Trêng ®¹i häc ngo¹i th¬ng TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI *** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 3/2[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI -*** - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 học cho Việt Nam Sinh viên thực : Mai Phương Chi Lớp : Nhật Khoá : K43F Giáo viên hướng dẫn : ThS Lê Phương Lan Hà Nội, 2008 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MC LC Lời mở đầu Ch-ơng 1: Tổng quan bất động sản quản lý bất động sản I Khái niệm bất động sản thị tr-ờng bất động sản Khái niệm bất động sản 1.1 Định nghĩa bất động sản 1.2 Phân loại bất động sản 1.3 Đặc điểm bất động sản 1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa Thị tr-ờng bất động sản 10 2.1 Khái niệm thị tr-ờng bất động sản 10 2.2 Đặc điểm thị tr-ờng bất động sản 12 II Quản lý thị tr-ờng bất động sản quản lý bất động sản 14 Quản lý thị tr-ờng bất động s¶n 14 Quản lý bất động sản 15 Vai trß việc quản lý phát triển bất động sản nỊn kinh tÕ qc d©n 17 3.1 Làm tăng giá trị đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển 17 3.2 Huy động vốn cho nÒn kinh tÕ 18 3.3 Tăng thu nhập cho ngân sách Nhµ n-íc 19 3.4 Mở rộng thị tr-ờng n-ớc, mở réng quan hÖ quèc tÕ 20 3.5 Tạo công ăn việc làm nâng cao đời sèng cđa nh©n d©n 22 III Mét sè khái niệm liên quan 23 Kh¸i niƯm vỊ “bong bãng bất động sản 23 Khái niệm vay chấp chứng khoán hóa 24 2.1 Vay thÕ chấp (hay gọi vay tài sản chÊp thø cÊp) 24 2.2 Chøng kho¸n ho¸ 26 2.3 Mối quan hệ thị tr-ờng bất động sản thị tr-ờng tài 27 CHƯƠNG 2: Bong bóng bất động sản Mỹ 29 I Tỉng quan vỊ thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n Mü 29 II Diễn biến bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 34 Giai đoạn 2001- 2005 34 1.1 Về giá nhà 34 1.2 Về khối l-ợng giao dịch 37 Giai đoạn 2005 3/2008 39 2.1 Về giá nhà 40 2.2 VÒ khối l-ợng giao dịch 42 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com III Nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản Mỹ 44 Hội chứng thích sở hữu nhà người dân Mỹ 44 S¶n phÈm cho vay thÕ chÊp d-íi chuÈn 45 L-ợng tiền cho vay địa ốc gia tăng 47 Tû lƯ l·i st liªn bang (Federal Fund Rate) thay đổi liên tục 50 IV Hậu bong bóng nhà đất Mỹ ảnh h-ởng tới thị tr-ờng tài giới 56 HËu bong bóng nhà đất Mỹ 56 Tác động tới thị tr-ờng tài giới 60 CHƯƠNG 3: BàI HọC CHO VIệt NAM 64 I Thùc tr¹ng thị tr-ờng bất động sản Việt Nam giai đoạn 2001 -3/2008 nguyên nhân dẫn đến thực trạng 64 Giai đoạn 2001 2003: Thị tr-ờng bất động sản bùng nổ 64 Giai đoạn 2003 - 2005: Thị tr-ờng đóng băng 65 Giai đoạn 2005 - 3/2008: Thị tr-ờng biến động phức tạp 69 II Một số học rút từ khủng hoảng bất động sản Mü cã thĨ ¸p dơng cho ViƯt Nam 73 So sánh biến động thị tr-ờng bất động sản Mỹ Việt Nam 73 So sánh nguyên nhân dẫn đến t-ợng bong bóng bất động sản Mỹ Việt Nam 75 2.1 T©m lý ng-êi d©n 75 2.2 Tín dụng bất động sản 77 2.3 L-ợng tiền cho vay địa ốc gia tăng 79 2.4 ¶nh h-ëng cđa c¸c chÝnh s¸ch tiỊn tƯ vỊ l·i st 81 Bµi häc kinh nghiƯm rót tõ khủng hoảng bất động sản Mỹ ¸p dơng cho ViƯt Nam 84 3.1 Bài học tâm lý ng-êi d©n 84 3.2 Bài học hình thức tín dụng bất động sản: cho vay chấp d-ới chuẩn 85 3.3 Bài học biện pháp tăng nguồn vốn cho thị tr-ờng bất động sản 86 3.4 Bài học tác động sách điều tiết Nhà n-ớc 87 III Các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu thị tr-ờng bất động sản Việt Nam nhằm tránh nguy vỡ bong bóng 88 Giải pháp vĩ mô 88 1.1 ổn định tâm lý ng-ời dân, tránh tình trạng đầu quy định hợp lý sử dụng có hiệu công cụ tài quản lý Nhà n-ớc đất đai 88 1.2 Tăng cung bất động sản 91 1.3 Huy ®éng vèn tõ nhiỊu nguồn cho thị tr-ờng bất động sản 91 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.3.