Một Số Giải Pháp Nhằm Nâng Cao Hiệu Quả Công Tác Quản Lý Trật Tự Xây Dựng Và Cấp Phép Xây Dựng Trên Địa Bàn Quận Đống Đa 1.

Luận văn : Một Số Giải Pháp Nhằm Nâng Cao Hiệu Quả Công Tác Quản Lý Trật Tự Xây Dựng Và Cấp Phép Xây Dựng Trên Địa Bàn Quận Đống Đa 1.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA KINH TẾ QUẢN LÝ MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆPĐề tài:

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁCQUẢN LÝ TRẬT TỰ XÂY DỰNG VÀ CẤP PHÉP XÂY DỰNG TRÊN

ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA

Chuyên ngành : KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ Sinh viên thực hiện : NGUYỄN THỊ MỸ HẠNH

Lớp : KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐÔ THỊKhóa : 46

Hệ : CHÍNH QUY

Giáo viên hướng dẫn : T.S NGUYỄN HỒNG DANH

Hà Nội, 4/200

1.Khái niệm chung trong công tác kiểm soát phát triển đô thị 6

1.1 Quy hoạch xây dựng 6

1.2 Một số vi phạm thường gặp trong quản lý quy hoạch và kiểm soát pháttriển đô thị 7

2 Các quy định nguyên tắc và biện pháp kiển sóatphát triển đô thị 8

2.1 Các quy định kiểm soát phát triển đô thị 8

2.2 Các nguyến tắc kiểm soát phát triển đô thị 9

2.2.1 Liên kết chặt chẽ giữa quy hoạch và khâu xét duyệt đầu tư và xâydựng 9

2.2.2 Nguyên tắc một cửa trong việc giải quyết kiểm soát xây dựng và pháttriển đô thị 9

2.2.3 Nguyên tắc đảm bảo độ tin cậy và tính hiệu quả của việc kiểm soátphát triển đô thị 10

2.3 Các biện pháp hành chính 10

2.3.1 Cấp chứng chỉ quy hoạch 11

2.3.2 Cấp phép xây dựng 11

2.3.3 Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm 12

2.4 Quy trình kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch và quản lý đầu tưxây dựng 13

3 Mục đích và các quy định trong cấp phép xây dựng 14

3.1 Mục đích cấp phép xây dựng cấp phép xây dựng 14

3.2Quy định điều kiện cấp phép xây dựng 14

3.3 Quy định đối tượng trong cấp phép xây dựng 17

3.3.1 Đối tượng được cấp phép và miễn cấp phép xây dựng 17

3.3.2 Đối tượng được cấp phép xây dựng tạm 18

4.Căn cứ cấp phép 19

4.1Hồ sơ cấp phép 19

4.2 Quy hoạch xây dựng chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê

duyệt , các văn bản thỏa thuận chuyên ngành của các cơ quan liên quan 22

4.3 Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm về kiến trúc, quy hoạch xây dựng, vệsinh môi trừơng và các văn bản pháp luật có liên quan 23

5 Trình tự thủ tục trong công tác cấp phép xây dựng 23

5.1 Trình tự thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng 23

5.2 Trình tự thủ tục khác trong cấp phép xây dựng 26

5.2.1 Thủ tục xin cấp lại giấy phép xây dựng 26

5.2.2 Thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng 27

5.2.3 Thủ tục điều chỉnh Giấy phép xây dựng khi thay đổi thiết kế 27

6.Thẩm quyền, trách nhiệm của cơ quan cấp phép xây dựng 28

7.Một số dư luận gần đây liên quan tới công tác cấp phép xây dựng 32

Chương II: Thực trạng cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn Quận Đống Đa 38

1.Khái quát chung về quận Đống Đa 38

1.1 Đặc điểm tự nhiên 38

1.2 Dân số- lao động - việc làm 39

1.3 Kinh tế- văn hóa- xã hội 40

2 UBND quận Đống Đa và phòng ban chuyên môn thực hiện công tác cấpphép 44

2.1 Tổng quan về UBND quận Đống Đa 44

2.2 Phòng chuyên ban môn thực hiện công tác quản lý và cấp phép xây dựng 45

2.2.1Phòng Xây dựng- Đô thị 45

2.2.2 Thanh tra xây dựng 48

3 Thực trạng xây dựng trên đia bàn quận và công tác quản lý trật tự xâydựng đô thị 52

3.1 Thực trạng xây dựng 52

3.2 Công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn Quận 55

3 2.1 Tình hình quản lý trật tự xây dựng 55

3.2.2 Những kết quả đã đạt đựơc 58

4 Thực trạng công tác cấp phép xây dựng trên địa bàn quận Đống Đa 59

4.1 Công tác cấp phép xây dựng ở quận Đống Đa và những kết quả 59

4.2 Những vấn đề khó khăn trong công tác cấp phép xây dựng 62

4.2.1 Vấn đề trong quy hoạch thiết kế 62

4.2.2 Các vướng mắc trong thủ tục hành chính 65

4.2.3 Yếu tố con người 67

Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn quận Đống Đa- Hà Nội 70

1 Định hướng của Quận Đống Đa trong giai đoạn từ nay đến năm 2010 70

1.1Mục tiêu kinh tế xã hội tổng quát 70

1.2 Các chỉ tiêu cơ bản 71

1.3 Mục tiêu nhiệm vụ của công tác cấp phép xây dựng và quản lý trật tự đôthị 71

2 Một số giải pháp 72

2.1 Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch đô thị 72

2.2 Tiếp tục bổ sung điều chỉnh hoàn thiện hệ thống các văn bản chính sáchvà thủ tục hành chính về cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng đô thịcho phù hợp với thực tế 77

Vi phạm trật tự xây dựng đô thị đã và đang là một vấn đề nóng bỏng trongthực tế các đô thị nước ta hiện nay Hiện tượng xây dựng không phép, trái phép xẩyra ở khắp mọi nơi trên địa bàn thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đồng Nai, ĐàNẵng… có thể nhận thấy các công trình vi phạm luật lệ trật tự xây dựng và pháttriển đô thị ngày càng nhiều và đa dạng hơn Mức độ không chỉ dừng lại ở mấy cănhộ tập thể cơi nới không xin phép hay nhà trong hang cùng ngõ hẻm đua ban cônglấn chiếm không gian nữa, mà nhà riêng sai theo kiểu nhà riêng, biệt thự sai kiểubiệt thự, cao ốc sai kiểu cao ốc.Thậm chí có những tòa nhà sừng sững ở mặt tiềntrung tâm thành phố vẫn ngang nhiên xây quá phép vài tầng.

Do những điều kiện, những lý do chủ quan, quy hoạch của nước ta nói chungvà Thành phố Hà Nội nói riêng, vốn lẽ đã có nhiều bất cập và thiếu sót.Quận ĐốngĐa- một trong những quận nội thành của Hà Nội cũng không nằm ngoài ngoại lệđó Yêu cầu quản lý trật tự xây dựng theo đúng quy hoạch và pháp luật, loại trừhiện tượng phát triển tự phát, tùy tiện không thể kiểm soát nổi là một vấn đề cự kỳquan trọng hiện nay ở đô thị nước ta.

Một trong những công cụ để quản lý trật tự xây dựng đô thị là cấp giấy phépxây dựng.Thực tế đã chứng minh nếu trình tự thủ tục cấp phép khoa học và có tínhthực tiễn cao thì sẽ được tuân thủ nghiêm minh hơn góp phần quản lý trật tự xâydựng nói riêng và công tác quản lý đô thị nói chung tốt hơn.Nếu việc cấp phép xâydựng được thực thi nghiêm túc và hiệu quả trong thực tế thì việc thực thi pháp luậtvà lập lại kỷ cương trong xây dựng và quản lý đô thị sẽ nhanh chóng vào nề nếpgóp phần xây dựng đất nước ta “đàng hoàng hơn, to đẹp hơn”.

Trong 16 tuần thực tập ở phòng Xây dựng - Đô thị thuộc UBND quận ĐốngĐa, tôi đã được học hỏi các vấn đề liên quan đến cấp phép xây dựng trên lý thuyếtthể hiện bằng các văn bản của nhà nước, và quan sát thực tế cán bộ xây dựng xử lýhồ sơ xin cấp phép Tôi đã hiểu rõ hơn sự cần thiết, tính chất khoa học và nhữngbất cập khó khăn trong công tác cấp phép xây dựng Vì vậy tôi đã quyết định chọn

đề tài “ Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý trật tự xây dựngvà cấp phép xây dựng trên địa bàn quận Đống Đa” làm chuyên đề tốt nghiệp.

2 Mục đích và phương pháp nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài là nhằm làm rõ những vấn đề lí luận chungliên quan đến quản lý trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng, thực trang công tácnày trên địa bàn Hà Nội nói và đặc biệt trên địa bàn quận Đống Đa Cuối cùng làmột số giải pháp, và kiến nghị hy vọng góp phần nâng cao được hiệu quả của côngtác quản lý trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng nhằm giảm bớt công trình saiphạm trên địa bàn quận Đống Đa trong giai đoạn hiện nay

Phương pháp nghiên cứu của đề tài là kế thừa các phương pháp nghiên cứutruyền thống như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương phápkinh tế, phương pháp nghiên cứu phân tích thống kê kết hợp với các đường lốichính sách của Đảng , Nhà nước Đồng thời nghiên cứu thực tế trên địa bàn quậnĐống Đa để tổng hợp, phân tích đánh giá và khái quát vấn đề cần nghiên cứu

3 Kết cấu bài viết

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm 3 chương như sau: Chương I : Cơ sở lí luận về công tác cấp phép xây dựng và quản lý kiểmsoát phát triển đô thị

Chương II: Thực trạng cấp phép xây dựng và quản lý trất tự đô thị trên địabàn quận Đống Đa

Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao công tác cấp phép xây dựng vàquản lý trật tự xây dựng đô thị

Chương I

Lí luận về công tác cấp phép xây dựng và quản lýtrật tự đô thị

Giấy phép xây dựng là công cụ hữu hiệu trong quản lý xây dựng đô thị Côngtác cấp phép xây dựng nhằm tăng hiệu quả kiểm soát phát triển đô thị theo đúngquy hoạch , góp phần phát triển bền vững quá trình đô thị hóa Như vậy, muốn tìmhiểu sâu xát về công tác cấp phép xây dựng, bước đầu ta cần hiểu những khái niệm,những vấn đề chung trong quản lý quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị.

