Luận văn thạc sĩ UEH phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố hồ chí minh chính thức so với phi chính thức , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  LLÝÝ NNGGUUYYỆỆTT TTRRÂÂNN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI PHI CHÍNH THỨC LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH[.]

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  LÝ NGUYỆT TRÂN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC SO VỚI PHI CHÍNH THỨC LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CƠNG MÃ SỐ: 60.31.14 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS HUỲNH THẾ DU Th.S JAY ROSENGARD TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Luận văn hồn tồn tơi thực Các trích dẫn số liệu sử dụng luận văn đƣợc dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Nội dung viết không thiết phản ánh quan điểm trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Lê Nguyệt Trân Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06 năm 2011 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CẢM TẠ Chủ đề nghiên cứu viết bắt nguồn từ lĩnh vực nghề nghiệp quan tâm tác giả đƣợc tiếp thêm nguồn cảm hứng động lực từ tầm nhìn nỗ lực khơng ngừng nhằm cung cấp nhà giá rẻ cho số đông ngƣời dân Bình Dƣơng Tổng cơng ty Đầu tƣ Phát triển Công nghiệp Becamex IDC (Becamex) Tôi quý trọng hội làm việc với Becamex dự án nhà giá rẻ Đặc biệt cảm kích ơng Nguyễn Hồng Hải (kiến trúc sƣ trƣởng Becamex) chia sẻ, trao đổi thảo luận (lẫn tranh luận) xung quanh chủ đề nhà đô thị nhƣ mối quan tâm bền bỉ lĩnh vực nhà cho ngƣời thu nhập thấp Công việc quy hoạch thiết kế ơng Hải đội ngũ nhóm kỹ sƣ giúp nhiều việc xây dựng mơ hình tài viết Về phía nhà trƣờng, trân trọng gửi lời cảm ơn đến Tiến sỹ Jay Rosengard Thạc sỹ Huỳnh Thế Du giúp tơi hồn thành luận văn Đặc biệt gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Du dành nhiều thời gian công sức hƣớng dẫn, trao đổi nhƣ đƣa nhiều ý kiến nhận xét gợi ý học thuật suốt trình nghiên cứu hồn thiện viết Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright trang bị cho kiến thức tảng để nhìn nhận vấn đề kinh tế xã hội nghiêm túc Chƣơng trình học bổng trƣờng tạo cho tơi hội tìm hiểu vấn đề liên quan đến cộng đồng xã hội nói chung bên cạnh sống riêng với mục tiêu cá nhân Điều thực có ý nghĩa với Cuối nhƣng không phần quan trọng lời cảm ơn chân thành đến đồng nghiệp Công ty Cổ phần M&C nhƣ bạn đồng mơn Chƣơng trình giúp sức q trình tìm kiếm thơng tin đƣa tƣ vấn, hỗ trợ góp ý thiết thực Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NỘI DUNG TÓM LƯỢC Hai mƣơi năm sau đổi mới, thành phố Hồ Chí Minh (sau gọi tắt Thành phố TPHCM) nơi chứng kiến thành tựu kinh tế xã hội bật Việt Nam Cùng với trình phát triển kinh tế đó, thị hóa diễn nhanh chóng rộng khắp Dự báo siêu thị tƣơng lai không xa khiến Thành phố phải đối mặt với viễn cảnh đô thị rộng lớn thách thức nan giải nhà mối liên hệ với phát triển không gian đô thị, sở hạ tầng vấn đề xã hội Hiện tƣợng phân cực phân hóa khơng gian lẫn xã hội nhóm dân cƣ định hình ngày rõ rệt Mặt khác, nhà đƣợc nhà kinh tế học tin tạo ngoại tác tích cực cho xã hội, điều tạo nên sở mạnh mẽ khác biện luận cho can thiệp nhà nƣớc vào thị trƣờng nhà Trên thực tế, Thành phố phải đối mặt với thách thức vừa nêu Chúng xảy nhƣ nguyên nhân hệ lụy vấn đề nhà không phù hợp khả Thị trƣờng nhà thức TPHCM không cung cấp đủ nhu cầu đại đa số ngƣời dân lý mà ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp ngƣời nghèo buộc phải lựa chọn nhà phi thức (vốn thiếu thốn tiện ích cơng cộng bản, ảnh hƣởng đến chất lƣợng sống cá nhân làm trầm trọng thêm vấn đề giao thông, vệ sinh đô thị môi trƣơng) nhƣ phƣơng cách cuối Chính sách nhà đặt mục tiêu có phần giới hạn (chỉ tập trung vào số đối tƣợng) chƣa giải vấn đề nhà cách tồn diện rốt Ngƣời nghèo khơng đủ khả chi trả cho nhà với chất lƣợng tiêu chuẩn đành chọn giải pháp khác để đáp ứng nhu cầu nhà thân song gây hệ lụy cho cộng đồng Có thể nói, sách chƣa xem xét vấn đề nhà nhƣ mắt xích quan trọng q trình phân cực phân hóa khơng gian xã hội nhƣ vấn đề môi trƣờng phát triển thị nói chung Đây nội dung nghiên cứu luận văn Đặt mục tiêu nhà cho ngƣời để không đẩy số lƣợng lớn ngƣời dân vào lựa chọn bất đắc dĩ với nhà phi thức, viết xem xét vai trị thị trƣờng nhà nƣớc khả cung cấp nhà thức với mức giá phù hợp khả số đông Thông qua việc phát triển cung cấp thức, nhà phần cải thiện đƣợc chất lƣợng (ít đƣợc đảm bảo điều kiện sở hạ tầng thiết yếu) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com làm giảm khả (và nguy cơ) hình thành khu vực sống dƣới chuẩn Một số kiến nghị nhƣ giải pháp tăng cung thức (bên cạnh sách có) giảm cung phi thức đƣợc thảo luận cụ thể Các phát Phát Thị trƣờng nhà giá rẻ thiếu vắng nguồn cung thức bị chiếm lĩnh khu vực phi thức với điều kiện chất lƣợng nhà hạn chế Các nhà cung cấp thức không đáp ứng đƣợc nhu cầu đại đa số ngƣời dân số lƣợng lẫn giá buộc ngƣời vào tình lựa chọn nhà phi thức Phát Yếu tố quan trọng khiến nhà khu vực khơng thức có lợi so với khu vực thức giá đất nhƣ tránh trốn số khoản chi phí liên quan Phát Thị trƣờng thức cung cấp nhà hộ với mức giá 200 – 300 triệu số điều kiện định yếu tố chi phí đầu vào Các khuyến nghị sách Nhận thấy thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ thức nguyên nhân yếu cần đƣợc ƣu tiên giải bối cảnh điều kiện thành phố Hồ Chí Minh, viết tập trung vào giải pháp tăng cung nhà để không tìm kiếm câu trả lời cho tốn “nhà cho ngƣời” mà đồng thời giải vấn đề đô thị xã hội Cũng với mục tiêu này, giảm cung phi thức trở thành giải pháp song hành cần thiết khác Với mục tiêu tăng cung, có nhiều yếu tố can thiệp Trên thực tế sách nhà can thiệp vào nhiều yếu tố chi phí cốt lõi nhà nhƣ hỗ trợ đất, tín dụng, thuế, v.v (tuy kết thực thi chƣa khả quan) Các kiến nghị đề xuất không bàn luận lại vấn đề mà thảo luận thêm số yếu tố cốt lõi khác giúp giảm chi phí đáng kể nhƣng chƣa đƣợc quan tâm mức, bao gồm hai yếu tố diện tích nhà tối thiểu vấn đề tạo nguồn cầu thực lớn giúp giảm chi phí Với mục tiêu giảm cung phi thức, vấn đề nội hóa ngoại tác cần phải đƣợc xem xét cách thấu đáo với sách hợp lý, kịp thời có tính khả thi Bên cạnh chiến lƣợc tiếp cận nhà (nên chọn chiến lƣợc phổ quát hay chiến lƣợc mục tiêu?) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com liên nối với vấn đề nhà phi thức hình thành khu ổ chuột hệ lụy cần đƣợc phân tích giải cách thấu đáo Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM TẠ NỘI DUNG TÓM LƢỢC MỤC LỤC .6 DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT .7 DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC .8 CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 10 1.2 Mục tiêu Câu hỏi nghiên cứu 12 1.3 Bố cục luận văn 12 CHƢƠNG KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở 14 2.1 Khung phân tích 15 2.2 Các tiếp cận sách nhà 17 CHƢƠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC 21 3.1 Thực trạng nhà thành phố Hồ Chí Minh 22 3.2 Chi phí nhà thức phi thức 27 3.3 Tại ngƣời dân lựa chọn nhà phi thức 30 3.4 Tóm tắt thị trƣờng nhà thành phố Hồ Chí Minh – Cung, cầu, khả chi trả mức giá 32 CHƢƠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ CHÍNH THỨC 35 4.1 Phân tích yếu tố chi phí đầu vào 36 4.2 Cung cấp nhà theo chế thị trƣờng thông qua trợ cấp 41 4.3 So sánh chi phí nhà giá rẻ thức nhà phi thức 42 4.4 Tóm tắt kết phân tích 45 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 47 5.1 Kết luận 48 5.2 Khuyến nghị sách 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO 57 PHỤ LỤC 60 Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT ADB Asian Development Bank (Ngân hàng Phát triển Châu Á) CBRE CB Richard Ellis CTK Cục Thống kê TPHCM DSCR Debt Service Coverage Ratio (Chỉ số an toàn nợ vay) DTZ DTZ Consulting & Research DTCB Diện tích Cơ DTSD Diện tích Sử dụng GTGT Giá trị Gia tăng IHC International Housing Coalition IRR Internal Rate of Return MIRR Multiple Internal Rate of Return MPB Marginal Private Benefit (Lợi ích Cá nhân Biên) MSB Marginal Social Benefit (Lợi ích Xã hội Biên) MSC Marginal Social Cost (Chi phí Xã hội Biên) NACCA National Aboriginal Capital Corporation Association NAHB National Association of Home Builder NPV Net Present Value (Hiện Giá Ròng) TCTK Tổng cục Thống kê Việt Nam (General Statistics Office) TNDN Thu nhập Doanh nghiệp TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh UN–HABITAT The United Nations Human Settlements Programme (Chƣơng trình Định cƣ Con ngƣời Liên Hiệp Quốc) UNPFA United Nations Population Fund (Quỹ Dân số Liên Hiệp Quốc) USD U.S Dollar (đô la Mỹ) VND Vietnam Dong (đồng Việt Nam) Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Lƣợng nhà lƣợng cầu nhà tăng TPHCM qua năm Bảng 3.2 Cung hộ thức qua năm TPHCM Bảng 3.3 Ƣớc tính khả mua nhà bốn nhóm thu nhập thấp TPHCM năm 2009 Bảng 3.4 So sánh chi phí nhà thức phi thức Bảng 4.1 Đơn giá nhà ƣớc tính theo yếu tố chi phí đầu vào Bảng 4.2 Tác động đơn lẻ yếu tố chi phí đầu vào lên giá thành hộ Bảng 4.3 Ảnh hƣởng đồng thời chi phí sử dụng đất chiều cao cơng trình chung cƣ đến giá nhà Bảng 4.4 Ảnh hƣởng đồng thời chi phí sử dụng đất diện tích hộ đến giá nhà Bảng 4.5 Tóm tắt kết phân tích yếu tố đầu vào Bảng 4.6 So sánh chi phí xây dựng nhà thức phi thức HÌNH ẢNH Hình 2.1 Thị trƣờng nhà với yếu tố ngoại tác Hình 3.1 Tỉ lệ hộ gia đình chất lƣợng sống thấp TPHCM phân theo quận (ngoại trừ huyện Củ Chi Cần Giờ) Hình 3.2 Tỷ lệ ngƣời nhập cƣ vào TPHCM từ tỉnh thành khác theo quận/huyện (ngoại trừ huyện Củ Chi Cần Giờ) Hình 3.3 Lƣợng cung hộ thức lƣợng cầu nhà TPHCM qua năm Hình 3.4 Thị trƣờng nhà TPHCM – cung mới, cầu mới, mức giá khả chi trả Hình 4.2 Mẫu bố trí hộ nhà giá rẻ diện tích 30 m2 Hình 4.3 Phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh – tiến trình tăng cung Hình 4.4 Phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh – đáp ứng nhóm thu nhập PHỤ LỤC Phụ lục Thuật ngữ Nhà Giá rẻ, tính Phù hợp Khả năng, Nhà Chi phí Thấp Nhà Thu nhập Thấp Phụ lục Các chƣơng trình nhà TPHCM giai đoạn 2006 – 2010 Phụ lục Ngoại tác Nhà Phụ lục Dân số trung bình chia theo quận huyện Phụ lục Mơ hình Tài Phụ lục Phân tích Yếu tố Đầu vào Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG GIỚI THIỆU Lê Nguyệt Trân | lengtran@gmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... trạng nhà thành phố Hồ Chí Minh 22 3.2 Chi phí nhà thức phi thức 27 3.3 Tại ngƣời dân lựa chọn nhà phi thức 30 3.4 Tóm tắt thị trƣờng nhà thành phố Hồ Chí Minh – Cung, cầu,... (Waibel, 2007) Tại việc tự xây hay xây dựng phi thức (đã) trở thành phƣơng thức phát triển nhà phổ biến thành phố Hồ Chí Minh làm để tăng cƣờng thức hóa việc phát triển nhà Thành phố hai câu hỏi... TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở 14 2.1 Khung phân tích 15 2.2 Các tiếp cận sách nhà 17 CHƢƠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC