Trêng ®¹i häc ngo¹i thng hµ néi TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH QUỐC TẾ *** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH QUỐC TẾ -*** KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM HIỆN NAY Sinh viên thực : Nguyễn Thu Hà Lớp : Anh Khóa : 45A - TCNH Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Thị Hiền Hà Nội, tháng năm 2010 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN I KHÁI NIỆM VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG Tín dụng ngân hàng 1.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng 1.2 Đặc điểm tín dụng ngân hàng 1.3 Phân loại tín dụng ngân hàng Chính sách tín dụng NHTM 2.1 Định nghĩa 2.2 Mục đích sách tín dụng II CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 10 Cho vay bất động sản 10 1.1 Khái niệm 10 1.2 Đặc điểm cho vay bất động sản 10 1.3 Phân loại cho vay bất động sản 11 1.4 Vai trò hoạt động cho vay bất động sản 12 Chính sách tín dụng cho vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại 15 2.1 Các yếu tố 15 2.2 Lãi suất phương pháp xác định lãi suất 20 2.3 Hạn mức cho vay 22 2.4 Tài sản đảm bảo 23 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.5 Thời hạn vay 24 2.6 Sàng lọc giám sát khoản vay 25 III CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 26 Các nhân tố khách quan 26 1.1 Môi trường vĩ mô 26 1.2 Sự kiện bất khả kháng 28 Các nhân tố chủ quan 28 2.1 Khả tài chiến lược kinh doanh NHTM 28 2.2 Nhân tố tổ chức quản lý 29 2.3 Nhân tố người 29 CHƢƠNG CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 30 I CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 30 Sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS 30 Sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS 32 II CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 32 Hành lang pháp lý xây dựng sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam 32 Chính sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam 34 2.1 Đối với cho vay tiêu dùng BĐS 34 2.2 Đối với cho vay kinh doanh (cho vay theo dự án) BĐS 44 Thực trạng thực sách tín dụng cho vay bất động sản NHTM Việt Nam 49 3.1 Dư nợ cho vay BĐS 49 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.2 Tỷ trọng cho vay BĐS 53 3.3 Cơ cấu cho vay BĐS 55 3.4 Chất lượng tín dụng trọng 57 III ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY 58 Những kết đạt đƣợc 58 Khó khăn, bất cập 60 2.1 Đối với người vay 60 2.2 Đối với ngân hàng 63 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM 66 I XU HƢỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BĐS TRONG THỜI GIAN TỚI 66 Cơ sở cho gia tăng hoạt động tín dụng BĐS thời gian tới 66 Xu hƣớng phát triển hoạt động cho vay BĐS thời gian tới 67 II ĐỊNH HƢỚNG HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS 68 III GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS 69 Các giải pháp vĩ mô 70 1.1 Hồn thiện chế sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS 70 1.2 Thúc đẩy xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp 70 1.3 Hoàn thiện sở liệu & số thị trường BĐS 73 1.4 Hồn thiện, minh bạch hóa chuẩn hóa điều kiện 75 1.5 Phân định rõ tín dụng BĐS để có sách điều chỉnh phù hợp 77 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.6 Xây dựng áp dụng sách tiền tệ hiệu 77 Giải pháp từ phía ngân hàng 79 2.1 Giải pháp chế sách 79 2.2 Về tổ chức thực sách 84 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Cụm từ ABbank NH TMCP An Bình ACB NH TMCP Á Châu Agribank Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng Đầu tƣ Phát triển Việt Nam CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa DN Doanh nghiệp Eximbank Ngân hàng Xuất nhập Việt Nam Gpbank NH TMCP Dầu khí Tồn cầu Habubank NH TMCP Phát triển nhà HDbank NH TMCP Phát triển nhà TPHCM MHB Ngân hàng phát triển nhà đồng sông Cửu Long Navibank NH TMCP Nam Việt NH TMCP Ngân hàng thƣơng mại cổ phần NHTM Ngân hàng thƣơng mại OCB NH TMCP Phƣơng Đông Oceanbank NH TMCP Đại Dƣơng PGbank NH TMCP Xăng Dầu Petrolimex Sacombank NH TMCP Sài Gịn Thƣờng Tín Saigonbank NH TMCP Sài Gịn Cơng Thƣơng SeAbank NH TMCP Đơng Nam Á SHB NH TMCP Sài Gòn – Hà Nội TCTD Tổ chức tín dụng Techcombank NH TMCP Kỹ Thƣơng Việt Nam LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh VIB NH TMCP Quốc tế Việt Nam VietAbank NH TMCP Việt Á Vietcombank Ngân hàng Ngoại Thƣơng Việt Nam Vietinbank NH TMCP Công Thƣơng Việt Nam VPbank Ngân hàng Ngoài Quốc Doanh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Mức lãi suất cho vay tiêu dùng BĐS số NHTM thời gian 1/4/2010 12/5/2010…………………………………………………….…40 Bảng 2: Dƣ nợ cho vay BĐS NHTM Việt Nam giai đoạn 20072009………………………………………………………………………….50 Bảng 3: Tỷ lệ cho vay BĐS số ngân hàng Hà Nội đến hết 31/12/2009………………………………………………………………… 54 Biểu đồ 1: Dƣ nợ cho vay BĐS NHTM địa bàn TPHCM từ tháng đến tháng 9/2009………………………………………………………… 50 Biểu đồ 2: Cơ cấu cho vay BĐS tháng đầu năm 2009 TPHCM……….55 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ở Việt Nam nay, thu nhập đại phận ngƣời dân cịn thấp, mức dƣới trung bình giới giá nhà đất thị lớn Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) lại thuộc hàng cao giới, ngƣời có thu nhập phải tích góp từ 20 – 30 năm sở hữu đƣợc ngơi nhà Vì thế, tìm kiếm đƣợc sống ổn định thành phố niên, gia đình trẻ ngày trở nên khó khăn Bởi vậy, khơng có đƣợc tài trợ nguồn vốn bên ngồi từ ngân hàng thông qua hoạt động cho vay, sở hữu nhà mơ ƣớc khơng ngƣời Bên cạnh đó, trình hội nhập kinh tế quốc tế nay, nhu cầu nguồn vốn để xây dựng phát triển kinh tế Việt Nam trở thành nhu cầu thiết, đặc biệt ngành kinh doanh bất động sản (BĐS) - ngành cần số lƣợng vốn vay khổng lồ đáp ứng nhu cầu BĐS có xu hƣớng ngày tăng lên số lƣợng chất lƣợng Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng góp phần tích cực đến hoạt động thị trƣờng BĐS nói riêng kinh tế Việt Nam nói chung Xuất phát từ thực tế đó, với phát triển thị trƣờng BĐS, hoạt động cho vay BĐS kênh lợi nhuận lớn cho ngân hàng Song Việt Nam thực cịn kênh tín dụng mẻ non trẻ, chƣa phát triển nhƣ nhiều quốc gia giới Trải qua thời gian phát triển, hoạt động tín dụng cho vay BĐS Việt Nam có nhiều bƣớc cải thiện hạn chế định Thực tiễn sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam làm để nâng cao hiệu kênh tín dụng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trở thành vấn đề cấp thiết Đây lý chọn đề tài “Chính sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam nay” cho khóa luận Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tập trung vào nghiên cứu vấn đề sau: - Tìm hiểu đánh giá sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam để tìm bất cập, hạn chế cịn tồn - Đề xuất kiến nghị để hoàn thiện sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam thời gian tới Phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: nghiên cứu sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam bao gồm NHTM quốc doanh NHTM cổ phần - Thời gian: khoảng thời gian số liệu dùng việc nghiên cứu từ năm 2007 đến tháng 5/2010 Phƣơng pháp nghiên cứu Trên sở vận dụng lý luận vào thực tiễn, sở tƣ lô gic, đề tài áp dụng phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng, định tính, phƣơng pháp phân tích, so sánh, khái qt hóa tổng hợp để nghiên cứu Kết cấu khố luận Ngồi lời mở đầu,kết luận tài liệu tham khảo, khóa luận đƣợc chia thành chƣơng với bố cục nhƣ sau: Chương 1: Tổng quan sách tín dụng cho vay BĐS Chương 2: Chính sách tín dụng cho vay BĐS NHTM Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp nhằm hồn thiện sách tín dụng cho vay BĐS cho NHTM Việt Nam LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com