Hoàn thiện quy trình kiểm toán khoản mục bất động sản đầu tư trong kiểm toán báo cáo tài chính do công ty tnhh deloitte việt nam thực hiện

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Tạ Thu Trang LỜI MỞ ĐẦU Tuy bắt đầu xuất từ năm 1991 với đời hai Cơng ty kiểm tốn độc lập song kiểm tốn nhanh chóng chứng tỏ vai trị đặc biệt việc tăng cường, nâng cao hiệu quản lí, lành mạnh hóa tài Việt Nam Sự phát triển kinh tế tồn cầu nói chung Việt Nam nói riêng kể từ sau gia nhập WTO năm 2006 khiến thông tin trở thành những vấn đề quan trọng bậc tổ chức cá nhân, đặc biệt với nhà đầu tư sai sót nhỏ định đầu tư gây hậu khơn lường Có thể thấy rõ điều vụ sụp đổ lịch sử tập đồn lượng Enron kèm theo “cái chết” cơng ty kiểm toán đứng thứ năm giới Arthur Anderson Vì vậy, với chức xác minh, bày tỏ ý kiến thực trạng hoạt động đơn vị kiểm tốn, kiểm tốn góp phần nâng cao độ tin cậy thông tin, tạo niềm tin cho nhà đầu tư, nhà quản trị doanh nghiệp người quan tâm Bất động sản đầu tư khoản mục doanh nghiệp có, khoản mục đặc biệt phát sinh doanh nghiệp thực đầu tư mua sắm bất động sản khơng phải nhằm mục đích sử dụng mà nhằm mục đích chủ yếu kinh doanh, cho thuê … Nhưng với phát triển kinh tế, việc hình thành phát triển doanh nghiệp chuyên cho thuê bất động sản kinh doanh loại hình dịch vụ ngày nhiều chứng tỏ khoản mục đáng trọng Có thể thấy bất động sản đầu tư thường chiếm tỷ trọng lớn tổng tài sản doanh nghiệp, bao gồm khoản mục có giá trị lớn, có mối quan hệ chặt chẽ có ảnh hưởng đáng kể đến khoản mục khác báo cáo tài Một sai sót hạch tốn khoản mục gây ảnh hưởng trọng yếu đến tính trung thực hợp lý báo cáo tài Do vậy, kiểm tốn khoản mục bất động sản đầu tư phần quan trọng kiểm tốn báo cáo tài Qua trình học tập trường thời gian thực tập Công ty TNHH Deloitte Việt Nam, nhận thức tầm quan trọng bất động sản đầu tư, em chọn đề tài: “Hồn thiện quy trình kiểm toán khoản mục bất động sản đầu tư kiểm tốn báo cáo tài Cơng ty TNHH Deloitte Việt Nam thực hiện” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phan Thanh Tùng – Kiểm toán 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Tạ Thu Trang Chuyên đề lời mở đầu kết luận cịn có kết cấu gồm chương sau: Chương 1: Đặc điểm khoản mục bất động sản đầu tư có ảnh hưởng đến kiểm tốn báo cáo tài Cơng ty TNHH Deloitte Việt Nam thực Chương 2: Thực trạng vận dụng quy trình kiểm tốn bất động sản đầu tư kiểm tốn báo cáo tài Công ty TNHH Deloitte Việt Nam thực Công ty ABC Công ty XYZ Chương 3: Nhận xét giải pháp hồn thiện quy trình kiểm tốn bất động sản đầu tư kiểm toán báo cáo tài Cơng ty TNHH Deloitte Việt Nam thực Do thời gian nhận thức có hạn, chuyên đề khơng tránh khỏi có hạn chế, em mong nhận đóng góp ý kiến từ thầy anh chị để hồn thiện chuyên đề thực tập Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ThS Tạ Thu Trang anh chị kiểm tốn viên Cơng ty TNHH Deloitte Việt Nam hướng dẫn giúp đỡ em tận tình suốt thời gian thực tập vừa qua q trình hồn thành chun đề Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 14 tháng 04 năm 2012 Sinh viên Phan Thanh Tùng Phan Thanh Tùng – Kiểm toán 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Tạ Thu Trang CHƯƠNG ĐẶC ĐIỂM CỦA KHOẢN MỤC BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ CĨ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KIỂM TỐN BÁO CÁO TÀI CHÍNH DO CÔNG TY TNHH DELOITTE VIỆT NAM THỰC HIỆN 1.1 Đặc điểm kiểm tốn bất động sản đầu tư có ảnh hưởng đến kiểm tốn báo cáo tài công ty TNHH Deloitte Việt Nam thực 1.1.1 Khái niệm tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư Trong doanh nghiệp, bất động sản (BĐS) không loại tài sản vật chất đơn mà cịn tài sản tài Với đặc điểm riêng biệt, loại tài sản trở thành lựa chọn đầu tư lý tưởng danh mục đầu tư BĐS xem loại hình tài sản mang đến lợi suất đầu tư cạnh tranh so với loại tài sản khác trì mức rủi ro khơng đổi; BĐS cịn có khả phòng ngừa rủi ro từ lạm phát phân tán rủi ro danh mục đầu tư Tại Deloitte Việt Nam, khoản mục Bất động sản đầu tư xem khoản mục trọng yếu chứa đựng nhiều rủi ro Bởi để phục vụ cho mục tiêu kiểm toán, kiểm toán viên yêu cầu hiểu rõ chất, khái niệm việc phân loại nghiệp vụ chủ yếu liên quan tới khoản mục Về khái niệm, bất động sản đầu tư doanh nghiệp bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng cho người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ cho thuê chờ tăng để:  Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý  Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Một bất động sản đầu tư phải thỏa mãn đồng thơi hai điều kiện sau:  Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai  Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy Trong báo cáo kiểm tốn mình, thuộc phần tóm tắt sách kế tốn chủ yếu mục bất động sản đầu tư, Deloitte Việt Nam rõ việc ghi nhận nguyên giá bất động sản đầu tư sau: Phan Thanh Tùng – Kiểm toán 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Tạ Thu Trang “Bất động sản đầu tư thể theo nguyên giá trừ giá trị hao mòn lũy kế Nguyên giá bất động sản đầu tư toàn chi phí tiền tương đương tiền mà doanh nghiệp phải bỏ giá trị hợp lý khoản đưa để trao đổi nhằm có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hồn thành bất động sản đầu tư đó.” 1.1.2 Đặc điểm hạch toán khoản mục bất động sản đầu tư 1.1.2.1 Chứng từ sử dụng Trong hệ thống kế toán Việt Nam, bất động sản đầu tư xếp vào nhóm tài sản cố định doanh nghiệp Nên việc tổ chức lập luân chuyển chứng từ bất động sản đầu tư giống khoản mục TSCĐ thực tương ứng với phận quản lý Chứng từ sử dụng để hạch toán bất động sản đầu tư bao gồm: Quyết định tăng (giảm) bất động sản đầu tư, hợp đồng, hóa đơn mua sắm bất động sản đầu tư, biên giao nhận bất động sản đầu tư, biên lý bất động sản đầu tư, biên giao nhận bất động sản đầu tư lắp đặt, xây dựng, sửa chữa lớn hoàn thành, biên đánh giá lại bất động sản đầu tư, bảng tính phân bổ khấu hao bất động sản đầu tư, thẻ bất động sản đầu tư Về bản, khái quát quy trình lập luân chuyển chứng từ bất động sản đầu tư Sơ đồ 1.1 Sơ đồ 1.1: Quy trình lập luân chuyển chứng từ bất động sản đầu tư CHỦ SỞ HỮU HỘI ĐỒNG GIAO NHẬN KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Quyết định tăng/ giảm Giao/ nhận bất động sản đầu tư Lập/ hủy thẻ bất động sản đầu tư Lập biên Lưu Phan Thanh Tùng – Kiểm toán 50A Ghi sổ chi tiết bất động sản đầu tư Lập bảng phân bổ khấu hao Ghi sổ tổng hợp Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Tạ Thu Trang Ghi hàng ngày Nhiệm vụ, quyền hạn Ghi cuối tháng Vòng luân chuyển chứng từ 1.1.2.2 Tài khoản sử dụng Để phản ánh tình