Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại quận Hai Bà Trưng-HN

Luận văn : Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại quận Hai Bà Trưng-HN

Lời mở đầu

Trong những năm gần đây, từ khi nền kinh tế nớc ta chuyển sang cơ chếthị trờng, hiệu quả của công tác đầu t nói chung và hoạt động đầu t của các cơ sởsản xuất kinh doanh nói riêng ngày càng đợc quan tâm hơn Cùng với chính sách

mở cửa của Đảng và Nhà nớc, bộ mặt của nền kinh tế Việt Nam đang thay đổinhanh chóng, tốc độ tăng trởng kinh tế và sự ổn định của môi trờng kinh tế vĩ môngày càng đợc cải thiện

Với sự chuyển đổi nền kinh tế theo hớng trên, các nhà quản lý kinh tế củaViệt Nam đã bắt đầu làm quen với công tác quản lý hoạt động đầu t theo dự án.Sau thời gian bỡ ngỡ cùng với sự học hỏi và tự thân nghiên cứu, các nhà quản lý

và các doanh nghiệp Việt Nam đã có nhiều tiến bộ trong công tác lập dự án,nhiều dự án đợc phép triển khai và đang phát huy hiệu quả mang lại lợi ích to lớncho nền kinh tế

Bên cạnh đó vẫn còn một số dự án đầu t trong quá trình thực hiện và vậnhành còn gặp nhiều khó khăn, bất lợi dẫn đến thất bại do nhiều nguyên nhânkhách quan và chủ quan khác nhau nh thiếu vốn, nhập công nghệ và thiết bị lạchậu, không đồng bộ, mua nguyên vật liệu với giá cả đắt hơn giá thị trờng, Mộtnguyên nhân không kém phần quan trọng nữa là công tác lập và phân tích dự án

đầu t không đợc quan tâm đúng mức, quá trình nghiên cứu các số liệu và tínhtoán các chỉ tiêu cha cẩn thận dẫn đến sai lầm trong việc ra quyết định đầu t.Trong quá trình lập dự án đầu t trong lĩnh vực xây dựng nhà ở cũng không tránhkhỏi những thiếu sót đó Vì vậy qua quá trình thực tập tại công ty xây dựng vàphát triển nhà ở quận Hai Bà Trng em đã xem xét, đánh giá các bớc lập dự ánxây dựng nhà của quận, nhìn chung đầy đủ các bớc nhng vẫn còn một số mặthạn chế, phân tích, đánh giá còn phiến diện Chính vì lý do này em đã chọn đềtài "Hoàn thiện công tác lập dự án đầu t xây dựng nhà ở của quận Hai Bà Trng"nhằm mục đích nghiên cứu các dự án xây dựng, tìm ra các u nhợc điểm của côngtác lập dự án, các nguyên nhân từ đó đề ra các giải pháp góp phần giải quyếtnhững hạn chế còn tồn tại, nâng cao hiệu quả công tác đầu t của các doanhnghiệp xây dựng nhà ở của quận và toàn đất nớc

Phơng pháp nghiên cứu:Đề tài đợc nghiên cứu trên cơ sở lấy chủ nghĩaduy vật biện chứng làm phơng pháp luận và sử dụng phơng pháp thống kê, toánkinh tế trong quá trình nghiên cứu đối tợng và thực hiện phân tích tổng hợp sốliệu

Kết cấu luận văn:

Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung về đầu t và dự án đầu t.

Ch¬ng II: Thùc tr¹ng c«ng t¸c lËp dù ¸n ®Çu t x©y dùng nhµ ë cña quËn Hai Bµ Trng - Hµ Néi.

Ch¬ng III: Hoµn thiÖn c«ng t¸c lËp dù ¸n ®Çu t x©y dùng ph¸t triÓn nhµ ë cña quËn thêi gian tíi.

Chơng I

Lý luận chung về đầu t và dự án đầu t

I Đầu t phát triển và vai trò của nó trong nền kinh

tế Quốc dân:

1.Khái niệm đầu t chung và đầu t phát triển:

Nh ta đã biết thuật ngữ "đầu t " (investment) có thể đợc hiểu đồng nghĩavới sự bỏ ra, sự hi sinh những cái gì đó ở hiện tại nh tiền, sức lao động, của cảivật chất, trí tuệ với kì vọng đạt đợc những kết quả có lợi cho ngời đầu t trongtơng lai

Đầu t phát trển hay còn gọi là đầu t tài sản vật chất và sức lao động: là loại

đầu t trong đó ngời có tiền bỏ ra để tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sảnmới cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xãhội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi ngờidân trong xã hội Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng nhà ở và các kết cấu hạtầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dỡng đào tạonguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động củacác tài sản này nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cở đang tồn tại và tạotiềm lực mới cho nền kinh tế -xã hội

2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế quốc dân:

a Đầu t vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu của nền kinh tế:

Khi tiến hành đầu t, có một lợng tiền lớn đợc đa vào nền kinh tế để muasắm các nguyên vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ làm cho tổng cầucủa nền kinh tế tăng nhanh trong ngắn hạn Lúc này, do các kết quả đầu t chaphát huy tác dụng nên tổng cung của nền kinh tế cha thay đổi còn sự tăng lêncủa cầu làm cho sản lợng cân bằng tăng lên và giá cả của các yêu tố đầu vàotăng

Đến khi dự án đi vào hoạt động, các năng lực sản xuất mơi đợc đa vào sửdụng làm tăng năng lực sản xuất của toàn xã hội, làm tổng cung tăng lên kéotheo sự tăng lên của sản lợng tiềm năng và giá cả cân bằng giảm Đây là tácdụng dài hạn của đầu t

Vậy nên nhờ có sự tăng lên của đầu t mà sản lợng cũng nh năng lực sảnxuất của toàn xã hội tăng lên và giá cả giảm xuống Đây là tác động hết sức tích

cực của đầu t.

b Đầu t tác động 2 mặt đến sự ổn định của nền kinh tế:

Khi tăng đầu t, cầu của các yếu tố đầu t tăng làm cho giá cả của các hànghóa liên quan tăng đến một mức độ nào đó dãn đến tình trạng lạm phát kéo theosản xuất đình trệ, đới sống của ngời lao động gặp khó khăn do tiền lơng thực tếngày càng thấp, thâm hụt ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại Mặt khác, khităng đầu t làm cho sản xuất các ngành phát triển, thu hút thêm lao động, giảmtình trạng thất nghiệp, nâng cao đời sống cho ngời lao động, giảm tệ nạn xã hội

Khi giảm đầu t sẽ kéo theo giảm tốc độ lạm phát, làm cho giá cả trong nềnkinh tế quốc dân ổn định, mức sống của dân c ổn định Nhng khi đầu t giảm sốchỗ làm việc làm giảm dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp tăng lên, tệ nạn xã hội tăng làm

ảnh hởng đến đời sống của các tầng lớp dân c

Do đó dù tăng hay giảm đầu t đều có tác động đến sự ổn định của nềnkinh tế Vai trò của Nhà nớc là phải điều tiết sao cho sự tăng giảm đầu t phù hợpvới xu thế vận động của nền kinh tế, giữ đợc mức tăng trởng nền kinh tế ở tốc độcao mà vẫn ổn định xã hội

d Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

Kinh nghiệp các nớc cho thấy, động lực để có thể tăng trởng nhanh với tốc

độ mong muốn từ 9-10% là tăng cờng đầu t nhằm tạo ta sự phát triển nhanh ởkhu vực công nghiệp và dịch vụ, vì những ngành này có thể dễ dàng đạt tốc độtăng trởng cao nhờ sử dụng tiềm năng vô hạn về trí tuệ của con ngời Khu vựccông nghiệp và dịch vụ có thể đạt đợc tốc độ tăng trởng 15-20% nhng khu vựcnông nghiệp do hạn chế về đất đai và các điều kiện sinh học nên tốc độ tăng tr-ởng khó có thể đạt 5-6% Do đó để tiến hành việc chuyển dịch cơ cấu ngành

kinh tế phải tập trung phát triển cho các ngành có tốc độ tăng trởng cao, muốnvậy cần phải có vốn đầu t.

