Mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Bình Dương: Thực trạng và giải pháp

Cơsởlýluậnvềbấtđộngsản vàthịtrườngbấtđộng sản 1. Lýluậnvềbất độngsản

 Các hoạt động nhằm tăng quy mô tín dụng BĐS ngân hàng có thể thực hiệnnhiều phương thức bao gồm tăng số lượng khách hàng và tăng dư nợ bìnhquântrêntừngkháchhàngthôngquanhiềubiệnphápkhácnhau.Đểtăngsốlượng khách hàng và tăng dư nợ bình quân các ngân hàng thường sử dụngcácbiệnphápcơbảnsau:hoànthiệnsảnphẩmtíndụngBĐShiệncóvàpháttriển những sản phẩm tín dụng BĐS mới, vận dụng các công cụ chính sáchMarketing – mix bao gồm hoàn thiện chính sách lãi suất, phát triển mạnglưới, hoàn thiện kênh phân phối,. Khách hàng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh ngân hàng.Bởikháchhàngvừathamgiatrựctiếpvàoquátrìnhcungứngsảnphẩmdịchvụngânhàng,vừatrựctiế psửdụng,hưởngthụsảnphẩm.Vìvậy,nhucầu, mong muốnvàcáchthứcsử dụng sản phẩm dịch vụ của khách hàng sẽ là yếu tố quyết định cả về số lượng, kếtcấu, chất lượng sản phẩm dịch vụ và kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng.Nhiệm vụ quan trọng của marketing ngân hàng là phải nghiên cứu phõn tớch tỡm hiểunhu cầu mong muốn của khỏch hàng để xỏc định rừ từng đối tượng họ.

Kinhnghiệmmở rộngtíndụngbấtđộngsảntạicác

CơchếphêduyệttíndụngtậptrungvàtấtcảcáckhoảnchovaydựánBĐSlớncầnđược Tổng giám đốc phê duyệt về chủ trương và nguyên tắc trước khi tiếp tục triềnkhai.NhằmkiểmsoáttăngtrưởngtíndụngBĐStheohướngưutiêncácdựánBĐStốtvà có mức NIM (biên lãi ròng) cao, đồng thời hạn chế các dự án BĐS kém hiệu quả,rủi ro cao trong bối cảnh tỷ lệ tăng trưởng tín dụng bị. MặcdùtốcđộtăngtrưởngtíndụngBĐStăngmạnh,nhưngtỷlệnợxấucủaTechcombankvẫnđượckiể msoátởmứctươngđốithấp(Chiếm1,34%tổngdưnợtrongnăm2021).Đểđạtđược mục tiêu tăngtrưởng tín dụng BĐSmàvẫn đảmbảotỷlệ nợ xấuởmứcthấpthì Techcombank đã triển khai đồng bộ, quyết liệt các định hướng chiến lược như sau:PháttriểnmốiquanhệcộngsinhgiữaTechcombankvàcácnhàpháttriểnBĐSlớn, uytín.VớiviệchợptácchiếnlượctoàndiệnvớiTậpđoànVingroup,Techcombankđãphát triển cho vay BĐS dưới dạng chuỗi giá trị mang lại nguồn thu nhập cao, ổn địnhvà bền vững. Thông tư 22/2019/TT- NHNNcủaNgânhàngNhànướcđượcbanhànhtheohướngtiếptụcsiếtmạnhvớichovay BĐS (BĐS) khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dàihạn,đồngthờitănghệsốrủirođốivớikhoảnvaykinhdoanhBĐStừ150%lên200%.Theođó,vớiviệctậ ptrungvàophânkhúcchovaymuanhàđểởthìTechcombankchỉcần áp dụng hệ số rủi ro ở mức 50% (Không đổi so với trước đây) cho các khoản vayđáp ứng nhu cầu mua nhà ở thực của người dân và hạn chế tăng trưởng tín dụng BĐStrongphânkhúckinhdoanhBĐS(Chothuê,muahoặcbánlại).

Thứhai,hạnchếtăngtrưởngtíndụngđốivớicácdựánhạtầng,giaothông(BOT).Agribank cần lưu ý kiểm soát chặt chẽ hoặc hạn chế tăng trưởng tín dụng đối với cácdựánhạtầnggiaothông(BOT)vìtheokhuyếncáocủaNHNNvềviệccónhiềurủirotiềmẩnđếntừnhữ ngdựánnàynhưthờigianthựchiệnkéodàidochủtrươngcủaNhànướcvàcôngtácthuhồigiảiphòngmặtb ằng,rủirođộivốnlớnvànhữngthayđổikhólườngtrongchínhsách.

