Đề tài tham dự cuộc thi sinh viên nghiên cứu khoa học năm 200 thực trạng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản việt nam

Nghiên cứu của chúng tôi gồm ba chương: Phần 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.. Về phía Chính phủ, chúng tôi hi vọng những yếu kém còn tồn

LỜI NÓI ĐẦU

Trong thời gian gần đây, báo chí và các phương tiện truyền thông thường xuyên nhắc đến những cụm từ như “bong bóng bất động sản” và những đợt “sốt giá”, “đóng băng” …nhằm ám chỉ sự bất ổn trên thị trường bất động sản Việt Nam Nhưng đồng thời, người ta cũng lại nói đến thị trường này như một nguồn thu hút đầu tư nước ngoàiquan trọng của đất nước Mong muốn giải đáp mâu thuẫn đó là lí do đầu tiên khiến chúng tôi thực hiện nghiên cứu về vấn đề đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản tại Việt Nam

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế ở các nước phát triển Ở Việt Nam, vì nhiều lí do mà trong một thời gian dài thị trường ngưng trệ hoặc phát triển nhưng không đáng kể Chỉ khoảng 20 năm trở lại đây, dưới tác động của công cuộc mở cửa nền kinh tế, theo đó là sự gia nhập của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản mới hoạt động đúng bản chất thị trường với cung, cầu, giá cả khách quan, và hệ thống luật pháp chuyên biệt điều tiết

Đến nay, thị trường bất động sản đã phát triển thành một thị trường nhạy cảm và có những ảnh hưởng nhất định đến các thị trường khác, đặc biệt là thị trường vàng, ngoại hối và chứng khoán, từ đó lan truyền tác động đến toàn nền kinh tế Do vậy, một nghiên cứu về tình hình hoạt động của thị trường, các luồng vốn đầu tư trong hiện tại

và tương lai vào thị trường này là cần thiết

Nghiên cứu của chúng tôi gồm ba chương:

Phần 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Phần 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Phần 3: XU HƯỚNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Thực tế nghiên cứu vào dòng vốn trực tiếp nước ngoài dẫn vào thị trường bất động sản đã cho chúng tôi những hiểu biết rất giá trị Người đọc có thể dễ dàng tìm thấy trong bài nghiên cứu này câu trả lời cho những câu hỏi mà trước đây tưởng như đã

có câu trả lời nhưng vẫn còn mơ hồ Đâu là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản

có những thăng trầm trong suốt thời gian qua? Các nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy gì

ở thị trường Việt Nam và họ đã đầu tư như thế nào? Những nhà đầu tư nước ngoài khác chưa có mặt có thể nhìn thấy tiềm năng gì? Về phía Chính phủ, chúng tôi hi vọng những yếu kém còn tồn tại của thị trường được đề cập sẽ là tài liệu tham khảo trong quá trình đề ra những biện pháp tối ưu để phát triển hơn nữa luồng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung

Chúng tôi không kiến nghị các giải pháp trong nghiên cứu này Theo quan điểm của chúng tôi, các giải pháp để gia tăng hay luồng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là những giải pháp vĩ mô, cần có sự tương tác với các giải pháp phát triển các thị trường khác và với chính sách phát triển của đất nước Hơn nữa, việc gia tăng hay hạn chế luồng vốn đầu tư nước ngoài phụ thuộc vào tác động tích cực hay tiêu cực của nó đến nền kinh tế từng thời kì Chúng tôi chưa có khả năng và thời gian để dự đoán cũng như phân tích được tác động giữa các thị trường nên việc đưa ra các giải pháp là không có ý nghĩa Tuy nhiên, chúng tôi cũng đưa ra một số dự báo dựa trên việc phân tích thực trạng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

Trong quá trình nghiên cứu, không thể tránh khỏi những sơ suất, rất mong được

sự đóng góp của chuyên gia và bạn đọc Nhóm nghiên cứu xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 29 tháng 7 năm 2007

NHÓM NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I Tổng quan về đầu tư trực tiếp nước ngoài

1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài

Theo Luật đầu tư 2005 của Việt Nam không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mà chỉ có khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra

nước ngoài Nhưng có thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu là: Đầu tư trực tiếp

nước ngoài là hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư nước ngoài được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế của nước chủ đầu tư Những lợi ích lâu dài là việc thiết lập các

mối quan hệ kinh tế lâu dài giữa chủ đầu tư với một doanh nghiệp nhận đầu tư và mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp đó FDI bao gồm các giao dịch ban đầu và toàn bộ những giao dịch tiếp theo giữa các công ty mẹ và công ty con cũng như giữa các công ty con cho dù có tư cách pháp nhân hay không

2 Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài

 Theo Luật Đầu tư 2005 phân chia các hình thức đầu tư trực tiếp:

1 Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài

2 Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài

3 Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT

4 Đầu tư phát triển kinh doanh

5 Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư

6 Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp

7 Các hình thức đầu tư trực tiếp khác

sự thống nhất trong hệ thống pháp luật về đầu tư và tạo "một sân chơi" bình đẳng, không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư; đơn giản hoá thủ tục đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi

để thu hút và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn đầu tư; đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Khuôn khổ pháp lý từng bước được hoàn thiện là động lực góp phần đưa lại kết quả đáng khích lệ của hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam và khẳng định vai trò quan trọng của khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong sự nghiệp công nghiệp hóa-hiện đại hoá đất nước ta Có thể khái quát tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam giai đoạn 1988-nay như sau:

 Số dự án được cấp phép đầu tư

Tính đến cuối năm 2007, cả nước có hơn 9.500 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép đầu tư với tổng vốn đăng ký khoảng 98 tỷ USD (kể cả vốn tăng thêm) Trừ các dự án

đã hết thời hạn hoạt động và giải thể trước thời hạn, hiện có 8.590 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 83,1 tỷ USD.(Nguồn:VOV)

 Quy mô dự án

Qua các thời kỳ, quy mô dự án đầu tư nước ngoài có sự biến động thể hiện khả năng tài chính cũng như sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với môi trường đầu tư Việt Nam Quy mô vốn đầu tư bình quân của một dự án đầu tư nước ngoài tăng dần qua các giai đoạn, tuy có “trầm lắng” trong vài năm sau khủng hoảng tài chính khu vực

1997 Thời kỳ 1988-1990 quy mô vốn đầu tư đăng ký bình quân đạt 7,5 triệu USD/dự án/năm Từ mức quy mô vốn đăng ký bình quân của một dự án đạt 11,6 triệu USD trong giai đoạn 1991-1995 đã tăng lên 12,3 triệu USD/dự án trong 5 năm 1996-2000 Điều này thể hiện số lượng các dự án quy mô lớn được cấp phép trong giai đoạn 1996-2000 nhiều hơn trong 5 năm trước Tuy nhiên, quy mô vốn đăng ký trên giảm xuống 3,4 triệu USD/dự

