894 Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Dự Án Đầu Tư Kinh Doanh Nhà Ở Thương Mại Thực Tiễn Áp Dụng Tại Tp Hcm 2023.Docx

BỘ GIÁODỤCVÀĐÀOTẠO NGÂN HÀNGNHÀ NƯỚCVIỆTNAM TRƯỜNGĐẠI HỌC NGÂN HÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH NGUYỄNTHỊMỘNGLUYẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯKINHDOANHNHÀỞTHƯƠNGMẠI,THỰCTIỄNÁPDỤNG TẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMIN[.]

Lýluậnchungvềchuyển nhượngdự ánđầutư kinhdoanhnhàởthươngmại

Kháiniệm,đặcđiểmvềchuyển nhượngdựánđầu tưkinh doanh

Chuyển nhượng theo nghĩa thông thường là sự bán hoặc cho đi một vật, tài sảncủa người này cho người người khác Thực tế hàng ngày, chúng ta thường ít sử dụngthuật ngữ này trong giao tiếp, bởi thay vì nói “tôi chuyển nhượng cho anh căn nhànày”, người ta sẽ nói “tôi bán/tặng cho anh căn nhà này” Do vậy, thuật ngữ “chuyểnnhượng” thường được sử dụng trong lĩnh vực pháp lý là chủ yếu, vì nó liên quan đếnviệcchuyểngiao quyềnsởhữu,giao dịchdân sựnóichung.

Theotừ điểnBlack’sLaw:“Chuyểnnhượngđượchiểulà dichuyểnhoặcloại bỏmộtvậtgìtừnơinàysangnơikhác,từngườinàysangngườikhác;làchuyểnhoặcbàngi ao từngườinàysangngườikhác,đặcbiệtlàthayđổiquyềnsởhữuhoặcquyềnkiểmsoátđốivớimộtvật

.Ngoàirachuyểnnhượngcòncónghĩalàbánhoặcchođi.” Theo từ điển Wex 1 : “Chuyển nhượng là một hành động nhờ đó quyền sở hữu tàisản được chuyển giao một cách tự nguyện từ người này sang người khác Đó là mộtcách xử lý tài sản hoặc quyền tài sản dưới hình thức bán, chuyển tiền, cho thuê, giấyphép,cầm giữ,quàtặng,v.v.”

Nhưvậy,dướigócđộpháplý,chuyểnnhượnghiểutheonghĩachungnhấtlàhànhđộng chuyển dịch tài sản, quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác dướicáchình thứckhácnhaunhư:bán,tặng,chothuê,mượn.Việcchuyểnnhượngnàycóthểxuấtpháttừnhững quyđịnhcủaphápluậthoặctừhànhvipháplýcủacácchủthểcóliênquan(thểhiệnbằnghợpđồngch uyểnnhượng).Dovậy,trongphạmvinghiêncứu của luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu việc chuyển nhượng xuất phát từhành vi pháp lý được thực hiện bằng các hợp đồng, giao dịch mà không nghiên cứucáctrườnghợpchuyểnnhượngbắtbuộctheoluậthoặctheoquyếtđịnhhànhchín h

1 Wexlàmột từ điển pháplý vàbách khoatoànthưmiễnphíđượctàitrợvàlưutrữbởi ViệnThông tinPháplý tạiTrường Luật Cornell, USA. củacơquanquảnlýnhànướccóthẩmquyềncũngnhưcáctrườnghợpchuyểnnhượngkhác (các trường hợp chuyển nhượng này không xuất phát từ ý chí của các bên tronggiaodịchchuyểnnhượngmàxuấtpháttừýchí,mệnhlệnhhànhchínhcủacáccơquanquảnlýnhànướ c).

Khác với thuật ngữ “chuyển nhượng”, thường được sử dụng trong lĩnh vực pháplý,đặcbiệtlàpháplývềBĐS,thìthuậtngữ“dựán”đượcsửdụngkháphổbiếntrongnhiều lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội Chúng ta có thể hiểudự án là tập hợpcác kế hoạch bao gồm những chính sách, hành động, dự trù kinh phí, các nguồn lựckhác… đượctổchứcthựchiệntrongmộtthờigiannhấtđịnhnhằmđạtđượcmụctiêuđặtratrongmộtlĩnh vựcnhấtđịnh.

PhápluậtViệtNamkhôngcóquyđịnhgiảithíchvềthuậtngữ“dựán”nóichung,nhưng trong LĐT

2020, có quy định “dự án đầu tư” là tập hợp đề xuất bỏ vốn trunghạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động ĐTKD trên địa bàn cụ thể, trong khoảngthờigianxácđịnh” 2 Nhưvậy,vớikháiniệmtrênvềDAĐT,phápluậtnướctađãgiớihạn việc triển khai thực hiện DAĐT là trong dài hạn hoặc trung hạn (ít nhất là trên 2năm), điều này cho thấy sự khác biệt trong cách tiếp cận khái niệm dự án theo nghĩathông thường là được thực hiện trong một thời gian nhất định LĐT 2020 quy định rõvề thời gian thực hiện DADT để cho thấy được tầm quan trọng, mức độ thực hiệnmang tính dài hơi của các DAĐT, nhằm phân biệt với các dự án khác, không có tínhchất đầu tư Trong khái niệm “dự án đầu tư” của LĐT 2020, chúng ta bắt gặp thuậtngữ “đầu tư kinh doanh”, vậy để làm rõ hơn về dự án đầu tư kinh doanh, chúng ta sẽtiếptục phântíchkháiniệm “đầu tưkinhdoanh”.

* Kháiniệmđầutưkinhdoanh Đầutưkinhdoanhlàmộtcụmtừđượcghépbởi02từcónghĩalà“đầutư”vàkinhdoanh” - những thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và được giảithíchkhánhiềutrongcáctừđiển,sách chuyênngànhvềkinh tế,pháp luật.

2 TheoKhoản4,Điều3,LĐTnăm2020. lực,vậtlực,tàilựcvào côngviệcgì,trêncơsởtính toán hiệu quảkinh tế,xãhội”.

Theo Từ điển Luật học: “Đầu tư là việc cá nhân, tổ chức đưa các loại tài sản vàolàm vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh” Dưới góc độ pháp lý, đầutư là hoạt động của các chủ thể bằng cách bỏ vốn, tài sản, bằng các hình thức, cáchthức do pháp luật quy định nhằm mục đích sinh lời, tìm kiếm lợi nhuận Trong cácvăn bản pháp luật của nước ta, trước đây LĐT 2005 quy định khái niệm “đầu tư” nhưsau: “đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình đểhình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này và cácquyđịnhkháccủaphápluậtcó liên quan”.

KinhdoanhtheoTừđiểntiếngViệt,đượchiểulà“tổchứcsảnxuất,buônbánsaocho sinh lợi” Ở nghĩa phổ thông kinh doanh không chỉ là buôn bán mà bao gồm cảsảnxuất,đồngthờinhữnghoạtđộng đóphảicósinhlợi.

Theo Luật DN 2020:“Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tấtcả công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứngdịchvụtrênthịtrườngnhằm mụcđíchtìmkiếm lợinhuận” 3

Nhưvậy,cóthểthấycảhaithuậtngữ“đầutư”và“kinhdoanh”cómốiliênhệmậtthiếtvớinhauvàđ ềuhướngđếnmụcđích cuốicùnglàlợinhuận.

LĐT2014vàcảLĐT2020đãkhônggiảithíchkháiniệm“đầutư”nóichungnhưLĐT2005,tha yvàođó,LĐT2020đãgiảithíchkháiniệm“đầutưkinhdoanhlàviệcNĐT bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh” 4 Để lý giải điều này, có thểcác nhà làm luật nhận thấy mối quan hệ chặt chẽ giữa 2 thuật ngữ “kinh doanh” và“đầu tư” cũng như nhấn mạnh bản chất của hoạt động “đầu tư” luôn là hoạt động cótínhchấttạolập(thôngquaviệcbỏvốn,tàisản)đểthựchiệncáchoạtđộngnhằmtìmkiếm lợinhuận.

Như vậy, chúng ta có thể hiểuđầu tư kinh doanh là hoạt động của các cá nhân,tổ chức bỏ vốn đầu tư (tiền, tài sản, quyền sở hữu tài sản) vào hoạt động sản xuất,kinhdoanhnhằmmụcđích tìmkiếmlợinhuận.

Từ kháiniệm“dự án”và“đầutưkinhdoanh”ta cóthể hiểu“dự án ĐTKDlàtậphợp các kếhoạchbao gồmnhững chínhsách,hànhđộng,dựtrù kinhphí,cácnguồnlựckhác… đượctổchứcthựchiệntronghoạtđộngsảnxuất,kinhdoanhnhằmđạtmục đích tìm kiếm lợi nhuận” Dự án ĐTKD là sản phẩm, kết quả được tạo ra từ hoạtđộngĐTKDcủacánhân, tổchức,dođónóđượcxemlàtàisảncủacánhân,tổ chức.Trongkhoa họcpháplýhiệnnay,nướcta khôngcókhái niệmdựánĐTKD,thayvàođóchúngtađượcnghegiảithíchvề“dựánđầutư”trongLĐT.Tuynh iên,vềbảnchấtkháiniệm“đầutưkinhdoanh”theoLĐTchínhlàkháiniệmđầutư– đâylàhoạtđộngmangtính tìmkiếmlợinhuận,dođó chúngtacóthểhiểudựánĐTKDlàdựán đầutưnóichung.

DựánĐTKDcónhữngđặcđiểmriêngbiệt,dođócầncónhữngquyđịnhpháplýchặtchẽvềchuy ểnnhượngDAĐTKD.Cụthể,mộtDAĐTKDthườngcónhữngđặcđiểmcơbảnsau:

Thứnhất,dựánĐTKDcómụctiêu,kếtquảxácđịnh.Đặcđiểmnàythểhiệntínhthống nhất mục tiêu, kết quả của một DA gồm nhiều thành phần khác nhau Mỗi DAcó thể gồm nhiều nhiệm vụ cần được thực hiện, mỗi nhiệm vụ cụ thể lại có một kếtquảriêng,độclậpnhưngtậphợpcáckếtquảcụthểphảihìnhthànhnênkếtquảchungcủadựán.Do đó, tấtcảcác DAđềuphảicókếtquảđượcxác địnhrõràng.

Thứhai,dựánĐTKDcóthờigiantồntạihữuhạn.Đặcđiểmnàyxuấtpháttừthờigian thực hiện DA là có xác định trong một thời hạn nhất định: trung hạn hoặc dàihạn.Tuynhiên,đâylàthờigianthựchiệnDAbaogồmcácgiaiđoạntừlúchìnhthành,phát triển đến khi kết thúc thực hiện Sản phẩm sau đó của DA có thể tồn tại kéo dàivà được chuyển giao lại cho bộ phận quản lý, vận hành Ví dụ một DA đầu tư xâydựngNOTMkhitriểnkhaithựchiệnsẽxuấtpháttừgiaiđoạnchuẩnbị,xinchủtrươngđầutư,phêduy ệtDA,triểnkhaithicôngvàquyếttoán,bàngiaoDANOTM,kếtthúcDAlàviệcchuyển giaoNOTMcho bộphậnquảnlý,vậnhành.

Thứ ba,sản phẩm của dự án ĐTKD mang tính đơn chiếc, độc đáo.Sản phẩm vàdịch vụ do DA đem lại là duy nhất, hầu như không lặp lại Ví dụ như một dự án đầutưkhucănhộVinhomeshayhệthốngđườngtàuđiệnSuốiTiên–BếnThành,… luônlàduynhấtvàkhácbiệtvớinhữngcôngtrìnhđầutưkhác.Đâylàmộtđặcđiểmcho thấy sự khác biệt của DA với quá trình sản xuất: kết quả của DA không phải là sảnphẩmsảnxuấthàngloạt,mà có tínhkhácbiệtcao.

Thứ tư,môi trường quản lý dự án mang tính “va chạm” Môi trường quản lý

DAcónhiềuquanhệphứctạpnhưngnăngđộng.ĐặcđiểmnàyxuấtpháttừviệcthựchiệnDAĐT liên quan đến nhiều bên: chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn,nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà nước… và có sự tương tác phức tạp giữa các bộphậnquản lýchứcnăngvớiquảnlýdựán.

Kháiniệm,đặcđiểmvềnhàở thươngmại

NhàởlàmộtloạihìnhBĐSquantrọng,nógắnliềnvớiđấtđai,quyềnsởhữunhàgắn liền với QSDĐ, do đó để hiểu bản chất của nhà ở nói chung và NOTM nói riêng,trướctiêntácgiảsẽlàm rõkháiniệmBĐS.

Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đấtđai và những tài sản gắn liền với đất đai Ở nước ta, BLDS 1995 có giải thích

“BĐSlàcáctàisảnkhôngdidờiđược”vàcũngliệtkênhữngtàisảnnàođượcxemlàBĐS,cụ thể bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tàisản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đaivà các tài sản khác do pháp luật quy định Tuy nhiên, đến BLDS 2005, khái niệm vềBĐS đã không còn nữa, thay vào đó, luật chỉ liệt kê các loại tài sản nào được xem làBĐS và BLDS 2015 cũng quy định theo hướng giữ nguyên quy định tại Điều174BLDS 2005, theo đó “BĐS bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền vớiđấtđai;Tàisảnkhácgắnliềnvớiđấtđai,nhà,côngtrìnhxâydựng;Tàisảnkháctheo quyđịnhcủaphápluật”.

Như vậy, một tài sản được coi là BĐS, thông thường phải hội tụ bốn điều kiệnsau: trước tiên, nó phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người; thứ hai là phảiđược chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng; thứ ba, có thể đo lường bằnggiá trị nhất định; và cuối cùng là không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâudài.

Và xét trên những điều kiện trên, nhà ở là một trong những BĐS điển hình có vaitròđặtbiệtquantrọngtrongđờisốngxãhội,nênđượcphápluậtquyđịnhchặtchẽvềhoạt động ĐTKD nhà ở Điều 22 Hiến pháp 2013 có ghi nhận như sau: “Công dân cóquyền có nơi ở hợp pháp” Tại Điều 4 Luật nhà ở năm 2014 (sửa đổi bổ sung năm2018),cũngcóquyđịnh:“Hộgiađình,cánhâncóquyềncóchỗởthôngquaviệcđầutư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhậnđổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy địnhcủaphápluật”.

Nhàởlàcôngtrìnhxâydựngvớimụcđíchđểởvàphụcvụcácnhucầusinhhoạtcủahộgiađình, cánhân 5 Hiệnnay,ởViệtNamnhucầuvềnhàởngàycàngtăngcaotheo nhịp độ dân số, sự biến động của quan hệ kinh tế mới và vấn đề hội nhập quốctế Hoạt động tạo lập nhà ở của cá nhân, tổ chức ngày càng sôi động, đa dạng hơnthôngquanhiềuphươngthức.TrongđócóhìnhthứcmuabánNOTMđangngàycàngtrởnênph ổbiếnkhimànhucầunhàngàycàng tăngvàquỹđấtngày cànghạnhẹp.

