Hoàn thiện quản lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam

“Hoàn thiện quản lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản tại ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam” tr­êng §¹i häc Kinh tÕ Quèc d©n ((((( NGUYỄN TUẤN ĐẠT HOÀN THIỆN QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN[.]

trờng Đại học Kinh tế Quốc dân  NGUYỄN TUẤN ĐẠT HOÀN THIỆN QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM Chuyên ngành: KINH T TI CHNH - NGN HNG Ngi hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN ĐỨC HƯỞNG hµ néi, năm 2013 LI CAM OAN Tụi xin cam oan õy cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu luận văn trung thực có nguồn gốc cụ thể, rõ ràng Các kết luận văn chưa công bố công trình khoa học Tác giả Nguyễn Tuấn Đạt LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn tới tập thể cán bộ, giảng viên Viện Ngân hàng - Tài Trường Đại học Kinh tế Quốc dân truyền đạt kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực cho em để em hồn thành Luận văn Em xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo hướng dẫn – TS Nguyễn Đức Hưởng hướng dẫn em phương pháp khoa học nội dung đề tài Tôi xin gửi lời cảm ơn đến bạn học viên lớp cao học 19D – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân giúp đỡ suốt trình học tập trường, sẻ chia kinh nghiệm, tài liệu học tập kiến thức sống Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo cựu đồng nghiệp ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam đóng góp ý kiến cung cấp cho thông tin, số liệu để tơi hồn thành Luận văn Tác giả Nguyễn Tuấn Đạt MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẮN VẮN PHẦN MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Tài sản bảo đảm bất động sản 1.2 Nội dung quản lý tài sản bảo đảm bất động sản .10 1.2.1 Mục tiêu công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 10 1.2.2 Quan điểm thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 11 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 16 1.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản chấp 20 1.2.5 Nội dung công tác thẩm định giá BĐS chấp 22 1.2.6 Các tiêu đánh giá kết công tác thẩm định giá BĐS chấp 24 1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến kết công tác thẩm định giá bất động sản chấp 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 28 2.1 Tổng quan ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam 28 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 28 2.1.2 Một số kết hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam năm gần 31 2.1.3 Tình hình cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 35 2.2 Thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 36 2.2.1 Cơ cấu, nhiệm vụ Trung tâm quản lý giám sát tài sản bảo đảm Techcombank 36 2.2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Techcombank 38 2.3 Đánh giá chung kết đạt mặt hạn chế công tác thẩm định giá BĐS chấp Techcombank 60 2.3.1 Những kết đạt 60 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 64 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 68 3.1 Định hướng quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 68 3.1.1 Mục tiêu định hướng chung ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 68 3.1.2 Định hướng quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 69 3.2 Một số giải pháp đề xuất để hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 70 3.2.1 Áp dụng đồng phương pháp sử dụng quy trình thẩm định tài sản bảo đảm bất động sản 71 3.2.2 Đổi quy trình, sách Techcombank cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp 72 3.2.3 Xây dựng phận chuyên trách có chức thực công tác chuyên biệt Trung tâm quản lý giám sát tài sản bảo đảm .73 3.2.4 Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cán thẩm định giá bất động sản chấp 74 3.2.5 Các giải pháp hỗ trợ khác 75 3.3 Các kiến nghị đề xuất khác 77 3.3.1 Kiến nghị với quan quản lý Nhà nước 77 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 78 KẾT LUẬN 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT NHTM CP NHNN TECHCOMBANK : Ngân hàng thương mại : Cổ phần : Ngân hàng Nhà nước : Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt TSBĐ BĐS KHCN KHDN GCN QSDĐ Nam : Tài sản bảo đảm : Bất động sản : Khách hàng cá nhân : Khách hàng doanh nghiệp : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu AMC nhà tài sản khác gắn liền với đất : Công ty quản lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ ngân ĐVKD TCTD CVKH TGĐ CTXD BTCT UBND hàng : Đơn vị kinh doanh : Tổ chức tín dụng : Chuyên viên khách hàng : Tổng Giám đốc : Cơng trình xây dựng : Bê tơng cốt thép : Ủy ban nhân dân 10 11 12 13 14 15 16 17 DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Techcombank 30 Sơ đồ 2.2: Cơ cấu Trung tâm quản lý giám sát TSBĐ Techcombank 37 BẢNG Bảng 2.1: Tổng nguồn vốn huy động của Techcombank qua năm 31 Bảng 2.2: Hoạt động tín dụng Techcombank qua năm .33 Bảng 2.3: Quan hệ so sánh huy động vốn sử dụng vốn .34 Bảng 2.4: Danh mục TSBĐ BĐS hệ thống Techcombank .35 Bảng 2.5: Hệ số K tỷ lệ cho vay tối đa giá trị BĐS Hà Nội 48 Bảng 2.6: Tỷ lệ đơn giá đất vị trí ngõ/hẻm địa bàn Hà Nội 50 Bảng 2.7: Tỷ lệ % đơn giá đất đất nông nghiệp 50 Bảng 2.8: Đơn giá xây dựng từ trước tháng 11/2012 .53 Bảng 2.9: Đơn giá xây dựng từ tháng 11/2012 đến 54 Bảng 2.10: Tỷ lệ % lại nhà 55 Bảng 2.11 Tỷ lệ đảm bảo dư nợ huyện Thạch Thất 59 Bảng 2.12 Bảng giá trị TSBĐ định giá lại theo nhóm dư nợ .60 Bảng 2.13: Tổng hợp kết xác nhận kết định giá/chứng thư định giá ĐVKD/Cơng ty định giá ngồi từ tháng 01/2010 đến tháng 06/2013 62 i PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động ngân hàng thương mại hướng đến mục tiêu lớn tăng trưởng lợi nhuận Một hoạt động đem lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng hoạt động tín dụng cho vay vốn, nhiên hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro Để đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng, ngân hàng áp dụng nhiều biện pháp để đảm bảo tiền vay phổ biến hiệu hình thức đảm bảo tiền vay tài sản bảo đảm Trong danh mục tài sản bảo đxảm bất động sản thường chiếm tỷ trọng tương đối lớn việc bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại loại tài sản đánh giá có đặc điểm pháp lý tương đối rõ ràng, giá trị thường lớn, hao mịn q trình sử dụng tính khoản cao Techcombank thành lập từ năm 1993 đến ngân hàng thương mại cổ phần lớn Việt Nam, với định hướng phát triển mảng bán lẻ lượng khách hàng cá nhân vay vốn ngân hàng lớn Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn Techcombank Đặc điểm bất động sản đa dạng phức tạp, với phát triển thăng trầm thị trường bất động sản Việt Nam năm vừa qua ảnh hưởng rõ rệt đến hoạt động tín dụng Techcombank Việc quản lý tài sản bảo đảm đặc biệt tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam vấn đề phức tạp, yếu tố định đến việc đảm bảo an tồn vốn cho hoạt động tín dụng cho vay vốn Vì vậy, xuất phát từ vấn đề thực tiễn đó, tác giả chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam” Mục đích nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu hồn thiện cơng tác quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam: - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác thực quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ii Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu thực tế công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản chấp Trung tâm quản lý giám sát tài sản bảo đảm – thuộc Khối quản trị rủi ro – Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam giai đoạn từ năm 2010 đến Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu luận văn chủ yếu bao gồm phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải, phương pháp so sánh Kết cấu: Luận văn lời mở đầu với nội dung trình bày trên, phần kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo mục lục có kết cấu sau: Chương 1: Những vấn đề quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.1 Bất động sản Tìm hiểu khái niệm, đặc điểm giá trị BĐS Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS: tính pháp lý, đặc điểm vật lý, sở hạ tầng quan hệ cung cầu thị trường BĐS 1.1.2 Tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm tài sản bảo đảm bất động sản Tại Việt Nam, Luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân”, vậy, thực chất việc chấp BĐS Việt Nam chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản đất iii 1.1.2.2 Phân loại bất động sản chấp  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, gổm tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất  Quyền sử dụng đất mà phép giao dịch chấp theo luật đất đai  Thơng thường chấp tồn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp; quyền phát sinh từ BĐS chấp, tiền bảo hiểm từ bảo hiểm bắt buộc BĐS thuộc tài sản chấp Các trường hợp khác theo thỏa thuận bên liên quan chấp phần BĐS, chấp cơng trình xây dựng  Các BĐS khác theo quy định pháp luật 1.1.2.3 Điều kiện BĐS chấp  BĐS mang đầy đủ tính pháp lý  Khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp động bảo đảm  BĐS phép giao dịch, chấp 1.2 Nội dung quản lý tài sản bảo đảm bất động sản Quản lý TSBĐ bao gồm nhiều nội dung từ việc xây dựng sách TSBĐ tiền vay, xác lập quy trình bảo đảm tiền vay, tổ chức máy, thẩm định tài sản bảo đảm,… Trong phạm vi nghiên cứu đề tài tác giả tập trung nghiên cứu công tác thẩm định giá TSBĐ BĐS ngân hàng thương mại 1.2.1 Mục tiêu công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Công tác thẩm định giá BĐS nhằm xác định tính pháp lý hợp pháp tính hợp lý mặt giá trị TSBĐ, định xem tài sản có khả bảo đảm cho khoản vay khách hàng 1.2.2 Quan điểm thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS  Theo điều Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/08/2002: “Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế” Vậy việc nhận TSBĐ BĐS hiểu thẩm định giá BĐS chấp ước tính giá trị thị trường BĐS mang làm TSBĐ thời điểm định phục vụ cho mục đích bảo đảm ... sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. .. sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam. .. HỒN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 3.1 Định hướng quản lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt