Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

Bài viết tập trung phân tích thực trạng pháp luật về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất; qua đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện quy định của Luật Đất đai năm 2013 đối với vấn đề này.

KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÊ THỊ GIANG * Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: “a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất” Theo quy định trên, để quyền sử dụng đất trở thành đối tượng giao dịch dân nói chung, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng cần phải đáp ứng điều kiện định Tuy nhiên, quy định hành bất cập gây khó khăn cho thực tiễn thi hành Vì vậy, viết tập trung phân tích thực trạng pháp luật điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất; qua đó, tác giả đề xuất số kiến nghị hoàn thiện quy định Luật Đất đai năm 2013 vấn đề Từ khóa: Tặng cho, quyền sử dụng đất, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất Article 88 of the Land Law in 2013 regulates land users can exercise the right to donate land use rights when meeting the following conditions: a) Having the certificate, except the case prescribed in clause 3, Article 186 and the case of receiving inheritance prescribed in clause 1, Article 168 of this Law; b) The land is dispute-free; c) The land use rights are not distrained to secure judgment enforcement; d) Within the land use term According to these regulations, land use rights have to fulfill those certain conditions to become the objects of the civil transactions, in general, and of the contract on the donation of land use rights, in particular In fact, the current law still reveals inadequacies which cause difficulties in the practical implementation The paper mainly focuses on analyzing the legal actual situation of conditions for donating land use rights; accordingly, the author proposes some recommendations to perfect the provisions of the Land Law in 2013 on this issue Keywords: Donation, land usr rights, condition for donating land use rights * Thạc sĩ, Khoa Pháp luật Dân sự, Trường Đại học Luật Hà Nội Số 02 - 2018 Khoa học Kiểm sát 45 THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT Có giấy chứng nhận quyền sử dụng dịch quyền sử dụng đất mà quyền sử đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác dụng đất chưa cấp giấy chứng nhận gồm: trường hợp thừa kế quyền gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng sử dụng đất theo quy định khoản đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác Điều 186 trường hợp nhận thừa kế gắn liền với đất chứng thư pháp lý quy định khoản Điều 168 Luật để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng Đất đai năm 2013 Như vậy, đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác tặng cho tài sản trường gắn liền với đất hợp pháp người có hợp quyền sử dụng đất phải quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu đất công nhận quyền sở hữu hợp pháp họ quyền sử dụng đất Về nguyên tắc chung, chủ thể cấp giấy chứng nhận họ thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Việc quy định điều kiện xuất phát từ lý sau đây: Quyền sử dụng đất tài sản có giá trị lớn có ý nghĩa quan trọng đời sống cá nhân, hộ gia đình; khơng vậy, việc sở hữu loại tài sản liên quan đến an ninh quốc gia Do đó, loại tài sản mà Nhà nước có kiểm sốt chặt chẽ thơng qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Chỉ quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận tặng cho để nhằm tránh trường hợp bên tặng cho cố ý tặng cho tài sản người khác đồng thời bên tặng cho kiểm tra nguồn gốc chủ sở hữu thực quyền sử dụng đất Liên quan đến vấn đề này, có số quan điểm cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 nên bổ sung thêm quy định trường hợp cha mẹ tặng quyền sử dụng đất cho khơng bắt buộc quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sở hữu Kiến nghị xuất phát từ thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất nước ta Hiện nay, nước, đặc biệt vùng nông thôn, nhiều cá nhân, hộ gia đình khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ khơng có ý định làm hồ sơ, thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận Khi lấy vợ lấy chồng cha mẹ tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất để xây nhà riêng Nếu áp dụng theo quy định Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ bị vô hiệu quyền sử dụng đất khơng đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận để giao dịch Nhiều quan điểm cho rằng, việc giải tương đối cứng nhắc, không phù hợp với thực tiễn tặng cho nước ta Khơng đồng tình với quan điểm Khoản Điều 188 Luật Đất đai trên, theo tác giả việc tặng cho quyền năm 2013 quy định hai ngoại lệ giao sử dụng đất bao gồm trường hợp 46 Khoa học Kiểm sát Số 02 - 2018 LÊ THỊ GIANG cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất phải thỏa mãn điều kiện cấp giấy chứng nhận Quy định thúc đẩy bên có ý thức việc lập hồ sơ, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận; đồng thời, việc xác minh nguồn gốc đất rõ ràng tránh trường hợp bên tặng cho khơng có tư cách tặng cho Điều kiện quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận chủ sở hữu xác lập hợp đồng tặng cho điều kiện phù hợp, cần thiết, đặc biệt công tác quản lý đất đai Nhà nước Bên cạnh đó, điều kiện tạo sở cho bên tặng cho việc xác minh nguồn gốc chủ sở hữu đất; hạn chế thấp trường hợp họ tặng cho đất trái phép đất thuộc sở hữu người khác Đất khơng có tranh chấp Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Các bên xác lập, thực hợp đồng tặng cho tài sản với đất khơng có tranh chấp; cịn với đất có tranh chấp khơng thể trở thành đối tượng hợp đồng tặng cho tài sản Hợp đồng tặng cho hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản; vậy, nguyên tắc chủ thể tặng cho tài sản phải chủ sở hữu tài sản Trong đó, đất có tranh chấp chưa thể xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất nên trường hợp bên khơng xác lập việc tặng cho hồn toàn phù hợp Tuy nhiên, liên Số 02 - 2018 quan đến điều kiện này, tác giả nhận thấy quy định pháp luật tồn hai điểm hạn chế sau đây: - Thứ nhất, điểm b khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 sử dụng thuật ngữ “tranh chấp đất” khơng xác Vì theo quy định Điều 53 (1) Hiến pháp năm 2013 Điều 4(2) Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; cá nhân, hộ gia đình chủ thể khác xã hội Nhà nước cơng nhận có “quyền sử dụng đất” Do vậy, cá nhân, hộ gia đình chủ thể khác xác lập hợp đồng tặng cho đối tượng tặng cho quyền sử dụng đất mà khơng phải đất đai Vì lẽ đó, cần phải sửa đổi quy định để thống với quy định Hiến pháp với đối tượng tặng cho tài sản Hơn nữa, quy định cịn khơng thống với nội dung ghi nhận khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Vì khoản Điều luật ghi nhận: “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: ” Rõ ràng, quy định xác định rõ  Điều 53 Hiến Pháp năm 2013 Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý  Điều Sở hữu đất đai (Luật Đất đai năm 2013) Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật Khoa học Kiểm sát 47 THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT điều kiện để thực quyền tặng cho dụng đất trở thành “quyền sử dụng đất” mà đối tượng hợp đồng tặng cho tài sản Quan điểm khác lại cho rằng, điều kiện để “tặng cho đất” đất bị tranh chấp quyền sở hữu Từ phân tích dẫn chứng khơng thể trở thành đối tượng trên, tác giả kiến nghị cần sửa đổi quy tặng cho tài sản; với dạng định “tranh chấp đất” thành “tranh chấp tranh chấp khác không liên quan đến quyền sử dụng đất” quyền sở hữu quyền sử dụng đất - Thứ hai, Điều luật quy định điều đủ điều kiện để tặng cho kiện “đất khơng có tranh chấp” cịn chung Để hiểu xác điều kiện chung, chưa xác cần phải lý giải dựa mục Hiện nay, có nhiều quan điểm khác đích hợp đồng tặng cho tài sản Mục về  khái niệm “tranh chấp đất đai” đích hợp đồng tặng cho tài sản Có quan điểm cho rằng, “tranh chấp đất chuyển giao quyền sở hữu; vậy, với đai” tranh chấp liên quan tranh chấp không liên quan đến đến quyền sở hữu quyền sử dụng đất quyền sở hữu bên tặng cho có Quan đểm khác cho rằng, tranh thể tặng cho quyền sử dụng đất thuộc sở chấp đất đai tranh chấp phát hữu họ mà không gây sinh quan hệ đất đai bao gồm hậu pháp lý bất lợi bên tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh có tranh chấp với bên tặng cho Ví chấp tài sản gắn liền với đất, tranh dụ: Ông Nguyễn Văn T bà Trần Vân B chấp liên quan đến địa giới hành chính, tranh chấp lối đi; cụ thể, bà B mục đích sử dụng đất Vấn đề cho bà có quyền mở lối đất hiểu chưa thống nên có quan điểm nhà ơng T ơng T khơng đồng ý Khi cho rằng, luật quy định chung tranh chấp chưa giải quyết, ông T lập “đất khơng có tranh chấp” nên phải hợp đồng tặng cho gái diện tích đất hiểu đất không bị tranh chấp Mặc dù quyền sử dụng đất mà ông T tặng quyền sở hữu dạng tranh chấp cho gái bị tranh chấp khác (tranh chấp liên quan đến việc tranh chấp việc mở lối qua bất động thực quyền, nghĩa vụ chủ sở sản liền kề mà tranh chấp hữu quyền sử dụng đất) trở quyền sở hữu nên ơng T hồn tồn có quyền thành đối tượng tặng cho Với tặng cho mà chịu hạn chế trường hợp xác định rõ chủ pháp luật sở hữu quyền sử dụng đất lại có tranh chấp liên quan khác tranh chấp việc mở lối đất, tranh chấp liên quan đến việc khai thác đất không pháp luật gây thiệt hại cho gia đình xung quanh… quyền sử 48 Khoa học Kiểm sát Theo phân tích ví dụ minh chứng đưa trên, quyền sử dụng đất bị tranh chấp dạng tranh chấp thuộc trường hợp tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu quyền sử dụng đất hồn tồn có Số 02 - 2018 LÊ THỊ GIANG thể trở thành đối tượng hợp đồng tặng cho tài sản Để tránh cách hiểu không thống nhằm hạn chế việc giải trái ngược Tòa án liên quan đến vấn đề Luật Đất đai năm 2013 cần có sửa đổi cho phù hợp xác Cũng tính chất với điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất quy định điểm b khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, quy định điểm b khoản Điều 118 Luật Nhà ghi nhận xác cụ thể hơn, điều thể sau: quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận chung chung “đất khơng bị tranh chấp” Điều 118 Luật Nhà năm 2014 quy định “Nhà không thuộc diện có tranh chấp quyền sở hữu” Như vậy, Luật Nhà quy định rõ loại tranh chấp thời điểm xảy tranh chấp, cụ thể: là, Điều luật ghi nhận “Nhà không thuộc diện có…” Chỉ từ “đang” xác định thời điểm xảy tranh chấp thời điểm tặng cho nhà không bị tranh chấp quyền sở hữu; với tranh chấp quyền sở hữu xảy kết thúc nhà đủ điều kiện để tặng cho; hai là, quy định xác định giới hạn rõ loại tranh chấp tranh chấp quyền sở hữu Đây điểm tiến Luật Nhà năm 2014 so với Luật Đất đai năm 2013 Qua phân tích trên, tác giả kiến nghị sửa đổi, bổ sung điểm b khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 từ “đất khơng có tranh chấp” thành “quyền sử dụng Số 02 - 2018 đất không thuộc diện có tranh chấp quyền sở hữu” để bảo đảm đối tượng giao dịch quyền sử dụng đất thống cách hiểu loại tranh chấp tranh chấp quyền sở hữu Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án phân thành hai nhóm sau: - Quyền sử dụng đất đối tượng trực tiếp bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án; - Quyền sử dụng đất bị kê biên theo tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở) bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án Ví dụ: Trường hợp nhà bị kê biên để thi hành án quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bị kê biên theo Kể từ thời điểm quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án chủ sở hữu quyền sử dụng đất không phép xác lập giao dịch bao gồm hợp đồng tặng cho tài sản Điều kiện quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án điều kiện ghi nhận từ sớm Luật Đất đai tiếp tục kế thừa văn Luật Đất đai ban hành sau Tuy nhiên, điều kiện chưa bao quát đầy đủ trường quyền sử dụng đất bị kê biên Bên cạnh trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án quyền sử dụng đất cịn bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà Khoa học Kiểm sát 49 THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN PHÁP LUẬT tặng cho thìthời hạn sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn thời gian sử dụng đất lại thời hạn sử dụng đất (khoản Điều 128 Luật Đất đai năm 2013) Ví dụ: Một người giao sử dụng đất vòng 70 năm Họ sở hữu quyền sử dụng đất 20 năm, sau họ tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác người tặng cho sở hữu thời gian lại 50 năm Với trường hợp, người tặng cho tặng loại đất sử dụng ổn định lâu dài họ sử dụng đất Để khắc phục điểm thiếu sót ổn định lâu dài mà không bị hạn chế điểm c khoản Điều 188 Luật Đất đai năm thời gian Để xác lập hợp đồng tặng cho 2013, tác giả kiến nghị bổ sung quy định sau: “Quyền sử dụng đất không bị quyền sử dụng đất người tặng cho kê biên để bảo đảm thi hành án khơng bị phải cịn thời gian sử dụng đất Đây kê biên để chấp hành định hành điều kiện hồn tồn cần thiết phù có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có hợp Bởi người tặng cho hết thời hạn sử dụng đất họ khơng có thẩm quyền” tư cách để tặng cho quyền sử dụng đất Trong thời hạn sử dụng đất cho người khác Điều kiện đặt Khoản Điều 15 Luật Đất đai năm yêu cầu người tặng cho 2013 ghi nhận, Nhà nước quy định thời quyền sử dụng đất họ cần kiểm tra hạn sử dụng đất hình thức sau thời hạn sử dụng đất để xác lập hợp đây: (a) Sử dụng đất ổn định lâu dài; (b) đồng cho phù hợp Sử dụng đất có thời hạn Tóm lại, Luật Đất đai năm 2013 Khi xác lập hợp đồng tặng cho vào thực tiễn thời gian, quyền sử dụng đất, bên tặng cho bất cập gây khó khăn bên tặng cho phải kiểm tra thời việc tặng cho quyền sử dụng đất, hạn sử dụng đất Nếu đất thuộc trường không phát huy điểm tiến hợp sử dụng ổn định, lâu dài sách đất đai mà Đảng bên hoàn toàn yên tâm thời hạn Nhà nước nỗ lực đổi Hy vọng sử dụng đất Tuy nhiên, đất thuộc rằng, bất cập kể điều kiện trường hợp sử dụng có thời hạn bên tặng cho quyền sử dụng đất sớm tặng cho phép tặng cho quyền bổ sung hoàn thiện thời sử dụng đất cho người khác họ gian tới./ thời hạn sử dụng đất Đối với bên nước có thẩm quyền Điều thể rõ điểm b khoản Điều 86 Luật Xử lý vi phạm hành năm 2012, cụ thể: biện pháp cưỡng chế thi hành định xử phạt hành bao gồm biện pháp kê biên tài sản có giá trị tương ứng với số tiền phạt để bán đấu giá Áp dụng quy định với trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật chủ sở hữu quyền sử dụng đất khơng thể xác lập hợp đồng tặng cho tài sản 50 Khoa học Kiểm sát Số 02 - 2018 ... TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT tặng cho thìthời hạn sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn thời gian sử dụng đất lại thời hạn sử dụng đất (khoản Điều 128 Luật Đất đai... VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT điều kiện để thực quyền tặng cho dụng đất trở thành ? ?quyền sử dụng đất? ?? mà đối tượng hợp đồng tặng cho tài sản Quan điểm khác lại cho rằng, điều kiện để ? ?tặng. .. liên quan đến quyền sử dụng đất? ?? quyền sở hữu quyền sử dụng đất - Thứ hai, Điều luật quy định điều đủ điều kiện để tặng cho kiện ? ?đất khơng có tranh chấp” cịn chung Để hiểu xác điều kiện chung,