án trong thời kỳ 2001-2005 Điều này cho thấy đa phần các dự án cấp mới trong giai đoạn 2001-2005 thuộc dự án có quy mô vừa và nhỏ Trong 2 năm 2006 và 2007, quy mô vốn đầu tư trung bình của một dự án đều ở mức 14,4 triệu USD, cho thấy số dự án có quy mô lớn đã tăng lên so với thời kỳ trước, thể hiện qua sự quan tâm của một số tập đoàn đa quốc

gia đầu tư vào một số dự án lớn (Intel, Panasonic, Honhai, Compal, Piaggio ) (Nguồn:

Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

 Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tập trung nhiều nhất trong lĩnh vực công nghiệp và xây dựng trong khi đầu tư trực tiếp nước ngoài vào khu vực nông nghiệp thấp và có xu hướng giảm dần Tỉ trọng đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành được thể hiện cụ thể trong bảng sau:

Bảng 1.1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007

(Tính tới ngày 22/12/2007 – chỉ tính các dự án còn hiệu lực)

Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, là khu vực có tốc độ phát triển năng động nhất, góp phần cải thiện tình hình kinh tế xã hội Việt Nam trong những năm đổi mới Về mặt kinh tế, Đầu tư trực tiếp nước ngoài là nguồn vốn bổ sung quan trọng cho vốn đầu tư; góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động, nâng cao năng lực sản xuất công nghiệp, chuyển giao công nghệ Đồng thời, Đầu tư trực tiếp nước ngoài có tác động lan tỏa đến các thành phần kinh tế khác trong nền kinh tế Về mặt xã hội, đầu tư trực tiếp nước ngoài tạo việc làm, cải thiện nguồn nhân lực và góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, chủ động hội nhập kinh tế với khu vực và thế giới

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

 Thị trường bất động sản

Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan

Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch

vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở

đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

Có hai loại đầu tư vào thị trường BĐS:

- Đầu tư phát triển BĐS: Tức là mua đất, mua quyền sử dụng đất, thiết kế xây dựng rồi đem bán trên thị trường Hình thức này phổ biến và đem lại lợi nhuận cao

- Đầu tư kinh doanh BĐS: Là mua BĐS đã hoàn chỉnh rồi đem cho thuê hoặc bán lại, phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nội bộ quốc gia và thiếu tính chuyên nghiệp

2 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại thị trường bất khác nhau Nếu căn cứ vào khu vực có BĐS,

có thể chia thành: thị trường BĐS đô thị, thị trường BĐS nông thôn và thị trường BĐS giáp ranh Nếu căn cứ vào hoạt động trên thị trường, có thể chia thành: thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS, thị trường đấu giá quyền sử dụng, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS, thị trường dịch vụ BĐS

Trong bài nghiên cứu của chúng tôi, chúng tôi sẽ tập trung nghiên cứu thị trường BĐS dựa trên công dụng của BĐS là chủ yếu Tuy nhiên, vì chúng tôi nghiên cứu tập trung chủ yếu vào tính chất thương mại của BĐS nên các thị trường BĐS mang tính phi thương mại sẽ không được đề cập đến ví dụ như các công trình công cộng hoặc BĐS phi

vật thể Cụ thể, chúng tôi sẽ tập trung nghiên cứu thị trường công trình thương nghiệp, thị

trường công trình công nghiệp và thị trường nhà ở

Căn cứ theo công dụng của BĐS, thị trường BĐS chia thành:

3 Quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Tính đến thời điểm này, theo nhận định của một số chuyên gia, thi trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 6 giai đoạn chính Điều này được thể hiện rất rõ trong sơ đồ dưới đây:

Biểu đồ 1.1.: Quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Đất nông nghiệp và phi nông nghiệp Thị trường Đất đai

Trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ; Công trình giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá

Thị trường công trình thương nghiệp và công trình công cộng

Nhà ở đô thị và nông thôn Thị trường Nhà ở

Nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX

Thị trường công trình công nghiệp

Hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v

Thị trường công trình đặc biệt

Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp

3.1 GIAI ĐOẠN 1: Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993

Trước năm 1993, thị trường BĐS Việt Nam có thể coi như chưa hình thành Phải mất rất nhiều thời gian trong tiến trình đổi mới Việt Nam mới có thể nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của thị trường BĐS

Trước năm 1988, thị trường BĐS Việt Nam hoạt động nhỏ lẻ và chưa có luật pháp quy định rõ ràng

Giai đoạn này, các tổ chức hoặc cá nhân được Nhà nước giao đất chỉ có quyền được sử dụng, mọi hình thức buôn bán, chuyển nhượng đều bị cấm Nhưng trong thực tế điều này vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà mà có khi trên mảnh đất ấy không có một căn nhà nào Đây là thời kỳ thị trường BĐS chưa hình thành trên qui mô lớn và trong điều kiện luật lệ chưa rõ ràng ấy, nhiều người đã vận dụng những kẽ hở trong các quyết định về đất đai của Nhà nước để kiếm lợi

Sau khi Luật Đất đai 1988 được ban hành, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển tự phát

Điểm đột phá trong Luật này chính là chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, sau 2 năm thi hành, thực tế đã cho thấy khung pháp lý của Luật Đất đai không chứa nổi nhu cầu phát triển của nền kinh tế, vì vậy dẫn đến hiện tượng phát triển tự phát của thị trường BĐS Ngay trong các thủ tục hành

chính, bên cạnh một số giấy chủ quyền nhà, đất như bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi được kế thừa của chế độ cũ thì do pháp luật quản lý, nhiều địa phương đã tự đưa ra thêm các loại giấy chủ quyền như: quyết định cấp nhà, quyết định cấp đất, văn tự mua bán nhà Tất cả những loại giấy này gọi chung là giấy chủ quyền “trắng”

3.2 GIAI ĐOẠN 2: Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến

1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở

Có nhiều ý kiến cho rằng đây là “cơn sốt” đất đầu tiên của thị trường BĐS Việt Nam Sở dĩ có thể nói như vậy là do năm 1994, giá BĐS phi mã gấp mấy lần Tuy nhiên, đây chỉ mới là giai đoạn phát triển bước đầu của thị trường BĐS chưa thể coi là một cơn sốt thực sự Những tác động chính dẫn đến sự phát triển này phải kể đến:

Thứ nhất, sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 bổ sung sửa đổi cho Luật Đất đai

năm 1988 Các điểm mới của Luật 1993 đã tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS trong

đó phải đặc biệt kể đến 2 nội dung đổi mới cơ bản:

Một là người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước giao cho 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất (Điều 1) Từ đó, đối tượng sử dụng đất đã đa dạng hơn không chỉ có đối tượng sử dụng đất mà còn có đối tượng thuê đất Người dân có thêm một quyền mới là quyền “ chuyển quyền sử dụng đất đai” trừ trường hợp đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp, đất không được chuyển quyền sử dụng và đất đang có tranh chấp (Điều 30 Luật Đất đai 1993)

Hai là đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Như vậy, Luật Đất đai 1993 vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp, xem xét đất đai dưới góc độ là tư liệu sản xuất, cụ thể hoá quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

là hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, đóng góp lớn của Luật Đất đai 1993 chính là tạo ra một thị trường BĐS hợp pháp và công khai

Thứ hai, năm 1992 cũng là thời điểm thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài

Đầu tư vào Việt Nam tăng khiến thị trường BĐS trở nên sôi động hơn Đặc biệt là sau khi

Mỹ bãi bỏ cấm vận Việt Nam năm 1995, một số hãng lớn của Mỹ đã ngay lập tức quay trở lại Việt Nam thực hiện đầu tư như Ford Motor, hãng nhựa đường Caltex, Công ty Bảo hiểm AIA Mặt khác, sau khi bãi bỏ cấm vận kinh tế và bình thường hoá quan hệ mọi

mặt với Việt Nam, đầu tư của Mỹ vào Việt Nam tăng nhanh, cạnh tranh đầu tư với Mỹ của Singapore và các nhà đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam trở nên rất quyết liệt Điều này

đã giúp lượng vốn đầu tư đổ vào Việt Nam tăng tuy còn chưa cao Bên cạnh đó, luồng vốn

đổ về từ các nước Đông Âu từ xuất khẩu lao động cũng tăng góp phần làm bùng phát thị trường BĐS

Thứ ba, nền kinh tế bắt đầu tăng trưởng với tốc độ cao Tăng trưởng GDP đạt đỉnh

cao đặc biệt trong năm 1995 (9.5%) và 1996 (9.3%) khiến nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy sự bùng phát của thị trường BĐS

Cuối cùng, lạm phát giai đoạn này vẫn còn ở mức cao, đặc biệt trong năm 1994,

lạm phát 14.4%, năm 1995 là 13.4% khiến các nguồn tiền nhãn rỗi trong nền kinh tế, đặc biệt là trong dân cư được dồn để kinh doanh BĐS gây rối loạn thị trường này, đẩy giá BĐS tăng hàng chục lần Do vậy giá thuê mặt bằng để sản xuất, thuê cửa hàng để kinh doanh cũng tăng lên tương ứng

Chính những nguyên nhân trên đã làm bùng phát thị trường BĐS Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng nhà ở và kinh doanh dịch vụ đang tăng cao sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Biểu đồ 1.2: Số lƣợng căn hộ cho thuê, còn trống và tỉ lệ sử dụng bất động sản

tại TP.HCM

Nguồn: CBRE

Biểu đồ trên biểu thị số lượng không gian trống, được thuê và tỉ lê thuê văn phòng tại TP.HCM Nhìn vào biểu đồ này ta có thể thấy rằng mặc dù lượng cung về văn phòng những năm 1993, 1994 không cao nhưng tỉ lệ văn phòng được thuê những năm này đạt mức 100% Điều này cũng cho thấy giá thuê văn phòng giai đoạn này sẽ cao hơn giai đoạn trước do nhu cầu giai đoạn này cao hơn lượng cung của thị trường Trong năm 1995, 1996, lượng cung căn hộ cho thuê tăng đột biến gấp 2 – 3 lần, chủ yếu là do lượng đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn này tăng lên sau khi Việt Nam mở cửa

Tuy nhiên, cơn sốt này đã hạ nhiệt và bị chặn đứng ngay khi Nhà nước đưa ra Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất

3.3 GIAI ĐOẠN 3: Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác

động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á

Giá đất trong những năm 1997- 1998 đã giảm đột ngột Nguyên nhân là do năm

1996, giá đất thị trường tăng đột ngột và do ảnh hưởng của xu hướng chung trên thị trường BĐS trong khu vực, các nhà đầu tư BĐS đổ xô đầu cơ đất đai, xây dựng nhà hàng, khách sạn … làm tăng cầu đất một cách đột biến Khi cơ hội kinh doanh không được như họ

Tổng diện tích còn trống (m 2

) Tổng diện tích cho thuê (m 2 )

Tỷ lệ cho thuê (%)

tưởng và lượng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào BĐS đáo hạn nhiều nhà kinh doanh phải bán BĐS với giá thấp để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng

Nguyên nhân sâu xa hơn đó là do khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á dẫn đến các

dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài bị ngưng trệ Hệ thống ngân hàng với sự giám sát lỏng lẻo vào những năm trước thời điểm 1997 đã dẫn đến sự phát triển quá mức của thị trường tín dụng ở nhiều nước châu Á, như Indonesia, Malaysia, Philippines, Hàn Quốc và Thái Lan, kéo theo việc đầu tư dư thừa vào một số ngành kinh tế và một số nước và châm ngòi cho sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS, từ đó lại quay lại tình trạng dư thừa tín dụng, vì các ngân hàng cho vay nhiều hơn giá trị thực của tài sản thế chấp Kết quả là

“bong bóng” vỡ và các ngân hàng phải hứng chịu hậu quả

3.4 GIAI ĐOẠN 4: Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 cùng những chính

sách phát triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, chung cư

Giai đoạn này vẫn đang có sự mất cân đối giữa cung và cầu BĐS, lượng cung tăng lên nhưng cầu vẫn vượt xa cung do đó giá BĐS giai đoạn này có xu hướng cao hơn hẳn so với các giai đoạn trước

Về cung: cung của thị trường BĐS giai đoạn này tăng đáng kể so với các giai đoạn

trước Đặc điểm nổi bật của giai đoạn này là sự phát triển trong lĩnh vực xây dựng mới, chủ yếu là nhà ở và sự tham gia của khu vực tư nhân Tại Hà Nội, tốc độ phát triển nhà ở tăng nhanh hơn nhiều so với các năm trước Riêng trong 3 năm 2001-2003 thành phố đã xây dựng mới được gần 3 triệu m2

nhà, trong đó năm 2001 là 843,44 ngàn m2 và năm 2003

là 1.164 ngàn m2, tăng 24,3 % so với năm 2002 Tính đến năm 2003, tỷ lệ diện tích xây nhà giữa khối nhà nước bỏ vốn và dân cư bỏ vốn đã thay đổi đáng kể Sở hữu nhà ở thuộc Nhà nước và tập thể ngày cảng giảm, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân ngày càng tăng Điều này phản ánh việc đầu tư phát triển nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân ngày càng nhiều và chiếm tỷ lệ rất lớn trong tổng quỹ nhà Tuy nhiên, ngoài 2 thành phần trên, các thành phần kinh tế khác tham gia phát triển nhà ở còn rất hạn chế

Về cầu: trong giai đoạn này, cầu về BĐS khá cao Dưới đây là bảng tổng kết cuộc

điều tra đầu năm 2004 về nguyện vọng được cải thiện chỗ ở trong các nhà chung cư của người dân sống tại các chung cư được xây dựng từ những năm 1990, cho thấy đa số họ đều

có nguyện vọng thay đổi chỗ ở

Bảng 1.2: Nguyện vọng được cải thiện chỗ ở trong các nhà chung cư

Thành phố Số phiếu

điều tra

% Ý kiến theo nguyện vọng

Đập bỏ Sửa lại Mua mới Tổng cộng

Nguồn: Thời báo kinh tế Sài Gòn số 24 – 2004

Về giá: Trong giai đoạn này, vẫn tồn tại 2 loại giá: khung giá do nhà nước quy định

và giá cả do quan hệ cung cầu quyết định Chỉ riêng giá đất do nhà nước quy định đã có sự tăng lên đáng kể giữa các năm Còn giá đất trên thị trường cao gấp 4-5 lần, có nơi cao gấp

10 lần so với giá do nhà nước quy định,và cũng tăng lên với mức độ khác nhau tuỳ loại đất và tuỳ khu vực Ví dụ như giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quí I năm

2001 đến quý I năm 2002 có nơi đã tăng tới 2,59 lần (xem Bảng 1.4)

Bảng 1.3: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội

từ quí I /2001 đến quý I /2002

Đường phố

Loại đường phố Vị trí

Giá bình quân trên thị trường

Nguồn: Số liệu điều tra của Tổng cục Địa chính

Có thể rút ra được một số nguyên nhân dẫn đến việc phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS cũng như sự tăng giá của BĐS giai đoạn này như sau:

 Thị trường BĐS có thể bùng phát trở lại nhanh chóng là do Việt Nam bị ảnh hưởng

ở mức thấp nhất trong cơn bão tài chính tiền tệ của châu Á Khi ấy thị trường BĐS Việt Nam có một đặc điểm khác so với các nước đó là ngân hàng không được tham gia đầu tư trực tiếp vào BĐS Ngoài ra, tại thời điểm đó, thị trường BĐS vẫn chủ yếu diễn ra theo dạng giao dịch ngầm nên không chịu ảnh hưởng nhiều Thêm vào đó, tăng trưởng kinh tế sau khi đạt tốc độ đáy năm 1999 (4.77%) thì từ năm 2000 đã cao dần lên và đến năm 2003

đã đạt tốc độ tăng cao nhất trong 6 năm góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường

BĐS

 Đây là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 – 2010 Trong đó chính quyền các tỉnh và thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến năm 2010 và 2020, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị

 Thị trường BĐS của Việt Nam đã trải qua một giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất, tiền tiết kiệm trong dân được cất trữ chủ yếu trong BĐS là một hiện tượng phổ biến Đó cũng là một lý do khiến cho thị trường BĐS trong giai đoạn này trở nên sôi động

 Nguyên nhân sâu xa nhất chính là tỷ giá cánh kéo giữa đất nông nghiệp với chính

nó khi được thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng, được đưa ra thị trường BĐS, đi vào cơn lốc đô thị hóa và trở thành đất dự án Chỉ cần bỏ ra một món tiền mua mảnh đất, giữ

đó vài tháng sau là có thể nhận được khoản lãi có khi bằng hoặc hơn số vốn bỏ ra Đây chính là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường BĐS năm 2003 rơi vào tình trạng “sốt ảo”, giá nhà đất lên đến đỉnh điểm, vượt quá khả năng thanh toán của đại bộ phận nhân dân

3.5 GIAI ĐOẠN 5: Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006

Từ năm 2004, số lượng giao dịch thành công trên thị trường BĐS bắt đầu giảm mạnh Trong năm 2004, giao dịch nhà đất giảm 24% Năm 2005, số giao dịch BĐS thành công ở Hà Nội ước giảm 65%; TP HCM giảm 60% (cả nước ước giảm 78%) Khu vực buôn bán nền nhà khá sôi động trước đây giờ không còn tồn tại Hình thức kinh doanh cho thuê nhà ở gần như chưa phát triển Nhìn chung, đây là giai đoạn thị trường BĐS bị ngưng trệ

Về cầu: Khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức

mua giảm sút vì cung thật đưa ra giá cao mà cầu thật không có khả năng thanh toán; khu vực thị trường nhà chung cư chất lượng trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường

Người đầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở không còn, người có nhu cầu mua nhà nhưng chưa cấp thiết thì không muốn mua ngay mà muốn chờ đợi giá xuống thấp hơn

Điều này cũng được thể hiện qua tỉ lệ đăng ký căn hộ và tỉ lệ căn hộ trống tại Hà Nội từ năm 2004-2006

Biểu đồ 1.3: Tỉ lệ căn hộ đã mua và còn trống tại Hà Nội 2004-06

Nhìn vào biểu đồ trên ta có thể thấy được nhu cầu về căn hộ tại Hà Nội có xu hướng giảm từ năm 2004-2006, do đó tỷ lệ khoảng trống tăng tương ứng

Về cung: Quá nhiều nhà đầu tư dự án, quá nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu

vốn, trở nên ngưng trệ Trong giai đoạn này, lượng căn hộ được xây mới gần như bằng 0

Dưới đây là biểu đồ biểu thị lượng cung căn hộ loại A và B tại Hà Nội, có thể nhận thấy trong giai đoạn 2004-2006 hầu như lượng cung căn hộ loại A và B không thay đổi

Biểu đồ 1.4: Lƣợng cung căn hộ loại A và B tại Hà Nội

Lượng cung không đổi, lượng cầu giảm, do đó nên những hoạt động mua bán trong giai đoạn này không được sôi động như các giai đoạn trước Thị trường BĐS “đóng băng”

đã làm tê liệt gần 7000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên cả nước mà chủ yếu là Hà Nội

và TP HCM Riêng TP HCM, có hơn 4.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì một nửa trong đó đã phá sản, 20% có nguy cơ và chỉ có khoảng 30% vẫn hoạt động bình thường

Có thể tổng kết một số nguyên nhân dẫn đến giai đoạn ngưng trệ này của thị trường BĐS như sau:

 Luật Đất đai 2003 có hiệu lực và Nghị định 181 quy định chi tiết thi hành đã kiểm

soát chặt chẽ cung cầu đất đai và thị trường BĐS

Với Luật Đất đai ban hành năm 2003 và các quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, những người đã đầu cơ, tích trữ về đất đai đang phải chùn bước, hoặc không dám tiếp tục đầu cơ, tích trữ đất đai hoặc giảm bớt quy mô tích trữ

để tránh thiệt hại sau này Không ít người vay mượn, kể cả vay ngân hàng để mua nhà đất, nay đến lúc phải trả nợ nên cũng phải đẩy nhà đất ra thị trường, làm cho cung về đất tăng lên Trong khi đó thì những người thực sự có nhu cầu về nhà đất đang trông chờ việc thi hành Luật Đất đai sẽ làm cho giá đất hạ xuống nên cũng không vội vàng tìm mua nhà

Bảng giá đất các địa phương ban hành theo tinh thần của Nghị định 181 (sát với giá thị trường) tăng gấp nhiều lần so với khung giá cũ Khung giá đất mới sẽ có lợi cho người

sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi do việc tính bồi thường, song người sử dụng đất cũng sẽ

bị ảnh hưởng do tăng các khoản nghĩa vụ tài chính phải nộp theo giá đất mới

 Quy chế khu đô thị mới, ngày 5/1/2006 ban hành kèm Nghị định 02 có 3 điểm quan

trọng có ảnh hưởng đến các dự án khu đô thị mới:

Thứ nhất, “Quy chế khu đô thị mới” cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư

để huy động vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức Quy định này đã khiến cho doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vào tình thế khó khăn bởi một nguồn huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp để thực hiện dự án là từ người có nhu cầu mua nhà

Thứ hai, sau 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất mà chủ đầu tư không triển khai thực

hiện hoặc tiến độ thực hiện dự án chậm quá 24 tháng so với phê duyệt, Nhà nước sẽ thu hồi toàn bộ hay từng phần đất đã giao, cho thuê

Thứ ba, quy định chủ đầu tư dự án phải có vốn sở hữu đầu tư vào dự án “không nhỏ hơn

20% tổng mức đầu tư dự án” cũng là một khó khăn cho doanh nghiệp Nhận định chung của doanh nghiệp là, nếu công đoạn gọi là triển khai dự án nếu được xác định quá muộn,

sẽ tiếp tục có nhiều doanh nghiệp phá sản, vỡ nợ, nhiều dự án sẽ tiếp tục bị chậm Quy định này đã khiến cho những dự án chỉ mới 50ha đã gặp khó khăn

 Giá vàng tăng liên tục trong thời gian dài

Giá vàng các tháng trong năm 2004 so với cùng kỳ đều tăng từ 12% trở lên, bình quân giá vàng 2004 tăng 16,5% so với năm 2003, chủ yếu do giá vàng trên thế giới tăng cao đã ảnh hưởng tới thị trường vàng trong nước Việc mua bán nhà đất ở nước ta thường quy ra vàng nhưng giá vàng vừa qua tăng cao và biến động bất thường chưa thể lường hết nên cũng ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giao dịch về nhà đất trên thị trường do có nhiều giao dịch được thực hiện hoặc cam kết thanh toán bằng vàng Cụ thể, khi giá vàng tăng cao, người mua BĐS (chủ yếu là người dân) không có khả năng mua đủ lượng vàng cần để thanh toán dẫn đến việc phải chấp nhận thôi không mua nhà, bỏ đặt cọc Đây cũng là một nguyên nhân làm tăng số lượng giao dịch thất bại thời kì này

3.6 GIAI ĐOẠN 6: Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc

hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý

Từ năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi sau 2 năm ngưng trệ Thậm chí đã có lúc, người ta nghĩ rằng thị trường BĐS sẽ bùng phát mạnh

mẽ Trong giai đoạn này, thị trường văn phòng, chung cư cao cấp và đô thị mới là những thị trường phát triển mạnh mẽ hơn cả

Về cung: Trong thời gian này, cùng với việc tăng cường phát triển kết cấu hạ tầng

kỹ thuật đô thị, các đơn vị trong ngành xây dựng, các địa phương huy động mọi nguồn vốn cho việc đầu tư và phát triển các khu đô thị mới, nhằm tạo ra bước đột phá trong việc giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân đô thị Góp vào nguồn cầu là chủ trương mở của Chính phủ khi cho phép Việt Kiều được mua nhà Có 16.000 Việt kiều đủ điều kiện được mua nhà, góp vào một lượng cầu lớn

Số lượng các dự án về phát triển nhà ở đô thị tăng nhanh với hơn 1.500 dự án đã và đang triển khai, bình quân mỗi năm tăng hơn 58 triệu m2

nhà ở Những dự án hàng trăm

triệu USD được tìm hiểu, triển khai trên địa bàn các thành phố lớn Các công trình chung

cư, căn hộ cao cấp được bán với giá cao (1000-2000 USD/m2

)

Về cầu: Cầu về BĐS giai đoạn này rất lớn và tình trạng chen lấn giành mua căn

hộ trở nên phổ biến, đặc biệt là những căn hộ cao cấp, mặc dù giá của các căn hộ này không phải là nhỏ Năm 2007, theo khảo sát của Công ty BĐS Savills và CBRE, tỷ lệ cho thuê văn phòng đến 97-99% Theo Savills, TP.HCM hiện có 50 cao ốc, 2.370 văn phòng cho thuê, công suất 97% Riêng ở Hà Nội luôn trong tình trạng khan hiếm, cháy văn phòng cao cấp

Về giá: Cung chưa đủ cầu làm giá BĐS trên thị trường tăng cao Có thể lấy ví dụ

về sự thay đổi giá của một số căn hộ để bán tại Hà Nội

Biểu đồ 1.5: Giá bán căn hộ tại một số dự án tại Hà Nội Q4/2007

Nguồn: CBRE

Nhìn trên biểu đồ có thể thấy giá bán khởi điểm của các căn hộ này thấp hơn giá thị trường rất nhiều Có nơi chênh lệch đó là 3-4 lần Sở dĩ như vậy là vì năm 2007 chứng kiến 3 đợt tăng giá mạnh trên thị trường BĐS là vào tháng 2, tháng 8 và cuối năm Giá khởi điểm của các căn hộ này trung bình vào khoảng 500$/1m2

nhưng đến quý 4 năm

2007, giá của nó đã tăng lên trung bình là 1500$/1m2

Đến quý I năm 2008, giá của các căn hộ có dao động nhưng nhìn chung thì vẫn giữ trong trạng thái ổn định so với quý 4 năm 2007 Dưới đây là biểu đồ phản ánh giá bán của các dự án chung cư điển hình tại Hà Nội quý 1 năm 2008 Có thể thấy rằng giá của các căn

hộ chung cư này tương đối ổn định vào đầu năm 2008 đồng thời có tăng so với quí 3 năm

2007 nhưng lượng tăng không đáng kể

Một số nguyên nhân dẫn đến việc thị trường BĐS phát triển mạnh trong năm 2007

đó là:

 Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), cơ chế đã cởi mở cho các

nhà đầu tư vào Việt Nam nhiều hơn Chúng ta cũng nới rộng quyền của các nhà đầu tư nước ngoài: được đầu tư lâu dài, được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất

 Tăng trưởng kinh tế cao: Nền kinh tế năm 2007 tiếp tục phát triển ổn định, đạt mức

tăng trưởng cao nhất trong vòng 10 năm qua và chỉ đứng thứ 2 thế giới về tốc độ tăng trưởng Tăng trưởng cao dẫn đến nhu cầu về BĐS, nhất là nhu cầu về nhà ở của dân cư tăng cao Một năm, dân số Việt Nam tăng khoảng 1,1 triệu người; nhu cầu diện tích đất ở cũng lên đến hàng chục triệu mét vuông Nhu cầu còn tăng “kép”, bởi thu nhập của một bộ phận dân cư cao lên nhanh chóng

 Tác động của thị trường chứng khoán Chỉ số giá chứng khoán sau khi từ mức đáy

883,9 điểm vào ngày 6/8/2007 đã “phi mã” lên trên 1.100 điểm vào ngày 3/10/2007, sau

đó diễn biến theo hình “răng cưa”, để xuống dưới 1.100 điểm từ ngày 18/10/2007 Đến ngày 09/06/2008 VN-Index giảm xuống chỉ còn 379,12 điểm, các nhà đầu tư nước ngoài

đã đẩy mạnh bán ra, giảm lượng mua vào, nhiều nhà đầu tư chuyển dòng vốn đầu tư sang thị trường BĐS

 Cơ chế, chính sách, pháp luật có ảnh hưởng đến thị trường BĐS:

Lãi suất gửi tiền tiết kiệm không theo kịp sự trượt giá của hàng hoá thời gian gần đây đã khiến thị trường nhà đất có thêm nguồn vào

Các chương trình hỗ trợ cho vay mua nhà trả góp của các ngân hàng thương mại trong thời gian qua cũng kích cầu đáng kể

Tâm lý của người dân và nhà đầu tư: Do thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn chưa

mua bán theo tin đồn và theo đám đông, khi thấy viễn cảnh thị trường lạc quan rất có thể tạo tâm lý hưng phấn, càng kích thích và gây áp lực đấn phía cầu của BĐS

Ngày 22/05/2008, Quốc hội đã tán thành thông qua nghị quyết về việc thí điểm cho

tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Tuy nhiên, các cá nhân, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có chức năng kinh doanh BĐS sẽ không được phép

sở hữu nhà Mặc dù vậy, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, trong thời gian đầu thực hiện dự

án này, do lượng cung về nhà chưa đủ, có thể có ít nhiều tác động đến giá nhà đất tại Việt Nam, nhưng sự tác động về tăng giá cũng sẽ không nhiều

Năm 2007 và đầu năm 2008 thị trường BĐS đã phục hồi mạnh mẽ , tuy nhiên, giữa năm 2008, thị trường lại có vẻ chững lại tại khu vực đô thị Nguyên nhân là do từ ngày 1/1/2008, biểu giá đất mới ở Hà Nội và TP HCM tăng khoảng 20% so với năm 2007 Theo

đó, tại Hà Nội và TP HCM, giá đất ở một số đường phố thuộc các quận nội thành sẽ có mức tối đa là 67,5 triệu đồng/m2 thay vì 54 triệu đồng như trước Theo tính toán của các

cơ quan chức năng, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đóng trong năm 2008 sẽ tăng bình quân 30% so với năm 2007 Điều này sẽ bắt buộc các chủ đầu tư phải đưa phần tăng thêm vào giá thành của một đơn vị nhà đất Vì vậy, giá nhà đất của các dự án sẽ tăng

từ 15% đến 20% Do đó, đến tháng 6 năm 2008, thị trường nhà, đất ở Hà Nội và khu vực

Hà Nội đang rơi vào tình trạng đóng băng, khác hẳn đầu năm 2008 Giá nhà, đất ở khu vực

Hà Nội sắp được mở rộng đã giảm 2 - 6 triệu đồng/m2 Ở khu vực Hà Nội cũ, giá nhà đất cũng đang giảm khoảng 5% - 10% Tại Tp.HCM giá nhà đất của hầu hết các dự án khu vực Khu đô thị mới Nam Sài Gòn và lân cận như Bình Chánh, Nhà Bè đã trở về mốc giá tháng 10/2007 - thời điểm trước cơn sốt nhà đất Các hợp đồng được giao dịch rất chậm

Hàng loạt công ty kinh doanh BĐS bán tháo các lô đất đầu cơ bằng mọi cách Tình trạng nhà đất đóng băng không chỉ làm nhiều văn phòng, trung tâm môi giới đóng cửa mà còn khiến hàng loạt dự án xây dựng bị đình hoãn Nguyên nhân chính là do gặp khó khăn về mặt bằng, giá cả vật liệu xây dựng, ngoài ra tình trạng người mua thờ ơ với các dự án cũng

là nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư không còn mặn mà với các dự án như trước nữa

Do đó, tính đến thời điểm này, nhiều chuyên gia nhận đinh rằng, thị trường bất động sản chuẩn bị bước vào một giai đọan đóng băng mới Tuy nhiên, theo nhóm nghiên

cứu, những đặc điểm rõ nét của giai đoạn đóng băng vẫn chưa hình thành rõ nét Trong tương lai gần, thị trường này sẽ còn nhiều biến động, do đó vẫn chưa thể kết luận được rằng đây là giai đoạn đóng băng của thị trường bất động sản

CHƯƠNG II

THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam

1 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1999

Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam ra đời năm 1987 và sửa đổi năm 1992 đã tạo môi trường pháp lý cao hơn để thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Luật này đã

bổ sung và chi tiết hoá các lĩnh vực cần khuyến khích kêu gọi đầu tư cho phù hợp với hoàn cảnh mới Chính vì vậy, trong giai đoạn từ năm 1993 đến hết năm 1999, vốn đầu tư nước ngoài có xu hướng tăng lên

Thời kỳ 1991-1995, số vốn đầu tư nước ngoài tăng thêm đạt 2,13 tỷ USD ( đạt 1.409 dự án với tổng vốn đăng ký cấp mới 18,3 tỷ USD) và có tác động tích cực đến tình hình kinh tế-xã hội đất nước Thời kỳ 1991-1996 được xem là thời kỳ “bùng nổ” đầu tư nước ngoài tại Việt Nam Đây là giai đoạn mà môi trường đầu tư-kinh doanh tại Việt Nam

đã bắt đầu hấp dẫn nhà đầu tư do chi phí đầu tư-kinh doanh thấp so với một số nước trong khu vực; sẵn lực lượng lao động với giá nhân công rẻ, thị trường mới, vì vậy, đầu tư nước ngoài tăng trưởng nhanh chóng Vốn tăng thêm chủ yếu tập trung vào các dự án thuộc lĩnh vực sản xuất công nghiệp và xây dựng và chủ yếu từ các nhà đầu tư châu Á (59%) (Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và đầu tư)

Tuy nhiên, trong giai đoạn này, lượng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS không đáng kể

Mặc dù năm 1993-1996 thị trường BĐS ở trong giai đoạn bùng phát sơ khởi, nhưng chưa hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, vì Luật Đầu tư của nước ta chưa hoàn thiện, Luật Đất đai 1993 mới chỉ tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp Thêm vào đó, năm 1997-1999, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính châu Á, dẫn đến tình trạng đóng băng của rất nhiều thị trường BĐS như Indonesia, Hàn Quốc, Thái Lan…kéo theo tình trạng các nhà đầu tư rút vốn khỏi thị trường Việt Nam Nhiều dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng được đầu tư ồ

ạt trước đó trở nên đình trệ Đơn cử như tại thị trường Hà Nội, rất nhiều các dự án được cấp phép từ năm 1993 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành Cụ thể, lĩnh vực văn phòng có

16 dự án, 13 dự án xây căn hộ, 4 dự án phát triển đô thị, hạ tầng kĩ thuật, 39 dự án thuộc lĩnh vực Khu công nghiệp và 12 dự án xây dựng khách sạn

Bảng 2.1: Các dự án văn phòng đang thực hiện đã cấp phép

Cty TNHH phát triển đệ nhất trung tâm thương mại 04/05/1994 15.000.000 CTLD Nguyễn Du, XD nhà cho thuê 04/05/1994 3.322.900 CTLD Hanoi Lake View Sport, XD KS 4 sao 18/01/1994 24.151.551 CTLD Khách sạn hữu hạn Á châu 23/12/1993 2.625.000 Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever-Fortune 28/10/1993 29.680.000

CTLD Olimpia Dịch vụ báo chí và văn hoá 31/03/1993 6.569.400 Cty TNHH Tháp Trung tâm Hà nội 08/02/1993 67.500.000

Nguồn: Sở Kế hoạch đầu tư Hà Nội

Hình thức đầu tư phổ biến nhất là liên doanh giữa nhà đầu tư BĐS nước ngoài và nhà đầu tư trong nước Trong các dự án đang thực hiện được cấp phép giai đoạn 1993-

1999, chỉ có duy nhất một dự án 100% vốn của nhà đầu tư Đài loan đầu tư xây dựng công

ty TNHH Trung tâm thương mại Ever-Fortune, thuộc lĩnh vực văn phòng Nhà đầu tư BĐS lớn nhất trong giai đoạn này là các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông Ngoài ra còn có các dự án BĐS của các nhà đầu tư Thái Lan, Úc, Đài Loan, Hàn Quốc, Luxembourg,…

2 Giai đoạn từ năm 2000 đến nay

2.1 Lượng vốn và tỷ trọng FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam

Nước ta đã có nhiều chủ trương chính sách, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển từ khi thi hành Luật Đầu tư nước ngoài 1987 Tính đến hết năm

2007, cả nước có 8684 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài còn hiệu lực, với tổng vốn đăng

kí 85,05 tỷ USD, vốn thực hiện đạt gần 30 tỷ USD Lĩnh vực công nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất chiếm 67% về số dự án và 60% về tổng vốn đăng kí Tiếp theo là lĩnh vực dịch vụ chiếm 22,3% về số dự án và 34,3% về số vốn đầu tư đăng kí Số còn lại thuộc lĩnh vực nông, lâm,ngư nghiệp (Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

Trong khu vực dịch vụ đầu tư nước ngoài tập trung chủ yếu vào BĐS, bao gồm: xây dựng căn hộ, văn phòng, phát triển khu đô thị mới, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp,

du lịch-khách sạn

Bảng 2.2: Đầu tƣ FDI vào các ngành dịch vụ giai đoạn 1988-2007

Chuyên ngành

Vốn đầu tƣ 1988-2007 ( triệu USD)

Đầu tƣ đã thực hiện 1988-2007 (triệu USD)

1 Khách sạn -Du

2 Hạ tầng

3 Xây dựng khu

4 Văn phòng -Căn

5

6.Tài chính- ngân

2005 là 179,5 triệu USD, năm 2006 là 239,2 triệu USD, đến năm 2007 đạt mức kỉ lục là hơn 5 tỷ USD (Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp)

Bên cạnh đó, cũng có thể nhận thấy số lượng dự án FDI vào BĐS không lớn (chỉ chiếm 21,6% số dự án FDI trong ngành dịch vụ giai đoạn 1988-2007 ; 4,84% số dự án FDI vào tất cả các ngành); nhưng lượng vốn FDI trong lĩnh vực BĐS lại có giá trị lớn hơn rất nhiều so với các lĩnh vực dịch vụ khác Trong số 29.193 triệu USD vốn đầu tư trong ngành dịch vụ, đầu tư BĐS đã chiếm tới 85,20% Nếu tính FDI vào tất cả các ngành thì FDI vào BĐS chiếm 24,15%, FDI vào các ngành dịch vụ khác chỉ chiếm 10,17% (Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp)

Kết quả thu hút đầu tư quí 1/2008 cũng cho thấy nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS khoảng 4,5 tỷ USD trong tổng số hơn 5,15 tỷ USD FDI, chiếm đến 87%, trong khi vốn dành cho công nghiệp chỉ có 10% và nông-lâm-ngư chỉ 0,1%

Riêng trong 3 tháng đầu năm này, lượng vốn FDI vào BĐS đã xấp xỉ vốn FDI vào BĐS

năm 2007 (Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp)

Biểu đồ 2.1: FDI trong lĩnh vực bất động sản 2004-QI/2008

2004 2005 2006 2007 Quí I/2008

FDI FDI vào BĐS

Nguồn: Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi

expansion ( CBRE 06,May,2008 )

Những con số thống kê này cho thấy, BĐS đã trở thành một trong những tâm điểm của các dự án có vốn đầu tư nước ngoài trong giai đoạn từ năm 2000 đến nay

2.2 Địa bàn nhận đầu tư

FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam phân bố không đồng đều, chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai khu vực được nhà đầu tư nước ngoài nói chung và các nhà đầu tư BĐS nói riêng hướng đến nhiều nhất Tiếp đó là đến Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Thừa Thiên Huế, Phan Thiết và Mũi Né Tuy nhiên, với những đặc điểm riêng biệt về sự phát triển, về kinh tế, xã hội, và lại là trung tâm kinh

tế, thương mại lớn nhất của cả nước nên thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh được các nhà đầu tư quan tâm hơn

Theo báo cáo của UBND TP Hồ Chí Minh, năm 2007 so với các lĩnh vực dịch vụ khác thì số lượng dự án xin đầu tư mới về lĩnh vực BĐS không nhiều, chỉ đạt 25/401 dự án cấp phép đầu tư mới và 125 dự án tăng vốn của thành phố, nhưng lượng vốn FDI đổ vào BĐS đã chiếm đến 85% giá trị trong tổng vốn đầu tư nước ngoài của thành phố (năm 2007

tổng vốn FDI của Tp.HCM đạt 2,5 tỷ USD) Có thể kể đến một số dự án đầu tư BĐS tiêu biểu tại đây như:

Bảng 2.3: Dự án đầu tƣ bất động sản tiêu biểu tại Tp.HCM hiện nay

Dự án Chủ đầu tƣ Chi tiết

Khu đô thị mới Nhà

Công ty TNHH Vietnam Land SSG (liên doanh giữa Công ty cổ phần bất động sản và xây dựng SSG và Công ty Vietnam Land,

* Tổng diện tích: 10,3 ha

* Tổng vốn đầu tư 156 triệu USD

* Đây là dự án xây dựng tòa nhà cao nhất Tp.HCM tiêu chuẩn quốc tế 5 sao ngay sát sông Sài Gòn

Biệt thự Saigon Riviera Villas

Công ty TNHH liên doanh Saigon Riviera (thuộc tập đoàn Keppel Land -

* Tổng diện tích đất 5,9ha

* Tổng vốn đầu tư 35,5 triệu USD

* Dự án với những mẫu thiết kế nội thất đa dạng cùng nhiều tiện ích chất lượng

Asiana Plaza Saigon

Tập đoàn hàng không Kumho (Hàn Quốc)

* Tổng vốn đầu tư: 230 triệu USD

* Bao gồm tổ hợp nhà ở và khu cao ốc thương mại Kumho Asiana Plaza 21 tầng Tổ hợp Kumho Asiana Plaza gồm khách sạn 5 sao 21 tầng, khu văn phòng và nhà ở cho thuê 32 tầng

* Dự kiến sẽ hoàn thành vào 10-2009

Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp

Hà Nội đứng thứ hai trong cả nước về kết quả trong thu hút vốn đầu tư trực tiếp

nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Hiện nay, tại Hà Nội nhu cầu thuê văn phòng, khách sạn cao cấp tăng nhanh, các nhà đầu tư nước ngoài đã nhìn thấy được tiềm năng và một hướng đầu tư đầy hứa hẹn và đang tập trung đổ nhiều vốn vào lĩnh vực này Trong mấy tháng đầu năm 2007, nhiều nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc đang đua tranh quyết liệt để được đầu

tư vào các khu đất của tại Hà Nội để xây dựng khách sạn 5 sao, xây dựng tổ hợp văn phòng - nhà ở cao cấp, tổ hợp sân golf- khu vui chơi giải trí với tổng số vốn lên tới hàng tỷ USD trong giai đoạn từ 2007-2010 Theo đánh giá của các nhà đầu tư, ngoài các yếu tố

chuyển biến mạnh mẽ về thủ tục đầu tư, nhất là thủ tục đất đai, kết nối hạ tầng với các tỉnh miền Bắc đang được hoàn chỉnh Nguồn vốn đầu tư vào Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên, hiện đang có rất nhiều nhà đầu tư lớn đang trình dự án đầu tư tại Hà Nội

Bên cạnh đó, Đà Nẵng, Bà Rịa Vũng Tàu, Thừa Thiên Huế, Hải Phòng… cũng là các địa phương có lượng vốn FDI tập trung nhiều vào BĐS, đặc biệt là các dự án xây dựng khu du lịch, khách sạn Xét riêng trong 3 tháng đầu năm 2008, Bà Rịa - Vũng Tàu đã vượt lên vị trí dẫn đầu trong bản đồ thu hút vốn FDI trên cả nước với dự án Hồ Tràm do Tập đoàn Asian Coast Development đầu tư có tổng vốn đầu tư 4,2 tỉ USD Đây là dự án xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng, các khách sạn 5 sao (9.000 phòng), khu thương mại, trung tâm hội nghị quốc tế, văn phòng - căn hộ, biệt thự cao cấp, sân golf Nổi lên như một điểm sáng khác về thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong những tháng đầu năm 2008 là

Đà Nẵng Hàng loạt dự án có vốn nước ngoài đã được khởi công trong những tháng qua

Cụ thể, Tập đoàn VinaCapital triển khai hàng loạt dự án tại đây như dự án xây dựng dự án sân golf và khu du lịch thuộc quận Ngũ Hành Sơn với vốn đầu tư lên tới 130 triệu USD hồi tháng 1.2008 Mới đây, VinaCapital lại tiếp tục khởi công dự án khu phức hợp thương mại Capital Square tại khu vực cầu sông Hàn với tổng vốn đầu tư 325 triệu USD Đây được xem là dự án có vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Đà Nẵng vào thời điểm này

Ngoài ra có thể kể đến các dự án lớn khác như dự án khách sạn du lịch của Banyan Tree với 276 triệu USD tại Huế, Tập đoàn Magnum Investment Group đầu tư xây dựng tổ hợp khách sạn 5 sao tại Hải Phòng…

2.3 Lĩnh vực đầu tư

Theo thống kê của Bộ KH-ĐT, FDI vào lĩnh vực dịch vụ mà chủ yếu là các dự án BĐS

đã tăng liên tục trong những năm gần đây Tính từ năm 1988 đến 31/12/2007, các lĩnh vực BĐS thu hút được vốn FDI như sau:

 Xây dựng khu đô thị mới có 9 dự án triển khai với tổng vốn đầu tư gần 3,5 tỷ USD,

 Lĩnh vực xây dựng văn phòng-căn hộ có 154 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 9,4 tỷ USD,

 Xây dựng hạ tầng KCN-KCX là 30 dự án, tổng vốn khoảng 1,5 tỷ USD Trong giai đoạn 2000-2007, cả số lượng và giá trị các dự án FDI xây dựng văn phòng – căn hộ để bán và cho thuê, xây dựng Khu đô thị mới, KCN, KCX… đều tăng,

trong đó chiếm tỉ trọng lớn nhất vẫn là các dự án xây dựng văn phòng, căn hộ để bán và cho thuê

Bảng 2.4: Vốn FDI đầu tƣ trong lĩnh vực bất động sản 2000-2007

Đơn vị : USD

Năm

Xây dựng hạ tầng Khu chế xuất-Khu công nghiệp

Xây dựng Khu đô thị mới

Xây dựng Văn phòng-Căn hộ

Tính riêng năm 2007, FDI trong lĩnh vực xây dựng văn phòng, căn hộ cũng chiếm

tỷ lệ lớn 57% trong tổng FDI vào các lĩnh vực khách sạn, văn phòng và KCN Các dự án đầu tư xây dựng cao ốc căn hộ cao cấp và cao ốc văn phòng loại A + B là chiếm số lượng nhiều nhất, có giá trị đầu tư từ hơn chục triệu đến vài trăm triệu USD Nguyên nhân là do các đô thị của Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại vẫn luôn trong tình trạng thiếu thị trường văn phòng, trung tâm thương mại (TTTM), khách sạn và nhà ở cao cấp… Vì thế

mà làn sóng đầu tư vào BĐS, đặc biệt là BĐS cao cấp ở Việt Nam vẫn sẽ tiếp tục không ngừng Ước tính tổng số vốn đầu tư cam kết của nhà đầu tư nước ngoài vào phân khúc thị trường BĐS thương mại và nhà ở trong giai đoạn 2004-2010 đạt khoảng 8-9 tỉ USD

Biểu đồ 2.2: FDI vào BĐS theo lĩnh vực năm 2007

Khách sạn - Du lịch 41%

Văn phòng - căn hộ 57%

Khu công nghiệp 2%

Nguồn : Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi expansion ( CBRE 06,May,2008 )

Sau các dự án văn phòng – căn hộ, FDI vào lĩnh vực khách sạn – du lịch cũng chiếm tỉ trọng lớn Bù lại khoảng thời gian 1996-2006 với rất ít khách sạn 5 sao mới, một loạt dự án tầm cỡ đã được cấp phép, khiến mảng đầu tư này trở nên sôi động trong năm

2007 Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong quý đầu năm 2007, lượng vốn FDI đổ vào khách sạn, du lịch đạt 406 triệu USD, chiếm 1/5 tổng vốn được cấp mới (2,07 tỷ USD) Trong thời điểm hiện nay, 2 dự án đầu tư vào lĩnh vực khách sạn cao cấp lớn nhất tại Việt Nam đó là dự án đầu tư xây dựng khách sạn 5 sao tại vị trí X2 - Khu công viên văn hoá - thể thao Tây Nam Mễ Trì Hà Nội của Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư với số vốn 500 triệu USD và dự án khách sạn 5 sao - trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ cao cấp tại lô đất E6 - Khu đô thị mới Cầu Giấy của Keangnam, Hàn Quốc với tổng vốn đầu tư Dự án là 500 triệu USD

Ngoài nhà ở, văn phòng, khách sạn, thì các dự án có vốn FDI về phát triển khu

công nghiệp, khu chế xuất cũng là lĩnh vực thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia.Tuy nhiên các nhà đầu tư BĐS công nghiệp mới chỉ tập trung và dừng lại ở hoạt động

đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, rất ít nhà đầu tư quan tâm đến vấn đề trang bị sẵn hệ thống nhà xưởng Trong khi đó ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn Bởi vậy các dự án có vốn FDI về phát triển khu công nghiệp, khu chế

xuất cũng đang là một phân khúc thị trường được đánh giá có tiềm năng phát triển

2.4 Chủ đầu tư