Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch vô hiệu - bất cập và kiến nghị hoàn thiện

Bài viết Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch vô hiệu - bất cập và kiến nghị hoàn thiện tập trung phân tích một số vấn đề pháp lý về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch vô hiệu; chỉ ra một số vấn đề còn bất cập trong quy định của pháp luật hiện hành về cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch vô hiệu; đồng thời kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật.

THỰC TIỄN PHÁP LUẬT BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH VƠ HIỆU - BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN Vũ Văn Đồn LS Đồn Luật sư TP Hồ Chí Minh Thơng tin viết: Từ khóa: Vơ hiệu, giao dịch dân vơ hiệu, người thứ ba tình Lịch sử viết: Nhận : 16/11/2021 Biên tập : 12/12/2021 Duyệt : 14/12/2021 Article Infomation: Keywords: Invalidity; invalid civil transactions; bona fide third parties Article History: Received : 16 Nov 2021 Edited : 12 Dec 2021 Approved : 14 Dec 2021 Tóm tắt: Trong phạm vi viết này, tác giả tập trung phân tích số vấn đề pháp lý bảo vệ người thứ ba tình giao dịch vơ hiệu; số vấn đề bất cập quy định pháp luật hành chế bảo vệ người thứ ba tình giao dịch vô hiệu; đồng thời kiến nghị số giải pháp hoàn thiện pháp luật Abstract: Within the scope of this article, the author puts focuses on analysis of a number of legal aspects on protection of the bona fide third parties under the case of invalid transactions; gives out a number of shortcomings in the current legal provisions on the mechanism to protect the bona fide third parties where the transaction is invalid; and also proposes a number of recommendations for further improvements of the related legal regulations Cơ sở pháp lý bảo vệ người thứ ba tình giao dịch vơ hiệu thực tiễn xét xử Điều 133 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 quy định: “1 Trường hợp giao dịch dân vô hiệu đối tượng giao dịch tài sản đăng ký chuyển giao cho người thứ ba tình giao dịch xác lập, thực với người thứ ba có hiệu lực, trừ trường hợp quy định Điều 167 Bộ luật Trường hợp giao dịch dân vô hiệu tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao 48 Số 13 (461) - T7/2022 giao dịch dân khác cho người thứ ba tình người vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch khơng bị vơ hiệu Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền giao dịch dân với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thơng qua bán đấu giá tổ chức có thẩm quyền giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau chủ thể chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba tình, giao dịch dân với người không bị vô hiệu theo quy định khoản Điều có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba phải hồn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại” Quy định cho thấy, trường hợp giao dịch dân vô hiệu đối tượng giao dịch tài sản đăng ký chuyển giao cho người thứ ba tình giao dịch xác lập, thực với người thứ ba tình phát sinh hiệu lực, trừ trường hợp: (i) người thứ ba xác lập giao dịch với người khơng có quyền định đoạn tài sản thơng qua hợp đồng khơng có đền bù, (ii) hợp đồng có đền bù động sản bị lấy cắp, bị trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí chủ sở hữu Đối với giao dịch liên quan đến tài sản phải đăng ký quy định khoản Điều 133 BLDS năm 2015, đoạn thứ khoản quy định người thứ ba tình xác lập, thực giao dịch có đối tượng tài sản đăng kí hợp pháp, giao dịch trước bị vơ hiệu giao dịch người thứ ba tình trường hợp phát sinh hiệu lực, pháp luật bảo vệ, công nhận Quy định hợp lý, không bảo vệ người thứ ba ngày tình trường hợp này, việc đăng ký tài sản quan nhà nước có thẩm quyền khơng có nhiều ý nghĩa, giá trị mặt pháp lý, dẫn