Cơ sở lý luận về bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản
Tài sản đảm bảo và vai trò của thế chấp bất động sản trong Ngân hàng
1 Khái niệm bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản
Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản bảo đảm là rất quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và ngay cả các khái niệm thế chấp, bảo lãnh, tài sản bảo đảm cũng đều rất mơ hồ và chung chung Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có đợc vay hay không và vay bao nhiêu, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình đợc điều chỉnh bằng luật. Chính vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra Trớc khi vay vốn Ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu tờng tận về nó, mà bắt đầu từ các khái niệm rất cơ bản. Để hiểu rõ đợc thế chấp, bảo lãnh bất động sản ta phải xuất phát từ khái niệm về tài sản Theo điều 172 bộ luật dân sự thì: "tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản" Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự Tuy nhiên quản lý và hoạt động kinh tế hay trong các ngành luật thuật ngữ tài sản cũng đợc hiểu rất phong phú và đa dạng Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố định và tài sản lu động và xác định đợc nội hàm của chúng Trong pháp luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản Điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 nớc CHXHCN Việt nam đã xác định khái niệm bất động sản và động sản nh sau:
"1 Bất động sản là các tài sản không di, dời đợc bao gồm: a §Êt ®ai b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d Các tài sản khác do pháp luật quy định
2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính Nhng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một đặc tính quan trọng của bất động sản là không di dời đợc Vậy thì làm thế nào để mang bất động sản đi vay vốn Ngân hàng đợc Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vôn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử ngời đến nơi có tài sản để chông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây là chứng th pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi ngời có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang chứng th pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, đợc Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ đợc vay vôn Đó chính là quan hệ thế chấp bảo lãnh bất động sản trong Ngân hàng Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về kinh tế.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn Vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiện nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý của Nhà nớc với bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính đợc những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thể rút ra thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp)
1.2 Phân loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay NHNo quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.
Tài sản thế chấp gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
- Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đợc nhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đề vay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nh nêu ở trên, thì cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau:
Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.
Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng hợp pháp.
Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tìên thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại phải trên 1 năm Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại
Trong trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, hoặc đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nh đã nêu ở trên thì cũng đợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau ®©y:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh: Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đối với tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch
Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khách.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết của mình.
3 Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế xã hội
Thị trờng bất động sản nớc ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai đợc xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nớc Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của ngời sử dụng đất trong đó có quyền đợc thế chấp Vậy thế chấp bất động sản có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất Thế chấp bất động sản là một trong các quyền ngời sử dụng đất đợc hởng Giúp cho ngời sử dụng vốn có thể vay vôn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản lý khối l- ợng tiền tệ trong lu thông
Quản lý bất động sản thế chấp
Quản lý tài sản đảm bảo và các loại giấy tờ liên quan đợc hiểu là quá trình theo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đang trong tình trạng bình th- ờng hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giá trị của tài sản bảo đảm, các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tại hợp đồng bảo đảm Cán bộ tín dụng là ngời chịu trách nhiệm chính trong suốt quá trình quá tình quản lý tài sản bảo đảm và các loại giấy tờ có liên quan Chi nhánh cần thực thi ngay các biện pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng hoặc bên thứ ba vi phạm cam kết hợp đồng bảo đảm. Cán bộ tín dụng cần chủ động đề xuất thực hiện kiểm tra tài sản đảm bảo ít nhất 6 tháng trên một lần theo các nội dung sau:
- Đánh giá tình trạng tài sản hiện tại những thay đổi về chất lựơng và số lợng bất động sản khi tiến hành định giá.
- Tình hình sử dụng và bảo quản tài sản đảm bảo
- Trờng hợp tài sản đảm có số lợng lớn tính chất kỹ thuật phức tạp kiểm tra đòi hỏi phải mất nhiều thời gian và sức lao động, cán bộ tín dụng cần chủ động đề xuất trởng hoặc phó phòng tham gia kiểm tra tài sản đảm bao.
- Các loại giấy tờ có liên quan đến bất động sản, tình trạng hiện tại của tài sản đảm bảo, cán bộ tín dụng nên thu thập và lu giữ hồ sơ đầy đủ.
- Trờng hợp phát hiện các vi phạm cam kết của khách hàng vay gây tác động xấu đến tài sản đảm bảo, cán bọ tín dụng cần tiến hành các bớc sau: lập biên bản nêu rõ tính chất nghiêm trọng của sự việc, nghĩa vụ và trách nhiệm cụ thể mà bên vi phạm phải gánh chụi, các biện pháp Ngân hàng sẽ áp dụng nhằm sớm chấm dứt tình trạng vi phạm có chữ ký đầy đủ của khách hàng vay, báo cáo ngay sự việc cho lãnh đạo phòng, giám đốc chi nhánh biết để đề xuất biện pháp thích hợp, mỗi lần kiểm tra tài sản bảo đảm cán bộ tín dụng cần lập biên bản có chữ ký của các bên liên quan và lu giữ hồ sơ đầy đủ
2 Xử lý tài sản đảm bảo
Mọi khách hàng vay vốn tại NHNo & PTNT có nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn theo quy định của pháp luật Bên bảo lãnh cho khách vay vốn có trách nhiệm trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu khách hàng vay khôn thực hiên hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ trong trờng hợp khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiên không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tìa sản dùng để bảo đẩm tại ngân hàng đợc xử lý để thu hồi nợ tài sản bỏa đảm đợc xử lý theo phơng thức đã thỏa thuân theo hợp đồngt ín dụng hoặc thễ chấp giữa ngân hàng và khách hàng vay Trong trờng hợp các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng không xử lý đợc tài sản đảm bảo theo phơng thức đã thực hiện thì đơn vị trực tiếp cho vay có quyền lựa chọn hoặc chủ động áp dụng một trong các phơng thức xử lý tài sản sau đây để thu hồi nợ:
- Bán tài sản bảo đảm: bán tài sản bảo đảm trực tiếp cho ngêi mua.
- Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ đợc bảo đảm.
- Uỷ quyền bán đấu giá tài sản cho trung tâm bán đấu giá hoặc doanh nghiệp bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
- Uỷ quyền hoặc chuyển giao cho tổ chức tín dụng có chức năng mua bán tài sản để bán nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc giao cho bên bảo đảm.
2.2 Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sủ dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đợc thực hiện theo thỏa thuận của các đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng trong hợp đồng tín dụn, hợp đồng bảo đảm
Trờng hợp tài sản bảo đảm là quyến sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không xử lý đợc theo thỏa thuận của đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng trong hợp đồng thì đơn vị trực tiếp cho vay khởi kiện tại tòa án
* Trình tự việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Các đơn vị trực tiếp cho vay gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép bán đấu gía quyền sử dụng đất đã thế chấp của hộ gia đình cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền, đối với quyền sử dụng đất của tổ chức thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền.
Hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
- đơn đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất
- bản sao hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở.
Trong 15 ngày kể từ ngày nhận đợc hồ sơ, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ra các văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất và hớng dẫn các thủ tục cần thiết để thực hiện bán đáu giá quyền sử dụng đất.
Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại
NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
Khái quát về NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
1 Quá trình hình thành và phát triển
- Tên: NHNo&PTNT huyện Gia Lộc hay NHNo&PTNT Việt Nam Chi nhánh huyện Gia Lộc.
- Tính chất sở hữu: Mang hình thức doanh nghiệp nhà nớc.
- Địa chỉ giao dịch: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng.
- Trụ sở chính: Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng.
- Ngoài ra còn có 02 chi nhánh ngân hàng cấp dới và 02 văn phòng giao dịch
1.2 Quá trình hình thành và phát triển
NHNo&PTNT Gia Lộc là một Chi nhánh trực thuộc NHNo&PTNT Việt Nam Tiền thân của nó là NHNo & PTNT Hải Hng đợc thành lập vào 01/8/1988 nhng thực sự đi vào hoạt động theo đúng nghĩa một NHTM kể từ ngày 01/10/1991 trên địa bàn tỉnh Hải Hng Năm 1997, khi tỉnh Hải Hng đợc tách thành 2 tỉnh là Hải Dơng và Hng Yên, NHNo&PTNT Hải Hng cũng tách thành 2 bộ phận: NHNo & PTNT Hải Dơng và NHNo & PTNT Hng Yên NHNo & PTNT huyện Gia Lộc cũng ra đời trong thời gian đó.
Là một Chi nhánh NHTM quốc doanh lớn trên địa bàn huyện, có tổ chức mạng lới rộng khắp các xã ,phờng trong toàn
Nông nghiệp, Nông thôn và các thành phần kinh tế khác trên địa bàn, đã và đang giữ vai trò chủ đạo trên thị trờng và tài chính, tín dụng ở nông thôn.
Từ một Chi nhánh Ngân hàng có nhiều khó khăn khi mới thành lập thiếu vốn, chi phí kinh doanh cao, d nợ quá hạn lớn, cơ sở vật chất kỹ thuật lạc hậu, trình độ nghiệp vụ non kém, tổn thất rủi ro cao, kinh doanh thua lỗ Nhờ kiên trì khắc phục khó khăn, quyết tâm đổi mới cùng với sự giúp đỡ của các cấp uỷ Đảng, chính quyền địa phơng, sự quan tâm của NHNo & PTNT Việt Nam, Chi nhánh NHNo & PTNT Gia Lộc không những đã khẳng định đợc mình mà còn vơn lên phát triển trong cơ chế thị trờng, thật sự là một Chi nhánh của NHTM quốc doanh lớn, kinh doanh tổng hợp, có xu hớng mở rộng tới tất cả các dịch vụ Tài chính - Ngân hàng hiện đại.
Nhờ hoạt động ngày càng có hiệu quả, uy tín của NHNo & PTNT Gia Lộc ngày càng đợc nâng cao và trở thành ngời bạn đồng hành không thể thiếu của ngời nông dân.
2.1 Về tổ chức bộ máy
+ Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có 05 phòng với số cán bộ là 35 ngời
Phòng Kiểm tra, kiểm toán nội bộ Phòng Hành chính
Phòng kế toán - Ngân quỹ
+ Về đào tạo nhân lực: Ngay từ đầu năm, đơn vị đã xây dựng kế hoạch đào tạo năm 2004 Trong năm đã sắp xếp công việc cho 1.624 lợt cán bộ tham gia các hình thức đào tạo với tổng cộng 14.804 ngày học, trung bình mỗi cán bộ tham gia học tập 29 ngày/năm (kế hoạch đề ra là 25 ngày/năm), trong đó:
- Số ngày đào tạo nghiệp vụ: 16 ngày
- Số ngày đào tạo dài hạn: 13 ngày
- Tỷ lệ khá giỏi đạt 25%
- Có trên 90% cán bộ đạt trình độ tin học cơ bản
2.2 Về cơ sở vật chất phục vụ cho kinh doanh
+ Về phơng tiện đi lại vận chuyển: Toàn chi nhánh có 02 ô tô Trong đó, có 01 ô tô chuyên dùng Mỗi ngân hàng huyện cấp dới có một ô tô chủ yếu là để chuyển tiền và đa cán bộ về các xã để cho vay, đảm bảo việc giải ngân đợc nhanh chóng và an toàn.
+ Về trụ sở giao dịch: Tại chi nhánh NHNo & PTNT hyện tr- ớc đây còn nhờ NHNN, ngày 19/2/2000 đã có trụ sở khang trang tại số Thị trấn Gia Lộc, huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dơng từ đó hoạt động tăng thêm uy tín, tín nhiệm và thu hút thêm khách hàng Trụ sở của các xã mới tách ra đợc xây dựng mới, một số trụ sở của ngân hàng xã cũng đợc sửa sang lại đẹp hơn và chất lợng hơn.
+ Về hệ thống máy móc và đổi mới hoạt động ở các phần hành nghiệp vụ: Toàn huyện hiện có 35 máy tính, mỗi xã có từ
7 – 8 máy, các hoạt động từ văn th, thống kê, báo cáo, điện báo hàng ngày cho vay thu nợ, sao kê nợ đều đợc làm bằng máy,giảm đợc một khối lợng cán bộ đáng kể để bổ sung cho đội ngũ cán bộ tín dụng và giảm bớt sự quá tải của ngân hàng.
+ Với những máy tính hiện đại và chính xác giúp cho lãnh đạo nhanh chóng thu thập đợc nhiều thông tin để phân tích đánh giá tình hình và có những quyết định xử lý kịp thời, phù hợp hiệu quả.
+ Nghiệp vụ tín dụng cũng đợc thực hiện bằng máy để đảm bảo việc tập hợp theo dõi các thông tin về khách hàng đợc chi tiết chính xác, nhằm phát hiện sai sót để ngăn ngừa các sai phạm và rủi ro.
+ Về thực hiện nghiệp vụ thanh toán: Hiện nay, từ ngân hàng tỉnh đến các ngân hàng huyện đều tiến hành thanh toán chuyển tiền điện tử, nhanh chóng và an toàn gấp nhiều lần phơng thức thanh toán lạc hậu trớc đây, phục vụ nhu cầu của khách hàng Nên đã thu hút đợc nhiều khách hàng đến NHNo để quan hệ thanh toán Tỷ lệ thu nhập của dịch vụ này trong tổng thu nhập của chi nhánh ngày càng tăng.
+ Hoạt động dịch vụ cho ngân hàng phục vụ ngời nghèo luôn đợc quan tâm cải tiến cách làm để giải ngân nhanh chóng, chất lợng tín dụng tốt, tranh thủ đợc nhiều vốn của ngân hàng phục vụ ngời nghèo Việt Nam.
Sự hoạt động năng nổ nhiệt tình của tất cả các phong ban đã cung cấp thông tin kịp thời, chính xác cho ban Giám đốc đa ra những quyết định sáng suốt, duy trì và phát triển theo đúng chính sách của Đảng và nhà nớc.
3 Đặc điểm địa bàn hoạt động của Chi nhánh NHNo
Gia lộc là một huyện thuộc trung tâm của tỉnh
Có diện tích đất tự nhiên là 130 km 2 và 28 xã với tổng số dân khoảng 150.000 ngời trong đó 87% sống bằng nông
Tình hình kinh tế, chính trị trên địa bàn huyện Gia Lộc những năm gần đây rất ổn định, phát triển kinh tế trên địa bàn luôn cao hơn trung bình cả nớc: Năm 2002 tốc độ tăng trởng kinh tế đạt 12,1%.
Năm 2003 tốc độ tăng trởng kinh tế đạt 12,8%
Năm 2004 tốc độ tăng trởng kinh tế tăng 9,0%.
Cơ cấu kinh tế đang đợc chuyển dịch theo hớng tích cực.
Tỷ trọng của ngành dịch vụ và công nghiệp đợc nâng lên. Nông nghiệp đợc chuyển dịch theo hớng sản xuất hàng hoá. Các làng nghề truyền thống đợc khôi phục và phát triển Thị tr- ờng hàng hoá ngày càng phong phú và đa dạng, hoạt động th- ơng mại diễn ra rất sôi động Chất lợng hàng hoá ngày càng đ- ợc nâng cao Đó là những tiềm năng mới cho sự phát triển kinh tế địa phơng nói chung và hoạt động Ngân hàng nói riêng. Với những đặc điểm về kinh tế xã hội nêu trên thì hoạt động của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có những thuận lợi và khó khăn nhất định.
Thực trạng về công tác huy động vốn tại NHNo &
1 Những kết quả đã đạt đ ợc
1.1 Những kết quả đã đạt đợc về các loại nguồn vốn Đối với các NHTM, nguồn vốn huy động tại địa phơng là nguồn vốn quan trọng nhất và luôn chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn vốn Việc các NHTM đảm bảo huy động đủ vốn cho công tác sử dụng vốn vừa đảm bảo thu hút đợc mọi nguồn vốn nhà rỗi trong xã hội vào công cuộc xây dựng và phát triển đất nớc vừa đảm bảo cho hoạt động của NHTM đợc ổn định và đạt hiệu quả cao.
Không giống các loại hình doanh nghiệp khác trong nền kinh tế, hoạt động của các NHTM dựa chủ yếu vào nguồn vốn huy động, Nguồn vốn tự có chiếm một tỷ trọng rất nhỏ và chủ yếu đợc đầu t vào cơ sở vật chất, tạo uy tín đối với khách hàng Ngoài ra các NHTM còn sử dụng một số nguồn vốn khác nh đi vay, vồn tài trợ, uỷ thác đầu t Nhng những nguồn vốn này chiếm một tỷ trọng rất nhỏ.
Nhận thức đợc điều đó NHNo & PTNT Gia Lộc đã tập trung mọi nỗ lực và coi đây là nhiệm vụ trọng tâm của toàn Chi nhánh nên vốn huy động đã tăng cả về số lợng và chất lợng. Các hình thức huy động chủ yếu đợc áp dụng tại NHNo & PTNT Gia Lộc trong thời gian qua bao gồm:
- Nhận tiền gửi tiết kiệm của dân c.
- Nhận tiền gửi của các tổ chức kinh tế.
Xác định đợc tầm quan trọng của nguồn vốn huy động NHNo & PTNT Hải Dơng đã trú trọng các biện pháp nhằm tăng trởng nguồn vốn nh: mở rộng mạng lới, tạo mọi điều kiện cho khách hàng, linh hoạt điều hành lãi suất trong phạm vi cho phép… Nhờ đó mà công tác huy động vốn trong những năm qua của Chi nhánh đã đạt đợc thành tích rất đáng khích lệ Ta có thể thấy thông qua bảng sau:
Bảng 1: Cơ cấu nguồn vốn
Sè tiÒn % Sè tiÒn % Sè tiÒn % 1- Nguồn vốn huy động 69 65,4
Tổng nguồn vốn 105 100 158 100 279 100 (Nguồn: Báo cáo tổng kết của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc )
Nhìn vào bảng trên ta thấy Tổng nguồn vốn đến 31/12/2003 đạt 158 tỷ, tăng 33 tỷ (+26%) so với cuối năm 2002 Tổng nguồn vốn đến 31/12/2004 đạt 279 tỷ, tăng 73 tỷ (+35%) so với cuối năm 2003 (do bàn giao nguồn vốn sang NHCSXH nên thực chất nguồn vốn NHNo tăng 97 tỷ, tỷ lệ tăng 46,7%), cao hơn tỷ lệ tăng trởng chung của toàn hệ thống NHNo 2,3% (toàn hệ thống là 2,35%), bình quân 1 cán bộ viên chức đạt 3,5 tỷ nguồn vốn, cao hơn năm 2003 là 1 tỷ/ngời Tuy nhiên, so với bình quân 1 cán bộ viên chức toàn hệ thống NHNo mới bằng 70% và thấp hơn 2,2 tỷ (bình quân/ngời toàn hệ thống là 5,7 tû)
Tổng nguồn vốn huy động đều tăng qua các năm và khá ổn định Năm 2002 huy động đợc 69 tỷ Năm 2003, tổng nguồn vốn huy động đạt 90 tỷ, tăng 21 tỷ so với năm 2002, tơng đ- ơng tăng 29,56% Năm 2004, tổng nguồn vốn huy động đạt
153 tỷ, tăng 43 tỷ so với năm 2003, tơng đơng tăng 60,91% Sự tăng lên của nguồn vốn huy động phù hợp với sự tăng lên của tổng nguồn
Năm 2002 nguồn vốn huy động chiếm 65,45% so với tổng nguồn.
Năm 2003 nguồn vốn huy động chiếm 67,39% so với tổng nguồn.
Năm 2004 nguồn vốn huy động chiếm 80,18% so với tổng nguồn vốn.
Nhờ duy trì đợc tỷ trọng cao của nguồn vốn huy động so với tổng nguồn vốn nên Chi nhánh NHNo & PTNT Hải Dơng luôn chủ động trong công tác sử dụng vốn, đáp ứng đợc tốt nhất nhu cầu nguồn vốn của khách hàng và tăng khả năng cạnh tranh trên thị trờng. Để đánh giá một cách chính xác về kết quả của quá trình huy động vốn của NH, chúng ta sẽ xem xét cơ cấu nguồn vốn huy động.
Bảng 2: Cơ cấu nguồn vốn huy động (Đơn vị: Tỷ đồng)
Sè tiÒn % Sè tiÒn % Sè tiÒn %
II- PH giÊy tê cã giá 5 8,46 3 3,21 2 1,24
9 100 634,2 100 306 100 (Nguồn: Báo cáo tổng kết của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc )
Qua biểu trên cho thấy Cơ cấu nguồn vốn huy động của NHNo & PTNT Gia Lộc bao gồm: Nhận tiền gửi và Phát hành giấy tờ có giá
Nguồn vốn từ Nhận tiền gửi chiếm tỷ trọng lớn (91,54%).Trong đó tiền gửi tiết kiệm của dân c chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn huy động Đây là nguồn vốn có tính ổn định cao, tạo điều kiện thuận lợi cho Ngân hàng trong quá trình sử dụng tiền gửi của các tổ chức kinh tế luôn chiếm một vị trí quan trọng trong tổng nguồn vốn huy động Vì đây là nguồn vốn huy động có chi phí thấp nhất, tạo điều kiện cho Ngân hàng tăng sức cạnh tranh trên thị trờng, tăng đợc tỷ trọng nguồn này nghĩa là Ngân hàng đã thắng trong kinh doanh không chỉ trong hoạt động tín dụng mà còn trong công tác dịch vụ Ngân hàng.
Nguồn vốn do phát hành kỳ phiếu của Ngân hàng NHNo & PTNT Hải Dơng chiếm một tỷ trọng rất nhỏ (8,46%), mặc dù đây là nguồn vốn có chi phí huy động cao hơn các nguồn vốn khác nhng nó cũng chính là nguồn vốn mà Ngân hàng có thể chủ động huy động cả về số lợng, lãi suất và thời điểm huy động Ngân hàng có thể sử dụng nguồn này cho đầu t trung và dài hạn một lĩnh vực đang mở ra rất nhiều tiềm năng cho Ngân hàng Chính vì vậy mà NHNo & PTNT Gia Lộc nên tăng tỷ trọng nguồn vốn này để có thể chủ động trong công tác đầu t trung và dài hạn, đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn tại địa phơng. Để hiểu hơn về cơ cấu các nguồn vốn trong Ngân hàng chúng ta sẽ xem xét kỹ từng thành phần trong nguồn vốn huy động.
* Tiền gửi thanh toán. Đây là các khoản tiền gửi của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp dùng để thực hiện các khoản đảm bảo thanh toán để chi trả tiền nguyên vật liệu, hàng hoá, trả dịch vụ Nh- ng tạm thời nhàn rỗi cha sử dụng trong một thời gian nhất định Đối với các NHTM do thời gian và số lợng các khoản tiền thanh toán là không giống nhau do luôn có những khoản thanh toán đi ra và vào Ngân hàng nên tại Ngân hàng luôn tồn tại một khoản tiền ổn định và Ngân hàng có thể sử dụng cho các doanh nghiệp, cá nhân thiếu vốn vay trong ngắn hạn Nh vậy, các NHTM có thể bù đắp đợc các chi phí bỏ ra khi thực hiện quản lý tài khoản của khách hàng.
Trong những năm gần đây, nguồn tiền gửi thanh toán không ngừng tăng lên Điều đó chứng tỏ số lợng các tổ chức kinh tế trên địa bàn có xu hớng ngày càng tăng, mở ra cho Ngân hàng một nguồn huy động vốn dồi dào trong tơng lai. Tiền gửi thanh toán năm 2002 là 18 tỷ (chiếm 29,47%), năm 2003 là 25 tỷ, tăng 9 tỷ (+35%) so với năm 2002; năm 2004 là 39 tỷ, tăng 14 tỷ (+21%) so với năm 2003 Trong tiền gửi thanh toán, tiền gửi không kỳ hạn chiếm 80% Đây là nguồn vốn có chi phí đầu vào rất thấp, nó tạo điều kiện cho Ngân hàng trong việc giảm chi phí đầu vào Tuy nhiên, tiền gửi không kỳ hạn là loại để biến động, sự biến động của nó phụ thuộc vào mùa vụ và chu kỳ kinh tế.
Tại Chi nhánh NHNo & PTNT Gia Lộc, do làm tốt công tác khách hàng nên đã thu hút đợc một lợng lớn các tổ chức kinh tế xã hội trên địa bàn tham gia mở tài khoản nh: Bảo hiểm xã hội, công ty xăng dầu, công ty điện lực, tiết kiệm bu điện, đặc biệt là tiền gửi kho bạc Trong tổng tiền gửi thanh toán của tổ chức, doanh nghiệp thì tiền gửi kho bạc Nhà nớc chiếm tỷ trọng rất lớn: năm 2002 chiếm 71,6%, năm 2003 chiếm 63,8%, năm 2004 chiếm 80% Nếu số d loại tiền gửi này năm 2002 đạt
14 tỷ (chiếm 21% tổng nguồn vốn huy động) thì đến năm
2004 đạt 20 tỷ (chiếm 14% tổng nguồn vốn huy động) Đây là nguồn vốn huy động có lãi suất thấp (từ 01/5/2000 trở lại đây lãi suất 0,2%/tháng) do đó đã góp phần rất quan trọng trong việc hạ thấp lãi suất đầu vào Đạt đợc kết quả trên có nguyên nhân chủ quan do NHNo & PTNT Gia Lộc đã áp dụng chính sách khách hàng đúng đắn, luôn tạo điều kiện cho khách hàng trong quá trình thanh toán, ứng dụng tin học vào quá trình thanh toán Mặc dù công tác thanh toán không phải mục đích sinh lời chính nhng nó lại tạo uy tín để mở rộng nguồn vốn làm cơ sở tăng trởng tín dụng, tiết kiệm chi phí.
Mặc dù trong năm qua số vốn tiền gửi thanh toán của các tổ chức kinh tế có tăng lên nhng vẫn cha cao so với sự phát triển về số lợng cũng nh về chất lợng các doanh nghiệp Ngân hàng cần phải chú ý hơn nữa đến chiến lợc khách hàng, tạo thói quen cho khách hàng thanh toán không dùng tiền mặt qua Ngân hàng vừa ổn định tiền tệ quốc gia, vừa an toàn thuận lợi cho khách hàng, vừa tăng nguồn thu cho Ngân hàng Do đó, Ngân hàng cần phải có những biện pháp hữu hiệu để thu hút lợng tiền gửi của tổ chức kinh tế ngày càng có hiệu quả.
Tiền gửi các TCTD. Đây là khoản tiền mà ngân hàng gửi tại các TCTD khác thông qua các quan hệ trong thanh toán với nhau Nhìn vào bảng 2 ta thấy, khoản tiền này chiếm một tỷ trọng nhỏ (0,31% n¨m 2002, 0,11% n¨m 2003, 17,7% n¨m 2004) trong NhËn tiÒn gửi
Nguồn tiền gửi tiết kiệm của dân c.
Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản
Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo &
1.Giải pháp đẩy mạnh việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
Một là : Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, nhất là tại các vùng có nhu cầu vốn lớn cho sản xuất kinh doanh nh: đất thị trấn, đất khu dân c ven đờng giao thông, đất tại các vùng mới đô thị hóa, đất tại các làng nghề Đối với những vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, Nhà nớc cần có chính sách hỗ trợ kinh phí để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất
Hai là : Giá đất sử dụng để xác định giá trị thế chấp trong trờng hợp đất đợc giao, đất nhận chuyển nhợng do ngời thế chấp và tổ chức tín dụng thỏa thuận trên cơ sở giá đất thực tế chuyển nhợng và hệ số điều chỉnh Sở dĩ có hệ số điều chỉnh là do giá đất chịu ảnh hởng của các yếu tố tâm lý, nên khi phát mại tài sản, thờng thì giá trị thu hồi thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhợng trong điều kiện bình thờng.
2.Giải pháp về phát mại tài sản
Quy định cụ thể về quyền phát mại tài sản trong trờng hợp ngời vay vốn thế chấp bằng bất động sản không trả đợc nợ theo hớng dẫn đất có đủ điều kiện đợc chuyển nhợng, nhằm tránh rủi ro cho các tổ chức tín dụng Việc phát mại quyền sử dụng đất không chịu sự ràng buộc về điều kiện chuyển nh- ợng nh chuyển nhợng trong điều kiện bình thờng.
Trong trờng hợp ngời sử dụng bất động sản để thế chấp hoặc ngời đồng sở hữu bỏ trốn, tổ chức tín dụng có thể thông báo cáo trên các phơng tiện thông tin đại chúng trong một thời gian nhất định chủ sở hữu bất động sản không có mặt tại địa phơng để giải quyết nợ thì cho phép các tổ chức tín dụng đợc bán tài sản để thu hồi nợ.
3 Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản
Sự đổi mới về đờng lối và phát triển kinh tế đã dẫn đên sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý Bộ máy tổ chức phải đợc xây dựng theo hớng ngọn nhẹ, tinh giảm đợc biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng đợc nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý Cải cách hành chính phải đợc làm mọi mặt mọi ngành Hiện nay chính phủ và các cơ quan đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trờng bất động sản. trong thị trờng bất động sản thì giá cả bất động là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nớc về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục dích khác nhau trong thị trờng Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên dịnh giá bất động sản là rất cần thiết Cơ quan này ham mu tỏ chức thờng xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiện trớc pháp luật về kết luận của mình và cuối cùng
II Một số kiến nghị
1 Kiến nghị với Chính phủ về trách nhiệm khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp bị hủy bỏ thu hồi
Việc giải quyết tranh chấp đai với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý Nhà nớc về đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nớc nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm luật đất đai Để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngời dân phải làm rất nhiều các thủ tục và cũng phải nộp nhiều khoản tiền nh lệ phí, thuế cán bộ xã cũng nh cán bộ chuyên môn Sở Tài nguyên môi trờng đo đạc, kiểm tra theo một quy trình rất chặt chẽ mà tranh chấp vẫn xảy ra và hậu quả sâu xa nh đã nói ở trên thì trách nhiệm của những cán bộ chuyên môn này nh thế nào mà trong thực thi công việc quản lý Nhà nớc về đất đai.
Theo em, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp để vay vốn ngân hàng thì những ngời trực tiếp xác minh điều tra để làm thủ tục, hồ sơ trình UBND có thẩm quyền ra quyết định cấp phải liên đới chịu trách nhiệm theo nghĩa vụ bồi thờng ngoài hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho ngơì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng nh quyền lợi của Ngân hàng cho vay Đề nghị Ngân hàng Nông nghiệp có ý kiến với Ngân hàng Nhà nớc để trình Chính phủ có quy định về vấn đề này.
2 Kiến nghị về xử lý tài sản thế chấp
Theo em, ở Việt nam cũng phải thành lập một ban ở cấp chính phủ, cấp quốc gia để giúp ngân hàng xử lý tồn đọng chứ không nên đổ dồn trách nhiệm ra riêng ngành ngân hàng phải xoay xở, phải gánh chịu, và để mua lấy sự ổn định kinh tế - xã hội, phòng chống ảnh hởng của cuộc khủng hoảng
3 Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy
Ngoài pháp lệnh Giá và các văn bản nêu trên, hệ thống văn bản cho hoạt động thẩm định giá vẫn cha đợc ban hành đồng bộ nh: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam; các Nghị định thẩm định giá, khung giá Do đó đề nghị Chính phủ, Bộ tài chính và các Bộ, ngành có liên quan nhanh chóng ban hành đầy đủ các văn bản pháp quy
4 Kiến nghị của ban thẩm định NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
Đề nghị Tổng Giám đốc Ngân hàng nông nghiệp và ban tổ chức cán bộ sớm bổ sung cán bộ cho ban.
Tập huấn cho cán bộ lãnh đạo phụ trách Thẩm định và cán bộ trực tiếp làm công tác thẩm định chuyên trách trong toàn hệ thống về:
+ Quy chế về tổ chức và hoạt động của bộ máy thẩm định trong hệ thống NHNo & PTNT Việt Nam.
+ Kỹ năng phơng pháp thẩm định.
Đào tạo nâng cao nghiệp vụ chuyên sâu về thẩm định, nắm vững pháp luật, thị trờng và môi trờng kinh doanh, định mức kinh tế kỹ thuật của các ngành, các lĩnh vực có liên quan, định hớng quy hoạch phát triển, khai thác thông tin dự báo để cán bộ làm công tác thẩm định hiểu sâu hơn về nghiệp vụ thẩm định, giúp cho công tác thẩm định đợc tốt hơn.
5 Kiến nghị của chi nhánh NHNo & PTNT huyện Gia Léc
Việc thành lập phòng thẩm định là cần thiết và thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, nâng cao tinh thần trách nhiệm và hiệu quả của món vay, quy về một đầu mối chuyên trách giúp việc, tham mu tốt hơn, chuyên sâu hơn trong công tác tín dụng nói chung và thẩm định nói riêng.
Thời gian xem xét các món vay cần nhanh chóng kịp thời hơn.
Chi nhánh cấp dới thiếu nguồn cán bộ để bố trí làm công tác thẩm định hiện còn thiếu nên trớc mắt cha thành lập phòng thẩm định.
Trình độ cán bộ còn nhiều mặt bất cập, nhất là kiến thức kinh tế ngoại ngành nh trình độ công nghệ, các chỉ số kinh tế kỹ thuật cha đáp ứng đợc tiêu chuẩn cán bộ thẩm định theo công văn 3184/NHNo-TCCB ngày 02/10/2003 của NHNo & PTNT Việt Nam.
Vậy đề nghị NHNo & PTNT Việt nam bổ sung biên chế để chi nhánh có nguồn cán bộ bố trí làm công tác thẩm định
Đề nghị tổ chức các lớp tập huấn để nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ cán bộ thẩm định chuyên trách và tổ chức đi khảo sát học tập kinh nghiệm thực tế về thẩm định.
Hệ thống hóa các định mức kinh tế kỹ thuật của một số ngành, nghề, nghề chủ yếu trên cơ sở tiêu chuẩn nhà nớc đã ban hành, trang bị cho cán bộ thẩm định để có sự thống nhất chung trong công tác thẩm định.
III Chơng trình công tác thẩm định năm 2006 của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
1.1 Mở rộng tín dụng phải đặc biệt coi trọng nâng cao chất lợng tín dụng thẩm định Lấy chất lợng thẩm định làm thớc đo để đánh giá năng lực trình độ hiệu quả đối với cán bộ thẩm định.
