BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH Khoa Luật Hành chính Lớp Hành chính 46A2 BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP DỒNG (tiếp) Bộ môn Hợp đồng Nhóm 05 GVHD ThS Lê Thanh Hà T.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH Khoa Luật Hành Lớp Hành 46A2 BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA: VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP DỒNG (tiếp) Bộ mơn: Hợp đồng Nhóm: 05 GVHD: ThS Lê Thanh Hà Thành viên: Đặng Thị Cẩm Hoa 2153801014080 Phạm Thanh Lâm 2153801014116 Nguyễn Thị Ngọc Linh 2153801014121 Nguyễn Hoàng Nam 2153801014145 Nguyễn Quỳnh Nga 2153801014148 Tạ Thúy Nga 2153801014149 Bùi Hoàng Ngân 2153801014150 Chu Dương Hằng Ngân 2153801014151 Ngô Thị Kim Ngân 2153801014154 10 Nguyễn Ngô Thanh Ngân 2153801014155 11 Nguyễn Thị Thảo Ngân 2153801014156 Thành phố Hồ Chí Minh, Ngày 29 Tháng 09 năm 2022 MỤC LỤC VẤN ĐỀ HỢP ĐÒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử vụ việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” .1 Câu Đoạn Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực chưa công chứng, chứng thực? Câu Đoạn Bản án số 16 cho thấy Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực? Câu Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trường hợp có thuyết phục khơng? Vì sao? Câu Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 xác định Nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục khơng? Vì sao? Câu Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy, áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng liên hệ quan Nhà nước có thẩm quyền để công nhận quyền sử dụng đất theo án có hiệu lực pháp luật? .3 Câu Hướng giải nêu Tịa án có thuyết phục khơng? Vì sao? Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 “V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Tòa án nhân dân cấp cao Đà Nẵng Câu Đoạn Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa công chứng, chứng thực? Câu Theo BLDS 2015, hệ pháp lý ca việc hết thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu hình thức Câu Đoạn Quyết định số 93 cho thấy Tòa án áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa công chứng, chứng thực? Câu 10 Trong định số 93, việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao? VẤN ĐỀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN ĐƯỢC HỢP ĐỒNG .8 Bản án số 06/2017/KDTM-PT Câu Điểm giống khác hợp đồng vô hiệu hủy bỏ hợp đồng có vi phạm Câu Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ? 10 Câu Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng) 10 Câu sao? Nếu hợp đồng bị vô hiệu có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì 11 Câu Hướng giải Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long câu hỏi suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long .11 Câu Điểm giống khác đơn phương chấm dứt hợp đồng hủy bỏ hợp đồng có vi phạm 11 Câu Ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn cho phép hủy bỏ .12 VẤN ĐỀ ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN 14 Tóm tắt định Giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/5/2015 .14 Câu Việc Toà án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao? .14 Câu Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đứng tên khơng? Vì sao? 15 Câu khơng? Ở thời điểm nay, bà Tuệ có đứng tên mua nhà Việt Nam 16 Câu Ngày nay, theo TANDTC bà Tuệ công nhận quyền sở hữu nhà không? Hướng giải TAND tối cao có tiền lệ chưa? 17 Câu Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch số tiền bà Tuệ bỏ giá trị nhà đất có tranh chấp xử lý nào? 18 Câu Hướng giải Tòa án nhân dân tối cao có Án lệ chưa? Nếu có, nêu Án lệ 18 Câu cao Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tịa án nhân dân tối 19 VẤN ĐỀ TÌM KIẾM TÀI LIỆU .21 Yêu cầu 1: .21 Yêu cầu 2: Cách tìm .23 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG VIẾT TẮT LHN&GĐ Luật nhân gia đình BLDS Bộ Luật dân BLHS Bộ Luật hình UBND Ủy ban nhân dân VẤN ĐỀ HỢP ĐÒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử vụ việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Nguyên đơn ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N; bị đơn ơng Đồn C, bà Trần Thị L Ngày 10/8/2009, hai bên nguyên đơn bị đơn thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên phần đất nằm phần đất Nhà nước cấp tái định cư nên phía bị đơn chưa có đất giao cho ngun đơn, phía nguyên đơn toán số tiền 90.000.000 đồng cho bị đơn Đến năm 2011, Nhà nước phần đất cấp, phần đất chuyển nhượng nằm mặt tiền nên bị đơn anh Đoàn Tấn L1 (con trai bị đơn) yêu cầu đưa thêm 30.000.000 đồng Ông M đồng ý đưa tiếp 20.000.000 đồng 10.000.000 làm xong thủ tục chuyển nhượng đưa đủ Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chưa công chứng chứng thực Hợp đồng vi phạm hình thức thực nên áp dụng BLDS 2015 để giải quyết, theo quy định Khoản Điều 129 BLDS 2015 hợp đồng cơng nhận hiệu lực Câu Đoạn Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực chưa công chứng, chứng thực? - Hợp đồng chuyển nhượng đất ơng Đồn C, bà Trần Thị L ông Võ Sĩ M xác lập vào ngày 10/8/2009, tức trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực - Đoạn Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng chứng thực là: “Bị đơn thừa nhận có việc thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên đơn trình bày (khi lập hợp đồng bị đơn chưa Nhà nước cấp đất), bị đơn nhận đủ 90.000.000 đồng sau có nhận thêm số tiền 20.000.000 đồng, tiền mà nguyên đơn nói đưa để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sau Nhà nước thu hồi đất hộ gia đình bị đơn có nghe Nhà nước cấp cho gia đình bị đơn 03 lơ đất có 02 lơ B 01 lô A, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi rõ lô B tự chọn Khi lập hợp đồng, Nhà nước chưa cấp đất cho bị đơn nên khơng có đất để giao cho ngun đơn Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực; đất hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên có bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng khơng pháp luật Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu giải hậu hợp đồng bên hoàn trả lại cho nhận.” Câu Đoạn Bản án số 16 cho thấy Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực? - Đoạn Bản án số 16 cho thấy Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực là: “Theo quy định Điều 116, khoản Điều 129 Bộ luật dân năm 2015 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên khơng tn thủ hình thức quy định khoản Điều 502 Bộ luật dân năm 2015 bên nguyên đơn thực giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ giao dịch nên giao dịch cơng nhận hiệu lực.” Câu Việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trường hợp có thuyết phục khơng? Vì sao? - Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất xác lập trước BLDS 2015 có hiệu lực Nhưng thời điểm xảy tranh chấp vào năm 2019, lúc Toà án sử dụng BLDS 2015 để xét xử - Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, diện tích đất chuyển nhượng lơ B phần đất ơng Đồn C, bà Trần Thị L Nhà nước cấp đất tái định cư Lúc năm 2009, Nhà nước chưa cấp đất, chưa mốc giới vị trí đất cấp cụ thể mà hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng nên bị đơn khơng có đất để giao cho ngun đơn Hợp đồng chuyển nhượng phải lập thành văn có cơng chứng chứng thực hợp lệ, chưa có đất nên khơng thể cơng chứng chứng thực Cho nên hợp đồng chuyển nhượng khơng hình thức - Tuy nhiên nguyên đơn trả cho bị đơn 90.000.000 đồng sau đến năm 2011 Nhà nước rõ mốc giới vị trí đất cấp cho bị đơn lơ đất chuyển nhượng mặt tiền nên theo yêu cầu bị đơn, phía nguyên đơn đưa thêm 20.000.000 đồng, 10.000.000 trả đủ sau hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tức hoàn thành hai phần ba nghĩa vụ giao dịch có yêu cầu công nhận giao dịch dân từ phía nguyên đơn Nếu huỷ bỏ hiệu lực giao dịch yêu cầu bên hoàn trả cho nhận gây thiệt thịi cho bên mua đất Bởi việc công chứng khách quan, lúc Nhà nước chưa cấp phần đất đền bù thực tế nên Toà án áp dụng theo khoản Điều 129 BLDS 2015 hồn tồn hợp lí Lúc hợp đồng chuyển nhượng đất công nhận hiệu lực bên thực việc công chứng, chứng thực Câu Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 xác định Nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục khơng? Vì sao? - Trong Bản án số 16, Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 xác định Nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục Vì lúc đầu ngun đơn tốn số tiền 90.000.000 đồng yêu cầu phía nguyên đơn đưa thêm 30.000.000 đồng giá đất mặt tiền cao hơn, nguyên đơn đồng ý đưa tiếp 20.000.000 đồng, nguyên đơn đưa 110.000.000 đồng 10.000.000 đồng làm thủ tục chuyển nhượng xong đưa đủ Tuy hợp đồng vi phạm hình thức theo khoản Điều 129 BLDS 2015 giao dịch có hiệu lực, bên phía ngun đơn cần hồn trả số tiền 10.000.000 đồng cịn thiếu cho bị đơn Câu Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy, áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng liên hệ quan Nhà nước có thẩm quyền để cơng nhận quyền sử dụng đất theo án có hiệu lực pháp luật? - Trong Bản án số 16, đoạn [6] phần “Nhận Định án”, áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng liên hệ quan Nhà nước có thẩm quyền để cơng nhận quyền sử dụng đất theo án có hiệu lực pháp luật: “Theo quy định Điều 116, khoản Điều 129 Bộ luật dân năm 2015 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên khơng tn thủ hình thức quy định khoản Điều 502 Bộ luật dân năm 2015 bên nguyên đơn thực giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ giao dịch nên giao dịch cơng nhận hiệu lực Tịa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực giao dịch pháp luật buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng 877 cho nguyên đơn khơng cần thiết, Tịa án cơng nhận hiệu lực giao dịch nguyên đơn liên hệ quan Nhà nước có thẩm quyền để cơng nhận quyền sử dụng đất theo án có hiệu lực pháp luật.” Câu Hướng giải nêu Tịa án có thuyết phục khơng? Vì sao? - Hướng giải tồ có thuyết phục Vì xét thấy nguyên đơn trả số tiền 110.000.000 đồng thiếu 10.000.000 đồng nguyên đơn hoàn thành ⅔ nghĩa vụ nên theo khoản Điều 129 BLDS 2015 dù vi phạm hình thức hợp đồng chưa có cơng chứng, chứng thực nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên không vi phạm điều cấm pháp luật giao dịch cơng nhận có hiệu lực Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 “V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Tòa án nhân dân cấp cao Đà Nẵng - Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ Mến bà Phùng Thị Nhiễm - Bị đơn: Ơng Đồn Cưu bà Trần Thị Lắm - Nội dung: Ngày 10/08/2009, ông Cưu, bà Lắm trai Đoàn Tấn Linh lập hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm lô B Nhà nước giao đất, giá chuyển nhượng 90.000.000 VNĐ, diện tích 5x20m Sau viết hợp đồng chuyển nhượng, hai bên hồn thành nghĩa vụ Sau đó,vì khơng có lơ B nên hai bên thống ơng Mến, bà Nhiễm giao thêm 30.000.000 VNĐ để lấy khu A (giao 20.000.000 VNĐ trước, có sổ sang tên trước bạ giao tiếp 10.000.000 VNĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng chứng thực Hợp đồng vi phạm hình thức thực nên áp dụng BLDS 2015 để giải quyết, theo quy định Khoản Điều 132 BLDS 2015 hợp đồng cơng nhận hiệu lực huỷ toàn án dân phúc thẩm Câu Đoạn Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa công chứng, chứng thực? - Trích Quyết định số 93, ta thấy đoạn: “Về hình thức hợp đồng: Đối với giao dịch dân xác lập trước ngày 01/01/2017, thời hiệu áp dụng theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 (điểm d khoản Điều 688 Bộ luật Dân năm 2015) Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 vợ chống ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không công chứng, chứng thực vi phạm hình thức.” - Đây đoạn cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa công chứng, chứng thực Câu Theo BLDS 2015, hệ pháp lý ca việc hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu hình thức - Theo khoản Điều 132 BLDS 2015: “Hết thời hiệu quy định khoản Điều mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân vơ hiệu giao dịch dân có hiệu lực.” Như vậy, hết thời hiệu yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu hình thức hợp đồng cơng nhận Câu Đoạn Quyết định số 93 cho thấy Tòa án áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa công chứng, chứng thực? - Ở phần nhận định Tịa án có đoạn: “[5]Về hình thức hợp đồng…Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không công chứng chứng thực vi phạm hình thức Tuy nhiên, từ xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện ngày 18/4/2017, thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định khoản Điều 132 Bộ luật Dân 2015 Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo khoản Điều 132 Bộ luật Dân 2015.” Câu 10 Trong định số 93, việc Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao? - Theo tơi, hướng giải Tịa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa công chứng, chứng thực thuyết phục Bởi: + Thứ nhất, vào Khoản 1, Điều 117 Bộ luật Dân 2015 hợp đồng chuyển nhượng ơng Mến, bà Nhiễm ông Cưu, bà Lắm đáp ứng đủ điều kiện để giao dịch dân có hiệu lực Hai bên có đủ lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân để xác lập giao dịch hồn tồn dựa ý chí tự nguyện bên Và đất số 877, tờ đồ số 24 Ủy ban nhân dân huyện Đức Phố, tỉnh Quảng Ngãi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Cưu, bà Lắm Cho nên, đất đủ điều kiện để chuyển nhượng Do đó, hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm hợp đồng có hiệu lực, hồn tồn có để kết luận Và hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật, không vi phạm điều cấm pháp luật Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng đất không vi phạm dấu hiệu vô hiệu Điều 122, 123,124,125,126,127,128, 129 Bộ luật dân 2015 + Thứ hai, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không công chứng, chứng thực ngày 10/08/2009 Nhưng đến ngày 18/4/2017 nguyên đơn đề đơn khởi kiện.Tức là, từ xác lập hợp đồng đến ngày 10/8/2017 thời hạn năm Cho nên, Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ơng Mến, bà Nhiễm hợp lí Bởi, pháp luật có quy định thời hạn u cầu Tịa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu 02 năm theo Khoản 1, Điều 132 BLDS 2015 bị đơn (vợ chồng ông Cưu, bà Lắm) lại không u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu Như vậy, theo quy định Khoản 2, Điều 132 BLDS 2015, hết thời hiệu mà không yêu cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vơ hiệu giao dịch dân có hiệu lực + Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch Cụ thể Ông Cưu, bà Lắm nhận tiền, giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Hợp đồng hủy bỏ toàn (Điều 423, BLDS 2015) -Hợp đồng vơ hiệu có hủy bỏ toàn hủy bỏ phần: + Hủy bỏ toàn trường hợp như: Giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội; người chưa thành niên, người lực hành vi dân xác lập, thực hiện; giả tạo; người có khó khăn việc nhận thức làm chủ hành vi mình, ; bị lừa dối, đe dọa; khơng tn thủ hình thức + Hợp đồng bị vô hiệu phần: Giao dịch dân vô hiệu phần phần nội dung giao dịch dân vô hiệu không ảnh hưởng đến hiệu lực phần lại giao dịch (Điều 130, BLDS 2015) - Hợp đồng bị hủy bỏ bên hợp đồng vi phạm điều khoản có hợp đồng bên đề nghị hủy bỏ hợp đồng (Khoản 1, Điều 423, BLDS 2015) - Hợp đồng vô hiệu hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực - Hợp đồng bị hủy bỏ có quy định cụ thể riêng cho trường hợp xảy thể hợp đồng hai bên - Hợp đồng dân vơ hiệu khơng có khoản quy định bồi thường thiệt hại hai bên khơng có quy định riêng cụ thể cho trường hợp xảy thể hợp đồng hai bên Ví dụ: Theo Điều 426, BLDS 2015 trường hợp tài sản mất, bị hư hỏng bên vi phạm phải bồi thường tiền ngang với giá trị tài sản bị mất, bị hư hỏng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 122, BLDS 2015) Câu Theo Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu hay bị hủy bỏ? Trả lời: 10 - Theo Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vơ hiệu Đoạn án cho thấy: “ Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu vô hiệu theo qui định điều 122 Bộ luật dân sự…” Câu Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng) Trả lời: - Hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long vô hiệu hợp đồng hợp lí - Bởi vì, ta thấy hợp đồng mua bán xe máy ngày 26/5/2012 vô hiệu theo Điều 122, BLDS 2015: “Giao dịch dân khơng có điều kiện quy định Điều 117 Bộ luật vơ hiệu, trừ trường hợp Bộ luật có quy định khác” Thứ hai, ta thấy hợp đồng mua bán xe máy vi phạm quy định lực chủ thể Điểm a, Khoản 1, Điều 117, BLDS 2015: “a) Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập” Nhận thấy người đại diện Nguyễn Thị Dệt không bà Dệt khơng đại diện cho Trang trí nội thất Thanh Thảo, mà người đại diện ơng Trương Hồng Thành Vậy nên bà Dệt vi phạm điều khoản khơng có lực chủ thể phù hợp Câu Nếu hợp đồng bị vơ hiệu có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao? - Nếu hợp đồng bị vơ hiệu khơng có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng - Bởi phạt vi phạm thỏa thuận bên hợp đồng, theo bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp khoản tiền cho bên bị vi phạm (khoản Điều 418 BLDS 2015) Cho nên phạt vi phạm điều khoản hợp đồng Khi hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên kể từ thời điểm giao kết làm cho hợp đồng khơng có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết, theo đó, điều khoản quy định hợp đồng vô hiệu Như vậy, hợp đồng vơ hiệu khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng Câu Hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long câu hỏi suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long - Trong phần Nhận định Tòa án tỉnh Vĩnh Long đưa hướng giải sau: “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu vô hiệu theo qui định điều 122 Bộ luật dân nên khơng có tun hủy hợp đồng không xét yêu cầu phạt vi phạm nguyên đơn bị đơn hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên từ thời điểm giao kết” 11 - Theo đó, hợp đồng vơ hiệu Tịa án tỉnh Vĩnh Long không xét phạt vi phạm hợp đồng - Hướng giải Tòa án hợp lý Bởi hợp đồng vơ hiệu bên không phát sinh, chấm dứt, thay đổi quyền nghĩa vụ kể từ thời điểm giao kết hợp đồng Vì phạt vi phạm thỏa thuận bên hợp đồng nên khơng có hiệu lực Câu Điểm giống khác đơn phương chấm dứt hợp đồng hủy bỏ hợp đồng có vi phạm Điểm giống: - Một bên có quyền đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng khi: + Có thỏa thuận trước hợp đồng + Pháp luật có quy định - Bên hủy bỏ, đơn phương chấm dứt phải thông báo cho bên biết việc hủy bỏ, đơn phương chấm dứt Nếu khơng thơng báo mà gây thiệt hại phải bồi thường - Phải có vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng bên lại để làm cho việc bồi thường thiệt hại - Bên có lỗi làm cho hợp đồng bị hủy bỏ đơn phương chấm dứt phải bồi thường - Hủy bỏ đơn phương chấm dứt hợp đồng có bảo lưu số thỏa thuận: phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thỏa thuận giải tranh chấp Khác nhau: Tiêu chí Hủy bỏ hợp đồng Đơn phương chấm dứt hợp đồng Cơ sở pháp lý Điều 423 đến Điều 427 BLDS 2015 Điều 428 BLDS 2015 Hiệu lực Hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết Hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên nhận thông báo chấm dứt Điều kiện Khi bên vi phạm hợp đồng Khi phát sinh trường hợp 12 Xử lý tài sản điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận pháp luật có quy định thỏa thuận pháp luật quy định Hồn trả cho nhận Nghĩa vụ thực trước hợp đồng bị đơn phương chấm dứt có hiệu lực Giải Không tiếp tục thực nghĩa vụ Tiếp tục thực nghĩa vụ từ nghĩa vụ chưa từ hủy bỏ hợp đồng trở đơn phương chấm dứt trở thực trước chưa thực trước chưa thực Câu Ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu khơng? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn cho phép hủy bỏ - Ông Minh quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng Vì theo tình huống, ơng thực nghĩa vụ chuyển nhượng mảnh đất theo hợp đồng chuyển nhượng mà hai bên ký trước Tuy nhiên, ơng Cường khơng thực nghĩa vụ trả tiền cho ông Minh dù ông Minh nhiều lần nhắc nhở Xét thấy, ông Cường không thực với hợp đồng mà hai bên ký kết làm cho ông Minh không đạt mục đích việc giao kết hợp đồng Căn theo điểm b khoản Điều 423 BLDS 2015, ông Minh quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng - Cơ sở pháp lý điểm b khoản Điều 423 BLDS 2015: “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại trường hợp bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” 13 VẤN ĐỀ ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN Tóm tắt định Giám đốc thẩm số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/5/2015 - Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị Tuệ - Bị đơn: ơng Nguyễn Văn Bình, bà Nguyễn Thị Vân - Vụ án Kiện đòi tài sản - Nội dung: Bà Tuệ người Việt Nam định cư nước ngồi, thời điểm năm 1992 bà có nguyện vọng mua nhà Việt Nam pháp luật thời điểm khơng cho phép Do đó, bà nhờ ơng Bình (là ruột bà) mua giúp Do ơng Bình khơng có hộ Hà Nội nên mua nhà đất giúp bà Tuệ, ơng Bình nhờ bà Vân ông đứng tên Hợp đồng mua nhà Ngày 25/5/2001, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đứng tên ơng Bình bà Vân Bà Tuệ sau có đơn yêu cầu khởi kiện Tồ sơ thẩm buộc ơng Bình trả nhà khơng tính cơng sức quản lý, giữ gìn cho ơng Bình Tồ phúc thẩm cho thời điểm mua nhà bà Tuệ chưa có quyền mua nhà Việt Nam nên bà Tuệ có quyền địi lại số tiền đưa cho ơng Bình, khơng chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Tuệ Toà Giám đốc thẩm vào chứng chứng minh Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở, Giấy khai nhận tài sản, Biên hoà giải xác định nhà đất bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ Theo quy định luật hành, xác định bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam, Tồ tối cao cơng nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà xem xét công sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị cịn lại chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình Câu Việc Tồ án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao? - Việc Toà án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có tính thuyết phục Bởi định dựa chứng rõ ràng, xác đáng, kiểm chứng Cụ thể: 14 + “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở" lập ngày 07/6/2001 xác nhận nhà số 16-B20 bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ + “Giấy khai nhận tài sản" ngày 09/8/2001 thể bà Tuệ nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ bà người Việt Nam định cư nước ngồi khơng đứng tên mua nhà; giấy có chữ ký bà Tuệ; bà Vân, ơng Bình ký mục người đứng tên mua hộ + Biên hồ giải ngày 05/10/2010 14/10/2010, ơng Bình thừa nhận nhà 16B20 bà Tuệ cho tiền mua nhờ bà Vân đứng tên mua, anh Nguyễn Xuân Hải ơng Bình khẳng định - Tuy nhiên , việc đưa chứng minh cho giao dịch “đứng tên giùm mua bất động sản" có “tuỳ tiện" dựa hồn cảnh thực tế nhìn từ góc độ văn Theo đó, có tác giả bình luận “về chứng chứng minh tồn tại, giao dịch khơng có văn quy định hình thức đặc thù nên bên tự hình thức việc chứng minh tồn giao dịch tiến hành phương tiện" Bởi vậy, việc chứng minh Tồ án rõ ràng có linh hoạt dựa thuyết phục thường không thống với vụ việc khác Do tương lai cần điều khoản rõ ràng nguồn, phương pháp, cách thức chứng minh cụ thể hầu hết trường hợp có không minh bạch vấn đề tạo hệ lụy khơng đáng có khơng xác định người có quyền nhà, người quản lý, sử dụng, từ tạo nên bất cập phân chia lợi ích bên, xác lập quyền sở hữu cho bên có nhu cầu hay áp dụng biện pháp khác phát mãi, hoàn vốn đầu tư Câu Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đứng tên khơng? Vì sao? - Vào thời điểm mua nhà bà Tuệ có quyền đứng tên nhà vào thời điểm mua nhà theo Điều 15 Pháp lệnh nhà năm 1991: “Điều 15 Quyền sở hữu nhà Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua, nhận thừa kế, tặng, cho hình thức khác theo quy định pháp luật.” Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng Việt Nam-Bản án Bình luận án, Nxb Đại học quốc gia Tp Hồ Chí Minh (xuất lần thứ tám), tr.786 15 - Tuy nhiên quy định không nêu rõ cá nhân trường hợp công dân Việt Nam hay công dân Việt Nam định cư nước ngồi nên bà Tuệ (cơng nhận Việt Nam định cư nước ngồi, phần định có cơng nhận bà Tuệ có quốc tịch Việt Nam) quyền đứng tên thời điểm mua nhà Câu Ở thời điểm nay, bà Tuệ có đứng tên mua nhà Việt Nam không? - Ở thời điểm nay, bà tuệ đứng tên mua nhà Việt Nam - Cơ sở pháp lý: Khoản Điều Luật nhà năm 2014 quy định đối tượng sở hữu nhà Việt Nam có người Việt Nam định cư nước ngoài; Khoản 1, điểm b khoản Điều Luật nhà năm 2014 quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở: “1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước ngồi phải phép nhập cảnh vào Việt Nam; tổ chức, cá nhân nước ngồi phải có đủ điều kiện quy định Điều 160 Luật Có nhà hợp pháp thơng qua hình thức sau đây: b) Đối với người Việt Nam định cư nước ngồi thơng qua hình thức mua, th mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau gọi chung doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật;” -Theo khoản Điều 186 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người Việt Nam định cư nước ngồi thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật nhà có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam.” - Điểm b Khoản Điều 119 Luật Nhà quy định điều kiện bên tham gia giao dịch nhà sau: 16