đến việc đăng ký mang tính hình thức mà khơng có giá trị ràng buộc pháp lý bên thực thủ tục đăng ký Trong thực tiễn xét xử, Tồ án cơng nhận giao dịch Chẳng hạn, theo Bản án 20/2019/DS-PT ngày 31/05/2019 Toà án nhân dân tỉnh Ninh Thuận việc “đòi lại tài sản nhà quyền sử dụng đất; yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản bị xâm phạm” việc bà C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau bà H vào việc bà C cấp giấy chứng nhận nên ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định bà H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì vậy, Tồ án cơng nhận giao dịch bà C bà H Hoặc theo Bản án số 543/2020/DSPT ngày 19/6/2020 Toàn án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh việc “Đòi lại tài sản yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Toà án cho để đảm bảo ổn định tài sản người thứ ba tình chiếm hữu đăng ký quyền sử dụng, nên án sơ thẩm không chấp nhận khởi kiện bà Thương việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Thương với bà Châu hợp đồng bà Châu với bà D, có sở Bởi sau bà D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho bên thứ ba sau bên thứ ba lại chuyển nhượng tiếp cho người khác Vì vậy, trường hợp này, người thứ ba tình xác lập giao dịch chuyển nhượng dựa vào giấy chứng nhận mà chủ thể trước cấp cần bảo vệ Việc bảo vệ cần thiết nhằm ổn định giao dịch dân khuyến khích bên tham gia vào giao lưu dân nói chung, tạo tiền đề cho phát triển xã hội Tới đoạn thứ hai khoản quy định người thứ ba xác lập, thực giao dịch với bên chưa thực hoàn tất thủ tục đăng ký tài sản quan nhà nước có thẩm quyền hay nói cách khác chưa đứng tên “giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng” giao dịch người thứ ba bị vô hiệu, nhiên có hai trường hợp ngoại lệ Thứ nhất, người thứ ba tình nhận tài sản thơng qua bán đấu giá tổ chức có thẩm quyền; Thứ hai, người thứ ba giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau chủ thể khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa Trong hai trường hợp này, giao dịch người thứ ba phát sinh hiệu lực pháp luật bảo vệ Số 13 (461) - T7/2022 49 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Trong thực tiễn xét xử Toà án, người thứ ba tình thuộc trường hợp xác lập giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa người thứ ba tình trường hợp pháp luật bảo hộ công nhận giao dịch mà họ xác lập Như Bản án số 18/2017/DS-ST ngày 27/10/2017 TAND huyện ĐD, tỉnh Lâm Đồng việc “tranh chấp đòi lại tài sản quyền sử dụng đất, yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất huỷ giấy chứng nhận QSD đất”, Toà án xác định Chị X cấp giấy chứng nhận QSD đất hợp pháp, theo định án dân phúc thẩm số 121/DS-PT ngày 24/8/2009 Tồ án nhân dân tỉnh Lâm Đồng Sau đó, chị X ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất nói cho anh C, chị T3 anh C, chị T3 UBND huyện ĐD cấp giấy chứng nhận QSD hai đất Vì vậy, Toà án nhận định rằng, anh C, chị T3 người nhận chuyển nhượng đất chị X tình giao dịch khơng bị vơ hiệu Tương tự, Bản án số 196/2017/HC-PT ngày 18/08/2017 Toà án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh việc “khiếu kiện hành vi hành quản lý đất đai”, việc UBND huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa vào án có hiệu lực pháp luật pháp luật vào thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đặng Thị T2, sau bà T2 có sang nhượng 01 diện tích đất cho anh Đỗ Văn Q, chị Trần Thị Ngọc D anh Q, chị D Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như anh Q, chị D xem người thứ ba tình nên phải bảo vệ theo quy định bảo vệ người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu BLDS năm 2015 bổ sung quy định chủ sở hữu có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba phải hoàn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại1 Thơng thường trường hợp này, chủ sở hữu tài sản yêu cầu bên xác lập thực giao dịch với người thứ ba phải hồn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại phát sinh có Theo Bản án số 210/2020/DSPT ngày 28/9/2020 Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng việc “Tranh chấp liên quan đến yêu cầu hủy di chúc, hủy văn khai nhận thừa kế, hủy định cá biệt, yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất”, Toà án xác định người có lỗi tham gia xác lập giao dịch dân làm cho tài sản thoát ly khỏi quyền sở hữu thừa kế phải bồi hoàn theo tỷ lệ lỗi cho đủ 4.919.826.000 đồng (theo Chứng thư Thẩm định giá số 07/TĐG-CT ngày 17/01/2019 Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ tài Đà Nẵng) để chia thừa kế theo pháp luật cho thừa kế Hoặc Bản án số 164/2020/DS-PT ngày 12/06/2020 Toà án nhân dân cấp cao Thành phố Hồ Chí Minh việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” ơng NĐ1, bà NĐ2 khơng có quyền địi lại tài sản từ Cơng ty TNHH X Tuy nhiên, bà BĐ1 người có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba nên buộc bà BĐ1 phải bồi thường thiệt hại cho phía ngun đơn ơng NĐ1, bà NĐ2 Mặc dù chủ sở hữu có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch Khoản Điều 133 BLDS năm 2015 quy định: “3 Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba tình, giao dịch dân với người không bị vô hiệu theo quy định khoản Điều có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba phải hồn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại” 50 Số 13 (461) - T7/2022 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT xác lập với người thứ ba phải hồn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại; nhiên, thực tế có nhiều chủ thể có liên quan đến q trình xác lập thực giao dịch với người thứ ba tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên, quan cấp giấy chứng nhận… Một số bất cập quy định pháp luật bảo vệ người thứ ba tình giao dịch vơ hiệu kiến nghị 2.1 Xác định người thứ ba tình giao dịch vơ hiệu BLDS năm 2015 quy định bảo vệ người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu, nhiên hiểu cho “người thứ ba tình” chưa BLDS hành làm sáng tỏ Trước đây, BLDS năm 2005 quy định người chiếm hữu khơng có pháp luật tình, theo “người chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật tình người chiếm hữu mà khơng biết khơng thể biết việc chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật” (Điều 189) Tới BLDS năm 2015, khơng cịn giữ quy định đưa định nghĩa chiếm hữu tình, “là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có để tin có quyền tài sản chiếm hữu” (Điều 180); nhiên, người thứ ba tình BLDS năm 2015 chưa quy định rõ ràng Có quan điểm cho rằng, “người thứ ba xác lập giao dịch phải tình Tức trường hợp này, người thứ ba khơng thể biết tham gia giao dịch dân với người khơng có quyền định đoạt tài sản, đối tượng giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó” “chỉ coi tình người thứ ba nhận tài sản giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền người thực giao dịch dân chủ sở hữu tài sản sau án hay định lại bị huỷ, bị sửa”2 Thực tiễn xét xử Toà án cho thấy, số trường hợp người thứ ba người “khơng thể biết khơng có nghĩa vụ kiểm tra tính hợp pháp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” coi tình Ví dụ, Bản án Tồ án nhân dân cấp cao Đà Nẵng3, “việc ông Lê Minh H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 769121 ngày 12/5/2009 ông H giao dịch với Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk Ngân hàng Thương mại cổ phần A Chi nhánh Đắk Lắk biết khơng có nghĩa vụ kiểm tra tính hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 769121 ngày 12/5/2009 cấp cho ông H Cho nên, theo quy định khoản Điều 138 Bộ luật dân năm 2005 quy định khoản Điều 133 Bộ luật dân năm 2015 về: “Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu” giao dịch “hợp đồng chấp tài sản” ông Lê Minh H với Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk giao dịch hợp pháp Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk “người thứ ba tình” cần phải bảo vệ khơng bị vơ hiệu”4 Theo Tồ án nhân dân cấp cao Đà Nẵng Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk khơng thể biết khơng có nghĩa vụ kiểm tra tính hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồng Thế Liên (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (Tập I) Phần thứ nhất: Những quy định chung, Phần thứ hai: Tài sản quyền sở hữu (tái có sửa đổi, bổ sung), Nxb Chính trị Quốc gia, năm 2013, tr 333, 334 Bản án 128/2019/DS-PT ngày 13/08/2019 Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng việc “tranh chấp quyền sử dụng đất yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, https://congbobanan.toaan.gov vn/2ta344587t1cvn/chi-tiet-ban-an Bản án 128/2019/DS-PT ngày 13/08/2019 Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng việc “tranh chấp quyền sử dụng đất yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Số 13 (461) - T7/2022 51 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT số AO 769121 ngày 12/5/2009 cấp cho ông H nên trường hợp này, Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk coi tình Ý kiến khác cho rằng, “trong thực tế, người xác lập với người cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất coi tình cho dù giao dịch mà người cấp giấy xác nhận trước (để từ cấp giấy chứng nhận) bị tuyên bố vô hiệu” “theo Toà án nhân dân tối cao, người xác định “ngay tình” nhận tài sản thơng qua giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người chủ sở hữu tài sản án, định bị huỷ, sửa”5 Có thể thấy, có nhiều cách hiểu người thứ ba tình lý luận thực tiễn xét xử Tồ án, cần có văn hướng dẫn để thống cách hiểu đường lối xét xử cấp Toà án 2.2 Thuật ngữ “chuyển giao” khoản Điều 133 BLDS năm 2015 Khoản Điều 133 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch dân vô hiệu tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao giao dịch dân khác cho người thứ ba tình người vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch không bị vô hiệu” Thông thường chuyển giao hiểu việc chủ sở hữu chủ sử dụng chuyển giao quyền sở hữu quyền sử dụng tài sản cho người khác, lúc chủ thể chuyển giao có tồn quyền định đoạt tài sản Ví dụ: A chuyển giao xe gắn máy cho B, tức hai bên thực thủ tục mua bán hoàn thành việc đăng ký quan có thẩm quyền, lúc B toàn quyền định đoạt tài sản Hoặc C chuyển giao quyền sử dụng đất cho D, nghĩa hai bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng/ tặng cho tổ chức hành nghề công chứng D quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp, bên thực giao dịch khơng có tính chất “chuyển giao” mà mang tính chất “đăng ký”, điển giao dịch bảo đảm chấp, cầm cố… Vậy trường hợp giao dịch mang tính chất “đăng ký” chủ thể tham gia giao dịch có bảo vệ coi bên thứ ba tình khơng Theo số nhà nghiên cứu, “thuật ngữ “đăng ký” cần hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm tài sản theo quy định phải cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng (tức giấy xác nhận người đứng tên giấy chủ sở hữu)….“Đăng ký” bao gồm tài sản theo quy định pháp luật quan có thẩm quyền cấp giấy đăng ký, loại giấy giấy chứng nhận quyền sở hữu, có giá trị chứng minh (xét góc độ pháp lý) người đứng tên giấy đăng ký chủ sở hữu” “có thể nhận thấy mục đích quy định đoạn khoản Điều 133 Bộ luật Dân năm 2015 nhằm bảo vệ người thứ ba tình, mà quan hệ bảo đảm hình thành sở giao dịch, người thứ ba tình giao dịch bảo đảm tương tự người thứ ba tình giao dịch mua bán, chuyển nhượng nên khơng có lý khơng Bộ luật Dân năm 2015 bảo vệ”6 Trong thực tiễn xét xử, Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng nhận định “việc ông Lê Minh H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 769121 ngày 12/5/2009 Đỗ Văn Đại, Tập - Luật Hợp đồng Việt Nam, Bản án Bình luận án (Sách chuyên khảo, xuất lần thứ bảy), Nxb Lao động, năm 2018, tr 111, 115 Tưởng Duy Lượng, Pháp luật dân thực tiễn xét xử (tái lần thứ năm, có sửa đổi bổ sung), Nxb Chính trị Quốc gia thật, năm 2019, tr 110, 111 52 Số 13 (461) - T7/2022 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT ông H giao dịch với Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk khơng thể biết khơng có nghĩa vụ kiểm tra tính hợp pháp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 769121 ngày 12/5/2009 cấp cho ông H Cho nên, theo quy định khoản Điều 138 Bộ luật dân năm 2005 quy định khoản Điều 133 Bộ luật dân năm 2015 về: “Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu” giao dịch “hợp đồng chấp tài sản” ông Lê Minh H với Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk giao dịch hợp pháp Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk “người thứ ba tình” cần phải bảo vệ không bị vô hiệu; nguyên đơn người thừa kế quyền nghĩa vụ ngun đơn khơng có quyền đòi lại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất số 44, tờ đồ số 5, diện tích 387m2 tranh chấp khơng thể hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO 769121 ngày 12/5/2009 mà phải để xử lý, thu hồi nợ vay cho Ngân hàng Thương mại cổ phần A Chi nhánh Đắk Lắk”7 Toà án cho giao dịch “hợp đồng chấp tài sản” ông Lê Minh H với Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk giao dịch hợp pháp Ngân hàng Thương mại cổ phần A - Chi nhánh Đắk Lắk “người thứ ba tình” cần phải bảo vệ không bị vô hiệu Như vậy, trường hợp Toà án xác định giao dịch mang tính chất “đăng ký” (hợp đồng chấp tài sản) áp dụng cho trường hợp bảo vệ người thứ ba tình Tác giả cho đường lối xét xử Toà án hợp lý, quy định Điều 133 BLDS năm 2015 bảo vệ cho người thứ ba tình nói chung hiểu theo nghĩa rộng, khơng có lý bảo vệ cho trường hợp giao dịch mang tính chất “chuyển giao” (như mua bán/chuyển nhượng….) cịn giao dịch mang tính chất “đăng ký” (thế chấp, cầm cố…) khơng bảo vệ, có đảm bảo tính cơng cho chủ thể tham gia giao dịch, ổn định giao dịch dân khuyến khích bên tham gia vào giao dịch nói chung 2.3 Chủ thể có lỗi giao dịch vô hiệu Tại khoản Điều 133 BLDS năm 2015 quy định “chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba tình, giao dịch dân với người không bị vô hiệu theo quy định khoản Điều có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba phải hồn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại” Theo điều khoản này, chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba tình, giao dịch dân với người khơng bị vơ hiệu, có quyền u cầu chủ thể có lỗi hồn trả chi phí, bồi thường Tuy nhiên, thực tế, chủ sở hữu tài sản cịn có chủ sử dụng tài sản (trường hợp quyền sử dụng đất), loại tài sản có giá trị lớn thường phát sinh tranh chấp Vậy chủ sử dụng đất có u cầu chủ thể có lỗi hồn trả chi phí bồi thường không? BLDS năm 2015 chưa quy định rõ trường hợp Về “chủ thể có lỗi”, nhiều trường hợp, chủ thể có lỗi thông thường người giao dịch với người thứ ba tình chủ sở hữu yêu cầu người hồn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại phát sinh Tuy nhiên, chủ thể ra, thực tế tồn chủ thể có liên quan khác tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên, quan cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu tài sản quyền sử dụng đất, Bởi theo quy định, người thứ ba tình xác lập giao dịch vào tài sản đăng ký quan nhà Bản án 128/2019/DS-PT ngày 13/08/2019 Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng việc “tranh chấp quyền sử dụng đất yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Số 13 (461) - T7/2022 53 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT nước có thẩm quyền để xác lập thực giao dịch, mà chủ thể có liên quan tham gia vào số trình định bên xác lập thực giao dịch Ngoài số bất cập nêu trên, trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá tổ chức có thẩm quyền Tuy nhiên sau đó, tổ chức bán đấu giá vi phạm trình tự, thủ tục đấu giá không lỗi người thứ ba tình người nhận tài sản có bảo vệ hay không? Quy định chưa thực rõ ràng Trong thực tế, có khơng vụ việc bên nhận tài sản thông qua đấu giá, sau bên có liên quan khiếu kiện cho có vi phạm trình tự, thủ tục đấu giá, quan điểm xét xử Tồ án khơng thống Đồng thời đoạn khoản Điều 133 BLDS năm 2015 quy định “trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền giao dịch dân với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá tổ chức có thẩm quyền giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau chủ thể khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa” Trong tình này, án (sơ thẩm phúc thẩm), định quan nhà nước có thẩm quyền hiểu án có hiệu lực hay chưa có hiệu lực Về nguyên tắc, án, định có hiệu lực thi hành thực tế Vì vậy, cần quy định rõ án, định có hiệu đảm bảo tính rõ ràng, chặt chẽ quy định pháp luật 2.4 Kiến nghị Mặc dù BLDS năm 2015 có nhiều tiến quy định bảo vệ người thứ ba tình Tuy nhiên, quy định bảo vệ người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu Điều 133 BLDS năm 2015 tồn số bất cập định Qua phân tích bất cập này, tác giả có số kiến nghị sau: 54 Số 13 (461) - T7/2022 Thứ nhất, vấn đề mà BLDS năm 2015 chưa quy định thật sư rõ ràng thực tế Tồ có quan điểm xét xử khác Tồ án nhân dân tối cao cần có văn hướng dẫn để thống cách hiểu đường lối xét xử Thứ hai, sửa đổi BLDS năm 2015 ban hành văn hướng dẫn trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thông qua tổ chức bán đấu giá sau phát q trình bán đầu giá có vi phạm trình tự, thủ tục bán đấu không lỗi người thứ ba tình nên cơng nhận giao dịch người thứ ba tình trường hợp Thứ ba, ban hành văn hướng dẫn theo hướng xác định rõ “chủ thể có lỗi” có trách nhiệm hồn trả chi phí hợp lý, bồi thường thiệt hại bao gồm bên có liên quan tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên, quan có thẩm quyền việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sở hữu tài sản để nâng cao trách nhiệm hành nghề, quản lý cấp giấy chứng nhận quan có thẩm quyền cho chủ thể giao dịch dân sự; đồng thời bổ sung chủ thể có quyền u cầu hồn trả chi phí, bồi thường thiệt hại “chủ sử dụng” chủ thể “chủ sở hữu” khoản Điều 133 BLDS năm 2015 Thứ tư, sửa đổi, bổ sung đoạn khoản Điều 133 BLDS năm 2015, thay cụm từ “chuyển giao” thành cụm từ “chuyển giao đăng ký”, cụ thể sau: “trường hợp giao dịch dân vô hiệu tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao đăng ký giao dịch dân khác cho người thứ ba tình người vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch khơng bị vơ hiệu” Bên cạnh đó, quan có thẩm quyền cần ban hành hướng dẫn cụ thể khái niệm người thứ ba tình  ... hợp giao dịch dân vô hiệu đối tượng giao dịch tài sản đăng ký chuyển giao cho người thứ ba tình giao dịch xác lập, thực với người thứ ba tình phát sinh hiệu lực, trừ trường hợp: (i) người thứ ba. .. hiệu kiến nghị 2.1 Xác định người thứ ba tình giao dịch vơ hiệu BLDS năm 2015 quy định bảo vệ người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu, nhiên hiểu cho ? ?người thứ ba tình? ?? chưa BLDS hành làm sáng... thực giao dịch với người thứ ba tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên, quan cấp giấy chứng nhận… Một số bất cập quy định pháp luật bảo vệ người thứ ba tình giao dịch vơ hiệu kiến nghị