Nhàởthươngmạilànhàởđượcđầutưxâydựngđểbán,chothuê,chothuêmuatheo cơ chế thị trường 6 , do các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển Không giống vớicác loại nhà ở khác, NOTM được đầu tư xây dựng là để kinh doanh (mua bán, chothuê) nhằm mục đích lợi nhuận Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khíchmọi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế phát triển NOTM nhằm đáp ứngnhu cầuchỗởvàchấtlượngnhàở ngàycàngcaocủanhândân.

NOTM cómộtsốđặcđiểm riêng cơbản sau đây:

5 Theo Khoản 1Điều3Luậtnhàởnăm 2014,sửađổibổ sungnăm 2018.

6 Theo khoản4,Điều3 Luậtnhàởnăm 2014 sửađổibổsungnăm 2018. doanhNOTMlàngườicógiấyphépkinhdoanhNOTM)bỏvốnđầutưthôngquahìnhthứcxâydựnghoặ cmualại,thuêlại,thuêmualạinhàởcủatổchức,cánhân.Tổchức,cánhânthuộcmọithànhphầnkinht ếtrongnướcvàngoàinướccóđăngkýkinhdoanhnhàởhoặccóGCNđầutưsẽđượcquyềnthamgiađầut ưpháttriểnNOTM.KhithamgiađầutưpháttriểnNOTM,cáctổchứcvàcánhântrênphảituânthủnghi êmcácquyđịnh củaphápluậtvềđầutư,kinhdoanhBĐS,NOTM.

Hai là, kinh doanh NOTM là nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ ĐTKD

NOTM.Điều này có nghĩa là chủ sở hữu DA NOTM không sử dụng vào mục đích để ở màbán, cho thuê, cho thuê mua hoặc bán lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại cho tổ chức,cá nhân có nhu cầu để thu lợi nhuận Trong khái niệm NOTM do Luật Nhà ở 2014quyđịnh,chúngtađãthấyđượcmụcđíchcủaviệcĐTKDNOTM:“đểbán,chothuê,cho thuêmuatheocơ chế thịtrường”.

Ba là, các giao dịch về mua, bán, cho thuê,…NOTM được thực hiện theo cơ chếthị trường Người mua, thuê, thuê mua NOTM dường như không được hưởng bất kỳsựưuđãi,miễngiảmnàovềgiácảkhithamgiagiaodịchmuabán,chothuê,chothuêmuaNOTM (trừmuabánnhàởxãhội,nhàở giárẻcho ngườicóthunhập thấp)…

Bốn là, đối tượng mua, thuê, thuê mua NOTM là bất cứ tổ chức, cá nhân nào cóđủnănglựctàichính,đápứngcácyêucầucủachủsởhữuNOTMcũngnhưđiềukiệnvềgiácảdocơ chếthịtrườngxácđịnh…

Kháiniệm,đặcđiểmvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhbấtđộngsản

Để hiểu rõ về chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS, tương tự với cách phân tích ởnhững phần trên, chúng ta sẽ phân tích từng khái niệm liên quan để hình thành kháiniệm,đặcđiểm củanó.

* Kháiniệm,đặcđiểm dựán đầu tư kinhdoanhBĐS

KinhdoanhBĐS,dướigócđộpháplý,“làviệcđầutưvốnđểthựchiệnhoạtđộngxây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,cho thuêmuaBĐS; thựchiệndịchvụmôigiớiBĐS;dịchvụsàngiaodịchBĐS;dịch vụtưvấnBĐShoặcquản lýBĐSnhằmmụcđíchsinh lợi” 7

Mặc dù Luật KDBĐS hiện nay chỉ có khái niệm “kinh doanh BĐS” và không cókhái niệm chính thức về “đầu tư kinh doanh bất động sản” nhưng từ khái niệm nêutrên và bản chất của hoạt động ĐTKD, có thể hiểu đây cũng chính là định nghĩa hoạtđộng ĐTKD BĐS Theo đó, ĐTKD BĐS có thể hiểu “là việc NĐT bỏ vốn vào hoạtđộng kinh doanh hàng hóa BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS phù hợp với quy định củapháp luật về kinh doanh BĐS nhằm mục đích sinh lợi” ĐTKD BĐS là ngành nghềkinh doanh có điều kiện được thực hiện gắn liền với QSDĐ của chủ thể là CĐT cùng điều kiện là thông qua sự cho phép của Nhà nước Các CĐT thực hiện DA bằng cáchbỏ vốn xây dựng DA BĐS (đầu tư trực tiếp) hoặc bỏ vốn để thực hiện đầu tư vào cácdự án BĐS đã có sẵn thông qua hoạt động chuyển nhượng DA hoặc chuyển nhượngvốn,cổphần(đầutưgián tiếp). TừđịnhnghĩaĐTKDBĐSvàdựánĐTKD,cóthểhiểu“dựánĐTKDBĐSlàtậphợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinhdoanhBĐS trênđịabàncụ thể,trong khoảngthờigianxácđịnh”.

Dự án ĐTKD BĐS có những đặc điểm riêng (do đối tượng của hoạt động ĐTKDlàBĐS –đượcquyđịnhchặtchẽbởipháp luậtvềđấtđaivàKDBĐS),cụthể:

Thứ nhất,các dự án ĐTKD BĐS thường yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và thựchiệndàihạn,nênthờigianthuhồivốnchậm.Dođó,cácNĐTphảitiếnhànhhuyđộngvốn từ nhiều kênh khác nhau để phát triển DA Các kênh huy động vốn ở đây baogồm: vốn tự có (nguồn vốn từ chủ sở hữu) và vốn thương mại (nguồn vốn huy độngtừ ngân hàng, các TCTD, khách hàng, thị trường chứng khoán) Quy mô DA thườngvừa và lớn, dẫn đến cần nguồn vốn nhất định và lâu dài; tính thanh khoản thị trườngkémlàm choCĐT khókhăn trongviệcthuhồivốn.

Thứ hai, các dự án ĐTKD BĐS thường mang tính “vùng miền” và “địa phương”cao Bởi BĐS bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sảnkhác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định củaphápluật.DựánĐTKDBĐSlàtàisảngắnliềnvớiđất,đượcxâydựngtrênmộtdiện

7 Khoản1,Điều3LuậtKinhdoanhBĐSnăm2014 tích đất cụ thể, tại một địa điểm cụ thể và mang tính địa phương Bên cạnh đó, vớicùng một kiểu DA nhưng ở những vị trí hoặc những địa phương khác nhau thì giá trịcủachúngcũngkhácnhau.

Thứ ba,các chủ thể tham gia hoạt động của thị trường BĐS ngày càng đa dạng.Hoạt động ĐTKD BĐS được mở rộng với mọi thành phần kinh tế (bao gồm cả ngườiViệtNamđịnhcưởnướcngoài;tổchức,cánhânnướcngoài).Dođó,hàngloạtDAĐTcó chất lượng cao đã được ra đời, góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy sự phát triểncủanềnkinhtế.

Thứ tư, các DAĐT BĐS phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hộichung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốcgia, vùng, địa phương Vì vậy, ĐTKD BĐS một mặt vì lợi nhuận của NĐT, mặt kháccòn đảm bảocácvấnđềquan trọngkhácnhưvấnđềviệclàm,ytế,giáodục,…

ChuyểnnhượngDAĐTKDBĐSlàviệcchủĐTKDBĐScũchuyểngiaotoànbộhoặc một phần vốn và quyền thực hiện DA ĐTKD BĐS cho chủ ĐTKD BĐS mới.Trong đó, chủ ĐTKD BĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện DA, kế thừa nhữngquyền và nghĩa vụ của NĐT trước với toàn bộ DA (hoặc một phần DA) được chuyểngiaođểĐTKD.

Một là, giá chuyển nhượng DA không phản ánh giá trị thực của hàng hóa – dự ánĐTKD BĐS Vì dự án ĐTKD BĐS có những đặc điểm hàng hóa vô hình (tính địaphương,vùngmiền;tínhphụtrợ,pháttriểnkinhtế-xãhội…)nênchỉcóthểxácđịnhgiátrịcủanó thôngquakhảnăng thulợihoặchiệuquảvốn đầutư.

Hailà,giaodịchchuyểnnhượngDAbịtácđộngbởinhữngthayđổicủathịtrườngBĐS.Nếuthịtrư ờngBĐSpháttriểnminhbạchthìgiaodịchchuyểnnhượngổnđịnh,cân bằng; ngược lại, giao dịch chuyển nhượng sẽ trở nên nhiều rủi ro, cung không đủcầu nếu thị trường BĐS nhiều tiêu cực, không cân đối Đặc biệt, thị trường BĐSthường biến động thất thường, những “cơn sốt nhà đất” thường xảy ra cùng với nhịpđộ tăngtrưởng hoặcsuygiảmcủanềnkinhtếvàtheochukì.

Balà,giaodịchchuyểnnhượngDAcómốiliênhệmậtthiếtvớithịtrườngvốn, tài chính Thị trường vốn, tài chính tác động rất lớn đến thị trường BĐS nói chung vàgiao dịch chuyển nhượng DA BĐS nói riêng Vì để thực hiện chuyển nhượng, CĐTcần huy động một lượng vốn nhất định thông qua các kênh huy động: ngân hàng, tổchứctíndụng,kháchhàngcánhân,

Bốnlà,giaodịchchuyểnnhượngDABĐSchịusựchiphốichặtchẽbởiphápluậtvềđấtđai,đầut ư,kinhdoanhBĐS.Đặcđiểmnàyxuấtpháttừhànghóacủagiaodịchchuyển nhượng là các DA BĐS, mà DA BĐS luôn gắn liền với QSDĐ mà “QSDĐ làmột loại hàng hóa đặc biệt” nhất thiết cần sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật vềđấtđai.Thêmvàođó,chuyểnnhượngDABĐSlàmộttrongcácloạigiaodịchvềkinhdoanh BĐS, nên chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật vềBĐS.

Năm là, hoạt động chuyển nhượng DA BĐS do các DN kinh doanh BĐS thựchiện Để trở thành chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng DA ĐTKD BĐS, tất yếuphải thoả mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 75 LĐT năm 2020 8 Theo đó,chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng DA BĐS phải là DN trừ trường hợp tổ chức,hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ,không thường xuyên thì không phải thành lập DN nhưng phải kê khai nộp thuế theoquyđịnhcủaphápluật. Hoạt động chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS mang lại nhiều ý nghĩa không chỉđối với DN chuyển nhượng, mà còn cung cấp cho bên nhận chuyển nhượng nhiều lợiích đồng thời góp phần phát triển hoạt động ĐTKD BĐS, giúp các ngành nghề khácphát triển, như: xây dựng, dịch vụ,…tạo cơ hội việc làm cho những người lao động ởcácngànhnghềtrên.

Từ khái niệm dự án ĐTKD và NOTM, có thể hiểu: dự án ĐTKD NOTM là tậphợpđềxuấtbỏvốntrunghạnhoặcdàihạncủacácchủthểlàcácDNkinhdoanhBĐS

2.Sửađổi,bổsungmộtsốđiềucủa LuậtKinh doanhBĐS số66/2014/QH13nhưsau: a)Sửađổi,bổ sung khoản 1 Điều10 nhưsau:

“1.Tổchức,cánhânkinhdoanhBĐSphảithànhlậpDNhoặchợptácxã(sauđâygọichunglàDN),trừtrườnghợp quyđịnhtạikhoản2Điềunày.”; đểtiếnhànhcáchoạtđộngĐTKD NOTMtrênđịabàncụthể,trongkhoảngthờigianxácđịnh.

Chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM (một loại hình dự án ĐTKD BĐS phổ biếnhiện nay) là hoạt động ĐTKD đặc biệt, hoạt động “mua bán” một loại hình tài sảnđặcbiệtgắnliềnvớiđấtlàcácdựánNOTM,ởđócácchủthểthamgiachuyểnnhượnglà các doanh nghiệp và chịu sự chi phối bởi các quy định về nguyên tắc, điều kiện,hợpđồng…theophápluậtkinhdoanhBĐS.

Quátrìnhhìnhthànhvàpháttriểnphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoa nhnhàở thươngmại

Quátrìnhhìnhthànhvàpháttriểnphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinh

tưkinhdoanh nhàở thươngmạicủamột sốnướctrên thếgiới

Trongphạmvinghiêncứu,tácgiảlựachọn02quốcgiacónhiềuđiểmtươngđồngvềphápluậtvới ViệtNamlàTrungQuốcvàẤnĐộđểtrìnhbàyquátrìnhhình thànhvà phát triển pháp luật BĐS nói chung và chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM nóiriêng.

* Sự hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanhBĐS củaTrungQuốc

SựpháttriểncủathịtrườngBĐSTrungQuốcbắtnguồnsâuxatừquátrìnhchuyểnđổi kinh tế vĩ đại của nước này, theo đó gắn liền với quá trình đô thị hóa tại TrungQuốc Khi cải cách mở cửa vào năm 1978 được khởi xướng, Trung Quốc đã trải quathời kỳ gia tăng dân số và nền kinh tế nghèo nàn, tại thời điểm đó để đảm bảo nguồncung lương thực ổn định và duy trì các dịch vụ công đầy đủ cho người dân thành thị,Trung Quốc đã đưa những quy định nghiêm ngặt về di cư từ nông thôn ra thành thị,đượcgọilàhệthốngHukou.Hệthốngnghiêmngặtnàykhôngchỉbópméothịtrườnglao động của Trung Quốc mà còn kéo giảm sự phát triển của thị trường nhà ở TrungQuốc Sau đó, đến năm 2001 Trung Quốc đã thông qua Kế hoạch 5 năm lần thứ 10,đặt đô thị hóa là chiến lược quốc gia nhằm kích thích nhu cầu và biến thị trường nhàởtrởthànhđộngcơtăngtrưởngkinhtếmớicủaTrungQuốc.Phùhợpvớichiến lượcquốcgianày,HộiđồngNhànướcđãbanhànhmộtvănbảnchínhthứcchophépdicưtựdotừ nôngthônra thànhthịvà chophépthựchiệncác giaodịchliênquan đến đất đai 9 Điều này đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở, các DA xây dựng nhà ởmới tại các khu vực đô thị gia tăng nhanh chóng, các giao dịch về QSDĐ và nhà ởcũngtừđógiatăng.

PhápluậtTrungQuốckhôngcóquyđịnhđặcbiệtvềchuyểnnhượngdựánĐTKDBĐS nói chung hay dự án ĐTKD NOTM nói riêng mà chuyển nhượng dự án BĐSthực chất là hình thức chuyển nhượng QSDĐ Chính vì vậy, việc chuyển nhượng DABĐS phải đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của phápluật.ChínhphủTrungQuốcđãbanhànhhàngloạtcácvănbảnphápluậtđểđiềuchỉnhcác vấn đề về đất đai, cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể Hiến pháp hiệnhànhđượcthôngquavàonăm1982,đãđượcsửađổitrongcácnăm1988,1993,1999,2004 và 2018 quy định về chế độ sở hữu đất đai; Luật Quyền tài sản năm 2007 thiếtlập một khuôn khổ bảo vệ quyền sở hữu, bao gồm cả bảo vệ cho động sản và BĐS;Luật Quản lý đất đai năm 1986, sửa đổi năm 2019; Luật Quản lý BĐS đô thị năm1994, sửa đổi năm 2019; Quy chế Quản lý và Phát triển BĐS Đô thị năm 1998, sửađổinăm2019,hayLĐTnướcngoàinăm 2019.

Hiệnnay,theoquyđịnhcủaphápluậtTrungQuốc,việcchuyểnnhượngDABĐSđượcthựchiện chủyếuthôngquahaihìnhthứclàchuyểnnhượngDABĐSvàcơcấulại vốn chủ sở hữu cùng chuyển nhượng công ty DA Có thể thấy hai hình thức nàykhá tương đồng với Việt Nam hiện nay là chuyển nhượng

DA BĐS theo pháp luật vềđầu tưvàpháp luậtBĐSvàchuyểnnhượngvốn củacáccôngtydựán.

* Sự hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanhBĐS củaẤnĐộ

Ngành BĐS Ấn Độ bao gồm các lĩnh vực nhà ở/nhà ở và BĐS thương mại hầunhư không được kiểm soát và trì trệ cho đến khi chính phủ bắt đầu tự do hóa chínhsách tài khóa vào năm 2005 Tuy nhiên, sau 14 năm tự do hóa kinh tế bắt đầu từ năm1991,chínhphủđãđưarasángkiếnvàonăm2005chophép100%vốnFDIvàongànhnày dẫn đến sự bùng nổ các hoạt động đầu tư và phát triển Nhưng đột ngột vào giữanăm2008,ngànhnàyphảiđốimặtvớisuythoáikinhtếthếgiới.ThịtrườngBĐSbị

9 ĐỗXuânTrọng(2022),Phápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưtronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản,Luậnán Tiếnsĩ, Đại học Luật Hà Nội bópnghẹtcảvềkhốilượngvàgiátrị.Đứngtrướckhủnghoảngđó,ChínhphủẤnĐộđãthôngquaĐ ạoluậtBĐSnăm2016.Đạoluậtnàycungcấpcáccơchếtoàndiệnđểbảo vệ người tiêu dùng và nhằm tăng tính minh bạch, an toàn và niềm tin trên thịtrườngchotấtcả cácbênliênquantrongngànhBĐS,baogồmcác nhà pháttriển/quảng bá, DA, khách hàng và đại lý BĐS Từ đó, tạo cơ sở pháp lý vững chắccho các hoạt động, giao dịch diễn ra trong phạm vi ngành này, đồng thời duy trì lợithếcạnhtranhvà lợiích thuđượctừtốcđộpháttriển cơsởhạtầngcao.

(1) NĐT không được chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với DA BĐScho bên thứ ba mà không có sự đồng ý bằng văn bản từ 2/3 số người mua nhà DA(ngoại trừ CĐT) và văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý BĐS; với điều kiện làviệcchuyểngiaonàysẽkhônglàmảnhhưởngđếnviệcphânbổhoặcbán cáccănhộ,lô hoặccáctòanhà(nếucó)trongDABĐSđãđượcthựchiện bởi NĐTtrướcđó.

Giải thích chi tiết: Người mua nhà DA, theo quy định tại mục trên, không phânbiệt số căn hộ hoặc số lô đất (nếu có) mà người đó đặt mua với tư cách cách cá nhânhoặc gia đình hay trong trường hợp nhiều người như công ty, DN hay bất kỳ một tổchức hợp thành bởi nhiều cá nhân nào, dưới bất kỳ tên gọi nào dù là tên của tổ chứcđóhaytên củađơnvịliênquan,đềusẽchỉđượchiểulà“mộtngườimuanhà”.

(2) Trường hợp việc chuyển giao được sự chấp thuận của những người mua nhàvà cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại mục (1), bên nhận chuyểnnhượng phải tuân thủ các nghĩa vụ chưa được hoàn thành một cách độc lập theo quyđịnh tại luật này hoặc các quy định dưới luật Các nghĩa vụ chưa được hoàn thànhđượcxácđịnh theohợp đồngmuabángiữabên chuyểnnhượngvớikháchhàng.

LuậtBĐS2016đượcđánhgiálàđemlạilợiíchchocảNĐTcũngnhưngườimuanhà, thúc đẩy công bằng trong giao dịch BĐS và đảm bảo thực hiện kịp thời các DA.Vớimộtnhậnthứcrõràngvề việcbảovệquyềnlợichongườimua,đạoluậtsẽgiúp họbảovệmình trong“cuộcchơikhôngbìnhđẳng”vớicácCĐT 10

Quátrìnhhìnhthànhvàpháttriểnphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinh

Trướcnăm1986,quanhệđấtđaiđượcđóngkhungtrongmốiquanhệtheo“chiềudọc”giữaNhàn ướcvớingườisửdụngđất.Nhànướcgiaođấtkhôngthutiềnsửdụngđất cho tổ chức kinh tế, cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân… sử dụng.

KhicáctổchứcnàykhôngcónhucầusửdụngđấtthìNhànướcthuhồiđất.Cácgiaodịch;đấtđaitheo“ch iềungang”khôngcóđiềukiệntồntại.Luậtđấtđainăm1987quyđịnh:“Nghiêmcấmviệcmuabánđấtđai, phátcanhthutôdướimọihìnhthức”(Điều5).Vìvậy, trong bối cảnh đó, chưa xuất hiện các quy định về chuyển nhượng bằng QSDĐ,chuyểnnhượngcácDA nhàở.

Khi nền kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, với những đặc trưngcơ bản của cơ chế thị trường: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu; đất đai được thừanhậncógiá;cácchủthểkinhdoanhđượcquyềntựchủtrongsảnxuấtkinhdoanh;yếutốhoạchtoá nkinhtế,hiệuquảkinhtếđượccácDNcoitrọng…Trongđiềukiệnkinhtế thị trường, hệ thống pháp luật nước ta đã có những điều chỉnh cơ bản để tạo điềukiện cho sự phát triển các loại thị trường thiết yếu, trong đó có thị trường BĐS Luậtđất đai 1993 là một bước tiến lớn đưa ra những quy định quan trọng mở rộng thêmquyền về đất đai, bổ sung các quyền mang tính sở hữu: chuyển đổi, chuyển nhượng,tặng cho, thừa kế, thế chấp (Điều 3), đất đai được trả lại những giá trị vốn có: đất đaiđượcthừanhận làmộtloạitàisảnđặcbiệttạocơsởchoviệchìnhthànhvàpháttriểnthịtrườngQSDĐ,thịtrườngBĐ Scủanướcta.ChuyểnnhượngbằngQSDĐđượcghinhận lần đầu tiên trong Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23/3/1999 về trình tự, thủtục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ - hướngdẫnLuậtsửađổi,bổsungnăm1998sửađổimộtsốđiềucủaLuậtđấtđai1993và ngày càng được kế thừa, phát triển cho đến Luật Đất đai 2013 Và đây cũng chínhlàtiềnđềpháplýquantrọngđểLuậtKDBĐS2006quyđịnhvềchuyểnnhượngdựán

1 6 - A n O v e r v i e w ,https://www.mondaq.com/india/real-estate/509314/the-real-estate-regulation-and-development-act-2016- anoverview ,truycậpngày27/12/2022

Trước khi Luật KDBĐS 2006 ghi nhận lần đầu về hình thức chuyển nhượng dựán xây dựng nhà ở thì hoạt động chuyển nhượng DAĐT nói chung (bao gồm chuyểnnhượng dự án ĐTKD NOTM) chịu sự điều chỉnh của LĐT 2005 Tuy nhiên, LĐT2005lạikhôngxemchuyểnnhượngDAlàmộthoạtđộngkinhdoanhbìnhthườngcủaDN mà lại nhìn nhận dưới góc độ khác nhau của hoạt động chuyển nhượng vốn, hoạtđộng sáp nhập, mua bán DN 11 Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, với nhiều đặc thù:nguồn vốn lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro thì những quy định theo LĐT 2005 và văn bảnhướngdẫnchưathểtạonênmộtcơsởpháplývữngchắcchocácDNtiếnhànhchuyểnnhượng DA. Luật KDBĐS 2006 là một bước ngoặt quan trọng, đánh dấu cho sự pháttriểnmớicủahoạtđộngkinhdoanh BĐS. Cùng với Luật KDBĐS 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quyđịnhchitiếtthihànhLuậtKDBĐS2006đãbanhànhcácquyđịnhhướngdẫnchitiếthoạt động chuyển nhượng DA Các quy định về chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS tập trung các nội dung sau: Luật KDBĐS 2006 cho phép NĐT có thểchuyểnnhượngDAĐTtronghoạtđộngKDBĐSnhưngchỉđượcchuyểnnhượngtoànbộmàkhô ngthểchuyểnnhượngmộtphầnDA;dựánBĐSđượcchuyểnnhượngđượcgiới hạn là DA khu đô thị mới, DA khu nhà ở, DA hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp(khôngquyđịnhchomọiloạiDABĐS);Đốitượngchuyểnnhượnglàtoànbộquyền,nghĩavụv àlợiíchhợppháptừCĐTcũsangCĐTmới.Trêncơsởđó,thịtrườngBĐSđã ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nhiều DAĐT trong hoạt động KDBĐS nằmđắp chiếutừvàinămtrướcnayđược táikhởiđộngtrở lại. Tuynhiên,cácquyđịnhtrêncũnglànguyênnhândẫnđếnhiệntượngNĐT“lách

11 Điều 66, Nghị định số 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhmộtsố điềucủaLĐTnăm2005:

“1 NĐT có quyền chuyển nhượng DA do mình thực hiện cho NĐT khác Điều kiện chuyển nhượng DA thực hiệntheo quyđịnhtạikhoản2Điều65Nghịđịnhnày

2 Trường hợp chuyển nhượng DA của tổ chức kinh tế không gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tếchuyển nhượng thì việc chuyển nhượng DA sẽtuân thủ các điều kiện và thủ tục chuyển nhượng vốnquy định tạiĐiều 65Nghịđịnhnày

3 Trường hợp chuyển nhượng DA gắn với việc chấm dứt hoạt động ĐTKD của tổ chức kinh tế chuyển nhượng thìviệc chuyển nhượng DA phảituân thủ quy định về điều kiện, thủ tục sáp nhập, mua lại DNquy định tại Điều 56Nghịđịnhnày

4 TrườnghợpchuyểnnhượngDAđầutưgắnvớiviệcchấmdứthoạtđộngcủatổchứcchuyểnnhượngDAvàNĐTnhận chuyển nhượng thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện DA thìthực hiện thủ tục chuyển đổi CĐTtheo quyđịnh củaNghịđịnhnày.” luật” để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DAĐT trong hoạt động KDBĐS, đặcbiệt chuyển nhượng DA không thuộc nhóm DA khu đô thị mới, DA khu nhà ở, DAhạtầngkhucôngnghiệpnhư:DABĐSdulịch,DAvănphòng,DAtrungtâmthươngmại dưới các hình thức: chuyển nhượng QSDĐ, chuyển nhượng vốn góp trong DNđầu tư DA hoặc mua bán - sáp nhập DN Ngoài ra còn nhiều vấn đề vướng mắc liênquan đến thủ tục, điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng… Để khắc phụctình trạng trên, Luật KDBĐS 2014 và LĐT 2014 được ban hành đồng thời giúp chocác quy định về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS được thống nhất,đồng bộ Ngoài ra, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng

2014, BLDS2015 được ban hành, tạo nên một bộ khung pháp lý hoàn toàn mới Bên cạnh đó, cácvăn bản dưới luật hướng dẫn trực tiếp bao gồm: Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật KDBĐS,Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thihànhmộtsốđiều của LĐT.

Saukhoảnggầnthậpniênápdụng,nhiềuquyđịnhcủacácLuậtnêutrêncóđãcóbấtcập,lỗithờis ovớithựctiễnkháchquan.Hiệnnay,nhiềuluậtđangđượcQuốchộibàn bạc, thảo luận, sửa đổi, thay thế như: Luật Đất đai, Luật KDBĐS, Luật Nhà ở Bêncạnhđó,LĐT2020đượcbanhànhngày17/6/2020cóhiệulựcngày01/01/2021,đã sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật KDBĐS 2014, ngoài ra còn có Nghị địnhsố 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của LĐT năm 2020 và Nghị định

02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chitiếtthihànhmộtsốđiềucủaLuậtKDBĐS(thaythếNghịđịnh76/2015/NĐ-

CPngày10/9/2015củaChínhphủ)đượcbanhànhcócácquyđịnhđiềuchỉnhhoạtđộngchuyểnnhượ ng DAĐT trong hoạt động KDBĐS góp phần cùng với hệ thống các văn bảnphápluậttrêntạohànhlangpháplýđầyđủhơnđiềuchỉnhhoạtđộngchuyểnnhượngdựánĐTKDNOTM,giúphạnchếtốiđacácgiaodịchngầm,giaodịchbấthợppháp,đồngthờixácđịnhcơchếph áplýchohoạtđộngnàyđượcdiễnratrongmộttrậttựổnđịnh,minhbạchvàcôngkhai.

Nộidungquyđịnhcủaphápluậthiệnhànhvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdo anhnhàởthươngmại

Cáchìnhthứcchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàởthươngmại

Trong Luật kinh doanh BĐS hiện hành, hình thức chuyển nhượng DA ĐTKDBĐS được quy định là một nguyên tắc trong chuyển nhượng DA đầu tư BĐS. Đây làmột quy định bắt buộc các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng phải thực hiện,phải tuân thủ trong quá trình chuyển nhượng DA đầu tư nhà ở Theo đó, chủ đầu tưDA BĐS có thể lựa chọn hình thức chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng mộtphầnDA cho chủđầutưkháckhácđể tiếptục ĐTKD.

Luật KDBĐS 2014 đã luật hóa nội dung này trên cơ sở đánh giá, phân tích thựctiễn áp dụng Luật KDBĐS 2006 và Nghị định 153/2007/NĐ-CP khi quy định chỉ chophép chuyển nhượng toàn bộ DA, trong khi đó, thực tế nhu cầu chuyển nhượng mộtphần DA cho CĐT thứ cấp, cho người dân tự làm nhà ở là rất lớn, nhiều CĐT do khảnăng tài chính bị hạn chế cũng rất cần chuyển nhượng một phần DA thông qua hìnhthức sáp nhập hoặc mua lại phần vốn của CĐT khác Việc chuyển nhượng DA nênđượcxemlàmộthìnhthứcđịnhđoạttàisảncủaNĐTvàkhôngnêngiớihạnNĐTchỉđược phép chuyển nhượng toàn bộ DA, do đó quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP dường như hạn chế quyền tự chủ của NĐT trong ĐTKD Vì vậy, để đảm bảo phùhợp với yêu cầu của thực tiễn và tinh thần đảm bảo quyền tự do kinh doanh của

DN,LuậtKDBĐS2014đãquyđịnhnguyêntắcDAcóthểđượcchuyểnnhượngtoànbộ hoặcchuyểnnhượngmộtphầnlàhoàntoànđúngđắn,phùhợp.Nguyêntắcnàykhôngnhữngđảmbảotí nhhợplývàkhảthicủahoạtđộngchuyểnnhượngDAdướitưcáchlàmộthìnhthứcđịnhđoạttàisảnt huộcsởhữucủaNĐT,màcònkhắcphụcđượctìnhtrạngcácCĐT“láchluật”đểchuyểnnhượngDAk hikhôngđủđiềukiện,hạnchếcácDAkhôngthựchiệnđượcdoCĐTkhôngđủnănglựctàichính,chu yênmôn,phùhợpvớinhucầuthựctế. Để khái niệm chuyển nhượng toàn bộ hay một phần được hiểu đúng, Nghị định02/2022/NĐ-CP đã giải thích hai khái niệm trên ngay trong Điều 3, giải thích từ ngữ,theođó:

“4.Chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS là việc CĐT chuyển giaotoàn bộ dự ánBĐSvàcácquyền,nghĩavụ,lợiíchhợpphápcủaCĐT,cácbêncóliênquan(nếucó)đốivớidựán đóchobênnhậnchuyểnnhượngthôngquahợpđồngđượclậpbằngvănbảntheoquyđịnhcủaNghịđị nhnàyvàđượccơquanNhànướccóthẩmquyềnchấpthuận.

5 Chuyển nhượng một phần dự án BĐS là việc CĐT chuyển giaophần dự ánBĐS được phép kinh doanh và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của CĐT, cácbên có liên quan (nếu có) đối với phần dự án chuyển nhượng cho bên nhận chuyểnnhượngthôngquahợpđồngđượclậpbằngvănbảntheoquyđịnhcủaNghịđịnhnàyvàđ ượccơquan Nhànướccóthẩmquyềnchấpthuận.” 12 Đây là một điểm tiến bộ của Nghị định 02/2022/NĐ-CP so với Nghị định số76/2015/NĐ-CP,thôngquacáchgiảithíchtrên,chúngtacóthểhiểunộidungchuyểnnhượng toànbộhoặcmộtphầnDAdướigócđộ làquymô,diệntích củaDA.

Hình thức chuyển nhượng toàn bộ DA hoặc một phần DA được thực hiện theoquyđịnh củapháp luậtvềđầutưhoặcpháp luậtvềKDBĐS, cụ thểnhưsau:

(1) DA BĐS được chấp thuận NĐT theo quy định của LĐT 2020 hoặc được cấpGCNĐKĐT theo quy định của LĐT 2020 thì thực hiện chuyển nhượng theo quy địnhcủa LuậtĐầutư.

12 Theo Điều3,Nghịđịnh số02/2022/NĐ-CPcủaChính phủ nhượngtheoquyđịnhcủa LuậtKinhdoanhBĐS 13

Theo quy định trên, chúng ta có thể hiểu rằng chỉ các DA BĐS thuộc diện đượcchấp thuận NĐT và đã được cấp GCN đầu tư theo LĐT 2020 mới áp dụng quy địnhcủa pháp luật về đầu tư; còn tất cả các trường hợp DA BĐS còn lại ngoài hai trườnghợptrênsẽápdụngtheoquyđịnhcủaLuậtKinhdoanhBĐSvàNghịđịnh02/2022/NĐ-

CP Quy định này nhằm để phù hợp và thống nhất với khoản Điều 46củaLĐT2020,đảmbảotínhtáchbạch,rõràngvềcáctrườnghợpchuyểnnhượngDAsẽ áp dụng theo quy định của LĐT; và các trường hợp sẽ áp dụng theo quy định củaLuật Kinh doanh BĐS Tuy nhiên, về mặt kỹ thuật lập pháp, tác giả nhận thấy quyđịnh này của Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã mắc một lỗi kỹ thuật cơ bản là sử dụngcụm từ “LĐT năm 2020”, dẫn đến các trường hợp DA BĐS được chấp thuận đầu tưhoặc được cấp GCNĐKĐT theo LĐT 2014 thì sẽ áp dụng thực hiện chuyển nhượngtheo quy định của Luật KDBĐS, điều này làm cho việc áp dụng các luật trong hoạtđộng chuyển nhượng DA bị chồng chéo và hoàn toàn không đúng với tinh thần củaLĐT2020vàLuậtKDBĐS2014(đãđượcsửađổi,bổsungnăm2020)là“đốivớiDABĐSđượcch ấpthuậnNĐThoặcđượccấpGCNĐKĐTtheoquyđịnhcủaLĐT,thẩmquyền,thủtụcchuyểnnhượn gtoànbộhoặcmộtphầnDAthựchiệntheoquyđịnhcủaLĐT” 14 Như vậy, nếu áp dụng “rập khuôn” theo quy định trên của Nghị định02/2022/NĐ-CP thì theo tác giả mặc dù đã sửa đổi nhưng vẫn còn “vướng”, phânmảnhthẩmquyền,thủtụckhiếnchocácDNlẫnnhàquảnlýkhókhăntrongquátrìnhápdụng,t hihànhphápluật.

Hiện nay, CĐT có thể lựa chọn hình thức chuyển nhượng toàn bộ, hay chuyểnnhượng một phần DA NOTM nhưng phải tuân thủ những nguyên tắc, yêu cầu nhấtđịnh theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS 15 về chuyển nhượng DA ĐTKDBĐS Mục đích của việc đặt ra các nguyên tắc trong chuyển nhượng không vì lý donàokhácnhằmđảmbảocácbêntôntrọngquyềnvànghĩavụlẫnnhau,tôntrọngnhững

13 Theo Điều9,Nghịđịnh số02/2022/NĐ-CPcủaChính phủ

14 Điều51,VBHNLuậtKDBĐSsố12/VBHN-VPQHngày15/7/2020củaVănphòngQuốchội

15 TheoĐiều48, VBHNLuậtKDBĐSnăm2020:NguyêntắcchuyểnnhượngDABĐS. cam kết, thỏa thuận được thể hiện trong hợp đồng; cùng với đó, phải tôn trọng lợi íchcủaNhànướcvàvìtrậttựchungcủaxãhội.Cụthểnhưsau:

(1) Khônglàmthayđổimụctiêucủa DA Đối với chủ trương thực hiện dự án ĐTKD BĐS, chỉ khi NĐT đáp ứng được mộtcách toàn diện các mục tiêu đặt ra mới là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyềnchấp thuận và phê duyệt DA.

Vì vậy, khi NĐT chuyển nhượng DA này cho ngườikhác, sự cần thiết khách quan đặt ra là mục tiêu của DA phải không được thay đổinhằmđápứngvớinhữngkếtquảmàDAđãđặtravàhướngtớingaytừbanđầu.Đồngthời, theo tác giả quy định về nguyên tắc này cũng là đảm bảo DA được chuyểnnhượng một cách nhanh chóng, thuận lợi, các cơ quan nhà nước không phải rà soát,thẩm travàxétduyệtlạimục tiêu củaDAmộtlầnnữa.

Nội dung của DA là tất cả các yếu tố, các hoạt động cần thực hiện và đảm bảo đểđạtđượcmụctiêucủaDAbaogồmquymôvốn,địabànthựchiệnDA,hìnhthứcđầutư, công nghệ, kỹ thuật tổ chức quản lý quá trình thực hiện DA Đây là một trongnhững yếu tố hàng đầu để cơ quan nhà nước sàng lọc ngay từ ban đầu khi tiếp nhậnhồ sơ DA Vì vậy, khi chuyển nhượng DA, các nội dung này của DA cũng phải đượcgiữnguyênvàbuộcNĐTnhậnchuyểnnhượngphảiđảmbảocácnộidungnàyduytrìvàthựcthi cóhiệuquả.

Trong quá trình các CĐT thực hiện và chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS khôngchỉ tồn tại mối quan hệ giữa CĐT chuyển nhượng với CĐT nhận chuyển nhượng, màcòncósựtồntạimốiquanhệvớicácchủthểkhác:ngânhàng,tổchứctíndụng,kháchhàng, Khách hàng mua nhà ở, hàng hóa BĐS trong các DA ĐTKD BĐS cũng là ngườitiêu dùng vì người tiêu dùng là người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đíchtiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, tổ chức, nên có thể áp dụng cơ chế bảo vệkháchhàngtronggiaodịchBĐStheoLu ậ t Bảovệquyềnlợingườitiêudùngnă m

2010 16 Tuynhiên,thựctếkháchhàngmuahànghóaBĐSkhôngphảilúcnàocũngvìmụcđíchsinh hoạt,tiêudùngmàcòncómụcđíchđểbánlạinhằmtìmkiếmlợinhuận,trường hợp này sẽ không được xác định là người tiêu dùng và quyền lợi của nhữngđối tượng khách hàng này sẽ không được điều chỉnh bởi Luật BVQLNTD 2010 Vậytrong trường hợp các CĐT chuyển nhượng DA mà làm ảnh hưởng đến quyền lợi củacác đối tượng khách hàng này, quyền và lợi ích hợp pháp của họ sẽ được bảo đảm rasao? Thựcchất,giaodịchBĐScũnglàgiaodịchdânsựnêncácchủthểnàyhoàntoàncó quyền vận dụng các quy định liên quan của pháp luật về dân sự để bảo vệ quyềnlợicủamình.Tuyvậy,bảnchấtcủagiaodịchBĐSvẫnmangtínhđặcthùriêngvànóảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của các chủ thể giao dịch bởi giá trị của BĐSkhông hề nhỏ, do vậy thiết nghĩ nên có những quy định trong Luật KDBĐS hoặchướng dẫn cụ thể hơn ở các văn bản dưới luật về cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàngtrong hoạtđộngchuyểnnhượngdựánĐTKDBĐS.

Trong quan hệ ĐTKD BĐS, bên cạnh mối quan hệ giữa các CĐT với nhau hoặcgiữa CĐT với khách hàng, còn có mối quan hệ giữa CĐT và khách hàng với bên thứba có quyền và nghĩa vụ liên quan Ở đây có thể là các TCTD, các tổ chức hoặc cánhân nhận thế chấp, bảo lãnh cho CĐT, khách hàng vay vốn Chúng ta biết số lượngvốn đầu tư cho một DA ĐTKD BĐS khá lớn, do đó, khi tiến hành chuyển nhượngDA, khả năng bên thứ ba gặp rủi ro cũng cũng rất cao Một khi ngân hàng, TCTD bịđặt vào tình trạng rủi ro, thị trường tài chính trong nước sẽ bất ổn, chính vì vậy, việcchuyểnnhượngDA nhấtđịnhphảicânđốibảo đảm quyền lợicủanhóm chủ thểnày.

(4) Việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phépĐTKDNOTMlàhoạtđộngcótácđộngsâurộngtớimọilĩnhvựckinhtế,xãhội, ansinhvàmôitrường;đâycũnglàhoạtđộngcầnđếnnguồnvốnhuyđộngrấtlớn,tiềm ẩn nhiều rủi ro nên đòi hỏi hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này phải đượcquảnlý,kiểmsoátchặtchẽnhằmđảmbảohoạtđộngtheoquỹđạochung,đảmbảosựantoànch ocácchủthểthamgiaquanhệvàlợiíchchungcủaxãhội.Đểđượccơquannhàn ư ớ c đ ồ n g ý v i ệ c c h u y ể n n h ư ợ n g , C Đ T p h ả i đ ả m b ả o c á c đ i ề u k i ệ n c h u y ể n

16 CơchếbảovệđượcquyđịnhtừĐiều12đến Điều26LuậtBVQLNTD2010 vàđượchướngdẫn cụthểbởiNghịđịnh số99/2011/NĐ-CPngày27/10/2011của Chínhphủhướngdẫnthihành Luậtnày nhượng DA ĐTKD BĐS theo luật định Nếu không thỏa mãn các điều kiện luật địnhvà chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước mà chuyển nhượng DA sẽ bị xử phạtvi phạm hành chính 17 theo quy định của pháp luật có liên quan, cụ thể là Nghị định16/2022/NĐ-

Điềukiện chuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàở thương mại.32 1.3.3 Thẩm quyền và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanhnhàở thươngmại

Những điều kiện về chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM được đặt ra nhằm bảođảm cho dự án, phần dự án sau khi chuyển nhượng có tiền đề được tiếp tục triển khaihoànthiệnvàđưavàosửdụng. Điều kiện chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS được quy định tại Điều 49, VBHNLuậtKDBĐS2020.Theođó,baogồm cácđiều kiện sau:

(1) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạchchitiết1/500hoặcquyhoạchtổngmặtbằngđượcphêduyệt.

Quy hoạch xây dựng được hiểu là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thônvàkhuchứcnăngđặcthùtổchứchệthốngcôngtrìnhhạtầngkỹthuật,hạtầngxãhội;tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kếthợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triểnkinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khíhậu Quy hoạch xây dựng bao gồm nhiều loại quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quyhoạch nông thôn và quy hoạch khu chức năng đặc thù và tùy vào loại hình quy hoạchlàgìmàmỗiloạiquyhoạchsẽbaogồmquyhoạchchung,quyhoạchphânkhuvàquyhoạch chi tiết (trong đó có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và 1/2000) Quy hoạch chitiết1/2000lậpravớimụcđíchđịnhhướngquyhoạchchomộtđôthịnhằmquảnlýcả

17 Theo Khoản 4,Điều 58,Nghịđịnhsố16/2022/NĐ-CPngày28/01/2022củaChínhphủ:

“4.Phạttiềntừ800.000.000đồngđến1.000.000.000đồngđốivớiCĐTDAkinhdoanhBĐScómộttrongcáchànhvi sau đây: a) ChuyểnnhượngtoànbộhoặcmộtphầnDAkhôngđúngthủtụcquyđịnh; b) Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quyđịnh; c) Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA khi chưa có GCN QSDĐ, khi đang có tranh chấp vềQSDĐ hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án, bên nhận chuyển nhượng không phải là DN kinh doanh BĐS hoặckhôngđủnănglựctàichínhtheoquyđịnhthìxửphạttheoquyđịnhtạiNghịđịnhcủaChínhphủvềxửphạtviphạmhành chínhtronglĩnhvực đấtđai;” một khu vực rộng lớn trong đô thị Quy hoạch chi tiết 1/500 là một hình thức triểnkhai cụ thể hóa quy hoạch đô thị với tỉ lệ 1/2000, là cơ sở để thực hiện các DA xâydựng khi đã có đầy đủ giấy tờ cấp phép và luôn gắn liền với một DA đầu tư cụ thể. Ởgiaiđoạnnàycáccôngtrìnhđưavàoquyhoạchchitiết1/500đềulànhữngcôngtrìnhcócơsở,cóđầyđ ủcácyếutốcầnthiếtchomộtbảnthiếtkếquyhoạchcôngtrìnhnhưhình dáng, mặt bằng với đầy đủ nội dung các phòng, vị trí ra vào của công trình Dovậy, một DAĐT xây dựng cũng phải đảm bảo tuân thủ đúng quy hoạch của nhà nướcvề xây dựng, về sử dụng đất và để được phép chuyển nhượng, DA đó phải có quyhoạch1/500hoặcquyhoạch tổngmặtbằngđã đượcphêduyệt. Ý nghĩa của điều kiện này nhằm giúp cho DA hoặc phần DA sẽ được triển khaithựchiệntheođúngquyhoạchchungcủakhuvựcđồngbộvớithiếtkếquyhoạch,hạtầngkỹthu ật,hạtầngxãhộicủaDA saukhichuyểnnhượng.

(2) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giảiphóngmặtbằng.ĐốivớitrườnghợpchuyểnnhượngtoànbộDAđầutưxâydựngkếtcấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theotiếnđộghitrongDAđãđượcphêduyệt. Đểcócơsởchoviệctriểnkhai,thựchiệndựánNOTMthìCĐTphảiđảmbảocóquỹ đất sạch Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành có hai hình thức thu hồiđấtđể thựchiệnDA:

Một là, Nhà nước thu hồi đất của người dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợtái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi sau đó sẽ giao lại cho CĐT thông qua cáchình thức đấu giá, đấu thầu QSDĐ Theo khoản 3, Điều 54 Hiến pháp 2013, “Nhànước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết doluật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốcgia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theoquy định của pháp luật” Vấn đề này được tái khẳng định trong Luật Đất đai

2013,theođó,trongnhữngtrườnghợpthựchiệncácDAquantrọngvìlợiíchquốcgiacôngcộng,vìmụ cđíchpháttriểnkinhtế-xãhộiquyđịnh tạiĐiều62 Luậtnày.Nhànướcđược phép thu hồi đất và tất nhiên phải bồi thường cho người sử dụng đất theo đúngquyđịnh.

Hailà,CĐTvàngườisửdụngđấttựthỏathuậnviệcsửdụngđấtđểsảnxuất,kinhdoanhthôngquah ìnhthứcnhậnchuyểnnhượng,thuê,nhậngópvốnbằngQSDĐ.Cơchế này áp dụng đối với việc sử dụng đất để thực hiện DA không thuộc trường hợpNhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của VBHN Luật Đất đai 2018mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyềnphêduyệt.

Việc pháp luật quy định nghĩa vụ bồi thường của Nhà nước và của CĐT có nhucầu sử dụng đất như vậy là phù hợp với thực tiễn và bảo đảm quyền lợi của người sửdụng đất vì việc thu hồi đất để thực hiện DA không do lỗi của họ mà vì mục đíchchung củaxãhội.

Quy định DA muốn được chuyển nhượng thì phải “hoàn thành xong việc bồithường, giải phóng mặt bằng” được đặt ra nhằm đảm bảo tính chặt chẽ, hướng đếnviệcDAkhiđượcchuyểnnhượngcầnphảicóquỹđấttrốngđểbắtđầutriểnkhaingay,đồng thời để kiểm soát tiến độ của DA Tuy nhiên, để đáp ứng được điều kiện này,các DN gặp không ít khó khăn, vướng mắc: giá đền bù còn thấp so với thực tế, chínhsách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất còn thiếu, vấn đề tái định cư còn chậm; trườnghợp CĐT trực tiếp thỏa thuận với từng người sử dụng đất về giá bồi thường thì việccóđượcmặtbằngcũngkhôngphảiđiềudễdàng.NhưngnếuchophépchuyểnnhượngDA khi chưa hoàn thành nghĩa vụ bồi thường thì khả năng quyền và lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất bị xâm phạm là không thể tránh khỏi Trong thực tiễn nhiềuNĐT cũ vì không có đủ khả năng tài chính nên không thể đáp ứng được những điềukiện này dù rất có nhu cầu chuyển nhượng DA, dẫn đến DA bị trì trệ, chậm tiến độ.Do đó có quan điểm cho rằng việc luật quy định phải hoàn thành bồi thường và giảiphóng mặtbằng mớichophépchuyển nhượnglàcòncứngnhắc.

Dù vậy, quan điểm cá nhân tác giả vẫn cho rằng quy định như hiện tại củaLuậtKDBĐS là hợp lý và bảo vệ được quyền lợi của người dân, còn việc DN không đủkhảnăngđểthựchiệntốtviệcbồithường,giảiphóngmặtbằnglàmộtvấnđềkhácvànóliênquann hiềuđếncáchhuyđộngvàsửdụngvốncủaDN,khôngthểvìvàitrườnghợpDNkhôngđủkhảnăngbồit hườngmàchúngtaphảichophéphọchuyểnnhượngDAtrongkhiviệcchuyểnnhượngnàycók hảnăngsẽxâmphạmđếnquyềnlợicủa ngườidân.

(3) DA không có tranh chấp về QSDĐ, không bị kê biên để bảo đảm thi hành ánhoặcđểchấp hànhquyếtđịnhhành chính củacơquannhànướccó thẩm quyền Điều kiện DA “không tranh chấp”, “không bị kê biên” là những điều kiện đượcLuậtđấtđaiđặtra.Theođó,“ĐiềukiệnchuyểnnhượngQSDĐgắnliềnvớidựánđầutư, QSDĐ của DA phải đảm bảo tuân thủ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, baogồm:CóGCNQSDĐ,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất;Khôngcótranh chấp về QSDĐ; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và Đất còntrong thời hạn sử dụng” 18 Xét về bản chất của quyền sở hữu tài sản, nếu như muốnthực hiện việc giao dịch tài sản nào đó thì chủ thể phải có đầy đủ các quyền năng sởhữu đó là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Nếu như đất đai có tranhchấp với chủ thể khác hoặc QSDĐ đang bị kê biên để thi hành án thì rõ ràng quyềnnăngsởhữucủachủsởhữuđãbịgiớihạnvàdođósẽkhôngcóquyềnthựchiệngiaodịch.Nênq uyđịnhvềđiềukiệnDAkhôngbịtranhchấphaykêbiêncủaLuậtKDBĐSkháhợp lý vàđảm bảo đượctính thốngnhấtvớiquyđịnh củapháp luậtvềđấtđai. Điều kiện DA không thuộc diện phải “chấp hành quyết định hành chính của cơquanNhànướccóthẩmquyền”làđiềukiệndoLuậtKDBĐSquyđịnhbổsung.Trongthựctế,khôngp hảimọitranhchấpđềugiảiquyếtbằngconđườngtòaánmàđasốcáctrường hợp tranh chấp đất đai thường được giải quyết thông qua con đường hànhchính Theo báo cáo của các bộ, ngành, địa phương (số liệu từ 1-

2022),nộidungkhiếunạichủyếuliênquanđếnđất đai ,chiếmtỉlệ64,6% 19 Rõràng,nếu không quy định nhóm trường hợp chấp hành quyết định hành chính là một trongcác trường hợp giới hạn việc chuyển nhượng

DA thì khả năng quyền và lợi ích hợpphápcủabênnhậnchuyểnnhượng,củakháchhàngsẽkhôngđượcđảmbảo.Nhưvậy,quy định “DA không bị kê biên để chấp hành quyết định chính” đã khắc phục đượcthiếusótcủaLuậtĐấtđai2013 vàphùhợpvớithựctiễn,bảovệtốtnhấtquyềnvàlợiíchhợpphápcủacácchủthểthamgiagiaodịch

18 Theo Điều42,Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CPquyđịnhchitiếtthihànhLuậtđấtđai2013

19 ThànhChung(2022),SửaLuậtđấtđailàgiảiphápcăncơđểgiảmkhiếukiệnphứctạp,theo https://tuoitre.vn/sua-luat-dat-dai-la-giai-phap-can- co-de-giam-khieu-kien-phuc-tap-20220913170818011.htm,truycậpngày13/9/2022.

(4) Không có quyết định thu hồi DA, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩmquyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai DA thì CĐT phải chấp hànhxongquyếtđịnhxửphạt.

Dự án ĐTKD NOTM là tài sản của CĐT nên được phép chuyển nhượng nhưngmột khi DA đã chấm dứt hoạt động và bị thu hồi GCNĐKĐT hoặc bị thu hồi đất thìCĐT đã không còn quyền sở hữu đối với DA do đó CĐT sẽ không được phép thựchiệnviệcchuyểnnhượngDA.Quyđịnhnàylàhợplývàp h ù hợp,thốngnhấtvớiquyđịnh tại điểm a khoản 1 Điều 46 LĐT 2020 về việc NĐT có quyền chuyển nhượngtoàn bộ hoặc một phần DAĐT cho NĐT khác khi không thuộc một trong các trườnghợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luậtnày.

Tuy nhiên, VBHN Luật KDBĐS 2020 đã sử dụng thuật ngữ “thu hồi DA” – mộtthuật ngữ không được quy định trong pháp luật về đầu tư lẫn đất đai hiện nay, thayvào đó, luật quy định “thu hồi GCNĐKĐT đối với các trường hợp DAĐT chấm dứthoạt động theo quy định khoản 1 Điều 48 LĐT 2020” và “thu hồi đất” Trong khi đó,Luật KDBĐS hiện hành lại nhiều lần nhắc đến cụm từ “thu hồi DA” tại các Điều 49và Điều 79 Mặc dù bản chất là như nhau, thiết nghĩ, Luật KDBĐS nên thay thế cụmtừ “thu hồi DA” thành “thu hồi GCNĐKĐT” đối với DA rơi vào trường hợp phải thuhồiđểbảođảm sựthốngnhấtvề sửdụngtừngữ.

Trường hợp có vi phạm pháp luật trong quá trình triển khai DA và có quyết địnhxửphạtthìDAsẽkhôngđượcchuyểnnhượngvàtiếnhànhchấphànhquyếtđịnhhànhchínhcủacơ quanNhànướccóthẩmquyền.Tuynhiên,saukhichấphànhxongquyếtđịnh xử phạt với tính chất là một quyết định hành chính mà CĐT vẫn được tiếp tụcthựchiệnDAthìcóthểchuyểnnhượngDAnàychoNĐTmớithựchiện.NếuviphạmcủaCĐTliênq uantìnhtrạngchậmtiếnđộthìCĐTmớicótiềmlựcsẽgiúpsớmtháogỡ vấn đề này, nếu vi phạm liên quan đến công trình xây dựng sai phép thì CĐT cũphải xử lý xong những công trình xây dựng trái phép này trước khi chuyển giao choNĐT mới Quy định này hoàn toàn hợp lý vì những DA này vẫn còn đang hoạt động,dùCĐTcóviphạmnhưngchưabịthuhồiGCNĐKĐTthìquyềnsởhữucủaCĐTđốivớiDAv ẫncònđượcthừanhậnvàbảovệ.Hơnnữa,khiC ĐT đãchấphànhxong quyếtđịnhxửphạtthìnhữngrủirocóthểxảyrađốivớiviệcthựchiệnDAcũngkhôngcòn nênkhôngcólý dogìđểcấmhọchuyểnnhượngDA.

(1) CĐT phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện của một tổ chức, cá nhân kinh doanhBĐStheoquyđịnhcủaphápluật.

Khoản1Điều10LuậtKDBĐSnăm2014quyđịnhvềđiềukiệnkinhdoanhBĐSnhưsau:“T ổchức,cánhân kinhdoanhBĐSphảithànhlậpDNhoặchợptácxã(sauđây gọi chung là DN) vàcó vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừtrườnghợpquyđịnhtạikhoản2Điềunày”

Quyềnvànghĩavụcácbêntrongchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàở thươngmại

Quyềnlợilàquyềnđượchưởngnhữnglợiíchvềchínhtrịxãhội,vềvậtchất,tinhthần do kết quả của hoạt động chuyển nhượng DA ĐTKD NOTM đối với các bêntham gia chuyển nhượng Nghĩa vụ là những việc của các chủ thể tham gia vào hợpđồng chuyển nhượng DA ĐTKD NOTM phải thực hiện để đảm bảo đạt được kết quảhoạtđộngchuyểnnhượng.Nghĩavụlàcơsởđểđạtđượcquyềnlợicủacácbêntrongchuyểnnhượ ng DAĐTKDNOTM.

Nghĩa vụ và quyền lợi của các bên trong chuyển nhượng dự án ĐTKDNOTMđược quy định theo Điều 52, VBHN Luật KDBĐS 2020 Theo đó, một số quyền vànghĩa vụ của các bên trong hoạt động chuyển nhượng DA BĐS được quy định nhưsau: quyền và nghĩa vụ khi thực hiện việc chuyển giao và tiếp nhận DA;chuyển giaoquyềnvànghĩavụtừCĐTcũsangchoCĐTmớikhitiếptụctriểnkhaiDA;phốihợpđể làm thủ tục chuyển QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của phápluật về đất đai, các nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng về việc thông báo kịp thời,đầyđủ,côngkhaivàgiảiquyếtthỏađángquyềnvàlợiíchkháchhàngvàcácbênliênquantớiDA,phầnDAchuyểnnhượng;cácnghĩavụtàichínhvớiNhànướcvànghĩavụkháctheohợpđồng.SovớiquyđịnhcủaLuậtKDBĐS2006vàNghịđịnh153/2007/NĐ-CPhướng dẫnLuậtnày,quyđịnhhiệntạicủaLuậtKDBĐS2014đãrõràng,cụthểhơnrấtnhiềubởitrướcđây,quy địnhvềquyềnvànghĩavụcủacácbêntrongquanhệmuabánDArấtkháiquát,thiếucụthể.Toànbộ Điều21LuậtKDBĐS2006chỉcókhoản2cóquyđịnhvềviệcCĐTnhậnchuyểnnhượngcótráchnh iệmthựchiệnđầyđủcácnghĩavụcủa CĐT đã chuyển nhượng Nghị định 153/2007/NĐ-CP cũng quy định về vấn đềnày một cách chung chung tại khoản 05 và khoản 6 Điều 6 rằng CĐT cũ có tráchnhiệmthôngbáokịpthời,đầyđủ,côngkhaivàgiảiquyếtthỏađángquyềnlợiíchhợppháp của khách hàng và các bên liên quan khác; CĐT mới có trách nhiệm thực hiệntoànbộnghĩavụvàđượchưởngmọiquyền,lợiíchcủaCĐTDAnhưnglạikhôngquyđịnh các quyền và nghĩa vụ chính xác mỗi bên được hưởng và phải thực hiện là gì.Chínhvìsựmơhồtrongcácquyđịnhnàydẫnđếnkhithựchiệnviệcchuyểnnhượng,cácCĐTkhôn gtuânthủđầyđủnghĩavụvàhệquảlàquyềnlợichínhđángcủakháchhàngbịxâm phạm.

Quy định của Luật KDBĐS hiện hành đã khá đầy đủ, chi tiết về các quyền vànghĩa vụ của mỗi bên trong quan hệ chuyển nhượng DA (bên chuyển nhượng và bênnhận chuyển nhượng), nhưng các quy định này vẫn còn một số điểm đáng lưu ý, cụthểnhưsau:

- PhápluậtkinhdoanhBĐSchỉbuộcbênchuyểnnhượngbàngiaohồsơDAmàkhông nhắc đến tiến độ bàn giao trên thực địa Tuy điểm c khoản 1 Điều 52 VBHNLuật KDBĐS 2020 có quy định bên chuyển nhượng DA phải phối hợp với bên nhậnchuyển nhượng làm thủ tục chuyển QSDĐ nhưng việc đó không đồng nghĩa với bàngiao DA trên thực địa bởi hoạt động này ngoài chuyển giao QSDĐ còn liên quan đếncác yếu tố kỹ thuật khác như nghiệm thu chất lượng thi công công trình, kiểm tra sựphù hợp giữa hiện trạng công trình so với tiến độ đã được phê duyệt v.v. Trong khiđó, Phụ lục 8 của Nghị định 02/2022/NĐ-CP về Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng toànbộ (hoặc một phần) DA BĐS tại các Điều 7, 8 và 9 đều có đề cập đến nghĩa vụ bàngiao trên thực địa Có thể thấy, quy định của Luật và Nghị định về vấn đề này vẫnchưathốngnhất.

- Điểmd k h o ả n 1 Đ i ề u 5 2 V B H N L u ậ t K D B Đ S 2 0 2 0 q u y đ ị n h b ê n c h u y ể n nhượngDAcónghĩavụtheodõivàthôngbáokịpthờivớicơquannhànướccóthẩmquyềnvềhành viviphạmtrongviệcsửdụngđấtđầutưxâydựngcủabênnhậnchuyểnnhượng, theo tác giả là không hợp lý và thiếu khả thi Vì sau khi giao dịch chuyểnnhượnghoàntất,toànbộnghĩavụcủabênchuyểnnhượngđốivới DAhoặcphầnDAđược chuyển nhượng đều chuyển giao cho bên nhận chuyển nhượng, lúc này bênchuyển nhượng đã giải phóng hoàn toàn khỏi các nghĩa vụ và trách nhiệm liên quanđếnDAhayphầnDAđượcchuyểnnhượng,đồngthờicôngviệctheodõitiếnđộthựchiện của

DA và xử phạt kịp thời vốn là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩmquyền, một chủ thể kinh doanh không có quyền hạn và trách nhiệm giám sát một chủthểkinhdoanhkhác,dù chođó có làđốitáccủa họtrong mộtgiaodịchtrướcđó.

Thứ hai,quy định về nghĩa vụ tài chính của 02 bên: Cả khoản 01 và khoản 02Điều

52 VBHN Luật KDBĐS 2020 đều quy định bên chuyển nhượng lẫn bên nhậnchuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định củaphápluậtnhưngcácnghĩavụnàybaogồmnghĩavụgìmứcđộthựchiệncủamỗibênđến đâu, phương thức thực hiện ra sao thì cả Luật và Nghị định 02/2022/NĐ-CP đềukhông có quy định rõ Tìm hiểu về nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai, tác giảnhậnthấymộtsốquyđịnhliênquanđếnnghĩavụtàichínhnhưsau:

- Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS,chuyển nhượng DAĐT, chuyểnnhượng quyền tham gia DAĐT, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biếnkhoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thunhập DN với mứcthuế suất 22%(từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%),không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập DN (trừ phần thu nhập của DN thực hiện dựán ĐTKD nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuếTNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC) 24

- Theo quy định của VBHN Luật Đất đai 2018, tùy vào hình thức sử dụng đất làgiao hay cho thuê đất mà CĐT phải nộp tiền sử dụng đất hoặc trả tiền thuê đất cùngvớicáckhoảnthuếvàlệphíliênquanđếnQSDĐ(thuếSDĐphinôngnghiệp,thuế

24 VBHNsố66/VBHN-BTCngày19/12/2019củaBộTàichínhvềhướngdẫnthihànhNghịđịnhsố218/2013/NĐ-

CPngày26/12/2013 của Chính phủquy địnhvàhướngdẫn thihànhLuật ThuếThunhậpDN. thunhậptừchuyểnquyền SDĐ,lệphítrướcbạ,lệphíđịachính).

- Ngoàira,đốivớihoạtđộngĐTKDBĐS,cácCĐTcònphảithựchiệnnghĩavụký quỹ để đảm bảo thực hiện DAĐT theo quy định của pháp luật về đầu tư với mứckýquỹ có thểlênđến từ1%đến3%vốnđầutưcủaDAcăncứvàoquymô,tính chấtvàtiếnđộthựchiệncủatừngDA cụthể.

Thứba,LuậtKDBĐSchỉquyđịnhvềquyềnvànghĩavụcủabênchuyển nhượngvà bên nhận chuyển nhượng DA, còn quyền và nghĩa vụ của khách hàng và bên liênquan chỉ được đề cập đến như một nguyên tắc cần được bảo đảm trong hoạt độngchuyểnnhượng,vàlàmộtphầnnghĩavụcủabênchuyểnnhượng.Tuynhiên,quyđịnhbên chuyển nhượng phải “thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏađáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới DA, phần DAchuyển nhượng” sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp thuận việcchuyển nhượng là chưa phù hợp vì khách hàng, chủ thể liên quan tiếp nhận thông tinvới trạng thái “thông báo” là chính, điều này khiến cho họ rơi vào thể bị động, nguycơ quyền lợicủahọkhôngđượcđảmbảo.

Hợpđồngchuyểnnhượngdự ánđầutư kinhdoanhnhàởthươngmại.49 1.4 Vaitròcủaphápluậtđiềuchỉnhchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàở thươngmại 52 1.4.1 Vaitròđiềuchỉnh,hoànthiệncơchếđiềuchỉnhchuyểnnhượngdựánđầ

HợpđồngkinhdoanhBĐSlàsựthỏathuậnbằngvănbảngiữa DN,hợptácxãcóđủ điều kiện kinh doanh BĐS theo quy định với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về việcxác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, chothuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ,chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA BĐS 25 Trên cơ sở đó, có thể hiểu hợpđồngchuyểnnhượngdựánĐTKDNOTMlàsựthỏathuậnbằngvănbảngiữacácDN(gồmbênc huyểnnhượngvàbênnhậnchuyểnnhượng)vềviệcxáclập,thayđổi,chấmdứt quyền, nghĩa vụ đối với dự án ĐTKD NOTM, khi đó, quyền, nghĩa vụ và lợi íchhợpphápcácbênchuyểnnhượnggắnvớimộtphầnhoặctoànbộDAsẽđượcchuyểnsang chobênnhận chuyểnnhượng phùhợpvớiquyđịnh củaphápluật.

25 Theokhoản3Điều3 Nghịđịnh 02/2022/NĐ-CPcủaChính phủ

Namcũngkhôngphảilàngoạilệ.ChuyểnnhượngDAĐTKDNOTMphảiđượcthựchiệnthôngqu aviệckýkếthợpđồng.Khoản2,Điều17LuậtKDBĐS2014quyđịnh:“Hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản” Như vậy, hình thức củahợp đồng chuyển nhượng DA ĐTKD NOTM phải là hợp đồng bằng văn bản. Đồngthời,theoquyđịnhcủaVBHNLuậtKDBĐS2020 26 thìhợpđồngchuyểnnhượngmộtphầnhoặ ctoànbộDABĐSkhôngbắtbuộcphảicôngchứng,chứngthựcmàcácbêntựthỏathuận.Nhưvậy sovớiquyđịnhcủaVBHNLuậtđấtđai2018(Điều167)việccông chứng, chứng thực hợp đồng theo VBHN Luật KDBĐS 2020 đã có sự thốngnhất Giá trị, hiệu lực của hợp đồng không bị ảnh hưởng từ việc có hoặc không có sựcông chứng,chứngthựccủacơquan có thẩm quyền.

Hiện nay, các nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng DA được quy địnhtạiĐiều53VBHNLuậtKDBĐS2020,cụthểgồm:tên,địachỉcủacácbên;thôngtincơ bản của

DA đã được phê duyệt; thông tin chi tiết về dự án; giá chuyển nhượng;phương thức và thời hạn thanh toán; thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần DA vàhồ sơ kèm theo; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm của các bên trong việcthực hiện các TTHC liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phạt viphạm hợp đồng; giải quyết tranh chấp; các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồngvàcácbiệnphápxửlý; thờiđiểm cóhiệu lựccủahợpđồng.

CPđãquyđịnhmẫuhợpđồngvềchuyểnnhượngtoànbộhoặcmộtphầnDAđểcácbênsửdụngtrongquá trìnhthươngthảo,kýkếthợpđồng.Hợpđồngmẫugópphầngiúpcácchủthểthamgiavàoquátrìnhch uyểnnhượngdự án ĐTKD NOTM thuận lợi trong việc xác định các quyền và nghĩa vụ, cũng nhưtránh xảy ra tình trạng tranh chấp hợp đồng vì những điều khoản cơ bản đã được luậtquyđịnhcụthể,chitiết. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề cần lưu ý trong quy định về nội dung của hợpđồng trongLuậtKDBĐShiệnnaylà:

Thứnhất,theoquyđịnhtạiđiểmakhoản2Điều83Nghịđịnh43/2014/NĐ-CP,

“Hợp đồng kinh doanh BĐS phải được lập thành văn bản Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏathuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên làhộ giađình,cánhânquyđịnhtạikhoản 2 Điều10của Luậtnày thìphảicông chứnghoặcchứng thực.” hợp đồng chuyển nhượng DA phải thể hiện rõ giá trị QSDĐ trong tổng giá trị chuyểnnhượng DA và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiệnthủ tục chuyển QSDĐ nhưng Điều 53 Luật KDBĐS 2014 lẫn Phụ lục 8 Nghị định02/2022/NĐ-CP về Mẫu hợp đồng chuyển nhượng DA BĐS đều không thể hiện nộidungnày.ĐốivớitổnggiátrịDA,giátrịQSDĐthườngchiếmphầnlớnvàtrongthựctế hoạt động chuyển nhượng, các bên chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng DA BĐS màkhôngcầnphảitiếnhànhthêmmộtbướckýhợpđồngchuyểnnhượngQSDĐnữa.Đểtránhlãng phíthờigianvàlàmrườmràthêmcácTTHCtrongquátrìnhchuyểnQSDĐ,Nghịđịnh43/2014/NĐ- CPđãchophéphợpđồngchuyểnnhượng DAcóthểthaythếcho hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi làm thủ tục chuyển QSDĐ với điều kiệntronghợpđồngchuyểnnhượng

Thứ hai,Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định việc chuyển nhượng

DABĐS buộc “phải lập thành hợp đồng theo mẫu đính kèm”Nghị định thay vì “để cácbênthamkhảotrongquátrìnhthươngthảo,kýkếthợpđồng”nhưnguyêntắctạiNghịđịnh

76/2015/NĐ-CP Như vậy, Nghị định 02/2022/NĐ-CP yêu cầu mọi chủ thể khitham gia giao dịch kinh doanh BĐS đều phải sử dụng bộ mẫu Hợp đồng được banhành, trong trường hợp không tuân thủ, các cơ quan quản lý có thể xử phạt theo quyđịnh 27 Theo tác giả, quy định này là chưa phù hợp với nguyên tắc tự do ý chí tronggiaokếthợpđồng– nguyêntắccơbản,xuyênsuốtcủaphápluậtdânsựViệtNamnóichung và pháp luật hợp đồng nói riêng 28 Mặc dù, tại các mẫu hợp đồng, nhà làm luậtđã dành rất nhiều tâm huyết cho việc nâng cao tính rõ ràng, cụ thể bằng cách đưa rahệ thống nội dung chi tiết về thông tin DA và BĐS; tiến độ xây dựng…, tuy nhiên,việcquyđịnhápdụnghợpđồngmẫu“cứngnhắc”cóphảicáchthứcduynhấtvàthỏađáng nhất để nâng cao chất lượng và tính minh bạch của giao dịch kinh doanh BĐShaykhông? Thựctế,thayvì“ápđặt”mẫuhợpđồng,cácnhàlàmluậthoàntoàncóthể

27 Theođiểmckhoản1Điều58Nghịđịnh16/2022/NĐ-CPđểxửphạtđốivớihànhvi“HợpđồngkinhdoanhBĐSkhông được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh BĐS không đầy đủ các nội dung chính theo quy địnhhoặctrái quy địnhcủaphápluật”, với mứcphạt tiềntừ100.000.000 đồngđến120.000.000đồng.

28 Theokhoản2Điều3BLDSnăm2015:“Cánhân,phápnhânxáclập,thựchiện,chấmdứtquyền,nghĩavụdânsựcủa mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm củaluật,khôngtráiđạođứcxã hộicóhiệu lực thựchiện đốivớicác bên vàphảiđược chủ thểkhác tôntrọng.”. xâydựngnhữngquyđịnhphápluậtmangtínhnguyêntắc,nềntảng,buộccácbênkhithamgiavàogi aodịch kinhdoanhBĐSphảituân thủ.

1.4.1 Vaitròđiềuchỉnh,hoànthiệncơchếđiềuchỉnhchuyểnnhượngdựánđầutưkin hdoanhnhàở thươngmạibằng phápluật củacơ quanlậppháp

Pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM nằm trong hệ thốngpháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự án ĐTKB BĐS và hệ thống pháp luật quyđịnh về kinh doanh BĐS, đất đai, nhà ở nói chung Các quy định hiện hành của phápluật điều chỉnh chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM là cơ sở pháp lý để cơ quan lậppháp theo dõi, đánh giá và xem xét việc sửa đổi, hoàn thiện pháp luật về điều chỉnhchuyểnnhượngdựánĐTKD BĐS nóichung vàdựán ĐTKDNOTMnóiriêng. Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về KDBĐS sẽ góp phần tạo rahành langpháp lývữngchắcchohoạtđộngđầu tư,KDBĐSpháttriển lànhmạnh.

Việc phân tích những nội dung về quy định của pháp luật hiện hành về chuyểnnhượng dự án ĐTKD NOTM ở mục 1.3 của tác giả đã thể hiện phần nào thực trạngphápluậthiệnhànhđiềuchỉnhhoạtđộngchuyểnnhượngdựánĐTKDNOTMvàcácquan điểm cá nhân của tác giả góp phần giải thích, phân tích những điểm tích cực vàhạn chế, mâu thuẫn trong các quy định hiện hành, từ đó góp phần vào trong việc xemxét,sửađổi,hoànthiện quyđịnh phápluậtcủacơquan lập pháp.

Pháp luật là công cụ quản lý quan trọng nhất của cơ quan quản lý nhà nước đểđảm bảo các chủ trương, đường lối, chính sách của Nhà nước được đảm bảo thi hànhtrong thực tế Do đó, pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng DA ĐTKDNOTM là một trong những công cụ quan trọng giúp cơ quan quản lý nhà nước điềuhành, quản lý hoạt động chuyển nhượng DA ĐTKD NOTM trong thực tế được diễnratheođúng quyđịnh,nguyêntắc,điềukiện,trìnhtự,thủtục.

NOTM, các cơ quan quản lý nhà nước tiến hành các hoạt động quản lý bao gồm: cấpphép,banhànhcácvănbảnchỉđạo,điềuhành,kiểmtra,thanhtra,xửlýviphạmtronghoạtđộng chuyểnnhượngdựánĐTKD NOTM,hướng dẫn,tuyêntruyền,…

Quản lý tốt thị trường chuyển nhượng DA BĐS nói riêng và thị trường BĐS nóichung sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhànước.Cụthể,Nhànướcsửdụngcácbiệnphápkíchthíchvàođấtđai,tạolậpcáccôngtrình,nhàxưở ng,vậtkiếntrúc,…đểtạo nênchuyểndịchđángkểvàquantrọngvềcơcấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước; bên cạnh đó, việcquản lý có hiệu quả thị trường chuyển nhượng dự án BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu về nhàởchongườidân,giảiphóng cácdựán“treo”,bìnhổnthịtrườngnhàở.

1.4.3 Vaitrò điều tiết hoạt động nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ởthương mại trong hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân kinhdoanh bấtđộngsản

Pháp luật bên cạnh chức năng là công cụ giúp cơ quan quản lý nhà nước quản lý,điều hành các mối quan hệ, giao dịch phát sinh trong đời sống xã hội, pháp luật đồngthờicũngcóvaitrògiúpđiềutiếtcácmốiquanhệxãhộidiễntrongtrongđờisốnghàngng àycủachúngta.Vídụnhưthôngquaquyđịnhcứngrắncủaphápluậtvềviệccấmngười điều khiểnphươngtiệntham gia giaothôngcónồngđộcồntrongmáuvàhơithởđãcótácđộnglớnđếnđờisống,xãhộicủangườidâ nViệtNamvàođầunăm2020khiLuậtPhòngchốngtáchạicủarượubiavànghịđịnh100/201 9/NĐ-CPquyđịnhvềXửphạtviphạmhànhchínhtronglĩnhvựcgiaothôngchínhthứccóhiệulực. Tương tự, pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM cũng cóvai trò quan trọng trong việc điều tiết hoạt động nhượng dự án ĐTKD NOTM tronghoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS Sự phát triển củaphápluậtđiềuchỉnhvềchuyểnnhượngdựánBĐSquacácthờikỳ(đãphântíchtrongChương 1, mục 1.1.2) đã tác động tích cực đến thị trường BĐS, đẩy mạnh hoạt độngchuyển nhượng DA để các CĐT có năng lực tiếp tục triển khai hoàn thành DA, cungcấpnguồnvốnchocácCĐTđanggặpkhókhăntàichínhcóthểkhắcphụchoạtđộngkinhdoan h,ngoàiracũnggiúpkháchhàngcóthểsởhữuđượcnhữngsảnphẩmBĐSnhưmongmuốn,đóngg ópđángkểvàongân sáchnhànước.

Vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và bảo vệquyền lợiíchhợppháp củangườitiêudùng

Các dự án ĐTKD NOTM có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xãhội của một quốc gia Những dự án này cùng với các dự án BĐS về hạ tầng, kỹ thuậtlà những tiền đề vật chất quan trọng góp phần phát triển kinh tế - xã hội của một khuvực,mộtđịabàndâncưnhấtđịnh. CácdựánĐTKDNOTMcóvaitròvàýnghĩaquantrọngnhưvậyđốivớikinhtế

- xã hội vì vậy pháp luật điều chỉnh hoạt động ĐTKD các dự án NOTM nói riêng vàBĐS nói chung có tầm ảnh hưởng quan trọng với mục tiêu hướng đến là góp phầnthúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia, một khu vực, một địa bàn dâncư.Pháp luậtlàcông cụquản lý vàđiềuhànhkinh tế-xãhộicủanhànước,bên cạnhnhững mục tiêu phục vụ chính trị như cụ thể hóa đường lối, chủ trương, chính sáchcủaĐảngcầmquyền,phápluậtcònmộtmụctiêuquantrọnglàgópphầnđiềutiếtcácquan hệ xã hội theo đúng trật tự, định hướng của nhà nước, từ đó góp phần thúc đẩyphát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, bởi tính đặc thù của các dự án ĐTKD NOTMvà vai trò, ý nghĩa quan trọng của DA này đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nênphápluậtđiềuchỉnhhoạtđộngchuyểnnhượngcácdựánĐTKDNOTMtácđộngtrựctiếpvàrấtlớ nđốivớiquátrìnhpháttriểnkinhtế- xãhội.

Bên cạnh việc góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, pháp luật về chuyểnnhượng dự án ĐTKD NOTM còn tác động đến việc bảo vệ quyền lợi của người tiêudùng mà cụ thể là những khách hàng mua nhà phục vụ cho mục đích để ở. ChuyểnnhượngdựánĐTKDNOTMlàhoạtđộnggiaodịchgiữa02bênlàcáccôngtyĐTKDBĐS,t uynhiênđâylàlạilàmộtgiaodịchthươngmạiđặcthùvìnócónhiềut á c độngđếnnhiềuyếutốliênqua n,trongđótrựctiếpphảikểđếnlànhữngđốitượnglàkháchhàng mua nhà của DA với mục đích để ở Họ là chủ nhân tương lai của những căn hộtrongDA,họcónhữngđónggópnhấtđịnhtrongquátrìnhhuyđộngvốncủacácCĐTkhi tiến hành triển khai

DA, nên hoạt động chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM ảnhhưởngtrựctiếpđếnquyềnlợicủanhómngườinày.Dodó,phápluậtđiềuchỉnhchuyểnnhượng dựánĐTKDNOTMcóvaitròbảovệquyền lợicủangườitiêu dùng.

Qua nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp lý về chuyển nhượng dự án ĐTKDNOTM,Chương1luận vănđãphân tíchvàlàmrõmộtsốnộidungnhưsau:

Thứnhất,tácgiảphântíchvàlàmrõmộtsốkháiniệmliênquan:chuyểnnhượngdự án ĐTKD, NOTM và chuyển nhượng dự án ĐTKD BĐS, dự án ĐTKD NOTM.Từđó,khẳngđịnhchuyểnnhượngdựánĐTKDNOTMlàmộthoạtđộngdiễnrabìnhthường trong đời sống kinh doanh của DN, Nhà nước quản lý, giám sát chặt chẽ vớihoạtđộngchuyểnnhượngdựánĐTKDNOTMdotính chấtđặcthùvàsựảnh hưởngvềmặtkinhtế,xãhội,quốcphònganninhcủacácdựánĐTKDNOTM.

Thứhai,luậnvănkháiquáthóamộtsốnộidungtrọngtâmvềchuyểnnhượng dựán ĐTKD NOTM: hình thức, điều kiện chuyển nhượng; thẩm quyền, trình tự, thủ tụcchuyểnnhượng;quyềnvànghĩavụcủacácbênliênquanvàhợpđồngchuyểnnhượng.Thông qua phương pháp so sánh, phân tích luật, luận văn đã làm bật lên những điểmtiếnbộ,điểmmớicủaphápluậthiệnhànhđồngthờinêuquanđiểmvàđánhgiánhữngđiểm còn chưa phù hợp, chồng chéo lẫn nhau trong hệ thống pháp luật liên quan điềuchỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM Cụ thể, VBHN Luật KDBĐS2020 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ đã có nhiều quy định cụ thể, tiếnbộ về chuyển nhượng DA đầu tư BĐS: mở rộng đối tượng được tham gia kinh doanhBĐS, cho phép DN được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ĐTKDBĐS, đồng thời cũng tạo điều kiện cho những DN đầu tư BĐS khi lâm vào rủi ro cóthể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ DA BĐS cho một NĐT khác để tránh bịphásản,bịthuhồiDA,tạođiềukiệnđểDAtiếptụcđượctriểnkhaixâydựng,…

Tuynhiên,vẫncómộtsốvướngmắc,bấtcập,mâuthuẫntrongcácquyđịnhcủaphápluật,điều này ảnh hưởng nhất định đến hoạt động thực thi pháp luật về chuyển nhượng dựán ĐTKD NOTM – nội dung này sẽ được trình bày, phân tích cụ thể trong Chương 2củaluậnvăn.

Thứ ba, luận văn trình bày vai trò của pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng dự ánĐTKD NOTM góp phần làm sáng tỏ nhiệm vụ hoàn thiện quy định pháp luật và tinhthầnthượngtônphápluậttrongcôngcuộcxâydựngnhànướcphápquyềnđịnhhướngxãhộichủnghĩaViệtNamhiệnnay.

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀCHUYỂN NHƯỢNGDỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐHỒCHÍMINHVÀMỘTSỐ KIẾNNGHỊHOÀNTHIỆN

Giới thiệu tổng quan về đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội củaThành phố Hồ ChíMinh từnăm2015đến nay

Giaiđoạn2015–2022,TPHồChíMinhtiếptụcgiữvữngvaitròlàđầutàu,trungtâm kinh tế lớn của cả nước Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch COVID-19 vào năm2020, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của

TP Hồ Chí Minh có những biến độngnhất định, do đó, tác giả sẽ trình bày tổng quan qua 02 giai đoạn 2015 – 2020 và giaiđoạn2020– 2022.

TPHồChíMinhvớivaitròlàđầu tàu,trungtâmkinh tếlớn củacảnước đãhoànthành 11/14 chỉ tiêu Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ X, trong đó có 4chỉ tiêu vượt kế hoạch Trên cơ sở Văn kiện Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XI,tác giả khái quát một số nội dung cơ bản về tình hình kinh tế - xã hội Thành phố giaiđoạn2015– 2020nhưsau:

Kinh tế thành phố tăng trưởng khá nhanh, chất lượng tăng trưởng được nâng lênvới con số rất ấn tượng Bình quân giai đoạn 2016 - 2019, tốc độ tăng trưởng đạt7,72%/năm, đóng góp trên 22% GDP (tổng sản phẩm nội địa) và 27% tổng thu ngânsách cảnước. Đóng góp của năng suất các nhân tố tổng hợp vào tổng sản phẩm trên địa bàn(GRDP)tăngliêntụcquacácnăm;nămsuấtlaođộngbìnhquâncủaTPHồChíMinhcaohơn2,6l ầnsovớibìnhquâncảnước;hiệuquảsửdụngvốnđầutưđượcnânglên.GRDP bình quân đầu người tăng liên tục qua các năm, bình quân gấp 2,4 lần so vớicảnước.

QuảnlývàpháttriểnđôthịcủaTPHồChíMinhđãcónhiềutiếnbộ,diệnmạo thànhphố có nhiềuthayđổi,chấtlượngcuộcsống củangườidânđượcnâng cao.

TP Hồ Chí Minh cũng được xác định là địa phương đi đầu triển khai đề án xâydựngthànhphốthôngminh,nhấtlàcáclĩnhvựcytế,giáodục,quảnlýgiaothôngđôthị.

DoảnhhưởngcủadịchCOVID-19,tốcđộtăngtrưởngcủathànhphốđãcónhữngsuy giảm nhất định về tốc độ phát triển kinh tế, nhiều chỉ tiêu phát triển kinh tế phảiđiềuchỉnhđểđảmbảocácmụctiêuxãhội,ansinhvàphòngchốngdịchbệnh.

19đãlàmsuythoáinghiêmtrọngkinhtếtoàncầu,hầuhếtcácnướcpháttriểncótăngtrưởngkinhtếâm. MặcdùchịuảnhhưởngnặngnềbởidịchCOVID-19 nhưng kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2020 vẫn đạt mức tăng trưởngdương.ThànhphốHồChíMinhtiếptụcgiữvữngvịtríđầutàukinhtế,đónggóptrên22% GDP và 27% tổng thu ngân sách cả nước Kinh tế thành phố năm 2020 tăngtrưởng1,39%so vớinăm 2019.

Trong bối dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, Ủy ban Nhân dân thành phố đãđiều chỉnh các chỉ tiêu phát triển kinh tế phù hợp với tình hình Cụ thể, thành phố đãgiảmchỉtiêuvềtốcđộtăngtrưởngGRDPbìnhquânhàngnămcòn8%,thayvìởmức8,3 - 8,5% Năm

2021, TP Hồ Chí Minh là một trong số ít địa phương chịu tác hạinặngnềnhấtcủađạidịchCOVID- 19,lầnđầutiêntronglịchsửpháttriển,TPHồChíMinh bị tăng trưởng âm 5,36 % Có thể nói đối với một đô thị có hơn

10 triệu người,đóng góp 1/5 Tổng sản phẩm nội địa, gần 30% nguồn thu ngân sách của cả nước, làđầutàutăngtrưởngcủacảkhuvựcphíanam ,rõràngđólàtháchthứckhôngchỉđốivớiđịaphương ,mà cònđốivớinềnkinhtếcủacảnước.

Năm2022,TPHồChíMinhcũngcóthêmnguồnlựctừsựchiasẻcủatrungươngkhi thông qua tỉ lệ điều tiết ngân sách để lại cho thành phố là 21% (tăng 3% so với tỉlệ của 5 năm trước đó) Từ đầu quý IV/2021, TP

Hồ Chí Minh đã chủ động chuyểnsangtrạngthái“Thíchứngantoàn,linhhoạt,kiểmsoátcóhiệuquảdịchCOVID-19”theo tinh thần Nghị quyết 128 năm 2021 của Chính phủ để dần mở cửa lại các hoạtđộngkinhtế- xãhộisaunhiềuthángtạmdừng.CùngvớiđólànhữngnỗlựcchủquancủaTPHồChíMinhtừsựtiếpsứ cbởiChươngtrìnhphụchồikinhtếthôngquaNghị quyết43củaQuốchộivàNghịquyết11củaChínhphủnênnăm2022kinhtếtrênđịabàn TP đã phục hồi mạnh mẽ trong hầu hết các lĩnh vực, xuyên suốt trong năm, cáclĩnhvựckinhtếluônduytrìmứctăngtrưởng.TốcđộtăngtrưởngGRDPtrênđịabànthànhphốtăn ghơn9%sovớicùngkỳcùngkỳgiảm5,36%),vượtkếhoạchđềra(Kếhoạchnăm 2022là6–6.5%).

2.1.2 Tổng quan về sự phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản củaThành phốHồ ChíMinhtừnăm2015đến nay

Trong 5 năm từ 2015 - 2020, rất thiếu nguồn cung NOTM có giá vừa túi tiền vànhàởxãhội.CòntheobáocáocủaBộXâydựng,tronggiaiđoạn2015-

2020,cảnướcđãthựchiện248DAnhàởxãhội,vớikhoảng100.000cănhộ,chỉđạt41,4%kếhoạch.Đồng thời, đã xuất hiện dấu hiệu “lệch pha cung-cầu” trên thị trường BĐS, đi đôi vớidấuhiệuthừanguồncungsảnphẩmnhàởcaocấp,sảnphẩmlưutrúdulịch(condotel)nhưBộXâydựn gvàhiệphộiđã cảnhbáo.

2020, thị trường BĐS bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, về số lượngDA,sốlượngsản phẩm nhàởđưara thịtrườngvàsố lượnggiaodịch.

Trong5nămqua,tạiTPHồChíMinhnhiềukhuđôthịtrên25hađượchìnhthànhnhư: Vinhomes Central

Park Bình Thạnh (44ha), Celadon City Tân Phú (82ha),

KhudâncưHimLamquận7(58ha),SalaCityquận2(80ha),VinhomesGoldenRiverBaSon (25ha), Vạn Phúc City Thủ Đức (198ha), Đông Tăng Long quận 9 (160ha),Vinhomes Grand Park quận 9 (271ha),… Ngành kinh doanh BĐS có tốc độ tăng sốDN thành lập mới giai đoạn 2016-2019 so với giai đoạn 2014-2015 nhanh nhất khuvựcnàyvới344,0% 29

TrướcnhữngtácđộngtiêucựccủađạidịchCOVID-19,thịtrườngBĐSchịuảnhhưởng nặng nề, hoạt động kinh doanh của các DN gặp rất nhiều khó khăn, hàng loạtDAphảitạmdừngxâydựng Tuynhiên,trongnăm2021vàquýI/2022,thịtrường

BĐSvẫnđạtđượcnhữngkếtquảnhấtđịnh:đốivớiviệcpháttriểndựánNOTM,năm2021 cả nước có 252

DA với 99.958 căn hộ được cấp phép (bằng khoảng 34% so vớinăm 2020); có 1.046 DA với 299.075 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằngkhoảng 88,5% so với năm 2020); có 172 DA với 24.027 căn hộ đã hoàn thành xâydựng (bằng khoảng 59,7% so với năm 2020); đối với DA nhà ở xã hội, trên cả nướccó 09 DA được cấp phép mới với quy mô 5.763 căn hộ; có 16 DA với 3.046 căn hộđãhoànthànhxâydựng;có09DAvới2.127cănhộđủđiềukiệnbánnhàởhìnhthànhtrongtươnglai theothôngbáocủacácSởXâydựng Cảnướccó350DAvới113.926căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các SởXây dựng(tănghơn13.000cănhộso vớinăm 2020) 30 Đồng thời đại dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực rất lớn đến kinh tế, xã hội củacả nước và làm trầm trọng thêm các khó khăn của thị trường BĐS, đặc biệt là phânkhúc thị trường BĐS cho thuê (nhà phố, căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại,dịch vụ… cho thuê); phân khúc BĐS du lịch (khách sạn, cơ sở lưu trú du lịch – condotel)… Trong 8 tháng đầu năm 2020, có đến 923 DN BĐS bị giải thể, hoặc tạmngừng hoạt động do tác động của đại dịch Covid-19, tăng 136% so với cùng kỳ,caonhấtsovớicáclĩnhvựckinhtếkhác 31

Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư

Giai đoạn 2015 - 2019, có rất nhiều DA “chậm tiến độ thi công” vì thiếu vốn đãhồi sinh thông qua chuyển nhượng DA BĐS nhờ những tác động tích cực của LuậtKDBĐS hiện hành vì những điểm tiến bộ hơn so với Luật KD BĐS 2006, đồng thờithị trường BĐS cũng đã có những khởi sắc so với giai đoạn khủng hoảng trước đó.Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, tính đến tháng 07/2015, cơquannày đã thẩm định, trìnhUBNDthànhphốcho phépchuyển nhượng06DALũy

30 Võ Phương Linh, Vũ Thị Ánh Huyền (2022), Thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp, bàiđăng trên Tạp chí Tài chính số kỳ 2 tháng 6/2022, theo https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-bat-dong-san-viet- nam-thuc-trang-va-giai-phap.html,truycậpngày29/10/2022.

31 Doanhnghiệpbấtđộngsảngiảithể,ngừnghoạtđộngtăng136%,theohttps://vov.gov.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-giai-the-ngung-hoat- dong-tang-136-dtnew-202096?keyDevice=true, truy cậpngày13/9/2020. kế đầu năm 2015 đến tháng 07/2015, có 13 DA xin chuyển nhượng, trong đó, 04 DAđã được cho phép chuyển nhượng; 06 DA đã trình UBND thành phố; 03 DA đangthẩm định hồ sơ theo quy định” Đến cuối năm 2015, tổng số DA được UBND thànhphố cho phép chuyển nhượng là 22 DA.

Trong năm 2016, số lượng dự án được phépchuyểnnhượnglà21dựán,đếnnăm2017,consốnàylà25dựán.Đếnnăm2018,sốlượng dự án được phép chuyển nhượng có sụt giảm còn 16 dự án và năm 2019 giảmmạnh,chỉcó5dựánđượcphépchuyểnnhượng 32

Giaiđoạnnày,mộtsốdựánphảiraobánvìthiếuvốnnhưDAKhuphứchợpvensông Sài Gòn Water Garden (phường Hiệp Bình Chánh) và DA căn hộ PPI Tower(phường Hiệp Bình Chánh) của CTCP Phát triển hạ tầng và BĐS Thái Bình Dương(PPI);DAcaoốcvănphòngchothuêtại143- 145ĐiệnBiênPhủ(quậnBìnhThạnh)của CTCP Nhiên liệu Sài Gòn (SFC); DA Thái An 6 (quận 12) của Công ty TNHHĐịa ốc Đất Lành… Thông qua hoạt động chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượngvốnthìcácdựántrêncũngđượccácCĐTmớikhởiđộnglại,tiếptụcthựchiện,vídụnhư Công ty cổ phần Dịch vụ và xây dựng Địa ốc xanh đã nhận chuyển nhượng lạiDA Sài Gòn Water Garden (phường Hiệp Bình Chánh), Tập đoàn Hưng Thịnh trởthành chủđầu tưmớiDATháiAn 6(quận12) thông quachuyểnnhượng vốn…

Giai đoạn 2020 – 2022, do ảnh hưởng của dịch COVID-19 cùng với những hạnchếtrongcơchếpháplýlàmchohoạtđộngchuyểnnhượng

DAbịtrầmlắng.TạiHộinghịpháttriểnthịtrườngBĐSantoàn,lànhmạnh,bềnvữngdiễnravàotháng7- 2022,Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh Trần Hoàng Quân cho biết thị trường BĐSthànhphốvẫntrênđàpháttriển.Tuynhiên,quátrìnhpháttriểnthịtrường,đặcbiệtlànhàởcủaT PHồChíMinhvẫnchưabềnvững,chưađápứngđượcnhucầurấtlớnvềnhàởxãhội,phùhợpvớikh ảnăngchitrảcủangườidân,chưađadạngvềsảnphẩm,đặc biệt là nhà ở cho thuê Đối với hoạt động chuyển nhượng

DA BĐS, Báo cáo 9tháng đầu năm của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, hoạt độngchuyển nhượng DA trên địa bàn bị ách tắc trầm trọng từ năm 2019 đến tháng 9/2022.Trong 3nămqua,có rấtítDAđượcchuyểnnhượngtrênthịtrườngtự do.Năm 2019

32 Theo thống kêcủaSở Xây dựng,đínhkèm phụlucchi tiếtcácDA đượcphépchuyểnnhượng(Từphụlục số01đến phụlục số 09) có 5 DA được chuyển nhượng, nhưng sang năm 2020 không có DA nào được giaodịch,sauđótìnhtrạngđìnhtrệnàytiếptụckéodài.Từnăm2021và9thángđầunăm2022,mỗin ăm chỉcómộtDAđượcchophépchuyểnnhượng 33

Trongphạmvinghiêncứu,tácgiảđánhgiáthựctrạngápdụngphápluậtvềchuyểnnhượng dự án ĐTKD NOTM trên những nội dung chính sau: thực trạng áp dụng cácnguyên tắc, điều kiện trong chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM, thủ tục chuyểnnhượng dự án ĐTKD NOTM tại TP Hồ Chí Minh, vấn đề pháp lý về quyền lợi vànghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng DA, hợp đồng chuyển nhượng DA trongcác thương vụ chuyển nhượng dự án ĐTKD NOTM tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn2015đếnnay.

2.2.1 Thực trạng áp dụng quy định về các hình thức chuyển nhượng theonguyêntắcchuyểnnhượng dự ánđầu tưkinh doanh nhàở thươngmại

Căn cứ theo quy định của pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành, trên địa bàn TPHồ Chí Minh việc chuyển nhượng DA đầu tư kinh doanh NOTM diễn ra trong thựctiễn với 02 hình thức chuyển nhượng DA, đó là: chuyển nhượng một phần và chuyểnnhượng toàn bộ DA Tuy nhiên, theo nhiều DN, việc chuyển nhượng một phần DAvẫn còn nhiều khó khăn. Nhiều năm trước, Công ty L.V.A đã thực hiện đầu tư xâydựng một phần DA tại huyện Nhà Bè (TP Hồ Chí Minh) DA này đã được UBNDhuyện Nhà Bè phê duyệt, đã có quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xâydựng tỷ lệ 1/500, DN cũng đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, xâydựng xong hạ tầng kỹ thuật tương ứng, đã được UBND TP Hồ Chí Minh chấp thuậnđầu tư và đã có quyết định giao đất thực hiện DA Tuy nhiên, do CĐT DA đang gặpkhó khăn về tài chính, chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước(cụthểlàchưađóngthuếchuyểnmụcđíchsửdụngđấtchoDA).Vìvậy,đểchủđộngvà nhanh chóng thực hiện thủ tục xin cấp và bàn giao giấy chủ quyền nhà cho kháchhàng, Công ty L.V.A đã có văn bản gửi lên Sở Tài nguyên - Môi trường Thành phốxin hướng dẫn về thủ tục đóng thuế cho một phần DA và tách phần DA công ty nàyđầutư.Tuynhiên,SởTàinguyên- Môitrườngvẫnchưađồngý.LãnhđạomộtDN

33 VũLê(2022),Chuyểnnhượngdựánbấtđộngsảnbịđìnhtrệ,theohttps://vnexpress.net/chuyen-nhuong-du-an- bat-dong-san-bi-dinh-tre-4530341.html,truycậpngày31/10/2022. cho hay, do TTBĐS giai đoạn trước gặp khó khăn nên DA của công ty ông cũng bị“đắpchiếu”suốt6-

7nămnay.Khithịtrườngcódấuhiệukhởisắctrởlại,côngtylạikhôngcònđủnănglựcthựchiện,nợn ầnchồngchất.Vìvậy,DNmuốnchuyểnnhượngbớt một phần (đất sạch, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước) của

DA chođối tác khác tiếp tục triển khai Tuy nhiên, việc này vẫn không thực hiện được vì cònvướng thủtụcdoDAvẫnchưađền bùxongvàcònnợtiềnsửdụngđất 34

Khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án ĐTKD NOTM, chủđầutưphảiđảmbảotuânthủđầyđủcácnguyêntắcchuyểnnhượngDA.Cáccơquanchuyên môn trong quá trình thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, một trong những nộidung thẩm định là việc tuân thủ nguyên tắc chuyển nhượng DA Trong thực tiễn, khithực hiện thẩm định hồ sơ cho phép chuyển nhượng DA, cơ quan chuyên môn khôngchỉthẩmđịnhviệctuânthủnguyêntắcchuyểnnhượngDAtheoquyđịnhtạiĐiều48,VBHN Luật KDBĐS 2020 (không làm thay đổi mục tiêu của DA, nội dung của DA,bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan), mà còn thẩm định việctuânthủnguyêntắckinhdoanhBĐS(theoĐiều4,VBHNLuậtKDBĐS2020)vàcáchànhvibịn ghiêmcấm(Điều8,VBHNLuậtKDBĐS2020).Điềunàynhằmđảmbảohoạtđộngthẩm tra,ràsoátpháplýchặtchẽ,đúngquyđịnh.

ThựctiễnhiệnnaykhicácDNchuyểnnhượngtoànbộhoặcmộtphầnDAĐTKDNOTM, việc tuân thủ nguyên tắc để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của kháchhàng và các bên có liên quan vẫn còn hình thức, chưa thực sự hiệu quả, việc áp dụngcác quy định của pháp luật về bảo vệ khách hàng và các bên có liên quan chủ yếumangtínhchấtlàhợpthứchóaTTHC.Chúngtaxemxétmộttìnhhuốngthựctiễnsauđây: “Ngày 03/8/2009 bà H có ký với Công ty trách nhiệm hữu hạn Sản xuất và Kinhdoanh B 06 hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại DA chung cư

Phú L Trong quátrìnhthựchiệnhợpđồng,đượcbiếtngày16/6/2010CôngtyBđãchuyểnnhượngDAtrên cho Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh V Ngày 19/02/2016 Công ty VchuyểnnhượngtoànbộDAtrênchoCôngtyCổphầnĐịaốcvàĐầutưPtheoQuyếtđịnhsố648/ QĐ-UBNDcủaỦybannhândânTPHồChíMinh.QuátrìnhCôngtyP

34 ĐỗXuânTrọng(2022),“Phápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưtronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản”,Luận ánTiếnsĩ, Đại học LuậtHà Nội. thi công DA trên bà H đã nhiều lần làm việc, yêu cầu Công ty P giải quyết quyền lợivề các hợp đồng góp vốn mua bán căn hộ tại DA chung cư Phú L nhưng Công ty Pkhông giải quyết mà vẫn rao bán các căn hộ” Bà H đã khởi kiện công ty P ra tòa, BàH khẳng định toàn bộ quá trình bàn giao DA chung cư Phú L không có một văn bảnnào ghi nhận về việc bàn giao nghĩa vụ hợp đồng giữa bà H và Công ty B cho bênnhận chuyển nhượng là Công ty

V và trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượngchungcưPhúLtừCôngtyBsangCôngtyVbàHcũngkhôngđượcbiết.Tuynhiên,Tòaán đãlậpluận,doviệcgiaokếthợpđồnggiữabàHvàCôngtyBđểmuabáncănhộ hình thành trong tương lai của

DA chung cư Phú L chưa đảm bảo các điều kiệntheo pháp luật, ký hợp đồng mua bán khi chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thànhxong phần móng của DA, quá trình chuyển nhượng DA đã đảm bảo các thủ tục luậtđịnh,đồngthờinhậnđịnh“ViệckếthừaquyềnvànghĩavụcủaCĐTchỉđốivớinhữnghợp đồng hợp pháp có hiệu lực pháp luật khi chuyển nhượng DA.Tuy nhiên, như đãnhận định thì 06 Hợp đồng vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết hợp đồng