Công tác lập dự án đầu tư tại Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex): Thực trạng và giải pháp

Luận văn : Công tác lập dự án đầu tư tại Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex): Thực trạng và giải pháp

LỜI MỞ ĐẦU

Đầu tư xây dựng là một trong những lĩnh vực quan trọng trong họat động đầu

tư hiện nay Tại Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam đây làvấn đề quan trọng hàng đầu

Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam Vinaconex được thành lậptheo mô hình công ty đa doanh nhưng lĩnh vực đầu tư xây dựng vẫn là lĩnh vựcchính và giữ vai trò quan trọng bậc nhất của Tổng công ty Từ khi hình thành theoQuyết định số 1118 BXD/TCLĐ của Bộ xây dựng Tổng công ty luôn nỗ lực phấnđấu không ngừng để hoàn thiện mình, nâng cao chất lượng đáp ứng nhu cầu ngàycàng cao của thị trường trong nước và quốc tế Và thương hiệu Vinaconex ngàycàng được xã hội biết đến như một nhà thầu xây dựng lớn và có uy tín Để đạt đượcđiều này là do Tổng công ty xác định vai trò quan trọng của hoạt động đầu tư trong

đó có khâu lập dự án đầu tư

Là một sinh viên Chuyên nghành Kinh tế đầu tư, em rất vinh dự có cơ hộithực tập tại Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam(Vinaconex) Được sự hướng dẫn tận tình của TS Phạm Văn Hùng và sự giúp đỡnhiệt tình của các cán bộ ban đầu tư Tổng công ty Qua thời gian thực tập em đã tìmhiểu và nắm bắt được tình hình họat động nói chung và thực trạng đầu tư nói riêngcủa Tổng công ty Qua đó cũng đã học hỏi được rất nhiều về tác phong làm việccũng như kinh nghiệm và thực hành công tác lập, thẩm định và quản lý dự án củacác cán bộ thực tế Trong giai đoạn này em cũng đã lựa chọn và viết chuyên đề tốt

nghiệp của mình với đề tài: “ Công tác lập dự án đầu tư tại Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex): Thực trạng và giải pháp”.

Kết cấu của đề tài là:

Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (VINACONEX).

Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại Tổng công ty cổ phần xuất khẩu và xây dựng Việt Nam (VINACONEX).

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến thầy giáo TS Phạm VănHùng và các cán bộ trong Ban đầu tư Tổng công ty Vinaconex đã tạo điều kiện để

em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp này

CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔPHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM

Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam tiền thân làCông ty Dịch vụ và Xây dựng nước ngoài, được thành lập ngày 27/09/198 theoquyết định số 1118 BXD/TCLĐ của Bộ xây dựng Từ một doanh nghiệp họat độngchuyên ngành quản lý lao động nước ngoài, VINACONEX đã xác định mục tiêu đadoanh, đa dạng hóa sản phẩm, hoạt động đa lĩnh vực, từng bước xây dựng nòng cốt,liên kết với các doanh nghiệp trong và ngoài nước để phát triển và không ngừng lớnmạnh Ngày 10/08/1991 theo quyết định số 432 BXD/TCLĐ của Bộ xây dựng công

ty được chuyển đổi thành Tổng công ty xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam,hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, xuất nhập khẩ và xuất khẩu lao động Để đápứng tốt hơn nhu cầu phát triển trong thời kỳ mới, ngày 20/11/1995 Bộ xây dựng raquyết định thành lập Tổng công ty Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam theo môhình Tổng công ty 90 và được tiếp nhận một số công ty trực thuộc Bộ xây dựng vềtrực thuộc Tổng công ty

Được chọn là một trong những Tổng công ty Nhà nước đầu tiên thực hiện thíđiểm cổ phần hóa toàn Tổng công ty Đến ngày 27/11/2006 Đại hội cổ đông thànhlập Tổng công ty cổ phần được tiến hành và Vinaconex chính thức đi vào hoạt độngtheo hình thức công ty cổ phần với giấy chứng nhận đang ký kinh doanh lần đầuvào ngày 01/12/2006 do Sở kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội cấp

Vào ngày 05/09/2008 Cổ phiếu của Vinaconex chính thức chào sàn tại sàn

Hà Nội trước sự chứng kiến đông đảo của UBCKNN, đại diện các Bộ ngành ở TW,các thành viên của Tổng công ty Vinaconex Vinaconex sau khi lên sàn đã trở thànhmột trong những cổ phiếu có giá trị vốn hóa lớn nhất Hastc

Mã chứng khoán :VCG

Quận Đống Đa, Hà Nội

chi phối (hơn 51%) hoạt động trên khắp mọi miền của đất nước với đội ngũ trên

42.283 cán bộ, kỹ sư, chuyên gia, công nhân viên trong đó có nhiều người đãđược đào tạo và làm việc tại nước ngoài, có kiến thức chuyên sâu và giàu kinhnghiệm

Đến nay, VINACONEX đã tạo dựng được uy tín và thương hiệu củamình trên thị trường, được các khách hàng trong và ngoài nước tôn trọng đánh giácao, đặt niềm tin để thiết lập quan hệ hợp tác kinh doanh trong các lĩnh vực mà haibên cùng quan tâm VINACONEX đã trở thành một tổng công ty đa doanh hàng đầutrong ngành xây dựng của Việt Nam với chức năng chính là Kinh doanh bất độngsản , xây lắp, tư vấn đầu tư - thiết kế - khảo sát, kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị,vật tư phục vụ cho ngành xây dựng và ngành kinh tế khác, sản xuất công nghiệp vàvật liệu xây dựng…đặc biệt là đầu tư vào các lĩnh vực quan trọng hàng đầu nhằmchuyển đổi cơ cấu kinh tế và mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, phấn đấu trởthành một Tập đoàn kinh tế mạnh của cả nước và trên Thế giới

Hình 1.1 cơ cấu tổ chức Quản lý của Tổng công ty Vinanonex.

LÝ, BAN ĐIỀU HÀNH

DỰ ÁN

CÁC TRƯỜNG ĐÀO TẠO NGHIỆP VỤ

CÁC ĐƠN VỊ HẠCH TOÁN PHỤ THUỘC KHÁC

BAN NGHIỆP VỤ

CÁC VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN

CÁC ĐƠN VỊ CÓ GÓP VỐN CHI PHỐI CỦA TỔNG CÔNG TY

CÁC ĐƠN VỊ CÓ GÓP VỐN KHÔNG CHI PHỐI CỦA TỔNG CÔNG TY

Tiểu Ban Tài Chính

Tiểu Ban đầu tư

Tiểu Ban Niêm Yết

Ban Phát Triển

Nhân

Lực

Phòng

kế hoạch tài chính

Phòng Giám Sát Kinh

Tế Tài Chính

Khối Văn Phòng Tông Công Ty

Ban Xây Dựng

Ban Đầu Tư

Tiểu Ban Thư Ký – Tổng hợp

1.1.2 Chức năng nhiệm vụ các phòng ban trong tổng công

ty Vinaconex.

1.1.2.1 Ban đầu tư.

Ban đầu tư được thành lập theo Quyết định số 0462 QĐ/VC-PTNL ngày10/06/2008 của Hội đồng Quản trị Tổng công ty

Hình 1.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động của ban đầu tư.

Chức năng của Ban Đầu Tư:

Tham mưu, giúp việc cho Hội Đồng Quản Trị và Ban Tổng Giám Đốc Công

ty tìm kiếm cơ hội đầu tư, xác định mục tiêu đầu tư, tổ chức và tập trung nhân lựchợp lý nhằm đạt được mục tiêu đầu tư các dự án của Tổng Công Ty

Tham mưu cho HĐQT& Ban TGĐ công ty trong việc hoạch định chiến lược,

kế hoạch hàng năm trong công tác Đầu tư nhằm đưa hoạt động đầu tư của Công tyhội nhập nền kinh tế trong khu vực và trên Thế Giới

Tham gia trong việc định hướng hoạt động đầu tư cho các Công ty con vàCông ty thành viên liên kết nếu có

&

Hạ tầng đô thị

Phó Giám Đốc Ban

Thường trực & Phụ trách quản lý Kinh tế đầu tư & Tổng hợp

Phòng Quản Lý Đầu

Tư

SXCN, Hạ tầng KCN

&

Xúc tiến thương mại

Phòng Quản lý Đầu Tư

Các chức năng khác do lãnh đạo Tổng công ty giao.

Nhiệm vụ của Ban đầu tư:

Tổ chức thực hiện thủ tục pháp lý đối với các dự án đầu tư của tổng công ty

và công ty con, công ty thành viên liên kết (nếu có) theo đúng quy định hiện hànhcủa pháp luật và Tổng công ty

Quản lý quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành khai thác sửdụng các dự án đầu tư của tổng công ty và các công ty con, công ty thành viên liên kết(nếu có) tuân thủ theo các quy định hiện hành của pháp luật và của Tổng công ty

Lập báo cáo tình hình thực hiện các dự án đầu tư Báo cáo phải đảm bảo kịpthời, đầy đủ, chính xác kể từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến kếtthúc đầu tư đưa dự án vào vận hành khai thác sử dụng

Theo dõi, tổng hợp và đánh giá tình hình khai thác, sử dụng dự án đầu tư, đúcrút những kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý, vận hành dự án sau đầu tư…

Tìm hiểu thị trường, nghiên cứu các quy định của pháp luật để tìm kiếm cơhội và xúc tiến đầu tư ra nước ngòai với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

1.1.2.2 Ban Phát Triển Nhân Lực Tổng Công Ty.

Ban phát triển nhân lực được thành lập theo quyết định số 68 QĐ/VC-TCLĐngày 19/01/2008 của Hội đồng quản trị Tổng công ty

Hình 1.3 Cơ cấu tổ chức của ban phát triển nhân lực:

Chức năng chính của ban quản trị nhân lực là quản lý, điều hành, đào tạo vàphát triển nguồn nhân lực trong công ty Về quản lý điều hành, ban phát triển nhân

lực điều hành các giao dịch nội bộ trong công tác tổ chức nhân sự, giải quyết tiềnlương, thưởng và thực hiện các chế độ chính sách trong tổng công ty, ban còn điềuhành về phân chia, bổ sung hợp lý nhân lực trong các công ty phụ thuộc, đồng thờigiải quyết ngăn chặn và xử lý các sai phạm xảy ra Về đào tạo và phát triển, banphát triển nhân lực thu hút, tuyển dụng và đào tạo phát triển nguồn nhân lực chotổng công ty.

Với những chức năng như vậy, nhiệm vụ của ban phát triển nhân lực đượcxác định rõ với các nhiệm vụ công tác sau:

- công tác tổ chức: tổ chức bộ máy quản lý một cách khoa học, có hiệu quả.Chủ trì việc xử lý sát nhập, giải thể, chia tách các bộ phận, thay đổi chức năng các

bộ phận

- công tác cán bộ: đao tạo, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, sử dụng,quản lý đội ngũ cán bộ theo yêu cầu nhiệm vụ Sắp xếp, bố trí cán nhân sự hợp lý,kiểm tra, nhận xét đánh giá nhân lực trong toàn tổng công ty

- công tác tuyển dụng, đào tạo, bồi dưỡng và quản lý nguồn nhân lực

- công tác về quản lý tiền lương, thưởng, thực hiện các chế độ chính sách

- thống kê, báo cáo, tổng hợp, lưu trữ và phát hành văn bản

- thanh tra, kiểm tra và đôn đốc công việc

1.1.2.3 Ban Đối Ngoại Pháp Chế Tổng Công Ty

Ban đối ngoại pháp chế được thành lập trên cơ sở sáp nhập bộ phận đốingoại và bộ phận pháp chế của Văn phòng Tổng công ty và bộ phận kinh tế đốingoại của phòng Thị Trường Tổng công ty theo quyết định số 70 QĐ/VC-TCLĐcủa HĐQT

Hình 1.4 Cơ cấu tổ chức của ban Đối ngoại Pháp chế.

Ban đối ngoại-pháp chế chủ yếu đảm nhận về pháp chế, đối ngoại nên chứcnăng chính của ban là tham mưu cho lãnh đạo Tổng công ty về công tác pháp chế,công tác đối ngoại và những vấn đề quan hệ công chúng.

Nhiệm vụ chủ yếu của ban đối ngoại-pháp chế thực hiện trong những côngtác sau:

- Công tác pháp chế: đây là bộ phận công tác quan trong liên quan đến thựchiện tốt pháp luật trong Tổng công ty Trong công tác pháp chế, ban phải tư vấn choHội đồng quản trị, ban Giám đốc và toàn bộ các phòng ban trong công ty về các vấn

đề pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh của công ty Hệ thống hoá các vănbản pháp luật phục vụ cho hoạt động kinh doanh của công ty Soạn thảo mẫu, banhành hồ sơ văn bản kinh doanh đúng qui định pháp luật cho tổng công ty Kiểm trađánh giá việc đảm báo tính pháp lý của các hoạt đông trong tổng công ty

- Công tác đối ngoại: Tham mưu về vấn đề đối ngoại, các hoạt đông đốingoại, mở rộng quan hệ hợp tác với các đối tác nước ngoài Tìm hiểu cơ hội kinhdoanh, thâm nhập vao thị trương nước ngoai Chủ trì, triển khai các hoạt động kinh

tế đối ngoại, cung cấp thông tin, tai liệu về kinh tế đối ngoại, đối tác nước ngoài

1.1.2.4 Ban Tài Chính – Kế Hoạch Tổng Công ty.

Ban Tài chính kế hoạch được thành lập theo Quyết định số 460 PTNL của HĐQT ngày 10/06/2008

QĐ/VC-Hình 1.5 Sơ đồ tổ chức của Ban tài chính – Kế hoạch.

Giám Đốc

Các Phó Giám Đốc

chúng.

Ban tài chính-kế hoạch đảm nhận về tài chính và sử dụng vốn trong Tổngcông ty Chức năng chủ yếu của ban Tài chính-kế hoạch là xây dựng kế hoạch tàichính trong sản xuất, kinh doanh phù hợp với chiến lược phát triển của Tổng công

ty Là bộ phận quan trọng chuyên thu xếp huy động các nguồn vốn cho các dự ánđầu tư Theo dõi, giám sát nguồn vốn đầu tư vào các dự án, tránh để thất thoátnguồn vốn hay nguồn vốn được sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả Là đơn vị tổchức hạch toán kế toán, lập báo cáo tài chính đồng thời phân tích hoạt động kinh tế,quản trị cung cấp thông tin cho các cơ quan chức năng và các đối tương theo đúngqui định pháp luật

Nhiệm vụ của ban tài chính kế hoạch gồm:

- công tác kế hoạch, thống kê: tham gia xây dựng kế hoạch sản xuất kinhdoanh dài hạn và các kế hoạch sản xuất kinh doanh hang năm của công ty Tổnghợp kế hoạch kinh doanh thành văn bản và báo cáo thực hiện các kế hoạch kinhdoanh đó.Phân tích, đánh giá, tổng hợp tình hình sản xuất kinh doanh của công tytheo định kỳ về các chỉ tiêu sản xuất kinh doanh Thực hiện báo cáo thông kê theođúng qui định pháp lệnh thông kê

- công tác tài chính dự án và đầu tư phát triển: xây dựng các phương án tàichính, thu xếp, huy động các nguồn vốn phục vụ đầu tư đồng thời phê duyệt, quản

lý, điều phối hay trực tiếp giải ngân nguồn vốn đó.Tham gia chỉ đạo các công tácquyết toán tài chính, thực hiện báo cáo tài chính đối với các dự án hoàn thành

1.1.2.5 Ban Xây Dựng Tổng Công Ty.

Hình 1.6 Sơ đồ tổ chức của Ban xây dựng

Kế toán trường kiêm Giám Đốc

Các Phó Giám Đốc

Phòng Đầu tư tài chính

Phòng Kế Hoạch

Phòng Tài

chính dự án

Phòng Kế toán

Thành lập theo quyết định 71 QĐ/VC-PTNL ngày 19/01/2008, ban Xâydựng có chức năng tham mưu, tư vấn cho Ban giám đốc vê lĩnh vực liên quan đếnkhoa học kỹ thuật và công nghệ, chức năng về quản lý các công trình xây dựng về

kỹ thuật, tiến độ thi công và những vấn đề liên quan Qua đó, ban Xây dựng cónhững nhiệm vụ chính sau:

- Chịu trách nhiệm về các vấn đề kỹ thuật, công nghệ của các dự án đầu tư:tìm kiếm, lựa chọn các công nghệ phù hợp, đem lại hiệu quả kinh tế, thiết kế, timkiếm, lựa chọn các phương án kỹ thuật tốt nhất cho dự án đầu tư qua đó nâng caochất lượng dự án

- Tham gia thẩm định hay đấu thầu các dự án đầu tư liên quan đến ngành kỹthuật, xây dựng

- Chịu trách nhiệm về an toàn lao động, vệ sinh môi trường, phòng chốngcháy nổ tại các Dự án

- Đôn đốc, kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án đúng qui định, quản lýchất lượng dự án trực tiếp nâng cao chất lượng quản lý dự án

- Thực hiện trực tiếp công tác tìm kiếm lựa chọn khách hàng, tăng cườnghiệu quả đấu thầu

- Phân rõ các thành phần kỹ thuật, quản lý thanh phần kỹ thuật của các công

ty con để đạt được hiệu quả tốt nhất

Phòng Đấu

Thầu

Phòng khoa học công nghệ

1.1.2.6 Ban Giám Sát Kinh Tế - Tài Chính Tổng Công Ty

Ban Giám sát Kinh tế - Tài chính thành lập theo quyết đinh số 461 PTNL ngày 10/06/2008 của chủ tịch HĐQT Tổng công ty Có nhiệm vụ tham mưugiúp việc cho HĐQT, TGĐ Tổng công ty trong việc kiểm tra giám sát các hoạt độngsản xuất kinh doanh trong các lĩnh vực hoạt động của công ty mẹ và các công ty contrực thuộc Tổng công ty, theo phân công, phân cấp

QĐ/VC-Hình 1.7 Sơ đồ tổ chức của ban Giám sát Kinh tế - Tài chính.

1.1.2.7 Khối Văn phòng Tổng Công Ty.

Văn phòng Tổng công ty là bộ phận có nhiệm vụ chức năng tham mưu, giúpviệc cho Lãnh đạo Tổng công ty trong công tác Hành chính, công nghệ thông tin,báo chí, quản trị hậu cần, thi đua khen thưởng, bảo vệ - quân sự và các công việckhác được lãnh đạo Tổng công ty giao

Hình 1.8 Sơ đồ tổ chức của Khối văn phòng Tổng Công ty.

1.1.3 Ngành nghề kinh doanh của Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu

và xây dựng Việt Nam ( Vinaconex ).

1.1.3.1 Kinh Doanh Bất Động Sản.

Kinh doanh bất động sản là một trong các lĩnh vực kinh doanh chính củaTổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) Từ năm

1995 công ty đã bắt đầu triển khai đầu tư khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính

và Trung tâm thương mại Tràng Tiền Trải qua một thời gian dài nỗ lực và phấnđấu, đến nay lĩnh vực kinh doanh bất động sản của của công ty đã có những bướcphát triển vượt bậc, Điển hình như: Khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính ( HàNội ), Khu đô thị mới Bắc An Khánh ( Hà Tây ), Khu đô thị sinh thái Cát Giá – Cát

Bà ( Hải Phòng )…

Hiện nay Vinaconex được đánh giá là một trong các doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản có uy tín và được khách hàng trong và ngoài nước đánh giá cao.Đến năm 2012, Tổng công ty phấn đấu trở thành một đơn vị hoạt động kinh doanhbất động sản hàng đầu tại Việt Nam

Hiện nay Tổng công ty Vinaconex thực hiện các loại hình kinh doanh bấtđộng sản sau:

- Đầu tư và kinh doanh các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao

- Đầu tư kinh doanh nhà và văn phòng cho thuê

- Đầu tư kinh doanh các khu nghỉ mát, khu vui chơi giải trí

- Đầu tư và kinh doanh các trung tâm thương mại

- Đầu tư và kinh doanh khách sạn

- Các loại hình đầu tư và kinh doanh bất động sản khác

Một số dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản tiêu biểu do Vinaconex đã vàđang thực hiện thể hiện ở bảng dưới đây là các dự án dự tính mang lại hiệu quả kinh

tế cao cho Tổng công ty và cho nhà nước Dự án trụ sở Tổng công ty đã được thựchiện và đi vào vận hành khai thác nâng cao điều kiện làm việc cho Tổng công ty, từ

đó nâng cao hiệu quả làm việc cho các phòng ban, ngoài ra dự án hoàn thành còntạo ra một lượng cung văn phòng lớn cho Thành Phố Hà Nội trong tình hình thiếuhụt văn phòng như hiện nay Hay như dự án xây dựng TTTM Chợ Mơ dự kiến khi

đi vào hoạt động sẽ tạo ra một không gian mới cho người dân tham gia kinh doanhkhu chợ và tạo ra bộ mặt mới cho TP Hà Nội, tạo môi trường kinh doanh chuyênnghiệp, sạch sẽ, đảm bảo an toàn vệ sinh cho người dân, tạo nếp sống văn minh chodân doanh và các doanh nghiệp

Dưới đây là các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Tổng công tytrong thời gian qua Các dự án này được sự quan tâm rất tận tình của Tổng công ty

và các cơ quan quản lý nhà nước

Bảng 1.1 Danh mục một số dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản

của Tổng Công Ty Vinaconex.

Cầu Thủ Thiêm II 2008 - 2010 1.562,00 Dự án đang tiến hành lựa

chọn tư vấn nước ngòai lập thiết kế cho dự án.

2008 - 2010 1.921,24 Đã thi công xong trượt lõi.

Đang tiến hành thi công phần thân.

7

Khu nhà ở thí điểm

cho công nhân khu

công nghiệp Bắc

Thăng Long tại

Kim Chung – Đông

Anh – Hà Nội

2007 - 2009 211,32 Đã thi công xong 14 đơn

nguyên và đang bàn giao cho UBND TP Hà Nôi, Hiện đang triển khai tiếp

2 nguyên đơn còn lại.

2007 - 2009 31,75 Tiến hành hòan thiện nốt

các công việc còn lại, bàn giao đưa vào sử dụng Quý III/2009.

Nguồn: Ban đầu tư tổng công ty Vinaconex.

Các dự án trên của Tổng công ty là một trong số các dự án lớn mà Tổng công

ty đã và đang thực hiện đem lại lợi nhuận cao cho Tổng công ty, đảm bảo cho sự ổnđịnh lâu dài cũng như nâng cao uy tín và thương hiệu của Tổng công ty Các dự ánđều được sử dụng công nghệ cao và vật liệu mới đảm bảo chất lượng cao, tạo điềukiện thuận lợi cho khâu vận hành khai thác Quá trình thi công và vận hành khaithác được Tổng công ty hết sức chú trọng, quản lý sát sao đảm bảo chất lượng yêucầu, góp phần xây dựng đất nước trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đấtnước

1.1.3.2 Lĩnh vực xây lắp.

Hoạt động xây lắp là một trong những lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của Tổngcông ty Hiện nay Vinaconex đã trở thành một trong những nhà thầu xây dựng hàngđầu, có uy tín trong nước và quốc tế Vinaconex có một đội ngũ cán bộ, công nhânviên lành nghề,máy móc trang thiết bị được đầu tư tương đối đồng bộ Tổng công ty

đã thực hiện nhiều công trình lớn có tầm quan trọng cao như:

Trong lĩnh vực công trình dân dụng Tổng công ty đã thực hiện rất nhiều côngtrình lớn như: Trung tâm thương mại chợ Mơ, Bảo tàng Hà Nội, Trụ sở tổng công

ty Vinaconex, Trung tâm thương mại Hà Đông…

Trong lĩnh vực công trình công nghiệp Tổng công ty đã thực hiện các dự ánnhư: Nhà máy xi măng cẩm phả, Nhà máy nhiệt điện Phả Lại II, nhà máy khí antoàn, Nhà máy xi măng Hoàng Mai…

Trong lĩnh vực công trình giao thông Tổng công ty đã thực hiện những côngtrình như: Mở rộng đường cao tốc Láng – Hòa lạc, Nút giao thông ngã tư sở, Cầubãi cháy, Cầu Thanh Trì…

Trong lĩnh vực công trình thủy lợi: Công trình thủy điện Ngòi Phát, Côngtrình thủy điện Cửa Đạt, Nhà máy nhiệt điện Phả Lại II……

Trong lĩnh vực công trình hạ tầng kỹ thuật: Nhà máy nước Sông Đà, Nhàmáy nước Dung Quất, Cải tạo sông Kim Ngưu và bãi bùn Vạn Phúc…

1.1.3.3 Trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp và vật liệu xây dựng.

Lĩnh vực sản xuất công nghiệp và sản xuất vật liệu xây dựng đóng một vaitrò rất quan trọng trong Tổng công ty Vinaconex, Nó góp phần tạo cơ cấu phát triểnbền vững cho toàn tổng công ty Sản phẩm sản xuất của công ty là những sản phẩmthiết yếu đối với đời sống xã hội, được sản xuất trên dây chuyền công nghệ hiện đại

và mang tính cạnh tranh trên thị trường như: Gạch Block, Gạch xây dựng, Đá ốp látcao cấp,Gioăng Phớt cao su, kết cấu thép…

Theo chiến lược phát triển lâu dài mà tổng công ty đã lựa chọn lĩnh vực kinhdoanh chủ yếu là kinh doanh bất động sản và xây dựng vì vậy công ty chuyển 2 lĩnhvực này cho các đơn vị thành viên thực hiện thông qua việc thành lập công ty dự ánhoặc các đơn vị thành viên hiện có

Một số dự án lớn do Vinaconex đã và đang thực hiện trong lĩnh vực sản xuấtcông nghiệp, vật liệu xây dựng được thể hiện trên danh mục bản biêu dưới đây Tuynhiên đây mới chỉ là một số dự án tiêu biểu của Tổng công ty trong lĩnh vực này

Bảng 1.2 Danh mục một số dự án đầu tư sản xuất công nghệp

vật liệu xây dựng của Tổng Công Ty Vinaconex

Đơn vị: tỷ đồng

STT

Danh mục Dự án Thời gian

khởi công hoàn thành

Tổng mức Đầu tư

Tình hình thực hiện

1

Dự Án xi măng

Cẩm Phả ( GĐ1 )

2004 - 2008 6.089,00 Đã hoàn thành Hiện đang

đi vào sản xuất ổn định và thực hiện quyết toán công trình

2

Dự án xi măng Yên

Bình

2004 - 2008 1.514,97 Đã hoàn thành, Hiện đang

quyết toán với giá trị dự kiến 1.466 tỷ ( đã có VAT )

Là lĩnh vực ra đời sau của Vinaconex nhưng tư vấn thiết kế lại có nhữngbước phát triển nhanh chóng và táo bạo Sản phẩm tư vấn thiết kế do công ty tạo rađược đánh giá cao và ngày càng khẳng định được phong cách ấn tượng

1.1.3.5 Lĩnh vực xuất khẩu lao động và xuất nhập khẩu.

Lĩnh vực xuất khẩu lao động là lĩnh vực truyền thống gắn liền với sự ra đời

và phát triển của Tổng công ty Vinaconex Một trong những nhiệm vụ chính

Xuất khẩu lao động là lĩnh vực truyền thống gắn liền với sự ra đời và pháttriển của Vinaconex Từ khi thành lập, một trong những nhiệm vụ chính củaVinaconex là cung cấp và quản lý lực lượng chuyên gia và lao động xây dựng đilàm việc tại nước ngoài, Vinaconex đã trở thành một trong những đơn vị hàng đầucủa Việt Nam trong lĩnh vực Xuất khẩu lao động.

1.1.3.6 Ảnh hưởng của các lĩnh vực hoạt động tới công tác lập dự án đầu tư.

Đầu tư theo dự án là một đòi hỏi tất yếu khách quan, điều này cũng được thểhiện rất rõ tại Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Vinaconex Làmột công ty đa doanh nên hoạt động đầu tư kinh doanh của Tổng công ty thực hiệntrên nhiều lĩnh vực như kinh doanh bất động sản, xây lắp, sản xuất công nghiệp vàvật liệu xây dựng… Tất cả những hoạt động này đều mang những đặc điểm chungcủa hoạt động đầu tư phát triển như đòi hỏi vốn lớn, hoạt động mang tính chất lâudài…cho nên việc đầu tư theo dự án là tất yếu khác quan Chính vì vậy mà công táclập dự án tại tổng công ty luôn được chú trọng và quan tâm thích đáng Dự án đầu

tư chính là cơ sở để Tổng công ty ra quyết định đầu tư, trình lên các cơ quan nhànước có thẩm quyền cấp phép đầu tư, là tài liệu để Ngân hàng hay các tổ chức tíndụng xem xét để tài trợ vốn Chính vì vậy mà công tác lập dự án ngày càng đượclãnh đạo tổng công ty quan tâm và chú trọng về mặt chất lượng

1.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY

CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM (VINACONEX).

1.2.1 Quy trình lập dự án đầu tư tại Tổng công ty cổ phần Vinaconex.

Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết được bố trí theomột kế hoạch chặt chẽ với lịch trình, thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mởrộng hoặc cải tạo cơ sở vật chất nhằm thực hiện được các mục tiêu nhất định trongtương lai Chính vì vậy mà công tác lập dự án đầu tư phải trải qua nhiều công đoạn

và liên quan đến nhiều bộ phận khác nhau Tại Tổng công ty cổ phần xuất nhậpkhẩu và xây dựng Việt Nam ( Vinaconex ) quy trình này đã được Ban Đầu Tư củaTổng công ty lập ra Quy trình đã được nghiên cứu và lựa chọn kỹ càng, phù hợpvới tính chất và mục tiêu của các dự án mà Tổng công ty thực hiện

Quy trình lập dự án đầu tư xét trên góc độ trình tự lập và phân công nhiệm vụ tại Tổng công ty vinaconex được thể hiện cụ thể qua sơ đồ sau.

Hình 1.9 Sơ đồ quy trình lập dự án đầu tư tại Tổng công ty Vinaconex.

Bước 1: Nhận nhiệm vụ từ cơ quan cấp trên hoặc xác định được cơ hội đầu

tư:Ban đầu tư nhận nhiêm vụ theo sự phân công của Tổng Giám đốc công ty và cácthông tin cần thiết Sau đó Ban đầu tư tổ chức thành lập nhóm lập dự án là các cán

Nhận nhiệm vụ từ cấp trên hoặc tìm kiếm cơ hội đầu

tư tưLập kế hoạch thực hiện

Chuẩn bị lập dự án

Lập dự án

Trình HĐQT và TGĐ

Thuê Tổ chức Thẩm tra

dự án đầu tư

Dự án đầu tư

Thu thập tài

liệu liên quan

đến dự án

Chuẩn bị các bản vẽ thiết

kế cơ sở

Chuẩn bị các VBQPPL liên quan đến

dự án

Chuẩn bị các phần mềm lập dự án

Kết thúc

Trình lên TGĐ

Thông Qua

Không được phê duyệt

Báo cáo xin phép đầu tư

Chấp nhận chủ trương đầu tư

Quy hoạch chi tiết 1/500

bộ trực thuộc ban đầu tư Đứng đầu là chủ nhiệm dự án chịu trách nhiệm quản lýchung và phân công công việc, kiểm tra đôn đốc và tổng hợp lập dự án.

Ngoài ra Ban đầu tư còn chịu trách nhiệm nghiên cứu tìm kiếm cơ hội đầu tưcho Tổng công ty theo định hướng mà Tổng công ty đã vạch ra Khi nhận thấy được cơhội đầu tư có hiệu quả Ban đầu tư sẽ báo cáo lên Tổng Giám đốc và Hội đồng quản trị.Nếu được thông qua Ban sẽ tiến hành phân công công việc đến các phòng ban

Bước 2: Lập kế hoạch chi tiết thực hiện:Giám đốc ban phân công cho Tổ

Kinh tế đầu tư và Tổng hợp lập kế hoạch chi tiết thực hiện dự án theo quy định củaTổng công ty trình Giám đốc Ban phê duyệt Nếu trong các dự án đầu tư xây dựngcông trình có yêu cầu thiết kế cơ sở hoặc thiết kế bản vẽ thi công thì việc lập hồ sơthiết kế do Nhóm Công nghệ kết hợp với Ban xây dựng Tổng công ty lập theohướng dẫn thiết kế trình Giám đốc Ban

Bước 3: Sau khi lập xong kế hoạch thực hiện chi tiết, Chủ nhiệm dự án trình

báo cáo xin phép đầu tư lên Tổng Giám đốc, Hội đồng quản trị, Khi được Tổnggiám đốc và Hội đồng quản trị chấp nhận chủ trương đầu tư chủ nhiệm dự án liên

hệ với UBND tỉnh, Thành phố để xin quy hoạch sử dụng đất tỷ lệ 1/2000 về khu đất

dự án sẽ thực hiện đầu tư về vị trí giới hạn phạm vi quy hoạch, tính chất – chứcnăng, quy mô dân số, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất, bố cụcquy hoạch, tổ chức hạ tầng kỹ thuật, Sau khi được UBND phê duyệt quy hoạch sửdụng đất nhóm dự án tiến hành lập quy hoạch 1/500 về địa điểm xây dựng, quy môphân bổ sử dụng đất và các hạng mục xây dựng, sau đó xin thỏa thuận sơ bộphương án quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 Viện quy hoạch xây dựng Hà Nội căn

cứ vào bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ 1/5000 do công ty TNHH Nhà nước 1 thànhviên khảo sát và đo đạc lập Tiếp theo chủ nhiệm dự án trình lên cơ quan cấp trênxin chấp nhận chủ trương đầu tư

Bước 4: Chuẩn bị lập dự án:Giám Đốc Ban giao nhiệm vụ cụ thể cho nhóm

lập dự án Nhóm giao nhiệm vụ đến từng cán bộ lập dự án để chuẩn bị tài liệu cầnthiết cho quá trình lập dự án như: Chuẩn bị văn bản quy phạm pháp luật do Tổ kinh

tế đầu tư và tổng hợp kết hợp với Ban đối ngoại pháp chế Chuẩn bị Thiết kế cơ sởhoặc bản vẽ thi công do Tổ công nghệ kết hợp với Ban xây dựng chuẩn bị ( Tổ lạichia nhỏ các mảng công việc phân công đến từng cá nhân như: kiến trúc đườngnước, đường điện, nước thải, thông gió,…), chuẩn bị các phần mềm thiết bị liênquan đến lập dự án do Tổ Kinh tế đầu tư và Tổng hợp chuẩn bị…

Bước 5: Lập dự án: Sau khi đã chuẩn bị cho công tác lập dự án xong, chủ

nhiệm dự án cùng các thành viên được Giám đốc Ban giao nhiệm vụ lập dự án sẽtiến hành công tác lập dự án thông qua các tài liệu đã được chuẩn bị ở trên Bằngkinh nghiệm và kỹ năng của mình, trong suốt quá trình thực hiện lập dự án cán bộlập dự án phải đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng, chủ nhiệm dự án thường xuyênbáo cáo tình hình lên Giám Đốc Ban

Bước 6: Thuê Tổ chức tư vấn độc lập thẩm tra dự án đầu tư Nếu dự án tốt có

tính khả thi cao, chủ nhiệm dự án sẽ trình Giám đốc Ban, Giám đốc ban trình lênTGĐ và HĐQT, nếu có thiếu sót sẽ bổ sung thêm Nếu thấy không khả thi sẽ tiếpkiểm tra lại, thuê một tổ chức tư vấn khác kiểm tra Nếu vẫn kết luận không khả thi

sẽ hủy bỏ dự án trình lên TGĐ và HĐQT, đưa vào hồ sơ lưu

Bước 7: Trình Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc:

Sau khi dự án hoàn thành, sản phẩn được HĐQT và TGĐ kiểm tra chấtlượng Nếu dự án đã đạt yêu cầu sẽ được yêu cầu sẽ tiến hành giai đoạn thực hiệnđầu tư Nếu dự án không được phê duyệt sẽ kết thúc dự án

Quy trình lập dự án đầu tư xét trên góc độ cấp độ nghiên cứu dự án đầu

tư tại Tổng công ty cổ phần Vinaconex được thể hiện như sau:

Nếu xem xét theo cấp độ nghiên cứu thì quy trình của dự án đầu tư được lậptheo 3 cấp độ nghiên cứu Cấp độ nghiên cứu được thực hiện theo hướng ngày càngchi tiết hơn, chi phí cao hơn và thời gian cần thiết để hoàn thành công việc dài hơn,nhân lực nhiều hơn… do đó mức độ chính xác của dự án ngày càng cao hơn Cáccấp độ nghiên cứu gồm:

- Nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư

- Nghiên cứu tiền khả thi

- Nghiên cứu khả thi

Nhưng đa phần các dự án do Ban đầu tư lập là các dự án đầu tư xây dựngcông trình công nghiệp, dân dụng, hạ tầng kỹ thuật… thuộc các dự án nhóm A, B,C, Nên giai đoạn nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư cũng như giai đoạn nghiêncứu tiền khả thi (Giai đoạn sơ bộ lựa chọn dự án đầu tư) thường ít được chú trọnghơn mà chủ yếu là đi thẳng vào giai đoạn Nghiên cứu khả thi (giai đoạn được xem

là cốt lõi của quá trình chuẩn bị đầu tư)

 Giai đoạn nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư: Giai đoạn này nghiên cứu

cơ hội đầu tư khá sơ sài, việc xác định đầu vào, đầu ra, hiệu quả kinh tế xã hội củacác cơ hội đầu tư thương phụ thuộc vào các ước tính tổng hợp, các dự án tương tự

hay nhu cầu thị trường do ý kiến chủ quan của người đề xuất Giai đoạn này chính

là tiền đề để ý tưởng phát triển thành nghiên cứu tiền khả thi và giai đoạn nghiêncứu khả thi dự án đầu tư Để phát hiện được cơ hội đầu tư đa phần Ban đầu tư dựavào: Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của vùng, đất nước Nhu cầu của thịtrường trong và ngoài nước về sản phẩm của dự án Những lợi thế so sánh của Tổngcông ty trên Thị trường Hiện trạng sản xuất và cung cấp các mặt hàng đó trên thịtrường để tìm ra khoảng trống thị trường cho sản phẩm của dự án Những kết quả sẽđạt được của Tổng công ty về tài chính, kinh tế, xã hội sẽ đạt được nếu thực hiệnđầu tư Tại Ban đầu tư của Tổng công ty, Việc nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu

tư ở mọi cấp độ được tiến hành thường xuyên để cung cấp các dự án sơ bộ chonghiên cứu tiền khả thi và khả thi, từ đó xác định được danh mục đầu tư cần thựchiện trong thời kỳ kế hoạch của Tổng công ty Mục tiêu của nghiên cứu cơ hội đầu

tư là xác định một cách nhanh chóng và ít tốn kém nhưng lại dễ thấy về các khảnăng đầu tư dựa trên các thông tin cơ sở những thông tin cơ bản đưa ra đủ để làmcho người có khả năng đầu tư phải cân nhắc xem xét và quyết định có triển khai tiếpcác giai đoạn nghiên cứu sau hay không

 Nghiên cứu tiền khả thi Đây là bước tiếp theo đối với các cơ hội đầu tư có

nhiều triển vọng đã được lựa chọn Cơ hội đầu tư này thường có quy mô đầu tư lớnhơn, các giải pháp kỹ thuật phức tạp, thời gian thu hồi vốn lâu và có nhiều yếu tố bấtđịnh tác động Bước này được tiến hành sâu hơn và chi tiết hơn các khía cạnh mà khixem xét cơ hội đầu tư còn thấy chưa chắc chắn nhằm tiếp tục lựa chọn, sàng lọc đểkhẳng định lại cơ hội đầu tư đã lựa chọn đảm bảo tính khả thi cho dự án đầu tư

Giai đoạn này chủ nhiệm dự án sẽ nhận nhiệm vụ từ giám đốc ban tiến hànhphân công nhiệm vụ thu thập tài liệu và tiến hành các thủ tục cần thiết đồng thời lập

kế hoạch chi tiết tiến hành bàn giao nhiệm vụ cho các cán bộ lập dự án theo đúngquy trình lập dự án của Tổng công ty Các cán bộ lập dự án sẽ trực tiếp tìm các tàiliệu và thực hiện các nhiệm vụ đã được chủ nhiệm dự án phân công và các phànmềm để tiến hành soạn thảo sơ bộ Sau khi hoàn thành, sản phẩm là báo cáo nghiêncứu tiền khả thi được chủ nhiệm dự án cùng nhóm soạn thảo xem xét thông qua.Nội dung của việc nghiên cứu trong giai đoạn này bao gồm:

- Bối cảnh chung về tình hình kinh tế - xã hội, luật pháp, chính sách của

nhà nước… có ảnh hưởng đến giai đoạn thực hiện đầu tư và vận hành khai thác dự

án Xem xét các điều kiện tự nhiên, nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn lao động,các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, phát triển ngành, vùng có liên

quan đến dự án, các điều kiện pháp lý… để đưa ra các căn cứ xác định sự cần thiếtphải đầu tư Đa phần các dự án mà Tổng công ty lập là các dự án xây dựng côngtrình nên thường nội dung này dựa vào các dự án tương tự để lập.

- Nghiên cứu thị trường: phân tích thị trường, dự báo khả năng thâm nhập

thị trường của sản phẩm Nội dung này được Tổng công ty đặc biệt chú ý vì nó ảnhhưởng trực tiếp đến mục tiêu của công ty, về lợi nhận, tài chính hay thương hiệu Vìvậy Tổng công ty thường đặc biệt chú ý đến nội dung này

- Nghiên cứu kỹ thuật: bao gồm các vấn đề: lựa chọn hình thức đầu tư, quy

mô và phương án sản xuất, quy trình công nghệ, lựa chọn và dự tính nhu cầu, chiphí các yếu tố đầu vào, các giải pháp cung cấp đầu vào, địa điểm thực hiện dự án.Đây là giai đoạn khá quan trọng và nó có ảnh hưởng trực tiếp tới giai đoạn vận hành

dự án vì vậy để đảm bảo dự án có tính khả thi cao Nhóm dựa án thường rất chútrọng đến vấn đề này

- Nghiên cứu về hiện trạng sản xuất và cung cấp các mặt hàng và hoạt độngdịch vụ đó trong nước và trên thế giới Những lợi thế so sánh với thị trường ngoàinước, so với các địa phương, các đơn vị khác trong nước Điều này có vị trí rất quantrọng, nó kết hợp với phần nghiên cứu thị trường để xác định quy mô đầu tư

- Những kết quả đạt được về tài chính, kinh tế, xã hội sẽ đạt được nếu thựchiện đầu tư Vì là một công ty cổ phần nên lợi nhuận đối với công ty là một mụctiêu quan trọng hàng đầu để xem xét quyết định đầu tư

Tại Tổng công ty giai đoạn này thường được thực hiện vì các dự án mà Tổngcông ty tham giai thường là những dự án nhóm A và các dự án quan trọng cấp Quốcgia vì vậy giai đoạn này thường được chú trọng và xem xét cẩn thận kỹ lưỡng

 Nghiên cứu khả thi: Là giai đoạn sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn

được dự án tối ưu Ở giai đoạn này Nhóm dự án phải khẳng định được rằng cơ hộiđầu tư có khả thi hay không, có vững chắc và hiệu quả không Ở giai đoạn này nộidung nghiên cứu cũng tương tự như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi nhưng khácnhau ở mức độ chi tiết Giai đoạn này được nghiên cứu chi tiết hơn, chính xác hơnđòi hỏi các bộ lập dự án phải phải thu thập nhiều nguồn tài liệu mang tính chính xáccao hơn, đầy đủ hơn như: Các phần mềm soạn thảo dự án phải mang tính rõ ràng,đầy đủ, Sử dụng các phương pháp cần thiết và chính xác hơn để soạn thảo dự án

1.2.2 Công tác tổ chức lập dự án đầu tư tại Tổng công ty cổ phần Vinaconex.

Sau khi nhận nhiệm vụ từ cấp trên Ban đầu tư của Tổng công ty thành lậpNhóm lập dự án đầu tư do chủ nhiệm dự án lãnh đạo chịu trách nhiệm về các vấn đề

lập dự án Còn nếu Ban đầu tư tìm kiếm được cơ hội đầu tư sẽ trình lên Tổng Giámđốc, nếu được duyệt sẽ tổ chức thu thập thông tin liên quan đến dự án.

Chủ nhiệm kết hợp với các thành viên lập kế hoạch dự án và trình lên TổngGiám đốc Nếu bảng kế hoạch dự án được thông qua chủ nhệm dự án sẽ tiến hànhxác đinh kinh phí lập dự án, báo cáo Tổng giám đốc duyệt rồi phân bổ nguồn vốncho các nhóm và các phòng ban có liên quan Chủ nhiệm dự án giao nhiệm vụ chocác cán bộ chịu trách nhiệm lập dự án đã được điều động Các tổ dự án tiến hànhcác nhiệm vụ được giao theo như kế hoạch đã lập

Sau khi thực hiện xong công tác chuẩn bị: các nhóm tiến hành công việc cụthể như sau:

- Nhóm kinh tế kết hợp với ban đối ngoại pháp chế lập phần nghiên cứu tìnhhình kinh tế xã hội của dự án, Nhóm kinh tế đầu tư nghiên cứu thị trường, nghiêncứu khía cạnh tài chính, khía cạnh kinh tế xã hội,

- Nhóm công nghệ kỹ thuật kết hợp với Ban xây dựng phụ trách lập phầnnghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án dựa trên kết quả nghiên cứu thị trường củanhóm kinh tế để kỹ thuật của dự án phù hợp với nhu cầu thị trường, tạo ra doanh thuđảm bảo tính hiệu quả và khả thi của dự án

- Nhóm kinh tế dựa vào phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự án để xác địnhchi phí từ đó xác định tổng mức đầu tư, doanh thu của đời dự án từ đó xác lập dòngtiền để tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án

Các nhóm và các phòng ban kết hợp lập xong dự án đầu tư sẽ được trình quaGiám đốc ban đầu tư xem xét và góp ý Nếu được Giám đốc thông qua Ban đầu tư

sẽ lựa chọn tổ chức lựa chọn thuê tổ chức tư vấn thẩm định Dự án đầu tư Nếu dự ánkhả thi sẽ được trình lên Tổng Giám đốc và Hội đồng quản trị phê duyệt

1.2.3 Phương pháp lập dự án đầu tư tại Tổng công ty cổ phần Vinaconex.

Quá trình lập dự án đầu tư đòi hỏi cán bộ lập dự án rất nhiều kỹ năng vàkinh nghiệm vừa là lĩnh vực chuyên môn vừa đòi hỏi sự am hiểu nhất định về lĩnhvực hoạt động của dự án Trong quá trình lập dự án mỗi một phần lại phải sử dụngcác phương pháp khác nhau Cụ thể Ban đầu tư của Tổng Công ty Thường sử dụngcác phương pháp sau

- Phương Pháp Ngoại suy thống kê, Phương pháp định mức và Phương pháplấy ý kiến chuyên gia để dự báo cung cầu sản phẩm trong tương lai Khi đi vào thuthập thông tin cho dự án ngoài việc các tổ trực thuộc Nhóm dự án tự thu thập thông

tin mà Nhóm dự án còn kết hợp với các tổ chức tư vấn để đảm bảo các thông tínchính xác mang lại sự an toàn cho dự án.

Ví dụ như với dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụthương mại Vinaconex – Thảo Điền Để xác định cung cầu thị trường các các bộ lập

dự án đã sử dụng kết hợp nhiều phương pháp như ngoại suy thống kê định mức vàlấy ý kiến chuyên gia Các cán bộ lập dự án sử dụng phương pháp ngọai suy thống

kê để xác định dân số trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Dựa trên các tài liệu thuthập về dân số ở UBND TP Hồ Chí Minh qua các năm để dự báo dân số TP HCMtrong giai đoạn 2005 – 2015 Sau đó nhóm dự án sử dụng phương pháp định mức để

dự báo lượng nhu cầu nhà ở tại TP HCM bằng cách xác định dân số và xác định nhucầu nhà ở bình quân/ người sau đó tính toán diện tích nhà ở thiếu hụt bằng cách:Diện tích nhà ở thiếu hụt = Nhu cầu nhà ở bình quân/ người * Dân số dự báo - Diệntích nhà ở hiện tại Sau khi phân tích cán bộ lập dự án nhận thấy nhu cầu nhà ở thiếuhụt cao nên khoảng trống cho thị trường là rất lớn nên dự án hoàn toàn có tính khảthi về mặt thị trường

Sử dụng kết hợp các phương pháp để xác định Tổng mức đầu tư như:Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở Phương pháp tính theo diện tích hoặccông suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xâydựng công trình Phương pháp xác định theo số liệu của các công trình xây dựng cóchỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện

- Trong tính khấu hao tài sản cố định tùy từng loại dự án mà nhóm dự án lựa chọnphương pháp tính Thường là sử dụng phương pháp khấu hao đều hay là khấuhao tuyến tính Hoặc phương pháp tính khấu hao theo đơn vị sản lượng

Ví dụ ở dự án Đầu tư xây dựng công trình trụ sở làm việc của Tổng công ty số

34 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Dự án sử dụng phương pháp tính khấu hao đều quacác năm cụ thể được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 1.1 Tính khấu hao tài sản dự án 34 Láng Hạ.

Số năm trích khấu hao

Khấu hao 1 năm

I Khấu hao văn phòng cho thuê 20.388.514.286 1,564.718.866

3 Chi phí khác + Dự phòng + Lãi vayTGXD 6.635.824.614 12 552.985.385

II Khấu hao văn phòng TCT sử dụng 130.314.336.758 10.000.988.715

3 Chi phí khác + Dự phòng + Lãi vayTGXD 42.413.246.563 12 3.534.437.214

Nguồn: Ban đầu tư Tổng công ty Vinaconex

- Trong phân tích độ nhạy của dự án Ban đầu tư thường sử dụngphương pháp phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quảtài chính nhằm tìm ra các yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xemxét và phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yêu tố ( trong các tình huống tốtxấu khác nhau ) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của

dự án

Ví dụ như ở dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Chợ Mơ Dự án sử dụngphương pháp phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cácchỉ tiêu hiệu quả của dự án

Bảng 1.2 Khảo sát NPV khi doanh thu và VĐT thay đổi.

-15% 561.716 526.740 491.764 456.788 421.812 503.394 953.758 -10% 689.918 654.942 619.966 584.990 550.014 648.400 1.115.439 -5% 818.120 783.144 748.168 713.192 678.216 793.406 1.277.121 0% 946.323 911.347 876.370 738.614 806.418 938.412 1.438.803 5% 1.074.525 1.039.549 1.004.573 969.597 934.620 1.083.417 1.600.484 10% 1.202.727 1.167.751 1.132.775 1.097.799 1.062.823 1.228.423 1.762.166 15% 1.330.929 1.295.953 1.260.977 1.226.001 1.191.025 1.373.429 1.923.847

Nguồn: Ban đầu tư Tổng công ty Vinaconex.

Qua bảng phân tích ta nhận thấy khi vốn đầu tư tăng 15% và Doanh thu

giảm 15% NPV của dự án = 561.716 > 0 Do đó dự án vẫn đạt hiệu quả cao chính vìvậy dự án có độ an toàn rất cao do đó nên đầu tư

- Trong trường hợp có trượt giá và lạm phát để phân tích dự án Ban thường sửdụng phương pháp tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượtgiá nhằm phản ánh đúng các khoản thu chi thực tế của dự án

Lạm phát và trượt giá là hai yếu tố luôn luôn tồn tại trên thực tế chính vì vậy trong dự

án đầu tư xây dựng công trình trường công nhân kỹ thuật và xuất khẩu lao độngVinaconex – Sơn Tây Với mức lạm phát giai đoạn 2008 – 2015 được dự kiến làkhoảng 7% cán bộ lập dự án đã điều chỉnh các khoản thu chi hàng năm và loại trừ yếu

tố giá lạm phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu từ đó tìm ra được NPV = 1.093 tỷ đồng

Nói chung để dự án đầu tư có hiệu quả Ban đầu tư của Tổng công ty luôn kếthợp sử dụng nhiều phương pháp khác nhau tùy từng đặc điểm của dự án Không cốđịnh phương pháp nào Các dự án do ban đầu tư tổng công ty lập luôn đạt hiệu quảcao và mang lại nhiều lợi nhuận cho Tổng công ty

1.2.4 Nội Dung lập dự án đầu tư của Tổng công ty cổ phần Vinaconex.

Đối với các dự án nhóm A, Chủ đầu tư phải tổ chức lập báo cáo đầu tư xâydựng công trình trình Thủ Tướng Chính Phủ cho phép đầu tư Đối với các dự ánnhóm B,C có mức vốn đầu tư từ 7 tỷ đồng trở lên chủ đầu tư phải tổ chức lập dự ánđầu tư Đối với các dự án có vốn đầu tư dưới 7 tỷ đồng, chủ đầu tư lập báo cáo kinh

tế kỹ thuật Trên thực tế Tổng Công ty thường xuyên đầu tư các dự án lớn có mức

độ quan trọng cao nên Tổng công ty thường lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Sau khi nhận được chủ trương đầu tư của Tổng công ty giao, Ban đầu tư tiếnhành tổ chức lập dự án hoặc thuê tư vấn lập dự án Đối với những dự án quan trọngđòi hỏi tiến độ Ban đầu tư trực tiếp lập dự án Nội dung công tác lập dự án tại Tổngcông ty như sau

1.2.4.1 Khái quát tình hình kinh tế tổng quan, sự cần thiết và mục tiêu đầu tư:

Tình hình kinh tế xã hội tổng quát thể hiện khung cảnh đầu tư, nó ảnh hưởngtrực tiếp dến dự án đầu tư, từ khi có quyết định đầu tư cho đến khi kết thúc dự án.Ban Đầu tư tiến hành khảo sát, nghiên cứu tình hình kinh tế - xã hội tổng quát vàcác yếu tố liên quan tới dự án và xem xét có nên đầu tư không Nhưng đa phần các

dự án mà Tổng công ty thực hiện lập thường là các dự án đầu tư BĐS nên giữa các

dự án có sự tương đồng do đó tình hình kinh tế - xã hội của dự án thường được sửdụng từ các dự án tương tự và phương pháp phân tích tổng hợp các tài liệu có liênquan mà các thành viên trong nhóm đã thu thập được theo sự phân công của chủnhiệm dự án

Ví dụ như : “Dự án đầu tư xây dựng công trình trường công nhân kỹ thuật và xuất khẩu lao động VINACONEX – Sơn Tây”

Xác định cầu đào tạo công nhân kỹ thuật:

+ Nhu cầu đào tạo: theo điều tra lực lượng lao động của Việt Nam năm 2002

là 38.411 nghìn người, chiếm 48,2% dân số cả nước Số lao động hiện qua đào tạochiếm khoảng 12,5%, trong đó lao động lành nghề chiếm 14%, còn lại là lao độngbán lành nghề chiếm 86% Như vậy số lao động qua đào tạo là thấp so với các nướctrong khu vực, mục tiêu phấn đấu là nâng cao tỷ lệ lao động qua đào tạo nghề trongtổng số lao động vào năm 2005 lên 19% và 25% vào năm vào năm 2010 và nângcao tỷ lệ lao động được đào tạo dài hạn trong tổ số lao động qua đào tạo nghề lên22% vào năm 2005 và 30% vào năm 2010 Như vậy hàng năm Việt Nam cần đàotạo nghề trung bình cho 1 triệu lao động trong giai đoạn 2001 – 2005 và 1,4 triệungười lao động trong giai đoạn 2005 – 2010

+ Theo định hướng phát triển nguồn nhân lực của đất nước, thì việc pháttriển công tác đào tạo dạy nghề phù hợp với quá trình điều chỉnh cơ cấu kinh tế củađất nước Tăng tỷ lệ lao động trong khu vực phi nông nghiệp bao gồm cả côngnghiệp và dịch vụ lên khoảng 50% và giảm tỷ lệ lao động qua đào tạo lên 35%trong khu vực nông nghiệp và 50% trong khu vực công nghiệp và dịch vụ Yêu cầunày xác định số lượng trường đào tạo nghề là rất thiếu Đây thực sự mở ra một thịtrường lao động lớn cho lao động qua đào tạo nghề và nhu cầu học nghề là caotrong giai đoạn tới

+ Việt Nam sẽ nâng cao năng lực đào tạo nghề lên 1.070.000 học sinh/nămvào năm 2006, trong đó tăng đào tạo nghề dài hạn cao và có công nghệ đào tạo tiêntiến, có trang thiết bị hiện đại được đặc biết quan tâm

+ Cơ cấu lao động qua đào tạo trong các doanh nghiệp hiện nay còn bất hợp

lý, chưa phù hợp với tình hình sản xuất kinh doanh Theo khảo sát về nhu cầu laođộng kỹ thuật của doanh nghiệp do Bộ lao động và thương binh xã hội thực hiện thì

tỷ lệ giữa các loại lao động kỹ thuật: cao đẳng, đại học trở lên – trung cấp – côngnhân kỹ thuật (kể cả có bằng và không bằng) – đào tạo ngắn hạn như sau:

Doanh nghiệp nhà nước: 1 – 0,95 -4,27 – 2,31

Doanh nghiệp tư nhân: 1 – 0,73 – 2,31

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: 1 – 0,64 – 1,53 – 2,31

Cơ cấu này hco thấy với mọi loại hình sở hữu, các doanh nghiệp còn đangthiếu công nhân kỹ thuật đặc biệt là công nhân lành nghề bậc cao Đây cũng là nhucầu cấp thiết của doanh nghiệp đối với người lao động và các trường dạy nghề.Cũng từ đây, nhu cầu học nghề của người lao động sẽ tăng và tự điều chỉnh cơ cấungành nghề đào tạo trong các trường đào tạo nghề là cần thiết

Dự báo cầu công nhân kỹ thuật:

+ Căn cứ vào đinh hướng, mục tiêu phát triển dạy nghề của Việt Nam và thực

tế, nhu cầu sử dụng lao động, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ gia tăng dân số và laođộng, thực tế quy mô, chất lượng đào tạo, dự báo nhu cầu đào tạo nghề trong giaiđoạn 2001 – 2005 tăng trung bình 12 -15% và tăng 20% trong giai đoạn 2005 – 2010

Cơ cấu đào tạo nghề sẽ chuyển theo hướng áp dụng công nghệ đào tạo tiêntiến đầu tư trang thiết bị hiện đại theo trình độ phát triển công nghệ trong khu vực

và trên thế giới, chuyển dịch loại hình đào tạo trong đó tỷ lệ đào tạo dài hạn đượcnâng cao đáng kể Việc liên kết giáo dục đào tạo nghề giữa các nước trong khu vực

sẽ tăng trước sự hội nhập kinh tế toàn cầu

Khả năng đáp ứng nhu cầu đào tạo công nhân kỹ thuật:

Tính đến tháng 6 năm 2002 cả nước có 64 trường dạy nghề (trong đó có 157trường công lập) 137 trường cao đẳng,trung học chuyên nghiệp có chức năng vànhiệm vụ dạy nghề, 148 trung tâm dạy nghề (trong đó có 78 TTDN thuộc quậnhuyện), 150 trung tâm dịch vụ việc làm và hàng trăm trung tâm giáo dục tổng hợp –hướng nghiệp và trung tâm giáo dục thường xuyên có dạy nghề Với mạng lưới dạynghề hiện có Việt Nam mới đáp ứng được khoảng 70% nhu cầu về số lượng laođộng qua đào tạo của các doanh nghiệp ở các thành phần kinh tế

+ Thực trạng các trường đào tạo nghề, các trung tâm dạy nghề ở Việt Nam:

Có quy mô đào tạo nhỏ, cơ cấu trình độ đào tạo, cơ cấu ngành nghề chưa phùhợp, 44% số trường có diện tích nhỏ hơn 2 ha Mất cân đối đào tạo dài ngắn hạn,đào tạo dài hạn chiếm 17% trong tổng số chỉ tiêu tuyển sinh đào tạo nghề Các điềukiện đảm bảo cho nâng cao chất lượng đào tạo còn hạn chế Cơ sở vật chất trangthiết bị cơ sở vật chất trang bị còn thiếu như phòng thí nghiệm, xưởng thực hành,thư viện, thiết bị dạy học… Một số trường đào tạo nghề đã tập trung vào việc đầu tưđổi mới chương trình đào tạo, đầu tư trang thiết bị hiện đại theo hướng tiếp cậncông nghệ mới, công nghệ tiên tiến như Trường cao đẳng Công nghiệp Hà Nội,Trường kỹ thuật Việt – Hàn

Dự báo cung:

+ Trong thời gian tới tỷ lệ lao động có chuyên môn kỹ thuật qua đào tạo lêntrên 20%, thành lập khoảng 30 trung tâm giáo dục kỹ thuật, trường đào tạo nghềmới tính đến năm 2007, ngoài ra nâng cấp các trường hiện có khoảng 45 trường.Các trường đào tạo kỹ thuật mới có liên quan đến các trung tâm giáo dục kỹ thuậtkiểu mẫu đưa hàng năm đào tạo 100.000 học sinh chuyên nghiệp Theo chỉ tiêu

phấn đấu về số công nhân chuyên nghiệp vào năm 2010 Việt Nam cần thêm 35 đến

133 trường giáo dục kỹ thuật kiểu mẫu

+ Sự khuyến khích xây dựng các trường đào tạo kỹ thuật bậc cao của Chínhphủ sẽ tạo thuận lợi cho nhiều tổ chức trong nước và quốc tế

1.2.5.2 Nghiên cứu mặt kỹ thuật của dự án.

Phân tích kỹ thuật của dự án là quy trình rất quan trọng nó có ảnh hưởng trựctiếp đến quá trình phân tích tài chính sau này và ảnh hưởng đến kết quả của dự án.Hoạt động chính của Tổng công ty Vinaconex là các họat động xây lắp nên sảnphẩm chủ yếu là các công trình xây dựng nên nó có những đặc điểm như: có tínhđơn chiếc, tồn tại lâu dài vì vậy nên khi nghiên cứu kỹ thuật chủ yếu nghiên cứucác phương pháp kiến trúc khác nhau và khả năng đáp ứng được nhu cầu kiến trúc

đó là hết sức quan trọng

- Nghiên cứu phương án kiến trúc: Nhóm kỹ thuật dự án và Ban xây dựng

Tổng công ty nghiên cứ tất cả các phương án có thể và khả năng tiềm lực tài chínhcủa các phương án.Vì là dự án xây dựng chiếm đa số nên các phương án xây dựngcông trình được các chuyên gia dự án xây dựng nghiên cứu dựa trên tiềm lực củacông ty về vốn, nhân lực cũng như về quy hoạch của khu đất được phê duyệt Cácphương án đưa ra của tổ công nghệ và Ban xây dựng chủ yếu là các phương án củacác hạng mục công trình chính còn các hạng mục bổ trợ xung quanh công trìnhđược nghiên cứu sau và đưa ra một phương án chi tiết cụ thể nhất chứ không đưa ranhiều phương án lựa chọn Nội dung của phương án như giới thiệu tóm tắt mối liên

hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận, ýtưởng của phương án thiết kế kiến trúc, màu sắc công trình, các giải pháp thiết kếphù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hóa, xã hội tại khu vực xây dựng…

- Nghiên cứu phương án kết cấu công trình: Các tiêu chuẩn để thiết kế,

tính toán công trình như: tiếu chuẩn trọng tải và tác động TCVN 2737 – 95, tiêuchuẩn thiết kế kết cấu thép TCVN – 91, tiêu chuẩn thiết kế nền móng công trình…Tổng công ty đều áp dụng các tiều chuẩn của Bộn xây dựng đề ra.Các giải pháp kếcấu công trình chủ yếu nói tới kết cấu phần thân nhà và nền móng Các chỉ tiêu kỹthuật cả kết cấu là : sơ đồ tính toán, giới hạn của cấu kiện, vật liệu sử dụng…( Tùytừng công trình khác nhau mà dự án cần những vật liệu phù hợp và đảm bảo về mặt

kỹ thuật của công trình )

- Lựa chọn phương án kỹ thuật thi công cho dự án: Thực chất việc lựa

chọn kỹ thuật ở đây là việc lựa chọn các phương án thiết kế thích hợp cho dự án,

chủ yếu dự án sẽ đưa ra phương án mà Tổng công ty cho là tối ưu nhất và tại đó sẽtrình bày tại sao lại lựa chọn phương án đó Cơ sở để lựa chọn các phương án đóthường là: Tổng diện tích sàn sử dụng, kiến trúc hiện đại, không gây ảnh hưởng xấuđến các công trình xung quanh…

- Chọn máy móc thiết bị: Chủ yếu các thiết bị máy móc được chọn là các

máymóc dành cho phần lắp hoàn thiện công trình hay còn gọi là hệ thống kỹ thuậtcho công trình Bao gồm hệ thống cấp điện, chống sét, cấp thoát nước, điều hòa,Thông gió…

1.2.5.3 Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân

sự của dự án đầu tư.

Mỗi một dự án khác nhau Tổng công ty đưa ra những phương án bố trí hìnhthức tổ chức khác nhau sao cho phù hợp nhất với dự án và phát huy được tác dụngcao nhất Tuy nhiên dù là hình thức tổ chức nào thì cũng đáp ứng những tiêu chí vàmục tiêu nhất định mà Tổng công ty đưa ra Các hình thức tổ chức như: Tổ chứcquản lý theo chức năng, Theo sản phẩm, theo khách hàng, theo vùng lãnh thổ…

Để vận hành một dự án đầu tư hữu hiệu điều quan trọng là cơ cấu tổ chứcvận hành dự án đầu tư phải hợp lý Cơ cấu tổ chức dự án trong giai đoạn vân hànhđược xác lập dưới dạng doanh nghiệp như: Công ty nhà nước, Công ty trách nhiệmhữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp doanh, Doanh nghiệp tư nhân

Nhân sự và lao động cho dự án: Đây là khía cạnh tương đối quan trọng của

dự án vì vậy bất kỳ khi nghiên cứu một dự án nào các chuyên gia dự án của Tổngcông ty Vinaconex đều nghiên cứu thị trường lao động của địa phương đó Cácchính sách về đầu tư và lao động cũng được quan tâm để từ đó hoạch định giá thànhsản xuất Căn cứ để tiến hành nghiên cứu của công ty Vinaconex là dân số, số ngườitrong độ tuổi lao động…

1.2.5.4 Phân thích tài chính

Phân tích tài chính là một nội dung quan trọng trong công tác lập dự án Phântích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việcxem xét tất cả các mặt về nguồn lực tai chính, hiệu quả, kết quả hoạt động của dự ántrên góc độ hạch toán kinh tế

Nội dung phân tích tài chính của dự án bao gồm:

- Xác định tổng mức đầu tư

- Xác định tổng chi phí

- Giá trị hiện tại ròng ( NPV)

- Chỉ tiêu hoàn vốn nội bộ ( IRR )

- Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn ( T)

- Phân tích độ nhạy của dự án

Xác định Tổng mức đầu tư: Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí dự tính đểđầu tư xây dựng công trình Có nhiều phương pháp để xác định tổng mức đầu tư,Tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam Vinaconex thường

sử dụng hai phương pháp: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án và theo suất vốn đầu

tư xây dựng công trình

Ví dụ: Dự án Đầu tư xây dựng công trình trụ sở làm việc tổng công ty Vinaconex số 34 Láng hạ, Đống đa, Hà Nội Tổng mức đầu tư bao gồm: chí phí

xây dựng, chi phí thiết bị, chi phhí quản lý dự án và chi phí khác, chi phí dự phòng,lãi vay ngân hàng Ta có thể thấy cách tính toán qua bảng số liệu dưới đây

Bảng 1.3 Khái toán kinh phí xây dựng công trình

STT Công Việc Chi Phí Giá trị trước

Nguồn: Ban đầu tư Tổng công ty Vinaconex.

Sau khi dự án hoàn thành với phương án kinh doanh được thể hiện trongbảng thì ta xác định được các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án Nhận thấy NPV

= 28.143.667.421 > 0 Nên dự án có hiệu quả Chấp nhận được

IRR dự án = 22% > r = 11% Nên dự án có hiệu quả Chấp nhận được

Kết luận: Dự án có hiệu quả về mặt tài chính

Bảng 1.4 Dự án đầu tư xây dựng công trình trụ sở tổng công ty cổ phần Vianconex tại 34

II Tổng chi phí 301.104.143.077

Thời gian trả nợ (Bao gồm cả thời gian xây dựng) 6,5 năm

Nguồn: Ban đầu tư Tổng công ty cổ phần Vinaconex.

Qua bảng số liệu ta thấy dự án có NPV = 28,14 tỷ đồng > 0 nên dự án chấp nhận được,

Ví dụ: Dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Vinaconex – Thảo điền.

Bảng 1.5 Bảng tổng hợp các chỉ tiêu dự án Thảo điền.

II Doanh thu phần bán (VAT = 10%) 4.715.877.301.300

3 Doanh thu bán văn phòng 796.383.308.000

4 Doanh thu bán căn hộ 3.490.777.875.000

III Thuế VAT phải nộp (5-2) 97.228.007.300

IV Lợi nhuận trước thuế (3+4)-1 510.756.729.000

V Lợi nhuận thuần ( VI - III ) 413.528.721.700

Giá bán trung bình (VAT = 10%)Giá bán văn phòng (Đ/m2) 15.000.000Giá bán căn hộ (Đ/m2) 14.025.000Giá cho thuê siêu thị (Đ/m2) 138.6001USD = 15900VNĐ

Nguồn: Ban đầu tư Tổng công ty Vinaconex.

Qua bảng tổng hợp các chỉ tiêu hiệu quả của dự án Thảo điền ta thấy NPV của dự án = 66.564.828.915 > 0 : Nên dự án có hiệu quả, chấp nhận được

IRR của dự án = 27,2% > r = 12% : Nên dự án có hiệu quả, chấp nhận được.Kết luận: Dự án có hiệu quả về mặt tài chính

Tổng mức đầu tư xây dựng công trình Cụm I là một phần của dự án Thảo điền.Trong dự án để tính Tổng mức đầu tư nhóm kinh tế sử dụng phương pháp Địnhmức để xác định chi phí xây dựng từng hạng mục sau đó đi đến tính tổng lượngvốn đầu tư cần cho dự án

Phương pháp định mức là phương pháp tính như sau

Chi phí xây dựng của một hạng mục = Đơn giá * Khối lượng.

Sau đó Tính tổng mức đầu tư bằng cách cộng các loại chi phí: Chi phí xây lắp, chiphí đền bù, chi phí thiết bị, chi phí khác, chi phí dự phòng, lãi vay ngân hàng.

Tổng mức đầu tư của cả dự án là tổng mức đầu tư xây dựng của từng cụm

Bảng: 1.6 Tổng mức đầu tư xây dựng Cụm I ( 2 khối 30 tầng, 1 khối 12 tầng )

lượng Giá trị thực tế Giá trị sau thuế

đồng/m2*2nhà 365.640.960.000 402.205.056.000Nhà văn phòng 2 20334m2*4400000 đồng/m2 89.469.600.000 98.416.560.000Nhà văn phòng 1 + hầm

kỹ thuật toàn khu 131.077 92.984 m2 12.188.031.228 13.401.790.953

II Chi phí đền bù 926.491 92.984 m2 86.148.468.344 86.148.468.344III Chi phí thiết bị 512.290 92.984 m2 47.643.587.362 52.398.046.098

IV Chi phí khác 532.352 92.984 m2 49.499.975.823 53.748.490.012

V Chi phí dự phòng 1.030.175 92.984 m2 95.789.368.098 105.262.325.889

Nguồn: Ban đầu tư Tổng công ty Vinaconex

Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:

TMĐT = GXD + GTB + GGPMB + GTV + GQLDA + Gkhác + GDP

ở ví dụ trên TMĐT = 793.856.292.000 ( Giá trị thực tế)

Sau khi xác định được tổng mức đầu tư, dựa vào sơ đồ găng biểu diễn các công việc thực hiện qua từng năm, nhóm dự án đã xác định được các công việc cần thưc hiện trong một năm từ đó xác định chi phí cần để thực hiện các công việc đó bao gồm: Chi phí xây lắp, chi phí đền bù, chi phí khác, chi phí dự phòng, Thuế VAT, Từ đó tính tổng chi phí cần sử dụng trong 1 năm Xác định nhu cầu vốn cụ thể trong từng năn để từ đó xây dựng phương án huy động vốn

để thực hiện công trình Nhu cầu vốn vay trong thời gian xây dựng được thể hiện ở bảng dưới đây.

Bảng 1.7 Nhu cầu vốn vay trong thời gian xây dựng.

(không thuế

VAT) 781.734.319.498 220.688.718.685 263.705.406.069 297.340.194.744 Tổng chi phí

(có thuế VAT) 850.480.398.803 234.473.934.546 291.203.837.791 324.838.626.465

Nguồn: Ban đầu tư Tổng công ty Vinaconex

Khả năng huy động vốn cho dự án trong thời gian xây dựng được thể hiện ởbảng trên Qua đó ta thấy dự án có tính khả thi cao về nguồn vốn thực hiện nguồnvốn đảm bảo đúng về tiến độ, đủ về số lượng, điều này có vai trò quan trọng đếnkhả năng thực hiện của dự án Bảng nhu cầu vốn vay này chính là cơ sở cho các cơquan tài trợ vốn xem xét và cấp vốn co dự án

Bảng 1.8 Cân đối khả năng huy động vốn trong thời gian xây dựng cụm I.

lãi suất vay dự kiến 12.0%

-4 Dư nợ cuối kỳ cộng

284.901.424.913

-5 Lãi phải trả 12.121.972.105 7.905.187.146 4.216.784.959

Nguồn: Ban đầu tư Tổng công ty Vinaconex

Từ việc cân đối khả năng huy động vốn ta có thể nhận thấy dự án đầu tư

xây dựng công trình khu nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại

Vinaconex - Thảo Điền có tính khả thi cao.

1 2.5.5 Phân tích kinh tế xã hội của dự án.

Phân tích kinh tế xã hội của dự án và phân tích hiệu quả tài chính của dự án

là phần quan trọng trước khi phê duyệt báo các nghiên cứu khả thi của dự án Thông

qua việc đánh giá các chỉ tiêu tổng hợp chủ đầu tư sẽ cân nhắc và có các quyết định

phù hợp đối với việc thực hiện dự án Nếu như công tác phân tích hiệu quả tài chính

được thực hiện trên phương diện lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp thì quá trình

phân tích hiệu quả kinh tế xã hội được thực hiện trên phương diện lợi ích của nền

kinh tế quốc dân, của nhà nước và xã hội Công tác phân tích hiệu quả tài chính trên

quan điểm lợi ích chủ yếu của chủ đầu tư cũng như trong doanh nghiệp, còn việc

phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội bản thân nó cũng mang tính xã hội, phục vụ lợi

ích của nhân dân và nhà nước Phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để nhà

nước xem xét quyết định đầu tư Tổng công ty cổ phần Vinaconex là một công ty là

công ty cổ phần trực thuộc Bộ xây dựng, nó có công tác phân tích kinh tế xã hội của

dự án đầu tư cũng được tương đối chú trọng

Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dự án đầu tư trong các dự án đầu tư của

Ban đầu tư Tổng công ty cổ phần Vinaconex lập dựa trên cơ sở lượng lao động mà

dự án sử dụng, Thuế thu nhập mà dự án đóng góp cho chính phủ, lợi ích về văn hóa

xã hội, cải thiện cơ sở hạ tầng cho Thành phố… Tuy nhiên trong quá trình phân tích

cán bộ lập dự án vẫn còn phân tích sơ sài, chưa thực sự đi sâu phân tích cụ thể Cán

bộ lập dự án mới chỉ phân tích đưa ra các chỉ tiêu định tính, chưa tính được các chỉtiêu định lượng như các chỉ tiêu: NVA – Giá trị gia tăng thuần túy do đầu tư đem lạihay Id – Số lao động có việc làm tính trên 1 đơn vị giá trị vốn đầu tư trực tiếp…Đây là vấn đề cần khắc phục trong công tác lập dự án của Tổng công ty

1.3 VÍ DỤ MINH HỌA VỀ MỘT DỰ ÁN CỤ THỂ: “DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI CHỢ MƠ”

Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) làmột trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực xây lắp của Việt Nam Để hoạtđộng xây lắp có hiệu quả Tổng công ty luôn chú trọng công tác lập dự án đầu tư xâydựng công trình, trong đó Ban đầu tư chịu trách nhiệm chính trong công tác này.Trong thời gian thực tập tại Tổng công ty Vinaconex em đã được học hỏi và tìmhiểu về công tác lập dự án đầu tư tại tổng công ty nhưng do thời gian và khả năngnghiên cứu có hạn vì vậy em xin đưa ra một dự án cụ thể để minh họa cho công táclập dự án tại Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam(Vinaconex)

Để tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại Chợ Mơ Banđầu tư đã tổ chức thành lập nhóm lập dự án đầu tư từ các thành viên của các phòngtrực thuộc Ban đầu tư vào nhóm lập dự án và chịu sự quản lý phân công điều hànhcủa Chủ nhiệm dự án Chủ nhiệm dự án tiến hành lập lịch trình soạn thảo, dự trùkinh phí (Trình Giám đốc ban đầu tư phê duyệt) và phân công công việc đến từngthành viên trong nhóm Cụ thể Công tác lập dự án đầu tư xây dựng công trình đượctiến hành như sau:

1.3.1 Giới thiệu chung về dự án xây dựng đầu tư xây dựng công trình trung tâm thương mại Chợ Mơ.

Tên Dự án: Trung tâm thương mại Chợ Mơ

Địa điểm: 459c – Phố Bạch Mai , Phường Trương Định, Quận Hai Bà

Trưng, Thành Phố Hà Nội

Chủ đầu tư: Tổng Công ty Cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam

(Vinaconex JSC) Địa chỉ Tòa nhà Vinaconex, khu đô thị mới Trung Hòa – NhânChính, Thành xuân – Hà Nội

Thời gian thuê đất: 50 năm

Tổng mức đầu tư (dự kiến): Khoảng 1400 ÷ 1600 tỷ đồng

Chủ đầu tư hỗ trợ ngân sách: 5,265 tỷ đồng.

Nguồn vốn: Vốn của chủ đầu tư và huy động từ các nguồn hợp pháp khác do

chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm

Thời gian thực hiện: Tháng 8 Năm 2008 – 2011

Thông tin chi tiết:

- Mục tiêu đầu tư: Chợ Mơ là một trong các chợ truyền thống của Hà Nội,

với hiện trạng hạ tầng Chợ Mơ truyền thống đang bị xuống cấp và lạc hậu so với tốc

độ tăng trưởng của nền kinh tế Thành phố Hà Nội, không đáp ứng được nhu cầu dânsinh ngày càng phát triển Vì vậy việc đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Chợ

Mơ là rất cần thiết và hoàn toàn phù hợp với quy hoạch phát triển của Thành phố

Hà Nội

- Chức năng công trình bao gồm: Khu văn phòng, Khu trung tâm thươngmại, khu khách sạn cho thuê, khu chợ truyền thống tái định cư và các hạng mục phụtrợ khác thuộc dự án

- Quy mô dự án: Đất xây dựng trung tâm thương mại Chợ Mơ, 14.776m2,Đất nằm trong phạm vi mở đường QH: 3.585m2, Đất xây dựng trung tâm thươngmại Chợ Mơ:11.191m2, Diện tích xây dựng: 5.618 m2 Tổng diện tích sàn xâydựng: 75.230 m2 Mật độ xây dựng: 50,2%, hệ số sử dụng đất là 6,72lần, Tầng caotrung bình là 13,4 tầng

Chi tiết tổng diện tích sàn xây dựng:

+ Chợ kinh doanh truyền thống: Bố trí tại tầng hầm thứ nhất (tầng bán ngầm) và một phần tại tầng 1 (khối đế) của Trung tâm thương mại Diện tích xây

dựng khoảng 11.030 m2

+ Trung tâm thương mại: Bố trí tại một phần tầng 1 và toàn bộ các tầng

2, 3, 4, 5 Diện tích xây dựng khoảng 21.344 m2

+ Khu văn phòng hạng B: Bố trí tại các tầng từ tầng 6 đến tầng 15 khối

A (diện tích xây dựng khoảng 13.680 m2) và các tầng 17 đến 20 của khối B (diện tích xây dựng khoảng 8.304 m2) Tổng diện tích xây dựng văn phòng khoảng

Quy trình lập dự án xây dựng công trình Trung tâm thương mại Chợ Mơ tại459c Bạch Mai, Quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội như sau:

 Ban Đầu tư nhận nhiệm vụ từ Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần xuấtnhập khẩu và xây dựng Việt Nam Vinaconex về ý tưởng đầu tư trung tâm thươngmại chợ mơ Giám đốc Ban đầu tư tiến hành tổ chức thành lập nhóm lập dự án gồm

1 chủ nhiệm dự án và 10 thành viên được chia làm 3 tổ: Tổ kinh tế 04 thành viên, tổ

kỹ thuật gồm 04 thành viên, tổ khác 02 thành viên Chịu sự lãnh đạo của Chủ nhiệm

dự án

 Chủ nhiệm dự án lập kế hoạch chi tiết cho công tác lập dự án và điềuhành công tác lập dự án bao gồm cả ước tính và phân bổ kinh phí soạn thảo (Chi phílập dự án TTTM Chợ Mơ khoảng 1,478 tỷ đồng), phân công công việc cho cácthành viên trong nhóm lập dự án và tổng hợp các kết quả nghiên cứu của dự án Saukhi chủ nhiệm dự án lập xong kế hoạch thực hiện sẽ trình lên Giám đốc ban đầu tưđược giám đốc ban phê duyệt Chủ nhiệm dự án tiến hành thực hiện công tác lập dự

án Tổ kinh tế gặp Ban pháp chế tài chính thu thập tài liệu liên quan đến dự án vềcác văn bản quy phạm pháp luật đồng thời lập các hồ sơ pháp lý gửi đến các cơquan có thẩm quyền như: Tổ công nghệ tiến hành liên hệ đề nghị Sở Quy hoạchkiến trúc Hà Nội cung cấp thông tin về quy hoạch của công trình như (Diện tích đất,mật độ xây dựng, tầng cao bình quân, hệ số sử dụng đất, quy mô, công năng và cácvấn đề có liên quan khác) Đề nghị Sở tài nguyên môi trường và nhà đất đề xuất cácvấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất Đề nghị sở tài chính cung cấp thôngtin về giá thuê đất hàng năm tại Chợ Mơ UBND Thành phố Hà Nội cung cấp Quyhoạch sử dụng đất 1/2000 của khu đất chợ mơ tại 459 C Bạch Mai, quận Hai BàTrưng Hà Nội để biết được vị trí, giới hạn, phạm vi quy hoạch, tính chất, chức năng,quy mô dân số, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất, bố cục quyhoạch, tổ chức hạ tầng kỹ thuật…sau đó tiến hành lập quy hoạch 1/500 về địa điểmxây dựng, quy mô phân bổ và sử dụng đất, xin thỏa thuận sơ bộ phương án quyhoạch tổng mặt bằng 1/500

 Tổ kinh tế nhận nhiệm vụ lập các căn cứ pháp lý để lập dự án, Nghiệncứu dự báo cung cầu thị trường, xây dựng các phương án đền bù giải phóng mặtbằng Tổ kỹ thuật tiến hành xây dựng kiến trúc xây dựng tòa nhà TTTM Chợ Mơ,Bao gồm kiến trúc, thiết bị lắp đặt, phương án xây dựng, phương pháp xây dựng,tiến độ xây dựng và ước tình thời gian hoàn thành trình xây dựng, dựa vào đó tínhtoán nhu cầu vốn đầu tư theo giai đoạn đầu tư Từ đó tổ kinh tế dựa vào đó xây