Biện pháp bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện gia lộc

Lời nói đầu Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý, nguyên tắc hiến định.Trên tinh thần đó, Nhà nớc ta thừa nhận đất đai hàng hóa đặc biệt định hớng cho quan hệ pháp luật đất đai phù hợp với kinh tế thị trờng Luật đất đai ghi nhận quyền lợi ngời sử dụng đất đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây chứng th pháp lý thể tính hợp pháp quan hệ sử dụng đất đai, đồng thời Nhà nớc ta mở rộng quyền cụ thể ngời sử dụng đất mà đặc biệt quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Các vấn đề đà đợc ghi nhận văn luật văn dới luật, đà tạo sở pháp lý cho ngời sử dụng đất mà đặc biệt hàng triệu hộ nông dân đối tợng khác trở thành đối tợng đợc vay vốn Ngân hàng, để phát triển sản xuất kinh doanh, giải phóng hàng triệu hộ nông dân nghèo thoát khỏi cảnh cho vay nặng lÃi, tạo cho Ngân hàng thị trờng tín dụng rộng lớn Việc cho phép chấp bất động sản gắn liền điều kiện kinh kinh tế thị trờng cã mét ý nghÜa quan träng khai th¸c tiỊm đất đai - nội lực quan trọng nghiệp công nghiệp hóa đại hóa đất nớc Sù ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tÕ phơ thc rÊt nhiều vào vốn Chính tín dụng Ngân hàng trở thành vấn đề xem nhẹ sách phát triển đất nớc Trong hoạt động tín dụng Ngân hàng áp dụng biện pháp bảo đảm tín dụng cần thiết việc vi phạm hợp đồng tín dụng Ngân hàng gây tổn thất cho lợi ích thân Ngân hàng mà phơng hại chung đến chủ thể khác, lợi ích chung xà hội Thế chấp, bảo lÃnh bất động sản vấn đề phức tạp so với biện pháp bảo đảm khác liên quan tới đất đai-một tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý Vấn đề đặt phải tạo chế để có biện pháp bảo đảm phát huy đợc hiệu cách tốt nhất, đặc biệt hoạt động tín dụng Ngân hàng, thu hút vốn để phát triển sản xuất kinh doanh Trớc tình hình mong muốn góp phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác định giá Ngân hàng nên trình thực em chọn đề tài: "Biện pháp bảo đảm chấp, bảo lÃnh bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc" để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Do trình độ thời gian thực tập có hạn nên chuyên đề nhiều hạn chế nhiều vấn đề cần thảo luận Em mong đóng góp ý kiến Thầy cô bạn Em xin chân thành cảm ơn Thầy cô Trung tâm Đào tạo Địa Kinh doanh bất động sản quý quan Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn huyện Gia Lộc, đặc biệt Cô giáo Th.s Vũ Thị Thảo đà giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành đề tài Chơng I Cơ sở lý luận bảo đảm chấp, bảo lÃnh bất động sản I Tài sản đảm bảo vai trò chấp bất động sản Ngân hàng Khái niệm bảo đảm chấp, bảo lÃnh bất động sản 1.1 Khái niệm Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn tài sản bảo đảm quan trọng chiếm tỷ lệ lớn Tuy nhiên, khách hàng vay nắm rõ luật tổ chức tín dụng, luật dân khái niệm chấp, bảo lÃnh, tài sản bảo đảm mơ hồ chung chung Hầu hết khách hàng vay quan tâm đến điều có đợc vay hay không vay bao nhiêu, mà quan hệ vay vốn đợc điều chỉnh luật Chính mà đà có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy Trớc vay vốn Ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh phải hiểu tờng tận nó, mà khái niệm Để hiểu rõ đợc chấp, bảo lÃnh bất động sản ta phải xuất phát từ khái niệm tài sản Theo điều 172 luật dân thì: "tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản" Trong khái niệm quyền tài sản quyền trị giá đợc tiền chuyển giao giao dịch dân Tuy nhiên quản lý hoạt động kinh tế hay ngành luật thuật ngữ tài sản đợc hiểu phong phú đa dạng Trong pháp luật kinh tế đà sử dụng tài sản cố định tài sản lu động xác định đợc nội hàm chúng Trong pháp luật dân đà phân chia tài sản thành bất động sản động sản Điều 181 luật dân năm 1995 nớc CHXHCN Việt nam đà xác định khái niệm bất động sản động sản nh sau: "1 Bất động sản tài sản không di, dời đợc bao gồm: a Đất đai b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản." Theo quy định đất đai, nhà tài sản gắn liền với đất đai, nhà bất động sản Nhng khái niệm đà nói rõ đặc tính quan trọng bất động sản không di dời đợc Vậy làm để mang bất động sản vay vốn Ngân hàng đợc Khi vay vốn Ngân hàng thu nhỏ đất đai nhà để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vôn yêu cầu Ngân hàng cử ngời đến nơi có tài sản để chông coi chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn Luật đất đai đà tháo gỡ vấn đề cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà chứng th pháp lý thể tính hợp pháp quan hệ đất đai Vậy việc giản đơn ngời có nhu cầu vốn vay vốn, họ cần mang chứng th pháp lý đến đặt làm tin vay vốn với Ngân hàng, đợc Ngân hàng chấp nhận họ đợc vay vôn Đó quan hệ chấp bảo lÃnh bất động sản Ngân hàng Thực chất vấn đề giá trị quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đà mang giá trị pháp lý giá trị kinh tế Thế chấp bất động sản phận quản lý kinh doanh tài sản nói chung bất động sản nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải chấp bất động sản tổ chức tín dụng để vay vốn Vì kinh tế thị trờng cạnh tranh nay, chấp bất động sản để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc với bất động sản nói chung nhà đất nói riêng Không có vậy, nhờ công việc mà tổ chức tín dụng tính đợc rủi ro cho vay hoạt động hiệu Từ ta rút chấp bất động sản để vay vốn việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay ( bên nhận chấp) 1.2 Phân loại bất động sản chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng linh hoạt vấn đề cho vay NHNo quy định nhiều loại tài sản chấp có bất động sản Bất động sản tài sản bảo đảm quan trọng chiếm tỷ lệ lớn tổng số tài sản chấp, bảo lÃnh khách hàng vay, bên bảo lÃnh Ngân hàng Tài sản chấp gồm: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất; - Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 Chính phủ: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đợc nhà nớc giao nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đợc chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất đề vay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc chấp giá trị quyền sử dụng đất nh nêu trên, đợc quyền bảo lÃnh giá trị quyền sử dụng đất + Tổ chức kinh tế đợc chấp giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện sau: Đất Nhà nớc giao có thu tiền Đất nhận chuyển nhợng quyền sử dụng hợp pháp Đất Nhà nớc cho thuê mà đà trả tìên thuê đất cho thời gian thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đà đợc trả tiền lại phải năm Riêng doanh nghiệp có vốn đầu t nớc đợc chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất thời hạn thuê đất, thuê đất đà trả tiền lại 05 năm Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê lại Trong trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm đợc chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất + Tổ chức kinh tế đợc chấp giá trị quyền sử dụng đất nh đà nêu đợc quyền bảo lÃnh giá trị quyền sử dụng đất Điều kiện bất động sản chấp Bất động sản dùng để chấp phải có đủ điều kiện sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lÃnh: Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay bên bảo lÃnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trờng hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay bên bảo lÃnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc chấp theo quy định pháp luật đất đai Đối với tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc chấp bảo lÃnh bất động sản - Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, chấp, bảo lÃnh giao dịch khách - Không có tranh chấp thời điểm ký kết hợp động bảo đảm: Để thỏa mÃn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lÃnh cam kết văn việc tài sản tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý tài sản phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật cam kết Vai trò chấp bất động sản phát triển kinh tế xà hội Thị trờng bất động sản nớc ta dần hình thành ổn định phát triển, đất đai đợc xác định nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nớc Luật đất đai đà khẳng định rõ quyền ngời sử dụng đất có quyền đợc chấp Vậy chấp bất động sản có ý nghĩa khai thác tiềm đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế cách hiệu Thế chấp bất động sản quyền ngời sử dụng đất ®ỵc hëng Gióp cho ngêi sư dơng vèn cã thĨ vay vôn cách dễ dàng thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xà hội Đối với Ngân hàng điều góp phần làm tăng tài sản Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển quy mô chất lợng, góp phần quản lý khối lợng tiền tệ lu thông Với ngành Tài nguyên môi trờng, để chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ ®iỊu nµy thóc ®Èy tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả quản lý nhà đất quan chức II Thẩm định giá vận dụng vào định giá bất động sản chấp Thẩm định giá vai trò thẩm định giá Mọi hoạt động kinh tế phát sinh có liên quan đến định giá Tuy nhiên, giá có xác công hay không lại điều khó xác định, đặc biệt tài sản có giá trị lớn nh bất động sản, nhà xởng máy móc thiết bị chuyên dùng Do đo thẩm định giá yêu cầu vô cần thiết Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho mục đích chấp đợc xem hoạt động t vấn cho tổ chức tín dụng để tổ chức định cho vay Các tài sản đợc thẩm định theo giá trị thị trờng theo nguyên tắc sử dụng tốt cao nhất, đồng thời đẩm bảo tính công khai minh bạch Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng kinh tÕ thÞ trêng Thùc tÕ cịng cho thÊy hiƯn hoạt động thẩm định giá tài sản nhu cầu khách quan cần thiết nớc ta Ngày có nhiều yêu cầu thẩm định giá từ quan công quyền, doanh nghiệp kể công chúng Đối với hoạt động tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày có vai trò quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t số hoạt động khác nh: lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn Đối với nghiệp vụ tín dụng Ngân hàng thơng mại quan hệ đến việc chấp cầm cố Dựa vào chấp vay tổ chức tín dụng phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủ yếu bất động sản Hiện nay, Ngân hàng Nhà nớc đà cho phép Ngân hàng thơng mại tự thỏa thuận tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản chấp với khách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trờng vấn đề khó khăn đặt cho tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp, khách hàng không hài lòng, định giá cao, tổ chức tin dụng khó đảm bảo thu hồi nợ vay lÃi vay trờng hợp doanh nghiệp khả toán, buộc Ngân hàng phải lý tài sản chấp Đối với việc lý tài sản Ngân hàng thơng mại hoạt động phát sinh chủ yếu khách hàng vay vốn khả toán nợ vay, Ngân hàng thơng mại phải tiến hành lý tài sản chấp để thu hồi lÃi vay nợ vay Trớc lý tài sản , việc thẩm định giá tài sản bai cần thiết, tài sản đợc lý qua phơng thức Vai trò thẩm định giá tài sản hoạt động Ngân hàng vô quan trọng không mục đích thẩm định mà phơng pháp thẩm định khác Chính nhận thức đợc vai trò quan trọng việc thẩm định giá tài sản nên NHNo đà thánh lập phòng thẩm định để định giá tài sản Định giá bất động sản, phơng pháp định giá bất động sản vận dụng vào bất động sản chấp 2.1 Khái niệm cần thiết phải định giá 2.1.1 Khái niệm Đối với hàng hóa thông thờng dễ dàng tim đợc giá chúng nhiều biện pháp nh: tham khảo giá thị trờng, giá nhà sản xuất bán hay siêu thị, phòng trng bày Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt việc xác định giá thành đơn giản để từ xác định giá nhà sản xuất khó Nhng với bất động sản sao? Liệu xác định giá