CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản
1.1.1 Một số khái niệm liên quan
- Theo từ điển Tiếng Việt: môi giới là người làm trung gian để cho hai bên tiếp xúc, giao thiệp với nhau
- Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt: môi giới là một chủ thể( một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hóng…) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tạo đươc quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh
1.1.1.2 Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân sự qui định: “ bất động sản là tài sản không thể di dời” bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản gắn liền với công trình
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác theo qui định của pháp luật
1.1.1.3 Môi giới bất động sản: là thực hiện công việc cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản.Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tể của bất động sản Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản
1.1.2 Vai trò của môi giới bất đông sản
Phần lớn những người môi giới bất động sản cũng như khách hàng của họ rằng không có gì khó khăn để xác định công việc của nhà môi giới là gì. Người ta hiểu đơn giản nghề môi giới như là công việc dẫn dắt cỏc bờn đến việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu, hay người có một số quyền sử dụng nào đó đối với bất động sản, muốn bán, cho thuê nó và bên thứ hai muốn mua, thuê hay sử dụng nó Khái niệm này được hiểu một cách thông thường, không rõ ràng trong phạm vi hẹp của vấn đề so với bản chất đầy đủ của việc môi giới hiện nay Dĩ nhiên yếu tố quan trọng nhất của việc môi giới là sự dẫn dắt người bán/ cho thuê với người mua/ thuê đến việc kí kết thương vụ.
Tuy vậy bên cạnh vấn đề này, trong công việc của nhà môi giới còn xuất hiện các yếu tố khác như khả năng tìm ra hướng giải quyết tốt nhất cho từng khách hàng Nhà môi giới cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ Vì vậy việc môi giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thương vụ và theo nghĩa rộng như là dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ
Nhà môi giới hoạt động theo yêu cầu của một bên khách hàng và thực hiện những dịch vụ nhất định cho khách hàng của họ Nhà môi giới cần tìm ra bên thứ hai của thương vụ, người mà chấp nhận những điều kiện đưa ra bởi khách hàng của mình hoặc đàm phán với họ về những điều kiện đó Bản chất của việc môi giới vì vậy đơn giản là hành động máy móc Vai trò của việc môi giới ở đây là tìm ra bên thứ hai của thương vụ cho khách hàng của mình,tìm ra người phù hợp với hàng hóa và những điều kiện đặt ra Đây cũng là hành vi mang tính thương mại cao, thường đòi hỏi nhiều thời gian, sự kiên nhẫn và khả năng giới thiệu, thuyết phục về hàng hóa
Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động như thế nào, những hoạt động gì cần thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất Vì vậy vai trò của việc môi giới không chỉ là dẫn dắt đến việc kí kết thương vụ, mà còn là vấn đề bằng cách nào để đảm bảo tốt nhất những quyền lợi của khách hàng Vai trò của việc môi giới sẽ được thể hiện thông qua sự chuyên nghiệp của những người thực hiện công việc này
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế Những ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các măt:
1 Vị trí của môi giới bất động sản trong nền kinh tế quốc dân.
2 Vị trí trong dự trữ quốc dân Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá trị đất đai và nhà cửa Thị trường bất động sản đã cung cấp những mặt bằng cần thiết cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế Giỏ thuờ cỏc mặt bằng này cũng như chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động nay
3 Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động
4 Vị trí trong việc thu thuế Thường là thuế đánh vào việc làm mới các bất động sản, thuế bán bất động sản, thuế giá trị gia tăng của bất động sản…
5 Khả năng hâm nóng thị trường vốn đầu tư vào bất động sản thông qua việc thế chấp Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế
Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đat được những chức năng trên của mình, khu vực BĐS sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế Xuất phát từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vực BĐS có năm chức năng cơ bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát triển Thứ nhất, BĐS trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ.
Thứ hai, BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc.
Thứ ba, BĐS là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn.
Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán.
Thứ tư, BĐS có giá trị vốn trên thị trường Điều này cho phép thực hiện việc chuyển BĐS thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp
Thứ năm, bản thân sự vận hành của khu vực BĐS sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế, nhờ sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về hàng hóa và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế trong nước
Từ tình hình thực tiễn mới hiện nay của nền kinh tế cũng như quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế đã tạo ra những sự khuyến khích thị trường trong việc tái sắp đặt các nguồn tài sản từ chức năng nông nghiệp, công nghiệp nặng sang nền công nghiệp nhẹ và dịch vụ Tính hợp lý của thị trường đã tạo ra áp lực làm thay đổi các phương thức hoạt động kinh tế trước đây Ví dụ cụ thể là sự dich chuyển các xí nghiệp công nghiệp từ trung tâm thành phố ra ven đô, sự hình thành các khu công nghiệp tập trung trong những năm gần đây tại các tỉnh lân cận thành phố, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương trong cả nước…Vỡ vậy tồn tại một nhu cầu cấp thiết trong việc tái sắp đặt lại nguồn BĐS và cần thực hiện trên một phạm vi lớn trên cả nước.Trên bình diện vĩ mô, nếu như việc tái sắp đặt lực lượng lao động hay vốn tài chính vào những lĩnh vực hiệu quả hơn một cách tương đối đơn giản hơn bao nhiêu, thì việc luân chuyển nguồn vốn BĐS, thay đổi chức năng, vị trí, quyền sở hữu hay quyền sử dụng chúng một cách chuẩn mực sẽ khó khăn hơn nhiều bấy nhiêu Hơn nữa việc tạo ra nguồn cung BĐS mới( dạng tài sản thu hút nhiều vốn) là quá tốn kém trong tình hình vốn và đất đai chỉ có hạn.
Vì vậy để đối phó với tình hình này, nhất thiết phải tạo ra sức ép lớn hơn trong việc sử dụng hợp lý nhất có thể những nguồn BĐS đang có, thông qua biện pháp tái sắp đặt một cách khoa học Việc này đồng nghĩa với việc điều chỉnh vòng quay BĐS trên thị trường một cách hiệu quả hơn Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi này diễn ra suôn sẻ chính là của các nhà môi giới BĐS Họ chính là “dầu nhớt “ giúp cho bộ máy nặng nề là thị trường BĐS vận hành một cách trôi chảy, hiệu quả. Việc phát triển thị trường BĐS một cách hiệu quả và chuẩn mực, trong đó có dịch vụ môi giới chuyên nghiệp là con đường duy nhất để chỉnh sửa một cách hiệu quả sự méo mó trong việc sắp đặt vị trí BĐS của hệ thống kinh tế trước đây Ngoài ra đây cũng là biện pháp để từng bước làm hợp lý việc quản lý và sử dụng nguồn tài sản BĐS và không gian, để dãn tập trung vào khu vực trung tâm Thị trường BĐS hoạt động một cách chuẩn mực cần tạo điều kiện cho những người, mà việc sử dụng của họ là hiệu quả nhất Làm sao tạo điều kiện cho họ có được một không gian hợp lý tại địa điểm thích hợp thông qua con đường mua bán, hợp tác kinh doanh hay cho thuê BĐS trên thị trường Cho phép họ tiếp nhận quyền định đoạt, sử dụng BĐS từ những người sử dụng kém hiệu quả hơn Việc nhân rộng những thương vụ hiệu quả này thông qua sự tái sắp đặt sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế của đất nước Những kết quả trên sẽ có được nếu cơ chế thị trường hoạt động đúng hướng, dựa vào nhu cầu về BĐS của những người, tổ chức mà việc sử dụng BĐS của họ có hiệu quả cao, thông qua sự vận hành tự do và minh bạch của thị trường BDDS Một điều tiên quyết là thị trường này cần được “chốo lỏi” một cách chuyên nghiệp bởi các nhà chuyên môn trong lĩnh vực định giá, quản trị, môi giới, tài chính và tư vấn BĐS
Những nguyên tắc cơ bản và các điều kiện cần thiết trong hoạt động môi giới
1.2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản a Tổ chức, cá nhân đủ điều kiện qui định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật kinh doanh Bất động sản được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, làm trung gian trong việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS
- Khoản 2: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh dịch vụ BĐS theo qui định của pháp luật
- Khoản 3: Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đănng kí kinh doanh theo qui định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS
- Tổ chức, cá nhân môi giới làm trung gian trong việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS
+ Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba
+ Mức thù lao môi giới BĐS do cỏc bờn thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
- Hoa hồng môi giới BĐS:
+ Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới kí hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS
+ Mức hoa hồng môi giới BĐS do cỏc bờn thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của:
Giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc
Giá trị chênh lệch giữa giá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do cỏc bờn thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS b Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật c Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS
1.2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới BĐS
1.2.2.1 Điều kiện kinh doanh: Các cá nhân, tổ chức đăng kí kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS cần hội đủ những điều kiện sau:
- Thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã đăng kí kinh doanh dịch vụ BĐS theo qui định của pháp luật
- Phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng kí kinh doanh theo qui định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS
+ Kinh tế: mua bán- đầu tư
+ Luật: các quyền về tài sản và BĐS
+ Kĩ thuật: xây dựng, kiến trúc, vật liệu
+ Xã hội: giao tiếp, kiến thức hỗ trợ
+ Kiến thức riêng về nghề môi giới, am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu, trình tự thực hiện các công việc liên quan đến giao dịch BĐS
+ Thực hiện các tác nghiệp thích hợp trong thương vụ
+ Thực hiện các tác nghiệp giải quyết các quan hệ: công chứng, nộp thuế, thanh toán, kiểm tra giấy tờ…
+ Đàm phán, giải quyết các mâu thuẫn.
Qui trình và kĩ năng môi giới BĐS
1.3.1 Thu thập thông tin về cung và cầu BĐS
Thị trường BĐS là nơi cung cấp hàng hóa BĐS Có những dạng cung cơ bản là bán, cho thuê, cho thuê lại Cung BĐS tại một thời điểm phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sử dụng hủy hợp đồng thuê Hàng hóa BĐS bao gồm những nguồn cung sau:
- Các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS
- Công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS
BĐS hay các quyền về BĐS chính là đối tượng chính của thương vụ Vì vậy việc tìm kiếm BĐS hay nói cách khác là tìm kiếm khách hàng có BĐS cần bán, cho thuê là một trong những hoạt động đầu tiên của thương vụ. Trách nhiệm của nhà môi giới là phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS trong vùng và trên cả nước để có thể hình thành được kiến thức tổng quan về sự phát triển thị trường BĐS Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về BĐS có thể khai thác Đó là:
Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhật nhất về nhu cầu bán, cho thuê BĐS, đặc biệt là từ Internet Báo “Mua và bỏn”, Tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”, “ Thị trường chứng khoỏn”, …rất nhiều thông tin có thể tìm thấy trong những tạp chí đầy màu sắc trên Những vấn đề liên quan đến BĐS luụn núng và được các tạp chí săn đón Ngoài những thông tin có sẵn, nhà môi giới cũng có thể sử dụng báo chí, internet để đăng tin tỡm cỏc loại BĐS
Văn phòng môi giới: Nguồn thông tin phong phú thứ hai chính là từ các đồng nghiệp của nhà môi giới Mỗi văn phòng môi giới cú vựng hoạt động, mối quan hệ riờng nờn việc sử dụng cỏc thụng tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi giới Ở đây cũng cần nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng các mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng môi giới với nhau, giữa văn phòng môi giới với cơ quan Nhà nước và các tổ chức khác
Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoach và Đầu tư, Bộ Thương mai, là những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS Các công ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có nguồn cung BĐS lớn
Đi thực tế: Đây là nguồn thông tin quan trọng thông qua việc đi tìm hiểu thực tế để phát hiện những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới Cũng có thể trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm BĐS tại các khu vực, tòa nhà, khu phố mà nhà môi giới cần tìm
1.3.1.2 Thông tin về cầu BĐS: Phân loại đối tượng cầu BĐS
- Người mua BĐS: tiêu dùng, đầu tư, bảo toàn vốn
- Người thuê BĐS: làm văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý; thuê kinh doanh dịch vụ, thương mại; thuê sản xuất kinh doanh( công nghiệp, nhà xưởng, mặt bằng sản xuõt); thuờ nhà để ở
- Tín dụng, thế chấp: ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư tài chính, công ty bảo hiểm
1.3.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới BĐS 1.3.2.1 Xác định đối tượng thương vụ
