t ừđóđưaracáchướnggiảiphápnhằmhoànthiệnvàpháttriểnsảnphẩmtíndụngBĐStrongtươnglai.

Nguyễn ThịHảiYếnnăm2016,“Biếnđộngcủathịtrườngbất độngsảnvàvai trò củanguồnvốntíndung”.ĐâylàcôngtrìnhđăngtrêntapchíTàichínhkỳItháng

3/2016[11,19].Thưc tiễnchothấy,trườngbấtđộngsảnViệtNamđãtrảiquanhiều biếnđộngvớicáchiệntươngsốtvàđóngbăngrõnét.Giaiđoan 1994-1995đánhdấu cơnsốtđầutiêncủathitrườngdotácđộngcủatăngtrưởngkinhtếvàsựrađờicủaLuật Đấtđai1993.Thịtrườngbấtđộngsảnlúcnàymangđặctrưngcủagiaiđoansơkhai, chỉdừng ởhình thức mua bán, trao đổi đất đai vànhanh chóngđóng băng vào nhữngnăm1995- 1999,doChínhphủcanthiệpvàbanhànhNghịđinhsố18/NĐ–CPngày13/2/1995 vàNghi ̣đinh 87/NĐ – CP ngày17/8/1994, cùng với sự ta ́c động củacuộckhủnghoảngchâuÁnăm1997.Vàocácnăm2006-2007,cùngvớisựtăngtrưởng củavốnđầutưtrưctiếpnướcngoài(FDI)vàsự dichchuyểnluồngvốntừt h i ̣trường chứngkhoánđổvàothịtrườngbấtđộngsản,cầubấtđộngsảntiếptuctăngnhanhvà đẩygiálên đỉnhvào năm2007.Sựphát triểnquánóngdolànsóngđầutư,đầucơồat, cộngvớitốcđộtăngtrưởngtíndungtăngnhanhđãtaorahiệntươngbongbóngtrên thi ̣trường vào nhữngnăm 2007– 2008 Tuy nhiên, ngay sau đó“quảbóng” bất độngsảnđãxìhơi,bởidotácđộngcủakhủnghoảngkinhtế thếgiới,thitrườngbấtđộngsảngặpkhókhănvềthanhkhoản,nhàđầucơrútkhỏithitrường,khiếnchongâ nhàngcùng cácdoanhnghiệplaođao,đứngtrênbờvưc củasựphásản.Trướcáplưc đó,NHNN đãphải áp dung chính sách tiềntệthắt chặt, NHTM kiểm soát chặt tín dung bất độngsản. PGS., TS Lê Thanh Tâm, Đoàn Minh Ngọc (2021), nghiên cứu về các yếu tố ảnhhưởngđếnrủirotíndụngcủacácngânhàngthươngmạivớimụctiêuxácđịnhcácyếutố tác động đến rủi ro tín dụng của các ngân hàng thương mại Việt Nam thông qua dữliệu bảng của 35 ngân hàng thương mại cổ phần giai đoạn 2012 – 2020, hai mô hìnhhồiquyFEMvàREMđượclựachọnthôngquacáckiểmđịnhvềtínhphùhợp.Vớikếtquảbiếnvĩmô“ mứcđộtăngtrưởngcủathịtrườngbấtđộngsảncótácđộngcùngchiềuvớicảhaibiếnđolườngrủirotíndụng(t ỷlệnợxấuvà mứcđộtríchlậpdựphòng)vàđúng với giả thuyết được đưa ra Sự tăng trưởng của cho vay có mối quan hệ chặt chẽvớisựpháttriểnmạnhmẽcủathịtrườngnhàđất.Điềunàycóthểgâyramộtsốhệlụytrongtươnglainếu NHTMquáquantâmtớitàisảnthếchấpkhiraquyếtđịnhchovay.Việc thu hút dòng chảy vào thị trường BĐS ảnh hưởng đến tính thanh khoản trên thịtrường tiền tệ Khi thị trường đang trong giai đoạn phục hồi và phát triển, dòng tiềnchảy mạnh vào thị trường BĐS Dòng chảy này tạo áp lực lớn làm giá BĐS tăng lênnhanhchóng,tạoranhữngcơnsốtđấttrênthịtrường.Song,khithịtrườngnhàđấtsuygiảm, tính thanh khoản của sản phẩm đóng băng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐSvà người vay tiền mua nhà đất gặp khó khăn, hệ quả là để lại các khoản nợ xấu khổnglồ trong các NHTM Từ đó đưa ra một số khuyến nghị như các NHTM Việt Nam nênkiểmsoátchặtchẽhơntíndụngBĐSđểtránhrủironợxấu,cầnxâydựnghệthốngdựbáotốtcũngnhư hệthốngquảntrịrủirotíndụnghiệuquả,tránhdựaquánhiềuvàotàisản đảm bảo là BĐS trong chính sách cho vay, đồng thời đánh giá thêm các yếu tố vimô và vĩ mô có ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng Các cơ quan liên quan cần tăng cườngcảithiệntínhminhbạchcủathịtrườngBĐSbằngcách hoànthiệnxâydựngcácchỉsốgiá, tăng cường phân tích nhu cầu nhà ở, theo dõi nguồn cung trên thị trường, tiếp tụccơ cấu thị trường, các dự án và cơ cấu lại các sản phẩm BĐS để các sản phẩm đến vớimọingười,phùhợpvớinhucầuthựcvàkhảnăngchitrả.

Lê Thanh Ngọc (2014) với mục tiêu nghiên cứu thực trạng bong bóng BĐS nhà ởtạiTP.HồChíMinhtronggiaiđoạn2004-2013vànhữngảnhhưởngtiêucựcđốivớihệ thống tín dụng vàNHTM Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính (Tổnghợp, phân tích, diễn dịch)vàphương phápnghiên cứu định lượng (Thống kê,điều tra, thu thập số liệu và ước lượng hồi quy thông qua mô hình VAR) Kết quả nghiên cứucho thấy bóng bóng BĐS nhà đất để ở tại TP Hồ Chí Minh đã hình thành và bùng nổrất mạnh trong giai đoạn trên Điều này là nhân tố chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu tại cácNHTM tăng lên nhanh chóng; gây ra những thiệt hại to lớn đối với các NHTM Đề tàinghiên cứu này góp phần củng cố nền tảng, cơ sở lý thuyết và thực nghiệm về hệ quảcủa bong bóng BĐS đối với sự hoạt động ổn định của các NHTM Trong đó, tăngtrưởng tín dụng BĐS tại các NHTM cần có sự kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt là trongnhữnggiaiđoạntíndụngBĐStăngtrưởngnóng,bùngnổ.Tuynhiên,đềtạinghiêncứutồntạihạnchếtr ongviệcđềracácgiảipháp,kiếnnghịcụthểtrongviệckiểmsoáttăngtrưởngnóngtíndụng BĐStạiNHTM.

Khoảngtrốngnghiên cứu

Như vậy, thông qua phần tổng kết các nghiên cứu trên, tác giả nhận thấy hầu hếtcác nghiên cứu ở nước ngoài mang tính định lượng, các nghiên cứu trong nước mangtínhđịnhtính.Nhìnchung,cácnghiêncứumangtínhđịnhlượnglàmvềmộtmảngnhấtđịnh còn các nghiên cứu trong nước mang tính định tính làm tổng quát và hệ thốngđược các chỉ tiêu để làm rõ về việccác NHTM trong nước Bên cạnh đó, các nghiêncứutrướctậptrungvàoNHTMViệtNamvàchưanghiêncứuvềtíndụngbấtđộngsảncủaAgriban kBìnhDương tronggiaiđoạnhiệnnay.

Trongnghiêncứu,luậnvănđãsửdụngmộtsốchỉtiêuđánhgiáđãđượccácnghiêncứu trước đây chứng minh. Hướng đi mới của luận văn đi sâu vào phân tích đối tượngnghiêncứucụthểlàtíndụngbấtđộngsảnđốitạiAgribankBìnhDương.Tácgiảđisâuvào phân tích các số liệu mới của Agribank Bình Dương giai đọan 2019 – 2021 Việcsử dụng, tham khảo các nghiên cứu trước đây đưa ra cho luận văn này một cách tổngquát về các chỉ tiêu được sử dụng để đánh giá việc mở rộng tín dụng bất động sản tạiAgribank Bình Dương và từ đó tìm ra giải pháp mở rộng tín dụng bất động sản tạiAgribank Bình Dương trong giai đoạn hiện nay Đây là yếu tố mới, là khe hở nghiêncứugiúpluậnvănnàykhácvớicácluậnvănkhác.

Bốcụccủaluậnvăn

Cơsởlý luận về bấtđộngsảnvàthịtrườngbấtđộngsản

Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, liên quan trực tiếp tớimộtlượngtàisảnlớnkểcảvềquymô,tínhchấtcũngnhưgiátrịtrongnềnkinhtếquốcdân Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội không đồng nhất ở các quốc gia khácnhaunhưngthườngchiếmtrêndưới40%tổnglượngcủacảivậtchất(TạThanhHuyền,2019).

Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ Luật cổ LaMã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cảnhững gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản baogồmcáccôngtrìnhxâydựng,mùamàng,câytrồng…vàtấtcảnhữnggìliênquanđếnđất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấuthànhlãnhthổ(Cụcquảnlýnhà -Bộxâydựng,2008). Theo điều 107 của bộ Luật Dân Sự Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam(2015), bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy địnhcủapháp luật.

Từkinhnghiệmcủanhiềunướcvàkếtquảnghiêncứuởnướcta,BĐScóthểphânthànhbaloạilà:BĐ Scóđầutưxâydựng,BĐSkhôngđầutưxâydựngvàBĐSsảnđặcbiệt(Cụcquảnlýnhà-

Bấtđộngsảncóđầutư xâydựnggồm:BĐSnhàđất,BĐSnhàxưởngvàcôngtrìnhthương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sởlàmviệc, Trongđó,BĐSnhàđất(baogồmđấtđaivàcáctàisảngắnliềnvớiđấtđai)là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởngbởi nhiều yếu tố chủ quan, khách quan Nhóm BĐS này có tác động rất lớn đến quátrìnhcôngn gh iệ ph óa, h iện đạ i hóa đấ tn ướ c cũngn h ư p h á t t ri ển đ ô thịbề nv ữ n g

Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thịtrườngBĐSởnướcta cũngnhư cácnước trênthếgiới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp(dướidạngtưliệusảnxuất)baogồmcácloạiđấtnôngnghiệp,đấtrừng,đấtnuôitrồngthủysản,đấtl àmmuối,đấthiếm,đấtchưasửdụng,

Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhàthờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, Đặc điểm của loại BĐS này là khả năngthamgiathịtrườngrấtthấp.

 Tính khan hiếm: Thể hiện thông qua đặc tính của đất đai Đây là sự giới hạnvềdiệntíchđấtđạicủatừngkhuvực,vùnglãnhthổ.Đồngthờithìdânsốthếgiớingàycà ngtăngvàquátrìnhđôthịhóangàycàngpháttriểnkhiếnnguồncung đất đai ngày càng ít trong khi quỹ đất không thể sinh sôi, nảy nở Vìvậy, vôhìnhchungđãtácđộnglênkhiếnđấtđaingàycàngkhanhiếm.

 Tínhcábiệt:Mỗibấtđộngsảnđềucómộtđặcđiểmriêngbiệtchẳnghạnnhưhìnhthù,vịtrí, khônggiankhácnhaumặcdùchúngnằmtrongmộtkhuvực.Đâycũnglà mộttrong nhữngyếutốquan trọngthuhútđượcvốnđầu tưcủabấtđộngsản

 Tính lâu bền: trong cùng một khu vực, nếu có hai bất động sản nằm cạnhnhauthìchúngsẽcónhữngđặcđiểmkhácnhau.Chẳnghạnnhưvịtrí,khônggian,khu vựctiếpxúckhácnhaudùchúngcùngnằmtrongmột khu vực.

 Tính tác động lẫn nhau: Tại một khu vực khi được rót vốn đầu tư nhiều đểnâng cấp, xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và giatănggiátrịkinhtế,thuhútnguồnvốnđầutư

 Mangyếutốtậpquán,thịhiếuxãhội:Nhucầuvềbấtđộngsảntạimỗivùng,mỗi quốc gia, mỗi khu vực đều rất khác nhau, phụ thuộc rất nhiều vào thịhiếu,tậpquánsinhsốngcủangườidântạikhuvựcđó.Đồngthờithìcácyếutố về tín ngưỡng tôn giáo cũng chi phối nhu cầu và hình thức của bất độngsản.

Chúngtacóthểhiểuthịtrườngbấtđộngsảnmộtcáchtổngquátnhưsau:Thịtrường bấtđộng sảnlàhệthống cácquan hệkinh tế trongcácngànhtạolậpbất động sản, cácthểchếhỗtrợthịtrườngvàtoànbộcáchoạtđộngliênquanđếnviệcgiaodịchbấtđộng sản(Bournevàcộngsự,1978).Bấtđôngsảncónhữngđăc trưngriêngbiêṭnhưsau:

 Tính không đồng nhất: Mỗi đơn vị bất động sản là duy nhất về vị trí, tọa độvà cố định theo thời gian Điều này làm cho việc định giá trở nên khó khăn,tăng chi phí tìm kiếm, tạo ra sự bất cân xứng thông tin và hạn chế đáng kểkhảnăngthaythế(Muth,1960).

 Chi phí giao dịch cao: Mua hoặc chuyển đến ở trong nhà tốn kém hơn nhiềuso với hầu hết các loại giao dịch Các chi phí bao gồm chi phí tìm kiếm, phíbất động sản, chi phí di chuyển, phí pháp lý, thuế chuyển nhượng đất và phíđăngkýchứngthư (Olsen,1969).

 Sựtrìhoãnkéodài:Quátrìnhđiềuchỉnhthịtrườngcóthểbịchậmtrễvềthờigiandothờigian cầnthiếtđểcungcấpvốn,thiếtkếvàxâydựngnguồncungmới cũng như do tốc độ thay đổi của cầu tương đối chậm Bởi vì những độtrễnày,cókhảnăngmấtcânbằngtrongngắnhạnlàrấtlớn(Muth,1960).

Cơsởlýluận vềtíndụng bấtđộngsản

Theo Wayne và cộng sự (2002), tín dụng BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàngvới khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS Bên cạnh đó,tíndụngBĐSlàloạihìnhtíndụngcủaNHTMtrongđóngânhàngcấpchobênvaymộtsố vốn để thực hiện các mục đích liên quan đến BĐS bao gồm: mua nhà; mua đất; xâydựngnhàở,nhàxưởng,vănphòng,caoốcchothuê;sửachữanhàở;đầutưkinhdoanhBĐS, xây dựng nhà để bán. Khi đến hạn bên vay phải hoàn trả vốn gốc và tiền lãi chobênchovaylàngânhàng.Nhưvậy,tíndụngngânhàngđốivớilĩnhvựcBĐSbaogồmcả hai hình thức vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư, vừa đápứng nhu cầu nhà ở của người dân Trong thực tế, tín dụng BĐS bao gồm đa dạng cácnghiệpvụngânhàngbaogồmchovayBĐS,pháthànhbảolãnhchongườimuanhàvàcácnghiệpvụbảo lãnhkhác.TrongphạmvibàinghiêncứunàythìtíndụngBĐSđượchiểu là các hoạt động cho vay BĐS cho khách hàng tổ chức và cá nhân vì đây là hoạtđộngchính,chiếmphầnlớntrongnghiệpvụtíndụngliênquanđếnBĐS.Xuấtpháttừvaitròquantrọ ngcủathịtrườngBĐSđốivớinềnkinhtế,đốivớixãhộimàviệccho vay hay cấp vốn ở mức vừa phải để kích thích thị trường BĐS phát triển là điều cầnthiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng ngân hàng với các sản phẩm chovayBĐSđượcxemlàhữuhiệuvàkháphổbiếnhiệnnayởmộtsốnước.Theođó,chovay BĐS là việc các NHTM cho vay khách hàng với mục đích sử dụng vốn liên quanđến BĐS như: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng văn phòng, nhà xưởng, mua nhà đểở,xâydựngsửachữanhàđểở, (ThânNgọcMinh,2018). Theokhoản14,điều4,LuậtcácTCTD(2010),“cấptíndụng”làviệcthỏathuậnđểtổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoảntiềntheonguyêntắccóhoàntrảbằngnghiệpvụchovay,chiếtkhấu,chothuêtàichính,baothanhtoán,b ảolãnhngânhàngvàcácnghiệpvụcấptíndụngkhác.

Theo Blasko và cộng sự (2006), căn cứ vào các sản phẩm dịch vụ hiện có trên thịtrường BĐS hiện nay thì hoạt động tín dụng BĐS có thể được phân loại theo một sốloại hình chính Hoạt động cấp tín dụng BĐS hiện nay của các TCTD chủ yếu hỗ trợvốn,gópphầnpháttriểnthịtrường BĐS,nhằm3 mụctiêuchínhsau:

 Thứ nhất, cho vay mục đích kinh doanh BĐS, mục tiêu này chủ yếu tài trợvốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở,cănhộđểbán,xâydựngcáctrungtâmthươngmại,

(Theođiều3,LuậtkinhdoanhBĐS(2014),Kinhdoanhbấtđộngsảnlàviệcđầutưvốnđểt hựchiệnhoạtđộngxâydựng,mua,nhậnchuyểnnhượngđểbán,chuyểnnhượng;chothu ê,chothuêlại,chothuêmuabấtđộngsản;thựchiệndịchvụmôigiớibấtđộng sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sảnhoặcquảnlýbấtđộngsảnnhằmmụcđíchsinhlợi).

 Thứ hai, cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn chocác doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựngcơsởlàmviệc,nhàxưởngnhằmổnđịnhsảnxuấtthayvìtốnchiphíđithuê.

 Thứ ba, cho vay mục đích phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở chongười dân Đây chính là mục tiêu chính hiện nay mà các ngân hàng đanghướngtới.Mụctiêunàyđápứngnhucầuxâydựng,sửachữa,muanhà,muađất để ở đối với các cá nhân, hộ gia đình Các nhu cầu này là thiết yếu củangườidânđểổnđịnh cuộcsống,ancưlạcnghiệp.

MỗiTCTDsẽcócáchtiếpcậnkhácnhautronghoạtđộngcấptíndụngBĐS,tùy vào định hướng và chiến lược phát triển, khả năng cạnh tranh và sự sáng tạo trongkhuônkhổluậtđịnhvềnghiệpvụchovayBĐScủamình.

1.2.2 Phânloạitíndụngbấtđộngsản Đối tượng cho vay bất động sản rất đa dạng, từ cá nhân, hộ gia đình đến các côngty đầu tư kinh doanh bất động sản Các đối tượng khác nhau sẽ có những mục đích sửdụng vốn vay bất động sản khác nhau Có nhiều cách để phân loại cho vay bất độngsản.Tuynhiên,dựavàomụcđíchvayvốn,cóthểphânthành3loạinhưsau:

 Một là, cho vay BĐS tiêu dùng: bao gồm cho vay nhận chuyển nhượng quyềnsử dụng đất, mua nhà, căn hộ nhằm mục đích để ở hoặc cho vay xây dựng,sửa chữa nhà ở Đối tượng chủ yếu của loại hình cho vay này thường là cánhân, hộ gia đình vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để ở, thời gian vay vốnthườnglàtrungdàihạn.

 Cho vay để mua bán, kinh doanh BĐS phục vụ mục đích đầu cơ, hưởngchênhlệchgiáBĐShoặcchothuêBĐS.Đặcđiểmcủaloạihìnhchovaynày là khách hàng thường có nhu cầu vay ngắn hạn, thường dưới 12tháng, tài sản đảm bảo là tài sản hình thành từ vốn vay, nguồn thu dùngđể trả nợ đến từ việc mua đi bán lại chính tài sản vay vốn hoặc cho thuêBĐS Đây là loại hình cho vay mà các ngân hàng rất hạn chế đầu tư vìcó nhiều rủi ro nhất Hiệu quả của phương án chịu tác động bởi sự biếnđộng của thị trường bất động sản Do đó, khi thẩm định khoản vay vớimục đích này, ngân hàng thường áp dụng lãi suất cao hơn để bù đắp rủiro, và lựa chọn khách hàng uy tín Loại hình cho vay này rất dễ bị nhầmlẫnvớimụcđíchvayBĐStiêudùng.

 ChovaytàitrợdựánBĐS:mụcđíchvayvốncủaloạinàylàđểphụcvụchohoạtđộn gđầutưdựánxâydựngcănhộchungcư,caoốcvănphòng,nhà dự án của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanhBĐS.Thờigianvayvốncủadựánnàythườngkéodàitrên5năm.Doanhnghiệp vay vốn được ân hạn trả nợ cho đến khi có dòng tiền về từ việcbánsảnphẩm.Tàisảnbảođảmthôngthườnglàchínhdựán,giảingân theo tiến độ hoàn thành của dự án Ngân hàng sẽ thẩm định rất kỹ vềnănglực,uytíncủachủđầutư,hiệuquảcủaphươngán,dự án.

 Balà,chovayđầutưtàisảncốđịnh:mụcđíchnhằmtàitrợvốnđểcácdoanhnghiệp đầu tư, xây dựng nhà xưởng, trụ sở làm việc để phục vụ hoạt độngsản xuất kinh doanh Đối tượng chủ yếu của loại cho vay này là các doanhnghiệp.Thờihạnchovaythườnglàtrungdàihạn.

Bất động sản chịu tác động bởi nhiều yếu tố kinh tế - xã hội khác nhau Chính vìthế,cấptín dụngbấtđộngsảntạicácNHTMcũng mangcácđặcđiểmriêngnhưsau:

TíndụngBĐSmangtínhkinhtế- xãhội:việccấptíndụngbấtđộngsảnkhôngchỉmanglạilợinhuậnchocácngânhàngmàcòngópphầnvào việcpháttriểnkinhtế-xãhội thông qua việc đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở cho người dân, đẩy mạnh quá trìnhđôthịhóa,tạomỹquanđôthị.

ThờigianchovayBĐSthườnglàtrungdàihạndođốitượngđầutưBĐSmangtínhlâu dài (Thân Ngọc Minh,

2018) Do vậy, hầu hết các ngân hàng sẽ xây dựng chínhsách lãi suất cho vay cố định từ 1 đến 3 năm đầu, sau đó, lãi suất cho vay sẽ được thảnổi theo biến động của thị trường bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ Chính sách nàynhằmhạnchếrủirotrongtrườnghợplãisuấtthịtrườngcóbiếnđộngmạnh. DưnợchovayBĐSthườngcósốdưlớndotổngchiphíđầutưvàodựánBĐScao(Thân Ngọc Minh, 2018). Chính vì vậy, các ngân hàng yêu cầu vốn tự có tối thiểu caohơnsovớiphươngánvayvốnlưuđộngngắnhạn. ĐểđảmbảochokhoảnvayBĐS,ngânhàngthườngnhậnTSBĐlàBĐShìnhthànhtừvốnvayhoặcBĐ Skháccủakháchhàngvayvốn/bênthứba(LêPhúcMinhChuyên,2020).BĐScógiấytờ chứngnhậnquyền sửdụng,quyềnsởhữurõràngvàchủthểsởhữu được xác định Mọi giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, thế chấpđều được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, ngân hàng có cơ sở kiểmtra thông tin, làm cơ sở để nhận thế chấp và xử lý tài sản trong trường hợp khách hàngkhôngcókhảnăngthanhtoánnợđúnghạn.

Cho vay BĐS mang tính rủi ro cao: nguyên nhân là do thị trường bất động sản khánhạy cảm, chịu nhiều tác động từ các chính sách của nhà nước đến các yếu tố tâm lýngườidân,xuhướngđầucơ,haynhữngbiếnđộngvềkinhtế.

ChovayBĐSluônchiếmtỷtrọngcaotrongtổngdưnợcủacácngânhàngvàlàsảnphẩm cho vay truyền thống, do các nhu cầu liên quan đến thị trường bất động sản phátsinh thường xuyên và rất đa dạng Ngoài ra, BĐS là nhu cầu thiết yếu của hầu hết cácthành phần kinh tế trong xã hội và là kênh đầu tư sinh lợi cao của một số đối tượngtrongxãhộihiệnnay.

Theo nghiên cứu của Nguyễn Thị Minh Thảo (2016), việc cấp tín dụng cho thịtrường bất động sản là một trong những mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của nhànước Nguồn vốn này góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các tầng lớp lao độngtrong xã hội, nhằm ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống Ngoài ra, việc cấp tíndụng bất động sản cũng tạo ra cơ hội phát triển, nâng cao năng lực cạnh tranh cho cácdoanhnghiệphoạtđộngtronglĩnhvựckinh doanhbấtđộngsản. Nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhằm đầu tư vào các dự án pháttriển nhà ở, hạ tầng cơ sở, xây dựng khô đô thị, thương mại, đã góp phần vào côngcuộc đô thị hóa, chỉnh trang bộ mặt đô thị Thông qua đó, ngân hàng cũng chung tayvàosự nghiệpcôngnghiệphóa,hiệnđạihóađấtnước.

Thị trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế Do đó, nguồnvốntíndụngkịpthờivàcầnthiếtchothịtrườngnàysẽcónhữngtácđộngtíchcựcđếnnềnkinhtếnói chungvàcảthịtrườngtàichínhnóiriêng.

Hoạt động cấp tín dụng cho thị trường bất động sản mang lại dư nợ lớn cho cácNHTM. Bên cạnh đó, hoạt động này không những có doanh số cao mà còn đem lại lợinhuận khá lớn cho ngân hàng Cho vay BĐS là một trong những đầu ra giúp các ngânhànggiảiquyếtbàitoánkhicótrongtaynguồnvốnhuyđộnglớn.

ThôngquahoạtđộngchovayBĐS,các ngânhàngcòncóthểtăngcườngbánchéocác sản phẩm dịch vụ,tiện ích khác như: ký kết hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tưdựánđểchovaycũngnhưthuhútnguồntiềngửithôngquaviệcmởtàikhoảnđểthanhtoán;giatăngnguồnlợ inhuậnphitíndụngtừthanhtoánthẻ,bảohiểm,chuyểntiền,

Cơs ở l ý l u ậ n về m ở rộ n g tí n d ụ n g b ấ t đ ộ n g sả nc ủa n g â n hà ng t h ư ơ n

Các ngân hàng thương mại mở rộng các loại hình hoạt động của mình đều hướngtới tìm kiếm cơ hội tăng thu nhập ổn định Vì vậy mục tiêu của mở rộng hoạt động tíndụngbấtđộngsảnbaogồm:

Mở rộng tín dụng bất động sản là quá trình ngân hàng tăng trưởng quy mô tíndụng BĐS, đa dạng hóa cơ cấu tín dụng BĐS để phù hợp với bối cảnh nền kinh tế vàthịtrường,giatăngmứcsinhlờitừhoạtđộngtíndụngBĐSvànângcaonănglựccạnhtranh của các ngân hàng trong lĩnh vực tín dụng BĐS, đồng thời nâng cao chất lượngcungứngtíndụngBĐSnhằmthỏamãnnhucầuvàđápứngsựhàilòngcủakháchhàngngàycàngtốthơn

Xéttổngthể,cácmụctiêuđãnêuởtrên baohàmsựđánhđổi.Do đó, tùytừngthờikỳ mà ngân hàng sẽ có những ưu tiên khác nhau về các mục tiêu.Suy cho cùng,mọihoạtđộngkinhdoanhcủangânhàngđềuhướngđếnmụctiêucuốicùnglàgiatăngkhả năng sinh lời Vì vậy, tăng dư nợ cho vay cũng nhằm đạt đến mục tiêu cuối cùng củangânhànglàtăngthunhậptừhoạtđộngchovay,kiểmsoáttốtchiphítronghoạtđộngchovay,quađótă nglợinhuậntừchovay,tăngtỷsuấtsinhlờitrêndưnợchovay.Tuynhiên,tùythuộcvàochiếnlượckinhdoanh củangânhàngtrongtừngthờikỳnhấtđịnh,nhằm đạt các mục tiêu về nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường, ngân hàng vẫn cóthểchấpnhậnmộtmứcsinhlợithấphơnđểưutiênchotăngtrưởngdưnợchovay. ĐểđạtđượccácmụctiêutronghoạtđộngtíndụngBĐS,cáchoạtđộngchủyếucủangânhàngbaogồm:

 Các hoạt động nhằm tăng quy mô tín dụng BĐS ngân hàng có thể thực hiệnnhiều phương thức bao gồm tăng số lượng khách hàng và tăng dư nợ bìnhquântrêntừngkháchhàngthôngquanhiềubiệnphápkhácnhau.Đểtăngsốlượng khách hàng và tăng dư nợ bình quân các ngân hàng thường sử dụngcácbiệnphápcơbảnsau:hoànthiệnsảnphẩmtíndụngBĐShiệncóvàpháttriển những sản phẩm tín dụng BĐS mới, vận dụng các công cụ chính sáchMarketing – mix bao gồm hoàn thiện chính sách lãi suất, phát triển mạnglưới, hoàn thiện kênh phân phối, tăng cường các biện pháp truyền thông, cổđộngxúctiến,nângcaochấtlượngnguồnnhânlựcphụcvụtốtnhấtchohoạtđộngtíndụ ngBĐS.

 Đadạnghóasảnphẩm,đốitượngkháchhàngnhằmđổimớicơcấuhoạtđộngtín dụng BĐS một cách hợp lý, phù hợp với những biến động trong nhu cầucủathịtrườngvànănglực đápứngcủa ngânhàngtrongtừngthờikỳ.

 Hoạt động kiểm soát rủi ro tín dụng trong hoạt động tín dụng BĐS phù hợpvới mụctiêumàngânhàngđềrachotừngthờikỳ.

 Các hoạt động nhằm gia tăng hiệu quả sinh lời từ hoạt động tín dụng BĐSnhư:thựchiệncácbiệnpháptăngthunhậpbìnhquântrên1đơnvịdưnợtíndụngB ĐS;kiểmsoáttốtchiphíhoạtđộngtíndụngBĐS

Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh doanh tiền tệ, mục tiêu của Ngân hànglà tối đa hoá lợi nhuận trên cơ sở tối đa hoá lợi ích của khách hàng Chính vì lẽ đó,trongquátrìnhcungứngsảnphẩm,dịchvụcủamìnhchokháchhàng,mộtviệclàmrấtquantrọngvàcần thiếtlàxácđịnhđượcmụcđíchcủaviệccungứngsảnphẩm,dịch vụvàđồngthờiphảiđánhgiáđượcsảnphẩmdịchvụmàmìnhcungứngthôngquacáctiêu chí Hoạt động tín dụng bất động sản cũng được phản ánh thông qua các tiêu chíđánhgiá,cụthểnhư sau:

Chỉtiêunàychophépđánhgiávềquymôhoạtđộngtíndụngbấtđộngsảncủangânhàng sau từng thời kỳ Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ quy mô cho vay bất động sảncủangân hàng cànglớn.

Dưnợtíndụngbấtđộngsảnlàchỉtiêucốt lõi đểđánhgiá quymôtín dụngBĐS.

Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản thể hiện hoạt động tín dụng BĐS pháttriển.Chỉ tiêu nàyđượctính như sau:

Số lượng khách hàng vay vốn tín dụng BĐS cũng phản ánh sự phát triển số lượngkháchhàngtheoquymômàngânhàngđãchovayquacácthờikỳ.

Dư nợ bình quân trên một khách hàng được xác định bằng tổng dư nợ ở một thờiđiểm/sốkháchhàngcóởthờiđiểmđó.Chỉtiêunàyvừaphảnảnhsựtăngtrưởngtrongnhu cầu tín dụng BĐS của các khách hàng vừa phản ảnh những nỗ lực của ngân hàngtrongviệc tiếpcậnkháchhàngđểđápứngnhữngnhucầuđó.

Cơ cấu tín dụng bất động sản đối với KHCN được đánh giá qua các tiêu thức: cơcấu dư nợ theo kỳ hạn; cơ cấu dư nợ theo hình thức bảo đảm; cơ cấu dư nợ theo sảnphẩm Sự đa dạng của danh mục sẽ cho thấy mức phát triển của loại hình kinh doanhnày(giatăngloạikháchhàng,giatăngcácphânkhúc…)

1.3.2.3 Tăngtrưởng thị phần tín dụng bất động sản của ngân hàng trên thị trườngmụctiêu

Chỉ tiêu thị phần của ngân hàng, thể hiện kết quả cạnh tranh của ngân hàng tronglĩnh vực hoạt động tín dụng bất động sản trên thị trường mục tiêu Thị phần được tínhbằng tỷ trọng dư nợ hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng so với tổng dư nợhoạtđộngtíndụngcủatấtcảcácngânhàngtrênthịtrườngmụctiêu.

Hiệu quả từ hoạt động tín dụng bất động sản là khả năng sinh lời từ hoạt động tíndụngbấtđộngsản.HiệnnaycóthểsửdụngchỉtiêuTỷlệthunhậplãicậnbiêntừ hoạtđộngtíndụngBĐS(NIM).

ChỉsốNIMlàtỷlệgiữathunhậplãithuầnvớitổngtàisảncó(hoặctàisảnsinhlờibìnhquân).ChỉsốNI Mcaothểhiệnngânhàngcókhảnăngphânbốtàisảnvàocáctàisản sinh lãi tốt nhất, cho thu nhập lãi vay trong kỳ tốt nhất do hoạt động huy động vàchovayhiệuquả,phânbổnguồnvốnhiệuquả.

Về lý thuyết, có thể sử dụng chỉ tiêu Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay BĐS/tổng dư nợchovayđểđánhgiákếtquảkiểmsoátrủirotíndụng.

Nợxấulàcáckhoảnnợtrongnhóm3,4,5.Đâylànhữngkhoảnnợmàngườiđivaycó rất ít khả năng trả nợ, nhiều khả năng ngân hàng bị mất vốn Như vậy, tỷ lệ nợ xấutrongtíndụngBĐSlàtỷlệgiữasốtiềnngânhàngphảitríchratừthunhậpđểdựphòngchotấtcả các khoảnnợxấutrêntổngdư nợ BĐScủangânhàng.

Một tiêu thức nữa đánh giá mở rộng của hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTMhiện nay là độ an toàn của hoạt động tín dụng BĐS Tín dụng BĐS là hoạt động chứađựng nhiều rủi ro và nếu kiểm soát được độ an toàn của hoạt động này có thể giảmthiểu đi rủi ro đó Độ an toàn của hoạt động tín dụng BĐS được đánh giá qua các tiêuchínhư sau:

 An toàn thông tin: an toàn thông tin về khoản vay giữa khách hàng và ngânhàng.Ngoàicácthôngtincáctổchứctíndụngcungcấpchotrungtâmthông tintíndụngtheoyêucầucủaNHNN,cácthôngtinvềkhoảnvaygiữakháchhàng và ngân hàng phải được đảm bảo an toàn Ví dụ như những thông tinvề lãi suất, chính sách tín dụng áp dụng đối với khách hàng, mục đích vayvốn,tỷlệchovaytốiđatrêntàisảnbảođảm,cáchthứcđánhgiákháchhàngvà tài sản bảo đảm… An toàn thông tin càng cao giúp cho ngân hàng tránhđược những cạnh tranh không lành mạnh từ các đối thủ đặc biệt là đối thủtrong cùng hệ thống, giúp khách hàng yên tâm trong việc sử dụng vốn vaycủa ngân hàng An toàn thông tin được đánh giá thông qua sự phát triển củahệ thống công nghệ thông tin tại ngân hàng và đạo đức nghề nghiệp của cánbộ.

 An toàn về quy trình tín dụn g:quy trình tín dụng đảm bảo chặt chẽ từ khâugiới thiệu sản phẩm tín dụng đến với khách hàng cho đến khi khách hàngnhậnđượcvốngiảingântừngânhàngphụcvụchomụcđíchcủamìnhvàtrảnợchấpd ứtquanhệtíndụngvớingânhàng.Quytrìnhtíndụngantoàngiúpngân hàng tránh được những rủi ro về đạo đức khách hàng hoặc ngăn chặnviệc cán bộ tín dụng thông đồng với khách hàng cấp tín dụng trong trườnghợp không đủ điều kiện, gây tổn thất cho ngân hàng và ngược lại cũng giúpkháchhàngtránhđượcnhữngrủirovềđạođứccánbộtíndụnglàmtốnkémchi phí khi vay vốn, hoặc thất thoát tiền vay vốn ngân hàng làm ảnh hưởngđếnnhucầutiêudùng.

Có thể chia những nhân tố tác động tới hoạt động tín dụng bất động sản đối thànhba nhóm: Nhóm nhân tố thuộc về khách hàng, nhóm nhân tố thuộc về ngân hàng vànhómnhântốthuộcvềmôitrường.

Mỗi một chủ thể trong xã hội đều có quyền tự do làm theo ý thích của mình,việchọmuốnlàmgì,muốnmuagìlàphụthuộcvàobảnthâncủahọ,songphảitrongkhuônkhổ mà pháp luật của quốc gia đó cho phép Vì vậy, các hoạt động của ngân hàng nóichungvàhoạtđộngtíndụngbấtđộngsảncũngnằmtrongphạmvikhuônkhổcủaphápluật,nócũngphảit uântheonhữngquiđịnhcủaNhànước,luậtcáctổchứctíndụng, luật dân sự và các qui định khác Nếu những qui định của pháp luật không rõ ràng,không đồng bộ, không kịp thời và còn nhiều kẽ hở thì sẽ gây rất nhiều khó khăn choNHTM. Ngược lại, nếu những văn bản pháp luật qui định rõ ràng, đầy đủ, đồng bộ và kịpthời thì sẽ tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, góp phần vào sự phát triển của hệthống ngân hàng, tăng khả năng cạnh tranh lành mạnh giữa các NHTM và đó cũng làcơ sở pháp lý để ngân hàng giải quyết các khiếu nại, tố cáo khi có các tranh chấp xảyrakhingânhàngthựchiệncác hoạtđộngcủamình.

Trong lĩnh vực tín dụng bất động sản để đảm bảo cho việc giải ngân đúng thủ tụcvàantoànchođồngvốntàitrợđốivớicácsảnphẩmtíndụngchưađẩyđủthủtụcpháplý,cácngânhànghi ệnnayđềuchọngiảiphápkýhợpđồngthếchấptàisảnhìnhthànhtrong tương lai không qua công chứng vào giao dịch đảm bảo, đợi đến khi tài sản hìnhthành và có đầy đủ giấy tờ chứng mình thì sẽ công chứng hợp đồng thế chấp và giaodịch đảm bảo. Chính vì vậy, rất nhiều ngân hàng đã tốn nhiều thời gian, công sức vàchi phí để hầu kiện vì khách hàng vay vốn đã bán tài sản khi nó chưa hình thành, vẫncònlà“tàisảnhìnhthànhtrongtươnglai”nhưđúngtêngọinónhưngngânhàngkhôngcókhảnăngkiểm soátvàngănchặn.Ngoàira,bảnthâncácngânhàngnhâncáctàisảnhìnhthànhtrongtương lailàcáccănhộchung cư,khunhàởlàmđảm bảocũngrấtrủirodohầuhếtcácchủđầutưđềuthếchấpquyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliềnvớiđất(chung cư, khu nhà ở hình thành sau này) cho ngân hàng ban đầu để xin tài trợ, đồngnghĩavớiviệcnhậnthếchấpsausẽbịtuyênvôhiệunếucótranhchấpxảyra(NguyễnNgọcTrân,201 2).

(ii) Nhântốkinhtế -xãhội Đây là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt độngtín dụng BĐS Nó có thể là điều kiện thuận lợi thúc đẩy hoạt động tín dụng BĐS hoặcngượclại.Môitrườngkinhtếbaogồm:Trìnhđộpháttriểnkinhtế;Thunhậpbìnhquântrênđầungười;Tỷlệx uất-nhậpkhẩu;Tỷlệlạmphát…

Kinhnghiệmmởrộngtíndụngbấtđộngsảntạicácngânhàngvàbàihọckinhn ghiệmchoAgribankchinhánhBìnhDương

Tính đến năm 2021, dư nợ trong hoạt động kinh doanh BĐS tại VPBank đạt 20,5ngàn tỷ đồng, chiếm 10,66% tổng dư nợ cho vay; ghi nhận mức tăng 4,4% so với năm2020,chiếm11,69%tổngdưnợchovay(VPBank,2021).Quađó,tíndụngBĐSđangchiếmmộttỷtrọ ngtươngđốilớntrongcơcấudưnợchovaycủaVPBankvàvấnđangtiếptụctăngtrưởngtrongthờigianqua.MặcdùtíndụngBĐScósựtăngtrưởngnhanh,nhưng ban lãnh đạo VPBank luôn xác định lĩnh vực bất động tồn tại nhiều rủi ro,bấtổnvàcầnkiểmsoáttăngtrưởngtíndụngBĐSmộtcáchchặtchẽ.Theođó,mộtsốđịnh hướngchính sáchtrong việckiểmsoáttăngtrưởngtíndụngBĐSbao gồm:

Hạn chế cho vay các dự án BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng, khu du lịch sinh thái Đâyvốn là một phân khúc kinh doanh BĐS có giá trị đầu tư rất lớn, tiềm năng sinh lợi cao tuy nhiên lại tiềm ần rất nhiều rủi ro mà phần lớn đến từ rủi ro pháp lý và năng lực tàichínhcủachủđầutư.Dođó,nhằmđảmbảosựtăngtrưởngtíndụngBĐSmộtcáchbềnvững,VPBankhạnc hếviệcchovaycácdựántrongphânkhúcnày.

Tập trung đẩy mạnh phân khúc BĐS tầm trung và thấp dành cho người có nhu cầunhà ở thực Đây là một phân khúc chiếm phần lớn trong xã hội hướng đến các dự ánBĐS tầm trung hướng đến các cá nhân có nhu cầu về nhà ở thực Việc định hướng tậptrung vào phân khúc này góp phần giúp cho sự tăng trưởng tín dụng BĐS không chỉtăng trưởng bền vững mà còn được kiểm soát an toàn Do nhu cầu nhà ở thực khôngngừng tăng lên, nên các dự án này đáp ứng về tiêu chí thanh khoản và đầu ra tốt; bêncạnhđóquymôdựánthườngcũngkhôngquálớn,đảmbảonănglựctàichínhcủachủđầutư trongviệctriểnkhaihoànthànhdự ánđúngtiếnđộ.

CơchếphêduyệttíndụngtậptrungvàtấtcảcáckhoảnchovaydựánBĐSlớncầnđược Tổng giám đốc phê duyệt về chủ trương và nguyên tắc trước khi tiếp tục triềnkhai.NhằmkiểmsoáttăngtrưởngtíndụngBĐStheohướngưutiêncácdựánBĐStốtvà có mức NIM (biên lãi ròng) cao, đồng thời hạn chế các dự án BĐS kém hiệu quả,rủi ro cao trong bối cảnh tỷ lệ tăng trưởng tín dụng bị giới hạn và kiểm soát chặt chẽthìVPBankđãtriểnkhaiquyếtliệtcơchếthẩmđịnh,phêduyệttậptrung.Theođó,cáckhoản vay có hạn mức lớn (Ví dụ từ 100 tỷ đồng trở lên đều phải được trình lên Tổnggiám đốc phê duyệt về nguyên tắc, chủ trương trước khi tiếp tục các bước tiếp theo).Bêncạnhđó,mỗikhoảnvaylớnđềuđượcthẩmđịnhthôngquacơquanthẩmđịnh,phêduyệt tập trung tại hội sở chính với mục tiêu sàng lọc và lựa chọn cho vay đối với cácdựánBĐStốt,biênlợinhuậncao.

1.4.2 Bàihọc kinh nghiệm trong mở rộng tín dụng bất động sản từ Ngân hàngTMCPKỹThươngViệtNam

TheoTechcombank(2021),TechcombankhiệnlàngânhàngcósốdưchovayBĐSdẫn đầu với số dư cho vay hoạt động kinh doanh BĐS đạt 50,7 ngàn tỷ đồng, chiếm22,14%tổngcơcấudư nợ.Trongkhiđó,sốdưnợchovaykinhdoanhBĐSnăm2021chỉđạt14ngàntỷ,chiếm8,81%tổngdư nợchovaykháchhàng.Bêncạnhđó,trong bảncáobạchniêmyếttrênsànchứngkhoánnăm2021,Techcombankcôngbốthịphầncho vaymua nhàđểở chiếmtới 31%, tăngmạnh so consố 21%từnăm2021. MặcdùtốcđộtăngtrưởngtíndụngBĐStăngmạnh,nhưngtỷlệnợxấucủaTechcombankvẫnđượckiể msoátởmứctươngđốithấp(Chiếm1,34%tổngdưnợtrongnăm2021).Đểđạtđược mục tiêu tăngtrưởng tín dụng BĐSmàvẫn đảmbảotỷlệ nợ xấuởmứcthấpthì Techcombank đã triển khai đồng bộ, quyết liệt các định hướng chiến lược như sau:PháttriểnmốiquanhệcộngsinhgiữaTechcombankvàcácnhàpháttriểnBĐSlớn, uytín.VớiviệchợptácchiếnlượctoàndiệnvớiTậpđoànVingroup,Techcombankđãphát triển cho vay BĐS dưới dạng chuỗi giá trị mang lại nguồn thu nhập cao, ổn địnhvà bền vững Danh mục dự án đang phát triển hiện nay của Vingroup gồm 26 dự ánđang phát triển, trong đó 21 dự án đã mở bán trong 2018-

Vincitylàn h ó m dựán n h à ở d à n h ch op h â n kh úc t h u n hập t r u n g b ìn h v à t h ấ p v ớ i k hoả n g

98.000 – 178.500 tỷ đồng Qua đó, mặc dù tăng trưởng tín dụng BĐS nhanh và chiếmtỷ trọng lớn trong cơ cấu dư nợ nhưng với việc cho vay theo chuỗi giá trị và phát triểnmốiquanhệcộngsinh vớinhữngnhàpháttriểnBĐSlớn,uytínthìTechcombank vẫnkiểmsoáttốtcáckhoảntíndụngBĐS. Chiến lược tập trung vào phân khúc cho vay mua nhà để ở Thông tư 22/2019/TT- NHNNcủaNgânhàngNhànướcđượcbanhànhtheohướngtiếptụcsiếtmạnhvớichovay BĐS (BĐS) khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dàihạn,đồngthờitănghệsốrủirođốivớikhoảnvaykinhdoanhBĐStừ150%lên200%.Theođó,vớiviệctậ ptrungvàophânkhúcchovaymuanhàđểởthìTechcombankchỉcần áp dụng hệ số rủi ro ở mức 50% (Không đổi so với trước đây) cho các khoản vayđáp ứng nhu cầu mua nhà ở thực của người dân và hạn chế tăng trưởng tín dụng BĐStrongphânkhúckinhdoanhBĐS(Chothuê,muahoặcbánlại).

1.4.3 Bàihọc kinh nghiệm mở rộng tín dụng bất động sản ápdụng đối vớiAgribankchinhánhBìnhDương

Từ những bài học kinh nghiệm trong việc mở rộng tín dụng BĐS trên của một sốNHTM dẫn đầu thị trường về hoạt động cho vay BĐS thì Agribank cần nghiên cứu vàtriểnkhainhữngchiếnlượcsautrong việckiểmsoáttăng trưởngtín dụngBĐS:

Thứnhất,tăngcườnghợptácchiếnlượctoàndiệnvớinhữngnhàpháttriểnBĐS lớn,uytín.ViệchợptácchiếnlượctoàndiệnvớinhữngnhàpháttriểnBĐSlớn,uytíngiúpAgribankcóthểt iếpcậntăngtrưởngtíndụngBĐStheohướngchovaytheochuỗigiá trị (Từ chủ đầu tư cho đến người mua nhà) Bên cạnh đó, Agribank có thể sàng lọcvà lựa chọn các dự án tốt, tiềm năng, hạn chế các rủi ro liên quan đến pháp lý và nănglựctàichínhcủachủđầutư.Tuynhiên,đốivớihìnhthứcnàycầnlưuýkiểmsoátchặttăng trưởng tín dụng BĐS để tránh việc bị phụ thuộc vào một số ít các nhà phát triểnBĐS chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu cho vay dẫn đến việc Agribank có thể bị ảnhhưởngtiêucựctheodâychuyềnkhinhàpháttriểnBĐSđórơivàotìnhtrạngkhókhănhoặcthịtrường BĐScóchuyểnbiếntiêucực.

Thứhai,hạnchếtăngtrưởngtíndụngđốivớicácdựánhạtầng,giaothông(BOT).Agribank cần lưu ý kiểm soát chặt chẽ hoặc hạn chế tăng trưởng tín dụng đối với cácdựánhạtầnggiaothông(BOT)vìtheokhuyếncáocủaNHNNvềviệccónhiềurủirotiềmẩnđếntừnhữ ngdựánnàynhưthờigianthựchiệnkéodàidochủtrươngcủaNhànướcvàcôngtácthuhồigiảiphòngmặtb ằng,rủirođộivốnlớnvànhữngthayđổikhólườngtrongchínhsách.

Thứ ba, kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng BĐS đối với phân khúc cao cấp,khudulịch,nghỉdưỡng.ĐặcthùcủanhữngdựánBĐSnàylànhucầuvốnrấtlớn,thờigiantriểnkhaikéo dàinhưngrủirocaođếntừrủiropháplý,tiềmnăngkhaitháctrongtương lai và rủi ro thanh khoản của dự án Do đó, việc tăng trưởng tín dụng BĐS đốivớiphânkhúcnàytiềmẩnnhiềurủirovàcóthểkhiếndòngvốncủangânhàngbịmắckẹttrongthờigian dài.

Thứtư,tậptrungtăngtrưởngvàophânkhúctíndụngBĐSmuanhàđểởvàhạnchếtăng trưởng tín dụng kinh doanh BĐS Việc tập trung tăng trưởng tín dụng BĐS vàophân khúc mua nhà để ở nhằm khai thác lợi thế trong việc áp dụng hệ số rủi ro thấphơn nhiều so với cho vay phân khúc kinh doanh BĐS Qua đó, Agribank có thể tiếtgiảm được chi phí hoạt động đáng kể Ngoài ra, đối với đối với phân khúc mua nhà đểở vốn có nhu cầu thực rất lớn và tăng dần theo thời gian, rủi ro đối với phân khúc nàycũngthấphơn sovớikinh doanhBĐS.

Thứnăm,hoànthiệncơchếthẩmđịnh,phêduyệttíndụngtậptrung.HiệnAgribankvẫncònápdụngphầnl ớncôngtácthẩmđịnh,phêduyệttheothẩmquyềntạichinhánh;trongkhiđóviệcápdụngcơchếphêduyệtt ậptrungvẫncònrấthạnchế.Tuynhiên, trongtươnglaiAgribankcầnđẩymạnhtriểnkhaiápdụngcơchếthẩmđịnh,phêduyệttậptrungtạihộisởnh ằmkiểmsoáttăngtrưởngtíndụngBĐShiệuquả,nhấtquántheochủtrương,địnhhướngtăngtrưởng tíndụngBĐScủabangiámđốc.

Chương1đãtổnghợplạinhữngcơsởlýluậnvềmởrộngtíndụngbấtđộngsảntạingân hàng thương mại. Trong đó, đề tài nêu các vấn đề liên quan đến hoạt động mởrộng tín dụng bất động sản, nguyên nhân dẫn đến rủi ro và các chỉ tiêu để đánh giá rủiro.Dựatrênlýluậntíndụngngânhàngđểxácđịnhđượcnộidungvềmởrộngtíndụngbấtđộngsản,cácchỉ tiêuđánhgiásựmởrộngcủahoạtđộngtíndụngBĐS,tìmracácnhântốảnhhưởngđếnmởrộngtíndụng BĐS. Đồngthời,cũngchỉrađượcmộtkinhnghiệmvềmởrộngtíndụngbấtđộngsảntạimộtsốNHTM.Qua đó,nêulênmộtsốkinhnghiệmđểmởrộnghoạtđộngtíndụngbấtđộng sản Chương 1 là nền tảng, cơ sở để đi đến phân tích sâu hơn thực trạng mở rộngtíndụngBĐStạiđơnvịđiểnhìnhlàAgribankchinhánhBìnhDương.

THỰC TRẠNG MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂNHÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM – CHI NHÁNHBÌNHDƯƠNG

Giới thiệu về Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – chinhánhBìnhDương

AgribankđượcthànhlậptheoNghịđịnhsố53/ HĐBTcủaChủtịchHộiđồngBộtrưởngv ớ i t ê n g ọ i b a n đ ầ u l à N g â n h à n g P h á t t r i ể n N ô n g n g h i ệ p V i ệ t N a m N g à y 14/11/1990,đ ổ i t ê n t h à n h N g â n h à n g N ô n g n g h i ệ p V i ệ t N a m t h e o Q u y ế t đ ị n h s ố 400/ CTcủaThủtướngChínhphủ.Ngày15/11/1996,NgânhàngđãđổitênlầnnữathànhNgân hàngNôngnghiệpvàPháttriểnNôngthônViệtNamnhưhiệnnaytheoQuyếtđịnhsố280/

QĐ- NH5.Trong30nămhìnhthànhvàpháttriển,Agribankđãcónhiềuđónggóptolớnchosựnghiệp pháttriểnnôngnghiệp,nôngthôntạiViệtNam.Vìgắnbóv ớ i nôngnghiệp,nôngthônnênAgribankn gàycàngpháttriểnvàlớnmạnh.HiệnAgribankđangtậptrungtriểnkhaicóhiệuquảChiếnlượckinhdo anhgiaiđoạn2016- 2020, tầm nhìn 2030, thực hiện thành công tái cơ cấu giai đoạn 2 gắn với nhiệmvụ đẩy nhanh tiến trình thực hiện kế hoạch cổ phần hóa Agribank theo Quyết định củaThủtướngChínhphủ,tiếptụcgiữvữngvịtrí,vaitròchủlựctrênthịtrườngtàichínhnôngnghiệp,nô ngthôn,đónggóptíchcựcthúcđẩypháttriểnkinhtế- xãhộiđấtnước.AgribankBìnhDươngđượcthànhlậpvàhoạtđộngtheoquyếtđịnhthànhlậpsố

Hiện nay, Agribank Bình Dương có trụ sở tại số 45 Đại Lộ Bình Dương, phườngChánhNghĩa, Thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương Tổng số lượng CBNV tínhđến31/12/2021 là 261 cán bộ, bao gồm tất cả mạng lưới chi nhánh gồm Hội sở và 07Chi nhánh loại II trưc thuộc, 03 phòng giao dịch và 01 điểm giao dịch lưu động trựcthuộcchinhánhloạiII.

Tại tỉnh Bình Dương, năm 2021 dưới dự ảnh hưởng nặng nề từ Đại dich Covid –19, tình hình kinh tế - xã hội tiếp tục phát triển tích cực và đạt mức tăng trưởng khá.Cụ thể, tổng sản phẩm trong tỉnh (GRDP) đạt hơn 408.800 tỷ đồng tăng 2,62% so vớicùngkỳ.GRDPbìnhquânđầungườiđạt152,2triệuđồngtrongkhi bìnhquâncảnướcướcđạt63,5triệuđồng.Kimngạchxuất,nhậpkhẩutiếptụctăng,đạt32,5tỷđôlàMỹ.Đồ ng thời trong năm 2021, Bình Dương có 53.990 doanh nghiệp đăng ký hoạt động(đúngthứ 3của nước sauTP HồChíMinh và HàNội).

Do đó, hệ thống các tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh Bình Dương không ngừngpháttriểnvàmởrộng.Tínhđếnnăm2021,trênđịabàntỉnhhiệncó69tổchứctàichínhđang hoạt động, trong đó bao gồm 17 chi nhánh tổ chức tài chính nhà nước, 31 chinhánh tổ chức tài chính cổ phần, 01 chi nhánh tổ chức tài chính nước ngoài và 07 tổchức tài chính 100% vốn nước ngoài, bao gồm các chi nhánh 13 tổ chức khác.

Tổnghuyđộngvốntrênđịabàntỉnhướctínhđạt217t ỷ đồng,tăng7,19%sovớinăm2020;Tổngdưnợtoà ntỉnhướctínhkhoảng212tỷđồng,tăng5,5%sovớinăm2019(NHNNtỉnh Bình Dương, năm 2021) Trong đó, Agribank -

Chi nhánh Bình Dương là mộttrongnhữngngânhàng dẫnđầuvềquymôlầnhiệuquảkinhdoanhtổngthể.Tínhđếnngày 31 tháng 12 năm 2021, huy động vốn của chi nhánh đạt xấp xỉ 11,0% tổng huyđộngvốncủakhuvực,vàdư nợcho vaychiếmkhoảng7,9%tổngdưnợcủatỉnh.

2.1.2 Kếtquả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triểnNôngthôngViệtNam–ChinhánhBìnhDương

Giai đoạn 2017 - 2021, trải qua bao thăng trầm vì đại dịch Covid, chiến tranh thươngmại

Mỹ - Trung… Ngành ngân hàng tại Việt Nam đã kịp thời triển khai và thực hiệncácchínhsáchvàcácgiảiphápquảnlýtiềntệ,tíndụng mộtcáchhiệuquả.Ngânhàngnhà nước tập trung thực hiện các chỉ đạo nghiêm ngặt nhằm tháo gỡ khó khăn cho sảnxuất kinh doanh như: Cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi vốn vay; giám sát chặtchẽviệcsửdụngvốnvayđúng mụcđích;tíchcựcthuhồinợvayđếnhạn,quáhạn,xửlý kiên quyết những khoản nợ kéo dài để giảm tỷ lệ nợ xấu… Cùng với những chuyểnbiến khả quan trong ngành và của cả hệ thống, Agribank Bình Dương đã đạt đượcnhữngkếtquảkhảquantronghoạtđộngkinh doanhcủamình,cụthể:

Nguồn vốn huy động tiếp tục tăng trưởng và theo hướng ổn định với tốc độ tăngtrưởng huy động vốn bình quân của các chi nhánh trong giai đoạn này đạt 19% Chủyếu là do tăng tỷ trọng huy động vốn từ dân cư, năm 2021 chiếm 82,3%/tổng nguồnvốn huy động. Tiền gửi có kỳ hạn tăng phù hợp với tăng trưởng mức dư nợ trung dàihạn Tốc độ tăng trưởng trên đáp ứng đủ, kịp thời và phù hợp nhu cầu hoạt động kinhdoanh.MứclãisuấthuyđộngbìnhquâncủaAgribankBìnhDươnglà4,88%/nămtăng0,19%/ nămsovớinăm2020.NhìnchungmặtbằnglãisuấthuyđộngvốncủaAgribankBìnhDươngkháthấpsovớib ìnhquântrênthị trườngvàcácNHTMlớnkháctừ0,2–0,5%/năm. Đơnvịtính: Tỷđồng

Kếtquảhuyđộngtrênlàkháấntượng,đểđạtđượckếtquảtrên,chinhánhđãtriểnkhai thực hiện nhiều giải pháp như: Đầy mạnh công tác khoán trong kinh doanh nóichung và giao chỉ tiêu huy động vốn đến nhóm và

CBNV cụ thể; kiểm soát quản lýchặtchẽsốdưhuyđộngtốithiểumàmỗiCBNVphảithựchiệnđạt,gắnvớiviệcquyếttoántiềnlương,tiền thưởngnhằmtạođộnglựcthúcđẩy,khuyếnkhíchtậpthểvàtừngCBNV tìm mọi biện pháp phấn đấu hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao; chủ động đẩymạnhhuyđộngvốnđạt hiệuquảbằnghìnhthứcdựthưởngcủaAgribank. Tuynhiên,nếuphântíchkỹnguồnhuyđộngvốncủacácchinhánhvẫncònmộtsốtồn tại như: Các sản phẩm tiền gửi chưa thật sự đa dạng, chưa có nhiều đổi mới, chưatập trung nghiên cứu các chính sách thu hút, chăm sóc khách hàng và cụ thể đối vớitừng đối tượng khách hàng, hiện nay chỉ thực hiện các công tác khách hàng thông quacác chương trình tặng quà khuyến mại, tặng hoa nhân ngày sinh nhật, … Quy mô tăngtrưởng không đồng đều, cơ cấu kỳ hạn, lãi suất chưa hợp lý do phần lớn trong cơ cấunguồnhuyđộngcủachinhánhlà tiềngửicókỳhạnloạitừ12thángtrởlênchiếmtrên50% trên tổng nguồn Đây là nguồn vốn mang tính ổn định nhưng lại có lãi suất caonênsẽảnhhưởngtrựctiếpđếnlãisuấtchovaycũngnhưkhảnăngkinhdoanhcủađơnvị);Tỷtrọngtiềng ửikhôngkỳhạnchỉchiếm9,9%sotổngnguồn - thấphơnrấtnhiềusovớimụctiêu15%củachinhánhđặtra,nếuloạitrừtiềngửitừKhobạcNhàNướ c thì tỷ trọng này lại càng thấp Cơ cấu vốn phân theo loại tiền của chi nhánh chưa hợplý,nguồnvốntiềngửibằngngoạitệcủachinhánhchiếmtỷtrọngthấp,khôngđángkể(dưới 0,5%) Thị phần tiền gửi của chi nhánh trên địa bàn có sự giảm sút nhẹ do cónhiềungânhàngcổphầnthươngmạicùngcạnhtranh.Ngoàira,BìnhDươnglànơitậptrungcáckhucông nghiệplớnvàthuhútrấtnhiềunhàđầutưnướcngoài,rấtcónhiềutiềm năng, đang trên đà phát triển, lượng tiền thực sự nhàn rỗi trong dân cư chủ yếuđầu tư vào bất động sản nên lượng tiền không ổn định và không gửi với kỳ hạn dài.Việc nắm bắt thông tin về khách hàng còn ít, chưa kịp thời do thiếu nhân sự cả về sốlượng lẫn chất lượng điều này làm hạn chế về quảng bá thông tin, hình ảnh cũng nhưuytíncủangânhàng.

Từ giai đoạn 2017 – 2021, hoạt động tín dụng của Agribank Bình Dương cũng đạtnhững con số ấn tượng Dư nợ tín dụng của ngân hàng liên tục tăng trưởng theo từngnăm, tỷ lệ tăng trưởng bình quân giai đoạn 2017 – 2021 là 15,74%/năm Dư nợ tíndụng/nhân viên được cải thiện và tăng trưởng theo các năm (Năm 2018: 18,49 tỷđồng/cán bộ; Năm 2018: 26,47 tỷ đồng/cán bộ; Năm 2019: 30,82 tỷ đồng/cán bộ vàđến 31/12/2021 là 35,16 tỷ đồng/cán bộ) Tỷ trọng dư nợ này có xu thế ổn định theocác năm (Năm 2017 đạt 27,32%/Tổng dư nợ; Tuy nhiên, sau năm 2020 tỷ trong dư nợdoanhnghiệptiếptụclà24,07%/Tổngdưnợ).Tốcđộpháttriểnbìnhquândưnợphápnhângiaiđoạn201 7-2021là16,01%/năm,thấphơntỷlệtăngtíndụngchungcủachinhánh (19,74%/năm) Tỷ trọng dư nợ doanh nghiệp có xu thế không tăng cao nhưngbền vững và ổn định theo các năm (Năm 2017 là 43,95%/Tổng dư nợ, đến năm 2021đạt 48,18%/Tổng dư nợ) Tốc độ phát triển bình quân dư nợ cá nhân giai đoạn 2017 -2021 là 13,64%/năm, cao hơn tỷ lệ tăng tín dụng bình quân chung của NHTM Số dưbảo hiểm cũng chủ yếu tập trung vào một số đối tượng lớn là nhóm cá nhân tham giathực hiện những công trình có nguồn vốn NSNN Tình hình thu phí bảo lãnh theo cácnămcótăng,nhưngsốtiềnlãikhôngđángkể. Đơnvịtính: Tỷđồng

Tăng trưởng tín dụng luôn vượt kế hoạch của Hội sở chính đặt ra cho chi nhánhtrongnămvàluônđạtmứccaohơntốcđộtăngtrưởngbìnhquâncủangànhngânhàngtrênđịabàn(1 5,74%sobìnhquântrênđịabànlà12%);chấtlượngtíndụngđượckiểmsoát chặt chẽ, cơ cấu tín dụng tiếp tục được điều chỉnh hợp lý theo hướng nâng dần tỷtrọngnhữnglĩnhvực,ngànhnghềrủirothấp,nhữngđốitượngcómứclãisuấtchovaycao hơn Để có được kết quả hoạt động tín dụng, các chi nhánh đã thực hiện các biệnpháp:Chủđộngtiếpcậnkháchhàng,lựachọnphươngán,dựánđượcđánhgiákhảthi,hiệuquảđểmởrộn gtíndụng,trongđóhộSXKD,doanhnghiệpnhỏvàvừakinhdoanhtrong lĩnh vực tam nông được ưu tiên đầu tư; Thường xuyên theo dõi, cập nhật nợ đếnhạn để có kế hoạch đôn đốc thu hồi, đặc biệt là theo dõi, cập nhật nợ xấu phát sinh,trong đó nợ xấu ăn theo CIC được ưu tiên để cảnh báo, việc phân loại nợ, đôn đốc thuhồi triệt để hoặc trích lập dự phòng và xử lý rủi ro theo quy định pháp luật và củaAgribank.Chỉđạocáctổxửlýthuhồinợtồnđọngthườngxuyênphântíchkháchhàng,xâydựngkếhoạch,giaochỉtiêuthuhồiđếnnhómvàtừngCBNVkếthợpvớicôngtáckiểmtragiámsátđônđốcthườngxuyênv iệcthựchiệncủacácđơnvị,từđócónhữngchỉ đạo kịp thời, hiệu quả Điểm mạnh của chi nhánh là luôn linh hoạt, chủ động tiềmkiếm và tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi, giá rẻ để tục được ưu tiên cho vay thông quahộnôngdâncáthểsảnxuấtnôngnghiệp,tiêudùng;chovaydoanhnghiệpthumua, chế biến, xuất khẩu hàng nông thủy sản qua đó các sản phẩm bán chéo ngày càng đadạng,phongphúgóp phầntăngthêmthu nhậpchođơnvị.

Trong giai đoạn năm 2017 – 2021, lợi nhuận của chi nhánh tăng qua từng năm, chỉriêng năm 2020 và 2021 lần lượt là 648,18 tỷ và 588,9 tỷ đồng giảm tương ứng 3,4%9,15%sovớicùngkỳdochịutácđộngcủađạidịchCovid19,kiếnchinhánhphảigiảmlãi, tăng chi phí hoạt động phát sinh qua các hoạt động chống dịch, ba tại chỗ Tuynhiên, nhìn tổng thể thì tốc độ tăng của giai đoạn trên là 17,6%, tỷ lệ khá cao Chênhlệch thu trừ chi phí ngoài tiền lương (không kể thu nợ đọng đã giải quyết, trả lại, vàtrích quỹ) vẫn tăng trưởng theo từng năm, ổn định cuộc sống, việc làm đối với côngnhânlaođộng. Để có những hiệu quả kinh doanh đó, Ban giám đốc công ty đã áp dụng khá nhiềugiảiphápsau:Trêntinh thầnbámvào địnhhướng,mụctiêucủaChínhPhủ,NgânhàngnhànướcViệtNam,Agribankvàdiễnbiếnthịtrường,Agr ibankBìnhDươngđãthốngnhấtvềquanđ i ể m t ổ c h ứ c chỉđ ạ o , điềuh à n h quyếtl i ệ t , c ó h i ệ u q u ả mộts ố chiếnlược góp phần đảm bảo tăng trưởng bền vững (đặc biệt trong bối cảnh dịch Covid-19có các biểuhiện mới), trợgiúp những nhóm ngườidân gánhchịu thiệthại từdịchCovid-19.Đồngthờitriểnkhai tíchcực,có chấtlượng hàngl o ạ t c h i ế n l ư ợ c , k ế hoạch,dựá n cótínhđến vait r ò củaA g r i b a n k ; Xácđ ị n h rõr à n g nhữngnguyc ơ , rủiro nhằm góp phần đưa ra được giải pháp hiệu quả, sát với tình hình kinh tế nên thôngqua quá trình thi hành đã điều chỉnh chính sách, giải pháp khác thích hợp hơn nữa đểkhắc phục những bất cập,yếu kém; Thườngxuyên chủ động đốip h ó v ớ i c á c k h ó khăn thực tiễn và vận dụng mọi nguồn lực hỗ trợ đề sớm tháo gỡ vướng mắc cho DN;Công tác quản lý, thị trường tiền tệ luôn luôn phải thay đổi nhằm tái linh hoạt trướcchuyển động của thị trường chứng khoán với quyết tâm giữ cao; Chấp hành đầy đủ tấtcảthôngtưhướngdẫncủaTrungƯơng,chínhphủ,NHNN;tuânthủnghiêmcơchếtỷgiá, vay ưu đãi và làm có hiệu quả bổn phận nghĩa vụ của một NHTM nhà nước bằngsự thực hiện đồng bộ hàng loạt biện pháp để chống lạm phát, kiên định kinh tế vĩ môvừađảmantoànhệthốngNHnhấttrênmặtnônglâmnghiệp.Thựchiệntốtnhiềubiệnphápnhằmtháog ỡkhóchosảnxuấtkinhdoanh;Tậptrungtáithẳngngười,trúngchỗ,đặcbiệtlàcôngtácgiảiquyếtsảntồ nkho:kểcảgốclẫnlãivớiphươngchâmtrảdần sốdưnợcũ;Trongcôngtácthammưuthựchiện,xâydựngchủtrương,chínhsáchchitiết, rõ ràng đến từng người; mọi kế hoạch cần sớm đưa thông qua Hội đồng (nhóm)nhằm tháo gỡ dứt điểm sản tồn đọng kịp thời trước khi triển khai; mỗi tháng phải họpbàn rà soát, đối chiếu nội dung dự thảo báo cáo sao sát với tình hình thực tế hơn; địnhkỳ quý họp tổng kết đánh giá các khâu không tốt, nếu có đề được nhiều kiến nghị cụthể giúp ngân hàng thực hiện sự uyển chuyển, hiệu quả trong điều hành vốn theo nguyêntắccủathịtrườngtiềntệ,đúngthựctiễnViệtNamvàtheocơchếcủaAgribankđãphầnnào đảm bảo khả năng tự quyết về lãi suất cho cả đơn vị thành viên vừa tạo thêm ưuthếnhờkinhnghiệm,trítuệ,uytín,việcamhiểusởtạiđểsovớiTCTDkhác;Chinhánhluôn chú trọng cơ sở vật chất, trang thiết bị, công nghệ thông tin ngày một hoàn chỉnhđể thực hiện mục đích mở rộng, nâng thêm vị trí và bảo đảm phục vụ khách hàng tốtnhất;Chinhánhthựchiệnđầyđủbáocáotàichínhhằngnămđảmbảosửdụngantoàn,tiết kiệm hoạt động nghiệp vụ và sắp xếp lại nguồn tiền, có hiệu quả để giải quyết nhucầu cần thiết cho công tác sản xuất kinh doanh nhằm hạ áp đáng kể ngân quỹ tại Hộisở với nhiều văn phòng giao dịch trực thuộc; Mở đợt tập huấn trong đội ngũ CBNVcũng như đẩy mạnh lập hồ sơ xử lý nợ đọng hậu thanh toán; Tổ chức triển khai thu trảđúng tiến độ góp phần hạn chế thấp hơn lãi suất tồn Triển khai nghiêm công tác quảnlý và kiểm soát thu đầu năm theo các yêu cầu của Tổng Giám đốc Thực trạng hoạtđộngthịtrườngtíndụngtạiNgânhàngNôngnghiệpvàPháttriểnNôngthônViệtNam

2.2 Thựctrạng mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp vàPháttriển Nôngthôn ViệtNam–Chi nhánhBình Dương

ChínhsáchcấptíndụngBĐStạiAgribankBìnhDươngsẽđượcthựchiệndựatrênquy định cho vay chung của hệ thống Agribank Bình Dương Việc cấp tín dụng

BĐSchokháchhàngphụthuộcvàonhiềuyếutốvàbịchiphốibởinhiềuquyđịnhkhácnhauliênquanđếnđiềuk iệnvayvốn,sảnphẩmchovay,tàisảnbảođảm,nănglựctàichínhcủa khách hàng Dưới đây là một số chính sách cho vay BĐS cơ bản tại AgribankBìnhDương.

Về đối tượng khách hàng:gồm doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình đáp ứng đầyđủđiềukiệntheoquyđịnh.

Về mục đích vay vốn:Mục đích cho vay BĐS rất đa dạng, được quy định trongbảng mãngànhkinhtế doNHNNbanhành.Tuynhiên,Agribankcho vaychủyếucácmụcđíchchínhsauđây:

 Cánhân,hộgiađìnhcónhucầuvayvốnmua,xâydựng,sửachữanhàở,đấtở để phục vụ nhu cầu đời sống của chính khách hàng hoặc người thân (chamẹ,concái, )

 Cá nhân, doanh nghiệp vay vốn để đầu tư kinh doanh BĐS gồm: mua bán,chothuê,cho thuê lại BĐS, xâydựng dự ánchung cư để bán.

Về mức cho vay tối đa:Số tiền cho vay tối đa sẽ phụ thuộc vào: nhu cầu vốn củakhách hàng, giá trị tài sản bảo đảm, khả năng tài chính của khách hàng Mức cho vaysẽ là mức thấp của các giá trị trên Dựa vào tổng nhu cầu vốn của khách hàng, ngânhàng sẽ tài trợ tối đa 70% tổng nhu cầu vốn đối với các khoản vay trung dài hạn Dựavào TSBĐ, tùy từng loại TSBĐ, ngân hàng sẽ quy định mức cho vay tối đa trên giá trịtài sản, ví dụ như quyền sử dụng đất ở tối đa là 75% Ngoài ra, ngân hàng sẽ phân tíchtìnhhìnhtàichínhthựctếcủakháchhàngđểđánhgiásốtiềnchovaytốiđa,nhằmđảmbảo khách hàng có đủ khả năng để thanh toán đúng hạn các nghĩa vụ nợ đối với ngânhàng.

Vềthờihạnchovay:Tùytừngmụcđíchvayvốnvànhucầucủakháchhàng,ngânhàng và khách hàng sẽ thỏa thuận thời hạn cho vay Tuy nhiên, phải đáp ứng quy địnhcủa Agribank Đối với cho vay BĐS, thời hạn cho vay không vượt quá 20 năm, đồngthời, tại thời điểm kết thúc khoản vay, khách hàng cá nhân không được vượt quá 70tuổihoặcdoanhnghiệpcònthờihạnhoạtđộng.

Về lãi suất cho vay:Khách hàng có thể tham gia các gói lãi suất ưu đãi củaAgribank khi đáp ứng đủ các điều kiện Tùy từng khách hàng, ngân hàng sẽ áp dụngmứclãisuấtưuđãikhácnhaunhằmđánhgiáđượctổnghòacáclợiích.Thôngthường,lãi suất vay vốn tạiAgribank là lãi suất điều chỉnh, tần suất thay đổi lãi suất 1 tháng 1lần Lãi suất sau khi hết hạn ưu đãi bằng lãi suất tiết kiệm 36 tháng trả lãi sau VNĐcộng biên độ tối thiểu 3.5%/năm nhưng không thấp hơn sàn lãi suất cho vay thôngthườngđượcquyđịnhtừngthờikỳ. ĐốivớimụcđíchkinhdoanhBĐSsẽkhôngđượcápdụnglãisuấtưuđãi,màbắtbuộc phải áp dụng lãi suất kinh doanh BĐS được ngân hàng quy định trong từng thờikỳ, vàthườngcaohơnsovớicácmụcđíchvayBĐSkhác.

Về tài sản bảo đảm:Agribank chủ yếu sẽ xem xét các khoản cho vay BĐS dựatrên hình thức có bảo đảm đầy đủ bằng tài sản Ngoài ra, TSBĐ còn là một trong cácyếu tố để chi nhánh xác định mức cho vay tối đa Một số tài sản thông thường màAgribank BìnhDương nhậnđểđảmbảochokhoảnvayBĐSnhưsau:

Loạitàisản Giátrị định giátối đa Mứcchovaytốiđatrêngiátrị định giá

Sổ/thẻtiếtkiệm,sốdưtài khoản thanh toán, sốdưtiềngửi,ngoạitệmặt,g iấy tờ có giá (trừ cổphiếu)

Tối đa bằng số tiền sẽ được cơquanquảnlý/pháthànhthanhtoán,đ ảm bảo giá trị TSBĐ vào thờiđiểm nợ đến hạn (kể cả trường hợprút trước hạn, biến động tỷ giá) đủđể thanh toán toàn bộ nghĩa vụ nợđượcbảođảmbằngtàisảnđó

100% (trường hợp loại tiềncủaTSBĐcùngloạitiềncủ akhoảntíndụng)

95% (trường hợp loại tiềncủaTSBĐkhácloạitiềncủ akhoảntíndụng)

Quyềnsửdụngđấtở Tốiđabằng giátrịthịtrường 75% Đấtnôngnghiệpkhôngph ải đất trồng lúa, đấtvườn,ao Theobảng giáđấthoặctheogiáthịtrường

Nhà ở hình thành trongtươnglaicủachủđầu tưxây dựng trong dự ánđầutư xâydựngnhàở

ThựctrạngmởrộngtíndụngbấtđộngsảntạiAgribankchinhánhBình Dương

Danh mục cho vay tại Agribank Bình Dương bao gồm nhiều đối tượng, nhiều lĩnhvực, nhiều ngành nghề… Đối với lĩnh vực bất động sản, Agribank Bình Dương cónhiềuchínhsáchmởrộnghoạtđộngtíndụngđốivớilĩnhvựcnày,vìtiềmnăngđốivớilĩnh vực này tại địa phương là rất lớn Thị trường bất động sản tại Bình Dương đangtrởnênpháttriển,nhiềukhudâncưđượchìnhthànhvànhucầunângcấpcơsởhạtầngtăngtrưởng.Bảng2.2thểhiệndoanhsốchovaybấtđộngsảntạiAgribankBìnhDương tronggiaiđoạn2019–2021.

Doanh sốchovay Năm2019 Năm2020 Năm

Theokếtquảthểhiện,doanhsốchovayđốivớilĩnhvựcbấtđộngsảntạiAgribankBình Dương có xu hướng tăng lên trong giai đoạn 2019 – 2021 Cụ thể, năm 2019doanh số cho vay đối với lĩnh vực bất động sản tại Agribank Bình Dương là 1.622 tỷđồng; năm 2020 doanh số cho vay này là 1.989 tỷ đồng, tăng trưởng thêm 22,6% sovớinăm2019;năm2021giátrịtiếptụctăngthêmđến30,3%sovớinăm2020,lênconsố2.592tỷđồng.Q uađâychothấy,tốcđộtăngtrưởnghoạtđộngtíndụngđốivớilĩnhvực bất động sản tại Agribank Bình Dương là rất lớn. Tuy nhiên, các khoản vay tíndụng đối với lĩnh vực bất động sản là những khoản cho vay dài hạn, do đó AgribankBình Dương cần lập kế hoạch cụ thể nếu muốn phát triển hoạt động tín dụng sang thịtrườngbấtđộngsản.

Mặt khác, cơ cấu tỷ trọng của hoạt động cho vay bất động sản tại Agribank BìnhDương khá lớn Theo đó, ở năm 2019 doanh số cho vay bất động sản chiếm 11,4%trongtổngdoanhsốchovaycủaNgânhàng; năm2020giátrịnàylà 11,9%trongtổngdoanh số cho vay của Ngân hàng; năm 2021 tỷ trọng doanh số cho vay bất động sảntrêntổngsốchovaycủaNgânhànglà14,0%.Vớikếtquảnàychothấy,AgribankBìnhDương đang dần chuyển cơ cấu cho vay, những chính sách cho vay đối với lĩnh vựcbấtđộngsảntạiNgânhàng cóxuhướngđượcmởrộng.

Như đã đề cập, dư nợ cho biết được khối lượng nguồn vốn mà ngân hàng thươngmạiđangchovay,quađâythểhiệnquymôhoạtđộngcủangânhàngđốivớihoạtđộng tíndụng.Bảng2.3thểhiệndưnợđốivớilĩnhvựcbấtđộngsảntạiAgribankBìnhDươn gtronggiaiđoạn2019 –2021.

Theo kết quả thống kê thể hiện, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản tại AgribankBình Dương có xu hướng tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2019 – 2021 Cụ thể, dưnợ đối với lĩnh vực bất động sản tại Agribank Bình Dương ở năm 2019 là 2.530 tỷđồng; năm 2020 giá trị này là 3.287 tỷ đồng, tăng thêm 29,9% so với năm 2019; năm2021 dư nợ bất động sản tại Ngân hàng tiếp tục tăng trưởng thêm 26,29% so với năm2020 lên giá trị 4.151 tỷ đồng Với những khoản vay ở lĩnh vực bất động sản thì thờihạn vay thường trong dài hạn, do đó dù doanh số cho vay ở giai đoạn 2019 – 2021khôngởmứclớn,nhưngdư nợđốivớilĩnhvựcnàycógiátrịlớn.

Bên cạnh đó, tỷ trọng dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ của Agribank BìnhDươngkhálớnvàngàycàngđượcmởrộng.Cụthể,năm2019tỷtrọngdưnợbấtđộngsảntrongtổng dưnợcủangânhànglà15,56%;năm2020giátrịnàyđượcmởrộngđến19,75%; năm 2021 dư nợ bất động sản chiếm 25,25% trong tổng dư nợ của AgribankBình Dương Qua đây cho thấy, Agribank Bình Dương đang có xu hướng đẩy mạnhhoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tăng cường cho vay đối với lĩnh vựcbất động sản Điều này góp phần thay đổi cơ cấu tỷ trọng dư nợ tại Agribank BìnhDương.

Bảng 2 5: Số lượng khách hàng và dự nợ tín dụng bất động sản bình quântrênmộtkhách hàng tạiAgribankBìnhDương.

Sốlượngk háchhàng códự nợ tíndụng bấtđộng sản(*)

Dư nợ tíndụng bấtđộng sảnbìnhq uântrên

Nguồn: Tổng hợp từ tác giảTheo kết quả tổng hợp từ bảng 2.5, số lượng khách hàng có dư nợ tín dụng bất độngsảncóxuhướngtăngtrưởngtronggiaiđoạnnăm2019- 2021,mứctăngkháấntượng,cụthểsốlượngkháchhàngcódưnợtíndụngbấtđộngnăm2019đ ạtkhoảng4.003kháchhàng,tăng18,31%sovớinăm2019;năm2021sốlượngkháchhàngtrên tăngtrưởngthêm22,58%sovớinăm2020,đạtsốlượnglà5.806kháchhàng.Khôngchỉmứcdư nợtíndụngbấtđộngsảntănghaichữsốphầntrăm,sốlượngkháchhàngcũngtăngtươngứngthểhiệnqu ymôcủahoạtđộngmởrộngtíndụngcủaAgribankđangđượctriểnkhaitoàndiện.Sốlượngkhác hhànglàcơsởđểAgribankBìnhDươnggiatăngquymôtíndụngbấ t độngsảntrong t hờ i gia ntới, t ừđ ó thể hiệntiềmlựccủa AgribankBìnhDươngđangcóxuhướngđẩymạnh.

Bình Dương cũng mang xu hướng tăng trưởng trong giai đoạn năm 2019-2021 nhưngmức tăng còn khá khiêm tốn, cụ thể, năm 2020 dự nợ tín dụng bất động sản bình quântrên1kháchhàngcủaAgribankBìnhDươngtăng9,81%sovớinăm2019.Năm2021,tăng 3,03% so với năm 2020 Mức dư nợ bình quân trên còn rất khiêm tốn so với cácNHTMkhácchủyếulàdochínhsáchcủaAgribankBìnhDươngtronggiaiđoạnbịảnhhưởngbởidịchCov id-

19,chỉtậptrungmởrộngsốlượngkháchhàng,hạnchếgiatăngdưnợbìnhquântrênmộtkháchhàng.Agriba nkBìnhDươnghoàntoàncóthểtậptrungkhaithácnhằmđẩymạnhmứcdưnợtrênđểmởrộnghoạt độngtín dụngbấtđộngsảntrongthờigiantới

2.3.4 Doanh số thu nợ đối với tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệpvàPháttriểnNôngthônViệtNam–chinhánhBìnhDương

Khithựchiệnhoạtđộngthìkèmtheođólàhoạtđộngthuhồinợcầnđượcthựchiện.Hoạt động thu nợ rất quan trọng đối với các ngân hàng thương mại, vì khi hoạt độngnàykhôngthựchiệntốt,hoạtđộngkinhdoanhcủangânhàngkhôngnhữngảnhhưởngxấu, mà còn có thể phá sản ngân hàng nếu tình trạng ngày càng trở nên tệ đi Đối vớicác khoản tín dụng bất động sản thì hoạt động này càng quan trọng, vì thị trường bấtđộng sản thường biến động, trong khi những khoản cho vay này trong dài hạn Do đó,ngân hàng cần phải tích cực xem xét thời hạn của khoản vay và đốc thúc khách hàngkhi đến hạn thu hồi nợ Bảng 2.6 thể hiện doanh số thu nợ tín dụng bất động sản củaAgribank BìnhDươnggiaiđoạn2019–2021.

Theokếtquảthốngkêthểhiện,doanhsốthunợđốivớinhữngkhoảnvaybấtđộngsản tại Agribank Bình Dương có xu hướng tăng trưởng trong giai đoạn 2017 – 2019.Cụ thể, năm 2019 số thu nợ bất động sản tại Agribank Bình Dương là 584 tỷ đồng; sốthu nợ bất động sản của Ngân hàng ở năm 2020 là 899 tỷ đồng, tăng thêm 53,9% sovớinăm2019;năm2021tiếptụctăng122,2%sovớinăm2020,đưasốthunợbấtđộngsản tại Ngân hàng lên 1.997 tỷ đồng Đối với những khoản vay bất động sản thường làdài hạn, cho nên số thu nợ không phản ánh được hết được chất lượng tín dụng đối vớilĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, giá trị thu nợ đối với lĩnh vực bất động sản tạiAgribank BìnhDương có xu hướng tăng trưởng, điều này cho thấy, khả năng thu nợcủaAgribank BìnhDươngđối vớilĩnhvực bấtđộngsảnkhátốt.

Doanh số thunợ Năm2019 Năm2020 Năm2021 2020/2019 2021/2020

Mặt khác, tỷ trọng thu hồi nợ của lĩnh vực bất động sản so với Agribank Bình Dươngchothấy,sốthunợbấtđộngsảnchiếmtỷtrọngkháthấptrongtổngsốthunợcủaNgânhàng Cụ thể, năm

2019 số thu nợ bất động sản chiếm 4,4% trong tổng số thu nợ củaAgribankBìnhDương; năm2018tỷtrọngnàylà5,9%;năm2021tỷtrọnggiữathunợbấtđộngsảnvàthunợcủacảNgânhànglà12 ,4%.Doanhsốchovayvàdưnợđốivớilĩnh vực bất động sản tại Agribank Bình Dương chiếm tỷ trọng khá lớn, nhưng số thunợ đối với lĩnh vực này lại khá thấp cũng không thể cho thấy chất lượng tín dụng bấtđộngsảntạiAgribankBìnhDươnglàkém.Vìphầnlớn,thờihạnvayđốivớikhoảntíndụng bất động sản thường dài hạn và Agribank Bình Dương tập trung hoạt động tíndụng vào lĩnh vực này trong thời gian gần đây Do đó, số thu nợ đến hạn đối với cáckhoản tín dụng bất động sản tại Agribank Bình Dương trong giai đoạn 2019 – 2021chiếmtỷtrọngkháthấptrongtổngthunợcủaNgânhàng.

2.3.5 Nợ xấu của tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triểnNôngthônViệtNam –chinhánhBìnhDương

Khi phân tích tình trạng nợ xấu không những sẽ góp phần tăng năng khả năng thuhồi nợ khó đòi, mà còn giúp các ngân hàng thương mại rút ra kinh nghiệm đối vớinhững khoản cho vay tiếp theo Do đó, các ngân hàng thương mại thường xuyên xemxét tình hình nợ xấu tại đơn vị, từ đó có những chính sách để thu hồi nợ hợp lý và đềxuất chiến lược tín dụng trong tương lai Bảng 2.6 thể hiện tình hình nợ xấu tạiAgribankBìnhDươngtronggiaiđoạn2019–2021.

Theokếtquảthốngkêthểhiện,nợxấubấtđộngsảntạiAgribankBìnhDươngcũngcó xu hướng giảm đi trong giai đoạn 2019 – 2021 Cụ thể, nợ xấu bất động sản tạiAgribankBìnhDươngnăm2019là0,55tỷđồng;năm2020giátrịnợxấubấtđộngsảntăng lên 1,79 tỷ đồng; năm 2021 tiếp tục giảm 55,54% so với năm 2020, giá trị nợ xấubấtđộngsảntạiNgânhàngcòn0,8tỷđồng. Quađâychothấy, côngtácthuhồinợ bấtđộng sản tại Agribank Bình Dương thực hiện khá tốt, góp phần giảm thiểu đối vớinhữngkhoảnvaykhôngantoànchoNgânhàng.

Mặt khác, tỷ trọng nợ xấu bất động sản trong tổng nợ xấu của Agribank Bình Dươngcũngcóxuhướnggiảmxuống.Cụthể,năm2019cơcấunợxấubấtđộngsảnvànợxấucủa Agribank Bình Dương là 29,9%; năm 2020 tỷ số này là 23,4%; năm 2021 tỷ lệ nợxấu bất động sản đối với tổng nợ xấu của Ngân hàng là 11,1% Agribank Bình Dươngđã nhận thức được tiềm năng phát triển hoạt động tín dụng đối lĩnh vực bất động sản,cho nên để phát triển hoạt động cho vay bất động sản thì chất lượng tín dụng đốivớivớicáckhoảnchovaybấtđộngsảnphảiđượcđảmbảo.Hơnthế,sảnphẩmchủlựcđốivới cho vay bất động sản tại Agribank Bình Dương là cho vay mua nhà, xây nhà, sửachữanhàđấtđốivớikháchhàngcánhân.Nhữngmụcđíchnàycónhucầuvayvốntíndụng rất lớn và khả năng thu hồi vốn cũng cao Do đó, nợ xấu đối với bất động sản tạiAgribank BìnhDươngđượcgiảmbớttrong giaiđoạn2019 – 2021.

2.3.6 Cơ cấu danh mục tín dụng bất động sản theo mục đích sử dụng vốn tạiAgribankchinhánhBìnhDương

Bảng2.8:Cơcấu dư nợBĐStheomụcđíchsửdụngvốntạiAgribankBìnhDươnggi aiđoạn2019–2021 Đơnvịtính:tỷđồng

Muanhàởđấtở,xâydựng,sửachữanhàởnhằmphục vụnhucầuđờisống 1.644,5 2.340,3 2.814,4 Đầu tư, xây dựng văn phòng, nhà xưởngnhằmphụcvụhoạt độngsảnxuấtkinhdoanh

Nguồn:Báocáokếtqủahoạtđộngkinh doanhcủaAgribankBìnhDương[7] Đối với cho vay BĐS tại Agribank Bình Dương, có rất nhiều mục đích cụ thể khácnhau. Tuy nhiên, như đã đề cập ở chương 1, cũng như để khái quát mục đích cho vayBĐS một cách ngắn gọn, bảng 2.7 ở trên đã thể hiện được điều đó Qua bảng trên, tathấy dư nợ BĐS tập trung vào hai mục đích chính đó là cho vay để mua nhà ở đất ở,xây dựng, sửa chữa nhà ở nhằm phục vụ nhu cầu đời sống và cho vay đầu tư kinh doanhBĐS.Nếunhưchovaymuanhàởđấtởchủyếulàcáckháchhàngcánhân,thìchovayđầu tư kinh doanh BĐS chủ yếu tập trung vào phân khúc KHDN Qua các năm, theochủtrươngcủaNHNNcũngnhưđịnhhướngkinhdoanhcủaAgribank,chinhánhtăngdần dư nợ BĐS phục vụ nhu cầu tiêu dùng thực và giảm dần nhu cầu vay vốn để đầutưkinhdoanhBĐSvốntồnđọngnhiềurủiro.

Quabảng2.8cóthểthấy,thịphầndưnợtíndụngBĐSvàtổngdưnợcủaAgribankBình Dương trên địa bàn đều có xu hướng tăng qua các năm Tuy nhiên, mặc dù thịphần dư nợ tín dụng BĐS của Agribank Bình Dương đã tăng qua các năm tuy nhiênmức tăng không đáng kể Tại thời điểm 31/12/2021 dư nợBĐS tại Agribank BìnhDương là 4.151 tỷ đồng, chiếm thị phần 10,44% của Agribank trên địa bànBình Dương.Điềunàychứngtỏ dưnợtíndụngBĐStạiAgribankBình Dươngphát triểnđúngđịnhhướngpháttriểnbánlẻcủaAgribank.

Bảng2.9:ThịphầntíndụngBĐStạiAgribankBìnhDương Đơnvịtính:tỷ đồng

Nguồn: Tổng hợp của tác giảTuynhiên,sovớicácchinhánhkháctrênđịabànTỉnhBìnhDươngthìtỷlệnàyvẫncònkhá khiêmtốn.NguyênnhândoAgribankBìnhDươnglàchinhánhcónềnkháchhàngtruyềnth ốnglànhómkháchhàngdoanhnghiệp,hiệntạidưnợtíndụngcủacácdoanhnghiệpchiếmt ỷtrọnglớntrongdưnợ.Việcxửlýhồsơ,tiếpxúcvớikháchhàngcánhânđểtưvấnvớikhốilượn gsảnphẩmđadạngrấtmấtthờigianvàcầnmộtlựclượngcánbộquảnlýkháchhàngtrẻ,năngđộngvà sángtạo,tuynhiênlựclượngcánbộquảnlýkháchhàngtạichinhánhcótuổiđờitrungbình31tuổivớ igần 50%làcánbộnữ thìchưapháthuyhếtnănglựcđểthựchiệntốt nhiệmvụnày.

CácnhântốảnhhưởngđếnmởrộngtíndụngbấtđộngsảntạiNgânhàngNôngng hiệpvàPháttriểnNôngthônViệtNamchinhánhBìnhDương

Môi trường pháp lý: Hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS: Việc mua, bán, chothuê,thuếchấp…ngàycàngđượcbổsungvàhoànthiện.

Chínhsáchkinhtế,tàichính–tiềntệcủaNhànướcnhậnđượcsựquantâmđặcbiệtcủa Chính phủ và các cơ quan ban ngành, NHNN ban hành những chính sách tín dụnggóp phần phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; Với vai tròlà ngân hàng Trung ương và cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động ngân hàng: NgânhàngNhànướcViệtNam(NHNN)điềuhànhchínhsáchtíndụngnhằmmụctiêuchínhsáchtiềntệvàđư aracácquyđịnh,chínhsáchbảođảmantoànhoạtđộngcủahệthốngngân hàng NHNN đóng vai trò cho vay đối với các chủ thể tham gia trên thị trườngBĐS.

VớivaitròlàcơquanquảnlýhoạtđộngngânhàngnhằmđảmbảoantoànhệthốngTCTD:Nhucầutíndụn gBĐSthườnglàvớithờihạntrungvàdàihạn(hiệnnaykhoảng94% dư nợ có thời gian từ 10 - 25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngânhàngchủyếulàngắnhạnvớimứclãisuấtthayđổitheothịtrường(khoảng80%làtiềngửi ngắn hạn) Nếu các TCTD không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phùhợp,khôngđápứngnhucầuchitrảtiềngửichongườidân,ảnhhưởngtớiantoànhoạt độngcủaTCTD,gâyhệlụyrấtlớnchonềnkinhtế.Bởivậy,vớivaitròlàcơquanquảnlý, NHNN đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực hiện vai tròchovay,muatráiphiếu,bảolãnh,trongđóchovayđốivớilĩnhvựcbấtđộngsản,muatrái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động bảo lãnhtrongbán,chothuêmuanhàởhìnhthànhtrongtươnglai. Ban hành các quy định về tỷ lệ an toàn, các giới hạn tín dụng để đảm bảo an toànhoạt động của các TCTD, chứ không nhằm mục tiêu cắt giảm tín dụng đối với BĐS.Thị trường BĐS có nhiều nguồn vốn khác nhau, tín dụng chỉ là một kênh Những giảipháp này chỉ nhằm đảm bảo an toàn cho các TCTD như: Quy định về tỷ lệ tối đa củanguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn đối với ngân hàng, chinhánhngânhàngnướcngoàitheohướnggiảmtheolộtrình;Quyđịnhhệsốđiềuchỉnhrủirođốivớicáckh oảncấptíndụngtàitrợdựánkinhdoanhBĐS,cáckhoảnchovaybảođảmbằngBĐS.

Chỉ đạo các TCTD phải kiểm soát chặt chẽ, phải sử dụng vốn đúng mục đích, phảikiểm soát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo công tác định giá tài sản chính xác với biếnđộngcủacáctàisảnnàyđểcóđánhgiá,ràsoát( )cấptíndụnghiệuquả,antoàn.Tăngcườngcôngtácthanht ra,kiểmtrađốivớihoạtđộngcấptíndụng,trongđócótíndụngđốivớilĩnhvựcBĐS.Thốngđốcchobiết,tr ong6thángcuốinăm2022,tìnhhìnhkinhtếthếgiớirấtphứctạp,Nghịquyếtsố43/2022/

CPngày30/01/2022củaChínhphủyêucầuthựchiệnchínhsáchtài khóa, tiền tệ để phục hồi kinh tế nhưng tại các Nghị quyết này, mục tiêu bao trùmvẫn phải đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô NHNN xác định khôngchủ quan với lạm phát Việc điều hành phải theo dõi sát sao diễn biến tốc độ giải ngâncủachươngtrìnhphụchồi,sựtíchcựccủadòngvốnnướcngoàivàoVN.Đâylànhữngvấn đề liên quan tới CSTT ngắn hạn cần theo dõi.Đối với tín dụng, NHNN tiếp tụcđiều hành theo chỉ tiêu định hướng 14% đã đề ra từ đầu năm Đồng thời theo dõi sátdiễnbiếnđểcóchỉđạođiềuhành,kếthợpvớiCSTK.

Môi trường kinh tế trên địa bàn tỉnh Bình Dương khá thuận lợi: Bình Dương làmộttrongnhữngtỉnhthànhcóGDP/ngườicaonhấtnước,lànămtrongtrungtâmkinhtếtrọngđiểmph íanam,nhucầuvềcaoốc,vănphòngchothuê,mặtbằngbuônbánrấtnhiềunhucầu.BìnhDươngcũngl ànơitậptrunglượngdâncưởkhắpmọimiềnđất nướcvềlậpnghiệpnêntốcđộtăngdânsốvàtỷlệđôthịhoátănhnhanh.Điềunàykéotheo lượng cầu nhà ở về BĐS ngày càng tăng cao Bình Dương cũng là nơi thu hútmạnhcácnhàđầutưnướcngoài,cơsởhạtầngđượcxâydựngđầyđủvàhiệnđạilàlợithế cho các nhà đầu tư xây dựng chung cư Hiện nay việc hoàn thiện các công trình hạtầng lân cận làm cho BĐS ở khu vực này trở nên sôi động, là điều kiện để hoạt độngtíndụngBĐStăngtrưởng.

Vềphíacácngânhàngthươngmại:Rútrađượcnhữngbàihọctừcuộckhủnghoàngtín dụng nhà bất động sản dưới chuẩn diễn ra tại Mỹ và các nước lân cận, các NHTMtrên địa bàn đã thận trọng hơn trong cho vay BĐS; Năng lực tài chính và quy mô hoạtđộngcủacácngầnhàngtrênđịabàntiếptụcđượccủngcốvàpháttriểntrongđiềukiệnnền kinh tế của Việt Nam nói chung và tỉnh Bình Dương nói riêng; Trước sức ép cạnhtranh giữa các ngân hàng, đòi hỏi các ngân hàng ngày càng nâng cao chất lượng tíndụngdướinhiềuhìnhthứckhácnhau:vềhệthốngquảnlý,vềphânloạinợvàtríchlậpdựphòng,nângca otrìnhđộcánbộtíndụng,đadạnghoácácdanhmụcsảnphẩm… đểđápứngyêucầupháttriểntronglĩnhvựctín dụngtrongxuthếhộinhậpquốctế.

Đánhgiáhoạtđộngmởrộngtíndụngbấtđộngsảntạ i NgânhàngNông nghiệpvàPháttriểnNôngthônViệt Nam –chinhánhBìnhDương

TronghoạtđộngmởrộngtíndụngbấtđộngsảntạiAgribankBìnhDương,toànthểlãnh đạo và nhân viên đã nỗ lực nhằm hạn chế tối đa các rủi ro có thể phát sinh trongquátrìnhchovay.Điềuđóđượcthểhiệnquacácmặtsau:Thứ nhất, Agribank Bình Dương có định hướng chính sách cho vay và tuyên bốkhẩu vị rủi ro tín dụng BĐS rõ ràng, nhất quán Ban giám đốc của AgribankBìnhDươngthểhiệnsựnghiêmtúc,quyếtliệttrongviệcđịnhhướngchínhsáchchovàtuyênbốkhẩuvịrủirotí ndụngBĐStheohướngbámsátsựchỉđạocủahộisởchính.Ngoàira, việc tăng trưởng tín dụng BĐS cũng đi cùng với việc phát triển các sản phẩm, dịchvụ khác của chi nhánh nhằm đa dạng hóa dịch vụ và nguồn thu nhập cho chi nhánh.ĐốivớitừngloạisảnphẩmchovayBĐS,chinhánhbanhànhquyđịnhquytrìnhriêng,giúp cho quá trình thẩm định, cho vay, kiểm tra sau cho vay hiệu quả hơn Đặc biệt,chính sách lãi suất cũng được quy định riêng đối với cho vay tiêu dùng BĐS và chovaykinhdoanhBĐS,nhằmápdụngđúngđốitượngvayvốn.

Thứhai,quytrìnhvàchínhsáchchovayBĐSđượcbanhànhđầyđủ,cụthể.ChínhsáchchovayBĐScủ aAgribankBìnhDươngbaogồmcácquyđịnhcụthểvềlựachọnđối tượng khách hàng, các quy định về phân loại, định giá, tỷ lệ cho vay trên giá trịTSĐB và mức độ ưu tiên khi nhận TSĐB thế chấp Bên cạnh đó, đối với từng nhómkháchhàngcụthểthìmứctỷlệđảmbảotrêndưnợchovaycũngđượcquyđịnhrõ.Từđó, chi nhánh có thể phân loại, sàng lọc được các dự án tốt, tiềm năng; khách hàng cótiềm lực tài chính vững mạnh; đồng thời hạn chế rủi ro tín dụng BĐS Quy trình chovayđượcquyđịnhchặtchẽ,táchbạchchotừngbộphận.Việcnhiều bộphậnthamgiavào quá trình cho vay giúp khoản vay được kiểm soát chéo một cách tốt nhất, giảmthiểurủirophátsinhdotácnghiệp,đạođức

Thứba,côngtácthẩmđịnhvàphêduyệttíndụngBĐSđượcthựchiệnnghiêmtúc,chuyênnghiệp.Cơc ấuphòngbannghiệpvụcủachinhánhcósựphânlậpgiữabộphậnkinh doanh, bộ phận thẩm định và bộ phận xử lý tín dụng. Điều này giúp cho công tácthẩmđịnhtíndụngđượcluânchuyểnquanhiềubộphận,tránhsựtậptrungvàomộtbộphậnnhằmnângca ocơchếkiểmsoátrủirotíndụng,tăngcườngsànglọckhách hàngvàdựánBĐStheođúngđịnhhướngmàbangiámđốcđãđềra.Cơchếphêduyệtcũngvừacósựlinhho ạtvàvừachặtchẽvớimộtgiớihạnnhấtđịnhvềhạnmứctíndụngdobangiámđốcchinhánhđượcquyềnqu yếtđịnh;trongkhivớinhữnghạnmứctíndụnglớn hơn thì phải chuyển lên cấp thẩm quyền phê duyệt cao hơn tại hội sở chính. Việcxửlýrủirođượcthựchiệnkịpthờivàngàycànghiệuquảnhờviệcápdụngnhiềubiệnphápxửlýrủiron hưtríchlậpdựphòng,cơcấunợ,bánnợ.C ô n g tácnàyđượcthực hiệnlinhhoạt,gópphầnlàmgiảmtỷlệnợxấu,nợquáhạn,thuhồivốn,tănglợinhuậnchongânhàng.Chinh ánhđãxâydựngnhiềuhệthốnghỗtrợquátrìnhkiểmsoátrủironhư hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng, hệ thống cảnh báo sớm, hệ thống quản lývà xử lý thu hồi nợ Những hệ thống này giúp quá trình kiểm soát rủi ro được chínhxác,đồngthờigiúpnhậndiệnsớmcácrủirotừđócócácbiệnphápứngxửkịpthời.

Thứtư,cơcấukháchhàngchovayBĐSđãdầncósựdịchchuyểnsanghướngbánlẻ theo đúng định hướng.Mặc dù tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS đối với khách hàng doanhnghiệp vẫn còn chiếm phần lớn trong cơ cấu dư nợ cho vay BĐS; tuy nhiên xu hướngđã sự dịch chuyển theo hướng giảm dần trong phân khúc khách hàng doanh nghiệp vàtậptrungtăngtrưởngphânkhúckháchhàngcánhân.Kếtquảnày phùhợptheođúng địnhhướngcủabanlãnhđạotrongviệctậptrungpháttriển mảngbánlẻ.Bêncạnhđó,tăngtrưởngtíndụngBĐScủachinhánhcũngđãdịchchuyểntheohướngtíchcựcnhằ mđáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân, hạn chế mục đích đầu cơ làm tăng giá vớirủirobongbóngBĐS.

Thứnăm,AgribankBìnhDươngcũngkhôngngoạilệsovớicácngânhàngthươngmại khác, nguồn thu nhập chính của Ngân hàng cùng từ hoạt động tín dụng Theo đó,tồng nguồn thu từ lãi cho vay vốn tín dụng của Agribank Bình Dương là nguồn thunhập chính của Ngân hàng Trong đó, sự đóng góp từ tín dụng bất động sản cho tổngnguồn thu nhập của Agribank Bình Dương là rất lớn Hơn thế, thời gian gần đây,Agribank Bình Dương thúc đẩy phát triển hoạt động tín dụng bất động sản, cho nênnguồnthunàycàngquantrọngđốivới Ngânhàng.

Thứsáu,độingũnhânviêntạiAgribankBìnhDươngcòntrẻtuổi,cótìnhnăngđộngvàtinhthầncầutiến.Đi ềunàygópphầnkhôngnhỏtrongcôngcuộcmở rộngtíndụngbấtđộngsảntạiAgribankBìnhDương.

Thịtrườngbấtđộngsảnlàmộtthịtrườngnăngđộng,thuhútđượcnhiềuđốitượngtrongnềnkinhtếtha mgia.Tuynhiên,tíndụngbấtđộngsảnlàmộtsảnphẩmđặcbiệt,vì bất động sản có giá trị rất lớn nhưng tính thanh khoản của nó lại rất thấp, thời gianđầu tư và thu hồi vốn rất lâu Điều này cho thấy, thị trường bất động sản sẽ ẩn chứanhững rủi ro nhất định, do đó tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cũng có nhiều rủiro Qua phân tích thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản tại Agribank Bình Dươngcho thấy, dù Ngân hàng đã nổ lực đẩy mạnh tín dụng bất động sản, nhưng vẫn bộc lộnhữnghạnchếđốivớitíndụngbấtđộngsản:

Thứ nhất,còn tồn tại nhiều khoản vay không tuân thủ đúng quy trình cho vay: quytrìnhvayvốntạiAgribankBìnhDươngđượcbanhànhvàhướngcụthểtừngbướcthựchiện, phần công nhiệm vụ của từng cán bộ Tuy nhiên, còn nhiều khoản vay tạiAgribank Bình Dương chưa tuân thủ theo quy trình cho vay của Ngân hàng Theo đó,nhiều khoản tín dụng được giải quyết khá vội vàng, cán bộ chạy doanh số mà hạn chếtrong công tác phân tích, thẩm định tín dụng đối với khoản vay.

Bên cạnh đó, việc cấptíndụngcònmangtínhcảmtính,quantâmnhiềuvàotàisảnđảmbảo,màquênđiviệc phântích,xửlýcácthôngtincủakháchhàngđãthuthậpđược.AgribankBìnhDươngcũnggiốngvớinhiề ungânhàngthươngmạikhác,việcgiámsátsauchovayđượcthựchiện một cách lõng lẽo Thực tế, hoạt động kiểm tra, giám sát khoản vay sau khi giảingân còn mang tính hình thức, vì chủ yếu tập trung thời gian cho việc thẩm định trướccho vay, còn việc kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn của khách hàng chưa được thựchiệnnghiêmtúc.Tuynhiên,côngtáctheodõinợlàtráchnhiệmcủacánbộtíndụngvànó có ý nghĩa rất quan trọng đối với Agribank Bình Dương Việc kiểm tra, giám sátgiúp Agribank Bình Dương phát hiện ra hiệu quả sử dụng vốn của khách hàng.

Nếupháthiệnkháchhàngsửdụngvốnkhônghiệuquả,AgribankBìnhDươngsẽcónhữngbiện pháp để thực hiện thu hồi nợ kịp thời, nhằm hạn chế tổn thất đến mức thấp nhấtchoNgânhàng.Thựctế,nhiềutrườngkhôngthựchiệncôngtáckiểmtrathựctếkháchhàng, mà chỉ căn cứ trên các chứng từ khách hàng cung cấp để lập biên bản kiểm tra,dođónhữngnộidungnàychưathểphảnánhđúngthựctrạng.Điềunàycóthểdẫnđếntồntạinhữngtiềm ẩnrủirotíndụngchoAgribankBìnhDương.

Thứhai,xétvềcơcấumụcđíchvayvốnđốivớicáckhoảnvayBĐS,mụcđíchvayvốn để mua nhà ở đất ở, xây dựng sửa chữa nhà ở phục vụ đời sống và cho vay kinhdoanh BĐS luôn chiếm tỷ lệ cao Ở phân khúc KHCN, mục đích cho vay BĐS chiếmtrên70%vàluôntăngtrưởngtronggiaiđoạn2019- 2021.MặcdùchinhánhđãnỗlựcđểgiảmdầndưnợBĐSởphânkhúccánhân,nhưngmụcđíchnàyvẫnchi ếmchủđạo.Trong giai đoạn thị trường bắt đầu có biến động như hiện nay, việc dư nợ KHCN tậptrungquánhiềuvàoBĐSsẽgâynênrấtnhiềurủiro,đặcbiệtlàđốivớicáckháchhàngthực tế vay vốn để đầu tư kinh doanh BĐS nhưng lại vay vốn tiêu dùng, khi thị trườngBĐS đi xuống ảnh hưởng đến nguồn thu, khi đó những khách hàng sẽ không có đủnguồnthunhậpđểtrảnợchokháchhàng.Thựctếchothấy,trongsốnhữngkháchhàngvay vốn BĐS nhằm phục đời sống, có rất nhiều khách hàng có hơn 2 khoản vay Đốivới những khách hàng này cần phải thẩm định lại mục đích vay vốn một cách thậntrọngvàchínhxác.

Thứ ba, chi nhánh chưa triển khai hoàn thiện cơ chế thông tin và cảnh báo sớm rủiro tín dụng BĐS.Hiện Agribank Bình Dương chưa triển khai quyết liệt và đồng bộ cơchếthôngtinvàcảnhbáosớmrủirotíndụngnóichungvàBĐSnóiriêngvàchưaquántriệttrongtoànthểCBNVcủachinhánhvềvấnđềnày.Đâylàmộtcôngtácrấtquan trọng nhằm nâng cao sự chủ động của toàn thể CBNV đặc biệt là bộ phận kinh doanh(bộ phận thường xuyên tiếp xúc, trao đổi và cập nhật nhanh nhất về tình hình tài chínhvà hoạt động kinh doanh của khách hàng) nhằm sớm phát hiện và có biện pháp ngănchặn, xử lý rủi ro nợ quá hạn, nợ xấu phát sinh tại chi nhánh Để quản lý rủi ro tronghoạtđộngchovay,AgribankBìnhDươngđãtriểnkhainhiều hệthốngkhácnhau.Chinhánhcũngápdụngnhữnghệthốngnàynhằmquảnlýrủiro.Tuynhiên,khicónhữ ngcảnh báo, chi nhánh mới chỉ thực hiện ở mức độ trung bình nhằm báo cáo chứ chưa đisâuvàphânđích,đánhgiákháchhàngmột cáchchínhxác.

Thứtư,kiểmtrasửdụngvốnvaycủakháchhàng,tuynhiênviệcthựchiệncủanhânviên ngân hàng còn chưa chặt chẽ Điển hình trong công tác thẩm định mục đích vayvốn của khách hàng, do yêu cầu tăng trưởng dư nợ, nên một số khoản vay kinh doanhBĐS chưa được thẩm định kỹ để xác định chính xác mục đích vay vốn Bên cạnh đó,việc kiểm tra sử dụng vốn vay của khách hàng do nhân viên thực hiện còn mang tínhhìnhthức,chưathựcsựphảnánhđúngbảnchấtvàhiệuquảcủaviệckiểmtra.

Thứ năm, để quản lý rủi ro trong hoạt động cho vay, Agribank đã triển khai nhiềuhệthốngkhácnhau.Chinhánhcũngápdụngnhữnghệthốngnàynhằmquảnlýrủiro.Tuy nhiên, khi có những cảnh báo, chi nhánh mới chỉ thực hiện ở mức độ trung bìnhnhằmbáocáo chứchưađisâuvàphânđích,đánhgiákháchhàngmộtcáchchínhxác.

VềphíahộisởNgânhàngNôngnghiệpvàPháttriểnNôngthônViệtNam,việcbanhành các chính sách liên quan đến tín dụng nói chung, tín dụng bất động sản nói riêngcủa Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chưa nhất quán. Theođó, các văn bản, chính sách ban hành hướng dẫn các nghiệp vụ còn mang tính chồngchéovàchưathốngnhất.Mộtnghiệpvụởhaivănbảnthểhiệncácquyđịnhkhácnhau,điềunàygâynhi ềukhó khănchonhânviênkhixửlý,vìkhôngbiếtphảituântheovănbảnnào.

Về phía chi nhánh,Thứ nhất, các hệ thống hỗ trợ kiểm tra giám soát rủi ro tạiAgribank được xây dựng rất hiệu quả và chặt chẽ, đồng thời ngân hàng cũng ban hànhhướng dẫn chi tiết Tuy nhiên, việc thực hiện vẫn còn mang tính hình thức, chưa đượcthựchiệnmộtcáchchủđộngđểphảnánhkịp thờitìnhtrạngrủirocũngnhưtìnhtrạng kháchhàng. Đối với hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng, chi nhánh chưa giám sát chặt chẽ,đặcbiệtlàcácchỉtiêuđịnhtính,cònmangtínhchủquan.Bêncạnhđó,việcchấmđiểmxếphạngtíndụng mớichỉthựchiệntheođịnhkỳ.Trongtrườnghợpcácyếutốkinhtế

Dựbáovềthị trườngbấtđộngsảnvànhucầutíndụngbất độngsản6 8 1 Dựbáo vềthị trườngbất độngsản

Năm 2021 dù bị tác động nặng nề của dịch COVID-19 nhưng thị trường BĐSvẫnnóngtạiViệtNam.Bướcsangnăm2022,thịtrườngđượcdựbáosẽtiếptục"nóng"nhờ tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rấtlớn.Tuynhiên,trong6thángđầunăm2022,thịtrườngBĐSchứngkiếnnhiềukhókhănvàtháchthứ c.Theođó 3yếutốchínhvềtàichínhtiềntệvàoBĐSđượckiểmsoátchặtchẽhơn.

Thứ nhất, về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thờiđiểm ngày 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷtrọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế Dư nợ tín dụng lĩnh vựcBĐS tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%,chiếmtỷtrọng66,3%.

Thứhai,vềtráiphiếudoanhnghiệp,saumộtvàisựcốthịtrường,tráiphiếudoanhnghiệp BĐS bị thắt chặt Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếudoanhnghiệpđạttrên180.000tỷđồng,giảmgần27%sovớicùngkỳ.Đángchúý,hoạtđộngphát hànhtráiphiếudoanhnghiệpBĐStrongquýIItiếptụcsuygiảmkhitổngsốđợtpháthànhtrongquý chỉđạt16đợt,giảm63%sovớiquýI,tươngứngvớigiátrịgần8.600tỷđồng,giảmsâutới79%sovớiqu ýtrước.

Thứ ba là về thuế BĐS, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trongcả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS so với năm2020 giảm sâu tới 79% Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyểnnhượng BĐS những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm2021 Theo một số thống kê, giá BĐS ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiệnđang cao gấp 20-25 lần thu nhập của người dân và con số này có thể vẫn còn tiếp tụctăngtrongthờigiantới.

Từ những yếu tố này và một số tác động khác, chúng ta thấy lượng quan tâm vàgiao dịch mua bán BĐS có dấu hiệu bị chững lại, chỉ xuất hiện "sóng" nhẹ tại một sốkhu vực đường vành đai hoặc khu vực có quy hoạch dự án Dưới góc độ doanh nghiệp,cácchủđầutưcókhảnăngsẽphảiđốimặtkhôngítkhókhănliênquanđếnviệcthuxếpnguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án, rủi ro "bào mòn" lợi nhuận doanhnghiệp.Trướcnhữngkhókhăntháchthứcnày,doanhnghiệpsẽcầncónhữngđộngtháiứngbiế nlinhhoạtđểthíchứngvớiđiềukiện thịtrườngthờiđiểmhiệntại.

Nói về thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, phần lớn giao dịch BĐS trong hai nămvừaquađềulàgiaodịchcủanhàđầutư,ítgiaodịchmuađểở.NhậnđịnhvềthịtrườngBĐS thời gian tới, giá BĐS có thể giảm 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phụchồi vì nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suấttăng ít Trong 06 tháng đầu năm 2022 lượng cung và giao dịch BĐS nhà ở tại các dựán, đạt hơn 22.700 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 sản phẩm Trong khi đó giáBĐS liên tục tăng, cấu trúc thị trường phân bố mạnh vào BĐS đầu cơ, giá cao Dòngtiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn và đầu cơ, nhiều hơn phục vụ nhu cầu thực Sự phânly mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ Trong 6 tháng cuối năm, thị

BĐS đang trảiquathờikỳtáicânbằng.Giánhàsẽchịuáplựctăngdochiphítăng,lạmphát,nhucầunhàởcaovànguồnc ungthấptiếptụckhiếnchiphítăngvọt.Cầncócácchínhsáchhỗtrợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra "mềm" hơn Đề cập đến tiềm năngcủa BĐS 6 tháng cuối năm và tương lai, với tầm nhìn dài hạn khoảng 10- 15-20 nămvới tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh, thịtrường BĐS Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc giakhác.

Tín dụng bất động sản sẽ phụ thuộc vào thị trường BĐS Trong những tháng đầucủa năm 2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh nên thị trường BĐS không có hoặc có rấtít giao dịch, dẫn đến hoạt động cho vay BĐS tại các ngân hàng cũng trầm lắng Hơnnữa, việcNHNN kiểm soát rủi ro trong cho vay BĐS thông qua giảm tỷ lệ vốn ngắnhạnđượcsửdụngđểchovaytrungdàihạncũngảnhhưởngđếnhoạtđộngchovaynày.Chủ trương củaNHNN trong thời gian tới là các ngân hàng chỉ nên hướng hoạt độngchovaymuanhàđối vớinhữngkháchhàngcónhu cầuthựcvềnhàở,chứkhôngphải muanhàđểkinhdoanh.

Khi thị trường BĐS phục hồi, nhu cầu tín dụng về BĐS cũng tăng mạnh Khi đó,dưnợchovayBĐSsẽtăngtrưởng.Tuynhiên,đểđảmbảohiệuquảhoạtđộngchovaycũngnhưtuânthe ocácquyđịnh,chủtrươngcủaNHNN,cácngânhàngsẽhạnchếmởrộng hoạt động cho vay kinh doanh BĐS, thay vào đó sẽ tập trung cho vay BĐS đốivớicácnhucầuởthực.Đồngthời,tăngcườngcácbiệnphápkiểmsoátrủirotrongchovayBĐSđốivới cáckhoảnvaymớiphátsinhcũngnhưcáckhoảnvayhiệnhữu.

Nhu cầu tín dụng BĐS thường là với thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng94% dư nợ có thời gian từ 10 - 25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngânhàngchủyếulàngắnhạnvớimứclãisuấtthayđổitheothịtrường(khoảng80%làtiềngửi ngắn hạn) Nếu các TCTD không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phùhợp,khôngđápứngnhucầuchitrảtiềngửichongườidân,ảnhhưởngtớiantoànhoạtđộngcủaTCTD, gâyhệlụyrấtlớnchonềnkinhtế.Bởivậy,vớivaitròlàcơquanquảnlý, NHNN đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực hiện vai tròchovay,muatráiphiếu,bảolãnh,trongđóchovayđốivớilĩnhvựcbấtđộngsản,muatrái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động bảo lãnhtrongbán, chothuêmuanhàởhìnhthànhtrongtươnglai. Ban hành các quy định về tỷ lệ an toàn, các giới hạn tín dụng để đảm bảo an toànhoạt động của các TCTD, chứ không nhằm mục tiêu cắt giảm tín dụng đối với BĐS.Thị trường BĐS có nhiều nguồn vốn khác nhau, tín dụng chỉ là một kênh Những giảipháp này chỉ nhằm đảm bảo an toàn cho các TCTD như: Quy định về tỷ lệ tối đa củanguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn đối với ngân hàng, chinhánhngânhàngnướcngoàitheohướnggiảmtheolộtrình;Quyđịnhhệsốđiềuchỉnhrủirođốivớicác khoảncấptíndụngtàitrợdựánkinhdoanhBĐS,cáckhoảnchovaybảođảmbằngBĐS.

Chỉ đạo các TCTD phải kiểm soát chặt chẽ, phải sử dụng vốn đúng mục đích, phảikiểm soát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo công tác định giá tài sản chính xác với biếnđộngcủacáctàisảnnàyđểcóđánhgiá,ràsoát( )cấptíndụnghiệuquả,antoàn.Tăngcườngcôngtácthanht ra,kiểmtrađốivớihoạtđộngcấptíndụng,trongđócótíndụngđốivớilĩnhvựcBĐS.Thốngđốcchobiết,tr ong6thángcuốinăm2022,tìnhhìnhkinhtếthếgiớirấtphứctạp,Nghịquyếtsố43/2022/

Nghịquyếtsố11/NQ-CPngày30/01/2022củaChínhphủyêucầuthựchiệnchínhsáchtài khóa, tiền tệ để phục hồi kinh tế nhưng tại các Nghị quyết này, mục tiêu bao trùmvẫn phải đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô NHNN xác định khôngchủ quan với lạm phát Việc điều hành phải theo dõi sát sao diễn biến tốc độ giải ngâncủa chương trình phục hồi, sự tích cực của dòng vốn nước ngoài vào Việt nam Đây lànhững vấn đề liên quan tới chính sách tiền tệ ngắn hạn cần theo dõi.Đối với tín dụng,NHNNtiếptụcđiềuhànhtheochỉtiêuđịnhhướng14%đãđềratừđầunăm.Đồngthờitheodõisátdiễnbi ếnđểcóchỉđạođiềuhành, kếthợpvớichínhsáchtàikhóa. ĐểgópphầnthúcđẩythịtrườngBĐSpháttriểnlànhmạnh,bềnvữngcầnthựchiệncác giải pháp tổng thể, đồng bộ với sự phối hợp của nhiều Bộ, ngành, địa phương Vìvậy, NHNN đề xuất Thủ tướng Chính phủ giao các Bộ, ngành, địa phương thực hiệnmột số giải pháp sau: Tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hành lang pháp lýliên quan đến lĩnh vực BĐS theo hướng phát triển thị trường lành mạnh, hiệu quả; Ràsoát, xem xét, đề xuất sửa đổi các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất; Công khaiminh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án pháttriển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tungtin đồn thổi, đầu cơ; Rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến chứng khoán, tráiphiếudoanhnghiệp,thànhlậpcáccôngtyxếphạngtínnhiệmuytín,nângcaosựminhbạch trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán; Nâng cao khả nănghuy động vốn từ các nguồn khác như từ thị trường chứng khoán, vốn FDI phát triểncác thị trường này trở thành kênh huy động vốn dài hạn hiệu quả của doanh nghiệp,giảm sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng; Khẩn trương thực hiện, triển khaicác giải pháp phát triển, phục hồi nền kinh tế theo chủ trương tại Nghị quyết số43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 của Quốc hộivà Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày30/01/2022củaChínhphủcónhữngcấuphầnliênquantớichovaynhàở,bốtrínguồnvốn

Như vậy, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thời gian quangànhNgân hàng đã triển khai các giải pháp cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế,trongđócótíndụngđốivớilĩnhvựcbấtđộngsản,gópphầnthúcđẩytăngtrưởngkinhtế nhưng không chủ quan với lạm phát Đồng thời, thực hiện các giải pháp kiểm soátrủirođốivớihoạtđộngngânhàng,trongđócókiểmsoátrủirođốivớitíndụngbất động sản, bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu chi trả củangườidân…

Tậptrungnguồnlựcthúcđẩytăngtrưởngtrọngtâmvàocácphânkhúccóhiệuquảsinh lời cao, nâng cao tỷ trọng dư nợ của phân khúc bán lẻ và phân khúc Khách hàngdoanh nghiệp vừa và nhỏ trong cơ cấu danh mục tín dụng của Agribank Bình Dươngthông qua việc nâng cao chất lượng phục vụ, kỹ năng tư vấn khách hàng lựa chọn, sửdụngsảnphẩmcủaAgribankphùhợpvớihoạtđộngkinhdoanh,sửdụnghiệuquảcôngcụlãi suất. Đẩy mạnh hiệu quả ở tất cả các phân khúc, cải thiện biên lợi nhuận, không phụthuộc tăng trưởng lợi nhuận vào quy mô mà chọn lọc khách hàng mang lại hiệu quảcao,có khảnăngkhai thác đadạngsảnphẩm dịch vụbán chéo.

Triểnkhaiđồngbộgiảiphápđểtăngthuphídịchvụ,đẩymạnhdịchvụthanhtoán.Thay đổi mạnh mẽ phương thức bán thông qua bán chéo, bán theo chuỗi liên kết, theorổ sản phẩm Nâng cao chất lượng bán hàng, kỹ năng bán sản phẩm dịch vụ Tận dụnglợithếvềquanhệvớikháchhàngdoanhnghiệplớnsẵncó,lấykháchhànglớnlàtrungtâmđểtạosựlantỏ a,pháttriểnquanhệvớicácđơnvịlàcôngtycon,côngtyliênkết,cácđốitácđầura– đầuvào,ngườilaođộngcủadoanhnghiệpnhằmtănghiệuquảđemlạitừ kháchhàng.

GiảiphápmởrộngtíndụngbấtđộngsảntạiNgânhàngNôngnghiệpvàPh áttriểnNôngthônViệtNam–chinhánhBìnhDương

Agribank Bình Dương ghi nhận sự tăng trưởng tín dụng BĐS trong thời gian quanguyênnhânđếntừviệcAgribankBìnhDươngchưaquyếtliệtvàđẩymạnhpháttriểnđa dạng các sản phẩm, dịch vụ cho vay khác ngoài lĩnh vực BĐS trên địa bàn Do đó,AgribankBìnhDương cầnđẩymạnh,quyếtliệtthựchiệncácgiảiphápsauđây:

Quyết liệt trong việc đa dạng hoá các sản phẩm tín dụng cung cấp cho khách hàng.ĐốivớicơcấudưnợhiệntạicủaAgribankBìnhDương,bangiámđốccầnnghiêmtúcrà soát và quyết liệt trong việc giảm dần tỷ trọng cho vay lĩnh vực BĐS Bên cạnh đó,ban giám đốc chi nhánh cần xây dựng định hướng, chiến lược cho vay một cách rõràng, nhất quán và đặc biệt là cần chú trọng công tác phát triển dịch vụ cho vay bán lẻ(Tín dụng tiêu dùng, tín dụng tiểu thương) và dịch vụ ngân hàng điện tử một cách bềnvững cho mục tiêu trung dài hạn theo đúng định hướng chung của Agribank hội sởchính Theo đó, trong cơ cấu dư nợ cho vay, tỷ trọng của từng loại hình sản phẩm chovaybánlẻcầnđượcgiớihạntrongmộtphạmvinhấtđịnhvàmỗithànhphầncầnđượcpháttriểnmộtcá chđồngđềunhằmđảmbảomứcđộphântánrủiro,tránhsựtậptrungvàomộtlĩnhvựcsẽdễgâynênrủirolớn khithịtrườngcósựthayđổitheochiềuhướngtiêucực.

KiểmsoátchặtchẽtăngtrưởngtíndụngBĐSđốivớiphânkhúccaocấp.Mộttrongnhữngbàihọckinh nghiệmquantrọngtừđaphầncácNHTMđólàhạnchếvàgiảm dần tỷ trọng tín dụng BĐS trong phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng vì đặc thù củanhững dự án BĐS này là nhu cầu vốn rất lớn, thời gian triển khai kéo dài nhưng rủi rocaođếntừrủiropháplý,tiềmnăngkhaitháctrongtươnglaivàrủirothanhkhoảncủadự án Do đó, việc tăng trưởng tín dụng BĐS đối với phân khúc này tiềm ẩn nhiều rủirovàcó thể khiếndòng vốncủa ngânhàngbị mắckẹttrongthờigian dài.

Tập trung tăng trưởng vào phân khúc tín dụng BĐS cho cá nhân mua nhà để ở vàhạnchếtăngtrưởngtíndụngkinhdoanhBĐS.CăncứtheobàihọckinhnghiệmtừmộtsốNHTMlớnkhá ctrongviệckiểmsoáttăngtrưởngtíndụngBĐS mộtcáchhiệuquả,việc tập trung tăng trưởng tín dụng BĐS vào phân khúc mua nhà để ở nhằm khai tháclợi thế trong việc áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn nhiều so với cho vay phân khúc kinhdoanhBĐS.Quađó,AgribankBìnhDươngkhôngchỉcắtgiảmđượcchiphídựphòngrủi ro theo quy định mà còn tập trung vào phân khúc có nhu cầu thực của xã hội, giảmdầntỷtrọngtíndụngBĐStrongmảngkinhdoanhvàđầucơBĐS.

Từ hạn chế trong sự phối hợp giữa các phòng ban nghiệp vụ trong thực tế còn rờirạc, thiếu sự đồng bộ; Agribank Bình Dương cần rà soát và hoàn thiện hơn nữa chínhsáchtíndụng,hệthốngquảntrịrủirotíndụngnhằmkiểmsoáttốttăngtrưởngtíndụngBĐSthôngqua mộtsốbiệnphápsau:

Việc xây dựng và hoàn thiện chính sách tín dụng, hệ thống QTRR tín dụng là doAgribankhộisởchínhtriểnkhaithựchiện,tuynhiênAgribankBìnhDươngcóthểxemxétđưaracácchính sáchmangtínhchặtchẽhơn,khôngviphạmchínhsáchchungcủahệthống,phùhợpvớiđặcthùcủachinhá nh,nhằmQTRRtíndụnghiệuquảhơn.Việcxây dựng và hoàn thiện chính sách tín dụng phụ thuộc vào quan điểm QTRR tín dụngcủabanlãnhđạochinhánh.Trêncơsởđánhgiáthựctrạngchínhsáchtíndụng,QTRRtíndụngtạichin hánh,cóthểđưaramộtsốgiảiphápcụthểnhưsau:

Chính sách cho vay BĐS.Chính sách cho vay cần nêu rõ về các đối tượng kháchhàng ưu tiên, duy trì chọn lọc và hạn chế cho vay một cách đồng độ và nhất quán. Bêncạnhđó,cácphânkhúcthịtrườngBĐSnàocầnđượcchútrọnghoặchạnchếcũngcầnđược nghiên cứu và công bố để các bộ phận có căn cứ trong việc tiếp cận khách hàngvà nhu cầu tín dụng của khách hàng Ngoài ra, nên xây dựng các sản phẩm cho vayBĐSđặcbiệtlàcácdựánvaycógiátrịlớntrêncơsởnguồnvốntựcóvàvốnhuy động trung và dài hạn của mình, nên hạn chế sử dụng vốn huy động ngắn hạn để chovayBĐSđểtránhrủirothanhkhoản.

Chính sách về tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo là nguồn thu thứ cấp để thu hồivốn khi có rủi ro xảy ra, vì vậy cần phải có quy định chặt chẽ và cụ thể hơn nữa trongquy định về tài sản đảm bảo Trong đó chi nhánh phải thường xuyên theo dõi tài sảnđảmbảo,nắmbắtthôngtinvềtàisảnđảmbảovàđộtxuấtthựchiệnđịnhgiálạitàisảntrong trường hợp tài sản đảm bảo có biến động Định kỳ rà soát danh sách các công tythẩm định giá uy tín nhằm đảm bảo chất lượng báo cáo định giá TSĐB nhận thế chấp,cầm cố Ngoài ra, tuỳ từng thời điểm và sự biến động của thị trường BĐS, AgribankBìnhDươngnêngiớihạnmộttỷlệchovaydựatrêngiátrịtàisảnđảmbảolàBĐSchophù hợp Khi thị trường BĐS ổn định và phát triển, tỷ lệ cho vay dựa trên gía trị BĐScóthểởmứctươngđốicaokhoảng70%giátrịBĐS,tuynhiênkhithị trườngBĐScóchiều hướng biến động xấu hoặc có dấu hiệu đóng băng như hiện nay thì nên giảm tỷlệ này xuống còn khoảng 50% Điều này vừa giảm thiểu rủi ro khi giá BĐS sụt giảmmạnh vừa tăng được tỷ trọng vốn tự có tham gia của khách hàng vay, hạn chế rủi rotrongchovayBĐS.

Hoànthiện hệthống QTRRtín dụng:AgribankBình Dươngcầnxâydưngvàhoàn thiệnhệthốngQTRRtíndụngđồngbô, thốngnhấtgiữacácphòngban.Trongđó,hệ thốngQTRRbaogồmtổngthểquytrìnhtừkhâuthẩmđịnhnhucầutíndụng,phêduyệttín dụng, cho vay và kiểm soát sau cho vay Định kỳ hàng năm, ban giám đốc cần ràsoátlạitoànbộquytrình,hệthốngQTRRtíndụngnhằmpháthiệnracáclỗhổng,thiếusóttrongquytrìnhvà cógiảiphápbổsung,điềuchỉnhnhằmgiúpchohệthốngQTRRtíndụnghoạtđộngmột cáchhiệuquảvàtốiưunhất.

TạiAgribankBìnhDương,nhiềuhệthốnghỗtrợđolườngvànhậndiệnrủirođangđượcápdụng.Tuynh iên,đểtăngtínhhiệuquảchinhánhnênhoànthiệnnhữngvấnđềsau:

Hệthốngchấmđiểmxếphạngtíndụng:khicóbấtkỳbiếnđộngthịtrườngnàoxảyra hoặc sau khi kiểm tra đột xuất khách hàng có những yếu tố tiêu cực, chi nhánh cầnràsoátlạidanhsáchkháchhàng,tiếnhànhchấmđiểmxếphạnglạikhôngtheođịnhkỳđểphảnánhđún gđắnxếphạngkháchhàng.Ngoàira,đốivớicácyếutốđịnhtính,

Hệ thống quản lý và xử lý thu hồi nợ: đây là hệ thống rất phát triển, giúp CBTDquản lý thu hồi nợ hiệu quả Tuy nhiên, dựa trên những dữ liệu này, CBTD cần phảithườngxuyêntheodõi,đồngthờiđềxuấtcácgiảipháphữuhiệukhikháchhàngcóvấnđềliênquanđếnr ủiro.

Hệ thống cảnh báo sớm: CBTD sau khi nhận được thông tin từ trụ sở chính, nên tựđềracácphươngánriêngđểquảnlýkháchhàng,chứkhôngchỉdừnglạiởviệclàbáocáo.

Các chỉ đạo và các thông tin khác từ trụ sở chính: CBTD cần vận dụng các thôngtinnàymộtcáchhiệuquảbằngviệcgiámsátchặtchẽhơncáckhoảnvayđangquảnlýnằmtrongcác lĩnhvựcngànhnghềđượccảnh báo.

Tăng cường kiểm tra, giám sát khoản vay trước, trong và sau khi cho vay là mộttrong những biện pháp để giảm thiểu rủi ro trong cho vay BĐS Các nội dung kiểm trabaogồm:tiếnđộthựchiệndựán,mụcđíchsửdụngvốnvaycủakháchhàng;tìnhhìnhtài chính; giá trị và chất lượng của TSBĐ; tình hình thực hiện các cam kết của kháchhàng Để quá trình này đạt được hiệu quả cao nhất, và kịp thời phát hiện những rủi rocóthể phátsinh,CBTDcần lưu ý nhữngvấn đề sau:

Việckiểmtraphảiđượcthựchiệnmộtcáchkịpthời,đầyđủvàchínhxác,đồngthờiphải thu thập đầy đủ chứng từ để bổ sung cho việc kiểm tra CBTD phải đi gặp thực tếkhách hàng để kiểm tra và lập biên bản kiểm tra có xác nhận của khách hàng Trongquá trình kiểm tra, ngoài các thông tin từ khách hàng, cần thu thập thêm các thông tinliên quan khác có ảnh hưởng đến khách hàng như tình hình dư nợ mới tại các TCTDkhác Sau khi kiểm tra, dựa trên những thông tin thu thập được, CBTD cần nêu lênnhững rủi ro nếu có đối với các khách hàng và đề xuất các biện pháp để xử lý hoặckiểm soát rủi ro Việc kiểm tra sử dụng vốn vay phải được cập nhật lên hệ thống, giúptrụ sở chính có thể tổng hợp và rà soát rủi ro, đồng thời có thể kiểm tra chéo từ xa đốivới khách hàng Đặc biệt lưu ý trong trường hợp khoản vay BĐS được đảm bảo bằngtài sản hình thành từ vốn vay, cần kiểm tra, đánh giá tình trạng hoàn thiện tài sản, quytrìnhnhậntàisảntừtàisảnhìnhthànhtrongtươnglaisangtàisảnđãhoànthiện,yêu cầu muabảohiểmliênquanđếntài sản.

Chi nhánh cần xây dựng chiến lược xử lý rủi ro trong cho vay BĐS một cách linhhoạt và hiệu quả Tùy vào từng khách hàng sẽ lựa chọn các biện pháp xử lý rủi ro phùhợp,đảmbảohiệuquảthuhồinợ,tiếtkiệmchiphí,thờigianxửlýnhanh.Đốivớicáctrường hợp khách hàng nợ quá hạn do các yếu tố khách quan như thiên tai, dịch bệnh,các chính sách kinh tế vĩ mô, chi nhánh có thể chủ động áp dụng biện pháp cơ cấunợ, miễn giảm lãi để giúp khách hàng có có hội khôi phục tình hình tài chính, tiếp tụchoạt động sản xuất kinh doanh, từ đó có đủ nguồn thu nhập để trả nợ cho ngân hàng.Tuynhiên,biệnphápnàychỉnênápdụngđốivớinhữngkháchhàngcólịchsửtíndụngtốt, có thiện chí trả nợ, và chi nhánh đánh giá tình hình kinh doanh của khách hàng cóthể phục hồi Chẳng hạn, vừa qua khi Việt Nam và thế giới phải đối mặt với đại dịchCovid - 19, rất nhiều cá nhân và doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch này.Đứngtrướctìnhthếđó,NHNNđãbanhànhthôngtưsố01/2020/TT- NHNNvềviệccơcấulạithờihạntrảnợ,miễn,giảmlãi,phí,giữnguyênnhómnợnhằmhỗtrợ khách hàngchịuảnhhưởngdodịchCovid–19.Hànhđộngnàyđãkịpthờihỗtrợchocác kháchhàngbịtácđộngbởiđạidịch.Đâyđượcxemlàmộttrongnhữnggiảiphápxửlýrủirohiệuquảvàkịp thời.

Mặt khác, đối với các khách hàng quá hạn mà không có thái độ hợp tác, tùy vàotừng mức độ và trường hợp cụ thể, chi nhánh có thể áp dụng các biện pháp xử lý nợkhácnhauđểkịpthờithuhồinợ như thanh lýtàisảnbảođảm,khởikiện.

3.3.6 Mởrộng chiến dịch marketing, quảng bá, tiếp thị sản phẩm tín dụng bấtđộngsảndànhchokháchhàngcánhân

ThươnghiệuAgribanklàsựlựachọn,tínnhiệmcủacáctổchứckinhtế,cácdoanhnghiệp và cá nhân trong việc tiếp cận các dịch vụ tài chính ngân hàng, Agribank BìnhDương mặc dù ngân hàng đã có định hướng phát triển hoạt động tín dụng cá nhân,nhưng chưa có được sự đầu tư thoả đáng cho hoạt động tiếp thị và quảng cáo cho cácdịchvụ mới.Vìvậy,chinhánhcầntổchứctốtcáchoạtđộngđiềutra,khảosátđểnắmbắt nhu cầu thị hiếu đặt thù của khách hàng, phát hiện những vấn đề mới từ đó xâydựngmộtchiếnlượcmarketingsátthựchơn.Đâychínhlàhoạtđộnggópphầnrútngắnkhoảngcáchgiữac hấtlượngdịchvụthựctếvàkỳvọngcủakháchhàngdướitácđộng củathôngtintuyêntruyền bênngoàinhưquảngcáo,tiếp thị…

Kiếnnghị đốivớiHộisởchínhNgânhàngNông nghiệpvàPháttriểnNôngthônViệtNam

TựthựctếcủaAgribankBìnhDươngtrongcôngtácthẩmđịnhchovayBĐScònquáchútrọn gvàoTSĐBvàxemnhẹcácyếutốkháctừkháchhàng;theođóchinhánh thiếu đi sự hỗ trợ cần thiết dành cho các phòng ban và CBNV thực hiện công tác thẩmđịnh và quản lý khoản vay Do đó, Agribank Bình Dương cần xem xét thực hiện cácbiệnphápsau:

Hoàn thiện cơ chế thẩm định, phê duyệt tín dụng tập trung Hiện Agribank BìnhDương vẫn còn áp dụng phần lớn công tác thẩm định, phê duyệt theo thẩm quyền tạichi nhánh; trong khi đó việc áp dụng cơ chế phê duyệt tập trung vẫn còn rất hạn chế.Tuy nhiên, Agribank Bình Dương cần đẩy mạnh triển khai áp dụng cơ chế thẩm định,phêduyệttậptrungtạihộisởnhằmkiểmsoáttăngtrưởng tíndụngBĐShiệuquả,nhấtquántheochủtrương,địnhhướngtăngtrưởngtíndụng

Xây dựng một bộ phận chuyên xử lý và lưu trữ thông tin khách hàng, thị trường vàcó những dự báo, cảnh báo định hướng để làm nguồn dữ liệu cho các bộ phận kháctham khảo khi có nhu cầu Cần có sự phân loại từng nhóm đối tượng khách hàng vayđầu tư BĐS để đánh giá mức độ rủi ro theo từng nhóm, và có biện pháp giám sát chặtchẽhơnđốivớicácnhómđốitượngvayđầutưBĐScómứcđộrủirocao,dựavàocáctiêuchísauđểphâ nloại:

Dựa vào tài sản đảm bảo:Khách hàng vay đầu tư BĐS với tài sản đảm bảo bằngchínhBĐShìnhthànhtừvốnvaycómứcđộrủirocaohơnsovớikháchhàngvayđầutư BĐS với tài sản đảm bảo bằng một BĐS đã có sẵn, do tại thời điểm giải ngân cácBĐS thế chấp chưa đầy đủ về giấy tờ sở hữu vì vậy chưa thể hoàn thành thủ tục pháplý(côngchứngthếchấp,đăngkýGDĐB)vềtàisảnđảmbảo.Vớinhómđốitượngnàybêncạnhcácbi ệnphápkiểmsoátthôngthườngcầnphảităngcườngcôngtácgiámsát,theodõichặtchẽtiếnđộhoànthành BĐSđểhoànthiệnthủtụcthếchấptàisản.

Dựavàonguồntrảnợ:cáckháchhàngvayđầutưBĐSvớinguồntrảnợbằngchínhviệc bán BĐS đầu tư có mức độ rủi ro cao hơn so với khách hàng vay đầu tư BĐS vớinguồntrảnợtừthunhậphàngtháng(nhưnguồnthunhậptừlươngđốivớikháchhàngcá nhân hoặc nguồn thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh đối với khách hàngdoanhnghiệp),vìkhithịtrườngBĐSđóngbăngsẽkhókhăntrongviệctrảnợdoBĐSkhóbán.Đốivới đốitượngnàyAgribankBìnhDươngcầnthẩmđịnh cácnguồntrảnợdựphòngtrongtrườnghợpthịtrườngBĐSbiếnđộngxấuvàcầnphảidựbáobiếnđộngthịtrườ ngđểđềxuấtbiệnphápquảnlýrủirophùhợp;

DựavàomụcđíchđầutưBĐS:ĐốitượngđầutưBĐSvớimụcđíchđầucơcómức độrủirocaohơnsovớikháchhàngđầutưBĐSđểphụcvụnhucầuthậtsự(vídụnhư:muanhàđểở),vìđốitượ ngđầucơsẽgópphầnlàmtăngrủirocũngnhưgâybiếnđộngthị trường BĐS Chính vì vậy Agribank Bình Dương cần tập trung vốn tín dụng BĐSvào các khách hàng vay BĐS để phục vụ nhu cầu nhà ở thật sự, hạn chế tập trung vốntín dụng vào đối tượng đầu cơ nhằm hạn chế nguy cơ bong bóng giá BĐS trên thịtrường.

Việc Agribank Bình Dương chưa triển khai nghiêm túc, có hệ thống hệ thống cảnhbáo sớm rủi ro tín dụng bất động sản đã gây tâm lý e ngại, mâu thuẫn trong cán bộ,nhân viên chi nhánh Vì vậy, Agribank Bình Dương cần tập trung xây dựng và pháttriển hệ thống cảnh báo sớm rủi ro tín dụng bất động sản thông qua các giải pháp sau:Ngoài các biện pháp kiểm soát và kiểm soát tín dụng an toàn, một số hướng dẫn nhấtđịnh được sử dụng trong chương trình tín dụng Tuy nhiên, việc tồn tại nợ xấu là mộtthực tế khó tránh khỏi Rủi ro tín dụng tiềm ẩn trong các khoản vay có vấn đề Điềunày thể hiện trong nhiều triệu chứng Việc hệ thống hóa cụ thể các tính năng này đãđóng vai trò rất quan trọng giúp Agribank Bình Dương xây dựng kế hoạch hành độngnhanh chóng và hiệu quả nhằm giảm thiểu rủi ro và tổn thất Trước tiên, chúng tôi tổchứcthốngkê,theodõichặtchẽxuhướngchovaybấtđộngsảnvàtìnhhìnhthịtrườngbất động sản, kịp thời đưa ra các chỉ đạo về quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay đểđảm bảo an toàn cho vay Thứ hai, xác nhận mục đích sử dụng vốn nâng cao khả năngsử dụng vốn của người đi vay và tài sản thế chấp Nội dung kiểm toán bao gồm: (ii)tìnhhìnhsửdụngvốn nợchomụcđíchchovay;(iii)kếtquảvàhiệuquảcủaviệcthựchiện dự án và tiến độ cấp vốn; (iv) Hiện trạng tài sản đảm bảo: giá trị và tính thanhkhoản của tài sản; (v) Tình hình tài chính, tình hình thu nhập, nguồn trả nợ của kháchhàng; (vi) trả lãi và gốc; (vii) thông tin thị trường bất động sản Thứ ba, các ngân hàngnêndựavàocácnguồnnhư:B.

(i)Báocáotàichínhhàngtháng,hàngquývàhàngnămcủakháchhàng(kháchhàngvay,doanhnghiệp). (2)báocáovàtàiliệuvềtìnhhìnhsửdụngvốnvay;

(iv) thông qua tiếp xúc và trao đổi trực tiếp với khách hàng; (v) thông tin thị trườngtrêncác phươngtiệnthôngtinđạichúng;

Hội sở chính của Agribank đã rà soát lại các văn bản, quy định liên quan đến hoạtđộng cho vay và quản lý rủi ro tín dụng, đặc biệt trong lĩnh vực cho vay bất động sảnvà nhận thấy có sự trùng lặp, không đồng bộ và không còn phù hợp với thực tế, hệthốngvănbảnđượcsửdụng.Thựchành,khôngchỉnhưmộthướngdẫnchuyênnghiệp.Các văn bản và hệ thống quy định của ngân hàng thương mại thường dễ bị nhầm lẫnhoặc bỏ sót trong quá trình vận hành và hoạt động Vì vậy, Agribank cần cập nhật hệthốngquảnlýthôngtinnộibộđểphânloạivàtổchứcmộtcáchkhoahọccácvănbản,quyđịnh,chínhsá chnộibộ.Điềunàylàmchonódễdàngtruycậpvàtìmkiếmbởicácchinhánhvà tất cả nhân viên.

3.4.4 Tăngcường hoạt động đào tạo, chia sẻ kinh nghiệm trong công tác cho vayvàxửlýnợxấubấtđộngsản

TrụsởchínhAgribankthườngxuyêntraođổivớinhânviênchinhánhđểlắngnghenhững ý kiến đóng góp dựa trên kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực này nhằm hoànthiệnhơnnữacácquytrình,quychếnộibộ,đápứngtìnhhìnhthựctếvàcáccuộchọp.Ngoài ra, việc tổ chức các cuộc họp truyền thông, hướng dẫn vận hành sản phẩm tíndụng, quy trình quản lý rủi ro tín dụng mới và các quy định hiện hành nhằm nâng caokiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm cho đội ngũ nhân viên chi nhánh Công tác thu hồivà xử lý nợ xấu là một trong những công việc khó khăn, thách thức và đòi hỏi đội ngũnhân sự có năng lực, chuyên môn cao để thực hiện các biện pháp quản lý nợ xấu hiệuquả.Dođó,trụsởchínhcủaAgribankthườngxuyênthànhlậpbanchỉđạochuyêntráchvềquảnlýnợxấuđểt raođổi,phốihợpvớicácbanquảnlýnợchinhánhnhanhchóngđưaracácgiảipháptốtnhấtđểxửlýcáckh oảnnợxấumắcphải.

Trong chương 1, luận văn đã đưa ra các cơ sở lý luận liên quan đến tín dụng BĐSvà mở rộng tín dụng BĐS tại NHTM Qua chương 2, luận văn đã phân tích, đánh giáthực trạng mở rộng tín dụng BĐS tại Agribank Bình Dương, đồng thời đưa ra các hạnchếvànguyênnhâncủanhữnghạnchếtronghoạtđộngmởrộngtíndụngBĐS.Từđó,tác giả đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm tăng cường mở rộng tín dụng BĐStạiAgribankBìnhDươngtrongchương3.

Các giải pháp được đề xuất đến chi nhánh liên quan đến nâng cao năng lực và tổchức thẩm định; kiểm tra, giám sát sau cho vay; đa dạng hoá hoạt động tín dụng BĐS;tăng cường hoạt động Marketing Ngoài ra, tác giả cũng kiến nghị một số vấn đề choHội Sở Chính của Agribank về chính sách và quy trình cho vay BĐS; đào tạo và pháttriểnnguồnnhânlực;nângcaohệthốngquảnlýtíndụng.

Tín dụng BĐS là một trong những sản phẩm cho vay chủ đạo, chiếm tỷ trọng lớntạicácNHTM,đóngvaitròquantrọngtrongviệctăngtrưởngdưnợ,giatănglợinhuậncho các ngân hàng, đồng thời cũng góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội Ngàynay, thị trường BĐS ngày càng phát triển, nhu cầu về BĐS tại Bình Dương khôngngừng gia tăng do tập trung nhiều lao động, đầu tư Vì thế, dư nợ cho vay BĐS đượckỳvọngsẽluôntăngtrongthờigiantới.ViệctìmracácgiảiphápđểmởrộngtíndụngBĐS tại các NHTM nói chung và của Agribank Bình Dương nói riêng là vấn đề cầnthiết và quan trọng trong việc phát triển thị trường cho vay BĐS ổn định và an toàn.Thựctế,hoạtđộngtíndụngBĐStạiAgribankBìnhDươngđếnthờiđiểmhiệntạichưaphát sinh nhiều tổn thất do nợ xấu gây ra Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số rủi ro tiềm ẩn.Việc nhận diện được các hạn chế và có các biện pháp để khắc phục là điều cần thiếtgiúp chi nhánh giảm thiểu tối đa các tổn thất có thể phát sinh, nâng cao chất lượng tíndụng.

Cóthểkhátquátkếtquảnghiêncứuchothấythựctrạngmởrộngtíndụngbấtđộngsản tại Agribank Bình Dương như sau: Agribank Bình Dương có định hướng chínhsáchchovayvàtuyên bốkhẩuvịrủirotíndụngBĐSrõràng,nhấtquán;Quytrìnhvàchính sách cho vay BĐS được ban hành đầy đủ, cụ thể; Công tác thẩm định và phêduyệt tín dụng BĐS được thực hiện nghiêm túc, chuyên nghiệp; Cơ cấu khách hàngcho vay BĐS đã dần có sự dịch chuyển sang hướng bán lẻ theo đúng định hướng; Độingũ nhân viên tại Agribank Bình Dương còn trẻ tuổi, có tình năng động và tinh thầncầutiến.

Tuynhiên,việcmởrộngtíndụngBĐStạichinhánhvẫncòntồntạinhữnghạnchếnhư: Còn tồn tại nhiều khoản vay không tuân thủ đúng quy trình cho vay; Xét về cơcấumụcđíchvayvốnđốivớicáckhoảnvayBĐS,mụcđíchvayvốnđểmuanhàởđấtở, xây dựng sửa chữa nhà ở phục vụ đời sống và cho vay kinh doanh BĐS luôn chiếmtỷlệcao;ChinhánhchưatriểnkhaihoànthiệncơchếthôngtinvàcảnhbáosớmrủirotíndụngBĐS;Ki ểmtrasửdụngvốnvaycủakháchhàng,tuynhiênviệcthựchiệncủanhânviênngânhàngcònchưachặtch ẽ.

Trêntrênkếtquảphântíchthựctrạngởchương2,tácgiảđềxuấtcácgiảiphápđốivớiAgribankBìnhDươngbaogồmĐadạnghoásảnphẩmdịchvụbấtđộngsản;Hoàn thiện chính sách tín dụng; Giải pháp về đo lường và nhận diện rủi ro tín dụng; Giảiphápvềkiểmtragiámsátsauchovayvàxửlýrủirotíndụng;Giảiphápmởrộngchiếndịch marketing, quảng bá tiếp thị sản phẩm dịch vụ tín dụng BĐS Ngoài ra luận văncũngđềxuấtkiếnnghịđốivớiHộisởNgânhàngNôngnghiệpvàPháttriểnNôngthônViệtNam.

Định dạng
Số trang	100
Dung lượng	236,74 KB