Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng

Thị trường nhà ở tại Hải Phòng

Nhu cầu sản phẩm nhà ở của đa số người dân là những căn nhà giá thấp trong khi phần lớn những sản phẩm cung ra thị trường là đất nền hoặc những căn hộ chung cư cao cấp. Những căn hộ chung cư khác có giá thấp hơn, khoảng hơn một tỷ đồng/căn hộ như dự án Tinh thành Quốc tế, thì lại ở cách xa trung tâm thành phố. Tuy nhiên, ngay cả mức giá này cũng không thật sự hấp dẫn người mua vì nhà chung cư còn là một khái niệm khá xa lạ với người dân Hải Phòng.

Có thể thấy như dự án ngã năm sân bay Cát Bi với đa số các lô đất đều đã bán hết nhưng không có mấy ngôi nhà được xây dựng tại đây vì người mua đất để đầu cơ thay vì có nhu cầu thực sự. Hàng loạt những dự án lớn về xây dựng cơ sở hạ tầng của thành phố đang được triển khai như dự án đường ô tố cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, dự án khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, dự án sân bay quốc tế Tiờn Lóng…Đến năm 2025, thành phố sẽ có khoảng 3 triệu dân với khoảng 80% là dân cư đô thị. Tuy nhiên, để có thể cụ thể hóa tiềm năng đú, cỏc nhà đầu tư cần chủ động hơn trong việc thay đổi cơ cấu sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Ngoài ra, một điều kiện không thể thiếu được là sự thông thoáng của chính quyền thành phố trong công tác cấp giấy chứng nhận đầu tư, đền bù, giải phóng mặt bằng.đối với những dự án nhà ở đem lại hiệu quả xã hội cao.

Số liệu sử dụng

Kỹ thuật lấy mẫu này phù hợp trong trường hợp không có được thông tin về số lượng đơn vị tổng thể và người đi thu thập thông tin sẽ trực tiếp quyết định sự thích hợp của các đối tượng để tiến hành chọn mẫu. So với cách chọn mẫu xác suất, cách chọn mẫu này tỏ ra phù hợp hơn bởi cách chọn mẫu xác suất đòi hỏi phải có được danh sách cụ thể tổng thể nghiên cứu mà việc xác định này là rất khó khăn. Do thời gian nghiên cứu khá ngắn, luận văn chọn 300 giao dịch nhà ở diễn ra trong thời gian từ năm 2010 đến hiện tại trên địa bàn quận Hải An làm cơ sở để nghiên cứu.

Kết quả quan sát trực quan cho thấy không có dữ liệu nào bất thường ở ba nhóm biến ngoại trừ đồ thị biểu diễn quan hệ của biến phụ thuộc với biến số phòng ngủ ở nhóm biến đặc điểm của ngôi nhà. Giá trị 6 khá gần với các giá trị còn lại của tập dữ liệu nên có thể coi nó không phải dữ liệu dị biệt Giá trị 9 lớn hơn hẳn các giá trị còn lại và có thể coi là một dữ liệu dị biệt. Nhìn vào bảng này có thể thấy, hệ số tương quan của từng biến với biến phụ thuộc là giá nhà đều khác 0, nghĩa là không có biến nào độc lập thống kê với biến phụ thuộc của mô hình.

Xét về tương quan của từng cặp biến, không có hệ số nào là -1 hay 1, nghĩa là không có tương quan nghịch biến hay đồng biến hoàn hảo giữa mỗi cặp biến độc lập.

Mô hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại quận Hải An, Hải Phòng

• Mô tả biến 1. Biến phụ thuộc

Đây là giá được giao dịch trên thị trường tại thời điểm định giá, giữa một người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại thông thường. Thiết kế là một biến giả, nhận giá trị 1 nếu ngôi nhà có thiết kế (bản vẽ thiết kế do một đơn vị có chuyên môn thực hiện), nhận giá trị 0 nếu ngôi nhà không có thiết kế. Tình trạng hay xảy tai nạn giao thông thường xuất hiện trên những tuyến đường quốc lộ nơi có nhiều xe trọng tải lớn qua lại, những con đường có nhiều đoạn bị che khuất hay những con đường có vật cản bất thường như hố ga, bói cỏt… Hai đặc điểm này được biểu diễn bằng hai biến giả là hay xảy ra tắc đường và hay xảy ra tai nạn.

Biến giả hay xảy ra tắc đường nhận giá trị 1 khi tuyến giao thông khu vực có nhà hay xảy ra tình trạng tắc đường, nhận giá trị 0 trong các trường hợp khác. Nó nhận giá trị 1 nếu hộ gia đình có sử dụng truyền hình cáp hoặc internet, và nhận giá trị 0 nếu không sử dụng cả hai loại dịch vụ trên. Các tiện ích về chăm sóc y tế, trường học, chợ được thể hiện bằng các biến giả có bệnh viện trong vòng bán kính 5 km, có trường học trong vòng bán kính 3 km và biến định lượng khoảng cách tới chợ gần nhất.

Trong đó, biến giả có bệnh viện trong vòng bán kính 5 km nhận giá trị 1 nếu có bệnh viện thuộc phạm vi này và nhận giá trị 0 nếu không có; biến giả có trường học trong vòng bán kính 3 km nhận giá trị 1 nếu có trường học thuộc phạm vi này và nhận giá trị 0 nếu không có.