(Luận văn thạc sĩ) chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản việt nam​

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN MAI LINH CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG Hà Nội – 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN MAI LINH CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HỒNG ĐIỆP Hà Nội – 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn kết trình học tập nghiên cứu riêng cá nhân Những quan điểm trình bày luận văn quan điểm cá nhân tác giả Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Tác giả luận văn Nguyễn Mai Linh LỜI CẢM ƠN Tác giả xin chân thành cảm ơn đến tập thể, cá nhân ủng hộ, tạo điều kiện giúp đỡ thời gian học tập nghiên cứu Xin trân trọng cảm ơn TS Lê Thị Hồng Điệp hướng dẫn, bảo tận tình hỗ trợ tác giả suốt thời gian nghiên cứu Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến q thầy Khoa, Phịng Đào tạo, Ban giám hiệu Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội; Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Mai Linh MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i DANH MỤC BẢNG i LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Nhóm cơng trình nghiên cứu quốc tế 1.1.2 Nhóm cơng trình nghiên cứu nước 1.1.3 Kết đạt 1.2 Cơ sở lý luận thị trường bất động sản 1.2.1 Một số khái niệm 1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế 1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.3 Cơ sở lý luận sách tín dụng thị trường bất động sản 11 1.3.1 Một số khái niệm 11 1.3.2 Đặc điểm chủ thể sách tín dụng thị trường bất động sản 12 1.3.3 Chu trình sách tín dụng thị trường bất động sản 13 1.3.4 Nội dung sách tín dụng thị trường bất động sản 15 1.3.5 Các tiêu chí đánh giá sách tín dụng thị trường bất động sản 17 1.3.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam 20 1.4 Kinh nghiệm hồn thiện sách tín dụng thị trường bất động sản số quốc gia giá trị tham khảo Việt Nam 21 1.4.1 Kinh nghiệm Mỹ 21 1.4.2 Kinh nghiệm Singapore 25 1.4.3 Kinh nghiệm Trung Quốc 25 1.4.4 Giá trị tham khảo Việt Nam 28 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu 31 2.2 Phương pháp phân tích số liệu 33 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 36 3.1 Tình hình thị trường bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản giai đoạn 2017 - 2019 36 3.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019 36 3.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam 40 3.2 Thực trạng sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017-2019 42 3.2.2 Nội dung sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019 43 3.3 Đánh giá tác động sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 – 2019 50 3.3.1 Tính hệ thống 50 3.3.2 Tính hiệu lực 52 3.3.3 Tính phù hợp 52 3.3.2 Tính minh bạch 55 3.3.4 Tính hiệu 56 3.4 Nguyên nhân hạn chế 67 CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY70 4.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 70 4.1.1 Xu hướng phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam 70 4.1.2 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2020-2025 71 4.2 Định hướng sách tín dụng thị trường bất động sản thời gian tới 72 4.3 Giải pháp hồn thiện sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam 73 4.3.1.1 Hồn thiện cơng tác hoạch định sách tín dụng thị trường bất động sản 73 4.3.1.2 Nâng cao lực đơn vị thực thi sách 75 4.3.1.3 Tăng cường kiểm tra, đánh giá sách tín dụng thị trường bất động sản 75 4.3.2.1 Hệ thống luật pháp lành lang pháp lý cần phải hoàn thiện 76 4.3.2.2 Xây dựng nguồn vốn linh hoạt cho doanh nghiệp bất động sản 77 4.3.2.3 Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước TTBĐS 78 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường bất động sản NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NƠXH Nhà xã hội ST T DANH MỤC BẢNG STT Bảng Bảng 3.1 Bảng 3.2 Nội dung Nguồn cung giá bán hộ TP.HCM Lộ trình quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng Trang 37 45 Bảng 3.3 Bảng 3.4 Bảng 3.5 Lộ trình quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng từ năm 2020 Các số tăng trưởng kinh tế Dư nợ tín dụng bất động sản Bảng 3.6 Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản xây dựng 57 Bảng 3.7 Tỷ lệ nợ xấu lĩnh vực bất động sản 58 Bảng 3.8 Cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến tháng 2/2020 59 10 Bảng 3.9 Bảng 3.10 11 Bảng 3.11 12 Bảng 3.12 Dư nợ bất động sản xây dựng 10 ngân hàng Cơ cấu vốn khách hàng (nhà đầu tư cá nhân/ khách có nhu cầu mua thực) đầu tư vào bất động sản Cơ cấu vốn doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án Đánh giá tác động sách tín dụng doanh nghiệp bất động sản/nhà đầu tư cá nhân i 46 52 56 61 64 63 64 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường BĐS phận hệ thống loại thị trường kinh tế Thị trường BĐS phát triển góp phần thúc đẩy đồng loại thị trường điều kiện quan trọng để chế thị trường phát huy tác dụng Khi thị trường BĐS biến động, thị trường khác biến động theo ảnh hưởng lan rộng đến kinh tế Những năm trở lại đây, BĐS có đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP giai đoạn 2010-2018 với số 0.6% Năm 2018, hoạt động kinh doanh BĐS nước tăng tưởng 4,33%, cao khoảng 15 năm trở lại Trong nửa đầu năm 2019, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục đạt mức tăng trưởng 4,33% Những số cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội đất nước Tuy nhiên, bên cạnh đóng góp, phát triển tích cực đó, TTBĐS Việt Nam cịn đối mặt với nhiều thách thức TTBĐS dễ chịu tác động mạnh từ sách tín dụng Trong đó, nguồn vốn vay TTBĐS phụ thuộc 70-75% nguồn vốn ngân hàng thương mại (NHTM) Những động thái thắt chặt hay nới lỏng sách tín dụng ảnh hưởng trực tiếp lớn đến TTBĐS, khiến cho thị trường đóng băng nóng, có nguy tạo bong bóng BĐS Thực tiễn, sách tín dụng tác động, ảnh hưởng trực tiếp đến TTBĐS giai đoạn trước Ở giai đoạn năm 2019-2011, sách tín dụng mở rộng khiến nguồn vốn từ NHTM đổ ạt vào lĩnh vực BĐS TTBĐS rơi vào tình trạng phát triển nóng, dẫn tới vỡ bong bóng Đến giai đoạn năm 2011-2013, việc siết chặt đột ngột sách tín dụng dẫn tới đóng băng TTBĐS doanh nghiệp gặp khó khăn tiếp cận nguồn vốn để phát triển dự án Đến năm 2014, TTBĐS bắt đầu phục hồi, tăng trưởng nóng thể sản phẩm BĐS xuất hiện, lượng giao dịch giá BĐS gia tăng Chính sách tín dụng từ năm 2015 đến 2019 có xu hướng thắt chặt nhằm giảm nguồn vốn từ NHTM đổ vào TTBĐS với mục tiêu ổn định TTBĐS, tránh tăng trưởng nóng gây tình trạng vỡ bong bóng BĐS Thực tế, TTBĐS tác động sách tín dụng phát sinh nhiều biến thể xấu, ảnh hưởng tới quỹ đạo phát triển chung TTBĐS Đến thời điểm tại, TTBĐS bước vào chu kỳ tăng trưởng khó khăn, yêu cầu nguồn vốn ngày gia tăng Chính sách tín dụng khơng có vai trị đảm bảo TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững thông qua giữ TTBĐS không nóng rơi vào đóng băng, mà cịn phải giúp khơi thông nguồn vốn, thúc đẩy phát triển TTBĐS Để thị trường phát triển bền vững, vận hành thơng suốt, giải pháp hồn thiện sách tín dụng TTBĐS cần phải đặt Xuất phát từ yêu cầu thực tế, tác giả định sâu nghiên cứu, phân tích sách tín dụng TTBĐS Việt Nam chọn đề tài “Chính sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Đề xuất giải pháp để hồn thiện sách tín dụng TTBĐS nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững Nhiệm vụ nghiên cứu: Một là, hệ thống hoá sở lý luận thực tiễn sách tín dụng TTBĐS giai đoạn 2017-2019 Hai là, phân tích ảnh hưởng sách tín dụng đến TTBĐS giai đoạn 2017-2019 Ba là, đề xuất số giải pháp hồn thiện sách tín dụng TTBĐS giai đoạn thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Do đề tài “Chính sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam” đề tài rộng phức tạp nên luận văn nghiên cứu góc độ quan chủ thể Nhà nước, đó, NHNN giữ vai trị ban hành sách tín dụng TTBĐS Việt Nam để thực mục tiêu định trung dài hạn Những động thái thay đổi quy định tỷ lệ vay vốn tín dụng rủi ro sách tác động ảnh hưởng đến chủ thể tham gia TTBĐS doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng mua để ảnh hưởng cung cầu Tác động sách tín dụng dù dự thảo có ảnh hưởng trước TTBĐS Ngoài ra, điều chỉnh nóng sách tín dụng khiến cho thị trường khó kịp phản ứng, độ mở kinh tế thấp gây hệ lụy phát sinh, tạo lách luật doanh nghiệp với ngân hàng Nếu vấn đề khơng kiểm sốt chặt chẽ dẫn tới hệ lụy đổ vỡ Điều xuất phát từ hoạt động nghiên cứu, đánh giá, khảo sát TTBĐS chưa rõ ràng Thứ hai, việc thực sách tín dụng chưa hiệu cịn xuất phát từ khâu tổ chức, thực Các NHTM chưa nghiêm chỉnh thực hiện, dẫn tới hình thức lách luật tiếp tục cho vay, chuyển việc cho vay BĐS thơng qua hình thức mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS Năng lực thực đơn vị thực thi sách tín dụng BĐS cịn nhiều hạn chế dẫn tới sách hỗ trợ NƠXH chưa chạm đến tay người dân, thủ tục hành rườm rà Ngay phía doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận với sách ưu đãi NƠXH Thứ ba, khâu đánh giá, tổ chức kiểm tra từ phía NHNN chưa rõ ràng, minh bạch, dẫn tới tình trạng lách luật NHTM Phản hồi từ phía doanh nghiệp BĐS, chuyên gia sách tín dụng chưa hiệu việc sửa chữa, khắc phục hay thay đổi từ phía NHNN cịn chậm Các doanh nghiệp (chủ thể quan trọng TTBĐS) chưa đóng góp ý kiến sâu (Hộp 3.7) Hộp 3.7 “Cho vay tín dụng Việt Nam lĩnh vực bất động sản cao so với nước Tín dụng đương nhiên cần phải có mặt quản lý phải xem xét Quản lý ta cịn yếu Cơ chế chấp để vốn hóa bất động sản có vấn đề Giao dịch bất động sản tương lai dù có chế bảo lãnh nhiều vấn đề" - GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường 68 * Nguyên nhân khách quan Thứ nhất, xuất phát từ nội thân TTBĐS Việt Nam non trẻ, dễ tổn thương trước tác động Các chủ thể tham gia TTBĐS chưa chuyên nghiệp Thứ hai, hệ thống thông tin, giao dịch chưa minh bạch, rõ ràng công khai Hệ thống thông tin, dự báo tình hình TTBĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch Chưa có hệ thống quản lý thống kê liệu sở hữu BĐS, giao dịch BĐS đồng bộ để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương lĩnh vực BĐS Một số hoạt động giao dịch phân khúc đất thổ cư thị trường thứ cấp hộ không thống kê đầy đủ ghi nhận hệ thống liệu Tình trạng giao dịch ngầm diễn phổ biến, dẫn tới số liệu thống kê TTBĐS chưa rõ ràng Thứ ba, TTBĐS phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch BĐS Thứ tư, hành lang pháp lý cho TTBĐS nhiều bất cập Trong giai đoạn 2016 -2019, nhiều loại hình BĐS đời condotel, officetel hành lang pháp lý cho loại hình chưa rõ ràng Khi thiếu hành lang pháp lý rõ ràng khiến cho TTBĐS gặp nhiều khó khăn Thứ năm, TTBĐS cịn gặp nhiều điểm nghẽn tín dụng Do khó khăn mặt hành chính, cấu nguồn vốn vào TTBĐS chưa đồng đều, tập trung vào nguồn vốn mạnh để đáp ứng trình sản xuất, giao dịch thị trường Dẫn tới, nhiều doanh nghiệp BĐS không tiếp cận nguồn vốn thống ngân hàng Nhiều kênh huy động vốn gặp cản trở từ quy định pháp luật văn quy phạm pháp luật đặt cọc, ký quỹ thơng qua hình thức bán tài sản hình thành tương lai Bên cạnh đó, quy định pháp luật liên quan đến TTBĐS quy định nhiều văn quy phạm khác nhau, nhiều Bộ, ngành chủ trì soạn thảo, nên dẫn tới có nội dung cịn thiếu hoặc chưa thống Một số quy định Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chồng chéo, chưa có rõ ràng thống đồng bộ nên có ảnh hưởng đến TTBĐS 69 CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY 4.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 4.1.1 Xu hướng phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam Năm 2020, dịch bệnh Covid-19 xuất tác động mạnh mẽ đến kinh tế giới Việt Nam Tháng 5/2020, việc kiểm soát dịch bệnh Covid-19 giới chưa có tín hiệu khả quan khoảng thời gian dừng Biện pháp cách ly xã hội hệ luỵ việc tải bệnh viện, số lượng người nhiễm Covid-19 gia tăng khiến cho kinh tế nước lớn, điển Mỹ có dấu hiệu khủng hoảng trầm trọng Trong Việt Nam, Covid-19 có kiểm sốt vào tháng 5/2020 Nhưng với việc chưa tìm vắc xin, khả bùng phát dịch bệnh quay trở lại Chính sách cách ly xã hội Việt Nam tuần biện pháp gia hạn cách ly số tỉnh thành khiến kinh tế gần đóng băng Việc “đóng cửa” nước lớn khiến Việt Nam gặp khó khăn xuất, nhập hàng hoá khiến chuỗi giá trị sản xuất bị dừng Trong đó, NSNN thể tải việc đưa gói hỗ trợ kinh tế, doanh nghiệp Tác động dịch bệnh quý khiến nhiều doanh nghiệp tạm dừng hoạt động, lượng lao động thất nghiệp cao Việt Nam kinh tế mở, nhỏ, chủ yếu gia công chế biến nên dễ bị tổn thương phụ thuộc lớn vào đối tác thương mại đầu tư quốc tế Vì vậy, khả phục hồi lại phụ thuộc vào doanh nghiệp quốc gia đối tác mơi trường tồn cầu Nhưng sau khủng hoảng, công ty đa quốc gia thường có xu hướng thu hẹp lại, co cụm, chí tái cấu trúc nên dễ xảy tượng thoái vốn Khi lực sản xuất mặt hàng nêu bị hạn chế đứt gãy, chậm trễ chuỗi cung ứng toàn cầu, dẫn tới lực cung ứng hàng hoá sụt giảm, khiến giá trị hàng hoá tăng lên 70 Nếu dịch khống chế quý 2, tăng trưởng GDP năm 2020 dự báo đạt khoảng 5,32% trường hợp dịch kéo dài hết đến quý 3, tăng trưởng GDP dự báo 5,05% Dù Việt Nam kết thúc dịch sớm, mà nước khác, đối tác chủ yếu cịn chưa hết dịch, khả phục hồi kinh tế chưa thể đạt tốc độ nhanh, giao thương, nguồn cung thị trường bị gian đoạn, chưa phục hồi hồn tồn (VERP, 2020) Điều có nghĩa, kịch bị kịch lúc đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp thêm 4.1.2 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2020-2025 Ảnh hưởng dịch Covid-19 khiến TTBĐS đóng băng quý I/2020 Dù Việt Nam kiểm soát tốt dịch TTBĐS nhận định cịn khó khăn, tình hình kiểm sốt dịch giới chưa xác định Nếu trường hợp, kinh tế nước lớn bị ảnh hưởng, biến số tác động mạnh đến kinh tế Việt Nam Khi kinh tế Việt Nam khủng hoảng, TTBĐS khó có kịch phát triển tốt Trong trường hợp vắc xin tìm vào năm 2021, kinh tế giới phục hồi, kinh tế Việt Nam có khởi sắc, TTBĐS dự báo phục hồi vào quỹ đạo năm 2021 2022 Tại TTBĐS Việt Nam, tâm lý đầu tư nhà đầu tư lớn Nhu cầu nhà thực cao Đây tín hiệu tích cực nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển Song, tâm lý nhà đầu tư dè chừng, lo ngại khủng hoảng kinh tế xảy quy mơ tồn cầu Điều dẫn tới tâm lý nhà đầu tư gom giữ tiền mặt Tâm lý ảnh hưởng đến việc cầu thị trường Đến tại, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng gặp khó khăn lớn từ ảnh hưởng dịch Trong đó, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng từ năm 2014 trở lại trở thành phân khúc dẫn dắt với nhiều tiềm tăng trưởng Với sách kích cầu du lịch, tốn khó giải phần Tuy nhiên, dịch chưa kiểm soát, tăng trưởng khách du lịch quốc tế sụt giảm du lịch ngành khó khăn 71 TTBĐS ghi nhận tình trạng thừa cung lớn phân khúc BĐS cao cấp thiếu cung trầm phân khúc nhà bình dân, vừa túi tiền Trong thời gian tới, cấu sản phẩm BĐS doanh nghiệp BĐS có dịch chuyển hướng tới phân khúc NƠXH, nhà bình dân Điều giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn gia tăng nuôi dự án TTBĐS kỳ vọng vượt qua khó khăn Việt Nam kiểm sốt dịch tốt, Việt Nam trở thành điểm đến an toàn nhà đầu tư Ảnh hưởng chiến tranh thương mại Mỹ Trung đưa Việt Nam trở thành điểm đến nhà đầu tư nước Động thái giúp BĐS khu công nghiệp phát triển, đồng thời, tỷ lệ người nước muốn sở hữu nhà Việt Nam gia tăng Trong với việc đẩy mạnh đầu tư cơng kích thích kinh tế tiêu dùng Đây hội để TTBĐS Việt Nam có sức bật 4.2 Định hướng sách tín dụng thị trường bất động sản thời gian tới Bên cạnh kết đạt hoạt động cấp tín dụng lĩnh vực BĐS diễn biến TTBĐS cịn có nhiều tồn tại, bất cập như: Cơ cấu hàng hóa BĐS chưa hợp lý, dư thừa sản phẩm nhà cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, thiếu sản phẩm nhà xã hội nhà giá thấp phù hợp với nhu cầu đại phận người dân Giá hàng hóa BĐS, giá nhà cịn cao so với thu nhập người dân, nguồn lực huy động chưa đa dạng Cơ sở liệu, thông tin thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực dự án đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch Hệ thống pháp luật điều chỉnh TTBĐS số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa bổ sung, sửa đổi kịp thời; việc đầu tư, phát triển dự án bất động sản số địa phương không theo quy hoạch kế hoạch, chưa phù hợp với nhu cầu thị trường điều kiện thực hiện; công tác quản lý nhà nước chưa chặt chẽ, chưa kịp thời, chưa đáp ứng tốt yêu cầu quản lý 72 Những bất cập TTBĐS có khả ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng lĩnh vực BĐS Do đó, tín dụng lĩnh vực BĐS, sách tín dụng định hướng: Một là, tiếp tục thực giải pháp nhằm ổn định thị trường tiền tệ; điều hành linh hoạt, đồng cơng cụ sách tiền tệ, khơi thơng dịng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội Các sách NHNN tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng phát triển sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS Hai là, NHNN tiếp tục định hướng kiểm soát chặt chẽ tín dụng lĩnh vực BĐS, tập trung tín dụng vào phân khúc nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ, đáp ứng nhu cầu thực người dân Ba là, nghiên cứu, xây dựng sách mới, chủ động thực việc giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, điều chỉnh tăng hệ số rủi ro khoản vay lớn , khoản cho vay phục vụ nhu cầu nhà xã hội, áp dụng hệ số rủi ro 50% nhằm khuyến khích tiêu dùng BĐS vào phân khúc Bốn là, thúc đẩy cho vay hỗ trợ nhà xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đặc biệt hỗ trợ nhà cho đối tượng công nhân khu công nghiệp để ổn định chỗ 4.3 Giải pháp hồn thiện sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam 4.3.1 Nhóm giải pháp sách tín dụng thị trường bất động sản Việt Nam 4.3.1.1 Hồn thiện cơng tác hoạch định sách tín dụng thị trường bất động sản Cơ sở thực Hoạch định sách khâu khởi đầu chu trình sách Tác động sách thực tiễn đạt hiệu trước hết phụ thuộc vào chất lượng hoạch định sách Hoạch định sách bao gồm bước: (i) xác định nhu cầu sách; (ii) Nghiên cứu sơ đưa giải pháp khái quát; (iii) Đưa vấn đề sách vào nghị trình; (iv) Nghiên cứu thức lên kịch cho giải pháp 73 Việc tuân thủ đầy đủ, nghiêm túc bước nội dung điều kiện đảm bảo thành cong việc hoạch định sách Thực tế, sách tín dụng TTBĐS chưa có q trình nghiên cứu tổng quan TTBĐS rõ nét Hiện Việt Nam, có nhiều tổ chức nghiên cứu báo cáo số liệu thị trường bất động sản Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, JLL, CBRE, Savills nghiên cứu, công bố liệu Cục quản lý Nhà thị trường Bất động sản Các số liệu công bố chênh lệch khái niệm, quan điểm ví dụ bất động sản cao cấp đến chưa có quy chuẩn định Ngồi ra, hoạt động giao dịch mua bán đất nền, đất thổ cư Việt Nam chưa thống kê thức, chủ yếu hoạt động giao dịch người mua người bán Bởi vậy, việc thống kê hướng tới lượng giao dịch, cung - cầu từ doanh nghiệp ốc đất nền, bỏ qua lượng lớn giao dịch phát sinh ngầm Trong đó, lượng giao dịch phát sinh ngầm lại ảnh hưởng mạnh mẽ tới TTBĐS Định hướng thực Cần có quan, tổ chức khảo sát, điều tra số liệu thị trường rõ ràng Các quy định chuẩn mực khái niệm BĐS cao cấp, BĐS bình dân cần có thống Mặt khác, kết điều tra phải minh bạch, rõ ràng Các hoạt động giao dịch mua bán điển hoạt động mua bán đất cần bắt buộc phải thông qua hệ thống cổng thông tin chung Điều nhằm thống kê rõ lượng giao dịch thị trường Các báo báo số liệu cần phải đăng tải công khai, minh bạch Như vậy, cần xây dựng hệ thống sở liệu quản lý nhà đất thống toàn quốc Để quản lý TTBĐS đảm bảo thu thuế BĐS, quan quản lý nhà, đất phải nắm chi tiết số lượng giao dịch, số lượng nhà đất mà người dân sở hữu Cơ sở liệu cần phải thống nhất, quán đơn vị, phương pháp tính, dựa việc xây dựng cơng nghệ thơng tin đại Thực bắt buộc phải toán qua ngân hàng giao dịch nhà đất để hạn chế rủi ro cho khác hàng 74 Ưu điểm giải pháp Đây coi giải pháp gốc rễ việc hồn thiện sách tín dụng TTBĐS Các thông tin số liệu nghiên cứu từ tổ chức nghiên cứu TTBĐS nhiều Điều giúp nhà hoạch định so sánh, lựa chọn bất cập khắc phục điểm nghẽn thực sách 4.3.1.2 Nâng cao lực đơn vị thực thi sách Cơ sở thực Đơn vị thực thi sách giữ vai trò quan trọng việc truyền tải, thực hố nội dung, chủ trương sách Một sách tốt khơng thể đến tay đối tượng cần đơn vị thực thi sách lực yếu Thực tế, lực thực đơn vị thực thi sách tín dụng BĐS cịn nhiều hạn chế, dẫn tới sách hỗ trợ NƠXH chưa chạm đến tay người dân, thủ tục hành rườm rà Ngay phía doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với sách ưu đãi NƠXH Định hướng thực Thứ nhất, cần thanh, kiểm tra giám sát đội ngũ thực thi sách thường xuyên Thứ hai, nâng cao tun truyền thơng tin sách, đào tạo, hướng dẫn đội ngũ thực thị sách Thứ ba, tạo môi trường hoạt động minh bạch, đảm bảo tình trạng “sân sau” việc thực sách Thứ tư, đảm bảo nguồn thu nhập phù hợp với đội ngũ thực thi sách Ưu điểm giải pháp Việc nâng cao lực đơn vị thực sách giúp chuyển hố nội dung sách tín dụng trúng vào thực tiễn 4.3.1.3 Tăng cường kiểm tra, đánh giá sách tín dụng thị trường bất động sản Cơ sở thực 75 Việc kiểm tra, đánh giá tác động sách tín dụng TTBĐS nhằm đo lường ảnh hưởng sách đến chủ thể, để từ đưa sách phù hợp với thị trường Định hướng thực Kiểm sốt chặt chẽ tín dụng lĩnh vực BĐS giải pháp kinh tế vĩ mơ góp phần vào phát triển lành mạnh, bền vững củaTTBĐS Tuy nhiên, với đặc thù liên quan tới chức quản lý Nhà nước nhiều Bộ, ngành công tác quy hoạch, xây dựng, đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm Do đó, để TTBĐS phát triển lành mạnh, bền vững, đáp ứng nhu cầu người dân, góp phần vào ổn định an ninh kinh tế, xã hội, cần có phối hợp đạo Chính phủ Bộ, ngành liên quan, nỗ lực từ phía doanh nghiệp kinh doanh BĐS Ưu điểm giải pháp Những thơng tin đánh giá tác động sách tín dụng TTBĐS góp phần giúp nhà hoạch định sách có tổng quan chung điểm được, điểm hạn chế điểm nghẽn trình thực sách 4.3.2 Nhóm giải pháp thị trường bất động sản Việt Nam 4.3.2.1 Hệ thống luật pháp lành lang pháp lý cần phải hoàn thiện Cơ sở thực Trong giai đoạn 2016 -2019, nhiều loại hình BĐS đời hộ du lịch với hành lang pháp lý cho loại hình chưa rõ ràng Do thiếu hàng lang pháp lý, TTBĐS gặp nhiều vướng mắc, dẫn xảy mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh người mua chủ đầu tư Điều ảnh hưởng tới tính khoản TTBĐS Những bất cập Luật Đất đai 2013 giải phóng mặt bằng, chế định giá thấp thị trường, quy định đấu thầu, đấu giá khiến doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, khiến thị trường phát triển khơng đồng Ngồi ra, chồng chéo Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai điểm khó doanh nghiệp BĐS khiến thị trường phát triển thiếu chuyên nghiệp 76 Định hướng thực Để giải vấn đề vướng mắc, bất cập dự án BĐS, dài hạn cần sửa đổi, bổ sung hoàn thiện một số quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh BĐS (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo thống nhất, đồng bộ hệ thống văn quy phạm pháp luật) Sớm sửa đổi Luật đất đai 2013, khắc phục vướng mắc tồn đọng Luật Đất đai 2013 cần sửa đổi sớm luật ảnh hưởng lớn đến TTBĐS Việc sửa đổi nghị định, thông tư luật tháo gỡ hết khó khăn luật Mặt khác, việc sửa đổi luật khác Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản đảm bảo theo hướng minh bạch, tôn trọng nguyên tắc thị trường, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển môi trường kinh doanh minh bạch Ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định liên quan đến trình tự, thủ tục đầu tư, thủ tục đất đai (trong có nội dung quy định liên quan đến Nghị định 11/2013/NĐ-CP) để tháo gỡ khó khăn, bất cập hiện Sớm nghiên cứu, đề xuất cơ chế, sách, văn quy định liên quan đến phát triển quản lý công trình hộ du lịch, biệt thự du lịch… thời gian tới Ưu điểm giải pháp Giải pháp thực triệt để thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, quỹ đạo, tránh chồng chéo, tắc nghẽn từ hành lang pháp lý 4.3.2.2 Xây dựng nguồn vốn