PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

BÀI TẬP CÁ NHÂNMÔN QUẢN TRỊ CHIẾN LƯỢCĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAMGiáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thanh LiêmLớp: SD-MBA1Sinh viên: Trần Thu HươngLời mở đầuCùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau gần 3 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.Tôi xin phân tích những nét chính của ngành bất động sản, và hơn cả là phân tích SWOT để biết được đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức của ngành. Vì thời gian tìm hiểu ngắn cũng như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong bài tiểu luận còn rất nhiều sai sót, mong nhận được lời nhận xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy giáo để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn thầy.PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN.1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.Ngành bất động sản: là hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh, cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng...Thị trường BĐS thường hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.

BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ CHIẾN LƯỢC

ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thanh Liêm Lớp: SD-MBA1

Sinh viên: Trần Thu Hương

Lời mở đầu

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản Sau gần 3 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế

có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng Tôi xin phân tích những nét chính của ngành bất động sản, và hơn cả là phân tích SWOT để biết được đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức của ngành Vì thời gian tìm hiểu ngắn cũng như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong bài tiểu luận còn rất nhiều sai sót, mong nhận được lời nhận xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy giáo để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn Xin chân thành cảm ơn thầy

PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN.

1 Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.

Ngành bất động sản: là hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh, cho thuê đất đai, nhà ở, văn phòng

Thị trường BĐS thường hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa

Vào đầu những năm 90, thị trường BĐS Việt Nam mới ở cấp độ sơ khởi Ở giai đoạn này chỉ cần sở hữu đất là có thể hình thành nên một căn nhà và được coi là BĐS

Sau 20 năm phát triển, hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam đang có sự giao thoa giữa hai giai đoạn 2 và 3 Đặc điểm của thời kỳ này là sự phát triển nhanh chóng và bùng nổ các doanh nghiệp xây dựng BĐS Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực để sở hữu và phát triển một dự án BĐS do thiếu nguồn lực như đất đai, năng lực xây dựng, hay vốn Vì vậy, ở cấp phát triển này, các chính sách về xây dựng, cơ quan quản lý xây dựng, các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và cơ quan quản lý ngân hàng có vai trò quan trọng

1.1 Quy mô thị trường bất động sản.

1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.

Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới Do không

có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này Gần đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn

Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời;

sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương

Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất

động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác Bên cạnh

đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo

Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định

1.1.2 Quy mô thị trường bất động sản hiện nay:

Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025 Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025 Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở

đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà

để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020

Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần

700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ tính đến tháng 4/2007

Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt động về đầu tư BĐS tại Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau giai đọan trầm lắng trong nửa đầu năm 2009 Cụ thể, ngày 15/10, Vina Capital thông báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B Việc bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộc

dự án Hòang Anh An Tiến, huyện Nhà Bè Giá bán toàn bộ tương đương 1.000 -1.100 USD/m2

Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM giá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm nay Giá chào thuê của tât cả các phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức gảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời điểm quý II/2009 Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2

đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước Tuy

nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm 0,6% so với quý trước Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến cuối năm 2010

Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn Hiện giá chào thuê bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm thương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/ m2/tháng tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi

Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như: Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị trường 56.338m2 mặt bằng

Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá thuê Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3% xuống còn 24,74 USD/m2/tháng Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn

Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn, Ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự

án vào đợt 1 Trong số này có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới

Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ yếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn Nam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng Tấn của Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng 181ha của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông

Đà, Khu đô thị mới Bắc An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh TNHH phát triển đô thị mới An Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha, Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty Xây dựng công trình Giao thông 5

+ Nguồn cầu.

Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu trên thị trường bất động sản vẫn còn tương đối lớn Nhưng trong thời điểm hiện nay, việc suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.

Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động mua bán căn hộ diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc Giá giảm song giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng Nguyên nhân của tình trạng này, theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị trường Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng thanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở Do vậy mặc dù cầu thật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành công không nhiều

1.2 Tốc độ tăng trưởng.

“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát triển, không hề có băng

Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS của Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng băng Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt

Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải "chiều lòng" các "thượng đế" của mình bằng cách xây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi quyết định mua

Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở Việt Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà Mỗi loại hình BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngày một mở rộng Có nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu cao

Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam là:

Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng

Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới 8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM Trong 10 -15 năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để ở

Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài.

Đến hết tháng 9/2007, cả nước đã thu hút được thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm ngoái Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2007

Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ

chức Thương mại Thế giới (WTO) Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS

Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào BĐS ở Việt Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ chưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách của nhà nước Tuy nhiên, với kinh

nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn

2 Phạm vi cạnh tranh.

Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.

Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất động sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu

"bắt tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh Đây có thể là thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐS trong nước

TS Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết, việc hợp tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu Bởi hiện nay quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện Trước đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính để triển khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn không chỉ trước mắt mà còn ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ Ngoài ra, việc hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự "tấn công" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thị trường BĐS Việt Nam và TP HCM nói riêng Với tiềm lực tài chính vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trí vàng để xây dựng, khai thác Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS ở TP HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ mang lại nhiều cơ hội Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp tác hiệu quả Vì không phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có thể bắt tay hợp tác

Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS Đỗ Thị Loan nhận định, đây là vấn đề sẽ gặp nhiều khó khăn vì yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao như thương hiệu của đối tác, vị trí đất và nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính khác… liên quan đến dự án một cách chi tiết Điều này hiện chưa có nhiều DN BĐS tại TP HCM có khả năng đáp ứng Chính vì vậy, sự kết hợp giữa các DN trong nước vẫn là hướng đi khả thi hơn

3 Số lượng các đối thủ cạnh tranh.

Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty

Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa chuyên nghiệp Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại

Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bị

lập sàn giao dịch nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục “Thị trường càng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao dịch, nhất là khi pháp luật đã quy định Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ có nhiều cơ hội kinh doanh hơn”

Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu hiệu chạm đáy và đang bật lên trở lại Các chủ cao ốc văn phòng đã tự tin để không giảm giá cho thuê văn phòng khi “nhìn” vào giá cho thuê của Kumho Hầu hết chủ đầu tư đều duy trì giá cho thuê hiện tại chứ không giảm giá để cạnh tranh khách như thời gian ế ẩm trước đây Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hoàn thành Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới 134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các hạng văn phòng Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt

Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở thành một trong những yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê giảm trong thời điểm vừa qua cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt Nam trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng

Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm trọng Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng vào điều gì? Chủ cao ốc trên cho biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi các căn

hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê ngắn ngày Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích cho thuê ngay từ đầu nên có các dịch vụ tiện ích cho khách thuê Ưu điểm thứ 3 là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên ít có sự va chạm về lối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có tâm lý

“ngại” Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ vọng vào

sự gia tăng số lượng khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn giữa các công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì khai thác khách du lịch thuần túy như hiện nay

Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang nhắm đến thị trường căn hộ dịch vụ hạng A, B Thị phần từ trước đến nay vẫn thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác Việt Nam

4 Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.

4.1 Những rào cản gia nhập ngành.

4.1.1 Rào cản kỹ Kỹ thuật.

Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi

cao Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị trường

Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn dẫn đến những khó khăn

và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường

4.1.2 Rào cản về vốn.

Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được,

có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành

Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản thế chấp Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là

"bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay

Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang

do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp

Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án phát triển rất mạnh Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn

4.1.3 Rào cản về pháp luật.

Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành

và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… bằng bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa

bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh

4.1.4 Rào cản về chính sách pháp luật nhà nước:

Chính sách kinh tế địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh

tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng

Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt

4.1.5 Rào cản về thủ tục hành chính.

Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác Vì vậy,

"giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu

4.2 Rào cản rút lui khỏi thị trường.

Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản là những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt chính những yếu tố đó làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường ví dụ khi một công ty có một dư án đâu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng là năm năm Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu tư

5 Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng

5.1 Sản phẩm.

Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao