BỘ GIÁODỤCVÀĐÀOTẠO NGÂN HÀNGNHÀ NƯỚCVIỆTNAM TRƯỜNGĐẠI HỌC NGÂN HÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH NGUYỄNTHỊMỘNGLUYẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯKINHDOANHNHÀỞTHƯƠNGMẠI,THỰCTIỄNÁPDỤNG TẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMIN[.]
BỘ GIÁODỤCVÀĐÀOTẠO NGÂN HÀNGNHÀ NƯỚCVIỆTNAM TRƯỜNGĐẠI HỌC NGÂN HÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH NGUYỄNTHỊMỘNGLUYẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯKINHDOANHNHÀỞTHƯƠNGMẠI,THỰCTIỄNÁPDỤNG TẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMINH LUẬNVĂN THẠCSĨ Ngành: Luật Kinh tếMãsốngành:8380107 ThànhphốHồChíMinh-Năm 2023 BỘ GIÁODỤCVÀĐÀOTẠO NGÂN HÀNGNHÀ NƯỚCVIỆTNAM TRƯỜNGĐẠI HỌC NGÂN HÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH NGUYỄNTHỊMỘNGLUYẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯKINHDOANHNHÀỞTHƯƠNGMẠI,THỰCTIỄNÁPDỤNG TẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMINH LUẬNVĂN THẠCSĨ Ngành: Luật Kinh tếMãsốngành:8380107 NGƯỜIHƯỚNG DẪNKHOAHỌC:PGSTSHồ Xuân Thắng ThànhphốHồChíMinh-Năm 2023 LỜICAMĐOAN Tơi:Nguyễn ThịMộng Luyến Họcviên CaohọcLuậtKinhtếKhóa2–TrườngĐạihọcNgânhàng Tơixincamđoanđâylàcơngtrìnhnghiêncứucủariêngtơi.Cácdữliệu,sốliệuvàmộtsốkiếnt hứccủatácgiảkháctrongluậnvănđượcsửdụngtrungthực,cóđầyđủnguồndữliệuđángtincậytheoquyđịnh củamộtcơngtrìnhkhoahọc.Kếtquảnghiên cứu trongluậnvănlàtrungthực Thànhphố Hồ ChíMinh,ngày tháng5năm2023 Tác giả NguyễnThịMộngLuyến LỜICẢM ƠN ĐểhồnthànhnộidungluậnvănchunngànhLuậtKinhtế,tơixinchânthànhcảmơnsựgiúpđỡnhiệt tìnhcủathầycơKhoaLuậtKinhtế,PhịngSauĐạihọcTrường ĐạihọcNgânhàngThànhphố HồChíMinh Đặcbiệt,tơixinchânthànhcảmơnPGS.TSHồXnThắngđãtrựctiếphướngdẫntơithựchiện luậnvăn vớitinhthầntráchnhiệmcaođộvàsựgiúpđỡnhiệttình Đồng thời, xin chân thành cảm ơn lãnh đạo, công chức Phòng Quản lý nhàthị trường Bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh tạo điều kiệnthuận lợicho tơithu thập,tìm kiếmthơng tinđềhồn thành tốt luậnvăn Cuối tơi xin gửi lời cảm ơn gia đình, bạn bè, đặc biệt tập thể LớpCH2LKT(khóa2021–2023)đãủnghộvàgiúpđỡtơitrongqtrìnhthựchiệnluậnvăn Xinchân thànhcảmơn! TĨMTẮT Tiêu đề:Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà thươngmại,thựctiễn ápdụngtạiThànhphốHồChíMinh Tóm tắt:Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản doanhnghiệp trọng đầu tư phát triển nhiều dự án nhà thương mại.Trong hoạt động này, loại hình kinh doanh chuyển nhượng phần tồn bộdự án đầu tư kinh doanh nhà thương mại nhà đầu tư quan tâm thúcđẩynhịpnhànggiữacungvàcầuđốivớithịtrườngBĐS.Quyđịnhcủaphápluậtvềchuyển nhượngdựánBĐSvẫncịnnhiềumâuthuẫn,chồngchéodođógâykhókhăn cho trình áp dụng pháp luật, dẫn đến nhiều vấn đề bất cập thực tiễn.Luận văn triển khai nghiên cứu với mục tiêu phân tích, làm rõ quy địnhphápluậthiệnhànhvềchuyểnnhượngdựánĐTKDNOTM,từđóđưaranhữngkiếnnghịhồnt hiệnquyđịnhphápluậtnhằmtriểnkhaicóhiệuquảtheoluậtđịnhvềchuyểnnhượng dự án ĐTKD NOTM trongtươnglaiởnướcta Tác giả chủ yếu tập trung sửdụng phương pháp phân tích, so sánh luật để làm rõ sở lý luận phương phápthống kê, tổng hợp để đánh giá thực tiễn, từ đưa kết luận Luận văn trìnhbàyvàphântíchnhữngnộidungcơbảntrongquyđịnhphápluậtvềchuyểnnhượngdự án ĐTKD NOTM:hình thức chuyển nhượng; điều kiện chuyển nhượng; thẩmquyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng; quyền nghĩa vụ bên liênquan; hợp đồng chuyển nhượng đồng thời đánh giá việc áp dụng pháp luậtnhữngquyđịnhtrêntạithựctiễnTPHồChíMinh,từđóđưaranhữngkiếnnghị,giải pháp chocáccơquanlậppháp,hànhphápởTrungương,UBNDTPHồChíMinhvàHiệphộiBĐSHồChíMinh(HoREA)góp phầnhồnthiệnkhungpháplývàthựchiệnhiệuquảquyđịnhphápluậtvềchuyểnnhượngdựánĐTKDNOTM Từ khóa:kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư, nhà thương mại, chuyểnnhượng dự ánbấtđộngsản ABSTRACT Title:Law on transfer of commercial housing business investment projects,practicalapplicationinHo ChiMinhCity Abstract:Currently, in real estate trading, businesses still focus on investingand developing commercial housing projects the most In this activity, the type oftrading that transfers of all or a portion of commercial housing business investmentprojects are interested in and promoted rhythmically between supply and demand intherealestatemarketbyinvestors.Thelegalregulationsonrealestateprojecttransfer are still conflicted and overlapping, so making it difficult for the lawapplication process leads to many inadequacies in practice.The dissertationisimplemented and researched with the goal of analyzing and clearly demonstratingthecurrentlegalregulationsonthetransferofcommercialhousingbusiness investment projects, thereby making recommendations to improve legal regulationsinordertoeffectivelyimplementthelawontransferofcommercialhousingbusinessinvest mentprojectsinthefutureinourcountry.Theauthormainlyfocusesonusingthe analytical and comparativelawmethodstoclarifythetheoreticalbasisandthestatistical and synthetic methods to evaluate practice, thereby drawing conclusions.Thedissertationhaspresentedandanalyzedthebasiccontentsofthelawontransfe rof commercial housing business investment projects: form of transfer, requirementsintermsoftransfer;competenceintransfer,orderandproceduresfortransfer,rightsand obligationsofrelatedpartiesinagreementontransfer;agreementontransfer,and at the same time has evaluated the legal application of the above regulations inpracticeinHoChiMinhcity,fromthere,makingrecommendationsandsolutionsforthelegislativ eandexecutiveagenciesatthecentrallevel,thePeople'sCommitteeofHoChiMinhCityandtheHoChi Minh City Real Estate Association, in order toimprovethethelegalframeworkandimplementeffectivelyofregulationsinthelawon transferofcommercialhousingbusinessinvestmentprojects Keywords:realestatetrading,investmentproject,commercialhousing,transferofrealestate project DANHMỤCCÁCCHỮVIẾT TẮTVÀKÝHIỆU STT Từviếttắt Kýhiệu Bấtđộngsản BĐS Chủđầutư CĐT Đầutưkinhdoanh ĐTKD Doanhnghiệp DN Dựánđầutư DAĐT Giấy chứngnhận đăngkýđầu tư GCNĐKĐT Giấychứngnhận GCN Kinhdoanh Bấtđộngsản KDBĐS LuậtBảovệquyềnlợingườitiêudung LuậtBVQLNTD 10 LuậtĐầutư LĐT 11 LuậtKinh doanhBấtđộngsản LuậtKDBĐS 12 Nhàđầutư NĐT 13 Nhàở thươngmại NOTM 14 Quyềnsửdụngđất QSDĐ 15 ThànhphốHồChíMinh TPHồChíMinh 16 Thủtụchành TTHC 17 Tổchứctíndụng TCTD 18 Ủybannhândân UBND 19 Vănbảnhợpnhất VBHN MỤCLỤC PHẦNMỞĐẦU CHƯƠNG1:NH ỮNG V ẤN Đ Ề CƠ B ẢN VỀ CH UYỂ N NHƯỢNG DỰ ÁN Đ ẦUTƯKINHDOANHNHÀỞTHƯƠNGMẠI 1.1 Lýluậnchungvềchuyển nhượngdự ánđầutư kinhdoanhnhàởthươngmại 1.1.1 Kháiniệm,đặcđiểmvềchuyển nhượngdựánđầu tưkinh doanh 1.1.2 Kháiniệm,đặcđiểmvềnhàở thươngmại 15 1.1.3 Kháiniệm,đặcđiểmvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhbấtđộngsản 17 1.2 Quátrìnhhìnhthànhvàpháttriểnphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoa nhnhàở thươngmại 21 1.2.1 Quátrìnhhìnhthànhvàpháttriểnphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinh doanh nhàởthương mạicủamộtsốnướctrênthếgiới 21 1.2.2 Quátrìnhhìnhthànhvàpháttriểnphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinh doanh nhàởthươngmạicủaViệtNam 24 1.3 Nộidungquyđịnhcủaphápluậthiệnhànhvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdo anhnhàởthươngmại 27 1.3.1 Cáchìnhthứcchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàởthươngmại 27 1.3.2 Điềukiện chuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàở thương mại.32 1.3.3 Thẩm quyền trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanhnhàở thươngmại .39 1.3.4 Quyềnvànghĩavụcácbêntrongchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàở thươngmại 46 1.3.5 Hợpđồngchuyểnnhượngdự ánđầutư kinhdoanhnhàởthươngmại.49 1.4 Vaitròcủaphápluậtđiềuchỉnhchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàởthươngmại 52 1.4.1 Vaitrịđiềuchỉnh,hồnthiệncơchếđiềuchỉnhchuyểnnhượngdựánđầ utưkinhdoanhnhàở thươngmạibằngpháp luậtcủacơquan lậppháp 52 1.4.2 Vai trò quản lý quan nhà nước có thẩm quyền chuyển nhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàởthươngmạitronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản52 1.4.3 Vaitrịđiềutiếthoạtđộngnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàởthươngmại hoạt độngkinhdoanhbấtđộngsảncủatổchứccánhânkinhdoanhbấtđộng sản 53 1.4.3 Vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước bảo vệquyền lợiíchhợppháp củangườitiêudùng .54 KẾTLUẬNCHƯƠNG1 .55 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀCHUYỂN NHƯỢNGDỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐHỒCHÍMINHVÀMỘTSỐ KIẾNNGHỊHỒNTHIỆN 56 2.1 Giới thiệu tổng quan đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội củaThành phố Hồ ChíMinh từnăm2015đến 56 2.1.1 Tổng quan phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minhtừnăm2015 đếnnay 56 2.1.2 TổngquanvềsựpháttriểnhoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsảncủaThànhphốHồ ChíMinh từnăm2015đến 58 2.2 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinhdoanh nhà thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 –2022 59 2.2.1 Thựct r n g p d ụ n g q u y đ ị n h v ề c c h ì n h t h ứ c c h u y ể n n h ợ n g t h e o nguyêntắcchuyển nhượngdựánđầu tưkinh doanhnhàởthươngmại 61 2.2.2Thựctrạngápdụngquyđịnhvềđiềukiệnchuyểnnhượngdựánđầutưkinhd oanhnhàở thươngmại 64 2.2.3 Thực trạng áp dụng quy định thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàởthươngmại 68 2.2.4 Thựctrạngápdụngcácquyđịnh vềquyềnvànghĩavụcácbênt rong c huyểnnhượngdựánđầu tưkinhdoanhnhàở thương mại 71 2.2.5 Thực trạng áp dụng quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầutưkinh doanh nhà ởthương mại 73 2.3 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyểnnhượngdựán đầutưkinhdoanhnhàởthương mại 75 2.3.1 Kiến nghị quan lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật vềchuyểnnhượng dựánđầu tưkinhdoanhnhàở thương mại 75 2.3.2 Kiến nghị quan hành pháp trung ương việc áp dụngphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanh nhàởthương mại8 2.3.3 Kiến nghị Ủy ban nhân dân cấp Thành phố Hồ Chí Minhtrongviệcápdụngphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàởthươngmại 83 2.3.4 Kiến nghị doanh nghiệp kinh doanh bất động sản việc thựcthipháp luậtvề chuyển nhượngdựánđầu tưkinh doanhnhàởthương mại8 2.3.5 Kiến nghị Hiệp hội bất động sản người tiêu dùng việcthựcthiphápluậtvềchuyểnnhượngdựánđầutưkinhdoanhnhàởthươngmại 88 KẾTLUẬNCHƯƠNG2 .89 KẾTLUẬN 90 TÀILIỆU THAMKHẢO i