linh hoạt cho doanh nghiệp bất động sản Cở sở thực Động thái sách tín dụng khiến doanh nghiệp BĐS, chủ thể khác rơi vào tình trạng khó khăn vốn Thực tế, TTBĐS thiếu nguồn vốn khác, ổn định Việc xây dựng nguồn vốn đa dạng giúp doanh nghiệp BĐS chủ thể khác chủ động chiến lược kinh doanh phát triển Định hướng thực 77 Xây dựng, tạo lập dòng vốn bền vững quỹ đầu tư, hệ thống tái chấp, ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí Đặc biệt, tập trung đạo việc hình thành Quỹ phát triển nhà địa phương theo quy định pháp luật nhà ở; xây dựng đề án thành lập Quỹ tiết kiệm nhà để góp phần tăng thêm nguồn cung tài cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội đối tượng gặp khó khăn nhà Ưu điểm giải pháp Giải pháp giúp cho doanh nghiệp chủ động phát triển dự án 4.3.2.3 Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước TTBĐS Cở sở thực Cơng tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng việc thúc đẩy phát triển TTBĐS phát triển lành mạnh, minh bạch Thực tiễn cho thấy, vai trị cơng tác quản lý Nhà nước chưa phát huy hết khả năng, tạo bất cập, rào cản khiến TTBĐS phát triển chưa với tiềm Định hướng thực Thứ nhất, cải cách thủ tục hành liên quan đến quy định điều kiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở; lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch thị… Việc đơn giản hố trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp phép dự án đầu tư cần đặt Thứ hai, đổi công tác quy hoạch Phương pháp quy hoạch cần đổi theo hướng vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS vừa công cụ để Nhà nước quản lý đất đai xây dựng Cần có hình thức phổ biến thông tin quy hoạch cho người biết để tuân thủ Tăng cường việc quản lý tra tuân thủ quy hoạch, có biện pháp cương cưỡng chế có vi phạm quy hoạch Ưu điểm giải pháp Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước TTBĐS góp phần gia tăng hiệu sách tín dụng TTBĐS 78 KẾT LUẬN TTBĐS một bộ phận quan trọng kinh tế thị trường Sự đời phát triển TTBĐS có đóng góp không nhỏ vào phát triển kinh tế xã hội quốc gia, có Việt Nam Ảnh hưởng dịch Covid-19 đến kinh tế giới Việt Nam đặt nhiều thách thức lĩnh vực BĐS Trong đó, nhu cầu nhà người dân có thu nhập thấp – trung bình yêu cầu cần phải quan tâm, trọng nhằm đảm bảo an sinh, xã hội Qua luận văn Chính sách tín dụng thị trường bất động sản, thơng qua hệ thống hố lý luận, đánh giá tác động thị trường, tác giả đề giải pháp để hồn thiện sách tín dụng TTBĐS, sở để khơi thơng dịng vốn vào TTBĐS, thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh Các giải pháp mà tác giả đặt từ khâu hoạch định sách cần dựa nghiên cứu số liệu quán, đầy đủ TTBĐS; tiến hành kiểm tra, giám sát việc thực sách tín dụng TTBĐS Ngân hàng thương mại; nâng cao lực thực thi đơn vị có liên quan Bên cạnh đó, để TTBĐS phát triển lành mạnh, sách tín dụng phát huy hiệu quả, giải pháp hỗ trợ thị trường xây dựng nguồn vốn linh hoạt đa dạng cho thị trường, hoàn thiện hàng lanh pháp lý đầy đủ, đặc biệt tránh chồng chéo văn quy phạm pháp luật Trong công tác quản lý Nhà nước, việc cải cách thủ tục hành cần sát thực nhằm giảm vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, cho nhà đầu tư thứ cấp tham gia vào thị trường BĐS Để tối ưu mục tiêu đề ra, nhóm giải pháp để khả thi tối ưu hóa cần thực đồng thời, đồng giải pháp kiến nghị Tuỳ vào giai đoạn, tập trung vào giải pháp ưu tiên phù hợp để thúc đẩy phát triển TTBĐS Trong phạm vi nghiên cứu luận văn Thạc sỹ, cịn có hạn định kiến thức, kinh nghiệm thời gian nghiên cứu, nên luận văn khơng tránh khỏi điểm cịn thiếu sót Tác giả mong nhận góp ý, bổ sung từ thầy cô, đồng nghiệp, người quan tâm đến đề tài nghiên cứu để luận 79 văn hồn thiện Một số khía cạnh đặc thù cần nghiên cứu sâu hơn, tác giả tiếp tục nghiên cứu cơng trình sau Tóm lại, nội dung đề cập luận văn nhằm đạt mục tiêu nghiên cứu đề Tuy nhiên, đây một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, hệ thống số liệu thống kê không quán liên tục, với điều kiện khảo sát, nghiên cứu tác giả cịn hạn chế Do đó, dù có nhiều nỗ lực để hoàn thành luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong đợi đóng góp chân thành thầy cơ, anh, chị em đồng nghiệp bạn đọc gần xa, để hồn thiện luận văn một cách tốt hơn 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Văn Ân, 2011 Chính sách phát triển thị tru ̛ờng bất đọ ̂ng sản Viẹ ̂t Nam Đề tài khoa học cấp Bộ Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung, 2006 Chính sách thu hút đầu tu ̛ vào thị tru ̛ờng bất đọ ̂ng sản Viẹ ̂t Nam Hà Nội: NXB Chính trị Quốc gia Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, 2003 Thị tru ̛ờng bất đọ ̂ng sản - Những vấn đề lý luạ ̂n thực tiễn Viẹ ̂t Nam Hà Nội: NXB Tài Đỗ Thị Thu Hà, 2014 Bong bóng bất động sản Việt Nam TP.HCM: NXB TP.HCM Hoàng Văn Cường, 2006 Một số giải pháp nhằm na ̂ng cao hiẹ ̂u lực quản lý nhà nu ̛ớc thị tru ̛ờng đất đai - Bất đọ ̂ng sản Viẹ ̂t Nam Đề tài khoa học cấp Bộ, Bộ Giáo dục Đào tạo W.B.Brueggenmam, 1997 Những vấn đề tài đầu tư bất động sản” (Real estate finance and investments) Ủy Ban Châu Âu, 2005.“Các hệ thống tài nhà quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết Thực tiễn” (Housing financesystems for countries in transition - principles and examples) Zhang, 2011 Tác động sách lãi suất bất động sản, nghiên cứu tác động khoản vay ngân hàng Trung Quốc giá nhà đất môi trường kinh tế vĩ mô Pirounakis, 2013.“Bất động sản kinh tế” 10 Geltner, 2014 Phân tích đầu tư bất động sản thương mại (Commercial Real Estate Analysis and Investments 11 Eugenio Cerutti (2015), Tài nhà đầu tư bất động sản (Housing Finance and Real-Estate) 12 Lê Văn Huy, 2015 Thị tru ̛ờng nhà đất tre ̂n địa bàn Hà Nọ ̂i Luận án tiến sỹ kinh tế, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, 13 Lê Thanh Ngọc, 2012 Bong bóng bất đọ ̂ng sản nhà đất để Luận án 81 tiến sỹ kinh tế, Đại học ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh 14 Vương Minh Phương, 2016 Hồn thiện sách tài thị trường bất động sản Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài 15 Hội Mơi giới Bất động sản Việt Nam, 2017, 2018, 2019 Báo cáo thị trường bất động sản năm 2017, 2018, 2019 16 Viện nghiên cứu Kinh tế, 2020 Báo cáo tình hình kinh tế vĩ mô quý I/2020 17 Lời dẫn đầu, Tạp chí Tài số 708, trang 18 Trần Kim Chung, 2019 Nguồn lực tài thúc đẩy thị trường bất động sảnViệt Nam phát triển Tạp chí Tài số 708, trang 6-trang9 19 Nguyễn Thường Lạng, 2019 Huy động vốn cho bất động sản thông qua thị trường chứng khốn Tạp chí Tài số 708, trang 15-trang17 20 SSI Reseach, 2017, 2018, 2019 Báo cáo thị trường tài – tiền tệ, 2017, 2018, 2019 21 Bộ Xây dựng, 2020 Báo cáo thị trường bất động sản năm 2019, 2020 22 Uỷ ban giám sát Tài Quốc gia, 2019 Báo cáo dư nợ tín dụng bất động sản 2019 23 Nguyễn Quốc Hùng, 2019 Nâng cao chất lượng tín dụng, hỗ trợ thị trường Bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh Kỷ yếu Diễn đàn bất động sản thường niên 2019 24 Báo cáo sốt xét tài ngân hàng, 2019 Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) 25 Hà Cường, 2019 Nhìn lại thị trường 2019: Khan nguồn cung, giao dịch sụt giảm Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam http://reatimes.vn/nhin-lai-thitruong-2019-khan-hiem-nguon-cung-giao-dich-sut-giam-20200110101930092.html 82 ... dung sách tín dụng thị trường bất động sản 15 1.3.5 Các tiêu chí đánh giá sách tín dụng thị trường bất động sản 17 1.3.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến sách tín dụng thị trường bất động sản Việt. .. nghiên cứu góc độ sách tín dụng trở thành thực thể vào thị trường 1.3.4 Nội dung sách tín dụng thị trường bất động sản 1.3.4.1 Mục tiêu sách tín dụng thị trường bất động sản TTBĐS thị trường quan trọng... tín dụng thị trường bất động sản 11 1.3.1 Một số khái niệm 11 1.3.2 Đặc điểm chủ thể sách tín dụng thị trường bất động sản 12 1.3.3 Chu trình sách tín dụng thị trường bất động sản