Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân tại ngân hàng tmcp an bình chi nhánh huế

- ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜ G ĐẠI HỌC KI H TẾ in h tê ́H uê ́ KHOA KẾ TỐ – TÀI CHÍ H ̣c K KHĨA LUẬ TỐT GHIỆP ĐẠI HỌC ho THỰC TRẠ G HOẠT ĐỘ G CHO VAY BẤT ĐỘ G SẢ CHO KHÁCH HÀ G CÁ HÂ TẠI GÂ HÀ G THƯƠ G MẠI guyễn Hoài Phương Tr ươ ̀ng Đ ại CỔ PHẦ A BÌ H – CHI HÁ H HUẾ Khóa học 2019 - 2023 - ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜ G ĐẠI HỌC KI H TẾ ̣c K in h tê ́H ́ KHOA KẾ TỐ – TÀI CHÍ H KHĨA LUẬ TỐT GHIỆP ĐẠI HỌC ho THỰC TRẠ G HOẠT ĐỘ G CHO VAY BẤT ĐỘ G SẢ CHO KHÁCH HÀ G CÁ HÂ TẠI GÂ HÀ G THƯƠ G MẠI ̀ng Đ ại CỔ PHẦ A BÌ H – CHI HÁ H HUẾ Sinh viên thực hiện: guyễn Hoài Phương Th.S guyễn Tiến hật ươ gành: Tài Chính Giáo viên hướng dẫn Tr Lớp: K53B Tài Chính Huế, tháng 12 năm 2022 - TÓM TẮT KHÓA LUẬ Nền kinh tế đất nước phát triển hay suy thối có ảnh hưởng định tới tất hoạt động kinh tế diễn nó, hoạt động cho vay bất động sản khách hàng cá nhân khơng nằm ngồi quy luật Sự ảnh hưởng kinh tế hoạt động cho vay BĐS KHCN NHTM uê ́ ảnh hưởng chiều, kinh tế phát triển hoạt động cho vay BĐS đối tê ́H với KHCN có xu hướng diễn mạnh mẽ hơn, nhu cầu vay tiền KHCN tăng lên, với cạnh tranh ngày gay gắt NHTM Và trường hợp ngược lại, kinh tế trạng thái suy thoái giai đoạn khó khăn hoạt động cho vay BĐS KHCN h thu hẹp lại sách thắt chặt tiền tệ Chính Phủ tác động trực tiếp đến in lãi suất cho vay NHTM Chính vậy, thời gian tìm hiểu hoạt động ̣c K tín dụng Ngân hàng TMCP An Bình – chi nhánh Huế với đề tài “Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân Ngân hàng TMCP An Bình ho – chi nhánh Huế”, luận văn khái quát vấn đề nghiên cứu sau: Thứ nhất, tập hợp lý luận hoạt động cho vay mua bất động ại sản ngân hàng Đ Thứ hai, phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân Ngân hàng TMCP An Bình – chi nhánh Huế ̀ng Thứ ba, đánh giá tình hình hoạt động cho vay bất động sản đề xuất số Tr ươ giải pháp nhằm nâng cao hoạt động cho vay - LỜI CẢM Ơ Đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Ban giám hiệu Nhà trường, Q thầy khoa Kế tốn – Tài Trường đại học Kinh tế Huế hết lòng giảng dạy, trang bị cho em nhiều kiến thức lĩnh vực tài chính, phương pháp học uê ́ tập giúp đỡ em trình học tập tê ́H Em vơ cảm ơn thầy Nguyễn Tiến Nhật tận tình hướng dẫn, bảo em suốt q trình thực tập cuối khố Bên cạnh đó, em xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc toàn thể h anh chị Ngân hàng Thương mại cổ phần An Bình – chi nhánh Huế tạo điều in kiện cho em thực tập học hỏi kinh nghiệm, đặc biệt chị Nguyễn Thị ̣c K Thanh Tâm Em xin cảm ơn lời góp ý, ý kiến chân thành anh chị giúp em tiến lên ngày, biết thêm nhiều điều khơng cịn bỡ ngỡ ho môi trường làm việc đầy động Mặc dù em cố gắng để hoàn thiện, kiến thức thời gian hạn chế nên nghiên cứu cịn nhiều thiếu sót Vì em mong nhận ại ý kiến đóng góp q Thầy cơ, người quan tâm đến đề tài, đóng Đ góp ý kiến để đề tài hồn thiện ̀ng Kính chúc q Thầy ln dồi sức khỏe! Kính chúc Ban Giám đốc, anh chị ABBANK Huế ln hồn thành ươ tốt công tác lời chúc tốt đẹp nhất! Tr Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn! Huế, tháng 12 năm 2022 Sinh viên thực guyễn Hoài Phương - MỤC LỤC Trang DA H MỤC CHỮ VIẾT TẮT……… …………………………………………i uê ́ DANH MỤC BẢNG BIỂU ii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ii tê ́H PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung .2 h 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 in Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ̣c K Phương pháp nghiên cứu .3 4.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu 4.2 Phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh ho 4.3 Phương pháp phân tích liệu Kết cấu luận văn ại PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .4 Đ CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .4 1.1 Khái quát tín dụng cho vay bất động sản ngân hàng thương mại ̀ng 1.1.1 Khái niệm bất động sản hoạt động cho vay mua bất động sản .4 ươ 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản .4 1.1.1.2 Khái niệm cho vay bất động sản .5 Tr 1.1.2 Đặc điểm cho vay bất động sản 1.1.3 Phân loại cho vay bất động sản 1.1.4 Vai trò hoạt động cho vay bất động sản .6 1.1.4.1 Đối với Ngân hàng 1.1.4.2 Đối với Khách hàng .6 1.2 Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản khách hàng cá nhân Ngân hàng - 1.2.1 Điều kiện khách hàng vay vốn 1.2.1.1 Điều kiện khách hàng 1.2.1.2 Điều kiện tài sản đảm bảo 1.2.2 Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay phí 1.2.2.1 Mức cho vay uê ́ 1.2.2.2 Thời hạn cho vay 1.2.2.3 Lãi suất cho vay .9 tê ́H 1.2.2.4 Phí 1.2.3 Phương thức thực 10 1.2.3.1 Phương thức cho vay 10 1.2.3.2 Phương thức giải ngân 10 h 1.2.3.3 Phương thức thu nợ gốc lãi vay .10 in 1.2.4 Hồ sơ vay vốn 10 ̣c K 1.3 Những quy định sách cho vay đối tượng khách hàng cá nhân Ngân hàng 11 1.3.1 Điều kiện cho vay 11 ho 1.3.1.1 Ngân hàng ABBANK không cho vay với trường hợp khách hàng 11 1.3.1.2 Ngân hàng ABBANK ưu tiên cho vay với khách hàng thuộc đối tượng sau 11 ại 1.3.2 Điều kiện mục đích sử dụng vốn 12 Đ 1.3.2.1 Đối với mục đích mua bất động sản 12 1.3.2.2 Đối với mục đích sửa chữa, xây dựng nhà 12 ̀ng 1.3.2.3 Đối với mục đích cho vay bù đắp 12 1.3.3 Điều kiện chứng minh khả tài 12 ươ 1.3.3.1 Xác nhận nguồn trả nợ 12 1.3.3.2 Giấy tờ chứng minh khả tài khách hàng .13 Tr 1.3.3.3 Điều kiện tài sản đảm bảo tiền vay 13 1.3.4 Điều kiện giải ngân 14 1.3.4.1 Điều kiện giải ngân 14 1.3.4.2 Hồ sơ giải ngân 15 1.4 Những sách hỗ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân Ngân hàng 15 - 1.4.1 Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt 15 1.4.1.1 Nguồn thu nhập từ lương .15 1.4.1.2 Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà 16 1.4.1.3 Nguồn thu nhập từ cho thuê xe 17 1.4.1.4 Nguồn thu nhập từ sản xuất kinh doanh 17 uê ́ 1.4.2 Chính sách ghi nhận chi phí 17 1.4.2.1 Chi phí sinh hoạt gia đình 17 tê ́H 1.4.2.2 Chi phí tốn thẻ visa 18 1.5 Các tiêu chí đánh giá thực trạng cho vay bất động sản khách hàng cá nhân……………………………………………………………………… .18 h CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN BÌNH – CHI NHÁNH HUẾ 22 in 2.1 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP An Bình .22 ̣c K 2.2 Giới thiệu Ngân hàng TMCP An Bình – chi nhánh Huế 24 2.2.1 Lịch sử hình thành phát triển 24 2.2.2 Cơ cấu tổ chức ABBANK - chi nhánh Huế 25 ho 2.2.2.1 Cơ cấu tổ chức máy quản lý 25 2.2.2.2 Chức nhiệm vụ phòng ban, phận trực thuộc .26 ươ ̀ng Đ ại 2.2.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP An Bình – chi nhánh Huế 28 2.3 Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân Ngân hàng TMCP An Bình chi nhánh Huế…………………………………………… 31 2.3.1 Quy trình cho vay………………………………………………………… 31 2.3.2 Sản phNm cho vay………………………………………………………… 32 2.4 Tình hình cho vay .34 Tr 2.4.1 Doanh số cho vay 34 2.4.1.1 Doanh số cho vay theo thời hạn 35 2.4.1.2 Doanh số cho vay theo sản phNm………………………………………….36 2.4.1.3 Doanh số cho vay theo đơn vị tiền tệ 39 2.4.2 Doanh số thu hồi nợ 39 2.4.2.1 Doanh số thu hồi nợ theo sản phNm .39 - 2.4.2.2 Doanh số thu nợ theo thời hạn cho vay 41 2.4.3 N ợ hạn 44 2.4.3.1 N ợ hạn theo sản phNm cho vay .44 2.4.3.2 N ợ hạn theo thời hạn cho vay 46 2.4.4 Các tiêu đánh giá tình hình cho vay bất động sản chi nhánh .47 uê ́ 2.4.4.1 Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay .47 2.4.4.2 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ .49 tê ́H 2.4.4.3 Tỷ lệ thu lãi 49 2.4.4.4 Tỷ lệ thu nợ đến hạn nợ hạn chi nhánh 50 2.4.4.5 Tỷ lệ nợ xấu 50 in h CHƯƠN G 3: N ÂN G CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘN G SẢN ĐỐI VỚI KHÁCH HÀN G CÁ N HÂN TẠI N GÂN HÀN G TMCP AN BÌN H – CHI N HÁN H HUẾ 51 3.1 Ưu điểm 51 ̣c K 3.2 N hược điểm 53 3.2.1 Về vấn đề định giá Tài sản đảm bảo .53 ho 3.2.2 Về sách tín dụng N gân hàng 53 3.2.3 Về tình hình hoạt động tín dụng bất động sản chi nhánh 54 3.3 N guyên nhân 54 ại 3.4 Giải pháp 55 Đ 3.4.1 Về vấn đề định giá tài sản .55 3.4.2 Về vấn đề sách N gân hàng .56 ̀ng 3.4.3 Về tình hình hoạt động tín dụng bất động sản chi nhánh 57 3.5 Định hướng phát triển chi nhánh tương lai .57 ươ PHẦN III: KẾT LUẬN .59 Kết luận 59 Tr Kiến nghị .59 2.1 Đối với N gân hàng nhà nước .59 2.2 Đối với N gân hàng TMCP An Bình – chi nhánh Huế .60 DAN H MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHỤ LỤC……………………………………………… …………………………61 ̀ng ươ Tr Đ ại h in ̣c K ho uê ́ tê ́H - - DA H MỤC CHỮ VIẾT TẮT N gân hàng Thương mại cổ phần An Bình BĐS Bất động sản BHXH Bảo hiểm xã hội BHYT Bảo hiểm y tế BCTC Báo cáo tài CASA Tiền gửi khơng kỳ hạn CV QHKH Chuyên viên quan hệ khách hàng CIC Trung tâm Thơng tin tín dụng Quốc gia Việt N am ĐVKD Đơn vị kinh doanh ĐCTC Định chế tài KHCN Khách hàng cá nhân Hệ thống khởi tạo khoản vay ̀ng Đ N HTM N gân hàng nhà nước ại N HN N N gân hàng thương mại Phòng giao dịch TMCP Thương mại cổ phần TSĐB Tài sản đảm bảo VN Đ Việt N am Đồng Tr ươ tê ́H h in ̣c K ho LOS PGD uê ́ ABBAN K i - Tình hình thu lãi ABBAN K giai đoạn 2019-2021 tăng giảm qua năm Cụ thể, năm 2019 tỷ lệ thu lãi 91.57%, qua năm 2020 có sụt giảm nhẹ, giảm 89.59% Điều cho thấy chi nhánh gặp khó khăn q trình thu hồi lãi, gia tăng doanh số cấp tín dụng nhanh, kiểm sốt chưa thực chặt chẽ q trình kiểm soát ảnh hưởng đến tỷ lệ thu lãi chi nhánh Việc sụt uê ́ giảm tỷ lệ thu lãi ảnh hưởng đến thu nhập lợi nhuận chi nhánh Tuy nhiên, với sách nỗ lực, năm 2021 tỷ lệ thu lãi tăng lên 97.75% tê ́H 2.4.4.4 Tỷ lệ thu nợ đến hạn nợ hạn chi nhánh Bảng 2.13: Tỷ lệ thu nợ đến hạn nợ hạn ABBA K – chi nhánh Huế 2019 Doanh số thu nợ đến hạn Tỷ lệ thu nợ đến hạn Tỷ lệ nợ hạn 2021 257.24 252.12 7.93 8.99 9.3 218.85 248.25 242.82 96.50% 96.51% 96.31% 3.50% 3.49% 3.69% 226.78 ho Doanh số nợ hạn 2020 ̣c K Doanh số giải ngân Đơn vị: Tỷ đồng in ăm h giai đoạn 2019-2021 ại (=guồn: =gân hàng TMCP An Bình – chi nhánh Huế) Đ Tỷ lệ thu nợ đến hạn chi nhánh giai đoạn 2019-2021 trì mức 96%, cho thấy chất lượng tín dụng chi nhánh mức hiệu quả, khả thu ̀ng hồi nợ khoản cho vay trì mức ổn định Điều lý ươ giải chi nhánh thực tốt kế hoạch tín dụng kế hoạch cho vay, Tr thường xuyên đôn đốc chuyên viên nhắc nhở thu hồi nợ từ phía khách hàng Tỷ lệ nợ hạn chi nhánh trì mức độ hợp lý Điều đánh giá cao cơng tác quản lý tín dụng đơn đốc thu hồi nợ từ khoản vay chi nhánh Sự kiểm soát tốt tỷ lệ nợ hạn giúp chi nhánh giảm thiểu rủi ro tín dụng nhóm nợ cần ý nhóm có khả phát sinh chuyển sang nợ xấu 50 - 2.4.4.5 Tỷ lệ nợ xấu Bảng 2.14: Tỷ lệ nợ xấu ABBA K – chi nhánh Huế giai đoạn 2019-2021 Đơn vị: Tỷ đồng 2020 2021 Dư nợ 181.42 210.22 195.89 N ợ xấu 8.16 8.58 4.50% 4.08% Tỷ lệ nợ xấu uê ́ 2019 8.59 tê ́H N ăm 4.39% (=guồn: =gân hàng TMCP An Bình - chi nhánh Huế) h Tỷ lệ nợ xấu chi nhánh giai đoạn 2019-2021 có