Các yếu tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận hải an, thành phố hải phòng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VŨ THỊ HƯƠNG QUỲNH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, năm 2011 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VŨ THỊ HƯƠNG QUỲNH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ QUANG CẢNH Hà Nội, năm 2011 MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH SÁCH BẢNG 04 DANH SÁCH CÁC HÌNH 05 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ .i6 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ NGHIÊN CỨU 113 1.1 .Bối cảnh nghiên cứu 113 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 214 1.3 .Phương pháp phạm vi nghiên cứu 214 1.4 .Nội dung kết 315 1.5 Các vấn đề hạn chế nghiên cứu 315 1.6 .Kết cấu luận văn 416 CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ .618 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở 618 2.1 Thị trường nhà .618 2.1.1 Khái niệm nhà 618 2.1.2 Khái niệm thị trường nhà 719 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 921 2.2.1 Đặc điểm nhà .921 2.2.2.Đặc điểm người mua nhà 1224 2.2.3.Các yếu tố liên quan tới mơi trường bên ngồi 1324 2.2.4.Các yếu tố thuộc môi trường vĩ mô 1325 2.3 Ý nghĩa việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 1527 2.4 Một số mơ hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 1628 2.4.1 Mơ hình giá Hedonic .1628 2.4.2 Mô hình ước lượng ảnh hưởng yếu tố lãi suất tới giá nhà 1729 2.4.3 Mơ hình kinh tế vĩ mô xác định giá nhà .1930 2.3.3 Lựa chọn mơ hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 2032 CHƯƠNG 3: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG .2234 3.1 Thị trường nhà Hải Phòng 2234 3.2 Số liệu sử dụng .2436 3.2.1 Xác định số liệu cần thu thập 2436 3.2.2 Mẫu nghiên cứu .2537 3.2.3 Thông tin mẫu khảo sát 2638 3.2.4 Kiểm tra liệu .3042 3.3 Mơ hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà quận Hải An, Hải Phòng .3345 3.3.1 Dạng mơ hình 3345 3.3.2 Mô tả biến 3446 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG 3951 4.1 Phương pháp ước lượng .3951 4.2 Kiểm định mơ hình kiểm định khác 3951 4.2.1 Kiểm định đa cộng tuyến .3951 4.2.2 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư 4153 4.2.3 Kiểm định dạng mơ hình 4254 4.2.4 Kiểm định tham số 4557 4.3 Kết ước lượng 4658 4.4 Kết luận đề xuất .5163 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 5466 PHỤ LỤC 5567 1 DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT Tiếng Việt CĐ Cao đẳng ĐH Đại học PTTH Phổ thông trung học UBND Ủy ban nhân dân Tiếng Anh BIC Bayesian Information Criterion (Tiêu chuẩn thông tin Bayes) GDP Gross Domestic Products (Tổng sản phẩm quốc nội) OLS Ordinary Least Square (Bình phương nhỏ thơng thường) PMG Pooled Mean Group (Ước lượng nhóm trung bình gộp) PPP Purchasing Power Parity (Sức mua tương đương) P-value Probability value (Giá trị xác suất) 1 DANH SÁCH BẢNG Bảng 3.1 Số quan sát phường quận Hải An 2631 Bảng 3.2 Thông tin mẫu nghiên cứu 3227 Bảng 4.1: Kết phân tích đa cộng tuyến mơ hình VIF 406 Bảng 4.2 Kết phân tích lựa chọn mơ hình tối ưu 439 Bảng 4.3 Kết ước lượng sau kiểm định 4652