Giớithiệu về Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – chinhánhBìnhDương

Do đó, hệ thống các tổ chức tín dụng trên địa bàn tỉnh Bình Dương không ngừngpháttriểnvàmởrộng.Tínhđếnnăm2021,trênđịabàntỉnhhiệncó69tổchứctàichínhđang hoạt động, trong đó bao gồm 17 chi nhánh tổ chức tài chính nhà nước, 31 chinhánh tổ chức tài chính cổ phần, 01 chi nhánh tổ chức tài chính nước ngoài và 07 tổchức tài chính 100% vốn nước ngoài, bao gồm các chi. Tuynhiên,nếuphântíchkỹnguồnhuyđộngvốncủacácchinhánhvẫncònmộtsốtồn tại như: Các sản phẩm tiền gửi chưa thật sự đa dạng, chưa có nhiều đổi mới, chưatập trung nghiên cứu các chính sách thu hút, chăm sóc khách hàng và cụ thể đối vớitừng đối tượng khách hàng, hiện nay chỉ thực hiện các công tác khách hàng thông quacác chương trình tặng quà khuyến mại, tặng hoa nhân ngày sinh nhật, … Quy mô tăngtrưởng không đồng đều, cơ cấu kỳ hạn, lãi suất chưa hợp lý do phần lớn trong cơ cấunguồnhuyđộngcủachinhánhlà tiềngửicókỳhạnloạitừ12thángtrởlênchiếmtrên50% trên tổng nguồn. Thị phần tiền gửi của chi nhánh trên địa bàn có sự giảm sút nhẹ do cónhiềungânhàngcổphầnthươngmạicùngcạnhtranh.Ngoàira,BìnhDươnglànơitậptrungcáckhucông nghiệplớnvàthuhútrấtnhiềunhàđầutưnướcngoài,rấtcónhiềutiềm năng, đang trên đà phát triển, lượng tiền thực sự nhàn rỗi trong dân cư chủ yếuđầu tư vào bất động sản nên lượng tiền không ổn định và không gửi với kỳ hạn dài.Việc nắm bắt thông tin về khách hàng còn ít, chưa kịp thời do thiếu nhân sự cả về sốlượng lẫn chất lượng điều này làm hạn chế về quảng bá thông tin, hình ảnh cũng nhưuytíncủangânhàng.

Để có được kết quả hoạt động tín dụng, các chi nhánh đã thực hiện các biệnpháp:Chủđộngtiếpcậnkháchhàng,lựachọnphươngán,dựánđượcđánhgiákhảthi,hiệuquảđểmởrộn gtíndụng,trongđóhộSXKD,doanhnghiệpnhỏvàvừakinhdoanhtrong lĩnh vực tam nông được ưu tiên đầu tư; Thường xuyờn theo dừi, cập nhật nợ đếnhạn để cú kế hoạch đụn đốc thu hồi, đặc biệt là theo dừi, cập nhật nợ xấu phỏt sinh,trong đú nợ xấu ăn theo CIC được ưu tiên để cảnh báo, việc phân loại nợ, đôn đốc thuhồi triệt để hoặc trích lập dự phòng và xử.

Thựctrạng mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp vàPháttriển Nôngthôn ViệtNam–Chi nhánhBình Dương

Tùy từng khách hàng, ngân hàng sẽ áp dụngmứclãisuấtưuđãikhácnhaunhằmđánhgiáđượctổnghòacáclợiích.Thôngthường,lãi suất vay vốn tại Agribank là lãi suất điều chỉnh, tần suất thay đổi lãi suất 1 tháng 1lần. Sau đó, cán bộ thẩm địnhtiếnhànhthẩmđịnh,phântích,đánhgiáthôngtintíndụngtheoquyđịnh,tạonộidungkiến nghị trên tờ trình thẩm định, chuyển tờ trình thẩm định và hồ sơ tín dụng chotrưởngphòngtíndụng(ngườikiểmsoát)kiểmtralại. Bước 3: Trưởng phòng tín dụng có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp củabộ hồ sơ vay và báo cáo thẩm định do cán bộ tín dụng lập, tiến hành xem xét tái thẩmđịnh(nếucó)vàtrìnhbangiámđốcphêduyệt.

Bước 5b: Nếu đồng ý cho vay thì Agribank nơi cho vay cùng khách hàng lập hợpđồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay (trường hợp cho vay có bảo đảm bằng tàisản).Hồsơkhoảnvayđượcbangiámđốcký.

Thựctrạng mở rộng tín dụng bất động sản tại Agribank chi nhánh BìnhDương

Nguồn: Tổng hợp từ tác giảTheo kết quả tổng hợp từ bảng 2.5, số lượng khách hàng có dư nợ tín dụng bất độngsảncóxuhướngtăngtrưởngtronggiaiđoạnnăm2019- 2021,mứctăngkháấntượng,cụthểsốlượngkháchhàngcódưnợtíndụngbấtđộngnăm2019đ ạtkhoảng4.003kháchhàng,tăng18,31%sovớinăm2019;năm2021sốlượngkháchhàngtrên tăngtrưởngthêm22,58%sovớinăm2020,đạtsốlượnglà5.806kháchhàng.Khôngchỉmứcdư nợtíndụngbấtđộngsảntănghaichữsốphầntrăm,sốlượngkháchhàngcũngtăngtươngứngthểhiệnqu ymôcủahoạtđộngmởrộngtíndụngcủaAgribankđangđượctriểnkhaitoàndiện.Sốlượngkhác hhànglàcơsởđểAgribankBìnhDươnggiatăngquymôtíndụngbấ t độngsảntrong t hờ i gia ntới, t ừđ ó thể hiệntiềmlựccủa AgribankBìnhDươngđangcóxuhướngđẩymạnh. Agribank Bình Dươngđã nhận thức được tiềm năng phát triển hoạt động tín dụng đối lĩnh vực bất động sản,cho nên để phát triển hoạt động cho vay bất động sản thì chất lượng tín dụng đốivớivớicáckhoảnchovaybấtđộngsảnphảiđượcđảmbảo.Hơnthế,sảnphẩmchủlựcđốivới cho vay bất động sản tại Agribank Bình Dương là cho vay mua nhà, xây nhà, sửachữanhàđấtđốivớikháchhàngcánhân.Nhữngmụcđíchnàycónhucầuvayvốntíndụng rất lớn và khả năng thu hồi vốn cũng cao. Ban giỏm đốc của Agribank BìnhDươngthểhiệnsựnghiêmtúc,quyếtliệttrongviệcđịnhhướngchínhsáchchovàtuyênbốkhẩuvịrủirotí ndụngBĐStheohướngbámsátsựchỉđạocủahộisởchính.Ngoàira, việc tăng trưởng tín dụng BĐS cũng đi cùng với việc phát triển các sản phẩm, dịchvụ khác của chi nhánh nhằm đa dạng hóa dịch vụ và nguồn thu nhập cho chi nhánh.ĐốivớitừngloạisảnphẩmchovayBĐS,chinhánhbanhànhquyđịnhquytrìnhriêng,giúp cho quá trình thẩm định, cho vay, kiểm tra sau cho vay hiệu quả hơn.

Ở phân khúc KHCN, mục đích cho vay BĐS chiếmtrên70%vàluôntăngtrưởngtronggiaiđoạn2019- 2021.MặcdùchinhánhđãnỗlựcđểgiảmdầndưnợBĐSởphânkhúccánhân,nhưngmụcđíchnàyvẫnchi ếmchủđạo.Trong giai đoạn thị trường bắt đầu có biến động như hiện nay, việc dư nợ KHCN tậptrungquánhiềuvàoBĐSsẽgâynênrấtnhiềurủiro,đặcbiệtlàđốivớicáckháchhàngthực tế vay vốn để đầu tư kinh doanh BĐS nhưng lại vay vốn tiêu dùng, khi thị trườngBĐS đi xuống ảnh hưởng đến nguồn thu, khi đó những khách hàng sẽ không có đủnguồnthunhậpđểtrảnợchokháchhàng.Thựctếchothấy,trongsốnhữngkháchhàngvay vốn BĐS nhằm phục đời sống, có rất nhiều khách hàng có hơn 2 khoản vay. CBTD quá chủ quan, tin tưởng các khách hàng quen, khách hàng VIP, khách hàngtruyền thống hoặc do chạy theo chỉ tiêu nên đối với các khoản vay BĐS đảm bảo đầyđủ bằng tài sản được thẩm định một cách sơ sài; CBTD không thu thập đầy đủ hồ sơ;không rà soát, không đánh giá tài liệu do khách hàng cung cấp dẫn đến hồ sơ pháp lýcủa khách hàng không hợp pháp, không đầy đủ hoặc chính xác; CBTD không nhậndiện và đánh giá mối quan hệ của khách hàng, nên xảy ra tình trạng vay hộ, vay ké.Dẫn đến rất khó xử lý trong trường hợp khoản vay BĐS xảy ra các vi phạm. Thứ hai, môi trường pháp lý không chặt chẽ và còn nhiều khe hở, bất cập ẩn chứanhiều rủi ro, trở ngại cho Agribank Bình Dương trong công tác tín dụng bất động sản.Thựctế,cácvănbảnphápluậthiệnhànhchưacósựnhấtquán,còncótínhchấtchồngchéo với chủ chương phát triển kinh tế theo hướng hội nhập và phù hợp với các chuẩnmựcquốctế.Dođó,tồntàinhiềuvănbảnphápluậtchồngchéonhaugâykhókhănchoAgribank Bình Dươngtrongcôngtáctín dụng bấtđộngsản.Điểnhìnhlàvấnđềxửlý.