biến động nhẹ in Cụ thể, năm 2019 nợ xấu hoạt động cho vay BĐS chi nhánh 8.16 tỷ ̣c K đồng, chiếm 4.5% tổng dư nợ năm Trong năm 2020 có giảm nhẹ, tỷ lệ nợ xấu giảm cịn 4.08% N hưng đến năm 2021 có tăng nhẹ tỷ lệ nợ xấu tăng lên 4.39% Lý giải cho gia tăng tỷ lệ giai đoạn 2020-2021, chi nhánh ho thực nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, khiến nhiều khoản cấp tín dụng có nợ xấu xảy ại KẾT LUẬ CHƯƠ G Đ Trên sở lý thuyết nghiên cứu tìm hiểu chương 1, chương ̀ng phản ánh nội dung thực trạng cho vay BĐS cho KHCN N gân hàng ABBAN K – chi nhánh Huế giai đoạn 2019-2021 Đây sở để tác giả đánh ươ giá tình hình hoạt động cho vay BĐS đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục Tr hạn chế để nâng cao hiệu hoạt động cho vay BĐS cho KHCN 51 - CHƯƠ G 3: Â G CAO HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘ G SẢ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀ G CÁ HÂ TẠI GÂ HÀ G TMCP A BÌ H – CHI HÁ H HUẾ 3.1 Ưu điểm Trong năm qua, kinh tế gặp nhiều khó khăn tác động uê ́ COVID-19 hoạt động tín dụng ABBAN K – chi nhánh Huế đạt tê ́H bước phát triển định Điều chứng tỏ chi nhánh thực tốt công tác cấp tín dụng hỗ trợ khách hàng mở rộng sản xuất kinh doanh, mua sắm trang thiết bị nhà cửa, cải thiện tình hình kinh tế Hoạt động cấp tín dụng chi nhánh giai đoạn 2019-2021 ln trì dư nợ mức cao Chi nhánh tuân thủ in h thực tốt khâu giám sát khách hàng trước, sau cấp tín dụng Áp dụng quy trình cho vay theo quy định N HN N quy định ̣c K ngân hàng đề Kiểm soát nợ xấu mức thấp Trong giai đoạn 2019-2021, nhằm phục vụ tốt cho khách hàng có nhu cầu ho vay vốn, chi nhánh bước cải thiện quy trình cho vay thuận tiện cho khách hàng, mở rộng đối tượng điều kiện cấp tín dụng, tối ưu hố thời gian cấp tín ại dụng cho khách hàng N âng cao lực cạnh tranh với ngân hàng khác Đ khu vực, thu hút khách hàng giữ vững mối quan hệ với khách hàng cũ ̀ng Với sách bổ trợ hoạt động thNm định tình hình khách hàng việc nới lỏng sách cho vay thị ngân hàng năm 2023, dự ươ kiến năm 2023, chi nhánh phát triển dư nợ mạnh nhiều lĩnh vực Cụ Tr thể giai đoạn đến, tình hình BĐS nóng dần lên, điều làm cho dư nợ hạng mục BĐS chi nhánh tăng cao năm Với lượng khách hàng sẵn có hỗ trợ từ phía cấp trung tâm phát triển kinh doanh, Chi nhánh nắm bắt nhu cầu thiết yếu đối tượng KHCN hoạt động cho vay BĐS, đề sách cụ thể để tiếp cận khách hàng phát triển bền vững năm 52 - Đội ngũ cán Chi nhánh động nhiệt tình, có trình độ chun mơn cao, có trách nhiệm, ý thức nghề nghiệp, cNn trọng công tác nhân tố quan trọng việc nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân 3.2 hược điểm 2021, có nhiều bất cập vấn đề cấp tín dụng tê ́H 3.2.1 Về vấn đề định giá Tài sản đảm bảo ́ Mặc dù tình hình tín dụng chi nhánh cải thiện giai đoạn 2019- TSĐB ngân hàng định giá cao so với giá trị thực tế xem xét, nguyên nhân cố ý thực để đảm bảo tiêu dư nợ tín dụng BĐS h vơ tình khơng xem xét đầy đủ yếu tố tác động đến giá trị TSĐB Khi thị in trường BĐS giảm sút, TSĐB trả giá trị thực tế thị trường, ̣c K tính khoản bị giảm sút làm ảnh hưởng đến việc lý TSĐB Thời gian định giá TSĐB kéo dài hạn chế, điều ho khiến cho thời gian từ phát sinh nhu cầu vay đến nhận vốn vay khách hàng bị kéo dài Có nguy bỏ lỡ hội kinh doanh khách hàng phải ại chịu thêm chi phí phạt hạn hợp đồng kinh tế Đặc biệt, sử dụng phương pháp định giá nhiều thời gian yêu Đ cầu cán thNm định giá phải có nhiều kinh nghiệm ̀ng 3.2.2 Về sách tín dụng gân hàng ươ Mặc dù ngân hàng đưa sản phNm cho vay khác nhau, nhiên sản phNm cho vay góp vốn kinh doanh hay sản phNm cho vay tiêu dùng mức thấp, Tr sản phNm khác có thủ tục hồ sơ vay tương đối rắc rối Chính điều dẫn đến nhiều sai phạm trình cấp tín dụng mảng BĐS cho khách hàng, chun viên tín dụng thường xun thực hình thức lách phương án cho khách hàng vay, dẫn đến việc cho vay khơng mục đích làm cho ngân hàng khó kiểm sốt khoản vay nguy xảy nợ xấu ngân hàng cao thời gian tới 53 - 3.2.3 Về tình hình hoạt động tín dụng bất động sản chi nhánh Hoạt động cấp tín dụng chi nhánh gia tăng giai đoạn 2019-2020 lại có sụt giảm giai đoạn 2020-2021, việc mở rộng quy mơ điều khoản cịn nhiều hạn chế so với định hướng ngân hàng TSĐB chi nhánh tập trung chủ yếu vào mảng BĐS tài sản hình uê ́ thành từ vốn vay ô tô Điều giúp chi nhánh giảm thiểu rủi ro tê ́H khoản nợ trở thành nợ xấu, nhiên với TSĐB sạp hàng, ô tô cũ theo định hướng ngân hàng hạn chế, điều khiến cho chi nhánh lượng lớn khách hàng có thu nhập cao ổn định Bên cạnh yếu tố đảm bảo in qua khách hàng có tiềm h tăng trưởng dư nợ ổn định giảm thiểu rủi ro, chi nhánh cần linh hoạt để khơng bỏ Mục đích vay vốn thực tế việc sử dụng vốn vay khách hàng ̣c K vấn đề hạn chế chi nhánh Việc cho khách hàng vay mua nhà đất, chung cư ngân hàng áp dụng cho khách hàng sử dụng mục đích, nhiên với ho khoản vay với mục đích xây dựng nhỏ Chi nhánh khó kiểm sốt khách hàng sử dụng mục đích sử dụng vào mục đích gì, điều mang đến rủi ro cho chi ại nhánh Đ Thủ tục hồ sơ yêu cầu tương đối phức tạp, thời gian từ nhận hồ sơ giải ngân cho khách hàng thường từ 7-15 ngày làm việc, điều khiến cho ̀ng nhiều khách hàng có tâm lý khơng muốn tiếp xúc vay vốn ngân hàng ươ 3.3 guyên nhân Một là, ngân hàng thường tập trung cho vay BĐS, không trọng vào việc Tr đa dạng hóa danh mục cho vay Khoản vay BĐS thường khoản vay có giá trị lớn, đồng thời lợi nhuận mang lại từ khoản cho vay thường hấp dẫn ngân hàng, danh mục cho vay làm tăng dư nợ nhanh cho ngân hàng Đặc biệt ngân hàng muốn thu hút khách hàng nhanh chóng mở rộng tín dụng chiếm lĩnh thị phần mở rộng sách cho vay BĐS: đơn giản hóa thủ tục, hạ thấp tiêu chuNn đánh giá khách hàng Các khoản vay không xem 54 - xét kỹ lưỡng khả toán khách hàng thường đảm bảo khơng có giấy tờ minh khả tài người vay Cho vay BĐS thường có mức lãi suất cao khoản cho vay khác, ngân hàng mục tiêu lợi nhuận chấp nhận rủi ro cao vay Hai là, kỳ hạn cho vay chưa phù hợp với sản phNm cho vay N gân hàng uê ́ kỳ vọng tính khoản nhanh dự án thời kỳ kinh tế tăng tê ́H trưởng nóng nên thường thiết thời hạn cho vay ngắn so với thời hạn thực tế hoàn vốn dự án đầu tư Khi nguồn cung tín dụng dồi dào, nhu cầu đầu tăng mạnh nguồn cung nhà đất hạn chế dẫn đến tình trạng cân cung cầu đNy giá nhà đất lên cao, hậu dẫn đến tượng bong bóng bất động sản tiềm Nn h nhiều nguy nghiêm trọng, dòng tiền trả nợ khách hàng bị ảnh hưởng gây in rủi ro cho ngân hàng ̣c K Ba là, việc kiểm tra, kiểm soát ngân hàng việc thNm định trước cho vay trình sử dụng vốn vay kết hợp với cơng tác kiểm sốt nội để ngăn ngừa rủi ro ho không hiệu để kịp thời phát sớm sai phạm hoạt động cho vay ại Bốn là, việc hoạt động tín dụng nhóm chun viên cịn mang tính chất Đ đơn lẻ, chủ yếu từ việc tìm kiếm KHCN thông qua mở rộng mối quan hệ Điều giúp góp phần việc tăng trưởng chi nhánh, nhiên để tăng ̀ng trưởng nhanh mạnh cần phải có kế hoạch lớn từ nhóm trưởng, ban lãnh đạo chi nhánh từ hợp đồng lớn ươ 3.4 Giải pháp Tr 3.4.1 Về vấn đề định giá tài sản N gân hàng cần trọng đến công tác đào tạo hệ thống cán thNm định, đề biện pháp để thNm định giá trị tài sản cho chuyên viên thNm định chuyên viên quan hệ khách hàng N ghiêm cấm hình thức tự định giá chuyên viên mà chuyển qua định giá tập trung ngân hàng để đánh giá có phần khách quan tài sản khách hàng 55 - Đào tạo công tác quản lý nhận biết tài sản, đưa biện pháp xử lý sai phạm chuyên viên thNm định giá 3.4.2 Về vấn đề sách gân hàng N gân hàng cần chuyển đổi chế cho vay hình thức giải ngân treo sang hình thức giải ngân trực tiếp cho bên bán hình thức mà ngân hàng OCB, uê ́ Sacombank, Eximbank… áp dụng Mặc dù gặp nhiều bất cập việc tê ́H chuyển đổi cần lượng lớn cán thNm định công ty ABBAN K hay nguy rủi ro cao hơn, nhiên đánh giá lợi ích mà doanh số tín dụng lợi nhuận đạt so với chi phí bỏ ban đầu, ngân hàng cần suy xét h vấn đề in Về vấn đề nhà chung cư, ngân hàng cần tổ chức buổi ký kết hợp đồng hợp tác, thực việc thống điều khoản cam kết bên để bên ̣c K thống nhất, sau trình giải ngân linh hoạt Để hạn chế rủi ro tín dụng BĐS, biện pháp cần thực ho cấu lại dư nợ cho vay BĐS theo hướng tăng tỷ trọng nhóm tạo cầu, đặc biệt cầu thực để ở, giảm tỷ trọng nhóm tạo cung, đặc biệt cung sản phNm cao cấp ại N goài ra, ngân hàng nên giảm tỷ lệ cho vay BĐS nhóm KHCN có nhu cầu Đ vay ngắn hạn, nguồn trả nợ từ bán BĐS chủ yếu nhóm đầu BĐS, tác nhân gây tình trạng bong bóng giá BĐS khiến rủi ro nợ xấu ngân hàng tăng ̀ng cao; tăng tỷ trọng cho vay KHCN khoản vay có thời hạn trung dài hạn, nguồn trả nợ từ thu nhập tiền lương khách hàng nhóm khách hàng ươ có nhu cầu thực, nguồn trả nợ tương đối ổn định, không phụ thuộc vào diễn biến Tr thị trường BĐS Tăng cường chất lượng thu thập thông tin, chất lượng thNm định thị trường khách hàng, giảm bớt phụ thuộc vào yếu tố TSĐB nói chung, tài sản bảo đảm bất động sản nói riêng định cho vay Tăng cường thNm định cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản, đặc biệt quyền sử dụng đất 56 - N gân hàng cần thực giảm tải khoản mục khơng cần thiết q trình cho vay, biết nới lỏng cho vay song song với nợ xấu gia tăng, nhiên sách ngân hàng cần nắm bắt điều cần thiết điều không cần để hạn chế đến mức thấp thủ tục hồ sơ cho khách hàng 3.4.3 Về tình hình hoạt động tín dụng bất động sản chi nhánh uê ́ Trong bất cập TSĐB, ngân hàng cần đưa sách nhận loại tê ́H TSĐB cách linh hoạt, không gây rủi ro cho ngân hàng để đảm bảo hoạt động tín dụng tiếp cận với khách hàng vay cách tốt Trong bất cập nợ xấu, cơng tác quản lý sau cấp tín dụng cho khách h hàng nhiều hạn chế, thời gian để CV QHKH bán hàng chạy doanh số không in nhiều, ngân hàng áp dụng hình thức cho vay bắt buộc CV QHKH trực tiếp kiểm soát khách hàng sau vay bị hạn chế thời gian, ngân hàng cần tổ chức ̣c K thêm phận kiểm soát sau vay để đảm bảo khách hàng sử dụng vốn mục đích, giảm thiểu rủi ro nợ xấu cho ngân hàng ho Trong bất cập sản phNm cho vay, ngân hàng cần đưa sản phNm cho vay mới, phù hợp với thực tế nhu cầu vay khách hàng, dễ dàng kiểm sốt khoản Đ mục đích ại vay, tránh trường hợp cho khách hàng vay lách phương án, sử dụng vốn vay sai ̀ng 3.5 Định hướng phát triển chi nhánh tương lai Định hướng phát triển bền vững ABBAN K giai đoạn 2022-2025: ươ - Chuyển đổi cấu tổ chức với chiến lược lấy khách hàng làm trọng tâm Tr - Duy trì, đảm bảo an tồn, hiệu hoạt động tín dụng - Triển khai sáng kiến công nghệ theo tư vấn Công ty Tư vấn Mc Kinsey - Tăng trưởng CASA dựa vào tảng công nghệ thu hút khách hàng - Tiếp tục triển khai chi trả lương theo suất lao động lực lượng hỗ trợ 57 - - Ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động ngân hàng, bao gồm: + Công tác bán hàng: Cải tiến hệ thống LOS sở tinh gọn quy trình mẫu biểu; Triển khai bán hàng qua kênh số sản phNm số (eKYC, vay qua APP, mở thẻ qua APP,…); Phát triển hệ thống quản lý số liệu kinh doanh tự động – realtim… uê ́ + Công tác ThNm định phê duyệt: Tinh gọn mẫu biểu để tự động hố số tê ́H khâu quy trình; xây dựng hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng tự động tiến đến phê duyệt tự động số sản phNm đục lỗ; hoàn thiện phần mềm kho giá,… + Công tác vận hành: Cải tiến phần mềm Smarform, hệ thống quản lý quỹ h tiền mặt,… in - Xây dựng chiến lược khách hàng đảm bảo ưu cạnh tranh, giữ an toàn, phát ̣c K triển ổn định lâu dài bền vững Giữ vững phát triển khách hàng truyền thống cá nhân, hộ sản xuất ho KẾT LUẬ CHƯƠ G Xuất phát từ khuyết điểm tồn hoạt động cho vay BĐS ại phân tích chương 2, chương nêu lên ưu nhược điểm đưa giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay mua BĐS N gân hàng TMCP Tr ươ ̀ng Đ An Bình – chi nhánh Huế 58 - PHẦ III: KẾT LUẬ Kết luận Qua “Phân tích thực trạng cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân N gân hàng TMCP An Bình – chi nhánh Huế” cho thấy quy mơ hoạt động ABBAN K – chi nhánh Huế nhỏ, phù hợp bán lẻ Việc phân tích số liệu uê ́ năm qua đơn vị kinh doanh để ABBAN K – chi nhánh Huế nhận tê ́H điểm mạnh để tiếp tục phát huy hạn chế cần khắc phục thời gian qua Đó thách thức lại mở nhiều hội phát triển cho chi nhánh cho người trẻ chuyên viên tín dụng Việc cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân phát triển tốt, nhiên ngân h hàng cần phải phát huy nhiều thành đạt được, khắc phục in tồn tại, đáp ứng tốt nghiệp phát triển kinh tế xã hội thời kỳ đổi ̣c K Do kiến thức em hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, mong Q Thầy, Cơ có góp ý để đề tài hoàn thiện ho Em xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô anh chị N gân hàng Kiến nghị ại TMCP An Bình - chi nhánh Huế giúp em hoàn thành luận Đ 2.1 Đối với gân hàng nhà nước ̀ng N HN N cần có biện pháp chế tài để tổ chức tín dụng chấp hành nghiêm chỉnh quy định chế độ thơng tin tín dụng ươ Việc N HN N thực sách tiền tệ điều tiết kinh tế thông qua lãi suất phải có nghiên cứu kỹ lưỡng, khơng gây khó khăn cho hoạt động cho Tr vay ngân hàng Cơ chế sách chưa tạo điều kiện cho nhiều đối tác phép tham gia vào trình tái cấu hệ thống ngân hàng N HN N nên có biện pháp đổi pháp giám sát Hiện N HN N giám sát sở tuân thủ pháp luật nói chung mà chưa tra rủi ro cụ thể 59 - Cuối cần phải thực việc xếp hạng ngân hàng nước giới làm Từng bước N HN N nên có lộ trình áp dụng tiêu chuNn quốc tế để ngân hàng thương mại thực theo dần đạt tiêu chuNn quốc tế định 2.2 Đối với gân hàng TMCP An Bình – chi nhánh Huế uê ́ Tạo môi trường kinh tế vĩ mô ổn định, bền vững, có phương án hỗ trợ người tê ́H dân kinh doanh vực lại sau tình hình khó khăn đại dịch Bình ổn giá đất Cơng khai minh bạch đNy nhanh dự án chuyển đổi quy hoạch để ABBAN K – chi nhánh Huế có thêm hội nhận TSĐB liên quan Sớm có thông tin sửa đổi bổ sung quy định hành có liên quan đến đất đai, thực thi pháp luật tạo điều in h kiện cho ngân hàng hoạt động hiệu quả, thực biện pháp xử lý nợ hiệu ̣c K Về quy định thời hạn nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp nên quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực đăng ký mà khơng cần phải ho quy định thời hạn nộp hồ sơ Khi an tồn quyền lợi mình, bên liên quan chủ động sớm thực đăng ký chấp ại Cần xây dựng chế xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ cách hiệu Đ nhanh chóng, thời gian khởi kiện thi hành rút ngắn, tạo điều kiện cho Tr ươ ̀ng ngân hàng thu hồi nợ thời gian ngắn 60 - DA H MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu – Giáo trình – Văn Báo cáo tài nội năm 2019, 2020, 2021 N gân hàng TMCP An Bình – chi nhánh Huế uê ́ Tiến sĩ Thái Bá CNn, Thị trường BĐS – vấn đề lý luận thực tiễn, N XB Thống kê năm 2010 tê ́H Tiến sĩ N guyễn Minh Kiều (2009), N ghiệp vụ N gân hàng Thương mại, N hà xuất Lao động xã hội N guyễn Thị Mỹ Linh, “Thị trường BĐS VN bối cảnh kiềm chế lạm phát”, in h Tạp chí Thương mại, số năm 2012 Tiến sĩ Lê Xuân Bá (2011), Sự hình thành phát triển thị trường BĐS ̣c K công đổi V=, N XB Khoa học – Kỹ thuật Hà N ội ho PGS.TS Phan Thị Cúc, Đầu tư kinh doanh BĐS, N XB Thống kê 2011 Lê Duy Khánh, “N hững rủi ro từ việc nhận chấp BĐS giải pháp phịng ại ngừa”, Tạp chí Kinh tế phát triển, số 15 tháng năm 2011 Văn kiện thông báo liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản ̀ng Tài liệu số Đ N gân hàng TMCP An Bình ươ Website ngân hàng: https://www.abbank.vn http://cafef.vn Tr https://thanhnien.vn/no-xau-cua-ngan-hang-an-binh-tang-post1481538.html Thuvienphapluat.vn 61 - PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Để hoàn thành đề tài “Thực trạng cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân gân hàng TMCP An Bình – chi nhánh Huế”, người nghiên cứu cần uê ́ phải thu thập ý kiến từ phía anh chị nhân viên tín dụng thực trạng cho vay BĐS cho KHCN ngân hàng tê ́H Phiếu điều tra nhằm thu thập ý kiến đóng góp phản hồi anh chị Rất mong nhận giúp đỡ anh chị cách đánh dấu chéo (X) vào lựa chọn hay trả lời câu hỏi đây: in h I THÔ G TI CHU G: ̣c K Mã số người vấn N ăm sinh:…………… Giới tính:………………………………………………… ho Vị trí cơng tác:…………………………………………………………………… Số năm kinh nghiệm lĩnh vực tín dụng:…………………………………… CHO KHÁCH Đ HÀ G CÁ HÂ ại II ĐÁ H GIÁ TÌ H HÌ H CHO VAY BẤT ĐỘ G SẢ ̀ng Vui lòng khoanh tròn đáp án mà Anh Chị lựa chọn 1.Đánh giá tình hình cho vay khâu thu thập thơng tin tín dụng Thơng tin thu thập tương đối phù hợp với yêu cầu N guồn thông tin đáng tin cậy Thông tin thu thập có tính cập nhật Tr ươ Thông tin thu thập tương đối đầy đủ Thang điểm: – Rất thấp, – Thấp, – Trung bình, – Cao, – Rất cao 62 - Đánh giá tình hình cho vay khâu phân tích lưu trữ thơng tin tín dụng phù hợp với nguồn thông tin yêu cầu Việc tổ chức phân tích thơng tin đảm bảo tính N ăng lực cán phân tích đáp ứng yêu cầu công việc 5 5 5 h Cán phân tích có nhiều kinh nghiệm tê ́H khách quan khoa học uê ́ Phương pháp phân tích theo thơng lệ ngân hàng in Trách nhiệm cán tín dụng quy định rõ ̣c K ràng Việc lưu trữ thơng tin đảm bảo tính dễ tiếp cận ho sử dụng Việc lưu trữ chia thơng tin đảm bảo tính an ại toàn Đ Thang điểm: – Rất thấp, – Thấp, – Trung bình, – Cao, – Rất cao ̀ng Đánh giá tình hình cho vay khâu phê duyệt tín dụng Giới hạn quyền phê duyệt tín dụng chi nhánh ươ đảm bảo an tồn Tr Quy trình phê duyệt tín dụng chặt chẽ khoa học Trách nhiệm cán phê duyệt quy định rõ ràng Cán phê duyệt khách quan phê duyệt tín dụng 5 5 Thang điểm: – Rất thấp, – Thấp, – Trung bình, – Cao, – Rất cao 63 - Đánh giá tình hình cho vay khâu giải ngân vốn tín dụng Quy trình giải ngân đảm bảo an tồn Việc giải ngân đảm bảo mục đích sử dụng 5 uê ́ vốn tê ́H Thang điểm: – Rất thấp, – Thấp, – Trung bình, – Cao, – Rất cao Đánh giá tình hình cho vay khâu giám sát tín dụng Hoạt động giám sát tiến hành thường xuyên 5 5 h liên tục in Hoạt động giám sát tổ chức khoa học ̣c K Trách nhiệm giám sát cán quy định rõ ho ràng Kết giám sát báo cáo kịp thời đầy đủ ại Thang điểm: – Rất thấp, – Thấp, – Trung bình, – Cao, – Rất cao Đ Ý kiến khác Anh Chị hoạt động cho vay: ̀ng ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ươ ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Tr Xin chân thành cảm ơn! 64