hình biến động bất động sản đầu tư, doanh nghiệp chủ yếu sử dụng tài khoản sau đây: Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư Khi sử dụng tài khoản cần tôn trọng số quy định sau:  Tài khoản dung để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn để ghi nhận bất động đầu tư Không phản ánh vào tài khoản giá trị bất động sản mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh bình thường xây dựng để bán tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trình xây dựng chưa hồn thành với mục đích để sử dụng tương lai dạng bất động sản đầu tư  Bất động sản đầu tư ghi nhận tài khoản theo nguyên giá Tài khoản 2147 – Hao mòn bất động sản đầy tư Ngồi doanh nghiệp cịn sử dụng số tài khoản sau: Tài khoản 5117 – Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư; Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán; Tài khoản 214 – XDCB dở dang 1.1.2.3 Sổ sách kế toán Sổ sách kế toán dùng để hạch toán kế toán bất động sản đầu tư bao gồm: Sổ đăng ký bất động sản đầu tư, sổ chi tiết sổ bất động sản đầu tư Hiện khách thể kiểm toán, sổ phần lớn tổ chức phần mềm kế toán thuận tiện cho việc hạch tốn, giảm khối lượng cơng việc, tiết kiệm thời gian cho cơng tác kế tốn giúp ích nhiều cho kiểm tốn viên (KTV) q trình kiểm tốn trích số liệu trực tiếp từ để lên giấy tờ làm việc (GTLV) Về khái qt quy trình hạch tốn đơn vị kiểm tốn sau: Khi có bất động sản đầu tư mua sắm chờ để bán tương lai, DN lập hội đồng giao nhận gồm có đại diện bên giao, đại diện bên nhận số ủy viên để lập “Biên giao nhận bất động sản đầu tư” cho đối tượng bất động sản đầu tư Sau phịng kế tốn lại cho đối tượng ghi bất động sản đầu tư để lưu Phan Thanh Tùng – Kiểm toán 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Tạ Thu Trang vào hồ sơ riêng cho bất động sản đầu tư Mỗi hồ sơ bất động sản đầu tư bao gồm: Biên giao nhận bất động sản đầu tư, hợp đồng, hóa đơn mua bất động sản đầu tư, tài liệu kỹ thuật chứng từ khác có liên quan Căn vào hồ sơ bất động sản đầu tư, kế toán mở thẻ bất động sản đầu tư để theo dõi chi tiết bất động sản đầu tư DN Số liệu thẻ bất động sản đầu tư cập nhật vào sổ bất động sản đầu tư Khi bán, cho thuê bất động sản đầu tư … tùy trường hợp mà DN phải lập chứng từ “Biên giao nhận bất động sản đầu tư”, “Biên lý bất động sản đầu tư”…Trên sở chứng từ này, kế toán ghi giảm bất động sản đầu tư “Sổ bất động sản đầu tư” Trên báo cáo tài (BCTC) DN, bất động sản đầu tư phản ánh Bảng cân đối kế toán phần Tài sản, mục Tài sản dài hạn mục nhỏ TSCĐ Ngồi thuyết minh BCTC, thơng tin bất động sản đầu tư thể mục: Các sách kế tốn áp dụng Thơng tin bổ sung cho khoản mục trình bày Bảng cân đối kế toán TSCĐ cơng cụ tài 1.1.2.4 Trình tự hạch tốn Trình tự hạch toán bất động sản đầu tư thể qua sơ đồ sau: Sơ đồ 1.2: Hạch toán tổng hợp tăng bất động sản đầu tư 111, 112, 331, 341 217 Giá mua chi phí liên quan BĐS đầu tư không qua lắp đặt 133 Thuế GTGT khấu trừ 152, 334, 338 241 Chi phí lắp đặt, xây dựng BĐS đầu tư hình thành qua lắp đặt, xây dựng 411 Nhà nước góp vốn BĐS đầu tư 711 Nhận biếu tặng, viện trợ khơng hồn lại 3381 BĐS đầu tư thừa chưa rõ nguyên nhân 221, 222, 223, 228 Nhận góp vốn đầu tư BĐS đầu tư Phan Thanh Tùng – Kiểm toán 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Tạ Thu Trang Sơ đồ 1.3: Hạch toán tổng hợp giảm bất động sản đầu tư 217 632, 1381 Bán, lý, trao đổi BĐS đầu tư không tương tự BĐS đầu tư thiếu không rõ nguyên nhân 2147 GTHM giảm Khấu hao BĐS đầu tư 221, 222, 223,228 Trả góp vốn BĐS đầu tư 1.1.3 Các thủ tục kiểm soát nội khoản mục bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư TSCĐ doanh nghiệp, đồng thời cịn cơng cụ tài hữu hiệu giúp doạnh nghiệp thu lợi nhuận cao mà đối mặt với rủi ro lớn Tuy nhiên, thường có giá trị lớn chiếm tỷ trọng cao tổng tài sản DN Nhiệm vụ đặt DN phải tăng cường công tác quản lý bất động sản đầu tư nhằm đạt hiệu cao chi phí thấp Trong điều kiện thị trường bất động sản Việt Nam bị đóng băng năm 2011, để quản lý tốt bất động sản đầu tư đơn vị phải xây dựng quy định, nguyên tắc, thủ tục bảo quản bất động sản đầu tư Bên cạnh đó, đặc điểm bất động sản đầu tư có hình thái vật chất khơng thay đổi suốt trình sử dụng giá trị lại hao mòn dần, nên bất động sản đầu tư cần quản lý mặt vật giá trị Có thể khái quát thủ tục kiểm soát nội với khoản mục bất động sản đầu tư xây dựng khách thể kiểm tốn bao gồm:  Tách biệt cơng tác bảo quản với công việc ghi chép nghiệp vụ Theo đó, người quản lý tài sản khơng đồng thời kế tốn bất động sản đầu tư Thơng thường, phận sử dụng tài sản người trực tiếp chịu trách nhiệm việc bảo quản tài sản  Quy định rõ thẩm quyền cấp quản lý việc phê chuẩn nghiệp vụ kinh tế liên quan tới bất động sản đầu tư mua, bán, lý, góp vốn bất động sản đầu tư Phan Thanh Tùng – Kiểm toán 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Tạ Thu Trang  Cách ly quyền phê chuẩn với việc bảo quản bất động sản đầu tư, tránh tình trạng người quản lý, bảo quản bất động sản đầu tư người định việc mua bán dễ dẫn tới rủi ro, thất tài sản tình trạng lạm dụng quyền hành tự mua bán, thuyên chuyển, hay lý tài sản  Xây dựng sách bảo quản bất động sản đầu tư xây dựng hàng rào bảo vệ, phân định trách nhiệm bảo vệ bất động sản đầu tư, quy định thủ tục chặt chẽ việc đưa bất động sản đầu tư khỏi DN  Định kỳ DN phải tiến hành đối chiếu sổ sách kế toán với sổ đăng ký bất động sản đầu tư thực kiểm kê bất động sản đầu tư để ngăn chặn, phát tình trạng mát, hỏng hóc bất động sản đầu tư có giải pháp kịp thời 1.1.4 Đặc điểm khoản mục bất động sản đầu tư ảnh hưởng đến hoạt động kiểm toán Khoản mục bất động sản đầu tư có doanh nghiệp kinh doanh bất doanh nghiệp cho thuê tài chính, khoản mục thường có giá trị lớn Nên Deloitte coi khoản trọng yếu (Significant accounts) kiểm toán khoản mục bất động sản đầu tư chiếm vị trí quan trọng q trình kiểm tốn bảng khai tài doanh nghiệp có khoản mục hệ thống tài khoản kế toán Kiểm toán bất động sản đầu tư thực việc kiểm tra, kiểm soát vấn đề liên quan đến thực trạng tài sản, tình hình đầu tư tình hình tăng, giảm bất động sản đầu tư kỳ đơn vị Hiện này, sau khủng hoảng tài Mỹ mà nguyên nhân thị trường bất động sản, sách kiềm chế lạm phát phủ Việt Nam, thị trường bất động sản trững lại, nhiên tiềm ẩn đầy rủi ro Mặt khác, chi phí đầu tư, mua sắm cho bất động sản đầu tư lớn, quay vịng vốn chậm Vì vậy, Deloitte Việt Nam, việc kiểm toán bất động sản đầu tư khơng nhằm phát sai sót nghiệp vụ liên quan đến bất động sản đầu tư mà thơng qua kiểm tốn, kiểm tốn viên xem xét, đáng giá tính kinh tế, tính hiệu việc đầu tư tài sản từ đưa kiến nghị giúp cho DN cải thiện nâng cao chất lượng công tác khai thác bất động sản đầu tư Phan Thanh Tùng – Kiểm toán 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Tạ Thu Trang 1.2 Mục tiêu kiểm toán khoản mục bất động sản đầu tư kiểm toán BCTC công ty TNHH Deloitte Việt Nam thực Một cơng việc trước tiên kiểm tốn BCTC xác định rõ mục tiêu công việc cần thực Ở Deloitte Việt Nam, việc xác định hệ thống mục tiêu kiểm toán sở mối quan hệ đối tượng khách thể kiểm toán sở giúp kiểm toán viên thực hướng có hiệu hoạt động kiểm toán Hệ thống mục tiêu kiểm toán BCTC chi tiết hóa cho khoản mục báo cáo Sau hệ thống mục tiêu kiểm toán khoản mục bất động sản đầu tư Bảng 1.1: Mục tiêu kiểm toán khoản mục bất động sản đầu tư STT Mục tiêu chung Mục tiêu đặc thù khoản mục Tính hợp lý bất động sản đầu tư - Các nghiệp vụ tăng, giảm, khấu hao bất động sản đầu tư chung Tính trọn vẹn ghi chép hợp lý - Các tài sản doanh nghiệp nghiệp vụ liên quan (Completeness) Tính hữu (Existence) đến bất động sản đầu tư phát sinh ghi nhận đầy đủ sổ sách kế toán - Các bất động sản đầu tư ghi chép có thật - Các nghiệp vụ tăng giảm bất động sản đầu tư ghi nhận phát sinh thực tế Tính xác số - Đảm bảo xác tuyệt đối số học (Accuracy) trình cộng sổ, chuyển sổ - Các số liệu số dư tài khoản sổ chi tiết, sổ Tính giá (Valuation) bảng cân đối phải khớp - Nguyên giá giá trị lại tính tốn ghi sổ đắn - Khấu hao bất động sản đầu tư tính tốn quán kỳ trích vào giá vốn kỳ Quyền nghĩa theo quy định hành - Các bất động sản đầu tư ghi nhận bảng cân đối vụ (Right and kế toán thuộc quyền sở hữu đơn vị đơn vị có Obligation) quyền kiểm sốt lâu dài Phan Thanh Tùng – Kiểm toán 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Tạ Thu Trang Phân loại trình - Các loại bất động sản đầu tư phải phân loại bày xác vào tiểu khoản BCTC (Classification and Disclosure) 1.3 Những vấn đề thường gặp kiểm toán khoản mục bất động sản đầu tư Khi thực kiểm tốn bất động sản đầu tư, KTV cần có hiểu biết rủi ro kiểm toán gắn liền với gian lận sai sót nghiệp vụ liên quan đến bất động sản đầu tư Bảng 1.2: Những vấn đề thường gặp kiểm toán khoản mục bất động sản đầu tư Mục tiêu bị Sai phạm tiềm tàng vi phạm Cố tình bỏ sót hay sai sót qn khơng ghi nghiệp vụ liên quan Tính trọn vẹn đến bất động sản đầu tư phát sinh phải ghi sổ Chẳng hạn cố tình bỏ sót nghiệp vụ bán, góp vốn, lý bất động sản đầu tư để chiếm đoạt số tiền thu từ nghiệp vụ Bất động sản đầu tư ghi nhận không tồn nghiệp vụ ghi nhận không phát sinh thực tế Chẳng hạn để che giấu Tính hành vi biển thủ cơng quỹ, kế tốn lập hóa đơn giả liên quan đến mua hữu sắm bất động sản đầu tư ghi tăng giá mua bất động sản đầu tư so với thực tế, sửa chữa chứng từ liên quan tới chi phí thu mua làm tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Sai sót q trình ghi nhận, cộng sổ, chuyển sổ; số liệu sổ cái, Tính sổ chi tiết bảng cân đối không khớp Chẳng hạn xác số học trình nhập số liệu từ chứng từ, kế tốn ghi lộn số so với số tiền Tính giá ghi chứng từ Tính sai nguyên giá, giá trị lại khấu hao bất động sản đầu tư Chẳng hạn ghi nhận nguyên giá, kế toán bỏ sót khoản chi phí liên quan đến thủ tục mua bán bất động sản đầu tư, loại thuế liên quan khơng khấu trừ từ ngun giá bất động sản đầu tư Phan Thanh Tùng – Kiểm toán 50A 10