Pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng qua thực tiễn tại thành phố đà nẵng đồ án tốt nghiệp đại học khoa luật

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THÁI THỊ TÚ ANH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 BỘ CƠNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHIỆP TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THÁI THỊ TÚ ANH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC ThS ĐÀO THỊ NGUYỆT i LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng em, thực hướng dẫn ThS Đào Thị Nguyệt, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Sinh viên thực ii LỜI TRI ÂN Khơng có đường đến thành cơng mà khơng có gập ghềnh, chơng gai, vượt qua hay khơng phải dựa vào nỗ lực thân, bên cạnh hỗ trợ với giúp đỡ dù hay nhiều người xung quanh góp phần quan trọng để tạo nên thành cơng Từ bước chân vào trường, sinh viên năm với nhiều bỡ ngỡ, để ngày hôm nay, suốt thời gian học tập trường, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ, tận tình bảo thầy cơ, gia đình bạn bè Và học kỳ cuối – học kỳ đánh dấu kết thúc năm đại học Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý thầy cô Khoa Luật – Trường Đại học Công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh dùng lịng tâm huyết đò tri thức, truyền đạt vốn kiến thức quý báu kinh nghiệm sống, chèo lái chúng em đến niềm vui thành cơng q trình học tập trường Và để hồn thành điều này, thật khơng thể quên lời hướng dẫn, dạy bảo thầy cơ, nhờ quan tâm mà em hồn thành khóa luận cách tốt Khơng nói hết biết ơn vơ bờ lịng em, lần nữa, em xin chân thành cảm ơn thầy cô nhiều Bên cạnh đó, để hồn thành Khóa luận em xin tỏ lịng biết ơn đến Cơng ty Luật trách nhiệm hữu hạn Đại Việt tạo điều kiện, hướng dẫn em suốt trình triển khai nghiên cứu Từ giúp em nắm bắt nhiều kiến thức thực tế bổ ích để hồn thành tốt đề tài công việc sau Tuy nhiên, luận em chắn khơng thể tránh hạn chế, thiếu sót Em mong đóng góp, nhận xét từ phía thầy người để em hồn thành tốt khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! iii MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BIỂU ĐỒ vi LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG 1.1 Khái quát kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại bất động sản nghỉ dưỡng 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 15 1.2 Khái quát pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 21 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 21 1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 25 1.2.3 Các nguyên tắc pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 26 1.2.4 Vai trò pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 28 1.3 Khái quát lịch sử quy định pháp luật Việt Nam kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 30 1.3.1 Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 2000 30 1.3.2 Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2013 31 1.3.3 Giai đoạn từ năm 2013 đến 31 1.4 Pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng số nước giới học kinh nghiệm cho Việt Nam 33 Kết luận Chương 37 iv CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 38 2.1 Thực trạng pháp luật Việt Nam kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 38 2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 38 2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng Thành phố Đà Nẵng 57 2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật Việt Nam kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 63 2.2.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 63 2.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 65 2.2.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng 85 Kết luận Chương 88 KẾT LUẬN CHUNG 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT BĐS Bất động sản NĐT Nhà đầu tư CĐT Chủ đầu tư KDBĐS Kinh doanh bất động sản vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ STT Tên biểu đồ Trang Nguồn cung tiêu thụ hộ du lịch 57 Nguồn cung tiêu thụ biệt thự du lịch 57 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, hợp tác ngày sâu rộng Việt Nam với nhiều nước giới cảnh quan thiên nhiên hấp dẫn giúp du lịch Việt Nam ngày thu hút lượng lớn du khách nước Nhờ bước phát triển vượt bậc ngành du lịch tác động lớn tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, đặc biệt là khu vực ven biển Nha Trang, Đà Nẵng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc, … đến dự án thành phố du lịch miền núi Hà Nội, Đà Lạt, TP Hồ Chí Minh, Sa Pa, … thu hút nhiều tập đoàn nước đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng khu vực Khơng có dự án bất động sản nghỉ dưỡng với nguồn vốn lớn, quyền địa phương nơi kêu gọi đầu tư vào nhiều dự án giao thông, đặc biệt tập trung cho số tuyến cao tốc, sân bay Thực tế cho thấy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều tiềm đáng để đầu tư, không đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư tham gia mua, thuê bất động sản nghỉ dưỡng mà thúc đẩy kinh tế địa phương, đất nước ngày phát triển Sự sôi động thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vài năm trở lại thu hút quan tâm công chúng đặc biệt chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư nước Năm 2020-2021, đại dịch Covid - 19 công khiến kinh tế toàn cầu sụt giảm, trở thành cú sốc lớn kỷ 21 tính đến thời điểm tại, nhiều nước giới phải hứng chịu tàn phá kinh tế đại dịch gây ra, du lịch nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng trực tiếp chịu tác động vô nặng nề Nhưng nhờ mà Việt Nam có chiến dịch lớn nhằm trì kết nối du lịch Việt Nam khách quốc tế bối cảnh xã hội Trong đó, Đà Nẵng – nơi mệnh danh “thành phố đáng đến Việt Nam” dần trở thành tâm điểm phát triển kinh tế nước với bất động sản nghỉ dưỡng thu hút nhiều nhà đầu tư tìm đến Và trình nghiên cứu vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản địa bàn Thành phố Đà Nẵng thời gian qua cho thấy hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng có rào cản cần hướng giải phù hợp để giúp cho thành phố phát triển tương lai Là lĩnh vực năm gần - kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng cần có quan tâm đặc biệt hoạt động kinh doanh khác quốc gia chiếm giữ phần lớn cấu nguồn vốn ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều thành phần đời sống xã hội Tuy nhiên, song song với phát triển không ngừng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, vấn đề làm cho chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư lo lắng ngần ngại đầu tư vào loại hình hành lang pháp lý chưa có quy định rõ mang đến nhiều rủi ro, chí vơ lớn kinh doanh, khiến nhiều chủ thể tham gia lâm vào cảnh nợ nần Với xuất số loại hình bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam hộ du lịch, Shophouse, … điều gây nên nhiều khó khăn việc điều chỉnh khung pháp lý cho phù hợp Vì vậy, để khắc phục hạn chế quy định pháp luật vướng mắc việc áp dụng vào thực tế Nhằm phân tích đề xuất số định hướng, giải pháp góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực pháp luật kinh doanh loại hình bất động sản này, tạo hành lang pháp lý phát triển bất động sản nghỉ dưỡng minh bạch, lành mạnh bền vững Vì vậy, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng qua thực tiễn Thành phố Đà Nẵng” để làm đề tài Khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Bất động sản nghỉ dưỡng loại hình bất động sản phát triển rầm rộ vài năm gần Việt Nam Vì thế, cơng trình nghiên cứu đặc biệt quy định pháp luật kinh doanh loại hình cịn ít, chưa có nhiều nội dung cập nhật cho phù hợp với tình hình Cụ thể, nước ta có cơng trình nghiên cứu như: Thứ nhất, viết đăng tạp chí có: - Nguyễn Hữu Trí (2017), Lịch sử phát triển Condotel, Học viện Chính trị Quốc gia Hà Nội (c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngồi tịa nhà kết nối với tòa nhà khu vực khác theo quy định pháp luật, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích cơng cộng thuộc diện phải bàn giao cho nhà nước giao cho bên bán quản lý theo nội dung dự án phê duyệt (d) Các cơng trình cơng cộng khu vực tịa nhà khơng thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh phải bàn giao cho nhà nước theo nội dung dự án duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa cơng trình khác xác định nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt Việc bàn giao, chế quản lý, sử dụng,… hạng mục bàn giao thực theo văn bản/quyết định quan nhà nước có thẩm quyền 10.5 Các bên trí thỏa thuận mức phí quản lý sau: (a) Bên mua đồng ý đặc thù tòa nhà hộ nghỉ dưỡng cao cấp, cung cấp dịch vụ cao cấp để đảm bảo mơi trường sống có chất lượng cao cho chủ sở hữu hộ người cư ngụ tòa nhà Do vậy, bên mua cam kết chấp thuận sử dụng dịch vụ chất lượng cao cung cấp cho tòa nhà chấp thuận, hợp đồng này, ủy quyền để bên bán ký hợp đồng với cơng ty quản lý có uy tín kinh nghiệm Phí quản lý áp dụng quy định Mục - Phụ lục đính kèm (b) Phí quản lý xác định phù hợp với quy định pháp luật chi phí hoạt động thực tế tịa nhà bao gồm khoản chi phí sau: (i) Tất chi phí hoạt động cần thiết liên quan đến quản lý hoạt động tòa nhà phần sở hữu chung; (ii) Lương chi phí khác (nếu áp dụng) cho thành viên Ban Quản trị chi phí cho nhân viên khác (bảo vệ, nhân viên vệ sinh ); (iii) Chi phí quản lý hành chính; (iv) Chi phí trả cho cơng ty quản lý; (v) Chi phí mua th máy móc, thiết bị phụ tùng cần thiết cho tòa nhà phần sở hữu chung; (vi) Các chi phí phát sinh hợp lý khác công ty quản lý thực cơng việc chi phí khác cần thiết việc quản lý vận hành tịa nhà, bao gồm khơng giới hạn an ninh, vệ sinh, diệt trùng, làm vườn, chăm sóc cây, lau dọn phần sở hữu chung, vận hành thang máy, thiết bị chữa cháy, máy phát điện, hệ thống an ninh, chi phí điện nước cơng cộng, hệ thống chiếu sáng, chi phí khác cho mục đích bảo dưỡng, trì tiện ích cơng cộng (c) Bên mua qua ủy quyền cho bên bán đàm phán ký kết hợp đồng dịch vụ với công ty quản lý công ty quản lý trực tiếp thu phí quản lý từ bên mua/ chủ sở hữu hộ theo quy định nội quy 10.6 Bên mua tốn phí sử dụng dịch vụ gia tăng cho dịch vụ tiện nghi gia tăng tịa nhà có sử dụng, bao gồm dịch vụ giặt ủi, dọn phòng, dịch vụ spa, trung tâm thương mại, hồ bơi dịch vụ khác ngồi dịch vụ thuộc phạm vi đóng phí quản lý theo Điều 10.5 hợp đồng này, xác định cụ thể văn bên bán vào thời điểm 10.7 Khi bên bán bên mua chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu riêng cho bên thứ ba bên thứ ba có quyền sở hữu chung tài sản nêu Điều 10.4 hợp đồng ĐIỀU 11 XỬ LÝ VI PHẠM HỢP ĐỒNG 11.1 Xử lý vi phạm bên mua chậm trễ thực nghĩa vụ toán (a) Nếu đến ngày đến hạn phải toán tiền mua hộ theo Mục - Phụ lục mà bên mua khơng thực tốn đầy đủ phải trả lãi chậm tốn với số tiền bằng: 0,05%/ngày (không phẩy không năm phần trăm ngày) nhân (x) với số ngày chậm tốn (tính từ ngày phải toán đến ngày thực trả) nhân (x) với tổng số tiền chậm toán (“tiền lãi hạn”) (b) Trong trình thực hợp đồng này, số ngày bên mua trễ hạn toán đợt toán Mục - Phụ lục vượt 30 (ba mươi) ngày tổng số ngày bên mua trễ hạn toán đợt phải toán theo Mục - Phụ lục cộng dồn vượt q 90 (chín mươi) ngày bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với ngày chấm dứt nêu thông báo gửi bên mua Trong trường hợp này, bên bán có quyền bán hộ cho người mua khác mà khơng cần có đồng ý bên mua Trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày bên bán ký hợp đồng mua bán hộ với người mua nhận tiền toán tổng giá bán hộ từ người mua với điều kiện số tiền phải nhiều số tiền nêu Điều 11.1(b)(i), (ii) (iii) đây, bên bán hoàn trả cho bên mua số tiền mà bên mua tốn cho bên bán mà khơng tính lãi sau trừ khoản đây: (i) Tiền lãi chậm toán với số tiền bằng: 0,05%/ngày (không phẩy không năm phần trăm ngày) nhân (x) với số ngày chậm tốn (tính từ ngày phải toán đến ngày chấm dứt hợp đồng này) nhân (x) với tổng số tiền chậm toán; (ii) Tiền phạt vi phạm hợp đồng 20% (hai mươi phần trăm) tổng giá bán hộ; (iii) Tiền thuế, khoản phí lệ phí mà bên bán nộp tính đến ngày chấm dứt hợp đồng (c) Trong trường hợp bên mua nhận bàn giao hộ mà vi phạm nghĩa vụ toán dẫn đến việc bên bán chấm dứt hợp đồng theo Điều 11.1(b) nói trên, bên bán áp dụng biện pháp xử lý nêu đoạn Điều 11.1(b) nói đồng thời bên mua phải hồn trả hộ theo tình trạng bàn giao cho bên bán Nếu bên mua vi phạm quy định này, bên bán có quyền áp dụng biện pháp cần thiết để chiếm hữu quản lý hộ Bên mua phải bồi thường thiệt hại hộ cho bên bán (nếu có) 11.2 Xử lý vi phạm bên bán chậm bàn giao hộ (a) Nếu bên mua toán giá bán hộ theo tiến độ Mục Phụ lục khắc phục vi phạm nghĩa vụ toán theo thỏa thuận hợp đồng (nếu có) bên bán chậm bàn giao hộ cho bên mua thời gian từ ngày thứ 121 (một trăm hai mươi mốt) đến ngày 180 (một trăm tám mươi) kể từ ngày bàn giao dự kiến quy định Mục - Phụ lục bên bán phải toán cho bên mua tiền lãi chậm tốn bằng: 0,05%/ngày (khơng phẩy khơng năm phần trăm ngày) nhân (x) với số ngày chậm bàn giao (tính từ ngày thứ 121 (một trăm hai mươi mốt) đến ngày bàn giao thực tế) nhân (x) với tổng số tiền nộp 11.2.1 Từ ngày 181 (một trăm tám mươi mốt) kể từ ngày bàn giao dự kiến mà bên bán không thực việc bàn giao hộ cho bên mua bên mua có quyền tiếp tục thực hợp đồng với thỏa thuận bổ sung thời điểm bàn giao hộ đơn phương chấm dứt hợp đồng Các bên thống rằng, vòng 14 (mười bốn) ngày trước ngày kết thúc thời hạn 180 (một trăm tám mươi) ngày nêu trên, bên bán gửi cho bên mua văn đề xuất thời hạn bàn giao dự kiến Trường hợp bên mua không gửi thông báo chấm dứt hợp đồng vòng 14 (mười bốn) ngày kể từ ngày kết thúc thời hạn 180 (một trăm tám mươi) ngày nêu hiểu bên mua đồng ý: (i) Tiếp tục thực hợp đồng này; (ii) Thời hạn bàn giao hộ nêu văn đề xuất bên bán; (iii) Sẽ nhận bàn giao hộ, bên bán gửi thông báo bàn giao hộ theo Điều 7.2 hợp đồng Trong trường hợp này, bên mua hưởng khoản tiền lãi theo lãi suất 0,05%/ngày (không phẩy không năm phần trăm ngày) nhân (x) với tổng số tiền mà bên mua toán nhân (x) với số ngày chậm bàn giao (được tính từ ngày thứ 121 (một trăm hai mươi mốt) kể từ ngày bàn giao dự kiến ngày bàn giao thực tế) Quy định nêu Điều áp dụng tương tự cho lần gia hạn thời gian bàn giao hộ (nếu có) Trong trường hợp bên mua định đơn phương chấm dứt hợp đồng theo văn thơng báo gửi cho bên bán vịng 14 (mười bốn) ngày kể từ ngày kết thúc thời hạn 180 (một trăm tám mươi) ngày nêu trên, bên bán có trách nhiệm: (i) Hồn trả tồn số tiền mà bên mua toán cho tổng giá bán hộ tiền lãi chậm toán 0,05%/ngày (không phẩy không năm phần trăm ngày) nhân (x) với số ngày (tính từ ngày 121 (một trăm hai mươi mốt) đến ngày bên mua gửi thông báo chấm dứt hợp đồng); (ii) Thanh toán tiền phạt vi phạm hợp đồng 20% (hai mươi phần trăm) tổng giá bán hộ (giá chưa có thuế GTGT), cho bên mua vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày bên ký văn lý hợp đồng 11.2.2 Trong trường hợp bên mua hưởng tiền lãi suất và/hoặc toán tiền phạt vi phạm hợp đồng từ bên bán theo tình nêu hợp đồng này, bên mua phải chịu tất khoản thuế, phí, lệ phí phát sinh theo quy định liên quan đến khoản toán nhận khoản hoàn trả cho khoản gốc tổng giá bán hộ mà bên mua toán Bên bán có quyền khấu trừ khoản thuế, phí, lệ phí phát sinh trước thực tốn cho bên mua 11.3 Xử lý vi phạm bên mua không nhận bàn giao hộ Trường hợp vòng 14 (mười bốn) ngày kể từ ngày đến hạn bàn giao hộ theo thông báo bàn giao bên bán hộ đủ điều kiện bàn giao theo Điều 7.1 hợp đồng mà bên mua khơng nhận từ chối nhận bàn giao bên bán có quyền: (a) Xem bên mua nhận bàn giao hộ (theo Điều 7.4(b) hợp đồng này); (b) Đơn phương chấm dứt hợp đồng Trong trường hợp bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng (bằng văn thông báo trước cho bên mua), bên bán quyền bán hộ cho người mua khác mà khơng cần có đồng ý bên mua vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày bên bán ký hợp đồng mua bán hộ với người mua nhận tiền toán tổng giá bán hộ từ người mua với điều kiện số tiền phải nhiều số tiền nêu Điều 11.3(b)(i) đây, bên bán hoàn trả cho bên mua số tiền mà bên mua tốn cho bên bán mà khơng tính lãi sau trừ khoản đây: (c) Tiền phạt vi phạm hợp đồng 20% (hai mươi phần trăm) tổng giá bán hộ (giá chưa có thuế GTGT) 11.4 Xử lý diện tích sử dụng hộ thực tế vượt ±5% (năm phần trăm) so với diện tích sử dụng hộ nêu Mục 1.6 – Phụ lục Trong trường hợp này, bên mua có quyền lựa chọn phương thức xử lý sau đây: (a) Lựa chọn mua hộ khác thuộc dự án bên bán (nếu trống); (b) Điều chỉnh tổng giá bán hộ tương ứng với phần chênh lệch; (c) Từ chối nhận hộ đơn phương chấm dứt hợp đồng cách gửi văn thông báo chấm dứt cho bên bán vòng 14 (mười bốn) ngày kể từ ngày bên xác định rõ diện tích sử dụng hộ thực tế Trong trường hợp bên mua định đơn phương chấm dứt hợp đồng này, bên bán có trách nhiệm: (i) Hồn trả tồn số tiền mà bên mua toán cho tổng giá bán hộ mà khơng tính lãi; (ii) Thanh toán tiền phạt vi phạm hợp đồng 20% (hai mươi phần trăm) tổng giá bán hộ (giá chưa có thuế GTGT) 11.5 Xử lý bên mua không đáp ứng đủ điều kiện để sở hữu nhà Việt Nam cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (a) Mặc dù theo hợp đồng bên mua cam kết đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật để được sở hữu nhà Việt Nam cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, vào thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quan có thẩm quyền từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bên mua khơng trình nộp đầy đủ giấy tờ theo quy định pháp luật để sở hữu nhà Việt Nam cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, bên mua phải thực chuyển nhượng hợp đồng cho bên khác theo Điều 9.1 9.2 hợp đồng vòng 02 (hai) tháng kể từ ngày bên bán thông báo (b) Nếu bên mua không chuyển nhượng hợp đồng thời hạn nêu bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với ngày chấm dứt nêu thông báo gửi bên mua (c) Trong trường hợp này, bên bán có quyền bán hộ cho người mua khác mà khơng cần có đồng ý bên mua Trong vòng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày bên bán ký hợp đồng mua bán hộ với người mua nhận tiền toán tổng giá bán hộ từ người mua với điều kiện số tiền phải nhiều số tiền nêu Điều 11.5(b)(i) (ii) đây, bên bán hoàn trả cho bên mua số tiền mà bên mua toán cho bên bán mà khơng tính lãi sau trừ khoản đây: (i) Tiền phạt vi phạm hợp đồng 20% (hai mươi phần trăm) tổng giá bán hộ; (ii) Tiền thuế, khoản phí lệ phí mà bên bán nộp tính đến ngày chấm dứt hợp đồng Ngoài ra, trường hợp bên mua nhận bàn giao hộ bên mua phải hồn trả hộ theo tình trạng bàn giao cho bên bán Nếu bên mua vi phạm quy định này, bên bán có quyền áp dụng biện pháp cần thiết để chiếm hữu quản lý hộ Bên mua phải bồi thường thiệt hại hộ cho bên bán (nếu có) 11.6 Không ảnh hưởng đến quy định Điều 11.1 trên, trường hợp bên mua chậm thực nghĩa vụ toán theo tiến độ quy định Mục - Phụ lục 3, bên thống bên bán áp dụng quy định Điều 11.1(a) (b) để xử lý áp dụng quy định Điều 11.1(a) đồng thời gia hạn thời hạn bàn giao hộ dự kiến thêm khoảng thời gian định (“thời gian gia hạn bàn giao”), trường hợp thời gian gia hạn bàn giao không vượt tổng thời gian bên mua trễ hạn toán tất đợt phải toán theo Mục - Phụ lục 11.7 Việc hồn lại thuế GTGT (nếu có) cho bên mua theo trường hợp nêu Điều 11.1, 11.2, 11.3, 11.4 11.5 nói thực quan thuế thực hoàn trả lại khoản thuế cho bên bán ĐIỀU 12 CAM KẾT CỦA CÁC BÊN 12.1 Bên bán cam kết: (a) Căn hộ tài sản hình thành tương lai thuộc quyền sở hữu bên bán không thuộc diện bán cho người khác, không thuộc diện bị cấm giao dịch theo quy định pháp luật; (b) Căn hộ xây dựng theo quy hoạch thiết kế phê duyệt, bảo đảm vật liệu hoàn thiện trang thiết bị theo Phụ lục 12.2 Bên mua cam kết: (a) Bên mua thuộc đối tượng phép mua hộ theo quy định pháp luật; (b) Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin hộ; (c) Đã bên bán cung cấp giấy tờ, tài liệu thông tin cần thiết liên quan đến hộ bên mua có đầy đủ thời gian để xem xét hiểu rõ quy định hợp đồng Phụ lục đính kèm đồng thời tìm hiểu vấn đề mà bên mua cho cần thiết để kiểm tra mức độ xác giấy tờ, tài liệu thơng tin đó; (d) Số tiền mua hộ theo hợp đồng hợp pháp, khơng có tranh chấp với bên thứ ba bên bán không chịu trách nhiệm việc tranh chấp khoản tiền mà bên mua toán cho bên bán theo hợp đồng Trong trường hợp có tranh chấp khoản tiền mua bán hộ hợp đồng có hiệu lực bên; (e) Cung cấp giấy tờ cần thiết bên bán yêu cầu theo quy định pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua; (f) Đảm bảo thỏa thuận liên quan đến thủ tục vay vốn không làm ảnh hưởng đến quyền lợi mà bên bán hưởng theo quy định hợp đồng thỏa thuận khác có liên quan bên bán bên mua (chỉ áp dụng bên mua thuộc trường hợp này); (g) Nếu bên mua tổ chức doanh nghiệp, bên mua cam kết có quyền ký kết hợp đồng khơng có cản trở việc ký kết hợp đồng này, hợp đồng ký kết người đại diện hợp pháp bên mua 12.3 Việc ký kết hợp đồng bên hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối 12.4 Trong trường hợp nhiều điều, khoản hợp đồng bị quan nhà nước có thẩm quyền tun vơ hiệu, khơng có giá trị pháp lý thi hành theo quy định hành pháp luật điều, khoản khác hợp đồng có hiệu lực thi hành bên Các bên thống sửa đổi điều, khoản bị vơ hiệu khơng có giá trị pháp lý thi hành theo quy định pháp luật quan chức có thẩm quyền chấp nhận phê duyệt hợp đồng mẫu 12.5 Các bên cam kết thực điều khoản điều kiện quy định hợp đồng ĐIỀU 13 SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG 13.1 Các bên trí thỏa thuận trường hợp sau xem kiện bất khả kháng: (a) Do thay đổi sách pháp luật nhà nước; (b) Do phải thực định quan nhà nước có thẩm quyền khơng lỗi bên trường hợp khác pháp luật quy định; (c) Do chiến tranh thiên tai tình trạng khẩn cấp quốc gia, địch họa, hỏa hoạn, lụt lội, động đất, bão, sóng thần hay hiểm họa thiên nhiên khác, bạo động, đình cơng, bệnh dịch v.v , theo quy định pháp luật Việt Nam kiện khác vượt ngồi tầm kiểm sốt bên liên quan; (d) Các trường hợp khác pháp luật quy định 13.2 Mọi trường hợp khó khăn tài đơn khơng coi kiện bất khả kháng 13.3 Khi xuất kiện bất khả kháng theo Điều 13.1 nói bên bị tác động kiện bất khả kháng phải thông báo văn cho bên biết thời hạn 14 (mười bốn) ngày, kể từ ngày xảy kiện bất khả kháng xuất trình giấy tờ chứng minh lý bất khả kháng Việc bên bị tác động kiện bất khả kháng không thực nghĩa vụ khơng bị coi vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng sở để bên có quyền chấm dứt hợp đồng này, với điều kiện phải tuân thủ nghĩa vụ thơng báo nói 13.4 Việc thực nghĩa vụ theo hợp đồng bên tạm dừng thời gian xảy kiện bất khả kháng Các bên tiếp tục thực nghĩa vụ sau kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp chấm dứt hợp đồng quy định Điều 14.1(g) hợp đồng ĐIỀU 14 CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG 14.1 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng này: (a) Các bên đồng ý chấm dứt hợp đồng văn Trong trường hợp này, bên thỏa thuận cụ thể điều kiện, thời hạn chấm dứt việc xử lý hậu chấm dứt hợp đồng (b) Bên mua chậm toán tiền mua hộ theo Điều 11.1(b) hợp đồng (c) Bên bán chậm bàn giao hộ theo Điều 11.2(b) hợp đồng (d) Bên mua không nhận bàn giao hộ theo Điều 11.3 hợp đồng (e) Diện tích sử dụng hộ thực tế vượt ±5% (năm phần trăm) so với diện tích sử dụng hộ ghi Mục 1.6 - Phụ lục (f) Bên mua không đáp ứng đủ điều kiện để sở hữu nhà Việt Nam cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu mà không chuyển nhượng hợp đồng cho bên khác theo quy định Điều 11.5(a) hợp đồng (g) Trường hợp xảy kiện bất khả kháng trước bàn giao hộ cho bên mua mà bên bị thiệt hại khắc phục để tiếp tục thực nghĩa vụ quy định hợp đồng thời hạn 180 (một trăm tám mươi) ngày kể từ ngày xảy kiện bất khả kháng bên khơng có thỏa thuận khác bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng việc chấm dứt hợp đồng không coi vi phạm hợp đồng Trong trường hợp này, bên hoàn trả cho nhận theo hợp đồng sở khơng tính lãi, vịng 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày chấm dứt hợp đồng Trong trường hợp này, sau có xác nhận thiệt hại, tổn thất tác động kiện bất khả kháng quan có thẩm quyền (ubnd, tịa án, công ty bảo hiểm…), bên bị tác động kiện bất khả kháng trả lại phần lại khoản toán cho bên sau khấu trừ thiệt hại, phí tổn theo xác nhận quan có thẩm quyền (nếu có) (h) Hai bên hồn thành nghĩa vụ theo quy định hợp đồng 14.2 Việc xử lý hậu chấm dứt hợp đồng theo quy định điều 14.1(b), (c), (d), (e), (f) hợp đồng thể cụ thể điều 11 hợp đồng 14.3 Các bên không đơn phương chấm dứt hợp đồng trường hợp quy định điều 14.1(b), (c), (d), (e), (f) (g) hợp đồng ĐIỀU 15 THƠNG BÁO 15.1 Mọi thơng báo, u cầu, khiếu nại thư từ giao dịch bên gửi cho bên theo hợp đồng (“thông báo”) phải lập thành văn gửi đến bên theo địa sau đây: Gửi cho bên bán: Phịng thủ tục - Cơng Ty Cổ phần Khách sạn Du lịch Thiên Thai Địa chỉ: 885 Hồng Hà, Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội Điện thoại: 04 3942 9390 Fax: 844.3942.3737 E-mail: cskh@ariyana.vn Gửi cho bên mua: Thông tin liên lạc bên mua nêu Mục - Phụ lục đính kèm 15.2 Tất thông báo bên bán gửi xem bên a gửi đến người thuộc bên mua, trường hợp bên mua có 02 (hai) người trở lên, gửi nhận bên mua người ủy quyền nêu 15.3 Hình thức thơng báo: thơng báo giao trực tiếp, gửi fax, thư bảo đảm, thư điện tử (e-mail) bao gồm vài tất hình thức 15.4 Thơng báo xem bên nhận gửi đến địa chỉ, tên người nhận thơng báo, hình thức thơng báo theo Điều 15.1, 15.2 15.3 nói vào thời điểm sau : giao trực tiếp: vào ngày giao thơng báo có chữ ký người nhận thông báo; (a) Nếu gửi chuyển phát nhanh gửi bảo đảm, với cước phí trả trước vào ngày thứ hai (nếu gửi nước) ngày thứ tám (nếu gửi quốc tế) sau ngày có xác nhận gửi cơng ty dịch vụ chuyển phát nhanh ; (b) Nếu gửi fax vào ngày bên gửi nhận báo cáo chuyển fax thành cơng hồn tất (c) Nếu gửi thư điện tử (e-mail), thời điểm thư điện tử gửi vào địa thư điện tử bên mua đăng ký hợp đồng bên mua định/cung cấp Trong trường hợp nào, thời gian tương ứng rơi vào ngày nghỉ, ngày lễ Việt Nam, xem thơng báo bên nhận vào ngày làm việc 15.5 Các bên phải thông báo văn cho biết có đề nghị thay đổi địa chỉ, hình thức tên người nhận thơng báo ; có thay đổi địa chỉ, hình thức tên người nhận thơng báo mà bên có thay đổi khơng thơng báo lại cho bên biết bên gửi thông báo không chịu trách nhiệm việc bên có thay đổi khơng nhận thơng báo ĐIỀU 16 LUẬT ĐIỀU CHỈNH VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP 16.1 Hợp đồng điều chỉnh theo pháp luật Việt Nam 16.2 Trường hợp bên có tranh chấp nội dung hợp đồng bên bàn bạc giải thông qua thương lượng Trong thời hạn 60 (sáu mươi) ngày kể từ ngày bên thông báo văn cho bên tranh chấp phát sinh mà tranh chấp khơng thương lượng giải bên có quyền u cầu tịa án có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật Việt Nam ĐIỀU 17 CÁC THỎA THUẬN KHÁC 17.1 Các bên xác nhận đồng ý rằng, trường hợp có sai sót việc nhập thơng tin, số liệu sai sót tính tốn q trình làm hợp đồng, mà bên bán bên mua chứng minh thông tin, số liệu sai theo điều khoản điều kiện hợp đồng, phụ lục và/hoặc văn bản, thỏa thuận liên quan mà bên ký kết, thống thực tế bên phải chấp nhận số liệu, thông tin điều chỉnh 17.2 Trong suốt thời hạn thực hợp đồng vòng 24 (hai mươi bốn) tháng kể từ ngày chấm dứt hợp đồng, bên không tiết lộ thông tin liên quan đến hợp đồng này, thông tin bên cho bên thứ ba mà khơng có đồng ý trước văn bên kia, trừ phải tiết lộ cho luật sư bên cho mục đích ký kết thực hợp đồng quan có thẩm quyền liên quan phù hợp với quy định pháp luật Bên vi phạm phải bồi thường toàn thiệt hại mà bên bị vi phạm phải gánh chịu 17.3 Mọi sửa đổi, bổ sung hợp đồng phải lập văn bên ký kết 17.4 Các quy định hợp đồng không xem bị từ bỏ trừ việc từ bỏ lập thành văn bên từ bỏ điều khoản ký 17.5 Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký nêu phần đầu hợp đồng 17.6 Hợp đồng lập thành 04 (bốn) tiếng việt có giá trị nhau, bên mua giữ 01 (một) bản, bên bán giữ 03 (ba) để lưu trữ, làm thủ tục nộp thuế, lệ phí thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua 17.7 Trường hợp bên mua người việt nam định cư nước người nước ngồi hợp đồng lập thành 04 (bốn) tiếng Việt 02 (hai) tiếng Anh, bên mua giữ 01 (một) ngôn ngữ, bên bán giữ 03 (ba) tiếng Việt 01 tiếng Anh để lưu trữ, làm thủ tục nộp thuế, lệ phí thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua Trong trường hợp có khác biệt tiếng Việt tiếng Anh, tiếng Việt có giá trị ưu tiên áp dụng BÊN BÁN BÊN MUA