1.Các khái niệm trong quản lý quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị1.1 Quy hoạch xây dựng

Quy hoạch chung xây dựng đô thị: Là việc tổ chức không gian đô thị, các

công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thểphát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng an ninhcủa từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ.

Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị: Là việc cụ thể hóa nội dung của quy

hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình,cung cấp thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình giao đất, cho thuê đất đểtriển khai các dự án xây dựng công trình.

Thiết kế đô thị: Là việc cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung, quy hoạch chi

tiết xây dựng đô thị về kiến trúc các công trình trong đô thị, cảnh quan cho từngkhu chức năng, tuyến phố và khu không gian công cộng khác trong khu đô thị.

Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị : Là tổng thể các biện pháp cách thức mà

chính quyền đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt độngxây dựng và phát triển đô thị ( chủ yếu là phát triển không gian vật thể) nhằm đạtđược các mục tiêu đề ra.

Quy hoạch xây dựng đô thị phải đảm bảo với quy hoạch tổng thể phát triểnkinh tế xã hội, quy hoạch phát triển các ngành khác, quy hoạch sử dụng đất; quyhoạch chi tiết đô thị phải phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng; đảm bảoquốc phòng an ninh; tạo động lực phát triển kinh tế- xã hội.Quy hoạch xây dựng đô

thị phải tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợplý tài nguyên thiên nhiên đất đai và các nguồn lực phù hợp với điều kiện tự nhiên,đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội, tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ của đấtnước trong từng giai đoạn phát triển Quy hoạch xây dựng đô thị tạo lập được môitrường sống tiện nghi an toàn và bền vững, thỏa mãn các nhu cầu vật chất và tinhthần ngày càng cao của nhân dân, bảo vệ môi trường, di sản văn hoá, bảo tồn ditích lịch sử, văn hóa, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hóadân tộc Quy hoạch xây dựng là căn cứ xác lập được cơ sở cho công tác kế hoạchquản lý đầu tư và thu hút đầu tư xây dựng quản lý khai thác và sử dụng các côngtrình xây dựng trong đô thị Quy hoạch xây dựng đô thị được thể hiện dưới dạngcác bản vẽ, các quy chế và thường được ban hành để áp dụng trong một giai đoạnnhất định.

1.2 Một số vi phạm thường gặp trong quản lý quy hoạch và kiểm soátphát triển đô thị

Có rất nhiều các vi phạm quy định trong công tác quản lý quy hoạch và kiểmsoát phát triển đô thị như: sai tiêu chuẩn xây dựng, không đáp ứng an toàn hỏa họa,sử dụng vật liệu sai quy định,…Ở đây chúng ta chỉ xem xét đến bốn loại sai phạmliên quan đến giấy phép xây dựng

Công trình xây dựng sai phép: Là công trình, phần công trình xây dựng sai

với nội dung giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế đã được cơ quan cấp phép xâydựng xác nhận và lưu trữ và sai với quyết định phê duyệt kỹ thuật của cấp có thẩmquyền (đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng).

Công trình xây dựng không phép: Là công trình thuộc diện phải xin phép xây

dựng, nhưng không xin cấp phép theo quy định mà vẫn xây dựng.

Công trình xây dựng trái phép: Là công trình xây dựng không phép hoặc

sai phép nhưng vi phạm pháp luật nghiêm trọng thuộc diện phải xử lý dỡ bỏ.

Công trình xây dựng có những vi phạm khác: Là công trình cải tạo, cơi nới,

sửa chữa nhỏ có diện tích dưới 5m2; xây dựng tường rào, cổng, trổ cửa hoặc cónhững hành vi làm thay đổi kết cấu ban đầu của công trình trên đất hợp pháp, hợplệ không thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, vi phạm tiêu chuẩn, quy chuẩnViệt Nam và quy định về quản lý xây dựng, quản lý nhà và công trình kỹ thuật hạtầng đô thị.

Công trình sai phạm liên quan đến giấy phép xây dựng không chỉ ảnh hưởngđến chất lượng công trình mà còn ảnh hưởng tới quy hoạch xây dựng đô thị, ảnhhưởng tới mỹ quan kiến trúc đô thị, ảnh hưởng tới chất lượng công trình lân cận,ảnh hưởng tới môi trường và cộng đồng dân cư.

2 Các quy định nguyên tắc và biện pháp kiểm soát phát triển đô thị2.1 Các quy định kiểm soát phát triển đô thị

Là các công cụ cơ bản để kiểm soát việc sử dụng đất và xây dựng đô thị.Chúng được thể hiện dưới dạng tài liệu hướng dẫn, sơ đồ, bản vẽ và quy định mangtính kỹ thuật ( quy chuẩn) về xây dựng, kiến trúc, an toàn phòng chống cháy nổ,thẩm mỹ, sử dụng vật liệu…để đảm bảo công trình xây dựng có sử dụng khônggian kết cấu hạ tầng đáp ứng các nội dung của quy hoạch xây dựng đô thị Các quyđịnh trên có tác dụng hướng dẫn nhà quản lý để cấp phép quy hoạch, xây dựng vàthẩm định dự án; cung cấp thông tin và hướng dẫn chủ đầu tư khi lập dự án.

2.2 Các nguyên tắc kiểm soát phát triển đô thị

2.2.1 Liên kết chặt chẽ giữa khâu quy hoạch và khâu xét duyệt đầu tư xâydựng

Kiểm soát phát triển xây dựng đô thị bao gồm tiền kiểm tức là phê duyệt đầutư xây dựng và hậu kiểm tức là kiểm soát quá trình thi công và nghiệm thu côngtrình Để phát triển xây dựng đô thị bền vững hòa cùng nhịp phát triển khác trongđời sống đô thị, việc kết nối này là hết sức quan trọng Việc liên kết ở đây cần chú

trọng đặc biệt giữa khâu quy hoạch và khâu cấp phép xây dựng Phải đảm bảođược công trình xây dựng được cấp phép phù hợp với quy hoạch khu vực đô thị đó Vấn đề liên kết này muốn đạt được phải thông qua khâu tổ chức Điều nàythể hiện nhiệm vụ trên hoặc phải do một cơ quan tiến hành , hoặc phải do hai cơquan đặt dưới sự kiểm soát của một co quan cùng hệ thống quản lý nhằm phối hợphai họat động này.

2.2.2 Nguyên tắc một cửa trong việc giải quyết kiểm soát xây dựng và pháttriển đô thị

Đây là nguyên tắc rất quan trọng Nó thể hiện tính khoa học và toàn diện củaviệc giải quyết kiểm soát xây dựng và phát triển đô thị, thể hiện trách nhiệm củanhà nước trước nhân dân, nâng cao chất lượng dịch vụ công cộng.Lí do là nhà đầutư và người dân khó có thể hiểu hết các cơ quan có liên quan để xin phép, cũng nhưkhó có thể quy trách nhiệm cho một cơ quan nào đó nếu quyền lợi của nhà đầu tưvà người dân không được bảo vệ Việc tồn tại một đầu mối duy nhất đứng ra kiểmsóat tức là sẽ có một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về toàn bộ các vấn đề liênquan như hướng dẫn, điều phối các yêu cầu của nhà nước trong cấp phép cũng nhưgiải quyết những yêu cầu, kiến nghị, vướng mắc của nhà đầu tư và người dân.Nguyên tắc này giúp tiết kiệm thời gian, công sức, tiền bạc đồng thời đẩy nhanhtiến độ trong cấp phép Từ đó làm tăng cường thu hút đầu tư vào đô thị trong lĩnhvực hoạt động xây dựng cũng như tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người dân trongxây dựng nhà ở dân dụng.

Tuy nhiên vẫn còn những bức xúc đặt ra đó là khi tiến hành xây dựng côngtrình ở rất nhiều các khu đô thị, chủ đầu tư phải thỏa thuận riêng rẽ với các đòi hỏivề môi trường, phòng cháy chữa cháy, đất đai ở địa phương, vấn đề phải làm việcvởi từng cơ quan riêng lẻ sau khi đã làm việc với ủy ban nhân dân cấp tỉnh thànhphố trực thuộc trung ương.

2.2.3 Nguyên tắc đảm bảo độ tin cậy và tính hiệu quả của việc kiểm soátphát triển đô thị

Trong mấy năm gần đây, chúng ta đã và đang thấy được sự nỗ lực của nhànước trong vấn đề cải cách hành chính, đặc biệt là việc đơn giản hóa các thủ tụchành chính Tuy nhiên, tâm lý lo ngại của người dân khi vào những nơi liên quanđến thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính trong kiểm soát phát triểnđô thị nói riêng vẫn còn tồn tại Lí do được đưa ra là mặc dù đã có sự nỗ lực rấtnhiều nhưng các thủ tục trong xét duyệt và thẩm định của chúng ta vẫn còn khá mấtthời gian Do đó, trong công tác kiểm soát phát triển đô thị, cần có sự nỗ lực hơnnữa của cán bộ chuyên trách Mặt khác, khi có giấy phép cũng cần đảm bảo rằngcác yêu cầu kiểm soát là nhất quán , hầu như không thay đổi để đảm bảo tính antoàn của việc đầu tư xây dựng.

2.3 Các biện pháp hành chính

Việc kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch được thực hiện bằng rấtnhiều biện pháp khác nhau như: lập bản quy hoạch chi tiết cho từng quận huyện,cấp phép xây dựng, thanh tra kiểm tra công trình, cưỡng chế phá bỏ…Trong thực tếmỗi biện pháp đều phát huy tác dụng riêng, song tập trung nhất vẫn là các biệnpháp trực tiếp, đó là cấp chứng chỉ quy hoạch, cấp phép xây dựng và thanh tra kiểmtra và xử lý vi phạm

2.3.1 Cấp chứng chỉ quy hoạch

Giấy phép quy hoạch hay chứng chỉ quy hoạch là một loại chứng thư pháp lýcủa Nhà nước chấp thuận một dự án xây dựng đã phù hợp với các yêu cầu về mặtquy hoạch, tuân thủ các chỉ đạo quy hoạch cấp trên đang có hiệu lực tại địa bàn, docơ quan có thẩm quyền ban hành.

Chứng chỉ quy hoạch bao gồm các thông tin về sử dụng đất, các quy định vềhệ thống các công trình kỹ thuật, kiến trúc,về an toàn phòng chống cháy nổ, bảo vệmôi trường và các quy định khác theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Chứng chỉ quy hoạch dùng để lập dự án khả thi, thiết kế chi tiết, chuẩn bị mặtbằng (Thỏa thuận, thuê, mua hay đền bù đất) và xin phép xây dựng chưa có quyhoạch chi tiết hoặc dành cho công trình đặc biệt ở những khu vực đã có quy hoạchchi tiết được phê duyệt.

Việc sử dụng biện pháp này rất có ý nghĩa trong bối cảnh các đô thị chưa cóquy hoạch chi tiết (1/500) được duyệt và công bố đồng bộ Khi chưa có quy hoạchchi tiết, các yêu cầu cụ thể về quản lý xây dựng chưa công bốthì cần phải có cơquan có thẩm quyền cụ thể hóa các yêu cầu quy hoạch chung và áp dụng cho từngtrường hợp cụ thể Vì vậy chứng chỉ quy hoạch đã định hướng cho khâu thiết kế,thi công, sử dụng công trình và kiểm soát phát triển ngay từ những bước đầu tiên.

2.3.2 Cấp phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý của nhà nước chấp thuận mộtcông trình( dự án) xây dựng đã được đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mặt kiếntrúc, xây dựng kết cấu hạ tầng, an toàn …theo luật định, và được phép khởi côngxây dựng.

Việc cấp phép xây dựng là một biện pháp kiểm soát về mặt kiến trúc, cảnhquan, sử dụng kết cấu hạ tầng, không gian liền kề và không gian công cộng mộtcách cụ thể, có thể kiểm tra và giám sát trong quá trình thi công( hậu kiểm).Hiệnnay, cấp phép xây dựng là biện pháp quản lý và kiểm soát phát triển không chỉ ởViệt Nam mà còn ở các đô thị khác trên thế giới.

2.3.3 Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm

Các biện pháp thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm, xử lý tranh chấp khiếukiện là hoạt động hậu kiểm mang tính cưỡng chế pháp luật, bắt buộc các chủ thểphải tuân thủ các quy định đã cam kết trong giấy phép, trong các thỏa thuận dân sự

hay trong các quy định chung.Các biện pháp trên là các biện pháp cuối cùng, mangtính quyết định hiệu lực kiểm soát phát triển, thể hiện tính nghiêm minh của phápluật và tính cưỡng chế của bộ máy hành chính nhà nước Thông thường mỗi côngtrình xây dựng có giấy phép sẽ có hai cuộc kiểm tra định kỳ khi khởi công và khiđang xây dựng Những kiểm tra như vậy là biện pháp đảm bảo việc thực hiện vàthực hiện đúng các quy định pháp luật xây dựng.

2.4 Quy trình kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch và quản lý đầu tư xâydựng

Quản lýquyhoạch

xâydựng đô

Nhìn vào sơ đồ trên ta dễ dàng nhận thấy, giấy phép xây dựng như là mộtminh chứng cho công trình đã đảm bảo đủ các tiêu chuẩn về quản lý quy hoạch xâydựng và quản lý đầu tư xây dựng Như vậy, giấy phép xây dựng là công cụ hữuhiệu và công tác cấp phép là một khâu quan trọng trong kiểm soát phát triển đô thịtheo quy hoạch.Tiếp theo, chúng ta cùng tìm hiểu rõ hơn về công tác này.

3 Mục đích và các quy định trong cấp phép xây dựng3.1 Mục đích của cấp phép xây dựng

Giới thiệu địa điểmChứng chỉ quy hoạchLập dự án đầu tư - xây

Giao đất, cho thuê đất

Xét duyệt

Cấp phép xâydựng

Kiểm tra xây dựng, hoàn côngCho phép chuyểnnhượng, cho thuêĐăng ký cấp giấy

chứng nhậnQuản lý

khai thácsử dụng

Thanh tra , kiểm tra xửlý vi phạm

Quản lýđầu tư xây

dựng

Cấp phép xây dựng tạo điều kiện cho các tổ chức, các hộ gia đình, cá nhânđược gọi chung là chủ đầu tư thực hiện các công trình nhanh chóng, thuận tiện theoquy định.

Cấp phép xây dựng tăng cường thực hiện quản lý xây dựng theo quy hoạchvà các quy định của Pháp luật có liên quan; bảo vệ cảnh quan môi trường, bảo tồnvà tôn tạo các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh và các công trình kiếntrúc có giá trị; phát triển kiến trúc mới, hiện đại, đậm đà bản sắc dân tộc và sử dụnghiệu quả đất đai xây dựng công trình.

Cấp phép xây dựng còn làm căn cứ để kiểm tra, giám sát thi công, xử lý cácvi phạm về trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công.

3.2 Quy định điều kiện để được cấp phép xây dựng

Một công trình sẽ được cấp phép xây dựng khi có đủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất: Phù hợp với quy hoạch chi tiết

Thứ hai : Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;

thiết kế đô thị các yêu cầu về an toàn đối với các công trình giao thông, thủy lợi, đêđiều, năng lượng, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử- văn hóa và khu vực bảo vệcác công trình khác theo quy định của pháp luật.

Thứ ba: Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn

hóa, di tích lịch sử-văn hóa phải đảm bảo mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơiđể các lọai xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan môi trường.

Thứ tư: Công trình sử chữa, cải tạo không ảnh hưởng đến các công trình lân

cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước,thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng chống cháy nổ.

Thứ năm : Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với các công trình vệ

sinh, kho chứa hóa chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môitrường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xungquanh.

Thứ sáu: Khi xây dựng cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống tuy

nen ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, cốt xây dựngmặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị.

Thứ bẩy: Đối với các công trình xây dựng cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải

có thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầnghầm.

Thứ tám: Đối với các công trình xây dựng tạm, việc cấp phép xây dựng phải

tuân theo quy định như sau

Đối với công trình, nhà ở riền lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng đượcduyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, chủ đầu tư có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ vềquyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu xâu dựng thì được cấp phép xây dựng tạm vớiquy mô công trình không quá 3 tầng ( chiều cao công trình không quá 12m)

Khi giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch xây dựng thì chủ đầu tưphải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầutư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình Việc bồi thường, giải phóngmặt bằng để thực hiện quy hoach áp dụng theo quy định hiện hành; riêng phần xâydựng theo giấy phép xây dựng tạm thi không được bồi thường.

Khi xin cấp phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp phép xâydựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóngmặt bằng

Thứ chín: Lô đất được cấp phép xây dựng công trình phải có kích thước và

vị trí phù hợp với quy hoạch, khoảng cách cách ly vệ sinh và an toàn cho người sửdụng, không bị úng ngập thường xuyên, không có nguy cơ bị ô nhiễm, cháy nổ, xẩyra tai nan giao thông và được xử lý cụ thể như sau:

Đối với lô đất có vị trí nhỏ hơn 15m2, có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâuso với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m, hoặc những lô đất có kích thước hình họckhông đủ điều kiện để xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc ( phần diện

tích xây dựng công trình có nhiều góc cạnh, tỷ lệ chiều dài, chiều rộng không hợplý…) thì không được phép xây dựng.

Đối với các trường hợp còn lại được cấp giáy phép xây dựng nhưng phảituân theo quy hoạch xây dựng được duyệt, quy định về kiến trúc, cảnh quan củakhu vực, tiêu chuẩn xây dựng và các quy định của pháp luật có liên quan.

Thứ mười: Đối với các công trình, nhà ở còn lại sau khi giải phóng mặt bằng

để mở rộng đường giao thông theo quy hoạch, chủ đầu tư có giấy phép hợp pháp,hợp lệ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nếu có nhu cầu xây dựng thì đượcgiải quyết như sau:

Đối với công trình nhà ở không phù hợp quy hoạch xây dựng mà chưa thựchiện quy hoạch thì được cấp phép xây dựng tạm.

Đối với công trình, nhà ở đã có sẵn từ vị trí cách chân đê 05m đến hết phạmvi bảo vệ đê thuộc phía đông, thuộc phía sông, lòng sông mà không ảnh hưởng trựctiếp đến thoát lũ; chủ đầu tư có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà nếu có nhu cầu cải tạo sửa chữa không mở rộng mặt bằng, đượcSở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chấp thuận thì được cấp Giấy phép xâydựng công trình với điều kiện có biện pháp đảm bảo an toàn cho đê điều và phùhợp với hướng dẫn quản lý quy hoạch kiến trúc của Sở Quy hoạch - Kiến trúc khixây dựng công trình, nhà ở tại các vị trí nêu trên.

3.3 Quy định đối tượng trong cấp phép xây dựng

3.3.1 Đối tượng được cấp phép và miễn cấp phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là điều kiện phải có của chủ đầu tư trước khi khởi côngxây dựng công trình , kể cả công trình đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm địnhthiết kế cơ sở trừ chín loại công trình sau:

Công trình bí mật của Nhà nước: là công trình xây dựng thuộc danh mục bímật Nhà nước, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thưo quy địnhcủa pháp luật về bí mật Nhà nước

Công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp: là công trình phải được xây dựngvà hoàn thành kịp thời, đáp ứng yêu cầu của lệnh khẩn cấp do người có thẩmquyền ban hành theo pháp luật về tình trạng khẩn cấp, tình huống khẩn cấp và phápluật khác có liên quan đến yêu cầu khẩn cấp.

Công trình xây dựng tạm, phục vụ trong thời gian thi công xây dựng côngtrình chính bao gồm : công trình tạm của chủ đầu tư và công trình tạm của nhà thầunằm trong sơ đồ của tổng mặt bằng công trường xây dựng đã được phê duyệt.

Công trình xây dựng theo tuyến đường không đi qua đô thị nhưng phù hợpvới quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền phê duyệt, trừ công trừ công trình chỉ lập báo cáo Kinh tế- kỹ thuật.Đối vớiloại công trình này , trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải gửihồ sơ thiết kế cơ sở đã được thẩm định và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở cho cơquan Cấp phép xây dựng để theo dõi quản lý ( đối với trường hợp cơ quan Cấpphép xây dựng

Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng ( tỷ lệ 1/500) đã được cơ quanNhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thayđổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn công trình

Công trình hạ tầng kỹ thuật có tổng mức đầu tư dưới 07 tỷ đồng thuộc các xãvùng sâu vũng xa không nằm trong các khu vực bảo tồn di sản văn hóa, di tích lịchsử văn hóa.

Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểmdân cư tập trung, nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạchxây dựng được duyệt

3.3.2 Đối tượng được cấp phép xây dựng tạm

Dự án “ treo”, quy hoạch “ treo” không phải là một cụm từ xa lạ Thựctế ở nước ta nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng tồn tại khá nhiều các dự án,các vùng quy hoạch chưa xác định thời gian nghiệm thu Song song với nó là hàngloạt những ngôi nhà xuống cấp trầm trọng nhưng không được cấp giấy phép xâydựng Để tránh xẩy ra các trường hợp xây dưng trái phép, nhà nước đã có quy địnhcho phép các công trình thuộc vùng này được phép xây dựng và được cấp giấyphép xây dựng tạm Đó là các công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quyhoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, chủ đầu tư có giấytờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất.

Điều kiện đưa ra khi cấp giấy phép xây dựng tạm cho các công trình này đólà :

Thứ nhất : Quy mô công trình không quá 03 tầng ( chiều cao công trìnhkhông quá 12m)

Thứ hai : Khi thực hiện giải phóng mặt bằng để quy hoạch xây dựng thì Chủđầu tư phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì được cưỡng chế phá dỡvà chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình; việc bồi thường,giải phóng mặt bằng để thực hiện theo quy hoạch áp dụng theo quy định hiện hành,riêng phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không được bồi thường.

4.Căn cứ để xét cấp phép xây dựng

Để xét cấp phép xây dựng cơ quan cấp phép xây dựng phải dựa vào các căncứ sau:

4.1 Hồ sơ xin cấp phép xây dựng

Trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng cho công trình nhà ở và đô thị cần phảicó các loại giấy tờ như sau:

Thứ nhất: Đơn xin cấp phép xây dựng (theo mẫu) Trong trường hợp xin cấp

phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp Giấy phép xây dựng còn phảicó cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng.

Thứ hai: Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về sở hữu nhà và

quyền sử dụng đất như sau:

-Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

cấp, kể cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình mà trong đóco ghi diện tích đo đạc tạm thời hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyềnsử dụng đất, lệ phí trước bạ.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của các nghị định : số 60 /CP và số61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ởtại đô thị.

- Quyết định giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở

và các công trình khác của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định củapháp luật về đất đai.

- Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê

đất để sử dụng vào mục đích làm nhà ở, chuyên dùng, trong quá trình thực hiện cácchính sách về đất đai qua từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa,Nhà nước Cộng hòa Xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, mà người được giao đất, thuê đấtvẫn liên tục sử dụng từ đó đến nay.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp khiếu kiện.

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng

đất ở mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp gồm:Bằng Khoán điền thổ hoặc Trích lục, Trích sao, Bản đồ điền thổ, Bản đồ phânchiếu thửa, Chứng thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch sang tên tại Văn phòngTrưởng khế, Ty Điền địa, Nha Trước bạ.

- Giấy tờ thừa kế nhà, đất được UBND phường, xã thị trấn xác nhận về thừa

kế, về đất không có tranh chấp.

- Bản án hoặc quyết định của toàn án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc

quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cóhiệu lực pháp luật.

- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo quyết định sửdụng đất ở được UBND cấp phường, xã, thị trấn thẩm tra lô đất đó không có tranhchấp và được UBND cấp quận, huyện xác nhận kết quả thẩm tra của UBND cấpphường, xã, thị trấn.

- Giấy tờ của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho gia đình xã viên

của hợp tác xã trước ngày 28/6/1971, ban hành Nghị quyết số 125/CP của Hội đồngChính phủ (nay là Chính phủ) về tăng cường công tác quản lý ruộng đất.

- Giấy tờ về sở hữu nhà ở theo hướng dẫn tại Thông tư 47/BXD-XDCBDT

ngày 05/08/1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/04/1992 của Bộ xây dựnghướng dẫn thực hiện ý kiến thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hoá giá nhàcấp III, cấp IV tại các đô thị trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đếntrước ngày 05/07/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó.

- Trong trường hợp hộ gia đình không có các loại giấy tờ trên, nhưng được

UBND cấp phường, xã, thị trấn kiểm tra là đất đó đang sử dụng không có tranhchấp ( thời gian thẩm tra không quá 10 ngày làm việc) và được UBND cấp quận,huyện, xác nhận kết quả thẩm tra của UBND cấp phường, xã, thị trấn ( thời gianxác nhận không quá 7 ngày làm việc) theo hướng dẫn số 6471/2002/HD-SDCNĐngày 25/10/2002 của Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên Môitrường và Nhà đất Hà Nội) thì cũng được xét cấp Giấy phép xây dựng Hộ gia đìnhchịu trách nhiệm tiếp tục thực hiện các thủ tục để có thể chuyển quyền sử dụng đấttheo quy định của Pháp luật.

Kèm theo bản sao có thị thực một trong các loại giấy tờ trên là Trích lục bảnđồ hoặc trích đo trên thực địa hoặc sơ đồ ranh giới lô đất.

Thứ ba : Hai bộ hồ sơ thiết kế công trình:

- Đối với nhà ở, công trình công nghiệp, dân dụng, công cộng, công trình củacác cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế, bản vẽ thiết kế gồm: Tổng mặt bằng thicông trên lô đất( tỷ lệ 1/500 -1/200) kèm theo sơ đồ vị trí công trình; Mặt bằng cáctầng, các mặt đứng và mặt cắt công trình( tỷ lệ 1/100 -1/200); mặt bằng móng ( tỷlệ 1/100 - 1/200), mặt cắt móng (tỷ lệ 1/50) kèm theo sơ đồ hệ thống thoát nướcmưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện ( tỷ lệ 1/100 -1/200)

- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật như đường xá, đường dây tải điện, cáctuyến cấp thoát nước, dẫn khí… bản vẽ gồm: Sơ đồ vị trí công trình; mặt bằng tổngthể công trình ( tỷ lệ 1/500- 1/5000); các mặt cắt ngang chủ yếu ( tỷ lệ 1/20 -1/50)

- Đối với công trình tôn giáo, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh,tượng đài, tranh hoành tráng, bản vẽ gồm: sơ đồ vị trí công trình; tổng mặt bằngcông trình ( tỷ lệ 1/200 -1/500); các mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình ( tỷ lệ1/50 -1/100); mặt bừng móng( tỷ lệ 1/00- 1/200) và mặt cắt móng( tỷ lệ 1/50).

- Riêng đối với hồ sơ xin cấp phép Giấy phép xây dựng cho các công trìnhthuộc dự án đã có thiết kế cơ sở được thẩm định Chủ đầu tư có thể xin phép chomột công trình , một lần cho nhiều công trình hoặc một lần cho tất cả các công trìnhđã thuộc dự án

Đối với trường hợp xin cấp Giấy phép xây dựng cho một công trình hồ sơgồm có: đơn xin cấp phép xây dựng ( phụ lục 2); Bản sao công chứng hoặc chứngthực giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;hồ sơ thiết kế cơ sởđã được thẩm định và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở ( đối với trường hợp cơ quancấp phép xây dựng đồng thời là cơ sở thẩm định thiết kế cơ sở xây dựng công trìnhđó thì chủ đầu tư chỉ phải gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ sở)

Đối với trường hợp xin cấp Giấy phép một lần cho nhiều công trình hoặcmột lần cho tất cả các công trình thuộc dự án hồ sơ gồm có: một đơn xin cấp phépxây dựng (theo mẫu phụ lục 2a), bản sao công chứng hoặc chứng thực giấy tờ về

quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật , hồ sơ thiết kế cơ sở đã được thẩmđịnh và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở

4.2 Quy hoạch xây dựng chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt , các văn bản thỏa thuận chuyên ngành của các cơ quan liên quan

Khi xét cấp phép xây dựng trên địa bàn Thành phố nói chung và địa bànQuận nói riêng, cơ quan cấp phép chủ yếu dựa vào bản quy hoạch chi tiết 1/2000.Ngoài ra, còn dựa vào bản quy hoạch chi tiết 1/500 cho từng khu vực, ví dụ nhưkhu vực phường Trung Liệt quận Đống Đa với bản quy hoạch chi tiết 1/500 theoquyết định số 151/2002/QĐ- UB

Các văn bản thỏa thuận chuyên ngành áp dụng cho từng trừơng hợp nhưcông trình tôn giáo, công trình nhà ở riêng lẻ trong vùng bảo tồn di tích lịch sử…;hợp đồng thuê nhà đối với nhà đi thuê; hợp đồng thuê đất đối với trường hợp xâydựng trên đất của người sử dụng đất đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất…

4.3 Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm về kiến trúc, quy hoạch xây dựng, vệsinh môi trừơng và các văn bản pháp luật có liên quan

Quy chuẩn xây dựng là các quy định bắt buộc trong họat động xây dựng docơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành

Tiêu chuẩn xây dựng là quy định về chuẩn mực kỹ thuật, định mức kinh tế kỹ thuật, trình tự thực hiện các công việc kỹ thuật, các chỉ tiêu, các chỉ số kỹ thuậtvà các chỉ số tự nhiên được cơ quan tổ chức có thẩm quyền ban hành được côngnhận để áp dụng trong hoạt động xây dựng Tiêu chuẩn xây dựng gồm tiêu chuẩnbắt buộc áp dụng và tiêu chuẩn khuyến khích áp dụng

-Khi cấp phép xây dựng, cơ quan cấp phép dựa vào thông tin của công trìnhtrong hồ sơ xin cấp phép, nếu thấy đủ yêu cầu về các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quyphạm kiến trúc, … thì công trình mới có được giấy phép xây dựng

`5.Trình tự thủ tục trong công tác cấp phép xây dựng5.1 Trình tự thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng

Bước 1: Lập hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng

Chủ đầu tư khi có nhu cầu xin phép xây dựng thì liên hệ với bộ phận tiếpnhận và giải quyết các thủ tục hành chính của Sở Xây dựng Hà Nội hoặc UBNDcác quận, huyện, phường, xã, thị trấn Khi lập hố sơ xin phép xây dựng, chủ đầu tưphải lập đầy đủ theo quy định của Nhà nước Tùy theo từng loại công trình, hồ sơđược gửi đến các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tương ứng vớiloại công trình đó.

Bước hai: Tiếp nhận, phân lọai hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng

Cơ quan Cấp phép xây dựng có nhiệm vụ cử cán bộ có đủ năng lực, chuyênmôn để tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng, kiểm tra nội dung và quycách hồ sơ, phân loại ghi vào sổ theo dõi.

Khi nhận đủ hồ sơ theo quy định, người tiếp nhận hồ sơ phải ghi mã số hồ sơvào giấy biên nhận, có chữ ký của người nộp, người tiếp nhận hồ sơ và có ngỳa hẹnnhận kết quả Biên nhận hồ sơ lập thành hai bản, một bản giao cho chủ đầu tư cònmột bản giao cho cơ quan cấp Giấy phép xây dựng.

Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng thì ngườitiếp nhận hồ sơ phải trả lời rõ lý do cho người nộp hồ sơ biết.

Trong thời gian tối đa là 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, nếuhồ sơ chưa hoàn chỉnh thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo bằng văn bản chongười nộp hồ sơ cho biết yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc việc lấy ý kiến của cơ quanliên quan để phục vụ việc cấp Giấy phép xây dựng theo quy định Người nộp hồ sơcó quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ những yêu cầu bổ sung vàhoàn chỉnh hồ sơ Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ , thời gian lấy ý kiến của cơ quanliên quan phục vụ cấp Giấy phép xây dựng không tính vào thời gian cấp Giấy phépxây dựng.

Bước 3: Thẩm tra hồ sơ, cấp Giấy phép xây dựng và thu phí, lệ phí

Căn cứ vào hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng, các ý kiến thỏa thuận, chứngchỉ quy hoạch ( nếu có), quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng và các văn bản phápluật khác có kiên quan, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng thẩm trahồ sơ, kiểm tra thực địa để giải quyết cấp hoặc từ chối cấp Giấy phép xâydựng.Trong trường hợp cần làm rõ các thông tin liên quan đến các cơ quankhác(công trình tôn giáo; công trình nhà ở trong khu vực có ảnh hưởng đến đê điều,thoát lũ, công trình của cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế; công trình di tích lịchsử văn hóa và danh lam thắng cảnh hoặc công trình, nhà ở riêng lẻ nằm trong khuvực bảo tồn di tích lịch sử, văn hóa đã xếp hạng; công trình hạ tầng kỹ thuật chuyênngành; công trình có nguy cơ cháy nổ; công trình có tác động đến vệ sinh môitrường…) để phục vụ việc cấp Giấy phép xây dựng thì cơ quan cấp Giấy phép xâydựng có trách nhiệm gửi công văn và hồ sơ liên quan đến cơ quan có liên quan đểlấy ý kiến.Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được công văn của cơquan cấp phép xây dựng xin ý kiến, thông tin liên quan phục vụ việc cấp Giấy phépxây dựng, các tổ chức được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơquan cấp giấy phép xây dựng Quá thời hạn trên nếu không có văn bản trả lời thìcoi như đồng ý và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xẩy ra doviệc không trả lời hoặc trả lời chậm trễ.

Giấy phép xây dựng được lập thành 02 bản chính: 01 bản cấp cho Chủ đầu tưvà 01 bản lưu ở cơ quan cấp Giấy phép xây dựng Trường hợp Giấy phép xây dựngbị mất, thì chủ đầu tư phải có thông báo cho cơ quan cấp Giấy phép xây dựng biếtđể xét cấp lại.

Trước khi giao giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư, cơ quan cấp Giấy phépxây dựng thu lệ phí và thu phí xây dựng theo các quy định của bộ tài chính vàUBND Thành phố.

Trên đây là các bước cơ bản của trình tự cấp giấy phép xây dựng Sau khigiấy phép xây dựng được cấp, cơ quan cấp phép xây dựng phải tổ chức lưu trữ hồ

sơ cấp giấy phép xây dựng của pháp luật về lưu trữ và Thông tư 02/2006/TT-BXDngày 17/5/2006 của Bộ Xây dựng.

Giấy phép xây dựng được cấp trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc kểtừ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ Đối với nhà ở riêng lẻ thì thời hạn cấp Giấy phép xâydựng không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Chậm nhất 10 ngày làm việc cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải hoànthành việc bàn giao bản sao cấp giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế xây dựng choUBND quận, huyện, phường, xã, thị trấn nơi có công trình xây dựng và Thanh traxây dựng để thực hiện quản lý, theo dõi việc xây dựng theo giấy phép đã cấp Việcgiao nhận phải có biên bản bàn giao có kí nhận của cơ quan nói trên.

Thông thường khi nhận được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư tiến hành thicông công trình xây dựng và hoàn công Nhưng trong thực tế đôi khi phát sinh mộtsố vấn đề như: trong quá trình thi công chủ đầu tư làm mất giấy phép xây dựnghoặc trong quá trình thi công chủ đầu tư nhận thấy kiến trúc công trình chưa phùhợp và muốn thay đổi; một trường hợp khác là sau khi nhận được giấy phép xâydựng đã quá 12 tháng nhưng vì những lý do khác nhau chủ đầu tư chưa tiến hànhxây dựng …Chúng ta hãy cùng tìm hiểu các thủ tục pháp lý trong cấp phép xâydựng cho các vấn đề nêu trên

5.2 Các trình tự thủ tục khác trong cấp phép xây dựng

5.2.1 Trình tự thủ tục xin cấp lại giấy phép xây dựng

Khi chủ đầu tư khi muốn xin cấp lại giấy phép xây dựng thì cần chuẩn bị một bộ hồsơ xin cấp lại giấy phép xây dựng và nộp cho cơ quan có thẩm quyền cấp lại giấyphép xây dựng ( cũng là cơ quan cấp giấy phép xây dựng) Hồ sơ bao gồm Đơn xincấp lại giấy phép xây dựng của chủ đầu tư được chính quyền địa phương ( hoặc cơquan công an) xác nhận lý do xin cấp lại.Thời gian xét cấp lại Giấy phép xây dựnglà 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

5.2.2 Thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng

Theo quy định của nhà nước, trong thời hạn 12 tháng được cấp Giấy phépxây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp Giấy phép xây dựng phảixin gia hạn Giấy phép xây dựng Khi muốn xin gia hạn giấy phép xây dựng chocông trình của mình, chủ đầu tư cần chuẩn bị một hồ sơ xin gia hạn giấy phép xâydựng bao gồm những loại giấy tờ sau:

Đơn xin gia hạn Giấy phép xây dựng

Bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp

Hồ sơ xin gia hạn giấy phép xây dựng được gửi lên cơ quan có thẩm quyềngia hạn giấy phép xây dựng Đó cũng chính là cơ quan cấp phép xây dựng.Thờigian gia hạn Giấy phép xây dựng chậm nhất là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhậnđủ hồ sơ hợp lệ.

5.2.3 Thủ tục điều chỉnh Giấy phép xây dựng khi thay đổi thiết kế

Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng công trình khác với nội dungGiấy phép xây dựng đã được cấp, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh Giấy phép xâydựng trước khi khởi công xây dựng công trình hay phần hạng mục công trình theonội dung điều chỉnh.Nội dung điều chỉnh giấy phép xây dựng được ghi bổ sung vàomục “ gia hạn, điều chỉnh” trong Giấy phép xây dựng đã được cấp cho chủ đầu tư.Không xem xét điều chỉnh, bổ sung giấy phép xây dưng đối với các trường hợpchủ đầu tư đã tổ chức xây dựng công trình sai với giấy phép xây dựng được cấp khichưa thực hiện xử lý vi phạm

Hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:Đơn xin điều chỉnh giấy phép xây dựng

Bản chính giấy phép xây dựng

Bản vẽ thiết kế xin điều chỉnh theo quy định của pháp luật

Sau khi hoàn tất hồ sơ, chủ đầu tư nộp cho cơ quan có thẩm quyền điềuchỉnh giấy phép xây dựng Cơ quan này phải chịu mọi trách nhiệm về nội dung chophép điều chỉnh và phải đảm bảo nội dung này phù hợp với quy hoạch xâydựng.Cơ quan có thẩm quyền cấp lại giấy phép xây dựng cũng là cơ quan cấp giấyphép xây dựng.

Thời hạn điều chỉnh chỉnh giấy phép xây dựng là 10 ngày làm việc, kể từngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Khi có nhu cầu xin cấp giấy phép xây dựng hay gia hạn, cấp lại, điều chỉnhgiấy phép xây dựng chủ đầu tư cần phải nắm kỹ những thủ tục trên nhằm tiết kiệmthời gian công sức Tuy nhiên, công việc cấp phép có tiến triển thuận lợi không, lạiphụ thuộc rất lớn vào cơ quan cấp phép xây dựng Trong mục tiếp theo chúng ta sẽtìm hiểu sâu hơn về thẩm quyền trách nhiệm của cơ quan này.

6.Thẩm quyền, trách nhiệm của cơ quan cấp phép xây dựng

- Công trình tôn giáo, công trình di tích lịch sử- văn hóa

- Công trình tượng đài, tranh hoàng tránh trên địa bàn Thành phố

- Những công trình tiếp giáp mặt đường : Đinh Tiên Hoàng, Lê Thái Tổ,Tràng Tiền, Hàng Khay, Tràng Thi, Hàng Bài, Phố Huế, Bạch Mai, Điện Biên Phủ,Nguyễn Thái Học, Kim Mã, Văn Cao, Liễu Giai, Nguyễn Chí Thanh, Trần DuyHưng, Giảng Võ, Láng Hạ, Lê Văn Lương, Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo, LýThường Kiệt, Quang Trung, Phan Chu Trinh, Bà Triệu.

-Công trình có dự án có vốn đầu tư nước ngoài

Sở Xây dựng phối hợp với chính quyền địa phương, Thanh tra Xây dựngthực hiện thanh tra, kiểm tra định kỳ, đột xuất và xử lý các vi phạm trong việc thựchiện xây dựng theo giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp.

Đồng thời, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổng hợp báo cáo cho UBND Thànhphố và Bộ Xây dựng định kỳ ( 6 tháng, năm) về công tác cấp giấy phép xây dựng.

UBND Quận,huyện

UBND các Quận, huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện cấp giấy phépxây dựng cho các công trình xây dựng không thuộc trách nhiệm cấp phép của sởXây dựng , không phải là nhà ở riêng lẻ thuộc điểm dân cư nông thôn và trong địagiới hành chính quản lý

UBND Quận, huyện chịu sự hướng dẫn chuyên môn của Sở Xây dựng.Chịutrách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng đối với tất cả các công trình theogiấy phép xây dựng trên địa bàn quản lý kể cả các công trình không phải xin phépxây dựng và các công trình xây dựng trên địa bàn do Sở Xây dựng cấp phép)

UBND quận, huyện chủ trì phối hợp với các Sở, Ngành liên quan rà soát quyhoạch thuộc địa bàn quận, huyện quản lý, xác định vùng quy hoạch chưa có điềukiện triển khai thực hiện để làm cơ sở cho việc cấp giấy phép xây dựng tạm.Chủ trìphối hợp với các ban ngành có liên quan trong các vấn đề về cấp phép xây dựng.Phối hợp với các phòng chức năng , UBND các Phường, Xã, Thị trấn phổ biến,tuyên truyền, hướng dẫn các tổ chức cá nhân trên địa bàn thực hiện các quy địnhcủa Nhà nước và Thành phố về cấp phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng Đồngthời có trách nhiệm chỉ đạo, điều hành Thanh tra Xây dựng quận, huyện, UBNDphường, xã thị trấn thực hiện thanh tra, kiểm tra, quản lý xây dựng theo giấy phépxây dựng; xử lý các vi phạm trật tự xây dựng theo thẩm quyền.UBND Quận, huyệncho nhiệm vụ báo cáo định kỳ (tháng, quý, 6 tháng, năm) về công tác cấp giấy phép

xây dựng trên địa bàn về Sở Xây dựng để tổng hợp báo cáo UBND Thành phố vàBộ Xây dựng.

UBND phừơng, xã, thị trấn

UBND xã chịu trách nhiệm cấp phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ thuộc điểmdân cư nông thôn đã có quy hoạch được phê duyệt, thuộc địa giới hành chính do xãquản lý theo quy định của UBND huyện

Chủ tịch UBND phường, xã, thị trấn được giao nhiệm vụ chịu trách nhiệmtrực tiếp về quản lý trật tự xây dựng đối với tất cả các công trình theo giấy phépxây dựng trên địa bàn quản lý ( kể cả các công trình không phải xin cấp giấy phépxây dựng).

UBND phường, xã, thị trấnchịu trách nhiệm chỉ đạo thanh tra xây dựng cấpphường tiếp nhận bàn giao hồ sơ giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế kèm theogiấy phép xây dựng, tiếp nhận thông báo của chủ đầu tư, xác nhận “đã tiếp nhậnthông báo khởi công” của các chủ đầu tư, kể cả các chủ đầu tư không thuộc diệnphải xin phép xây dựng, lập hồ sơ trích ngang các công trình xây dựng trên địa bànđể theo dõi, quản lý Tổ chức phổ biến, tuyên truyền, hướng dẫn các tổ chức cánhân trên địa bàn thực hiện các quy định của nhà nước và Thành phố về quản lý vàcấp phép xây dựng như: niêm yết công khai điều kiện, trình tự và các thủ tục cấpgiấy phép xây dựng tại trụ sở cơ quan, đồng thời thường xuyên phổ biến Quy địnhcấp phép xây dựng và các quy định của Pháp luật liên quan đến công tác cấp giấyphép xây dựng trên các phương tiện thông tin đại chúng; trong trường hợp hộ giađình cá nhân không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định hiệnhành thì UBND Xã, Phường, thị trấn căn cứ vào hướng dẫn của Sở Tài nguyênMôi trường và Nhà đất để xác nhận.Đồng thời UBND phường, xã, thị trấn quản lý,theo dõi, kiểm tra phát hiện kịp thời, lập biên bản đình chỉ xây dựng có hiệu lực vàra quyết đinh xử lý các hành vi vi phạm trật tự xây dựng theo thẩm quyền Thông

báo ngay cho cơ quan cấp phép xây dựng, thanh tra xây dựng để phối hợp xử lý khiphát hiện xây dựng sai với giấy phép xây dựng được cấp.

Trách nhiệm của sở ngành, đơn vị liên quan

Sở Quy hoạch kiến trúc: Cung cấp đầy đủ hồ sơ quy hoạch chi tiết được

duyêt, thiết kế đô thị, kiến trúc của các khu vực cho Sở xây dựng và các cơ quancấp phép xây dựng để quản lý và cấp giấy phép xây dựng Thỏa thuận bằng văn bảnvề quy hoạch, kiến trúc và các công trình cụ thể tại các khu vực có yêu cầu cao, đặcbiệt vè quy hoạch- kiến trúc, các công trình di tích lịch sử văn hóa, tượng đài, tranhhoành tráng theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc cơ quan cấp phép xây dựng Xácđịnh cung cấp mốc chỉ giới, chỉ giới đường đỏ, cốt cao độ cho các công trình cụ thểtheo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc cơ quan cấp giấy phép xây dựng Xác định cungcấp mốc chỉ giới, chỉ giới đường đỏ, cốt cao độ cho các công trình cụ thể theo yêucầu của chủ đầu tư hoặc cơ quan cấp phép xây dựng.Hướng dẫn mọi tổ chức vàcông dân có liên quan thực hiện công tác xây dựng đảm bảo quy hoạch, cảnh quankiến trúc và môi trường Thành phố…

Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất : Trả lời các cơ quan cấp phép xây

dựng về các vấn đề liên quan đến nhà, đất, mốc giới địa chính khi có yêu cầu.Hướng dẫn kiểm tra định kỳ các chủ thể sử dụng đất xây dựng đảm bảo quy địnhcủa pháp luật về đất đai, nhà ở có liên quan trong quá trình xây dựng công trình.

Sở Tài chính, Cục thuế Hà Nội: Có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra cơ quan

cấp giấy phép xây dựng về nghiệp vụ thu và sử dụng lệ phí, phí xây dựng để thựchiện tốt công tác cấp giấy phép xây dựng và quản lý tài chính theo quy định hiệnhành.

Các Sở khác: Căn cứ vào chức năng nhiệm vụ và lĩnh vực quản lý chuyên

ngành, có trách nhiệm hướng dẫn và cung cấp các quy định pháp luật, các thông tincó liên quan cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng để kịp thời giải quyết hồ sơ cấpgiấy phép xây dựng; phối hợp với cơ quan cấp giấy phép xây dựng theo dõi, kiểm

tra, quản lý quá trình thực hiện xây dựng theo các thỏa thuận chuyên ngành, giấyphép xây dựng Các đơn vị quản lý quá trình thực hiện xây dựng theo các thỏathuận chuyên ngành, cấp phép xây dựng Các đơn vị quản lý, cung cấp các dịch vụđiện, nước,các hoạt động kinh doanh, dịch vụ khi nhận được thong báo của cơ quancấp phép xây dựng đối với những công trình xây dựng sai quy hoạch, xây dựngkhông có giấy phép xây dựng hoặc công trình xây dựng không đúng giấy phép xâydựng được cấp thì phải dừng ngay việc cung cấp các dịch vụ điện, nước, và cáchọat động dịch vụ khác, đình chỉ hoặc không cấp giấy phép đăng ký hoạt động kinhdoanh.

Để hiểu sâu hơn công tác quản lý trật tự xây dựng và cấp phép xây dựng trên toànThành phố nói chung và địa bàn quận Đống Đa nói riêng, trước khi nghiên cứuphân tích thực trạng, chúng ta hãy cùng điểm sơ qua một số dư luận về công tácnày trong thời gian gần đây:

7.Một số dư luận gần đây liên quan tới công tác cấp phép xây dựng

Từ xa xưa, dân ta đã có câu: “an cư, lập nghiệp” Truyền thống đó như đi vàomáu thịt của mỗi người dân Việt Nam Với người Việt, ngôi nhà là một phần cuộcsống của mình, vì vậy trong cuộc đời mỗi con người, việc xây nhà, cải tạo sửachữa, cơi nới cho ngôi nhà của mình đẹp hơn, tiện nghi, hiện đại hơn là rất quantrọng Nhưng tại sao, tâm lý người dân lại ngại ngần khi vào các cơ quan chuyêntrách phường, quận, để xin cấp phép xây dựng, để rồi xẩy ra tình trạng xây dựngkhông phép,t rái phép, sai phép? Phải chăng do thủ tục quá rườm rà, các quy chuẩnquy phạm còn nhiều bất cập , thông tin về quy hoạch chưa rõ ràng, chưa được côngkhai niêm yết, chưa có quy hoạch chi tiết; hay do trình độ hiểu biết của người dânvề trình tự thủ tục cấp phép còn hạn chế? Hay còn những lý do nào khác? Chúng tacùng tìm hiểu dư luận trong thời gian vừa qua xung quanh vấn đề này trên địa bànThành phố Hà Nội

Trong vài năm trở lại đây, từ khi Luật Xây dựng có hiệu lực, việc cấp phépxây dựng cho người dân được cải thiện đáng kể Thủ tục cấp phép xây dựng đượccông khai, thông thoáng Theo quy định của pháp luật: Người dân chỉ cần mộttrong 11 loại giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất và công trình không viphạm quy hoạch xây dựng chi tiết là được cấp phép xây dựng Kể cả những trườnghợp đất không có giấy tờ, nhưng được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là không cótranh chấp, chủ đất ăn ở ổn định, cũng được xem xét cấp giấy phép xây dựng Kếtquả là, tình trạng xây dựng không phép ở các đô thị lớn, trong đó có Hà Nội, đượccải thiện Trong năm 2007, ước tính số giấy phép xây dựng được cấp tăng 57% sovới năm 2006; số công trình xây dựng không phép giảm 20% so với cùng kỳ Từngbước, công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn Hà Nội đi vào nền nếp.

Nhưng một trong những tin tức xây dựng nổi bật ở Thành phố Hà Nội gầnđây là quyết định số 79/2007/QĐ-UBND của UBND Thành phố về việc cấp giấyphép các công trình xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội đã gây xôn xao dưluận Trên các phương tiện thông tin đại chúng, đã có rất nhiều bài ảnh phản ánhtiếng nói của nhân dân cũng như các chuyên gia về một điểm tại Khoản 12 Điều 7của quy định này Điểm này ghi rõ : “ Từ ngày 1/1/2008 việc sử dụng đất đai phảicó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CPngày 25/5/2007 của chính phủ mới được xét cấp Giấy phép xây dựng” Mục đíchban hành Quyết định số 79/2007/QĐ – UB là nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp “sỏ đỏ”,chứ không phải mục đích đặt ra điều kiện về cấp phép xây dựng Tuy nhiên, có thểnhận thấy, đây là điều kiện “cứng”, không phù hợp trong thời điểm hiện nay và dođó, khó có thể thực thi Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25.5.2007 của Chính phủquy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thựchiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhànước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai chỉ nói đến giao dịch dân sự về

quyền sử dụng đất, không liên quan đến việc cấp phép xây dựng Không có quyđịnh nào trong Nghị định 84 nêu việc phải có sổ đỏ mới được cấp phép xây dựng;Chỉ có một điều khoản liên quan đến thời điểm ngày 1.1.2008 Theo đó, kể từ ngày1.1.2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đượcthực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng choquyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Mặt khác, theo quyđịnh của pháp luật, nếu có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, với 11 loạigiấy tờ tương đương “sổ đỏ” là được cấp phép xây dựng Thậm chí, đất không cógiấy tờ nhưng được cơ quan có thẩm quyền thẩm tra, xác nhận là không có tranhchấp, ở ổn định thì vẫn được xem xét để cấp phép xây dựng Như vậy, quy định vềviệc muốn được cấp phép xây dựng người dân phải có Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất theo Quyết định 79 của UBND TP Hà Nội là không phù hợp Thực tế chothấy Hà Nội đang tồn đọng 65.000 sổ đỏ, người dân chưa đến nhận Bên cạnh đó,có khoảng 27.000 trường hợp thuộc diện bất khả kháng chưa thể cấp sổ đỏ Ngoàira, còn hàng vạn trường hợp như đất dự án, nhà tự quản, nhà cấp 4, đất tái địnhcư chưa được cấp sổ đỏ Ðiều này có nghĩa là nếu theo quy định mới của thànhphố, hàng trăm nghìn trường hợp nêu trên sẽ không được cấp phép xây dựng.Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân đang bức thiết, cho nên họ vẫn phải xâydựng Những nỗ lực trong quản lý trật tự xây dựng đô thị của Hà Nội có thể bị cảntrở bởi quyết định 79 Ðề nghị UBND thành phố Hà Nội xem xét lại quyết địnhnêu.

Nhận thấy sự vô lý trong Quyết định này, ngày 18/12/2007 ,Cục Kiểm travăn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) có Công văn số 168/KTrVB gửi Chủtịch UBND TP Hà Nội đề nghị xem xét, hủy bỏ Quyết định số 79 của UBNDThành phố Hà Nội quy định, từ 1.1.2008, người dân bắt buộc phải có “sổ đỏ” khi

xin cấp phép xây dựng Cũng theo Công văn này của Cục Kiểm tra văn bản quyphạm pháp luật thì Chủ tịch UBND TP Hà Nội cần khẩn trương cho kiểm tra, xử lýđối với quyết định này và thông báo cho Cục trong vòng 30 ngày. Ngày21.12.2007, tại cuộc họp giải quyết một số vấn đề bức xúc, vướng mắc trong lĩnhvực đầu tư, xây dựng trên địa bàn, lãnh đạo UBND TP Hà Nội đã quyết định tamdừng thực hiện quy định tại Khoản 12, Điều 7, Quyết định số 79/2007/QĐ-UB vềcấp giấy phép xây dựng các công trình trên địa bàn Nhưng thực tế đây chỉ là mộtcông văn của UBND Thành phố về tạm dừng điểm khoản trên, như vậy có thể bấtcứ lúc nào điểm khoản trên vẫn có thể thực hiện khi có một công văn mới hủy bỏhiệu lực công văn này Tại sao một quy định bất hợp lý với hoàn cảnh thực tế ởThành phố như thế mà lại không được bãi bỏ hoàn toàn?

Thủ tục rườm rà trong cấp phép xây dựng không dừng lại ở đó Theo kết quảkiểm tra của Bộ xây dựng Hà Nôi là một trong những địa phương vi phạm nhiềunhất các quy định của Luật xây dựng và nghị định hướng dẫn thi hành Một ví dụ làchủ đầu tư thường bị yêu cầu bổ sung hồ sơ thiết kế cơ sở quá chi tiết như thiết kếđài cọc, thiết kế điện, giải pháp chống mối Điều này trái với qui định về nội dungthẩm định thiết kế cơ sở nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn phải làm Đối với ngườidân, thủ tục trong luật đã là cả một vấn đề to lớn, nay khi được áp dụng vào địaphương lại còn bị chỉnh sửa lại với nhiều chi tiết phức tạp hơn, thử hỏi làm sao họkhông ngại ngần khi đi xin cấp phép xây dựng cho chính công trình của mình? Từđó dẫn đến hàng loạt những công trình xây dựng không phép, sai phép, trái phép.Khảo sát cho thấy, những công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị bị phát hiệnnăm 2006 là 8000 vụ Nhưng thực tế số vụ vi phạm còn lớn hơn rất nhiều.

Một câu chuyện khác trong cấp phép xây dựng trên địa bàn Hà Nội cũng gâyxôn xao dư luận trong thời gian gần đây đó là hàng loạt các công trình bị đình chỉxây dựng, phá dỡ phần sai quy hoạch ,số tầng xây quá so với giấy phép như nhà số74- Đặng Dung, nhà số 73 Lý Nam Đế, số nhà 2-ngõ 31- Nguyễn Chí Thanh…ởquận Đống Đa cũng có một công trình lớn đã từng tốn không ít giấy mực của báochí vì ngang nhiên xây dựng quá số tầng so với giấy phép, đó là công trình số 9-Đào Duy Anh.Vào ngày 23/7/2007 phần mái và hai tầng trên cùng (16,17) của tòanhà đã cơ bản bị tháo dỡ, một vài hạng mục nhỏ của tòa nhà được tiếp tục tháo dỡtrong 2 ngày tiếp theo, mặc dù trước đó, chủ đầu tư đề nghị được phạt hành chính ởmức cao nhất và nộp vào ngân sách hơn 1,7 tỷ đồng để không phả phá dỡ 3 tầngvượt phép.Có thể nói, sự thẳng tay của chính quyền đã làm cho công tác hậu cấpphép được thực hiện một cách nghiêm túc hơn Nhưng một vấn đề đặt ra ở đây làsự cấp phép “ tùy hứng”, sự buông lỏng quản lý, sự không thống nhất chỉ đạo cáccấp Khi đến số 73-Lí Nam Đế, nơi có nhà bị đình chỉ xây dựng từ tầng thứ 4 đã“mon mem” sai giấy phép nhưng thử ngước nhìn sang mặt phố đối diện thì ta thấyngay một tòa nhà 7 tầng sừng sững Hay như nhà số 2 ngõ 31 Nguyễn Chí Thanh.Khi chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng, Sở Xây dựng cấp phép xây dựng 5 tầng.Sau đó, muốn nâng cao thêm tầng, chủ đầu tư đã xin thỏa thuận kiến trúc với SởQuy hoạch Kiến trúc Không cho tăng tầng, Sở Quy hoạch kiến trúc còn yêu cầuchủ đầu tư hạ thấp tầng xuống còn 3 Sau đó, chủ đầu tư đã bất chấp quy định, xâytòa nhà cao tới 10 tầng Dạo quanh các tuyến phố Hà Nội hiện nay, ta có thể dễdàng thấy nhà xây lô nhô cao thấp không theo một quy hoạch cụ thể, có những nhàxây dựng 7,8 tầng là có phép, nhưng cùng tuyến phố, nhà khác xin xây số tầngtương đương lại không được cấp, và nếu cứ xây lên thì bị coi là xây dựng sai phép.

Một điều cũng rất đáng nói trong mọi công việc liên quan đến thủ tục hànhchính nói chung, và trong công tác cấp phép xây dựng nói riêng đó là ý thức cán bộ

chuyên môn Dù Chính phủ đã áp dụng nhiều biện pháp, nhưng vẫn không thể phủnhận vẫn còn tồn tại một bộ phận cán bộ thiếu trách nhiệm, sách nhiễu nhân dân.Có cán bộ “ ăn dơ” với chủ thầu xây dựng, người dân thuê chủ thầu đó thì coi nhưthủ tục kia cũng được lo trót lọt đầy đủ Đối với những công trình nằm trong gõkhuất ngõ hẻm, những công trình xây dựng trong vùng đất đã quy hoạch,… muốncải tạo nâng cấp, chỉ cần “bồi dưỡng” một chút cho thanh tra xây dựng là xong,không phải mất nhiều thời gian và công sức xin cấp phép; công trình lại được khởicông đúng giờ tốt, ngày tốt mà chủ nhà đã định trước Cấp cơ sở không báo lênquận, thành phố, thì quận, thành phố nào biết Trên thực tế, cấp trên biết thực trạngnày nhưng chưa có giải pháp tối ưu nên nhiều khi đành phải “ làm ngơ”.

Như vậy cấp phép xây dựng vẫn đang là vấn đề nan giải mà nếu không có sựphối hợp chặt chẽ giữa các ban ngành chức năng , sự quản lý, giám sát nghiêm túctừ phía các cấp chính quyền cơ sở thì tình trạng xây dựng không phép, trái phép,không phép sẽ ngày càng tinh vi và bùng nổ, từng bước phá vỡ quy hoạch chungcủa Thành phố vốn từ trước đã chưa chi tiết cụ thể.

Chương II:

Thực trạng cấp phép xây dựng và quản lý trật tựxây dựng đô thị trên địa bàn Quận Đống Đ

1.Khái quát chung về quận Đống Đa

1.1 Đặc điểm tự nhiên

Quận Đống Đa nằm ở phía tây-nam thành phố Hà Nội, có vị trí quan trọngquan hệ với các quận huyện khác của thành phố cũng như các địa phương của cảnước Phía bắc giáp với quận Hai Bà Trưng và quận Hoàn Kiếm, phía nam giápquận Thanh Xuân, và phía tây giáp quận Cầu Giấy.

Quận Đống Đa có địa giới hành chính hẹp và dân cư đông Tổng diện tích tựnhiên theo Quy hoạch chi tiết của quận Đống Đa là 1008,5 ha, chiếm 1,08% diệntích của thành phố(tương đương với diện tích của quận Ba Đình, Thanh Xuân,thuộc loại nhỏ của thành phố, chỉ lớn hơn diện tích của quận Hoàn Kiếm) Trướckhi tách 5 phường về quận Thanh Xuân(1996), Đống Đa có 26 phường, hiện nayquận Đống Đa có 21 phường 251 cụm dân phố

Các phường có diện tích lớn nhất là phường Láng Thượng(122,8 ha),phường Ô chợ dừa(113.9 ha), phường Trung Liệt (76,4 ha) Phường có diện tíchnhỏ nhất quận là phường Khâm Thiên (18,5 ha) và phường Quốc Tử Giám(19,1 ha)

Diện tích(km2)Toàn quận 10,085

1 Văn Miếu 0,2952 Văn Chương 0,3443 Cát Linh 0,3694 Quốc Tử Giám 0,1915 Hàng Bột 0,3156 Ô Chợ Dừa 1,1397 Nam Đồng 0,4108 Quang Trung 0,4119 Trung Liệt 0,76410 Thổ Quan 0,24411 Khâm Thiên 0,18512 Trung Phụng 0,24113 Phương Liên 0,43814 Kim Liên 0,33815 Trung Tự 0,41116 Khương Thượng 0,33917 Ngã Tư Sở 0,23418 Thịnh Quang 0,44119 Láng Thượng 1,22820 Láng Hạ 0,86021 Phương Mai 0,616

1.2 Dân số- lao động - việc làm

Quận Đống Đa là một trong 2 quận đông dân nhất Thành phố Hà Nội Theo sốliệu điều tra tính đến ngày 31/12/1999 dân số quận Đống Đa là 336008 người Đồng thờiquận có mật độ dân số cao, cơ cấu dân cư tương đối phức tạp, không ổn định, dòng di dânvào quận đông Quận cũng có nhiều khu tập thể, nhiều ngõ ngách, nhiều khu dân cư mớixây dựng Để tạo cơ sở quản lý đất đai, kiến trúc cảnh quan đô thị, Thành phố được chiathành 37 khu dân cư, trong đó quận Đống Đa chiếm 3 khu vực đó là khu số 10 ( VănChương - Hào Nam), khu số 11( Kim Liên- Trung Tự) và khu số 12 ( Thành Công- LángThượng) với các chỉ số cơ bản sau:

Vị trí Tổngdiệntích đất( ha)

Diệntích đấtđơn vịở (ha)

Dân số( người)

Các chỉ số sử dụng đấtMật độ

Hệ số sửdụng đấttrung

bình bình tốiđa bình tốiđa10 Văn Chương-

Hào Nam 297 185 95000 50-55 2,5-3,0 1,25-1,6511 Kim Liên-

Trung Tự 534 250 126000 45-50 3,0-3,5 1,35-1,7512 Thành Công-

LángThượng 178 80 34000 50-55 2,7-3,3 1,35-1,82

Theo số liệu Định hướng phát triển kinh tế- xã hội 2000-2010

Số người trong độ tuổi lao động chiếm trên 60% dân số trong quận Cơ cấuđào tạo đang mất cân đối, thiếu công nhân kỹ thuật cao Vì vậy, quận luôn khuyếnkhích việc dậy nghề để tạo điều kiện cho người lao động có cơ hội tìm việc 1/1989quận đã thành lập trung tâm dậy nghề Hàng năm, quận cố gắng tạo ra chỗ làm việcmới cho 6000 người lao động

1.3 Kinh tế- văn hóa- xã hội

Quận Đống Đa là một quận có tốc độ đô thị hóa nhanh với mật độ dân cư caonhất thành phố Yếu tố tạo nên nhiều lợi thế tương đối như một thị trường tiêu thụlớn: lại là đầu mối giao lưu kinh doanh hàng hóa giữa các địa bàn lân cận và cảnước nên đã thúc đẩy phát triển các doanh nghiệp ở các thành phần kinh tế cũngnhư các trung tâm thương mại lớn của Thủ đô Đây là điều kiện thuận lợi cho quậnphối hợp khai thác các nguồn lực trên địa bàn vào quá trình phát triển kinh tế xã hộicho quận Một lợi thế nữa là do địa phận của quận bao gồm mạng lưới các tuyếnphố chủ yếu của Thành phố và gần các trung tâm văn hóa khoa học kỹ thuật nênquận cũng có nhiều thuận lợi để đặt các văn phòng đại diện, trụ sở công ty, trungtâm tư vấn và trung tâm thương mại Các yếu tố trên đã tạo cho quận nhu cầu to lớnvề hàng hóa và dịch vụ không chỉ cho tiêu dùng hàng ngày mà còn nhu cầu về cácnguyên vật liệu và yếu tố đầu vào cho sản xuất với tốc độ tăng khá cao hàng năm.

Quận có một hệ thống trung tâm thương mại và chợ phụ vục cho hoạt độngkinh doanh như: trung tâm thương mại Ngã Tư Sở và một loạt các siêu thị lớn đã