Về cơ cấu lãnh thổ, đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối vềphát triển giữa các vùng, đa những vùng kém phát triển thoát khỏi tình trạng đóinghèo, phát huy tối đa lợi thế của những vùng có khả năng phát triển nhanh hơnlàm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác cùng phát triển

e Đầu t với việc tăng cờng khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất nớc.

Tất cả các ngành của nền kinh tế quốc dân, các lĩnh vực sản xuất kinhdoanh đều cần tới sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ Khoa học

kỹ thuật phát triển sẽ làm tăng năng suất lao động, tạo ra những sản phẩm mới,tăng cờng khả năng sản xuất của nền kinh tế Khoa học kỹ thuật phát triển sẽgiúp tạo ra công nghệ hiện đại làm cho quá trình sản xuất rút ngắn đợc thời gianthực hiện và chất lợng sản phẩm cao hơn

Muốn có trình độ khoa học kỹ thuật phát triển, các công nghệ tiên tiến thìphải tiến hành tự nghiên cứu hoặc đi mua của nớc ngoài Nếu tự nghiên cứu cầnphải đầu t cho các trang thiết bị, cơ sở hạ tầng, nhân lực, nguyên vật liệu, cầnthiết cho quá trình nghiên cứu Nếu mua của nớc ngoài cần phải có tiền để trảcho quyền sở hữu và sử dụng công nghệ, các bí quyết kỹ thuật Cả 2 con đờngnày đều cần rất nhiều vốn đầu t Vì vậy đầu t sẽ góp phần tăng cờng năng lựckhoa học và công nghệ cho quốc gia, nhất là Việt Nam đang là một trong 90 nớckém nhất về công nghệ

f Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ

Đầu t của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ là đầu t để tạo dựng cơ sởvật chất kỹ thuật cho sự ra đời của các cơ sở nh xây dựng nhà xởng, cấu trúc hạtầng, mua sắm máy móc thiết bị, tăng cờng vốn lu động, nghiên cứu hoặc muacác công nghệ mới, sẽ làm tăng năng lực sản xuất, tăng năng suất lao động, tạo

ra các sản phẩm mới, nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trong nềnkinh tế thị trờng

phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt đợc nhữngkết quản nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tơng lai.

b Nội dung của dự án đầu t.

- Các mục tiêu của dự án:

+ Mục tiêu phát triển chung: là sự đóng góp của dự án đối với sự phát triểnchung của xã hội, của toàn bộ nền kinh tế

+ Mục tiêu trớc mắt: là những mục đích cụ thể của việc thực hiện dự áncủa ngời có vốn nhng không đợc đối lập với mục tiêu phát triển chung

- Các kết quả của dự án:

Là những kết quả cụ thể, có thể định lợng, đợc tạo ra từ những hoạt độngkhác nhau của dự án Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện đợc các mục tiêucủa dự án

- Các hoạt động:

Là những nhiệm vụ hoặc hành động đợc thực hiện trong dự án để tạo racác kết quả của dự án Các hoạt động này cùng với một định biểu thực hiện sựphân công trách nhiệm giữa các bộ phận thực hiện dự án tạo thành kế hoạch làmviệc của dự án

c Chu kỳ của dự án đầu t:

Chu kỳ của dự án đầu t là các bớc hoặc các giai đoạn mà một dự án phảitrải qua bắt đầu t khi dự án mới chỉ là ý đồ đến khi dự án đợc hoàn thành vàchấm dứt hoạt động:

Sơ đồ chu kỳ của dự án đầu t:

ý đồ về dự

án đầu t Chuẩn bị đầu t Thực hiện đầu t kinh doanhSản xuất ý đồ về dự án mới

2 Sự cần thiết phải đầu t theo dự án:

Hoạt động đầu t phát triển có những đặc điểm khác biệt với các loại hình

do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu tốkhông ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế

+Các thành quả của hoạt động đầu t phát triển là các công trình xây dựng

sẽ hoạt động ngay nơi mà nó đợc tạo dựng nên Do đó các điều kiện về địa lý,

địa hình tại đó có ảnh hởng lớn đến quá trình thực hiện đầu t cũng nh tác dụngsau này của các kết quả đầu t

+Mọi thành quả và hậu quả của quá trình thực hiện đầu t chịu ảnh hởngnhiều của các yếu tố không ổn định theo thời gian và điều kiện địa lý của khônggian

Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu t mang lại hiệu quả kinh tế, xãhội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị Sự chuẩn bị này đợc thể hiệntrong việc soạn thảo các dự án đầu t (lập dự án đầu t ), có nghĩa là phải thực hiện

đầu t theo dự án đã đợc soạn thảo với chất lợng tốt

III Phơng pháp luận về lập dự án đầu t phát triển:

1 Các giai đoạn hình thành và thực hiện một dự án đầu t:

Quá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu t trải qua 3 giai đoạn:Chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t và vận hành các kết quả đầu t

Trong 3 giai đoạn trên, giai đoạn chuẩn bị đầu t tạo tiền đề và quyết định

sự thành công hay thất bại ở 2 giai đoạn sau Tổng chi phí cho giai đoạn nàychiếm 0,5-15% vốn đầu t của dự án làm tốt công tác chuẩn bị đầu t sẽ tạo điềukiện cho việc sử dụng tốt 85-99,5% vốn đầu t ở giai đoạn thực hiện đầu t đảmbảo đúng tiến độ, không phải phá đi làm lại, tránh đợc những chi phí không cầnthiết khác;

Trong giai đoạn 2, 85-99,5% vốn đầu t của dự án đợc chia ra và nằm khê

đọng trong suốt thời gian thực hiện đầu t Đây là những năm lơng vốn lớn khôngsinh lời Thời gian thực hiện đầu t càng kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thấtcàng lớn, lại thêm những tổn thất do thời tiết gây ra đối với vật t, thiết bị chahoặc đang thi công, đối với công trình đang đợc xây dựng dở dang Vì vậy phảituân thủ theo đúng tiến độ và các bớc vạch ra trong hồ sơ dự án

ở giai đoạn 3, nếu kết quả do đầu t do giai đoạn thực hiện đầu t đảm bảotính đồng bộ, giá thành thấp, chất lợng tốt, địa điểm tiêu thụ thích hợp và với quymô tối u thì dự án chắc chắn sẽ có lãi Ngợc lại, có thể ảnh hởng đến sự tồn tạicủa doanh nghiệp cũng nh lãng phí tiền của công sức của toàn xã hội, lúc đó sẽtạo ra ảnh hởng tiêu cực trong đầu t

2 Trình tự và nội dung nghiên cứu của quá trình soạn thảo các dự án

đầu t:

Quá trình soạn thảo các dự án đầu t trải qua 3 cấp độ nghiên cứu theo ớng ngày càng chi tiết hơn, chi phí cho việc nghiên cứu tốn kém hơn, thời giancần thiết cho việc hoàn thành các công việc nghiên cứu dài hơn và do đó mức độchính xác của các kết qua nghiên cứu ngày càng cao hơn, những kết luận rút racàng chính xác đối với mọi khía cạnh cơ bản của dự án Các cấp độ nghiên cứu

h-đó là:

- Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu t

- Nghiên cứu tiền khả thi

- Nghiên cứu khả thi

a Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu t:

Mục đích của bớc nghiên cứu này là xác định một cách nhanh chóng nhng

ít tốn kém về các cơ hội đầu t

Phần lớn các dự án đầu t, đặc biệt là các dự án đầu t xây dựng với quy môlớn từ các nguồn ngân sách của Nhà nớc đều đợc xuất phát từ các chiến lợc pháttriển kinh tế - xã hội của đất nớc, của ngành hay lãnh thổ Tuy vậy có thể chiaviệc hình thành các ý tởng đầu t theo 2 nhóm:

+ Cơ hội đầu t chung: Đây là những ý tởng đầu t xuất phát từ các chínhsách phát triển kinh tế - xã hộ của đất nớc, của các vùng lãnh thổ Các hoạt độngnghiên cứu điều tra, khảo sát đều nằm trong ý đồ của các chiến lợc phát triển;các thứ tự u tiên trong chiến lợc phát triển Tổ chức, cá nhân nếu có điều kiệnkhả thi đều có quyền và bình đẳng trong việc tiếp xúc với các cơ hội đầu t chungnày

+ Cơ hội đầu t riêng hay còn gọi là cơ hội đầu t vi mô: là ý tởng đầu t đợchình thành trong đầu các nhà quản lý, sản xuất, kinh doanh của một tổ chức cụthể ý tởng đầu t này xuất phát từ nhu cầu của thị trờng; sự phát triển kinh tế - xã

hộ và nhu cầu cạnh tranh vì lợi nhuận

Để phát hiện cơ hội đầu t cần xuất phát từ những căn cứ sau:

+ Căn cứ vào chiến lợc phát triển kinh tế xã hộ của đất nớc, địa phơnghoặc chiến lợc phát triển kinh doanh của ngành hoặc cơ sở?

+ Căn cứ vào nhu cầu trong nớc và trên thế giới về mặt hàng hoặc hoạt

+ Căn cứ vào việc dự đoán các kết quả về tài chính, kinh tế - xã hội sẽ đạt

đợc nếu thực hiện dự án đầu t

Bản chất của việc nghiên cứu cơ hội đầu t là khá sơ lợc Việc xác định đầuvào, đầu ra và hiệu quả kinh tế - xã hội, tài chính của cơ hội đầu t dựa vào các ớctính tổng hợp hoặc các dự án tơng tự đang đã hoạt động trong nớc hay nớc ngoài

b Nghiên cứu tiền khả thi:

Đây là bớc nghiên cứu tiếp theo của các cơ hội đầu t có nhiều triển vọng

đã đợc lựa chọn có quy mô đầu t lớn, phức tạp về mặt kỹ thuật, thời gian thu hồivốn lâu, có nhiều yếu tố bất định tác động Đối với dự án đầu t quy mô nhỏ, đơngiản về kỹ thuật có thể bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi

Nội dung của dự án tiền khả thi bao gồm:

b1 Các căn cứ, cơ sở xác định sự cần thiết phải đầu t:

+ Đề xuất định hớng về các giải pháp đảm bảo các yếu tố đầu vào.

b3 Khu vực, địa điểm:

+ Kinh tế địa điểm: Các chỉ tiêu sử dụng đất, các yếu tố ảnh hởng đến giáthành công trình (kể cả thuế đất) và các yếu tố ảnh hởng đến các chi phí trongquá trình xây dựng, sản xuất và tiêu thụ sản phẩm

+ Mối quan hệ trong quy hoạch tổng thể ngành và vùng lãnh thổ

+ Các mặt xã hội của địa điểm: Những đặc điểm của chính sách liên quan

đến dầu t phát triển khu vực, hiện trạng địa điểm, những thuận lợi và khó khăntrong việc sử dụng mặt bằng

b4 Phân tích kỹ thuật:

+ Khái quát các loại hình công nghệ, u nhợc điểm, các ảnh hởng tới môitrờng sinh thái, khả năng và điều kiện ứng dụng, hớng giải quyết về nguồn và

điều kiện cung cấp trang thiết bị, so sánh sơ bộ, đề nghị công nghệ lựa chọn

+ Các yêu cầu, giải pháp xây dựng: Địa hình, địa chất, thủy văn đặc điểmxây lắp Dự kiến giải pháp xây dựng và tổ chức thi công Tiến độ thi công, nguồncung cấp vật liệu xây dựng, thiết bị thi công

b5 Sơ bộ ớc tính nhu cầu lao động và giải pháp tổ chức sản xuất.

b6 Phân tích tài chính:

Giới hạn ở việc xác định tổng vốn đầu t Trong đó nhân ra vốn cố định,vốn lu động Khả năng, điều kiện huy động các nguồn vốn Phơng án huy độngvốn

Ước tính chi phí sản xuất, dự trù doanh thu, lỗ, lãi, khả năng hoàn vốn, trảnợ

b7 Phân tích lợi ích kinh tế - xã hội:

+ Ước tính các giá trị gia tăng, các đóng góp (tăng việc làm, thu nhập ngờilao động, thu ngân sách, )

+ Các lợi ích về mặt xã hội, môi trờng kể cả những gì xã hội phải gánhchịu

b8 Các điều kiện về tổ chức thực hiện, thời gian thực hiện dự án:

b9 Kết luận và kiến nghị.

Đặc điểm nghiên cứu của giai đoạn này là cha chi tiết, xem xét các vấn đề

ở trạng thái tĩnh mọi đầu vào, đầu ra, các khía cạnh tài chính, kỹ thuật của dự án

Do đó độ chính xác của quá trình nghiên cứu tiền khả thi cha cao Ngoài ra luậnchứng tiền khả thi còn phải trình bày đợc những khía cạnh gây khó khăn choviệc thực hiện dự án, đòi hỏi khi cần thiết phải có nhóm nghiên cứu chuyên sâu(nghiên cứu hỗ trợ)

c Nghiên cứu khả thi:

Giai đoạn nghiên cứu khả thi là bớc sàng lọc, phân tích, đánh giá cuốicùng để lựa chọn đợc dự án đầu t ở giai đoạn này phải khẳng định đợc cơ hội

đầu t có khả thi hay không, có mang lại hiệu quả về mặt tài chính và hiệu quảkinh tế xã hội hay không

Trong giai đoạn này, nội dung nghiên cứu cũng tơng tự nh giai đoạnnghiên cứu tiền khả thi song mức độ chi tiết hơn, chính xác hơn Các khía cạnhnghiên cứu đợc xem xét ở trạng thái động theo từng năm trong suốt cả đời dự án

Do ý nghĩa quan trọng và tính phức tạp của giai đoạn này, chi phí dành cho giai

đoạn nghiên cứu khả thi chiếm tới 80-85% chi phí chuẩn bị đầu t

Nội dung chủ yếu của dự án khả thi bao gồm:

c1 Xem xét tình hình kinh tế tổng quát có liên quan đến dự án đầu t.

- Điều kiện về địa lý tự nhiên (địa hình, khí hậu, địa chất, ) có liên quan

đến việc lựa chọn, thựa hiện và phát huy hiệu quả của dự án

- Điều kiện về dân số và lao động có liên quan đến nhu cầu và khuynh ớng tiêu thụ sản phẩm, đến nguồn lao động cung cấp cho dự án, nhất là đối với

h-dự án xây h-dựng thì dân số và lao động là hết sức cần thiết

- Tình hình chính trị, xuất xứ và các căn cứ pháp lý

- Các đặc điểm về quy hoạch, kế hoạch phát triển

- Tình hình ngoại hối (cán cân thanh toán, dự trữ ngoại tệ, nợ nần và tìnhhình thanh toán nợ, )

c2 Nghiên cứu về thị trờng:

Thị trờng là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự

án Mục tiêu của nghiên cứu thị trờng ở đây là nhằm xác định thị trờng cung cầusản phẩm hoặc dịch vụ của dự án hiện tại, tiềm năng phát triển của thị trờng nàytrong tơng lai, các yếu tố kinh tế và phi kinh tế tác động đến nhu cầu của sảnphẩm Mặt khác phải đa ra đợc các thông tin về nhu cầu hiện tại và tơng lại, đốitợng tiêu thụ chính, nhu cầu hiện tại đã đáp ứng ra sao và thiếu hụt bao nhiêu

c3 Nghiên cứu về mặt kỹ thuật:

Riêng về kỹ thuật - công nghẹ thì nó phụ thuộc vào các ngành kinh tế kỹthuật khác nhau, do nhiều Bộ chuyên ngành quản lý Vì vậy không có đợc môhình chung thích hợp cho tất cả các ngành Phần này chúng ta sẽ phân tích kỹthuật đối với dự án công nghiệp, bao gồm tơng đối đầy đủ các hạng mục côngviệc cần, xem xét trong qua trình lập dự án

*Mô tả sản phẩm của dự án

* Lựa chọn công suất:

- Công suất lý thuyết: là công suất lớn nhất mà dự án có thể đạt đến trong

điều kiện sản xuất lý thuyết: máy móc, thiết bị chạy suốt 24h/ngày và 365 ngày/năm Công suất lý thuyết chỉ tính để biết chứ không thể đạt đợc

- Công suất thiết kế: Là công suất mà dự án có thể đạt đợc trong điều kiệnsản xuất bình thờng:

+ Máy móc, thiết bị hoạt động theo đúng quy trình công nghệ, không bịgián đoạn vì những lý do không đợc dự tính trớc nh bị hỏng hóc đột xuất, cúp

điện

+ Các đầu vào đợc đảm bảo đầy đủ

- Công suất thực tế: Công suất thiết kế đã mang tính thực tế hơn nhng vẫnrất khó đạt đợc, vì trong thực tế sản xuất khó đảm bảo đợc các điều kiện sản xuấtbình thờng mà hay xảy ra các trục trặc kỹ thuật, tổ chức, cung cấp đầu vào, yếu

tố tự nhiên Thông thờng khi lập dự án, ngời ta thực hiện nh sau:

Năm 1 - Công suất thực tế lấy khoảng 50% công suất thiết kế

Năm 2 - " " " 75% "

Năm 3 - " " " 90% "

* Nghiên cứu nhu cầu các yếu tố đầu vào:

- Nguyên vật liệu: Trong dự án cần phân rõ các loại nguyên vật liệu chính,phụ, bán thành phẩm,

Nguyên vật liệu xây dựng bao gồm: xi măng, sắt thép, gỗ, gạch, vôi, cát,sỏi, việc phân loại sẽ tạo điều kiện cho việc tính chi phí và tính toán các chỉtiêu tài chính

Số giờ làm việc trong 1 ca

Số ca trong 1 ngày

Số ngày làm việc trong 1 năm

Nguồn và khả năng cung cấp nguyên vật liệu nhất là các nguyên vật liệuchủ yếu phải đảm bảo cho dự án hoạt động bình thờng trong suốt thời gian đầu t.

Số lợng nguyên vật liệu hàng năm tỷ lệ thuận với khối lợng sản phẩm,công trình sản xuất hàng năm, có xét đến các tỷ lệ hao hụt do vận chuyển, lukho, lu bãi, chi phí nguyên vật liệu bằng giá mua cộng với chi phí vận chuyển,xếp dỡ, tồn trữ, lu kho, bảo quản Nhu cầu nguyên vật liệu cần lập thành bảngghi rõ chủng loại, số lợng hàng năm Đối với nguyên vật liệu cần chú trọng khaithác các nguồn trong nớc

- Năng lợng, nớc:

Trong năng lợng thì điện là quan trọng nhất Cần xác định nguồn điện, hệthống cung cấp, số pha, công suất yêu cầu, cờng độ, tính ổn định của việc cungcấp, khối lợng thỏa mãn yêu cầu sản xuất

Về nớc cần phải xem cả cấp nớc và thoát nớc cho sản xuất và sinh hoạt

- Về kết cấu hạ tầng khác:

Đờng giao thông, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thông phòng cháy chữacháy, và chi phí cho các hệ thống này

* Chọn khu vực địa điểm:

Để lựa chọn địa điểm cho việc thực hiện dự án thờng dựa vào các nguyêntắc sau đây:

- Địa điểm nên gần nguồn cung cấp nguyên liệu

- Có kết cấu hạ tầng thuận lợi, nhất là về điện, nớc, giao thông vận tải,thông tin liên lạc

- Có mặt bằng đủ rộng, bố trí dễ dàng các bộ phận

- Phù hợp với quy hoạch chung

- Bảo đảm an ninh

- Không gây ô nhiễm môi trờng.

- Vấn đề môi trờng, tự nhiên, đất đai, môi trờng kinh tế xã hội nh trình độlao động, trình độ phát triển kinh tế xã hội của khu vực

- Các điều kiện địa hình, khí hậu, mặt bằng xây dựng

- Ngoài ra các chi phí cho việc giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất, thuế sửdụng đất cũng là các yếu tố cần tính đến khi nghiên cứu địa điểm xây dựng dự

án

* Kỹ thuật xây dựng công trình của dự án:

Khi bố trí xây dựng công trình cần chú ý đến các nguyên tắc sau đây:

- Phải phù hợp với công nghệ, thiết bị đợc chọn

- Phải đảm bảo điều kiện vệ sinh, an toàn lao động

- Thỏa mãn quy định về tiếng ồn, nhiệt độ, bụi bặm, ánh sáng, thôngthoáng

- Dảm bảo độ bền công trình phù hợp với cấp công trình

- Bố trí văn phòng, xởng sản xuất, kho bãi phải tiện lợi, hợp lý

- Dảm bảo yêu cầu phòng cháy chữa cháy

- Cần tính toán diện tích xây dựng, đặc điểm kiến trúc, quy mô, kích ớc, của hạng mục để ớc tính chi phí xây dựng

th Khi xem xét các hạng mục công trình của dự án phải lập hồ sơ bố trí mặtbằng toàn bộ dự án Dựa vào tiêu chuẩn diện tích của hạng mục công trình đểtính tổng diện tích cần thiết, nhân theo diện tích sử dụng, diện tích phụ, diện tíchcông cộng, đờng xá,

- Trên tổng mặt bằng, cần bố trí một tỷ lệ diện tích cây xanh thích đáng đểtạo bóng mát và điều hòa môi trờng

- Phần kỹ thuật xây dựng:

+ Xác định cấp hạng các công trình hạng mục, lên bản vẽ tổng mặt bằng.+ Lên bản vẽ hình thức kiến trúc, phối cảnh

+ Lựa chọn các giải pháp kết cấu, vật liệu

+ Lựa chọn các giải pháp về kỹ thuật thi công và thiết bị thi công

+ Các giải pháp tổ chức thi công Lên biểu đồ tiến độ thực hiện thi côngtheo sơ đồ Gant hoặc sơ đồ Pert

+ Lập bảng dự trù nguyên vật liệu, xe máy thi công, lịch trình huy động.+ Các biện pháp an toàn trong thi công.

+ Nhà ăn, khu giải trí, nhà vệ sinh

+ Hệ thống thang máy, băng truyền

+ Hệ thống thắp sáng, điều hòa không khí

+ Hệ thống xử lý chất thải, bảo vệ môi trờng, phòng cháy nổ

+ Hệ thống thông tin liên lạc

+ Tờng rào,

* Lựa chọn công nghệ và máy móc thiết bị.

- Để lựa chọn công nghệ và phơng pháp sản xuất thích hợp cần xem xétcác vấn đề sau đây:

Công nghệ và phơng pháp sản xuất đang đợc trên thế giới, yêu cầu taynghề của ngời sử dụng, yêu cầu về nguyên vật liệu, năng lợng sử dụng, Đồngthời trong quá trình nghiên cứu, lựa chọn cần xem xét các điều kiện chuyển giao

bí quyết công nghệ và đảm bảo quyền sở hữu công nghệ

Căn cứ vào khả năng về vốn và lao động, nếu thiếu vốn, thừa lao động nênchọn công nghệ kém hiện đại sử dụng nhiều lao động để giải quyết việc làm, ng-

ợc lại nên chọn công nghệ hiện đại sử dụng nhiều vốn và ít lao động

Nhiệm vụ của ngời lập dự án là phải lựa chọn đợc công nghệ thích hợp.Tính thích hợp thể hiện ở chỗ:

+ Đảm bảo công suất, tiến độ của dự án

+ Đảm bảo chất lợng của công trình, sản phẩm ở mức độ yêu cầu của dự

án

+ Chi phí nhập thiết bị hoặc chuyển giao công nghệ không quá cao

+ Càng hiện đại càng tốt nếu các điểm nói trên đạt giống nhau, tránh sửdụng công nghệ đòi hỏi phải đáp ứng cao về nhiên liệu, năng lợng, nguyên vậtliệu và phụ tùng thay thế trong khi các nguồn này rất khan hiếm.

+ Khả năng vận hành và quản lý phù hợp với trình độ khoa học của lao

động dự định sử dụng đồng thời phù hợp với chiến lợc phát triển kinh tế củaquốc gia

+ Các điều kiện về kết cấu hạ tầng hiện có và khả năng bổ sung thích hợpcông nghệ dự kiến lựa chọn nh đờng sá, hệ thống cung cấp điện, nớc, dịch vụkhác,

- Về thiết bị:

Việc lựa chọn thiết bị, máy móc phụ thuộc chặt chẽ và công nghệ đã lựachọn Cần phân ra thiết bị mua trong nớc, thiết bị nhập khẩu, cần tính đủ và nêulịch trình cung cấp phụ tùng thay thế

Mô tả tính năng, thông số kỹ thuật, đặc tính kỹ thuật, điều kiện bảo dỡng,sửa chữa, điều kiện lắp đặt, vận hành của các máy móc thiết bị chính

Lập danh mục các thiết bị gồm các thông số: nguồn, mẫu mã, số lợng, đơngiá, thành tiền Danh mục thiết bị nhập khẩu đợc lập riêng

Ngoài các thiết bị chính, cần xem xét đầy đủ các thiết bị phụ trở, phơngtiện, phụ tùng, thiết bị dụng cụ văn phòng

Cần xác định công suất thiết kế, công suất thực tế và lý thuyết của máymóc thiết bị

Cuối cùng cần xác định chi phí mua sắm, vận hành, bảo trì thiết bị, nhucầu vốn trong nớc, ngoại tệ

Chi phí thiết bị = Giá mua thiết bị + Chi phí vận hành thiết bị

Chi phí thiết bị thờng chiếm một khoản lớn trong chi phí của dự án, nênvần cân nhắc kỹ và tính toán tỷ mỷ, cụ thể Để lựa chọn thiết bị, máy móc ta cầnnêu lên một số phơng án, tính toán kinh tế và so sánh bằng chỉ tiêu NPV, IRR Cần chú ý rằng các máy móc, thiết bị có tuổi thọ kinh tế khác nhau

Mặt khác, máy móc thiết bị lựa chọn phải phù hợp với điều kiện sản xuấtcủa Việt Nam về các điều kiện về thời tiết, khí hậu, năng lợng, phụ tùng đơngiản, dễ kiếm và có thể sử dụng phụ tùng thay thế với giá cả phù hợp với khảnăng về vốn

Bảng 1: Danh mục các thiết bị cần thiết cho dự án

- Giải pháp xử lý cuối cùng (phân hủy, chôn cất, ) các chất độc hại.

- Thành phần khí thải, nớc thải, chất thải khác sau khi áp dụng giải phápnói trên

- Những ảnh hởng khác đối với môi trờng và biện pháp khắc phục:

+ ảnh hởng đối với mặt bằng

+ ảnh hởng đối với cân bằng sinh thái

+ Các ảnh hởng khác (bụi, tiếng ồn, ánh sáng đối với khu vực lân cận ).+ Giải pháp phòng ngừa và khắc phục những ảnh hởng nói trên

* Lịch trình thực hiện dự án:

Để dự án thực hiện đúng thời gian đã định mới có thể đảm bảo các hiệuquả đúng nh dự tính, do vậy việc lập lịch trình thực hiện từng hạng mục côngtrình, từng công việc trong mỗi hạng mục phải đảm bảo sao cho dự án đi vàohoạt động đúng thời gian quy quy định

Đối với các dự án có quy mô lớn, kỹ thuật xây dựng phức tạp, để lập lịchtrình xây dựng dự án đòi hỏi phải phân tích một cách có hệ thống, có phơng phápnhằm xác định:

+ Thời gian cần phải hoàn thành từng hạng mục công trình và cả côngtrình

+ Những hạng mục nào phải hoàn thành trớc, những hạng mục nào có thểlàm sau, những hạng mục, công việc nào có thể làm song song.

+ Ngày khởi sự hoạt động sản xuất

Có thể sử dụng phơng pháp Gant, Pert, CPM để lập lịch trình thực hiện dự

án tùy thuộc vào qui mô và sự phức tạp về kỹ thuật xây dựng và sản xuất của dự

án Ví dụ:

Bảng 2: Lịch trình thực hiện 1 dự án xây dựng nhà ở

NămCác công việc

c4 Nghiên cứu mặt tài chính:

1 Dự tính tổng số vốn đầu t cần cho dự án theo từng loại công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu t :

Nội dung dự trù là xác định vốn đầu t cần thực hiện từng năm và toàn bộ

đời dự án trên cơ sở kế hoạch tiến độ thực hiện đầu t dự kiến Bảng này sẽ phân

bổ nguồn vốn đầu t cho từng năm của đời dự án chi cho từng danh mục côngviệc cụ thể Sau đó tính tổng số vốn từng năm để xem xét mức độ cung cấp vốncần thiết từ đó tìm biện pháp huy động vốn thích hợp

Để tính toán tổng số vốn đầu t ở các năm về cùng một mặt bằng thời giantheo từng yếu tố cấu thành, ngời ta thờng lập bảng "thành phần vốn đầu t của dự

án " bao gồm:

- Vốn cố định ( chi phí chuẩn bị đầu t; chi phí ban đầu về đất đai, giá trịnhà xởng sẵn có; chi phí xây dựng nhà xởng và cấu trúc hạ tầng; chi phí về máymóc thiết bị, dụng cụ, phơng tiện; các chi phí khác)

-Vốn lu động :Trong đó gồm vốn sản xuất (nguyên vật liệu, tiền lơng, điệnnớc, nhiên liệu, phụ tùng) và vốn lu động ( sản phẩm dở dang tồn kho, hàng hoá

bán chịu, vốn bằng tiền).

- Vốn dự phòng ( vốn riêng của doanh nghiệp; vốn vay)

Lợng vốn này đợc phân chia theo từng năm thực hiện đầu t Trong tổng sốvốn đầu t trên cần tách riêng các nhóm:

+ Theo nguồn vốn: vốn góp, vốn vay (ngắn hạn, trung hạn, dài hạn) với lãisuất theo từng nguồn

+ Theo hình thức góp vốn: Bằng tiền (Việt Nam, Ngoại tệ) bằng hiện vật,tài sản khác (Licence, máy móc, thiết bị, bí quyết công nghệ )

Để tính tổng số vốn đầu t theo cùng một mặt bằng thời gian ta có thể ápdụng công thức tính chuyển về hiện tại hoặc tơng lai

Thông thờng đối với dự án đầu t mới, tổng vốn đầu t đợc chuyển về mặtbằng tại thời điểm đa vào sản xuất kinh doanh Còn trờng hợp đầu t chiều sâuhoặc đầu t bổ xung đựoc tiến hành xen kẽ với quá trình sản xuất kinh doanh đã

có sẵn, thì vốn thực hiện đợc tính chuyển về mặt bằng hiện tại để thuận lợi choviệc tính toán, so sánh các chỉ tiêu phân tích mặt hiệu quả tài chính của dự án.Nếu là vốn vay ngời ta thờng tính chuyển về mặt bằng hiện tại (với năm đầu cótính chuyển), nếu vốn ngân sách cấp thì chuyển về hiện tại ( với năm đầu khôngtính chuyển)

2 Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ các nguồn về số l ợng và tiến độ:

Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là ngân sách cấp phát, ngân hàng chovay hoặc vốn cổ phần, vốn liên doanh, vốn tự có hoặc vốn huy động từ cácnguồn khác Vì vốn đầu t phải đợc thực hiện theo đúng tiến độ ghi trong dự áncho nên các nguồn vốn đợc xem xét không chỉ về mặt số lợng mà còn cả thời

điểm nhận đợc nguồn vốn đó

Sau đó tiến hành so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn cho dự

án từ các nguồn về số lợng và tiến độ Nếu không đáp ứng đợc về nguồn vốn thìphải giảm qui mô của dự án của dự án hoặc xem xét lại khía cạnh lao động, kỹthuật để đảm bảo tính đồng bộ của dự án

3 Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của

đời dự án.

Trớc hết và quan trọng nhất các nhà lập dự án đầu t phải lập đợc bảng "chi phí sản xuất " thực hiện qua các năm của đời dự án với các khoản chi cầnthiết cho công cuộc đầu t, bao gồm: nguyên vật liệu chính; nguyên vật liệu phụ;nhiên liệu; năng lợng; điện; nớc; tiền lơng; bảo hiểm xã hội; chi phí sửa chữa bảo

dỡng máy móc thiết bị, nhà xởng; khấu hao (khấu hao chi phí chuẩn bị; kháu haomáy móc thiết bị, dụng cụ, phơng tiện vận tải; nhà cửa và kết cấu hạ tầng; chiphí ban đầu về quyền sử dụng đất; chi phí quản trị điều hành; chi phí ngoài sảnxuất (bảo hiểm tài sản và tiêu thụ sản phẩm); thuế doanh thu; lãi tín dụng; chiphí xử lý phế thải và các chi phí khác.