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn dễ dàng 92 1.3.2 Thu hút vốn đầu t- trực tiếp n-ớc vào lĩnh vực bất động sản 92 1.3.3 Sử dụng công cụ đầu t- tài nhằm tạo kênh dẫn thông thoáng thị tr-ờng bất động sản thị tr-ờng vốn 93 Giải pháp vi mô 94 2.1 VÒ phÝa ngân hàng th-ơng mại 94 2.1.1 Thực nghiêm túc thủ tục thẩm định cho vay chấp liên quan đến bất ®éng s¶n 94 2.1.2 Tháo gỡ v-ớng mắc cho vay ngân hàng kinh doanh bất động s¶n 94 2.2 Về phía công ty kinh doanh ®Þa èc 95 2.2.1 “Chøng khoán hoá dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 95 2.2.2 Hình thành quỹ đầu t- tín thác cho thị tr-ờng bất động sản 96 2.2.3 Nâng cao trình độ, tăng khả quản lý doanh nghiệp bất động sản n-ớc 96 KÕt luËn 98 Danh mơc Tµi liƯu tham kh¶o 100 Danh mơc tõ viÕt t¾t 104 Danh mơc b¶ng biĨu 105 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bong bãng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 vµ bµi häc cho ViƯt Nam LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản loại hàng hố đặc biệt, tính chất đặc biệt mà đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển bất động sản thị trường bất động sản góp phần làm tăng giá trị đất đai thúc đẩy sản xuất phát triển, huy động vốn cho kinh tế, mở rộng thị trường ngồi nước, mở rộng quan hệ quốc tế, tạo cơng ăn việc làm nâng cao đời sống nhân dân… Tuy nhiên, thị trường bất động sản lại phức tạp nhạy cảm nên việc quản lý định hướng quan có thẩm quyền khơng đơn giản Nhất bối cảnh nay, mối liên thông thị trường bất động sản thị trường tài ngày trở nên chặt chẽ Thị trường bất động sản Mỹ thị trường lớn có lịch sử lâu đời Tuy nhiên, gần 10 năm trở lại đây, khoản lợi nhuận kếch xù mà người ta quên nguy tiềm ẩn để lao vào đầu tư nhằm kiếm lời với tham gia loạt ngân hàng, công ty địa ốc, nhà đầu tư… Một hệ thống khổng lồ tạo ra, gắn kết chặt chẽ với nhau, cần khâu hệ thống gặp cố kéo theo sụp đổ dây chuyền hệ thống Lãi suất giảm, người dân đua đổ tiền vào bất động sản, ngân hàng khơng ngừng cho vay, mở rộng vào khu vực người có thu nhập thấp, đẩy giá nhà lên cao Đến lãi suất tăng, bong bóng xì hơi, nhiều người khơng có khả hồn trả khoản nợ cầm cố giá nhà tụt xuống thấp, lãi suất tín dụng lại tăng cao Việc khả chi trả họ kéo theo nguy phá sản sở cho vay Tuy nhiên, sở chuyển chúng sang dạng trái phiếu, bán lại cho nhà đầu tư Vậy khủng hoảng thị trường bất động sản lan sang thị trường chứng khốn thị trường tài chính, khơng cịn nằm Mai Ph-¬ng Chi – NhËt – K43F LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam đất Mỹ mà trở thành “cơn bão tài chính” tồn giới với hậu nặng nề Thị trường bất động sản Việt Nam phức tạp ln tình trạng bất ổn định Trong thời gian qua, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam có số nét tương tự Mỹ Nhiều chuyên gia cảnh báo nguy bong bóng vỡ hậu nặng nề tính chất phức tạp riêng thị trường quan quản lý khơng có biện pháp kịp thời nhằm ổn định hướng thị trường phát triển lành mạnh Vì lý trên, em định chọn đề tài: “Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 – 3/2008 học cho Việt Nam” cho khóa luận tốt nghiệp Em mong muốn từ việc nghiên cứu khủng hoảng thị trường bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 - 3/2008 rút vài kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam, “con ngựa bất kham” chưa thể hoá Mục đích nghiên cứu Cung cấp lý thuyết bất động sản, thị trường bất động sản, quản lý thị trường bất động sản số vấn đề liên quan Tìm hiểu tổng quan thị trường bất động sản Mỹ, diễn biến bong bóng bất động sản giai đoan 2001 – 3/2008, nguyên nhân bùng nổ hậu Phân tích nét chung thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua học kinh nghiệm áp dụng từ khủng hoảng bất động sản Mỹ Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Mai Ph-¬ng Chi – NhËt – K43F LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bong bãng bÊt động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 bµi häc cho ViƯt Nam Đối tượng nghiên cứu đề tài: tượng bong bóng thị trường bất động sản Phạm vi nghiên cứu đề tài: Với mục đích tìm hiểu diễn biến thị trường bất động sản nguy tiềm ẩn, đề tài tiến hành nghiên cứu hai thị trường thị trường bất động sản Mỹ thị trường bất động sản Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài thực phương pháp: Phương pháp nghiên cứu bàn, phương pháp lý luận kết hợp tìm hiểu quan sát thực tế, phương pháp thống kê phân tích, phương pháp so sánh, từ rút luận logic nhất, tổng hợp đánh giá đối tượng nghiên cứu Kết cấu đề tài Ngoài phần Lời mở đầu Kết luận, đề tài chia làm ba chương chính: Chương 1: Tổng quan bất động sản quản lý bất động sản Chương II: Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001- 3/2008 Chương III: Bài học cho Vit Nam Để hoàn thành khóa luận này, tr-ớc hết em xin chân thành cảm ơn tr-ờng Đại học Ngoại Th-ơng, Khoa Kinh tế kinh doanh quốc tế thầy cô Khoa đà tận tình dìu dắt em bốn năm học vừa qua đà tạo điều kiện cho em đ-ợc thực Khóa luận này! Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thạc sỹ Lê Ph-ơng Lan đà trùc tiÕp chØ b¶o, h-íng dÉn cho em rÊt nhiỊu suốt trình thực hoàn thành Khóa luận Đồng thời em xin đ-ợc gửi lời cảm ơn tới động viên, giúp đỡ gia đình bạn bè trình thực viết Mai Ph-ơng Chi Nhật K43F LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bong bãng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam Với hạn chế vỊ kiÕn thøc cịng nh- kinh nghiƯm thùc tÕ, thêi gian điều kiện nghiên cứu hạn hẹp nên cố gắng nh-ng viết không tránh khỏi nhiều thiếu sót Em mong nhận đ-ợc ý kiến đóng góp quý báu quý thầy cô để viết đ-ợc hoàn thiện có ý nghĩa thực tiễn định Hà Nội, ngày 23 tháng năm 2008 Sinh viên Mai Ph-ơng Chi Mai Ph-¬ng Chi – NhËt – K43F LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bong bãng bÊt động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 bµi häc cho ViƯt Nam CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN I Khái niệm bất động sản thị trƣờng bất động sản Khái niệm bất động sản 1.1 Định nghĩa bất động sản Bất động sản (BĐS) khái niệm phổ biến nhiều quốc gia giới Trong tiếng Anh, người ta thường dùng từ real estate (hoặc real property, realty) để nói BĐS: “Về mặt pháp luật, khái niệm đất hầu hết thứ gắn với nó, với quyền sở hữu từ lịng đất đến khơng gian Về mặt kinh tế, khái niệm tài sản dạng đất đai cơng trình xây dựng hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng chuyển nhượng tài sản này” [57] Theo định nghĩa trên, bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân Việt Nam năm 2005 phân chia tài sản thành bất động sản động sản Trong đó, điều 174 quy định: “1 Bất động sản tài sản bao gồm: Mai Ph-¬ng Chi – NhËt – K43F LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 học cho Việt Nam a) Đất đai b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản.” [6] Trong khái niệm yếu tố di dời coi tiêu thức việc xác định BĐS Khái niệm Bộ Luật Dân Sự Việt Nam đưa nhìn nhận BĐS cách bao quát, phổ biến đất vật kiến trúc đất 1.2 Phân loại bất động sản BĐS phân loại tùy theo mục đích nghiên cứu cách tiếp cận: - Theo kinh nghiệm nƣớc giới nhƣ Việt Nam, mặt quản lý xây dựng phát triển BĐS, chia BĐS thành ba nhóm: + BĐS có đầu tƣ xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc,…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, có tính chất phức tạp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan + BĐS khơng đầu tƣ xây dựng: BĐS nhóm chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm… + BĐS đặc biệt: Là BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang… [4] Mai Ph-¬ng Chi – NhËt – K43F LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... tr-ờng đóng băng 65 Giai đoạn 2005 - 3/2008: Thị tr-ờng biến động phức tạp 69 II Mét sè bµi häc rót từ khủng hoảng bất động sản Mỹ ¸p dơng cho ViƯt Nam 73 So s¸nh biến động thị... LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 3/2008 vµ bµi häc cho ViƯt Nam đất Mỹ mà trở thành “cơn bão tài chính” tồn giới với hậu nặng nề Thị trường bất... download : add luanvanchat@agmail.com Bong bóng bất động sản Mỹ giai đoạn 2001 – 3/2008 vµ bµi häc cho ViƯt Nam a) Đất đai b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền