Các yếu tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận hải an thành phố hải phòng

MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HèNH TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu .1 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.3 Phương pháp phạm vi nghiên cứu 1.4 Nội dung kết 1.5 Các vấn đề hạn chế nghiên cứu .3 1.6 Kết cấu luận văn CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở 2.1 Thị trường nhà 2.1.1 Khái niệm nhà .6 2.1.2 Khái niệm thị trường nhà .7 2.1.3 Đặc điểm thị trường nhà .8 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 2.2.1 Đặc điểm nhà 2.2.2 Đặc điểm người mua nhà 12 2.2.3 Các yếu tố liên quan tới môi trường bên 13 2.2.4 Các yếu tố thuộc môi trường vĩ mô 13 2.3 Ý nghĩa việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở15 2.4 Một số mơ hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở16 2.4.1 Mơ hình giá Hedonic 16 2.4.2 Mô hình ước lượng ảnh hưởng yếu tố lãi suất tới giá nhà ở17 2.4.3 Mơ hình kinh tế vĩ mô xác định giá nhà 19 2.3.3 Lựa chọn mơ hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 20 CHƯƠNG 3: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ MƠ HÌNH ƯỚC LƯỢNG 22 3.1 Thị trường nhà Hải Phòng 22 3.2 Số liệu sử dụng 24 3.2.1 Xác định số liệu cần thu thập .24 3.2.2 Mẫu nghiên cứu 25 3.2.3 Thông tin mẫu khảo sát 26 3.2.4 Kiểm tra liệu 30 3.3 Mô hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà quận Hải An, Hải Phòng .33 3.3.1 Dạng mơ hình 33 3.3.2 Mô tả biến 34 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG .39 4.1 Phương pháp ước lượng 39 4.2 Kiểm định mơ hình kiểm định khác 39 4.2.1 Kiểm định đa cộng tuyến 39 4.2.2 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư 41 4.2.3 Kiểm định dạng mơ hình 42 4.2.4 Kiểm định tham số 45 4.3 Kết ước lượng 46 4.4 Kết luận đề xuất 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHỤ LỤC 56 DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾ Tiếng Việt CĐ Cao đẳng ĐH Đại học PTTH Phổ thông trung học UBND Ủy ban nhân dân Tiếng Anh BIC Bayesian Information Criterion (Tiêu chuẩn thông tin Bayes) GDP Gross Domestic Products (Tổng sản phẩm quốc nội) OLS Ordinary Least Square (Bình phương nhỏ thơng thường) PMG Pooled Mean Group (Ước lượng nhóm trung bình gộp) PPP Purchasing Power Parity (Sức mua tương đương) P-value Probability value (Giá trị xác suất) DANH MỤC BẢNG, HÌNH BẢNG Bảng 3.1: Số quan sát phường quận Hải An .26 Bảng 3.2: Thông tin mẫu nghiên cứu 27 Bảng 4.1: Kết phân tích đa cộng tuyến mơ hình VIF 40 Bảng 4.2: Kết phân tích lựa chọn mơ hình tối ưu 43 Bảng 4.3: Kết ước lượng sau kiểm định 46 HèNH Hình 2.1: Sơ đồ biểu diễn quan hệ giá nhà yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà 21 Hình 3.1: Đồ thị biểu diễn quan hệ giá nhà số phòng ngủ .31 Hình 3.2: Đồ thị biểu diễn quan hệ giá nhà số phòng ngủ (sau hiệu chỉnh) 32 Hình 4.1: Đồ thị phân phối phần dư 41 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Quận Hải An thành lập theo nghị định 106/NĐ-CP ngày 20 tháng 12 năm 2002 Chính phủ Việt Nam sở tách năm xã thuộc huyện An Hải (cũ) phường Cát Bi thuộc quận Ngơ Quyền, với diện tích 88,39 km 2, dân số khoảng 74.734 người (2009) Hải An có điều kiện kinh tế - xã hội phức tạp, phát triển so với quận khác Tuy nhiên, quận xây dựng sau, lại có ưu quỹ đất nơng nghiệp dồi dào, Hải An có nhiều thuận lợi việc quy hoạch xây dựng từ đầu theo hướng phù hợp với xu hướng phát triển tất yếu đô thị đại Trước đây, số lượng giao dịch nhà Hải An Khoảng mười năm trở lại đây, thị trường nhà khu vực bắt đầu trở nên sôi động, giá nhà không ngừng thay đổi theo hướng tăng lên Năm 2000, giá đất đường Ngô Gia Tự, đường có giao thơng đơng đúc quận, vào khoảng triệu đồng/ m2 Ba năm sau thời điểm quy hoạch, năm 2005, giá 10 triệu đồng/ m2; năm 2007 19 triệu đồng/ m2 Đến thời điểm tại, giỏ tăng đến 30 triệu đồng/ m2 Cũng năm 2000, giá đất đường Cát Bi, đường nằm khu dân cư đơng đúc, có bệnh viện, trường học, chợ Cát Bi - khu chợ đông quận, khoảng đến 10 triệu 30 đến 40 triệu Hàng năm, UBND thành phố Hải Phũng cú ban hành bảng giá đất đô thị, đất phi nơng nghiệp làm sở để tính tốn có định thu hồi, đền bù, giải tranh chấp, phát mại v.v… So sánh mức giá thị trường với mức giá UBND thành phố ban hành hàng năm thấy khoảng cách chênh lệch lớn Quyết định số 2640/2009/QĐ UBND thành phố Hải Phòng ban hành ngày 31/12/2009, quy định giá đất năm 2010 địa bàn với mức giá cao 35 triệu đồng/m Theo bảng giá này, đất đường Ngô Gia Tự có giá khoảng 12 triệu, nửa mức giá trị trường, đất đường Cát Bi triệu, 1/6 mức giá thị trường Giá đất tăng nhanh cao hẳn mức giá quy định Nhà nước gõy lúng túng cho khơng người mua người bán mà quản lý cấp địa phương Người mua khơng giỏ mỡnh mua có bị cao quỏ khụng? Người bán không giỏ mỡnh bỏn cú bị thấp quỏ khụng? Cỏc sách ban hành dựa khung giá ii đất quy định trở nên khó thực thi, tạo nhiều kẽ hở cho tiêu cực xảy Vậy, có yếu tố tác động tới giá nhà địa phương ảnh hưởng yếu tố tới giá nhà sao? Trên giới, yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà đề tài xuất nhiều nghiên cứu Tuy nhiên, Việt Nam, lại đề tài mẻ Nghiên cứu “Cỏc yếu tố tác động đến giá nhà địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phũng” tác giả tiến hành thực tế với mong muốn đóng góp phần nhỏ vào phát triển lành mạnh thị trường nhà địa phương Mục đích nghiên cứu luận văn xác định lượng hóa ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá nhà với vấn đề cụ thể Luận văn xem xét biến động thị trường nhà Hải Phòng; mặt lý thuyết, có yếu tố tác động đến giá nhà ở; yếu tố tác động mức độ ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn quận Hải An; từ kết nghiên cứu được, có gợi ý sách cho quản lý cấp địa phương thông tin tham khảo cho bên mua bán việc định giá nhà? Phương pháp nghiên cứu chủ yếu luận văn kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính phương pháp nghiên cứu định lượng Các phương pháp nghiên cứu định tính sử dụng để phân tích tổng hợp yếu tố tác động tới giá nhà nói chung phân tích biến động thị trường nhà đất thành phố Hải Phịng nói riêng Các phương pháp định lượng sử dụng để thu thập xử lý số liệu Số liệu sau thu thập phương pháp điều tra sử dụng bảng hỏi xử lý đưa vào mơ hình phương pháp phân tích hồi quy OLS Phần mềm phân tích số liệu sử dụng Stata phiên 11.0 Đối tượng nghiên cứu đề tài bất động sản nhà Phạm vi nghiên cứu giới hạn địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng Tác giả chọn mẫu gồm 300 quan sát trờn cỏc tuyến đường thuộc phường Cát Bi, Thành Tô, Đằng Lâm, Đông Hải, Đằng Hải, Nam Hải, Tràng Cỏt Cỏc giao dịch nhà diễn khoảng thời gian từ năm 2010 đến năm 2011 Nội dung luận văn trình bày lý thuyết thị trường nhà yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở, thị trường nhà Hải Phịng, mơ hình ước lượng ảnh iii hưởng yếu tố đến giá nhà địa bàn quận Hải An, Hải Phòng Kết ước lượng cho thấy, tình trạng pháp lý, thiết kế, mặt tiền, diện tích đất, diện tích sử dụng, thu nhập người mua nhà gần trường học yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới giá nhà Từ đó, tác giả nêu lên số đề xuất người mua, người bán quản lý cấp địa phương, cụ thể sau Nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị nhiều cho nhà yếu tố thuộc đặc điểm ngơi nhà Thứ nhất, đăng ký pháp lý có ảnh hưởng lớn tới giá nhà Việc đăng ký pháp lý hay cụ thể xin giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thủ tục quan trọng tiến hành giao dịch Nhờ đăng ký pháp lý, chủ nhà bán nhà với giá cao Người mua nên mua ngơi nhà có đăng ký pháp lý để tránh rủi ro cho thân Về phía quyền, UBND quận cần phối hợp với phường việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho tổ chức cá nhân có nhu cầu Mặc dù nay, chế cửa áp dụng việc giải thủ tục hành Hải Phịng có cơng tác cấp giấy chứng nhận nhà đất, trình độ thái độ phục vụ cán chuyên trách vấn đề cần phải quan tâm Ngoài ra, tại, bảng giá đất ban hành hàng năm quy định mức đất toàn tuyến đường Điều bất hợp lý mảnh đất có giấy tờ đầy đủ thiếu khơng có giấy tờ có giá trị khác lớn Chính quyền nờn cú điều chỉnh quy định mức giá đất bổ sung hệ số phân loại mảnh đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Thứ hai, vị trí mặt tiền đem lại cho nhà giá trị cao hẳn vị trớ khỏc Trờn địa bàn quận, hầu hết đường khu đông dân cư nhỏ hẹp Chính quyền cần có sách cải tạo nâng cấp, mở rộng đường Về phía mình, người dân cần chủ động hiến đất, đóng góp cơng sức làm đường nhằm làm gia tăng giá trị cho nhà Thứ ba, thiết kế diện tích sử dụng yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà Trước xây dựng, chủ nhà nờn thuờ đội ngũ thiết kế chuyên nghiệp để tận dụng tối đa lợi mảnh đất, đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt gia đình, làm tăng diện tích sử dụng đồng thời tạo nên giá trị cao cho nhà iv Thu nhập yếu tố ảnh hưởng quan trọng tới giá nhà Thu nhập bình quân người mua nhà đạt khoảng triệu đồng/ tháng Trong đó, mức thu nhập bình qn người dân thành phố chưa đầy nửa, khoảng triệu Điều cho thấy giá nhà cao so với khả toán người dân Để giải vấn đề này, quyền thành phố cần có sách khuyến khích phát triển cho dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Có thể kể đến sách miễn, giảm tiền thuê đất, cho vay lãi suất thấp, đơn giản hóa thủ tục cấp giấy phép xây dựng…Về phía chủ dự án, họ cần chủ động đưa sách kích thích tiêu dùng hướng dẫn, trợ giúp người mua thực thủ tục mua chấp với bên thứ ba ngân hàng trực tiếp cho khách hàng mua nhà trả góp với lãi suất thấp, bán hàng theo hình thức thuê mua (nghĩa ban đầu cho khách hàng thuê nhà, sau thời gian, khách hàng có quyền mua lại hộ đó).Gần trường học yếu tố có ảnh hưởng âm tới giá nhà ỏch tỏc ồn trường học mang lại vào thời điểm trước sau buổi học Chính quyền thành phố cần có phối hợp với sở giáo dục đào tạo lãnh đạo nhà trường việc giáo dục ý thức chấp hành luật lệ giao thông cho em học sinh không chen lấn xô đẩy, theo hàng lối, không thành hàng ba, hàng bốn đường, phần đường quy định Một gợi ý đưa xếp học tan học luân phiên lớp học Thí dụ, chia số lớp học buổi thành hai nửa, thời gian học hai nửa cách khoảng 15 phút Mục đích việc làm nhằm giảm tải số lượng học sinh vào cao điểm Bởi lẽ, học em làm công ty, doanh nghiệp Lưu lượng người vào thời điểm giảm bớt hạn chế đáng kể ách tắc Luận văn có số hạn chế Thứ nhất, số biến quan trọng khơng đưa vào mơ thu nhập đầu người dân cư phường nơi nhà tọa lạc, thông tin quy hoạch, mức độ ô nhiễm môi trường quanh ngụi nhà…Đõy yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà ở, thơng tin tiêu khó để đo lường thu thập Ví dụ, tiêu thu nhập bình quân theo đầu người phạm vi phường không quan thống kê, mà cá nhân tác giả v tiến hành điều tra Tuy nhiên, thu nhập người mua nhà thu thập thông qua bảng câu hỏi khảo sát Thông tin quy hoạch vùng có cơng bố rộng rãi thường chậm không dễ hiểu…Thứ hai, số biến mơ hình xác định mang tính kinh nghiệm nên khơng thực xác Có thể kể đến việc đo lường khoảng cách đến trung tâm quận mang tính ước lượng, khơng hỗ trợ công cụ đo lường chuẩn mực Một biến khác biến đại diện cho tình hình an ninh Việc đánh giá tình trạng an ninh khu phố dựa cảm tính cá nhân mua nhà, khơng có tiêu chuẩn chung để đánh giá Do đó, khu phố, với người tình hình an ninh tốt, với người khác lại Thứ ba, thị trường nhà mang tính phân khúc Khách hàng phân khúc thị trường ứng với mức giá nhà khác có độ co giãn giá nhà theo đặc tính nhà khác Phương pháp ước lượng bình phương tối thiểu thông thường OLS mà tác giả sử dụng đơn giản dễ áp dụng lại không cho thấy khác Từ hạn chế trên, tác giả đề xuất định hướng nghiên cứu cho đề tài Thứ nhất, sử dụng phương pháp đo lường hiệu cho biến Thứ hai, sử dụng phương pháp ước lượng phù hợp cho tập liệu, ví dụ phương pháp hồi quy phân vị