Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bđs tại công ty cổ phân bđs info 1

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân LỜI NÓI ĐẦU Chuyên đề thực tập Sự phát triển kinh tế thị trường làm xuất nhiều loại hình dịch vụ mơi giới, với hình thức, quy mơ hoạt động ngày rộng rãi công nhận nghề xã hội Trong phải kể đến nghề mơi giới bất động sản Trong bối cảnh nay, gia tăng dân số tốc độ thị hóa chóng mặt tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Chính vậy, dịch vụ mơi giới bất động sản chiếm vị trí ngày quan trọng cấu ngành dịch vụ nước ta.Môi giới bất động sản trình tư vấn quan hệ giao dịch bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, dịch vụ hỗ trợ khác chủ thể có liên quan Cụ thể người đại diện chủ sở hữu, người có nhu cầu sử dụng đất với người tư vấn, môi giới Tại Việt Nam nay, bất động sản chiếm khoảng 70% cải quốc gia Do phát triển thị trường có tác động to lớn đến phát triển kinh tế nói chung, vai trị người mơi giới khơng thể phủ nhận Điều địi hỏi phải có nhận thức đắn đánh giá cụ thể hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Có thể nói dịch vụ mơi giới bất động sản, đặc biệt môi giới nhà đất đứng trước nhiều hội để phát triển Tuy nhiên, hoạt động lĩnh vực nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn cách khái quát hoạt động đội ngũ tư vấn nhà đất lộn xộn, nằm ngồi tầm kiểm soát Nhà nước, điều gây tác động tiêu cực tới thị trường Yêu cầu cấp thiết lúc cần đưa giải pháp nhằm tháo gỡ vấn đề nan giải Em lựa chọn đề tài “ thực trạng giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động môi giới BĐS công ty cổ phân BĐS Info“ nhằm làm rõ trạng mơi giới từ em đưa nhận đinh chủ quan để thể cá nhân em có ý thức trách nhiệm với xã hội Nội dung chuyên đề gồm phần sau: Giáo viên: Th.s.Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên: Nguyễn Thị Trúc Quỳnh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập Chương I) Cơ sở khoa học hoạt động Môi giới Bđs Chương II) Thực trạng hoạt động môi giới Công ty cổ phần Bđs Info Chương III) Phương hướng giải pháp hoàn thiện hoạt động mơi giới cơng ty Bài làm cịn nhiều thiếu sót mà đề tài chưa hồn chỉnh, mong đóng góp từ thầy bạn Để hoàn thành đề tài nhờ có giúp đỡ nhiệt tình cô Ngô Thị Phương Thảo khoa Bất động sản KTTN Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn tận tình 2.3 Mục tiêu nghiên cứu - Nắm vững quy trình mơi giới bđs - Nghiên cứu thực trạng môi giới công ty cổ phần bđs info để tránh sai lầm thời gian tới - Nhằm xây dựng sách, mục tiêu, giải pháp định hướng cho phát triển, nâng cao hiệu hoạt động môi giới cơng ty - Phân tích sách, chế độ mà Nhà nước ta quy đinh, yếu tố bên để thấy mức độ ảnh hưởng 2.3 Phạm vi nghiên cứu - Vấn đề nghiên cứu thực trạng môi giới bđs giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động môi giới - Địa điểm nghiên cứu: công ty cổ phần BĐS info - Thơì gian nghiên cứu: từ cơng ty thành lập tháng 12/2008 đến 2.4 Phương pháp nghiên cứu Vận dụng kiến thức học tham khảo thêm số tài liệu lên quan đến môi giới bđs Và tìm hiểu internet, báo thơng tin thông qua số liệu mà công ty cung cấp, Giáo viên: Th.s.Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên: Nguyễn Thị Trúc Quỳnh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN I.1 Các khái niệm Với nhà môi giới BĐS đinh nghĩa sau: “BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất” Thực số BĐS đặc biệt theo quy định phủ song với nhà mơi giới khơng gặp phải loại BĐS chúng thuộc tầm kiểm soát quốc gia Với định nghĩa ta thấy số điểm bật BĐS, BĐS mang giá trị lớn, gắn liền với đất nên mang tính địa điểm giá trị BĐS phụ thuộc vào địa điểm, cơng trình đất thường cơng trình xây dựng mang giá trị cao, tính ổn định thêm q trình tạo cơng trình lâu Thị trường BĐS đời lẽ tất nhiên BĐS loại tài sản, khơng cịn loại tài sản thiết yếu cho đời sống người, nên giao dịch phát sinh từ BĐS có từ lâu Vấn đề BĐS loại tài sản đặc biệt nêu nên thị trường nhà nước giám sát cách chặt chẽ Với thị trường BĐS Việt Nam khung pháp lý điều chỉnh hành vi bên tham gia thị trường nhiều hạn chế, ngun nhân thiếu kinh nghiệm nhà nước quản lý quy định Việt Nam BĐS tài sản chung quốc gia khiến cho thủ tục liên quan đến giao dịch cịn nhiều phức tạp từ nảy sinh vấn đề cho bên Môi giới BĐS đời tượng xã hội khách quan đáp ứng nhu cầu thị trường Môi giới BĐS hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thơng cảm, thấu hiểu vấn đề có liên quan bên với nhau, giải cơng việc liên quan hai bên mua, cho thuê, cho thuê lại, Giáo viên: Th.s.Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên: Nguyễn Thị Trúc Quỳnh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập chuyển nhượng, quản lý bất động sản v.v thuộc sở hữu khách hàng với khoản phí theo thoả thuận hợp đồng môi giới Môi giới BĐS hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thơng cảm, thấu hiểu vấn đề có liên quan bên với nhau, giải cơng việc liên quan hai bên mua, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, quản lý bất động sản v.v thuộc sở hữu khách hàng với khoản phí theo thoả thuận hợp đồng môi giới Trong lĩnh vực môi giới BĐS, đối tượng việc mơi giới hồn tồn khơng phải thân bất động sản mà quyền liên quan đến Nhà mơi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư chuyển ý tưởng họ thành thực cơng trình có giá trị kinh tế cao từ bất động sản) Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê bán loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào dự án lớn người phân cân đối nhu cầu khách hàng với phương án tài chủ đầu tư Các nhà mơi giới bất động sản đóng vai trị chủ chốt kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý viễn cảnh, trình bày đặc điểm sản phẩm, chức lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp thông tin phản hồi cho nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án I.1.1 Vai trị mơi giới bđs Trước có Luật kinh doanh bất động sản vai trị “cị” nhà đất khơng thừa nhận xã hội Khi nói đến cị nhà đất người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo Chính họ khơng muốn tham gia giao dịch bất động sản thị trường lại phải thông qua “cị” nhà đất Tuy nhiên có giao dịch thành cơng có tham gia cị với vai trị trung gian Chính tâm lí lo sợ vai trị nhà mơi giới khơng xã hội thừa nhận, điều hạn chế giao dịch thị truờng, làm giảm số lượng giao dịch, Giáo viên: Th.s.Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên: Nguyễn Thị Trúc Quỳnh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập dẫn tới kìm hãm phát triển thị truờng bất động sản Rõ ràng môi giới bất động sản có mặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiều biến cho thị trường méo mó, khơng thể phủ nhận vai trị nhà mơi giới họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Vai trò dịch vụ thể qua mặt sau: Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hố bất động sản Do tính đặc thù hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản Nó thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hố khơng thật đầy đủ không phổ biến rộng rãi hàng hóa khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản khơng xác hàng hố khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng vận hành thị trường bất động sản, tồn thơng tin liên quan đến bất động sản, bao gồm thơng tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, mơi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán… bất động sản hàng hóa đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiều yếu tố phận tài sản quan trọng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội hộ gia đình cá nhân Khi thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, đồng đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thơng tin đó, họ dễ dàng định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết thị trường bất động sản nước ta sơ khai hình thành giao dịch cơng khai thị trường chủ yếu giao dịch ngầm, số lượng người tham gia giao dịch thị trường số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hồn hảo Từ dẫn tới giá cạnh tranh khơng hồn hảo người bán có nhiều lợi việc định Như rõ ràng giá không phản ánh mối quan hệ cung cầu Hệ thống thơng tin khơng hồn hảo thiếu xác dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt giá sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều phải chấp nhận giá cao, có Giáo viên: Th.s.Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên: Nguyễn Thị Trúc Quỳnh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập nhu cầu mua lại khơng có khả tốn Các tổ chức mơi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chuyên nghiệp mức độ hồn hảo thơng tin bất động sản ngày cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Do thị trường bất động sản người mua người bán khơng có hội đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với Thị trường bên cạnh hoạt động thức quản lí nhà nước thị trường hoạt động khơng thức ngồi kiểm soát nhà nước Thị trường phát triển cách tự phát, tình trạng đầu vào đất nhiều, từ dẫn tới giá q cao khiến tất người khơng thể biết giá “ thực” giá “ảo” Vì mà thị trường “lạnh” số lượng giao dịch bất động sản dẫn đến nhiều nhà đầu đứng trước bờ phá sản Đồng thời không nắm bắt thông tin nên việc định giá thiếu xác xảy tình trạng đầu tràn lan khơng phải có lợi nhuận Điều kìm hãm phát triển thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn trình độ cao, loại tư vấn dịch vụ môi giới bất động sản Thông qua tổ chức môi giới – người qua đào tạo có kinh nghiệm kiến thức chun mơn nắm thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật bất động sản, giúp đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện mình, giúp cho họ tính tốn kĩ lưỡng việc mua bán để định phù hợp Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin hoàn hảo hơn, việc đầu hay đầu tư bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trường phản ánh mối quan hệ cung cầu, đưa giao dịch vào hoạt động cơng khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động tổ chức mơi giới có vai trị quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản ngày phát triển nhu cầu giao dịch Giáo viên: Th.s.Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên: Nguyễn Thị Trúc Quỳnh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập ngày tăng số lượng chất lượng Nhưng đặc tính bất động sản thơng tin thương khơng hồn hảo, giao dịch chủ yếu giao dịch ngầm nhà nước khơng thể kiểm sốt giao dịch đó, nên việc thu thuế người có thu nhập cao tham gia giao dịch thị trường nhà nước thực Theo thống kê có 70% giao dịch bất động sản thực thông qua tổ chức mơi giới khơng đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Mà thuế nguồn thu nhà nước để trang trải cho hoạt động, chi phí nước Vì tổ chức, cá nhân mơi giới cơng nhận cho phép hành nghề có đăng ký kinh doanh giúp cho họ hoạt động có hiệu đồng thời thơng qua giao dịch nhà nước tăng thu nhập thuế Góp phần ổn định trật tự , an ninh xã hội Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, cộng đồng người dân Nó tài sản có giá trị lớn, quan hệ giao dịch bất động sản thị trường có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội khác Mà thị trường bất động sản phụ thuộc chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán vùng, địa phương, cộng đồng khác Thông tin yếu tố cấu thành thị trường thường khơng hồn hảo Ngun nhân thân vật của bất động sản phản ánh tình trạng vật chất mà khơng phản ánh dược tình trạng pháp lý quyền sở hữu ( quyền sử dụng) bất động sản Đó thơng tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế hầu hết người mua, thuê nhận chấp… lại không am hiểu đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ thơng tin bất động sản Một thị trường hoạt động không lành mạnh, giá lên xuống thất thường, tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hồi nghi sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua tổ chức môi giới chuyên nghịêp, chủ thể tham gia giao dịch bất động sản cung cấp đầy đủ, xác thơng tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Giáo viên: Th.s.Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên: Nguyễn Thị Trúc Quỳnh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập Góp phần thúc đẩy đổi sách quản lý bất động sản Một thị trường phát triển vững mạnh có hành lang pháp lý hoàn thiện Là quan trọng cho Nhà nước việc điều tiết vĩ mơ kiểm sốt hoạt động thị trường, đồng thời giúp cho đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ pháp luật Mỗi bất động sản thân chứa đựng thơng tin pháp lý, đặc tính… Chính thông qua giao dịch thị truờng bất động sản điều kiện không phù hợp thực tế sách quản lí đất đai nhà nước bộc lộ Đó sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hồn thiện cơng tác quản lí đất đai quản lí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai thực phù hợp với quan hệ kinh tế- xã hội, từ mở rộng phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành hố quan hệ dân đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày phong phú đa dạng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế- trị - xã hội tầng lớp dân cư đáp ứng giao dịch thị trường bất động sản, thông qua tổ chức trung gian môi giới bất động sản Sự hình thành phát triển tổ chức môi giới tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới nghề cần cơng khai hố coi ngành bao ngành nghề khác tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển hướng I.2 Những nguyên tắc điều kiện cần thiết hoạt động môi giới I.2.1 Các nguyên tắc môi giới bđs Theo quy định Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản ngun tắc hoạt động mơi giới bất động sản bao gồm nguyên tắc sau đây: Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định sau kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản, làm trung gian việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản: Giáo viên: Th.s.Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên: Nguyễn Thị Trúc Quỳnh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập - Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản; - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực tuân thủ pháp luật Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản I.2.2 Các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bđs Với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá bất động sản: a Về điều kiện pháp lý: a1- Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định pháp luật; a2- Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản có tư cách pháp nhân bổ sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ mơi giới cần đảm bảo điều kiện quy định Điểm b Khoản Điều b Về nhân sự: b1- Tổ chức kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản phải có 01 người có chứng mơi giới bất động sản; Trường hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng mơi giới bất động sản b2- Người quản trị, điều hành phận công ty trực thuộc thực môi giới bất động sản (Trưởng, phó Phịng, Trưởng, phó Ban, Giám đốc, Phó Giám đốc) có trình độ chun mơn kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động mơi giới bất động sản, có kiến thức kinh nghiệm kinh doanh thị trường bất động sản; C Về trụ sở hoạt động: Giáo viên: Th.s.Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên: Nguyễn Thị Trúc Quỳnh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân C1- Có địa giao dịch ổn định Chuyên đề thực tập C2- Có sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học phương tiện thông tin liên lạc (điện thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu hoạt động môi giới bất động sản Với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản: Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập: phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật, lập Văn phịng mơi giới bất động sản phải có chứng mơi giới bất động sản u cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản: - Yêu cầu chung: + Không phải cán bộ, cơng chức nhà nước + Có lực hành vi dân đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo định quan có thẩm quyền; khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; + Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên + Phải có chứng nhận hồn thành khố học mơi giới BĐS tổ chức đào tạo theo chương trình khung Bộ Xây dựng ban hành + Có chứng môi giới bất động sản quan có thẩm quyền cơng nhận cấp - u cầu cụ thể: + Nắm pháp luật kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản + Hiểu biết thị trường bất động sản vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới thị trường bất động sản + Nắm rõ nội dung trình tự quy trình dịch vụ mơi giới bất động sản + Có kiến thức tiếp thị kinh doanh bất động sản + Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm đạo đức hành nghề môi giới bất động sản phù hợp với đạo đức xã hội nói chung đạo đức kinh doanh nói riêng - Ngồi cịn có số u cầu sau nhà môi giới bất động sản Giáo viên: Th.s.Ngô Thị Phương Thảo Sinh viên: Nguyễn Thị Trúc Quỳnh