Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô

Để tiến hành thực hiện những công việc chínhnày, công ty đã áp dụng một số văn bản pháp luật chủ yếu sau: Nghị định16/CP/2005, Nghhị định 07/CP/2003… Đây là một số nghị dịnh quy định và

LỜI MỞ ĐẦU

Đầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước,tăng năng lực sản xuất quốc gia Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư đang là mối quan tâmhàng đầu của các nhà quản lý, đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tếngày một phát triển đa dạng Nhất là đầu tư trong lĩnh lực xây dựng cơ bản, là tiền đề

để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng Sự góp phần của các công tyxây dựng vào đầu tư xây dựng cơ bản, xâydựng các công trình cần thiết của quốc giahiện nay là rất đáng kể

Một trong những Công ty có đóng góp không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ bản đấtnước đó là “Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3”, đây là một trong nhữngcông ty hàng đầu trong những lĩnh vực xây dựng, tình hình đầu tư của công ty ngàycàng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển, mục tiêu mở rộng sản xuất của Công

ty Hiện nay, tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạtđộng quan trọng và điển hình Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đãđạt được những thành tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng,chất lượng và quy mô đầu tư Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu pháttriển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư.Qua thời gian thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư và Thương mại Thủ Đô, dưới

sự hướng dẫn của Ths Hoàng Thị Thu Hà và với sự giúp đỡ của tập thể phòng Pháttriển dự án, tôi đã trực tiếp tìm hiểu tình hình thực tế công tác lập dự án đầu tư tại Công

ty và đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư  và Thương mại Thủ Đô”.

tư và Thương mại Thủ Đô Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thày

cô Khoa Đầu tư và Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô đãgiúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề thực tập này!

Chương I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI THỦ ĐÔ

1 Khái quát chung về công ty

Công ty được thành lập ngày 23 tháng 12 năm 2004

Mã số đăng kí kinh doanh: 0103006289

Đăng kí thay đổi 5 lần: ngày 02 tháng 02 năm 2010

Vốn điều lệ ban đầu 30 tỷ đồng

Số tài khoản: 421101001269 tại Ngân Hàng Công Thương, chi nhánh quậnCầu Giấy

1.2, Tổng quan về hoạt động của công ty công ty.

1.2.1, Khái quát về hoạt động kinh doanh và đầu tư của công ty

 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty được thể hiện qua bảngdoanh thu qua các năm như sau:

Bảng 1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh

Nguồn: Báo cáo tài chính các năm

Công ty từ lúc mới thành lập gặp rất nhiều khó khăn song trong giai đoạnnày đã đi vào ổn định và tăng trưởng mạnh mẽ Ngành nghề kinh doanh được bổsung thêm nhiều lĩnh v ực

1.2.2, Tình hình thực hiện vốn đầu tư

Nguồn vốn của công ty là do các cổ đông của công ty đóng góp Việc huyđộng vốn của công ty dựa trên hai nguồn là vốn cổ đông và vay vốn ngân hang,nhưng chủ yếu là huy động nguồn vốn từ cổ đông

Bảng2 : Nguồn vốn của công ty

Đơn vị: triệu đồng

STT NămChỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 2009

1 Tổng vốn đầu tư thựchiện 442.3 163.5 205 379.3 498

nguồn: Báo cáo tài chính qua các năm

Cơ cấu về vốn đầu tư của công ty quan các năm được thể hiện qua bảng sau:Bảng 3:Cơ cấu vốn đầu tư của công ty CP Đầu Tư & Thương Mại Thủ Đô

Biểu đồ 1: Cơ cầu nguồn vốn đầu tư của công ty TDT 2005 – 2009

Qua các năm công ty đầu tư bằng vốn tự có có xu hướng giảm xuống cả về

số lượng lẫn tỷ trọng vốn Công ty không liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nào

mà chỉ kinh doanh bằng vốn tự có và vốn vay Các hoạt động đầu tư chủ yếu củacông ty là về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển, do đó công ty đãđược hưởng chế độ vay ưu đãi của nhà nước Vì vậy tỉ trọng vốn vay năm 2008 và

2 Lượng tăng tuyệt

đối liên hoàn

Biểu đồ2: Quy mô vốn đầu tư thực hiện giai đoạn 2005– 2009 (triệu đồng)

Qua đây ta thấy do đa số hoạt động của công ty là hoạt động tư vấn và các dự

án đều mới trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư nên vốn đầu tư không nhiều Sau 5 nămhoạt động thì tổng vốn đầu tư thực hiện của công ty vào năm 2005 đạt cao nhất với442.3 triệu đồng, do năm nay là năm mà công ty ra đời do đó phải đầu tư nhiều máymóc thiết bị cũng như là cơ sở hạ tầng Năm 2006 khi đã đi và hoạt động ổn địnhhơn thì công ty lại gặp khó khăn khi một số cổ đông sang lập rời bỏ công ty, điềunày gây ra khó khăn lớn cho công ty Từ năm 2007 đến nay, vốn đầu tư thực hiệnđều tăng, năm 2008 lượng tăng liên hoàn cao nhất đạt 93.8% và tốc độ tăng địnhgốc đạt 43.47%

2 Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô.

Các hoạt động kinh doanh của Công ty chủ yếu là tỏng lĩnh vực tư vấn lập dự

án, tư vấn thiết kế và tư vấn pháp lý Để tiến hành thực hiện những công việc chínhnày, công ty đã áp dụng một số văn bản pháp luật chủ yếu sau: Nghị định16/CP/2005, Nghhị định 07/CP/2003… Đây là một số nghị dịnh quy định và hướngdẫn việc lập dự án và quản lý dự án được công ty áp dụng trong quá trình thực hiệncông việc

2.1, Đặc điểm các dự án của công ty có ảnh hưởng đến công tác lập dự án

Sứ mệnh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô là:

"MANG ĐẾN ĐỘNG LỰC CHO SỰ PHÁT TRIỂN"

Tầm nhìn “… Hoài bão của chúng tôi là trở thành một tập đoàn đầu tư lớnmạnh, phát triển mũi nhọn trong các lĩnh vực: Đầu tư các dự án bất động sản, Giáodục đào tạo, Thương mại, bằng những nỗ lực không ngừng nghỉ để thực thi sứ mệnhđặt ra, nhằm góp phần mang đến động lực cho sự phát triển của các khách hàng, đốitác, cho con người trong tổ chức cũng như cho toàn xã hội…”

Do đó, các dự án của công ty phần lớn là đầu tư bất động sản: xây dựng cácvăn phòng, cao ốc, các trung tâm văn hoá, thể thao, bãi đỗ xe Và các dự án liênquan đến giáo dục đào tạo : xây dựng hệ thống trường học uy tín chất lượng, tiêuchuẩn quốc tế…

2.2, Quy trình lập dự án tại công ty

Quy trình lập dự án tại công ty là các bước thưc hiện nhằm có thể hoàn tấtmột dự án từ khâu tiếp nhận một dự án đến khi kết thúc dựa án

 Quy trình lập dự án tại công ty được thể hiện qua sơ đồ sau:

BAN GIÁM ĐỐC

NGHIÊN CỨU CƠ

HỘI ĐẦU TƯ

Phòng kế hoạch đầu tư

In, đóng quyển, kí

Thẩm định dự án

án

Ban giám đốc đưa ra ý tưởng đầu tư hoặc phòng kế hoạch đầu tư đưa

ra chiến lược đầu tư trình ban giám đốc xem xét Ban giám đốc đưa ra ý tưởng đầu

tư, phòng quản lý đầu tư nghiên cứu cơ hội đầu tư rồi giao cho trưởng phòng pháttriển dự án thực hiện công tác lập dự án Sauk hi nhận nhiệm vụ, trưởng phòng pháttriển dự án giao nhiệm vụ cho các nhân viên phụ trách tìm hiểu, thu thập và nghiêncứu thông tin, tài liệu có liên quan đến dự án Dựa trên các thông tin thu thập được,nhân viên phòng phát triển dự án bắt đầu viết đề cương phát thảo cho dự án, tiếp sau

đó là đề cương chi tiết Bộ đề cương đưa ra những phương án đầu tư, thiết kế sơ bộtrình trưởng bộ phận, giám đốc và chủ đầu tư xem xét (đối với các dự án công tythực hiên tư vấn) Đề cương này là cơ sở cho việc chuẩn bị các nguồn lực cho côngtác lập dự án Sau khi đề cương được thông qua, khinh phí cho công tác lập dự ánđược phê duyệt và phân bổ thì việc lập dự án đựơc tiến hành Trong quá trình lập dự

án sẽ có bộ phận kiểm tra hoạt dộng lập dự án Sau khi dự án được lập xong sẽ cóbước thẩm định dự án Hiện tại phòng thẩm định dự án của công ty chưa được thànhlập, do đó công việc này tạm thời do tổ trợ lý giám đốc đảm nhiệm Thực chất đây

là bước thẩm dịnh nội bộ, một khâu không thể thiểu trong quá trình lập dự án Quytrình lập dự án này được công ty xây dựng trên cơ sở xác định các nội dung tư vấncần phải làm và phân chí công việc thành các bước nhỏ để giao cho các bộ phậnchuyên môn thực hiện Điều này giúp cho việc lập dự án được chuyên môn hoá theotiêu chuẩn và quy định chung Thực tế có một số dự án cũng không thực hiện đầy

đủ các bước này nhưng nói chung quy trình này được áp dụng một cách khá đầy đủ

Bảng phân công cụ thể về công tác lập dự án đầu tư:

1 Ý tưởng đầu tư - Ý tưởng đầu tư ban đầu

của một dự án kinh doanh

- Nghiên cứu cơ hội đầutư

- Phác hoạ quy mô kinhdoanh

- Chứng minh ban đầu vềtính cần thiết của việc đầu

tư và nhu cầu của thịtrường

Chủ đầu tư, phòng quản

lý đầu tư

2 Phương án đầu tư kỹ

thuật - Xác định về lựa chọncôngnghệ, quy trình sản

xuấ

- Xác định nhu cầu về cơ

sở hạ tầng, phương ánthực hiện

- Xác định nhu cầu trangthiết bị, công nghệ

- Xác định nhu cầu vềnguồn nhân lực

- Chuyên viên tư vấn kỹthuật

- Chuyên viên kỹ thuậtcủa chủ đầu tư

3 Các thông tin về yếu tố

đầu vào, chi phí sản xuất

kinh doanh

- Xác định nhà cung cấp

- Xác định mức tiêu hao,nhu cầu về nguyên vậtliệu

- Chuyên viên tư vấn kinhdoanh, kỹ thuật và kinhtế

- Chuyên viên của chủđầu tư

4 Thông tin về thị

truờng - Xác định thị phần vàkhả năng tiêu thụ

- Xác định đơn giá tiêuthụ

- Chuyên viên tư vấn kinhdoanh

- Chuyên viên của chủđầu tư

5 Phương án tài chính - Xác định tổng vốn đầu

tư và cơ cấu vốn đầu tư

- Xác định doanh thu, chiphí, lợi nhuận, khẳ năngtrả nợ theo vòng đời dựán

- Xác định chỉ tiêu hiệuquả của dự án: NPV, IRR

- Xác định khả năng hoànvốn trả nợ vay, hiệu quảcủa dự án theo biến độngcủa các thông số quantrọng

- Chuyên viên tư vấn vềtài chính

- Chuyên viên tài chínhcủa chủ đầu tư

2.3, Phương pháp lập dự án tại công ty

Quá trình lập dự án luôn luôn phải sử dụng các phương pháp lập dự án đểhoàn thành các mục đích đã đề ra của dự án Tuy nhiên mỗi dự án lại mang lại mộtđặc tính tiêng, chính vì vậy cần có một hệ thống phương pháp lập dự án phù hợpvới từng dự án, bước đầu tiên của dự án như thu thập dữ liệu cho đế xử lý dữ liệu,

ra quyết định đầu tư Các phương pháp đều nhằm mục đích cung cấp những thôngtin có độ chính xác cao nhất phục vụ cho dự án Từ đó nâng cao chất lượng lập dự

án, tạo hiệu quả cao nhất cho dự án Những phương pháp cơ bản thường được sửdụng như: phương pháp thu thập cơ sở dữ liệu, phương pháp dự báo, phương phápphân tích đánh giá,

2.3.1, Phương pháp phân tích đánh giá.

Phương pháp phân tích đánh giá được áp dụng hầu hết trong nội dung cũngnhư quy trình lập dự án tại công ty Từ các thông tin mà đối tác cung cấp và số liệu

do công ty nghiên cứu có được, qua đó phân tích, đánh giá phục vụ dự án Một sốphương pháp phân tích đánh giá được công ty sử dụng như:

2.3.1.1 Phân tích theo chỉ tiêu

Theo phương pháp này dự án được căn cứ và các chỉ tiêu nhất định qua đócác thành viên trong ban dự án chọn lọc các thông tin cần thiết và đưa ra phương ántốt nhất cho dự án Trong nội dung phân tích tài chính thì bắt buộc trong các chỉ tiêuxác định hiệu quả phải đạt được những chỉ tiêu nhất định thì dự án mới khả thi.Trong phân tích chỉ tiêu tài chính các chỉ tiêu thường được sử dụng đó là: Giá trịhiện tại thuần NPV, chỉ số hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ tiêu lợi ích trên chi phí B/C,Thời gian thu hồi vốn T Trong phân tích hiệu quả kinh tế xã hội thì các chỉ tiêu màcông ty sử dụng trong quá trình lập dự án đó là: Số lao động thu hút được, Mứcđóng góp và ngân sách địa phương, Mức đóng góp thuế, và một số chỉ tiêu về bảo

vệ môi trường

Sơ đồ phân tích hiệu quả tài chính

Phân tích hiệu quả tàichính

Phân tíchhiệu quả kinh tế

Phân tíchkhả năngthanh toán

Phân tích

cơ cấu vốn

2.3.1.2Phân tích rủi ro

Công tác lập dự án tại công ty luôn phải xác định được những rủi ro trongquá trình thực hiện dự án và đề ra được những phương án tốt nhất cho dự án để hạnchế tối đa mà dự án gặp phải Công việc phân tích rủi ro trong quá trình lập dự ánban dự án của công ty luôn phải phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để cùng bàn bạc,trao đổi sau đó cùng nhau đưa ra các rủi ro mà dự án có thể gặp phải và các biệnpháp đối phó Có thể nói dự án nào cũng chứa đựng những yếu tố rủi ro nhất định,các rủi ra thường được nêu ra như: Sự biến động của thời tiết, biến động của thịtrường , biến động nhân sự trong cơ cấu làm việc, biến động chính sách và môitrường đầu tư… Khi phân tích rủi ro bao giờ ban dự án cũng như chủ đầu tư đều cầnphải áp dụng phối hợp với phương pháp dự báo

Mô hình chung để lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích rủi ro được tiến hànhnhư sau:

Trước hết chúng ta cần xác định các nhân tố ảnh hưởng đến tính khả thi của dự

án (phương án cơ sở)

Xây dựng bài toán trong mối quan hệ giữa các nhânn tố trên đến tính khả thicủa dự án (phương án cơ sở)

Tiến hành việc đưa ra các gỉ định khác nhau bằng cách cho mỗi nhân tố đượcxác định ở trên được thay đổi từ mức 5% - 10% từ đó xác định được mức ảnhhưởng của từng nhân tố đến phương án cơ sở

2.3.1.3 Phân tích độ nhạy cảm

Mục đích của phân tích độ nhạy cảm là xác định mức độ ảnh hưởng của cácnhân tố đến tính khả thi của dự án, từ đó xác định được nhân tố nào là quan trọngnhất và tập trung phân tích những nhân tố đó

Việc phân tích theo tình huống sẽ được tiến hành theo các bước như phân tích

độ nhạy, tuy nhiên do các nhân tố có ảnh hưởng đến nhau nên xây dựng mối quan

hệ giữa các nhân tố bằng các phương trình cụ thể

Sau đó xác định tính khả thi của dự án theo từg kịch bản có thể xảy ra

Việc phâ tích rủi ro được tiến hang tương tự như phan tích độ nhạy và phântích theo kịch bản, tuy nhiên tính ngẫu nhiên được đề cập nhiều hơn để nâng cao sựkhách quan của dự án được lập Có thể thấy được một số bước cơ bản sau:

Xác định các nhân tố có tác động mạnh nhất đến tính khả thi cỷa dự án và tiếnhành nghiên cứu các nhân tố này về hai tiêu thức chính: phân bố và giá trị tươngứng với phân bố Đối với các nhân tố liê quan đến dự án thông thường người ta xácđịnh bốn dạng phân bố cơ bản: rời rác, đều, tam giác và phân bố chuẩn, trong đóphân bố rời rác và phân bố chuẩn được coi là phổ biến hơn cả

Tiến hành chọn ngầu nhiên cho từng nhân tố, mỗi nhân tố chọn hai tiêu thức:xác suất và giá trị kèm theo Sau đó xác định tính khả thi của dự án theo bài toánđược lập theo dữ liệu đã chọn Số lần lựa chọn tuỳ thuộc vào mong muốn của ngườilập dự án Lượng chọn càng nhiều thì độ tin cậy của các kết quả phân tích sẽ càngcao

- Tiến hành xác định các tiêu thức của phân tích độ nhạy camt như: giá trị

kỳ vọng, độ lệch chuẩn, giá trị lớn nhất có thể đạt được(xác suất kèmtheo), giá trị thấp nhất có thể gặp (xác suất kèm theo)

Bảng phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro chính là cơ sở quan trọng choviệc ra quyết định đầu tư Thông thường đối với nhiều dự án, người ta thường xácđịnh mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến kết quả cuối cùng của dự án một cáchđơn giản bằng cách xác định giá trị cơ sở, giá trị lớn nhất và giá trị nhỏ nhất củatừng nhân tố và từ đó xác định các tiêu thức hiệu quả (hoặc các tiêu thức xác địnhmức độ khả thi của dự án khác) kèm theo Một trong nhưng tiêu thức quan trọng khi

lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro là chỉ tiêu xácđịnh mức độ an toàn của dự án Chỉ tiêu này được gọi là biên an toàn Biên an toàncủa dự aáncàng cao thì dự án cang chắc chắn Biên an toàn xác định phần trăm antoàn từ điểm an toàn Điểm an toàn được xác định là điểm mà tại đó dự án bằng vớicông suất nhà máy…

 Ngoài các phương pháp phân tích trên chúng ta còn có thể sử dụng cácphương pháp khác để lập dự án, ví dụ:

- Phương pháp phân tích mang tính chất tĩnh: được sử dụng trong trườnghợp coi mọi yếu tố liên quan đến dự án không đổi Trên cơ sở những yếu

tố không đổi đó xác định tính khả thi của dự án

- Phương pháp phân tích mang tính chất động: xác định tính khả thi của dự

án trên cơ sở coi các yếu tố liên quan đến dự án đều thay đổi một cáchtoàn diện khách quan

Phương pháp mang tính chất tĩnh thường đơn giản, ít tốn kém, tuy nhiên mức

độ xác định chính xác không cao, thường phù hợp với nghiên cứu tiền khả thi.Phương pháp phân tích động đòi hỏi chi phí cao hơn nhưng kèm theo đó là mức độchính xác tăng lên, phù hợp với nghiên cứu khả thi

- Phương pháp phân tích trước – sau: Xác định mức độ ảnh hưởng của dự

án trên cơ sở so sánh thực trạng trước khi và sau khi (dự toán) có dự án.Trên cơ sở đó xác định hiệu quả của dự án bằng cách so sánh giữa kếtquả sau khih có dự án và chi phí chho dự án

- Phương pháp phân tích có – không: Xác định tính khả thi trên cơ sở cóhoặc không có dự án Đây cũng được coi là phương án phân tích theokịch bản không có dự án Trường hợp nào có lợi hơn thì chúng ta chọn

2.3.2, Phương pháp dự báo

Dự án tại công ty bao giờ cũng có thời gian từ 15 năm trở lên, do vậyphương pháp dự báo là rất quan trọng và nó cũng đã được các thành viên trong quátrình lập dự án áp dụng linh hoạt và triệt để Phương pháp dự báo đòi hỏi phải căn

cứ vào những cơ sở thực tiễn và sự nhạy bén với những biến động của thị trường

Dự báo chính xác sẽ giúp cho việc huy động các nguồn vốn một cách hợp lý, đưa raquyết định đầu tư hữu hiệu Các phương pháp dự báo được sử dụng trong dự án đầu

tư thường dung để xác định giá cả, số lương (cung, cầu) Một số phương pháp sauđay thường được công ty sử dụng:

Phương pháp này thường áp dụng để nghiên cứu nhu cầu thị trường, xác địnhcung cầu sản phẩm

2.3.2.1, Phư ơ ng pháp dự báo bình quân di động

Theo phương pháp này, giá trị dự báo thời kỳ t (tức là Ŷt) được xác định theocông thức:

Qxi: Cầu sản phầm X tại thời điểm i

ΔQx = Qx1 – Qx2 là sự thay đổi của Qx

Z: Nhân tố ảnh hưởng Z

2.3.2.3 Phương pháp hàm hồi quy

Phương pháp này nhằm xác định mối quan hệ giữa biến phụ thuộc với các biếnđộc lập, ví dụ nhu cầu hàng hoá (biến phụ thuộc) sẽ phụ thuộc vào giá cả, thu nhập,quảng cáo, … (các biến độc lập) bằng một phương trình nào đó:

Ŷt = f(Pt, It, At, …)

Trong đó:

- Pt là giá cả tại thời điểm t

- It là thu nhập tại thời điểm t

- At là quảng cáo tại thời điểm t

Đây có thê là mô hình hồi quy phi tuyến hoặc hồi quy tuyến tính, hồi quy đơnhoặc hồi quy bội

Những phương pháp trên thường được sử dụng đồng thời cho công tác dự báo,sau đó phương pháp nào có kết quả chính xác nhất sẽ được lựa chọn Phương phápnào có giá trị sai số nhỏ nhất sẽ được coi là phương pháp chính xác nhất Các giá trịsai số là cơ sở cho việc lựa chọn có thể là:

- Độ lệch tuyệt đối bình quân

2.3.3 phương pháp so sánh

2.3.3.1 Phương pháp so sánh đối chiếu

Phương pháp này sử dụng đối với các lĩnh vực đầu tư cũ đơn gian đã có các

dự án đi trước Cán bộ lập dựa án dựa vào các dựa án đã triển khai, so sánh đối chiếu với dự án cần lập, rút ra các điểm tương đồng, áp dụng vào dự án

Phương pháp này thường sử dụng trong nghiên cứu căn cứ pháp lý, nghiên cứu về kết cấu xây dựng

Phương pháp so sánh lựa chọn phương pháp tối ưu:

Trong một số dự án, cán bộ lập dự án đã dùng phương pháp so sánh nhằm chỉ ra đặc tính ưu việt, ưu điểm của sản phẩm dự án so với các sản phẩm cùng loại

để kết luận sự cần thiết phải đầu tư Ví dụ như trong dự án: “xây dựng nhà máy sản xuất ống gân HDPE” hay dự án “ Xây dựng công trình nhà máy sản xuất bình chứa gas bằng

Composite” cán bộ lập dự án đều sử dụng phương pháp so sánh để kết luận sự cần thiết phải đầu tư. 

Phương pháp này thường áp dụng để nghiên cứu quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư…

2.4 Nội dung công tác lập dự án tại công ty.

2.4.1 Sự cần thiết phải đầu tư.

Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư tại Công ty chính là nội dung nghiên cứucác căn cứ hình thành dự án đầu tư gồm nhiều nghiên cứu tình hình kinh tế xã hộitổng quát và nghiên cứu thị trường dự án Nội dung sự cần thiết đầu tư bao gồmnhững vấn đề quan trọng sau:

2.4.1.1 Căn cứ pháp lý.

Chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bảnluật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật,…Thông thường ở Công ty dựa vào những căn cứ sau :

- Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án Các quyết định của nhànước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết định củaỦy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của Bộxây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xây dựngnhà cao tầng; Nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyềnhạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất,…

- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: luậtxây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ – CP về quản lý chất lượngcông trình xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ vềquản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 52/1999/NĐ – CP ngày8/7/1998 của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; nghịđịnh 99/2007/NĐ – CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng côngtrình; Thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xâydựng công trình,…

- Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam , tiêu chuẩn xây dựng ápdụng với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc,kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,…

2.4.1.2 Xác định mục tiêu.

Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của Công ty là trình bày các căn cứ để địnhhướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xây dựng dự

án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư Các dự

án đưa ra được lợi thế của mình, đối với nhu cầu xã hội đáp ứng được ra sao, phùhợp với chiến lược phát triển của quốc gia ra sao,…từ đó thấy được sự cần thiết của

dự án ra sao Từ đó có những căn cứ để thấy mục tiêu đề ra của dự án là phù hợpvới quy hoạch chiến lược, và nhất là nhu cầu hiện tại trên thị trường

2.4.1.3 Phân tích thị trường (cung cầu) đối với sản phẩm của dự án.

Các dự án của Công ty chủ yếu là các công trình xây dựng, chính vì vậy khiphân tích thị trường của dự án thì xem xét kỹ về nhu cầu thực tại về các sản phẩmxây dựng như nhu cầu văn phòng cho thuê, nhà ở, dân số vùng dự án, tình hình thực

tế vùng dự án,… Từ việc xác định được nhu cầu xã hội như thế, các cấp quản lýcủa Công ty (giám đốc và phòng kế hoạch,…) có nhiệm vụ lên kế hoạch đầu tư đápứng nhu cầu hiện tại và tương lai thông qua công tác dự báo để có được những cơhội đầu tư phù hợp và hiệu quả

2.4.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật        

Đặc điểm của các Dự án được lập tại Công ty là các dự án đầu tư xây dựng cáccông trình dân dụng và các công trình hạ tầng kỹ thuật cho nên nội dung nghiên cứukhía cạnh kỹ thuật rất được quan tâm ở Công ty, và là một trong những nội dungđược nghiên cứu kỹ nhất ở Công ty Thủ Đô Cụ thể :

2.4.2.1 Quy mô dự án, năng lực (công suất), lựa chọn hình thức đầu tư.

Thông thường nội dung này cán bộ lập dự án sẽ trình bày về quy mô của dự ánnhư: tổng diện tích khu đất, hình dáng công trình, thể loại công trình: dân dụng,công nghiệp hay hạ tầng kỹ thuật,…Dự án có thuộc dự án quan trọng quốc gia haykhông, dự án nhóm A, B, C,…

Tuy nhiên không phải bất kỳ dự án nào cũng sử dụng tất cả các nội dung, màtùy từng dự án có những nét được trình bày khác nhau

Việc lựa chọn hình thức đầu tư tùy thuộc vào từng dự án Nhưng các dự án củaCông ty chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cho nên các phương án lựa chọn chủyếu là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạchchi tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt

2.4.2.2 Quy hoạch lãnh thổ và địa điểm xây dựng công trình.

Đối với mỗi dự án, các cán bộ lập dự án sẽ đưa ra các phương án quy hoạchlãnh thổ khác nhau đối với mỗi địa điểm có dự án

2.4.2.3 Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật.

Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầutư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại Còn đối với dự án

có quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp lại với nhau

2.4.2.3.1.Giải pháp về quy hoạch.

Về nội dung này thi được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt.Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất Đối vớinhững dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch vềgiao thông,…nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất Quy hoạch sử dụngđất trong các dự án xây dựng của Công ty thường là chia theo lô, theo loại đất rồisau đó lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế

2.4.2.3.2.Giải pháp về kiến trúc.

Phần này do cán bộ phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, các cán bộnghiên cứu về khu đất xây dựng, rồi dựa trên những quy hoạch tổng thể của khu đấttừ đó đưa ra giải pháp về kiến trúc sao cho phù hợp

2.4.2.3.3 Giải pháp về kỹ thuật.

Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây dựng nào, giải pháp xây dựngcũng là rất quan trọng Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu

rất kỹ càng Các giải pháp kỹ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông,

hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước,cấp điện

Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở Công ty luôn được các cán bộ lập

dự án nghiên cứu rất chặt chẽ, và được trình bày kỹ trong dự án Tuy nhiên khôngphải bất kể dự án nào cũng được trình bày tất cả các giải pháp kỹ thuật, mà tùy vàotừng quy mô của dự án mà các giải pháp có được trình bày đầy đủ hay không, tùytừng tính chất loại công trình mà các giải pháp nào được quan tâm hơn

2.4.2.4 Tác động đối với môi trường của dự án.

Trong quá trình nghiên cứu về dự án, cán bộ nghiên cứu lập dự án sẽ nghiêncứu kỹ tác động của dự án đối với môi trường ra sao, từ đó có những điều chỉnhthích hợp để đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư và những người đượchưởng lợi ích của dự án Giảm thiểu những tác động không đáng có của dự án đốivới môi trường Các dự án của Công ty chủ yếu là các dự án xây dựng nhà ở, khu

đô thị, hạ tầng kỹ thuật nên ảnh hưởng tới môi trường của dự án chủ yếu do quátrình thực hiện dự án gây nên, và sản phẩm của dự án khi dự án hoàn thành có tácđộng đến môi trường dự án Cụ thể như: trong quá trình thực hiện dự án có giảiphóng mặt bằng có thể gây tiếng ồn, bụi,…khi dự án hoàn thành có tác động đếnmôi trường nước do nước thải sinh hoạt,…

Dự án đưa ra được thông số về tải lượng các chất ô nhiễm khi có và không có hệthống xử lý, cho thấy một điều rằng sự quan tâm đúng mức đến vấn đề ảnh hưởng tớimôi trường, xác định được chính xác tải lượng chất thải ô  nhiễm, từ đó có được nhữnggiải pháp khắc phục điều đó, các giải pháp được nói rõ trong dự án, ở đây chỉ đề cậpđến sự đánh giá, quan tâm của các cán bộ lập dự án đến ô nhiễm môi trường, để chứng

tỏ một điều rằng chất lượng lập dự án ngày càng hiệu quả hơn ở Công ty

Tác động tới môi trường đất: Tác động tới môi trường đất do xây dựng cơ sở

hạ tầng : Trong khi thi công xây dựng các công trình kỹ thuật như khu chung cư,khu biệt thự, khu dịch vụ, sẽ gây ra tác động tiêu cực đến môi trường đất trong khuvực Hoạt động san lấp mặt bằng chuẩn bị thi công làm tăng nguy cơ xói mòn,  bạcmàu khu đất, tăng nguy cơ sụt lở đất, bờ kênh, mương trong khu vực dự án,…Cácchất thải rắn từ sinh hoạt từ các khu chung cư,

Ngoài ra còn ảnh hưởng tới môi trường không khí xảy ra trong giai đoạn thicông: Tác động do bụi, bụi sinh ra trong quá trình thi công, san lấp mặt bằng và xâylắp các hạng mục dự án do sử dụng nhiều loại phương tiện giao thông siêu trường,

siêu trọng và quá trình san ủi mặt bằng, Tác động do khí thải: Trong quá trình thicông sẽ huy động rất nhiều các loại máy móc, xe tải sử dụng các loại nhiên liệu nhưđốt xăng, dầu diezen, dầu FO,…Các loại nhiên liệu này sau khi cháy sẽ sinh ra mộtlượng khí độc như SO2, Nox, CO, CO2, VOC,… làm ô nhiễm môi trường khôngkhí và tác động xấu tới sức khỏe con người và các loài động thực vật.

Các tác động khi dự án đi vào hoạt động : Ô nhiễm không khí trong khu vựcquy hoạch chủ yếu do hoạt động giao thông và quá trình sinh hoạt (đun nấu, sưởi)từ các khu dân cư biệt thự gây ra…

Từ việc đánh giá được tác động do dự án được tiến hành xây dựng tác động tớimôi trường như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ thảo luận nghiên cứu đưa ra đượcnhững giải pháp hạn chế tác động tới môi trường thích hợp nhất, không làm ảnhhưởng xấu đến môi trường Tùy từng dự án, và tùy vào mức độ của tác động mà cónhững giải pháp phù hợp nhất, thích hợp nhất, mang lại hiệu quả cao nhất

2.4.2.5 Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng.

Căn cứ vào những quy định của nhà nước về giải phóng mặt bằng, mà mỗi dự

án áp dụng các phương án đền bù cho phù hợp Về căn cứ pháp lý thì có Nghị định197/2004/NĐ – CP, thông tư 116/2004/TT – BTC , và đặc biệt là các quyết địnhcủa Tỉnh ( Địa phương) nơi mà có dự án Trên cơ sở những căn cứ pháp lý như vậy,chủ đầu tư kết hợp với hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng thảo luận và đi đếnquyết định đưa ra phương án đền bù nào cho phù hợp nhất và hiệu quả nhất

Tùy từng dự án mà việc tính chi phí giải phóng mặt bằng là khác nhau, giátheo giá nhà nước hiện hành, hoặc có đôi khi có kết hợp áp dụng giá thị trường đểđảm bảo tính hợp lý Thường những dự án xây dựng khu đô thị theo quy hoạch củađịa phương thì sẽ có phương án tái định cư cho người dân,…

Tuy nhiên, các phương án đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đưa ra, ví dụnhư dự án trên còn sơ sài, áp dụng theo các quy định nhưng thực tế có nhiều vấn đềphát sinh liên quan đến giá cả,…ảnh hưởng đến việc giải phóng mặt bằng, vì thếcần có những biện pháp chặt chẽ và cứng rắn hơn

2.4.2.6 Cách thức quản lý dự án của công ty và tiến độ thực hiện dự án.

Thông thường ở Công ty HUD3 áp dụng hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản

lý và tự thực hiện các dự án Còn một số dự án thứ cấp thì Công ty là chủ đầu tư cấp

2, các dự án này do Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị Hà Nội (HUD)

là chủ đầu tư Những dự án do Tổng Công ty là chủ đầu tư thì Công ty HUD3 sẽ là

áp dụng hình thức chủ nhiệm điều hành dự án để quản lý các dự án, đảm bảo cáctiến độ thực hiện hợp lý

Về tiến độ thực hiện dự án thì tùy vào các dự án khác nhau mà có các kế hoạchkhác nhau, đảm bảo sự hợp lý về thời gian và chất lượng công trình

2.4.3 Phân tích tài chính.

Việc xác định tài chính của dự án do phòng quản lý phát triển dự án đảmnhiệm Các cán bộ soạn thảo dự án nghiên cứu các vấn đề của dự án và dự toán cảtài chính của dự án Nội dung của dự toán tài chính dự án là các vấn đề về tổng mứcvốn đầu tư, nguồn tài trợ vốn của dự án, dự kiến doanh thu chi phí hàng năm, cácchỉ tiêu phân tích tài chính của dự án Cụ thể :

2.4.3.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư.

Nội dung này sẽ được chi tiết hóa trong từng dự án, bằng những bảng biểu thểhiện rõ tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu, khoản mục chi tiết của từng thànhphần trong tổng mức đầu tư ấy Tổng vốn đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, thiết

bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và các chi phí khác,

dự phòng phí Nhu cầu vốn được cụ thể hóa qua các năm tùy vào từng dự án màmỗi năm có nhứng nhu cầu vốn là khác nhau

2.4.3.2 Nguồn tài trợ vốn của dự án.

Các dự án chỉ khả thi khi đảm bảo được nguồn vốn, và xuất xứ của nguồn vốn đó

là chính xác, để đảm bảo đến khi huy động nó cho dự án không gặp bất kể vấn đề gâycản trở nào Các dự án của Công ty Thủ Đô chủ yếu sử dụng vốn của các cổ đông trongCông ty và Vốn vay,vốn huy động hợp pháp khác (vốn vay từ các ngân hàng thươngmại, các tổ chức tín dụng, vốn góp từ các Công ty liên kết thực hiện dự án

2.4.3.3 Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính chủ yếu.

Để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, các cán bộ soạn thảo dự

án của Công ty sẽ tiến hành các công việc theo trình tự: xác định các khoản doanhthu, chi phí trong từng năm hoặc theo từng thời kỳ của dự án; kế tiếp là xác địnhdòng tiền hàng năm để từ đó tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như: NPV,IRR, T, tỉ suất lợi nhuận r …

2.4.3.3.1 Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí.

Các cán bộ lập dự án dung phần mềm Exel để tính toán

- Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của

dự án Thường thì sản phẩm của Công ty là các công trình hạ tầng kỹ thuật, các khu

đô thị, các văn phòng cho thuê,…nên việc tổng hợp doanh thu là từ việc bán cáckhu căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu văn phòng, doanh thu từchuyển nhượng các diện tích đất kinh doanh,…

- Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: Chi phí

để hoạt động: chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng, chiphí trả lương, chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị…và tiền thuêđất hàng năm, khấu hao, lãi vay

Trên cơ sở những tính toán như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ tính toán lợinhuận của Công ty trước và sau thuế Cụ thể:

Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí (bao gồm cả khấu hao và lãi vay).Thuế TN DN = LNTT * 25 % (áp dụng từ năm 2009)

Lợi nhuận sau thuế = LNTT – Thuế TN DN

2.4.3.3.2 Xác định dòng tiền.

Các cán bộ lập dự án dựa vào lợi nhuận sau thuế đã tính được để xác địnhdòng tiền theo công thức sau:

Dòng tiền  =  LNST + Lãi vay + Khấu khao

LNST: Lợi nhuận sau thuế

HSCK(i) = HSCK(i-1) / (1+r)

Trong đó : HSCK(i) là hệ số chiết khấu năm i

       HSCK(i-1) là hệ số chiết khấu năm (i-1)

       i là số năm ( i ≥ 1)

       r là tỷ suất chiết khấu

Người lập dự án sẽ xác định các chỉ tiêu về mặt hiệu quả tài chính của dự ándựa trên cơ sở dòng tiền và hệ số chiết khấu đã được xác định

2.4.3.3.3 Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án.

Trong phân tích hiệu quả tài chính hiện nay, thường dùng các chỉ tiêu NPV,IRR, T Nội dung phân tích hiệu quả tài chính ở Công ty được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 1.10: Bảng phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư.

STT Nội dung Tổng cộng Năm hoạt động

4 Khai thác khu đất không

3 Chi phí sữa chữa, bảo

dưỡng, thay thế máy

V Phân tích tài chính

Sau khi tính được bảng tính trên, cán bộ lập dự án sẽ tính các chỉ tiêu phân tíchhiệu quả tài chính của dự án: Tỷ suất chiết khấu (r), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR),Giá trị hiện tại thuần (NPV), Thời gian thu hồi vốn (T).

Trong từng dự án của Công ty, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ vàkiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án làcao nhất có thể Khi phân tích về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở Công ty chủ yếu

sử dụng 3 chỉ tiêu IRR, NPV, T ở thời điểm hiện tại Khấu hao trong dự toán các dự

án là khấu hao đều hàng năm Phương án trả nợ là trả nợ đều qua các năm, trả lãihàng năm

2.4.4 Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội của dự án.

Căn cứ vào chính sách, chủ trương quốc gia, đường lối và quy hoạch phát triểncủa đất nước Căn cứ vào địa điểm thực hiện dự án các cán bộ lập dự án nghiên cứu

để nghiên cứu khía cạnh này Nghiên cứu tác động của dự án đối với chủ đầu tư, đấtnước và cho nền kinh tế Hầu hết các dự án ở Công ty đều nghiên cứu kỹ các tácđộng này, một số chỉ tiêu được đưa ra để đánh giá như: tạo việc làm cho người laođộng, tăng thu ngân sách cho nhà nước, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng,…

Tuy nhiên tác động mà Công ty đánh giá tác động đối với nền kinh tế xã hộiđang dừng lại ở các vấn đề chung chung, không có tính toán rõ ràng các chỉ tiêu nhưtheo quy trình xem xét khía cạnh kinh tế xã hội như xem xét về giá trị gia tăngthuần (NAV), giá trị hiện tại ròng kinh tế (NPV(E), tỷ số lợi ích chi phí B/C…Chính vì thế đôi khi sự đánh giá về khía cạnh kinh tế xã hội là không rõ ràng, đó làmột điểm cần được khắc phục ở Công ty mà ở phần giải pháp sẽ có những giải phápphù hợp

2.4.5 Phân tích độ nhạy của dự án.

Các dự án ở Công ty là các dự án đầu tư xây dựng, nên sự thay đổi chủ yếu làgiá cả trên thị trường của nguyên vật liệu đầu vào, nên khi phân tích độ nhạy của dự

án chỉ đơn giản là ước tính giá chênh lệch khoảng 5 – 10 % so với thực tế, để phòngtrừ có sự rủi ro trong vấn đề giá cả Công ty không xây dựng một quy trình nhấtđịnh trong việc phân tích độ nhạy của dự án, tùy theo từng dự án mà có chỉ ranhững thay đổi khác nhau và có biện pháp phòng ngừa cần thiết Tuy nhiên, việcphân tích này ít được chú trọng ở Công ty

2.5, Nghiên cứu tình huống cụ thể lập dự án tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô:

Dự án đầu tư xây dựng trường Trung Học cơ sở tại xã Mễ trì, huyện Từ Liêm HàNội

2.5.1 Sự cần thiết phải đầu tư:

Phần này các cán bộ lập dự án của Công ty nghiên sửu dụng phương pháp phân tíchđánh giá và phương pháp so sánh đối chiếu

Căn cứ pháp lý của dự án: Dựa vào các văn bản pháp luật có liên quan đến dự

án, các tiêu chuẩn của nhà nước, Bộ xây dựng,…để áp dụng cho dự án:

Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộnghoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ;

Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự ánđầu tư xây dựng công trình;

Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chấtlượng công trình xây dựng;

Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính Phủ về quản lý chiphí đầu tư xây dựng công trình

Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của BXD về việc lập và quản

lý chi phí dự  án đầu tư xây dựng công trình

Căn cứ văn số 440/UBND-ĐC ngày 10 tháng 04 năm 2008 của UBND xã MễTrì về việc xin thỏa thuận địa điểm xây dựng Trường THPT dân lập Marie Curi tại

xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội

Căn cứ văn bản số 1220 /QHKT-P1 ngày 24 tháng 06 năm 2008 của sở quyhoạch kiến trúc về việc thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất thuộc xã Mễ Trì,Trung Văn - huyện Từ Liêm - Hà Nội

Căn cứ văn bản số 4154 /UBND-KH&ĐT ngày 17 tháng 12 năm 2008 củaUBND Thành Phố Hà Nội về việc chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập và triển khaithực hiện dự án xây dựng Trường Trung học cơ sở

Căn cứ văn bản số 2386 /QHKT-P1 ngày 04 tháng 09 năm 2009 của sở quyhoạch kiến trúc về việc quy hoạch tổng mặt bằng, phương án thiết kế kiến trúc sơ

bộ công trình Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội

Căn cứ văn bản số 2703 / VP-VHKG ngày 23 tháng 09 năm 2009 của vănphòng UBND Thành Phố Hà Nội về việc quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiếntrúc sơ bộ công trình Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội

Căn cứ văn bản số 1020/ UBND-ĐC ngày 06 tháng 10 năm 2009 của UBND

xã Mễ Trì về việc xác nhận diện tích, loại đất, chủ sử dụng đất dự án xây dựngTrường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội

Căn cứ văn bản số 2835 /QHKT-P1 ngày 15 tháng 10 năm 2009 của sở quyhoạch kiến trúc về việc quy hoạch tổng mặt bằng, phương án thiết kế kiến trúc sơ

bộ công trình Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội

Các công văn thoả thuận chuyên ngành của điện lực huyện Từ Liêm về việc trảlời công văn xin thỏa thuận cấp điện cho dự án xây dựng Trường THCS tại xã MễTrì, huyện Từ Liêm;văn bản của công ty TNHH NN MTV Thoát Nước Hà Nội vềviệc phúc đáp công văn thỏa thuận thoát nước phục vụ lập dự án; công văn số củaCông ty cổ phần đầu tư xây dựng và kinh doanh nước sạch về việc thỏa thuận cấpnước cho dự án đầu tư xây dựng Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, HàNội; bản của Sở Giáo dục và đào tạo về việc thỏa thuận quy mô Trường THCS tại

xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội

Đánh giá thực trạng phát triển Trường học Thành Phố

- Những thành tựu đạt đươc:

Trường học đã đáp ứng được nhu cầu giáo dục đòi hỏi chất lượng ngày càngcao về chất lượng đào tạo để đáp ứng nhu cầu xã hội Thành phố Hà Nội là nơi tậptrung đông dân và đô thị hóa nhanh vì vậy hệ thống trường học là hết sức cần thiếtnhằm phục vụ tốt hơn cho chất lượng giáo dục Hoạt động trường học của bộ Giáodục đã được phát triển và đổi mới nhiều trong phương thức giảng dạy và học tập.Nhiều trường dân lập được đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và đội ngũ giáo viên dạyrất tốt mang lại hiệu quả cho xã hội nói chung và ngành giáo dục nói riêng

Cơ sở vật chất đã được đổi mới và phát triển, trình độ quản lý dạy học đượcđổi mới nâng cao Đến nay thành phố có nhiều cơ sở trường học đạt chuẩn quốc giavới cơ sỏ hạ tầng máy móc trang thiết bị dạy học hiện đại

Vị trí và vai trò của trường học thành phố Hà Nội là hết sức quan trọng tronglúc nền kinh tế nước ta dang hội nhập với nền kinh tế thế giới

Hoạt động trường học là ngành giáo dục thuộc nhà nước quản lý cho nênviệc mở rộng phát triển đầu tư xây dựng chủ yếu là sử dụng nguồn vốn ngân sách vìvậy việc đầu tư xây mới gặp nhiều khó khăn trong vấn đề huy động vốn.

Tóm lại có thể nói, trong những năm qua, đặc biệt là trong thời kì đổi mới,

hệ thống Trường học ở Hà Nội đã phát triển mạnh mẽ, đóng góp xứng đáng vào sựnghiệp phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô, nhưng đến nay trường học Hà Nội về

cơ bản vẫn chưa đáp ứng được quy mô và số lượng phòng học, đang ở trình độ pháttriển thấp, năng lực cạnh tranh yếu, khẳ năng hội nhập với nền giáo dục khu vực vàthế giới còn gặp nhiều khó khăn

Quá trình phát triển Thủ đô theo yêu cầu công nghiệp hoác, hiện đại hoác,hội nhập khu vực và thế giới, yêu cầu xây dựng một hệ thống trường học tiên tiến,trang thiết bị máy móc hiện đại, vừa là cơ hội vừa là thách thức lớn đối với nền giáodục Việt Nam

Định hướng phát triển Trường học Thành phố đến năm 2010

Phát triển trường học Hà nội, đặc biệt là trường học đạt chuẩn quốc gia để mởrộng hệ thống trường học đáp ứng nề kinh tế phát triển theo hướng công nghiệphóa, hiện đại hóa đát nước là mục tiêu chiến lược lâu dài của Hà Nội Trường họckhông những phát triển mở rộng số lượng mà còn chú trọng chất lượng trang thiết

bị ,máy móc hiện đại nhằm nâng cao chất lượng dào tạo Phải coi trường học là mũinhọn, là đòn bẩy phát triển cảu ngành giáo dục Hà Nội, làm cho Hà Nội trở thànhtrung tâm đào tạo dạy và học lớn nhất của miền Bắc và cả nước từng bước hội nhậpnền giáo dục khu vực và thế giới

Đổi mới quy mô trường học, trang thiết bị công nghệ hiện đại nhằm phục vụcho ngành giáo dục thủ đô phát triển khả năng cạnh tranh với các nước trong khuvực và thế giới

Tổ chức sắp xếp lại, hoàn thiện và phát triển mạng lưới trường học trên địa bàn

Hà Nội một cách hợp lý theo hướng đa dạng với nhiều hình thức quy mô khác nhaunhằm giảm bớt học sinh phải đi học trái tuyến Hình thành các trường dân lập đápứng nền giáo dục phát triển Tiếp tục đổi mới và hoàn thiện hệ thống dạy và họcnhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nền giáo dục kiện toàn tổ chức nâng cao trình độquản lý chuyên môn Chủ động đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ cán bộ giáoviên giảng day

Kết luận: Cơ hội đầu tư xây dựng các trường học trên địa bàn thành phố HàNội còn rất nhiều Dự án đầu tư xây dựng trường học trên thành phố Hà Nội phù

hợp với nhu cầu của người dân, và đây cũng là một trong những nội dung nhà nướckêu gọi các doanh nghiệp tư nhân cùng tiến hành đầu tư.

Mục tiêu của dự án đầu tư

Đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô trường học đạt chuẩn quốc gia của ngànhgiáo dục Thành phố

Đáp ứng nhu cầu học sinh trong khu vực đi học thuận lợi, đứng tuyến

Phục vụ cho nhu cầu giảng day, trang thiết bị hiện đại nâng cao chất lượnggiáo dục

Xây dựng tổ hợp công trình kiến trúc cảnh quan mới đóng góp hình ảnh mớihiện đại, năng động cho khu vực và tổng quan Quy hoạch - Kiến trúc thành phốGóp phần phát triển hệ thống giáo dục trên địa bàn thành phố Hà Nội, thựchiện chủ trương phát triển ngành giáo dục của Thành phố

2.5.2 Quá trình thực hiện.

Để thực hiện tốt Dự án, trước hết Chủ đầu tư cần lựa chọn một hình thức quản

lý thực hiện dự án phù hợp, đồng thời với việc lựa chọn tập trung tạo vốn cho Dự

án, cần thiết phải chủ động tiến hành ngay các công việc chuẩn bị đầu tư, thực hiệncông tác giải phóng mặt bằng, lập tiến độ xây dựng công trình và quản lý việc thựchiện đầu tư xây dựng công trình Mặt khác, sau khi công trình hoàn thành đưa vàokhai thác sử dụng cần phải có kế hoạch cho công tác quản lý vận hành sau dự án

“Theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP, tuỳ theo quy mô tính chất của dự án và năng lực của mình, Chủ đầu tư sẽ lựa chọn một trong những hình thức quản lý thực hiện

dự án sau:Trực tiếp quản lý thực hiện dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình có

đủ điều kiện năng lực về quản lý dự án Hoặc thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực.

Hình thức quản lý dự án trường THCS Marie Curie:

-Giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư xây dựng : Công ty Cổ phầnĐầu tư và Thương mại Thủ Đô ứng vốn 100% nên làm chủ đầu tư và trực tiếp quảnlý

- Giai đoạn đưa công trình vào khai thác sử dụng: Trường Dân lập Marie Curietrả 100% vốn đầu tư và một phần lãi đầu tu cho công ty Cổ phần Đầu tư và Thươngmại thủ Đô để được chuyển giao cho trường Dân lập Marie Curie trực tiếp quản

Tiến độ thực hiện dự án

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

- Lập thiết kế cơ sở, dự án đầu tư: từ tháng 4/2008 đến tháng 9/2008

- Thẩm định và phê duyệt thiết kế cơ sở: trong tháng 10/2008

- Thiết kế kỹ thuật thi công: từ tháng 10/2008/ đến tháng 12/2008

- Thẩm định và cấp giấy phép các hạng mục: Theo từng tiến độ hạng mụcGiai đoạn đầu tư:

- Việc gải phóng mặt bằng, kiểm tra địa chất công trình và thiết kế chi tiết toànnhà mới sẽ được hoàn thành vào tháng 3/2009

- Việc lựa chọn qua đấu thầu hoặc đàm phám các nhà thầu xây dựng, các nhàthầu phụ hoàn thành vào cuối tháng 3/209

- Việc xây dựng và lắp đặt toàn bộ thiết bị hoàn chỉnh công trình: từ tháng4/2009 đến 4/2011

- Chuẩn bị cho công tác tuyển sinh và hoàn thiện bộ máy hoạt động cảu trườngtừ tháng 5/2010 đến hết tháng 8/2011

- Từ tháng 8/2011 bắt đầu khai trương đưa công trình vào sử dụng

Việc xác định chính xác thời gian thực hiện dự án đảm bảo cho dự án mang lạihiệu quả kinh tế cao nhất, có lợi không chỉ cho cả chủ đầu tư mà cả các đối tượngngười tiêu dùng mà dự án hướng tới, ngoài ra còn hiện thực hóa quy hoạch của địaphương, vùng, ngành

2.5.3, Phân tích kỹ thuật.

2.5.3.1, Quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư.

Sau bước nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư, các cán bộ lập dự án sẽ xác địnhquy mô của dự án và lựa chọn hình thức đầu tư

Quy mô dự án : “Dự án đ ầu t ư x ây d ưng trường THCS đạt tiêu chuẩn quốcgia gồm nhà hiệu bộ tại trung tâm ô đất kết hợp với 02 khối nhà học (4 tầng) tạo ramột khối hình chữ U với sân tập trung ở giữa, nhà thể thao, các công trình phụ trợkhác ”

Hình thức đầu tư : “Đầu tư xây dựng mới”

Dựa trên quy hoạch của địa phương nơi có dự án mà xác định được quy môthực hiện dự án hợp lý nhất, căn cứ vào quy hoạch của huyện Từ Liêm cho thấy cáccán bộ lập dự án đã bám sát các quy hoạch ấy và đã đưa ra được con số diện tíchthỏa đáng nhất

2.5.3.2, Địa điểm xây dựng công trình và hiện trạng khu đất xây dựng.

- Địa điểm xây dựng công trình: Tại xã Mễ Trì - huyện Từ Liêm – Thành phố

- Điều kiện tự nhiên

Qua khảo sát thực tế địa chất công trình, điều kiện tự nhiên vùng dự án đượctrình bày như sau :

+ Khu vực này có chế độ khí hậu của thành phố Hà nội, được chia làm hai mùa

rõ rệt:

+ Mùa nóng: bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10 Hướng gió chủ đạo là gió ĐôngNam, nhiệt độ cao nhất trong mùa hè khoảng 38 độ C Mùa nóng đồng thời cũng làmùa mưa bão tập trung từ tháng 7 đến tháng9 Lượng mưa trung bình hàng năm là1670mm, số ngày mưa trung bình trong năm là 140 ngày

+ Mùa lạnh: bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau Hướng gió chủ đạo làgió Đông Bắc, trời lạnh và khô hanh, nhiệt độ trung bình 23 độ C, thấp nhất là 7-8

Địa chất thuỷ văn

+ Quanh khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp khảo sát chưa có hệ thống thoátnước hoàn chỉnh nối với hệ thống thoát nước chung của thành phố.Nước mưa, nước

mặt thoát nhanh ra ruộng không gây ngập trong khu khảo sát khi có mưa lớn dàingày.

+ Trong quá trình khảo sát hiện trường , khu đất của dự án là đất ruộng, địahình khá bằng phẳng với cao độ thay đổi trong khoảng 6,2m đến 6,7m mực nướcdưới đất ổn định được quan sát ghi chép lại và thể hiện tại hình trụ hố khoan

+ Nước dưới đất xuất hiện nông, sát gần mặt đất, sâu từ 1.0 m đến1.2 m đây làmực nước ngầm tầng nông, tồn tại trong lớp đất lấp Nguồn cấp chủ yếu là nướcmưa, nước thải sinh hoạt

+ Nước ngầm có áp nhẹ, tồn tại trong lớp đất rời(cát, cuội, sỏi) dưới sâu.nguồn nước dồi dào, có thể sử dụng cho sinh hoạt và cung cấp thi công công trình.Dựa vào sự nghiên cứu kỹ lưỡng về địa chất mà sau đó các cán bộ lập dự ánlựa chọn các giải pháp kỹ thuật hiệu quả nhất, tránh xảy ra những sai sót khôngđáng có của dự án

2.5.4 Giải pháp thực hiện.

2.5.4.1 Giải pháp thiết kế quy hoạch.

- Các khối công trình gồm khối nhà học và khối hiệu bộ được tổ chức hợpkhối, các khối phụ trợ tách riêng nối với khối chính bằng nhà cầu Hoạt động dạy vàhọc theo dây chuyền khép kín liên tục Nhà hiệu bộ bố trí tại trung tâm ô đất kết hợpvới 02 khối nhà học tạo ra một khối hình chữ U với sân tập trung ở giữa Giải phápnày đảm bảo cửa các phòng học mở cửa theo hướng bắc – Nam Các phần đất cònlại được bố trí bao quanh khu đất, khối phụ trợ được nối với khối trường học bằng

hệ thống hành lang cấu tạo tính lô gíc về hình khối và sự liên hệ chặt chẽ thuận lợitrong sử dụng

- Nhà thể thao đa năng bố trí tại phần đất phía Đông và Đông nam Đây làphần đất còn lại rộng, bố trí được một nhà thể thao đa năng và một sân bóng đá

- Phần đất phía nam và tây nam bố trí căng tin nhà ăn kết hợp với bán trú phục

vụ cho học sinh ăn uống giữa ca của CBGV.Vị trí này được đặt ngay cổng phụthuận tiện cho việc đi lại và vị trí các phòng phục vụ cho các học sinh bán trú đượctiếp cận với hướng gió chính

- Các phần đất xen kẹp còn lại với diện tích nhỏ đợc bố trí các vườn cây bểnước phục vụ và tạo được cảnh quan thoáng mát cho hoạt động ngoại khóa của họcsinh Tất cả phần đất giáp hàng rào có hình dạng phức tạp được quy hoạch tạo thành

các vườn cây có vai trò cải thiện môi trờng, ngăn cản ồn và bụi từ hệ thống giaothông.

- Hai khối lớp học xây 4 tầng và nhà hiệu bộ 4 tầng có các khu vệ sinh phục vụhọc sinh và giáo viên thuận tiện trong sử dụng

- Do có chu vi lớn và để phù hợp với hoạt động, trường có hai cổng Xungquanh trường cạnh tường rào bố trí các dải cây xanh rộng từ 3,0m đến 5,0m tạo môitrường yên tĩnh trong sạch được ngăn cách bằng hệ thống cây xanh và đường nộibộ

Quy hoạch sử dụng đất như sau:

+ Đất xây dựng khu lớp học 4 tầng + hiệu bộ 1430 m2

+ Đất xây dựng nhà thể thao đa năng 350.47 m2

+ Đất xây dựng căng tin + bán trú 505.7 m2

+ Đất xây dựng cây xanh mặt nước 1769 m2

+ Đất xây dựng đường nội bộ ô đất 3120 m2

4 Diện tích cây xanh, thảm cỏ, mặt nước (25,14%) m2 1804

5 Diện tích đường giao thông, sân trường(43,89%) m2 3149

3502.4m2 Các phòng học kích thước 7.9x7.2m hành lang rộng 2.4m Mỗi khối có 1khu cầu thang và 1 khu vệ sinh phục vụ sinh hoạt.

Khối nhà hiệu bộ.

Nhà hiệu bộ 4 tầng diện tích xây dựng khoảng 554.4 m2, tổng diện tích sànkhoảng 2217.6m2 các bố trí các phòng làm việc của giáo viên Khối này có 1 khucầu thang và 1 khu vệ sinh phục vụ sinh hoạt Có hành lang nối giữa khối hiệu bộ

và các khối nhà lớp học tạo sự liên hệ thuận tiện

Nhà thể thao đa năng.

Nhà thể chất 1 tầng diện tích xây dựng 350.47 m2 không gian tập kích thước20x12m, với diện tích 240 m2 Diện tích còn lại bố trí chỗ thay quần áo, kho dụng

cụ, khu vệ sinh và khu nghỉ khán đài

- Các phòng chức năng của các khối nhà học và hiệu bộ trên là:

- Các phòng chức năng tầng 1: Gồm có 08 phòng học ; có 02 phòng kho đồdùng giảng dạy ; 01 phòng y tế; 01 phòng cách ly; 01 phòng đoàn đội; 01 phòngtruyền thông; 01 phòng khách; 01 phòng nghỉ giáo viên; 01 phòng kho đồ dùng họctập; 03 khu vệ sinh

- Các phòng chức năng tầng 2: Gồm có 08 phòng học; 02 phòng nghỉ giáoviên; 01 phòng hiệu trưởng; 01 phòng hiệu phó; 03 phòng hành chính; 01 phònghọp; 01 phòng hội đồng giáo viên; 03 khu vệ sinh

- Các phòng chức năng tầng 3: Gồm 08 phòng học; 04 phòng chuẩn bị; 01phòng hiệu phó; 02 phòng hành chính; 01 phòng thư viện; 01 phòng kho sách; 03khu vệ sinh

- Các phòng chức năng tầng 4: Gồm có 08 phòng học; 02 phòng chuẩn bị; 01phòng hành chính; 01 phòng công đoàn; 01 phòng đọc thư viện; 01 phòng hộitrường; 03 khu vệ sinh

Các phòng chức năng của các khối nhà ăn + căng tin, bán trú trên là:

- Các phòng chức năng tầng 1: Gồm có 01 phòng ăn tập thể ; 01 phòng cafêgiải khát; 01 khu vệ sinh; 01 phòng bếp và phụ trợ

- Các phòng chức năng tầng 2: Gồm có 12 phòng bán trú; 02 khu vệ sinh; 01phòng kho.

- Các phòng chức năng tầng 3: Gồm có 13 phòng bán trú; 02 khu vệ sinh

2.6.4.3 Giải pháp kết cấu xây dựng

*Giải pháp mặt đứng

Mặt đứng của công trình được thiết kế theo phong cách hiện đại, phù hợp với

xu hướng kiến trúc chung của các khu đô thị hiện đại đang được triển khai tạiThành phố

Toàn bộ các mặt đứng nhà được thiết kế với các chi tiết sinh động, các mảngđặc rỗng được tuân thủ nghiêm ngặt về tỷ lệ

Hành lang cầu tầng 1 cao 3,6m

Khối thể chất: Phần tập luyện cao 6m; phần phụ trợ cao 3,6m; đỉnh mái cao8,5 m

*Vật liệu hoàn thiện.

- Tường bả hoàn thiện bằng sơn nước phù hợp khí hậu

- Sàn màu vàng sáng, sàn lát gạch cerame kích thước 400x400, sàn vệ sinh látgạch chồng trơn

- Trần trát phẳng sơn màu trắng

- Mái chính bằng mái bằng BTCT lát gạch lá nem chống nóng, mái các nhàphụ trợ lợp tôn

- Lan can bằng thép khung vỏ sơn theo màu chỉ định

- Hàng rào sắt kết hợp vách trụ xây gạch, sơn màu theo chỉ định

+ Căn cứ vào quy mô số người và tiêu chuẩn nước cấp cho mỗi người Tổnglượng nước cấp cần thiết cho công trình này là:

 Nhu cầu cấp nước cho khối nhà học

QSH =20+50 = 70(m3/ngày đêm)

Lượng nước dự trữ cho chữa cháy (hệ thống vách tường) trong 3 giờ

Wcc = 27 m3 (tính cho 1 đám cháy xảy ra)

Với mục đích đáp ứng đủ lưu lượng và đảm bảo áp lực đối với mọi thiết bịdụng cụ dùng nước trong toàn hệ thống (bổ sung thêm áp lực hoặc giảm áp) tiếtkiệm được năng lượng điện dùng cho máy bơm, giảm dung tích bể chứa nước trênmái cũng như để thuận lợi trong việc lắp đặt, quản lý, vận hành hệ thống và đảmbảo sự hoạt động an toàn độc lập của các thiết bị liên kết nhất định về cấp thoátnước, thông gió toả nhiệt v.v…thì cần phải có sự phân vùng cấp nước thật hợp lýcho các tầng của công trình

Giải pháp thoát nước và thông hơi.

-Thoát nước mưa trên mái

-Thoát nước thải sinh hoạt

Tính toán công trình đơn vị.

 Hệ thống thoát nước mái

Tính toán diện tích thu nước mái (theo chương 11 của “Quy chuẩn hệ thốngcấp thoát nước trong nhà và công trình”

Ống đứng PVC đường kính từ 90-110 thoát nước mưa từ tầng mái xuống

hệ thống rãnh thoát nước mưa chung

Hệ thống ống thoát nước trong công trình dùng ống PVC Class 0,1, 2 và 3 từ

42 đến 1 50 Hệ thoát nước bênngoài công trình là hệ thống rãnh thoát nước

Hệ thống ống thông hơi: Dùng ống nhựa PVC 42-76

Hệ thống ống thoát nước mái và các ban công: Dùng ống nhựa PVC từ 90

-110

 Áp lực cần thiết bơm sinh hoạt

* Áp lực bơm sinh hoạt

Chọn chiều cao hình học của ngôi nhà là: Hhh = 35.5 m, áp lực tự do của vòiphun vào bể chứa htd = 2 m, tổn thất áp lực qua đường ống dẫn nước (hd + hcb) = 6

m, qua trạm bơm htr = 2 m Vậy áp lực của máy bơm là:

Hb = Hhh + htd + (hd + hcb) + htr = 35.5 + 2 + 6 + 2 = 45.5 m

Hhh: Chiều cao hình học của ngôi nhà

Htd :áp lực tự do cần thiết ở các dụng cụ vệ sinh