Thôn thờng để dự trù chi phí trong các dự án đầu t có xây dựng, ngời ta sửdụng các chỉ tiêu đơn giá tổng hợp (đ/m2) đúc kết từ các công trình tơng tự trongthời gian gần với thời gian đang xây dựng

Xác định chi phí xây dựng:

Sau khi tính toán chi phí sản xuất, ngời ta tính doanh thu của các năm vàcác khoản phải nộp cho Nhà nớc ( thuế doanh thu, thuế lợi tức ) Từ đó xác địnhlợi nhuận thuần thu đợc thông qua bảng "dự trù lỗ lãi " và kế hoạch phân phốicác khoản lợi nhuận trên nh:

- Vòng quay vốn lu động ( doanh thu thuần/vốn lu động )

- Lợi nhuận thuần/doanh thu thuần

- Lợi nhuận thuần/vốn riêng

- Lợi nhuận thuần/tổng vốn đầu t

4 Tính toán các chỉ tiêu phản ánh về mặt tài chính của dự án:

* Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp:

+ Hệ số tự có so với vốn vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1, đối với

dự án có triển vọng thu đợc hiệu quả rõ ràng thì hệ số này có thể  2/3

Chi phí xây dựng 1 hạng mục công trình

Số m2 của hạng mục công trình

Đơn giá tổng hợp 1 m2 hạng mục công trìnhX

=

+ Tỷ trọng vốn tự có trong vốn đầu t: Phải  50%, đối với dự án có triểnvọng, hiệu quả rõ ràng thì có thể  40%.

+ Tỷ lệ giữa tài sản lu động có so với tài sản lu động nợ bằng 2/1 hoặc 4/1thì dự án thuận lợi

+ Tỷ lệ giữa vốn lu động và nợ ngắn hạn phải lớn hơn hay bằng 1

+ Tỷ lệ giữa tổng thu từ lợi nhuận và khấu hao so với nợ đến hạn phải trảphải  1

* Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần:

Các chỉ tiêu này dùng để đánh giá quy mô lợi ích của dự án, chúng cànglớn càng tốt và đợc áp dụng cho mọi dự án sản xuất kinh doanh

- Tổng lợi nhuận thuần cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh quy

mô lợi ích giữa các dự án (ký hiệu Wipv):

r) (1

1 W W

Trong đó: + Wi: là lợi nhuận thuần từng năm hoặc từng giai đoạn của đời

Có 3 cách tính chỉ tiêu lợi nhuận thuần bình quân:

+ C1: Lấy chỉ tiêu lợi nhuận thuần của 1 năm bình thờng coi là lợi nhuậnthuần bình quân

+ C2: Sử dụng công thức:

n

W W

1 n

0

i ipvpv

n ipv

w pv

1 ) 1 (

) 1 ( W A

W

Trong 3 cách tính trên, cách tính thứ 3 là chính xác hơn cả vì nó tính đếngiá trị thời gian của tiền nhng trong thực tế, để đơn giản, ngời ta sử dụng

cách 1.

- Thu nhập thuần: Npv (hoặc NFV):

NPV = Tổng thu - Tổng chi (hiện tại)NFV = Tổng thu - Tổng chi (tơng lai)Giá trị NPV (NFV) khác giá trị W ở các khoản:

+ Giá trị thanh lý

+ Giá trị máy móc thiết bị cha khấu hao hết

* Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả sử dụng vốn:

- Tỷ suất lợi nhuận doanh thu (r o ): Sủ dụng để so sánh giữa các năm của

i 

+ Tỷ suất lợi nhuận doanh thu bình quân (ro):

pv

pv o

- Tỷ suất lợi nhuận vốn tự có (re): Sủ dụng để so sánh giữa các dự án

+ Tỷ suất lợi nhuận vốn tự có từng năm (rei): rei =

(Ei: vốn tự có bình quân năm i)

+ Tỷ suất lợi nhuận vốn tự có bình quân (r e):

pv

pv e

E

W

r 

(E pv: vốn tự có bình quân của cả đời dự án quy về thời điểm hiện tại)

- Hệ số hoàn vốn hay tỷ suất lợi nhuận vốn đầu t (RR)

(IVo: vốn đầu t tại thời điểm bắt đầu hoạt động)

Ngoài ra khi tính bình quân các chỉ tiêu trên ngời ta có thể lấy chỉ tiêu củamột năm bình thờng làm chỉ tiêu bình quân hoặc tính theo công thức các khoản

phát sinh đều đặn.

* Thời hạn thu hồi vốn đầu t (T):

- Thời hạn thu hồi vốn đầu t là khoảng thời gian cần thiết để dự án thu hồi

I T

* Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)

IRR là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số tính chuyển các khoản thuchi của dự án về mặt bằng hiện tại thì tổng thu sẽ bằng tổng chi

0 ) IRR 1 (

1 Chi )

IRR 1 (

1 Thu n 1

0

1 n 0

Dự án sẽ đợc chấp nhận khi IRR của dự án lớn hơn IRR định mức:

+ Nếu sử dụng vốn vay thì IRR đ/m là lãi suất vay

+ Nếu vốn đầu t là vốn tự có thì IRR đ/m là tỷ suất lợi nhuận lâu nay vẫn

Rủi ro là điều hay xảy ra đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh Rủi

ro có thể là sự thay đổi cơ chế, chính sách bất lợi cho nhà đầu t, sự biến động củagiá cả, nhu cầu thị trờng, giá cả nguyên liệu đầu vào và sản phẩm đầu ra Biệnpháp phòng ngừa rủi ro có thể dùng là phơng pháp xác suất cho phép lợng hóanhững biến cố bất định bằng việc tính kỳ vọng toán của các biến cố hay phơngpháp sử dụng tỷ suất chiết khấu có điều chỉnh theo độ rủi ro bằng việc phân tíchcác chỉ tiêu tài chính nh tổng lợi nhuận thuần, IRR,

6 So sánh lựa chọn ph ơng án đầu t

Quá trình phân tích dự án không chỉ nhằm khẳng định tính khả thi của dự

án mà còn để lựa chọn phơng án đầu t tối u trong các phơng án có thẻ Vì vậykhi phân tích một dự án đầu t phải đa ra nhiều phơng án lựa chọn có thể sử dụngcác biện pháp so sánh trực tiếp các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả tàichính của 2 dự án hoặc phân tích độ nhạy bén của dự án khi các yếu tố có liênquan đến chỉ tiêu đó thay đổi

e Nghiên cứu về mặt kinh tế - xã hội.

Các mục tiêu chủ yếu đợc đề cập là:

1 Mục tiêu đáp ứng việc thực hiện các chiến lợc phát triển kinh tế xã hộicủa đất nớc, các nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trong từng thờikỳ

2 Đóng góp cho Ngân sách: Các khoản đóng góp cho Ngan sách bao gồmthuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng, ngoài ra mức

đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn tính thêm nh sau:

3 Việc làm và thu nhập ngời lao động: Thể hiện ở 2 khía cạnh:

+ Số chỗ việc làm do dự án tạo ra

+ Thu nhập của ngời lao động vừa thể hiện số thu nhập thực vừa phản ánhchất lợng lao động, năng suất, trình độ tay nghề và khả năng tiếp nhận công nghệhiện đại của công nhân

4 Góp phần phát triển các ngành khác:

Chẳng hạn dự án xây dựng quy hoạch phát triển đô thị sẽ kéo theo ngànhdịch vụ, thơng mại phát triển đồng thời phản ứng dây chuyền đến các ngànhkhác

5 Thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân: Thể hiện ở mức tăng bìnhquân đầu ngời về các sản phẩm của dự án, mức thỏa mãn về dời sống tinh thần,

6 Góp phần phát triển địa phơng: Tăng cờng kết cấu hạ tầng cho địa

ph-ơng, làm thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của địa phơng: (làm thêm đợc baonhiều m2 nhà ở, phát triển các dịch vụ, thơng mại, du lịch ở địa phơng), tăng thunhập cho ngời lao động nghèo nàn có giá trị hơn của ngời giàu ở vùng thịnh v-ợng, đô thị

7 Các tác động đến môi trờng: Bảo vệ môi trờng sinh thái là một trong bavấn đề lớn nhất đợc toàn thế giới hiện đang quan tâm đó là hòa bình, dân số vàmôi trờng Một dự án có thể gây ảnh hởng tích cực đến môi trờng (Tạo thêmnguồn nớc sạch) tạo thêm cây xanh làm trong sạch không khí và dịu mát; cảithiện điều kiện vệ sinh, y tế; làm đẹp thêm cảnh quan, ) nhng quan trọng nhất

đối với một dự án là phải đánh giá hết đợc những ảnh hởng tiêu cực (làm thay

đổi điều kiện sinh thái, mất cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trờng nhất là

đối với các dự án công nghiệp, ) khi lập dự án cần xem xét đến các vấn đề sau:

+ Dự tính mức độ ảnh hởng xấu đến môi trờng

+ Xác định rõ nguyên nhân

+ Đề xuất biện pháp khắc phục

+ Chi phí cần thiết cho việc bảo vệ môi trờng

8 Ngoài ra cần quan tâm đến các chỉ tiêu nh số ngoại tệ thực thu từ hoạt

động đầu t, nâng cao trình độ kỹ thuật, trình độ quản lý

Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội:

1 Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng thêm (NVA - Net Value Added )

Đây là chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội của đầu t NVA

là mức chênh lệch giữa giá trị đầu vào và giá trị đầu ra Công thức:

NVA =O - ( MI - Iv )

Trong đó:

O: giá trị đầu ra của công cuộc đầu t

MI: giá trị đầu vào vật chất thờng xuyên nh năng lợng, nhiên liệu, giaothông, bảo dỡng,

Iv: Vốn đầu t hoặc khấu hao

2 chỉ tiêu số lao động có việc làm do thực hiện d án và số lao động cóviệc làm tính trên một đơn vị vốn đầu t:

- Số lao động có việc làm: Số lao động có việc làm trực tiếp cho dự án và

số lao động có việc làm ở các dự án liên đới (lao động gián tiếp )

Chỉ tiêu này phản ánh tác động điều tiết thu nhập giữa các nhóm dân choặc vùng lãnh thổ Để xác định đợc chỉ tiêu này, trớc hết phải xác định nhómdân c hoặc vùng lãnh thổ đợc phân phối giá trị tăng thêm ( NVA ) của dự án.Tiếp đến xác định phần giá trị tăng thêm do dự án tạo ra mà mỗi nhóm dân choặc vùnh thu đợc Cuối cùng ta tính các chỉ tiêu tỷ lệ của mỗi nhóm dân c hoặcvùng trong tổng giá trị gia tăng ở năm hoạt động bình thờng của dự án So sánh

tỷ lệ này với các nhóm dân c hoặc vùng khác nhau sẽ thấy đợc tình hình phânphối giá trị gia tăng do dự án tạo ra giữa các nhóm dân c hoặc vùng lãnh thổtrong nớc.

4 Các chỉ tiêu phân tích kinh tế - xã hội khác:

Chỉ tiêu ngoại hối ròng ( tiết kiệm ngoại tệ ), chỉ tiêu khả năng cạnh tranhquốc tế và những tác động khác của dự án liên quan đến các mục tiêu nh ta đãtrình bày ở phần trên mà khi lập dự án cần phải phân tích

Chơng II

Thực trạng lập dự án đầu t xây dựng nhà ở của

Quận Hai Bà Trng - Hà Nội

I Tình hình phát triển xây dựng nhà ở của Quận thời gian qua:

1 Tình hình phát triển về mặt số lợng nhà ở:

Nh ta đã biết, nhà ở là vấn đề xã hội - kinh tế luận mang tính thời sự màNhà nớc và mọi ngời quan tâm Trong những năm gần đây, nhà ở đã đợc cảithiện nhiều do tác động của việc xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và các bộ luậtxây dựng, sửa chữa nhà ở đợc nới lỏng, dễ dàng hơn Do vậy nhiều khu ở mới đ-

ợc hình thành, đặc biệt các khu Nhà nớc cấp đất, dân đầu t xây dựng nhà ở đẹp

đẽ hơn, khang trang và diện tích ở rộng rãi hơn

Quận Hai Bà Trng có diện tích nhà ở gần 2 triệu m2 và có dân số là339.700 ngời đợc phân bố trên 24 phờng khác nhau với tổng số căn hộ là 300 hộ

Tuy nhiên diện tích ở mới cải thiện ở bộ phận dân số có thu nhập cao hoặcthừa kế tài sản nhà đất do ông cha để lại Qua điều tra cho thấy, một bộ phận lớndân c điều kiện ở rất khó khăn, đây là vấn đề nóng bỏng ở địa bàn quận Hai BàTrng

+ Mật độ c trú (ngời/ha): Hiện tại tầng cao trung bình nhà ở còn thấp,ngoài một số khu ở mới xây dựng giai đoạn sau 19954 tập trung cao tầng cònphần lớn có tầng cao trung bình trên 1 và trên 2 tầng Nh vậy nếu theo mật độ ctrú chuẩn tối đa cho phép thì nhiều khu nhà ở có mật độ c trú rất cao điển hìnhtại một số phờng nh: Là những phờng có mật độ c trú gấp gần hoặc hơn 2 lần sovới mật độ c trú tối đa theo tiêu chuẩn đợc quy định cho một đô thị hiện đại(xem chi tiết biểu 1)

Đơng nhiên các khu ở nh vậy sẽ bị quá tải một cách nghiêm trọng về mặt

vệ sinh, môi trờng, dân số, do vậy diện tích nhà ở bình quân đầu ngời sẽ giảm

+ Diện tích ở bình quân:

Trớc những năm 1986, còn chế độ bao cấp về nhà ở, hàng năm Nhà nớc đãdầu t nhiều triệu đồng cho xây dựng nhà ở song tình trạng nhà ở vẫn không đợccải thiện là bao Diện tích quỹ nhà ở mới tăng không đủ bù đắp diện tích nhà ởxuống cấp và nhu cầu nhà ở mới do gia tăng dân số

Từ sau 1986 tới nay, Nhà nớc đã xóa bỏ cơ bản bao cấp về nhà ở cho các

đối tợng công nhân viên chức Nhà nớc và ngời ăn theo Việc này đã mang lại

động lực huy động nguồn vốn tiềm năng trong dân chúng và khơi dậy trong họtính năng động, tự lực để đầu t vào xây dựng và sửa chữa nhà ở

Bảng 3: Mật độ tại một số phờng của Quận có mật độ cao điển hình.

đa chuẩn Mật độthực tế1

510545530510520540565535

7156877456658108521384850

1,41,261,41,31,561,582,45

(Nguồn: Dân số và môi trờng ở đô thị thành phố Hà Nội - 1998)

Tuy nhiên do yếu tố thị trờng tác động, giá đất, giá nhà ở tăng vọt, do đóvấn đề nhà ở đã bị phân hóa

- Những ngời có thu nhập cao, có quyền thừa kế, quyền sử dụng đất đai vànhà ở thì điều kiện ở đợc cải thiện, bộ phận này có diện tích ở bình quân 6, 7, 8

và thậm chí trên 10m2/ngời

- Những ngời có thu nhập thấp (đơng nhiên bộ phận này chiếm đại đa số)

điều kiện ở không những không đợc cải thiện mà gặp khó khăn về diện tích ở vàtình trạng nhà ở xuống cấp

- Ngoài ra một bộ phận lớn dân số tạm trú trên địa bàn quận chủ yếu làngời lao động làm thuê, học sinh sinh viên c trú làm cho diện tích ở và mật độcàng thêm chật hẹp

Diện tích ở bình quân hiện nay của Quận Hai Bà Trng là 5,24m2/ngời(trong khi Quận Hoàn Kiếm là 4,87; Ba Đình 5,20; Đống Đa 4,70m2/ngời) Nhvậy là diện tích ở bình quân của Quận là rất cao

Theo kết quả điều tra chọn mẫu cho thấy ở cả 4 quận còn 28,7% số hộ

đang sống với diện tích bình quân dới 4m2/ngời; 2,31% sống với diện tích bìnhquân dới 2m2/ngời; khoảng 30% số hộ có diện tích ở bình quân từ 4-6m2/ngời và39,42% là sống trong những căn hộ có diện tích bình quân trên 6m2/ngời Điều

đó cho thấy tỷ lệ những ngời ở với diện tích bình quân cao có chiều hớng tăng tỷ

lệ thuận với nhịp độ tăng số hộ nhà ở (biểu 2)

Số thế hệ và số nhân khẩu sống trong 1 căn hộ cao (1 thế hệ 4,7%; 2 thế

hệ 58,4%; 3 thế hệ 34,6%; 4 thế hệ 2,2%) Điều này cho thấy nguyên nhân chủyếu vẫn là do nhiều gia đình trong thời kỳ chuyển đổi nền kinh tế của đất nớcsang cơ chế thị trờng không có khả năng xây dựng đất nớc sang cơ chế thị trờngkhông có khả năng xây dựng thêm hay xây dựng mới để tách hộ Mặt khác, Nhànớc còn thiếu vốn đầu t, tốc độ xây dựng nhà ở chậm, kém đáp ứng nhu cầu pháttriển dân số với nhu cầu tách hộ gia đình mới hình thành

ở Việt Nam vẫn có truyền thống cùng ở chung nhiều thế hệ, bố, mẹ giàcùng ở với gia đình con đã có các cháu Nh vậy sẽ không phù hợp vì nhiều thế hệ

sẽ không đồng nhất về tác phong, nếp sống, sinh hoạt và đơng nhiên diện tích ởbình quận sẽ thấp Qua điều tra xã hội học mói đây thì hầu hết các chuyên gia đ-

ợc hỏi trả lời rằng đại đa số ngời dân thích đợc tách hộ khi co ngời con trởngthành nhng họ vẫn muốn ở gần với nhau

Bảng4: Diện tích ở bình quân đầu ngời.

(Đơn vị: m 2/ngời)

Khu vực

Dới 2m 2 2-4m 2 4-6m 2 Trên 6m 2 Không

xác định Số

B Ngoại Thành 6 3,0 40 20,0 59 29,5 95 47,5 0 0,0

(Nguồn: Dân số và môi trờng đô thị thành phố Hà Nội - 1998).

- Qua bảng4 cho thấy, diện tích ở bình quân đầu ngời của Quận Hai Bà

Tr-ng so với các Quận khác nh sau: Diện tích ở bình quân đầu Tr-ngời dới 2m2 có tỷ lệtơng đối cao 3,2% (so với Quận Hoàn Kiếm 1,0%, Đống Đa 1,6%, Ba Đình3,5%) trong khi đó số căn hộ có số ngời sống trong diện tích < 2m2 là 9 hộ (caonhất trong nội thành)

Diện tích ở bình quân đầu ngời  4m2/ngời chiếm 72,4% Tổng số hộ củaQuận đứng thứ 2 sau Quận Đống Đa (chiếm 77%) trong khi đó Quận HoànKiếm (67%) Ba Đình 69,4%)

Nh vậy về diện tích ở bình quân đầu ngời của Quận Hai Bà Trng khá cao

do một phần địa bàn Quận tơng đối rộng với 24 phờng và dân số chiếm tổng sốdân số thành phố Hà Nội

Về số ngời trên 1 căn hộ tại địa bàn Quận Hai Bà Trng nh sau:

+ Về mật độ xây dựng:

Do dân số tăng nhanh, tầng cao trung bình nhà ở thấp nen hiện tợng mật

độ xây dựng quá cao là vấn đề phổ biến hiện nay Phần lớn đất đều đợc xây cấtcác côgn trình dày đặc, đờng sá không mở rộng, chịu lệ thuộc các nhà ở cũ,không có vỉa hè, dân tự đầu t nhà ở và cơi nới tự do Không có không gianthoáng đãng cần thiết trong khu nhà ở và rất thiếu cây xanh Đối với một đô thịvùng nhiệt đới là Hà Nội nói chung và Quận Hai Bà Trng nói riêng thì diện tíchcây xanh là rất cần thiết

Bảng 5: Cơ cấu các phờng của quận phân theo mật độ xây dựng

Tổng số

ph-ờng Thông thoáng( 40%) Trung bình(41-50%) (51-65%)Cao Quá cao(> 65%)

24 50% 12,5% 33,3% 4,2%

(Nguồn: Quy hoạch tổng mặt bằng Hà Nội - 1997)

2 Chất lợng nhà ở:

Chất lợng nhà ở là một yếu tố quan trọng tác động tới điều kiện ở của mỗi

hộ gia đình Đây là vấn đề rất đợc quan tâm trong chiến lợc phát triển lâu dài vàquy hoạch của quận trong thời gian tới

Quỹ nhà ở ngoài một số diện tích do dân và Nhà nớc xây dựng mới đây vàdân tự sửa chữa còn phần lớn là nhà cũ loại cấp IV hoặc 4-5 tầng ngày càngxuống cấp

Bảng 5: Diện tích nhà ở của quận qua các năm

(Nguồn: Quy hoạch tổng mặt bằng Hà Nội -1998)

Nhà ở hiện nay phần lớn xây dựng đã lâu và hết niên hạn sử dụng:

+ Xây trớc năm 1960 chiếm  32,6% (nhà trên 30 năm - 100 năm)

Trong thời gian dài theo chế độ bao cấp về nhà ở và hiện nay Nhà nớc đầu

t cải tạo, sửa chữa hạn chế, chủ trơng thanh lý, chuyển quyền sở hữu nhà ở chodân diễn ra chậm chạp do đó nhà ở xuống cấp, h hỏng không quan tâm Sở nhà

đất không đủ lực đầu t cải tạo, dân thì không muốn hoặc không đợc phép sửachữa Các cấp, các ngành cha coi trọng công tác duy tu bảo dỡng cải tạo, sửachữa thể hiện qua tỷ trọng vốn đầu t cho sửa chữa, cải tạo nâng cấp nhà còn rấtít

- Nhiều nhà tạp thể xây dựng khu công trình phụ chung hoặc xây dựngnhà không đồng bộ với xây dựng trang thiết bị nh cấp thoát nớc, chất thải, nhiều gia đình sử dụng chung khu phụ dẫn đến tình trạng "cha chung không aikhóc" tắc ống thoát nớc, rác thải, ô nhiễm môi trờng

- Nhà ở xây dựng bằng vật liệu tạm (gỗ, tờng toác xi, ) và quỹ nhà ở xâydựng thời kỳ chiến tranh không đảm bảo tiêu chuẩn và quy trình xây lắp

Mặt khác, do nhà ở bao cấp từ quá khứ vẫn còn tiếp tục duy trì ở số đôngdân c không phân rõ trách nhiệm, phạm vi bảo quản, mặt káhc số đông dân cluôn nghĩ tới chuyên ở một thời gian sẽ chuyển đổi - không có quyền sở hữu rõràng, đã dẫn tới việc thời ơ trong việc bảo quản, tu bổ nhà ở Nhà ở chất lợngkém đã gây nhiều phiền toái cho ngời ở

- Nhà xây dựng không có hoặc thiếu vật liệu, cách âm, cách nhiệt, nógn vềmùa hè, rét về mùa đông, dột nát, gây ẩm thấp về mùa ma

- Có nhiều khu vực xây dựng bằng vật liệu tạm từ năm 1956 niên hạn sửdụng đã hết từ những năm 1970-1975, thế mà hiện nay vẫn đợc sử dụng bình th-ờng có nguy cơ đổ sập trong những trận ma bão, tai nạn, hỏa hoạn dễ xẩy ra

- Theo kết quả điều tra năm 1998 thì chất lợng nhà ở nh sau:

+ Không an toàn (nhà tạm, quá niên hạn sử dụng) 10,4%