Thông tin mua bán BĐS đến với nhà môi giới bằng nhiều con đường khác nhau Thông thường khách hàng trước tiên cung cấp thông tin bán hay cho thuê BĐS cho nhà môi giới bằng điện thoại Trên cơ sở những thông tin trao đổi lần đầu bằng điện thoại, nhà môi giới bắt đầu quyết định có tiếp nhân công việc hay không Bước thứ hai tiếp theo là xem xét BĐS muốn bán Nhà môi giới cần thực hiện cẩn thận công việc công việc xem xét này cho dù BĐS đó là loại căn hô chung cư mà họ đã gặp hàng trăm lần, hay đó là một ngôi biệt thự cổ Không thể cung cấp dịch vụ hiệu quả cũng như đáp ứng tốt yêu cầu của khách hàng nếu như không trực tiếp nhìn thấy tận mắt BĐS Việc xác định BĐS là cần thiết do những nguyên nhân sau:
-Thứ nhất: mỗi một BĐS đều khác nhau, không thể dựa trên kinh nghiệm để phán đoán
-Thứ hai: chỉ có sự ghi chép của bản thân mới có thể miêu tả chính xác bức tranh toàn cảnh về BĐS, đánh giá chân thực hơn những lời miêu tả tốt đẹp vể BĐS của chủ sở hữu, bước đầu đánh giá được giá trị của BĐS
-Thứ ba: chỉ có ở tại hiện trường mới cho phép nhà môi giới đưa ra những câu hỏi về BĐS, xem xét đầy đủ giấy tờ liên quan đến BĐS
Trong quá trình xác định BĐS cần đặc biệt chú ý đến những vấn đề sau đây:
Vị trí: Có lẽ chỉ có ba yếu tố quyết định đến sức hấp dẫn của BĐS đó là: Vị trí, vị trí và…vị trí Có thể chứng minh được điều này khi mà kiến trúc, trang thiết bị và tiêu chuẩn kĩ thuật đều có thể thay đổi được trong khi vị trí BĐS là cố định Chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường xung quanh, địa điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS Tuy vậy vị trí không phải là yếu tố khách quan Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp nhưng đối với người khác thì bị cho là xấu Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá Việc đánh giá địa điểm đẹp hay khụng hóy để cho người mua hay người thuê đánh giá Việc của nhà môi giới là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của địa điểm Nhà môi giới cần ghi chép lại những đặc tính liên quan đến BĐS kiểu như hướng, hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, hàng xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa khụng, cú gần bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siờu thị,…Đú chớnh là những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS Nhà môi giới sẽ sử dụng những tiêu chuẩn này giải đáp những yêu cầu của người mua hay thuê
Tình trạng kĩ thuật: Vấn đề này liên quan mật thiết đến khách hàng.Khách hàng thường quan tâm đến việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kĩ thuật Đây là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ chung cư( cả cũ lẫn mới) Việc đánh giá tình trạng kĩ thuật nên dành cho khách hàng Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn của những nhà chuyên môn Từ góc độ của nhà môi giới việc này không ảnh hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là kĩ sư xây dựng hay giáo sư đại học Nhà môi giới có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngúc nghỏch của BĐS cho người tư vấn kĩ thuật Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối cùng về tình trạng kĩ thuật của BĐS
Trang thiết bị: Nhiều người khi bán căn nhà thường khoát tay nói rằng sẽ để lại hết vật dụng, đồ đạc và chỉ mang đi những đồ vật cá nhân Lúc này thường là họ chưa suy tính đầy đủ Tuy vậy cũng không nên bắt chặt lời chủ nhà, buộc họ phải để lại những gì họ đã nói Nhiệm vụ của nhà môi giới không chỉ là ghi chép lại danh sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị người mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi
1.3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ
Trong thực tế nhà môi giới đại diện( cho một bên hay cả hai bên) cho lợi ích của người bán hay người mua, người cho thuê hay người thuê Nói chung nguyên tắc hoạt động đều như nhau: cố gắng hết mình, cẩn thận chi tiết, trung thực Tuy vậy với mỗi trường hợp khác nhau thì lại cần những cách tiếp cận và hành động khác nhau Dưới đây là những đối tác điển hình trong các thương vụ mà nhà môi giới cần xem xét
Người mua và khả năng tài chính: Đối với người mua thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính Trong thực tế cần trả lời những câu hỏi: người mua có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu? Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp Ngoài góc độ bao nhiêu? thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là khi nào? có thể có trong tay Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh toán
Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới bất động sản
1.4.1 Nhu cầu về bất động sản
- Chu kì phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về BĐS Tuy nhiên tại Việt Nam trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm
- Sự thay đổi về cầu BĐS liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của nền kinh tế gia đình và các thành phần kinh tế trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỉ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hóa, mức độ tập trung dân số Ngoài ra môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu BĐS…
- Cung của thị trường BĐS liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại BĐS khác nhau Sự tăng về số lượng BĐS, những dao động về BĐS dựa trên giá BĐS trên thị trường cũng như những chi phí xây dựng và ngược lại Nói chung vấn đề cung BĐS cũng phụ thuộc vào chu kì phát triển của nền kinh tế
- Cung BĐS còn phụ thuộc vào sự bựng phỏt trong xây dựng Cung BĐS cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, qui hoạch lại đô thị Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế có lượng cung về BĐS lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định
- Cũng như cầu, cung BĐS phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của Nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính
Hiện nay thị trường BĐS tại Việt Nam đang có một số vựng cú tốc độ tăng trưởng chậm, đe dọa sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS cũng như sự thua lỗ của các ngân hàng cho vay thế chấp hay để kinh doanh BĐS Đây là hậu quả tất yếu của một giai đoạn phát triển quỏ núng trước đó Tuy vậy tình trạng này lại có tính tích cực của nó Đó là bài học cho nhà đầu tư Họ sẽ phải thận trọng hơn rất nhiều trong quá trình đầu tư vào BĐS Tình trạng này sẽ tái sắp đặt lại thị trường đầu tư vào BĐS Chỉ có những công ty đủ mạnh, có chiến lược và phương án phát triển phù hợp mới trụ lại trên thị trường
Thị trường BĐS là thị trường đòi hỏi sự cung tài chính rất lớn Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tim được các nguồn cung tài chính lớn và ổn định Thành công của các tập đoàn kinh doanh BĐS trên thế giới chính là dựa vào dòng vốn ổn định, sự lưu thông vốn dễ dàng và tự do
Tuy nhiên khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, thị trường dịch vụ tài chính sẽ được rộng mở, các ngân hàng nước ngoài sẽ thâm nhập sâu vào thị trường tài chính, nguồn vốn nước ngoài sẽ chảy vào các lĩnh vực có tiềm năng phát triển Các ngân hàng nước ngoài thường đưa ra các sản phẩm dịch vụ về BĐS rất phong phú, tạo điều kiện cho nhiều tầng lớp trong xã hội có thể sử dụng Đương nhiên cùng với việc hội nhập này thỡ cỏc ngân hàng Việt Nam cũng sẽ đổi mới nhanh chóng để đuổi kịp tiêu chuẩn thế giới Chắc chắn đây sẽ là một động lực để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên chúng ta cần thận trọng, cân đối nguồn lực sẵn có với vốn nước ngoài để tránh tình trạng phát triển quỏ núng, dẫn đến bị lệ thuộc
Ngoài ra việc thành lập, sát nhập các công ty kinh doanh BĐS để tạo vốn, hay việc các định chế tài chính cũng bắt đầu tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS sẽ làm tăng các nguồn tài chính cho thị trường BĐS
1.4.4 Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường BĐS
Từ những bài học về thị trường BĐS trong lịch sử của Việt Nam cũng như của các nước phát triển trên thế giới cho thấy rằng, trong thị trường này tồn tại sự bất ổn định tự nhiên Thị trường BĐS có thể trải qua những thời kì dao động mạnh( cú lỳc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kì phát triển kinh tế Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kì dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kì kinh tế chung Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn
Tại các nước phát triển, theo qui luật thì trong giai đoạn kinh tế phát triển mạnh, vốn đầu tư được tập trung vào những ngành mũi nhọn, có hiệu quả kinh tế cao Lợi nhuận thu được từ những thứ đó thường hấp dẫn hơn là việc đầu tư vào BĐS Ngược lại, trong giai đoạn mức tăng trưởng kinh tế chậm lại, thậm chí là khi kinh tế suy thoái thỡ dũng vốn chảy vào BĐS cũng bị chậm trễ do khó có thể rút vốn đầu tư vào những khu vực kinh tế khác trước đó Một thị trường BĐS ổn định,hoạt động chuẩn mực cũng khó có thể tránh được tình trạng này Qui luật trên thường diễn ra ở các nước phát triển, còn tại Việt Nam thì tình trạng bất ổn định trên thị trường BĐS diễn ra nhiều năm nay Ngoài những nguyên nhân khách quan thì sự vận động của thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khác như: chính sách của Nhà nước, hành lang pháp lý trong kinh doanh, sự non yếu trong kinh doanh của nhà đầu tư thứ cấp, môi trường tài chính hạn hẹp…Chớnh những yếu tố này làm cho thị trường BĐS tại Việt Nam có tính bất ổn cao Điều này cũng đồng nghĩa với cơ hội hoạt động cho các nhà môi giới BĐS
1.4.5 Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin
Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới Nú giỳp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hóa tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất lam việc, vì thế giảm chi phí và sớm hay muộn thì giá thành dịch vụ cũng sẽ được giảm cho khách hàng nếu thị trường tạo ra sức ép cạnh tranh giữa các văn phòng môi giới với nhau
Hiện nay khá nhiều công ty môi giới đã đưa dịch vụ của mỡnh lờn mạng internet Đây là những công ty đi đầu trong việc chuẩn hóa dịch vụ của mình.Công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hóa cho ngày càng nhiều các tầng lớp người dân, và đó sẽ là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược kinh doanh của mình nhờ công nghệ thông tin.
Kinh nghiệm một số nước trên thế giới
1.5.1 Nghề môi giới tại Thụy Điển
Vào năm 1984, tại Thụy Điển bắt đầu thực hiện việc đăng kí hành nghề của các nhà môi giới BĐS Mục đích chính của qui định này chính là việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông qua những dịch vụ môi giới chuyên nghiệp Một mục tiêu khác mà Thụy Điển mong đợi đạt được thông qua qui định trên là việc khơi thông, đẩy nhanh vòng quay của thị trường nhà ở thông qua việc đơn giản hóa, tiết kiệm thời gian trong giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở
Vào thời điểm đó chính quyền yêu cầu các hoạt động môi giới BĐS tai các trung tâm đăng kớ riờng cho chính quyền cấp tỉnh Những qui định về hệ thống này được ghi rõ trong luật Cơ quan Chính phủ có thẩm quyền quyết định về những điều luật trên là Bộ Tư pháp Thụy Điển Để được hành nghề môi giới BĐS, vào thời điểm đó ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau: a, Tốt nghiệp trung học trở lên, b, Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu( khoảng 10.000 USD), c, Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền Đơn khiếu nại trong trường hợp bị từ chối cấp chứng chỉ hành nghề được nộp tại Tòa án hành chính Trong luật cũng tập trung điều chỉnh các hành vi, thuộc lĩnh vực dân sự- pháp lý, về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng, cỏc cỏch xác định khoản hoa hồng cho nhà môi giới
Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995 Thụy Điển đưa ra những điều chỉnh về luật môi giới, trong đó có bốn mảng chính được điều chỉnh là: d, Những điều kiện bắt buộc để đăng kí hành nghề, e, Kiểm tra và theo dõi việc thực hiện nghề nghiệp của những người đã đăng ki f, Vai trò của nhà môi giới giữa cỏc bờn khách hàng, g, Điều chỉnh các qui định cho phù hợp vơi môi trường chung của châu Âu. Cho đến thời điểm hiện tại, so với năm 1984 từ khi mới ban hành, luật môi giới BĐS ở Thụy Điển đã được sửa đổi cơ bản Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà môi giới như là một chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tính chất của các thương vụ môi giới có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn là những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất. Ngoài ra những điểm thay đổi quan trọng trong luật có thể kể đến là: a, Hạn chế việc đăng kí hành nghề môi giới chuyên nghiệp( hạn chế cấp chứng chỉ), b, Loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng, c, Cấm mua BĐS bằng tiền của mình trong quá trình thực hiện thương vụ cho khách hàng, d, Cấm kinh doanh BĐS và những hoạt động khác nếu chúng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy cũng như vai trò của việc môi giới, e, Những yêu cầu đối với các BĐS trong nước cũng trở nên có giá trị đối với BĐS nằm ở nước ngoài, f, Thực hiện việc môi giới mà không đăng kí sẽ bị coi là phạm tội, g, Các vụ tranh chấp với khách hàng sẽ được giải quyết tại phòng bảo vệ quyền lợi khách hàng
1.5.2 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới ở Thượng Hải, Trung Quốc Để đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường XHCN, thành phố Thượng Hải căn cứ vào qui định pháp luật, pháp qui liên quan, kờt hợp tình hình thực tế thành phố đã ban hành nhiều thông tư, qui phạm hành vi của người môi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp của đương sự Về lĩnh vực đào tạo thành phố đã ra một số qui định gồm một số nội dung như sau:
- Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại thành phố, trình độ văn hóa trên phổ thông trung học đã qua lớp huấn luyện thống nhất của cục quản lý nhà đất thành phố và đã tốt nghiệp sau khi được cấp giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thành phố Thượng Hải, có thể đề nghị hoạt động môi giới BĐS
- Đối với người xin làm hoạt động môi giới BĐS phải tổ chức các lớp huấn luyện và sát hạch thống nhất trước khi hành nghề Cục nhà đất thành phố phụ trách định kì biên soạn tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi thống nhất, thẩm tra và cấp phép cho tổ chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứng nhận tư cách cho người thi đỗ
- Người đã qua huấn luyện, đã tốt nghiệp nhưng vì nguyên nhân hai năm không được nhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS, hoặc sau khi nhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS hai năm chưa hành nghề trong tổ chức môi giới BĐS hoặc tự hành nghề thì phải sát hạch lại Giấy tốt nghiệp hoặc chứng nhận tư cách người môi giới BĐS đã cấp tất nhiên bị thủ tiêu.
- Cứ hai năm một lần phải kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS Công tác kiểm chứng được cơ quan quản lý giao dịch BĐS khu huyện, cục qui hoạch đất đai tiến hành theo tổ chức thống nhất ủa cục nhà đất thành phố
- Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp qui cách hoặc người không tham gia kiểm chứng không có lý do thì không được hoạt động môi giới BĐS
Có thể thấy rõ sự chặt chẽ trong những qui định của thành phố ThượngHải về việc đào tạo, quản lý nhà môi giới BĐS Những qui định trên cho thấy đòi hỏi về việc đào tạo liên tục đối với nhà môi giới Điều này buộc các nhà môi giới luôn phải cập nhật thông tin, tham gia các khóa đào tạo dưới nhiều hình thức
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ SAO ĐẤT VIỆT
Giới thiệu chung về công ty Cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ SAO ĐẤT VIỆT
Trụ sở chính: Tâng 1 toà nhà E3B Khu Đô Thị Yên Hoà - Cầu Giấy -
Email: Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt @vnhome.vnn.vn
Wedsite: www.vnhome.vnn.vn
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: Số 0102034573 Do sở kế hoạch đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 07 tháng 05 năm 2008
Các ngành nghề kinh doanh đăng ký
- Lập cơ sở dữ liệu về nguồn cung - cầu bất động sản;
- Xây dựng cơ sở dữ liệu tra cứu về luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản;
- Xây dựng mạng lưới thông tin về quan hệ đối tác và khách hàng trong lĩnh vực bất động sản;
- Quản lý sàn giao dịch bất động sản;
- Đầu tư và kinh doanh bất động sản;
- Kinh doanh các dịch vụ bất động sản (Môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, );
Các ngành nghề chính đang hoạt động:
Do còn nhiều hạn chế nên hiện nay bước đầu công ty đang hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực : Dịch vụ sàn giao dịch, môi giới, tư vấn, định giá, quảng cáo và quản lý bất động sản Đặc biệt chú trọng đến lĩnh vực môi giới và cung cấp dich vụ cho người nước ngoài đang sống tại Việt Nam Đây là một lĩnh vực hoạt động mới và đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao.
Vốn điều lệ: 6.000.000.000 đồng ( Sáu tỷ đồng VN)
Do 4 thành viên chính góp vốn.
Cơ cấu tổ chức và tình hình nhân sự
Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt là công ty TNHH 4 thành viên, là công ty có quy mô nhỏ nên cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt rất gọn nhẹ và quản lý tập trung Trên phương châm mọi người làm việc cùng nhau đoàn kết như anh em trong gia đình và phấn đấu vì một mục tiêu chung vì sự phát triển của Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt
Các chức danh và nhiệm vụ phân công dựa trên nguồn lực vốn góp và khả năng kinh nghiệm, điểm mạnh điểm yếu của từng thành viên.
Có thể chia cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt như sơ đồ dưới đây:
1 Xây dựng, tổ chức, điều hành toàn bộ các hoạt động của Công ty;
Phong phát triên thị trường
Phòng hành chính tổng hợp Phòng Marketing
2 Triển khai các hoạt động kinh doanh: tự doanh, môi giới, tư vấn của Công ty;
3 Chịu trách nhiệm hoàn thành các chỉ tiêu về phát triển, tăng trưởng của Công ty;
Báo cáo trực tiếp: ban quản trị của công ty
1 Quản lý trực tiếp: Các Trưởng Phũng/Ban: phát triển thị trường, phòng nhân sự, phòng marketing
2 Quản lý gián tiếp: không
1 Xây dựng, tổ chức, quản lý và điều hành toàn bộ các hoạt động: tự doanh, môi giới, tư vấn, kế toán, hành chính nhân sự của Công ty theo các định hướng phát triển và mục tiêu chiến lược được ban quản trị thông qua
2 Chịu trách nhiệm về triển khai và quản lý các kế hoạch chiến lược, các chính sách và các mục tiêu
3 Lãnh đạo các đơn vị trực tiếp và gián tiếp quản lý đảm bảo hiệu quả hoạt động của tất cả các đơn vị trong Công ty;
4 Điều hành và tổ chức triển khai các hoạt động phát triển doanh số môi giới, tự doanh trong Công ty;
5 Phát triển và duy trì nguồn nhân lực trong Công ty;
Nhiệm vụ và trách nhiệm chính:
1 Xây dựng và triển khai kế hoạch hoạt động môi giới, tự doanh, tư vấn và các hoạt động kinh doanh khỏc đó được phê duyệt.
2 Xây dựng tổ chức, quản lý và đánh giá nhân sự của Công ty;
3 Tham gia tuyển dụng, đào tạo nhân sự từ trưởng, phó phòng ban trở lên theo đúng các chính sách, tiêu chuẩn của Công ty;
4 Tiến hành nghiên cứu phát triển và triển khai các dự án hợp tác với các Công ty, các tổ chức để thực hiện các hoạt động về tư vấn, môi giới ….
5 Quản lý vận hành hệ thống kế toán chính xác, ổn định, an toàn, bảo mật và quản lý rủi ro hoạt động của công ty;
6 Xây dựng, triển khai và kiểm soát các chính sách, quy trình, thủ tục cho các hoạt động kinh doanh;
7 Tổ chức thiết kế, phát triển, đổi mới, quảng bá khuyếch trương các sản phẩm dịch vụ của Công ty;
8 Xây dựng và mở rộng mạng lưới khách hàng của Công ty;
9 Cú cỏc nhiệm vụ khác theo sự phân công của ban quản trị
1 Tham gia các quyết định chiến lược có liên quan đến công ty.
2 Quyết định ký kết hợp đồng trong phạm vi được ủy quyền theo quy định.
3 Quyết định sử dụng các hạng mục chi phí tiếp thị và bán hàng trong ngân sách đã được phê duyệt với hiệu quả cao nhất.
4 Quyết định sử dụng, chuyển đổi và điều động nhân sự trong các đơn vị chức năng hoặc khu vực của trung tâm.
5 Đề xuất cỏc Phũng Ban chức năng Hội sở hỗ trợ đáp ứng các nguồn lực gồm nhân lực, đào tạo, ngân sách, trang thiết bị.
6 Đề nghị ban quản trị bổ sung, thay thế và thực hiện các hoạt động bổ nhiệm, bãi nhiệm, khen thưởng, kỷ luật về nhân sự cho Công ty.
Thực hiện các công tác quan hệ khách hàng, đặc biệt với khách hàng có nhu cầu sử dụng các dịch vụ về môi giới BĐS (Người nước ngoài có nhu cầu thuê và mua nhà)
1 Lập kế hoạch phát triển marketing của Phòng marketing phù hợp với chiến lược phát triển của công ty.
2 Xây dựng kế hoạch phát triển mạng lưới khách hàng cầu.
3 Xây dựng chiến lược Marketing hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh.
Công tác quản lý, điều hành:
1.Tổ chức, giám sát và điều phối mọi công tác của các Nhân viên marketing trong phòng.
2.Hỗ trợ các Nhân viên marketing phát triển quan hệ và tìm kiếm khách hàng và thị trường mới, tư vấn cho khách hàng.
3.Hoàn thành chỉ tiêu doanh số được giao.
4.Kết hợp với cỏc phũng ban chuyên môn để khảo sát, đánh giá và đưa ra các chương trình marketing phù hợp với định hướng của công ty.
5.Tổ chức thực hiện các công tác kinh doanh.
6.Theo dõi và thực hiện ký kết hợp đồng kinh tế, giám sát việc thực hiện các HĐ dịch vụ.
Công tác triển khai công việc:
1 Thực hiện hoạt động tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê nhà và văn phòng.
2 Thực hiện các hoạt động quảng cáo trên mạng để thu hút khách hàng.
3 Tiếp cận các cơ quan, trụ sở công ty có người nước ngaoif làm việc để giới thiệu về dịch vụ của công ty.
4 Thực hiện các hoạt động chăm sóc khách hàng after sale, các hoạt động PA.
1.Hoàn thành các nhiệm vụ kế hoạch của phòng.
2.Bỏo cáo trực tiếp cho Ban Giám đốc.
1.Tham mưu, tư vấn cho Ban Giám đốc về các hoạt động marketing,quan hệ khách hàng
2.Quản lý, sử dụng cơ sở vật chất, vật tư thiết bị trong phạm vi trách nhiệm được giao.
Phòng phát triển thị trường:
Thực hiện các công tác quan hệ khách hàng, đặc biệt với khách hàng có nhu cầu cho thuê BĐS ( Người Việt Nam có nhà chung cư và văn phòng cho thuê) nhằm quản lý được nguồn cung BĐS.
1 Lập kế hoạch kinh doanh của Phòng phát triển thị trường phù hợp với chiến lược phát triển của công ty.
2 Xây dựng kế hoạch phát triển mạng lưới khách hàng cung, duy trì nguồn cung BĐS.
3 Xây dựng chiến lược kinh doanh hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh.
Công tác quản lý, điều hành:
1.Tổ chức, giám sát và điều phối mọi công tác của các Nhân viên phát triển thị trường trong phòng.
2.Hỗ trợ các Nhân viên phát triển thị trường phát triển quan hệ và tìm kiếm khách hàng và thị trường mới, tư vấn cho khách hàng.
3.Hoàn thành chỉ tiêu doanh số được giao.
4.Kết hợp với cỏc phũng ban chuyên môn để khảo sát, đánh giá và đưa ra các chương trình kinh doanh phù hợp với định hướng của công ty.
5.Tổ chức thực hiện các công tác kinh doanh.
6.Theo dõi và thực hiện ký kết hợp đồng kinh tế, giám sát việc thực hiện các HĐ dịch vụ.
Công tác triển khai công việc:
1 Thực hiện hoạt động tìm kiếm khách hàng có nhu cầu cho thuê nhà và văn phòng.
2 Thực hiện các hoạt động quảng cáo trên mạng để thu hút khách hàng.
3 Đi thực tế để thu thập thong tin về BĐS.
4 Thực hiện các hoạt động chăm sóc khách hàng after sale, các hoạt động tư vấn.
1.Hoàn thành các nhiệm vụ kế hoạch của phòng.
2.Bỏo cáo trực tiếp cho Ban Giám đốc.
1.Tham mưu, tư vấn cho Ban Giám đốc về các hoạt động kinh doanh, quan hệ khách hàng
2.Quản lý, sử dụng cơ sở vật chất, vật tư thiết bị trong phạm vi trách.
Phòng hành chính tổng hợp:
Thực hiện các công tác về nhân sự, tài chính- kế toán, tổng hợp các công việc trong công ty.
Công tác triển khai công việc:
1 Thực hiện các công tác chấm công, tính lương,bảo hiểm xã y tế cho nhân viên, các hoạt động tài chính kết toán của công ty.
2 Giỳp các nhân viên đoàn kết hiểu nhau hơn thông qua các hoạt động ngoại khóa.
3 Kết hợp với cỏc phũng ban khỏc cựng thưc hiện công việc để đạt được mục tiêu của của công ty: Kết hợp để quản lý khách hàng, thực hiện các hoạt động hậu mãi, duy trì mối quan hệ với khách hàng, quản lý wedsite, đẩy mạnh công tác quảng cáo trên mạng….
1.Hoàn thành các nhiệm vụ kế hoạch của phòng.
2.Bỏo cáo trực tiếp cho Ban Giám đốc.
1.Tham mưu, tư vấn cho Ban Giám đốc về các hoạt động kinh doanh, quan hệ khách hàng
2.Quản lý, sử dụng cơ sở vật chất, vật tư thiết bị trong phạm vi trách.
Là một công ty nhỏ hoạt động như mô hình kinh tế gia đình cho nên các công việc của công ty đều được mọi thành viên cùng nhau hoàn thành dựa trên kinh nghiệm và sự nỗ lực của tất cả mọi người Hiện nay ngoài các thành viên chính trong ban quản trị, các trưởng phòng ban thì số lượng nhân viên của công ty hiện nay la 6 người Nhân viên của công ty đều là những người có trình độ ngoại ngữ khá tốt, tự tin giao tiếp với khách hàng do đó các công việc thực hiện rất thuận lợi Với đội ngũ nhân viên trẻ, năng động có khả năng ngoại ngữ Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt thực sự có điểm mạnh trong hoạt động này Tuy nhiên cũng không thể phủ nhận việc thiếu kinh nghiệm nhưng cũng không phải là vấn đề lớn vỡ cỏc thành viên luôn sẵn sàng học hỏi để hoàn thành tốt nhất công việc được giao.
Đánh giá về tình hình hoạt động, điểm mạnh, điểm yếu của công ty
2.3.1 Điều kiện hoạt động của công ty
- Thị trường mục tiêu của công ty
Hiện nay Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đang tập trung vào thị trường chính là khách hàng nước ngoài có nhu cầu sử dụng dịch vụ môi giới của công ty Trong đó khách hàng thường xuyên nhất là khách hàng người Nhật và Pháp, do có lợi thế về mối quan hệ với các công ty Nhật, Phỏp nờn lượng khách hàng ở hai quốc gia này chiếm 75% lượng khách hàng chính của Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt
Mục tiêu của công ty là thực hiện tốt các hợp đồng đang có từ đó khẳng vị thế của mình để thu hút thêm khách hàng mới Trong giai đoạn 2 công ty đã thực hiện mở rộng hoàn thiện dịch vụ của mình tạo cho Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt một cái nhìn mới Khách hàng sử dụng dịch vụ tư vấn,môi giới BĐS của Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt tiết kiệm được thời gian, công sức và được bảo đảm về chất lượng dịch vụ, cũng như cách thức phục vụ Khi khách hàng có nhu cầu về du lịch, gia hạn visa, chăm sóc sức khỏe, tìm người nội trợ… Do điều kiện sinh hoạt trên “đất khỏch” nờn việc cần tìm cho mình một nơi tin cậy để ủy thác những công việc này là cần thiết. Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đã nắm bắt được nhu cầu đó để xây dựng cho mình chiến lược kinh doanh mới thu hút khách hàng hơn.
Về nguồn cung Cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đang có đội ngũ nhân viên tìm và quản lý BĐS rất hiệu quả, bên cạnh đó là việc hợp tác với bên quản lý các tòa nhà service
2.3.2 Thực trạng hoạt đông môi giới bất động sản tại công ty Cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt
Với việc hợp tác kinh tế, văn hóa xã hội ngày càng mở rộng giữa Việt Nam và các nước bạn trên thế giới Người nước ngoài sang sinh sống và làm việc tại Việt Nam ngày càng nhiều Nhu cầu tìm kiếm chỗ ở là một nhu cầu cấp thiết hơn nữa do việc khác biệt về ngôn ngữ, văn hóa, truyền thống, sự hạn chế về thông tin thị trường nhà đất nên nhu cầu sử dụng dịch vụ môi giới BĐS ngày càng cao Mặt khác thị trường BĐS tại Hà Nội đã hình thành và phát triển mạnh mẽ đặc biệt là thị trường thuê và cho thuê Nắm được tình hình thực tế trên ban lãnh đạo công ty đã thành lập công ty Cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt với mục đích ban đầu là cung cấp dịnh vụ môi giới BĐS cho người nước ngoài
Chỉ mới gần 1 năm hoạt động nhưng Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đã đạt được các kết quả khả quan và cho đến nay đã dần khẳng định được vị thế của mỡnhtrong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS, được khách hang và các đối thủ cạnh tranh biết đến Hiện nay Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đang không ngừng đầu tư về trang thiết bị và nguồn nhân lực có đạo đức, chuyên môn và tâm huyết nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ cho khách hang Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đã nhận được sự ủng hộ của nhiều khách hàng trong và ngoài nước.
Quá trình hình thành của Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt có thể được chia thành 2 giai đoạn như sau:
+ Giai đoạn từ khi thành lập ngày 07/05/2008 đến cuối năm 2008: Thời gian này công ty tập trung chủ yếu trên lĩnh vực môi giới nhà và văn phòng cho người nước ngoài Với đội ngũ nhân viên năng động chịu khó, có đạo đức nghề nghiệp va chuyên môn nghiệp vụ, công ty đã thu được những kết quả đáng mừng Ngay từ khi mới thành lập Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đã nhanh chóng tiếp cận thị trường bằng cách chia thành 2 mũi trọng điểm:
1 Tiếp cận khách hàng cung (chủ yếu là người Việt Nam có nhà và chung cư cao cấp cho người nước ngoài thuê)
2 Tiếp cần khách hàng cầu (là người nước ngoài có nhu cầu thuê nhà và văn phòng tại Hà Nội)
Giai đoạn này Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đã tìm kiếm và quản lý được lượng khách hàng lớn, đáp ứng được nhu cầu thị trường.
Lượng nhà và văn phòng Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt quản lý luôn sẵn sang đáp ứng nhu cầu của khách hàng thuê Tính đến cuối năm 2008 Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đã ký kết được rất nhiều hợp đồng với thời hạn thuê trên 1 năm mang lại doanh thu rất lớn cho công ty Đây là kết quả tất yếu của quá trình nỗ lực phấn đấu không ngừng của tất cả các thành viên trong Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt
+ Giai đoạn từ cuối năm 2008 cho đến nay:
Bắt đầu sang năm mới 2009 Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đã bắt tay hợp tác với rất nhiều các đối tác trong nước và quốc tế để mở rộng lĩnh vực kinh doanh cũng như nhằm mục đích hoàn thiện và nâng cao chất lượng dịch vụ của mình Cụ thể:
Trong một thương vụ môi giới, công ty có thể chỉ lấy hoa hồng môi giới của khỏch bỏn, cho thuê bất động sản hoặc khách mua, thuê bất động sản và đôi khi là lấy hoa hồng môi giới của cả hai bờn.Tỷ lệ hoa hồng hiện nay công ty đang áp dụng là:
- Môi giới mua - bán bất động sản dưới 3 tỷ VNĐ thì tỷ lệ hoa hồng là 1% giá trị hợp đồng.
- Môi giới mua - bán bất động sản từ 3 đến 5 tỷ VNĐ thì tỷ lệ hoa hồng là 0,7% giá trị hợp đồng.
- Môi giới mua - bán bất động sản trên 5 tỷ VNĐ thì tỷ lệ hoa hồng là 0,5% giá trị hợp đồng.
- Môi giới bất động sản cho thuê dưới 1 năm thì tỷ lệ hoa hồng là 80% tiền thuê bất động sản tháng đầu.
- Môi giới bất động sản cho thuê trên 1 năm thì tỷ lệ hoa hồng là 100% tiền thuê bất động sản tháng đầu.
Cách thức và thời gian thanh toán tiền môi giới sẽ do công ty và khách hàng thỏa thuận với nhau Công ty sẽ nhận tiền môi giới sau khi khách mua hoặc thuê thanh toán tiền với chủ sở hữu.
Hoạt động môi giới của công ty ngày càng được nâng cao Từ năm 2008 đến nay công ty đã thực hiện được trên 15 vụ hoạt động môi giới Đem lại lợi nhuận không nhỏ cho công ty.
Với những thành tựu đó công ty đã không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ của mình để đáp ứng nhu cầu ngày càng thiết yếu của khách hàng.Tính đến thời điểm này lợi nhuận mà công ty thu được từ hoạt động môi giới khoảng 740.000.000 triệu đồng Đây là một thành quả đáng ghi nhận của công ty nhưng bên cạnh đó công ty cần nâng cao chất lượng hoạt động của mình tốt hơn để công ty có thể đứng vững trên thị trường BĐS ở Việt Nam.Kờt hợp với việc cho thuê lại BĐS, việc cung cấp dịch vụ mở rộng sẽ tạo thành một dịch vụ mang tính chất trọn gói đem lại sự thuận tiện và tiết kiệm thời gian cho khách hàng Đây là hướng phát triển mang tính chất đột phá cho hoạt động của công ty trong thời gian tới đây.
Mặt khác Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt còn mở rộng quy mô đầu tư sang lĩnh vực đầu tư xây dựng BĐS với mục tiêu chủ yếu là cho người nước ngoài thuê và mua lại Đây là một hoạt động đòi hỏi kinh nghiệm và lượng vốn lớn nên Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đang xem xét rất thận trọng Tuy nhiên hiện nay còn thiếu nhân lực có kinh nghiệm do vậy trước mắt Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt đã ký kết hợp tác với 1 công ty xây dựng ở Hải Dương có vốn góp liên doanh với nước ngoài và thực tuyển dụng và đào tạo nhân lực có kinh nghiệm trong lĩnh vực này Công ty cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt dự định sẽ triển khai hoạt động này vào cuối quý III năm 2009.
2.3.3 Quá trình tiến hành hoạt động môi giới cho thuê tại công ty Cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt
2.3.3.1 Tìm thông tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường Để thực hiện khâu này, các nhân viên phát triển thị trường( nhân viên kinh doanh) có thể thông qua nhiều cách:
Các hoạt động hỗ trợ
Công ty cũng sẽ hướng dẫn và giúp chủ sở hữu thực hiện các thủ tục cần thiết như khai báo, tạm trú tạm vắng cho khỏch thuờ, thủ tục về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy
Các vấn đề phát sinh trong quá trình thuê BĐS cũng sẽ được công ty giải quyết theo những điều cam kết trong hợp đồng với khách hàng.
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ SAO ĐẤT VIỆT
Phương hướng
• Xây dựng quy trình làm việc chuyên nghiệp.
• Giữ vững và ngày càng tăng tốc độ phát triển trên mọi chỉ tiêu: Doanh số, thị phần, nhân lực, giá trị thương hiệu….
• Phát huy và nâng cao thế mạnh của mình để phát triển hơn nữa và vững mạnh cạnh tranh với các đối thủ cạnh tranh trong giai đoạn hội nhập này.
- Trở thành một công ty môi giới BĐS có uy tín và thương hiệu không chỉ ở Hà Nội mà cả trên cả nước.
Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển hoạt động môi giới BĐS tại công ty Cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt
Qua thời gian tìm hiểu về quá trình hình thành, phát triển và tình hình hoạt động của công ty Cổ phần Đầu tư Sao Đất Việt , em xin đề xuất một vài ý kiến với mong muốn góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và hoạt động môi giới trên thị trường BĐS nói chung
3.2.1 Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán
Công ty cần xây dựng chiến lược cụ thể cho mảng hoạt động môi giới mua bán BĐS và mở rộng sang khai thác cả đối tượng khách hàng trong nước Vì theo qui định, người nước ngoài và Việt kiều đã có thể mua và sở hữu nhà ở Việt Nam, do đó môi giới mua bán BĐS cho những đối tượng này cũng là một mảng thị trường đầy tiềm năng
Công ty cần tiến hành nghiên cứu thị trường BĐS, các qui định mới của Nhà nước liên quan đến BĐS, môi giới BĐS Cần nắm bắt thông tin về các dự án mới để có chính sách đầu tư kịp thời, tạo ra lợi thế so với các doanh nghiệp khác
Bên cạnh đó công ty cũng cần tiến hành đào tạo và bổ sung những kiến thức cần thiết để tiến hành thực hiện môi giới mua bán và có thể tham khảo hoạt động của các công ty kinh doanh BĐS khỏc đó thành công trong lĩnh vực này, có thể hợp tác với họ thực hiện một số thương vụ để xác định được cách thức thực hiện phù hợp cho đường lối hoạt động của công ty sau này
3.2.2 Nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước
Hoạt động môi giới BĐS trên thị trường Việt Nam mới hình thành, hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện vì vậy cách thức thực hiện và các văn bản, giấy tờ mà các công ty môi giới sử dụng còn chưa thống nhất với nhau và chưa theo một qui chuẩn chung Điều này sẽ ảnh hưởng đến việc nâng cao tính chuyên nghiệp của hoạt động môi giới và sẽ gây khó khăn khi giải quyết các vấn đề phát sinh sau này Vì vậy Nhà nước và các cơ quan hữu quan cần nhanh chóng bổ sung và hoàn thiện các qui định cho hoạt động môi giới để tạo ra hành lang pháp lý hoàn thiện, để các công ty môi giới tuân theo và tạo thuận lợi trong việc giải quyết các vấn đề khúc mắc
3.2.3 Liên kết với các công ty môi giới BĐS khác
Công ty cần liên kết với các công ty môi giới BĐS khỏc trờn địa bàn Hà Nội để có thể tồn tại và phát triển được trên thị trường cạnh tranh đầy khốc liệt, nhất là ngày càng có nhiều công ty môi giới BĐS được thành lập, kể cả các công ty môi giới BĐS cho người nước ngoài
Việc liên kết này không những giúp công ty cú thờm lợi nhuận từ việc cú thờm được nhiều hợp đồng mà còn mở rộng mối quan hệ làm ăn với không chỉ các khách hàng và còn với cả các đối tác môi giới khác, tạo ra vị thế vững chắc của công ty trong lĩnh vực môi giới BĐS
3.2.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp
Việc tham gia các hiệp hội nghề nghiệp, các tổ chức môi giới trong lĩnh vực BĐS sẽ giúp công ty học hỏi được kinh nghiệm, đánh giá được những khó khăn, thuận lợi cũng như những điểm mạnh, điểm yếu của công ty để giúp công ty định hướng đúng đắn cho những bước đi của mình sau này Việc tham gia vào các diễn đàn, các hiệp hội, tổ chức môi giới còn giúp công ty mở rộng thêm nhiều mối quan hệ làm ăn, gặp gỡ được nhiều đối tác, chia sẻ và cùng nhau bàn giải pháp đẩy mạnh phát triển hoạt động môi giới.
3.2.5 Đào tạo, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Đào tạo, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên không chỉ giỏi về kiến thức môi giới mà còn giỏi cả về kinh nghiêm, kĩ năng phân tích các điều kiện thuận lợi cũng như khó khăn do yếu tố khách quan của thị trường BĐS, của nền kinh tế mang lại, giúp công ty có thể kịp thời nắm bắt được các cơ hội kinh doanh, từng bước nâng cao uy tín và danh tiếng trên hoạt động môi giới BĐS
Ngoài ra, công ty cũng có thể tặng hoa, qua cho khách hàng của mình( đó là nhũng người có BĐS cho thuê, người mà mang lại thu nhập cho chúng ta) vào những dịp: ngày sinh của họ hay vào ngày họ kí hợp đồng môi giới với chúng ta Với khỏch thuờ chúng ta cũng làm tương tự nhưng với trường hợp là khỏch thuờ cú thời gian dài ở Việt Nam Làm được như vậy, họ sẽ tin tưởng và gắn bó với dịch vụ của chúng ta và có thể họ sẽ giới thiệu cho người thân sử dụng dịch vụ của chúng ta, nếu được như vậy thì đây sẽ là một cách quảng cáo tuyệt vời cho công ty.